Tenant's appeal dismissed; court confirms first-instance judgment on rent arrears and procedural costs.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du Bâtonnier

à l’assistance judiciaire du 26 novembre 2020.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2022TALCH14/00011

Audience publique du mercredi, vingt-six janvier deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2020-09615 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Michèle WANTZ de Luxembourg du

19 novembre 2020,

comparant par Maître Giuseppina CHIRICO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Michèle WANTZ,

comparant par Maître Michel VALLET, avocat, demeurant à Dudelange.

________________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2021TALCH14/00080 rendu par le tribunal actuellement saisi en date

du 31 mai 2021, ayant reçu l’appel en la forme et ayant, avant tout autre progrès en cause,

ordonné l’audition des témoins PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-09615 du rôle, fut fixée pour continuation des

débats à l’audience publique du lundi, 20 décembre 2021, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Giuseppina CHIRICO, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendue en ses

explications.

Maître Marie PINSON, avocat, en remplacement de Maître Michel VALLET, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

26 janvier 2022, le

jugement qui suit :

Il est rappelé que par contrat de bail signé en date du 23 août 2019, PERSONNE2.) a donné

en location à PERSONNE1.) (ci-après « PERSONNE1.) ») un « studio meublé » situé à

ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650.- euros et d’une avance

sur charges mensuelle de 50.- euros.

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges réclamés

Lors de la continuation des débats à l’audience du 20 décembre 2021, PERSONNE1.)

réitère ses moyens tels que développés dans son acte d’appel du 19 novembre 2020 et se

rapporte à sagesse du tribunal pour le surplus.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) conclut à sa décharge de la

condamnation à payer à PERSONNE2.) le montant de 5.600.- euros, à titre d’arriérés de

loyers pour les mois de décembre 2019 à juillet 2020 inclus.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à être déchargé du paiement du loyer du mois

de décembre 2019, ce loyer ayant été payé au début du mois de décembre 2019.

A l’appui de sa demande, il invoque l’exception d’inexécution. Il fait valoir qu’il n’aurait pas

pu occuper les lieux loués en raison de leur état désastreux.

PERSONNE2.) se serait lors de la signature du contrat engagé à faire des travaux de

rénovation dans l’appartement et à remplacer les meubles qui s’y trouvaient, mais il ne

l’aurait pas fait.

Par ailleurs, divers désordres auraient été dénoncés au bailleur par courrier recommandé

du 31 janvier 2020, ce dernier n’y ayant réservé aucune suite.

PERSONNE2.)

conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il souligne que

l’appartement a été loué en bon état, tel que cela figurerait au contrat de bail, qu’il ne s’est

jamais engagé à faire des travaux dans l’appartement et qu’aucun désordre ou trouble de

jouissance ne lui a jamais été dénoncé.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des

obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la

jouissance locative.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du Code civil est le droit qu’a chaque

partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas

reçu la prestation qui lui est due.

L’exception d’inexécution, sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, ne permet au

locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers, que si le bailleur

n’exécute pas lui-même ses propres obligations contractuelles. Mais pour justifier

l’exception, il faut encore un manquement grave, une véritable inexécution de son obligation

par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut d’exécution prive le locataire de pratiquement toute

la jouissance des lieux loués (cf. TAL, 18 décembre 1997, n° 59818).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées n’est

pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il en

conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL, 21 mars 1991, n° 42950).

L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au

paiement du loyer. L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique

un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. LA HAYE et

VANKERCKHOVE, Le louage des choses, Les baux en général, 2e éd., n° 400 et 400 bis).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être suffisamment

vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est victime ou des

réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement du loyer en alléguant

l’inexécution des obligations du bailleur (op. cit. n° 244).

Il est rappelé, conformément à ce que le tribunal actuellement saisi a d’ores et déjà retenu

dans son jugement du 31 mai 2020, que le studio est présumé avoir été remis en bon état

de réparations locatives, tel que cela figure également au contrat de bail conclu entre

parties.

En ce qui concerne le moyen de PERSONNE1.) tenant à ce que PERSONNE2.) n’aurait

pas respecté son engagement pris envers le locataire, lors de la conclusion du bail,

d’entreprendre des travaux de rénovation, force est de constater qu’il ne ressort d’aucun

élément soumis à l’appréciation du tribunal que PERSONNE2.) ait pris un tel engagement.

Aucune pièce versée au dossier ni aucun témoin entendu dans le cadre de l’enquête ne fait

mention d’un tel engagement.

PERSONNE1.) reste partant en défaut de prouver l’existence de l’engagement allégué.

Il s’ensuit qu’il ne peut pas reprocher à PERSONNE2.) d’avoir de ce fait manqué à son

obligation.

PERSONNE1.) reproche encore à PERSONNE2.) de ne pas avoir réagi suite à son courrier

de dénonciation des désordres invoqués.

Par courrier recommandé du 31 janvier 2020, l’SOCIETE1.) a informé PERSONNE2.) de

l’existence de divers désordres dans le studio donné en location.

En particulier, elle précise que « les fenêtres ne se ferment pas, les volets ne disposent

d’aucune corde permettant leur ouverture/fermeture, le carrelage est complètement

fissuré/cassé et les meubles sont putrides (au vers pour ce qui concerne le matelas) ».

PERSONNE2.) était donc, au plus tard à cette date, dûment informé de l’existence desdits

désordres.

Au vu des contestations de PERSONNE2.), il appartient à PERSONNE1.) de prouver

l’existence des désordres allégués.

