Court partially allowed appeal in unlawful occupation case, confirming eviction and setting monthly rent.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2022TALCH14/00010

Audience publique du mercredi, dix-neuf janvier deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-08882 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, demeurant à L-ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de Luxembourg

du 15 octobre 2021,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marisa ROBERTO, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