Lors de son audition en date du 16 juin 2021, le témoin PERSONNE3.) a déclaré que

l’appartement loué à PERSONNE1.) n’était pas en bon état lorsqu’il l’a visité après la remise

des clés pour entreprendre des travaux de peinture. Il précise qu’il n’était plus possible de

lever le store de la fenêtre du côté de la chambre et que le matelas était couvert de taches

d’urine. Il a encore ajouté que les meubles étaient abîmés.

Lors de son audition en date du 12 octobre 2021, PERSONNE4.) a déclaré que lorsqu’elle

a visité le studio donné en location « deux ou trois jours après la remise des clés » à

PERSONNE1.), le logement était dans un état « terrible ». Le carrelage de la salle de bains

aurait été cassé, le matelas aurait été ouvert « et il y avait de la mousse qui sortait ». Elle a

ajouté que les meubles étaient vétustes.

Si les déclarations des

témoins viennent confirmer les désordres dénoncés à

PERSONNE2.) par le biais de l’SOCIETE1.), toujours est-il qu’il ressort clairement des

déclarations des deux témoins que ces désordres existaient dès la prise à bail du studio par

PERSONNE1.).

Il en va de même des photos versées en cause par PERSONNE1.), qui ont été prises lors

des travaux de peinture du studio, soit tout au début de la prise à bail.

Ce dernier ayant accepté, sans émettre de réserve, le studio en l’état, avec lesdits

désordres, et ayant même signé le contrat de bail selon lequel ledit studio lui a été remis en

bon état, il ne peut pas actuellement reprocher au bailleur d’avoir manqué à son obligation

d’entretien en ce qui concerne ces mêmes désordres.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’exception d’inexécution n’est pas fondé.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas payé les loyers de janvier 2020 à juillet

2020 inclus.

En ce qui concerne le loyer du mois de décembre 2019, l’appelant fait valoir qu’il aurait été

payé en date du 2 décembre 2019.

Or, dans la mesure où il est constant en cause que le loyer de novembre 2019 n’a pas été

payé et au vu du fait que le bailleur a, sur son décompte, imputé le loyer payé le 2 décembre

2019 sur la dette la plus ancienne, soit sur le mois de novembre 2019, il y a lieu de retenir

que PERSONNE1.) est redevable du paiement des loyers et avances sur charges des mois

de décembre 2019 à juillet 2020, soit de la somme totale de [8 x 700 =] 5.600.- euros.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le juge de première instance

a dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant réclamé de 5.600.- euros et a,

après compensation avec la garantie locative d’un montant de 2.100.- euros, condamné

PERSONNE1.) à payer au bailleur la somme de [5.600 – 2.100 =] 3.500.- euros, avec les

intérêts légaux à partir du 2 juillet 2020, jusqu’à solde.

Quant à la demande en résolution du contrat de bail et en remboursement des loyers

payés

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande la résolution du contrat de

bail avec effet rétroactif à sa date de conclusion, soit au 23 août 2019, et la restitution des

loyers qu’il a payés pour les mois de septembre à décembre 2019, au motif qu’il n’aurait

jamais été mis en mesure d’occuper le studio donné en location, ce dernier se trouvant dans

un état inhabitable. PERSONNE1.) n’aurait partant jamais habité dans le studio. A partir du

mois de décembre 2019, il aurait été hospitalisé et n’aurait plus habité les lieux.

Le fait que PERSONNE1.) n’a pas effectivement habité les lieux donnés en location ne porte

pas à conséquence dans la mesure où il est constant en cause qu’il a pris possession

desdits lieux en connaissance de leur état, qu’il y a déposé des effets, et qu’il ne les a repris

que lorsqu’il a définitivement quitté les lieux et remis les clés en juillet 2020, de sorte qu’il a

occupé les lieux pendant toute la durée de la location.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la demande de

PERSONNE1.) en résolution du contrat de bail et en remboursement des loyers qu’il a

payés n’est pas davantage fondée, PERSONNE1.) n’ayant pas rapporté la preuve d’un

quelconque engagement de la part de PERSONNE2.) à réaliser des travaux de rénovation

et ayant accepté, sans réserve, le studio en l’état en signant le contrat de bail.

Quant à la demande de PERSONNE1.) en allocation de dommages et intérêts

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) réclame l’allocation de dommages

et intérêts à hauteur du montant de 1.000.- euros pour préjudice moral et matériel qu’il aurait

subi du fait de l’attitude fautive de son bailleur qui l’aurait mis dans l’impossibilité matérielle

d’occuper les lieux et qui n’aurait réservé aucune suite à ses demandes.

A défaut pour PERSONNE1.) d’établir une faute dans le chef de PERSONNE2.) ainsi qu’un

préjudice dans son propre chef, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit

la demande non fondée, quoique pour d’autres motifs.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) demande à être déchargé de la condamnation à payer une indemnité de

procédure de 350.- euros à PERSONNE2.).

A l’audience de continuation des débats, PERSONNE2.) réclame l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Le tribunal retient qu’il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE2.) l’entièreté

des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce

qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

350.- euros pour la première instance.

Il y a également lieu de dire fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du montant de 350.- euros.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes ci-avant exposés et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) aux

frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner ce dernier aux

frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit des développements qui précèdent, ensemble les développements faits dans le

jugement du 31 mai 2021, que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement n° 2021TALCH14/00080 du 31 mai 2021,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit recevable et fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 350.- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 350.- euros à

titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.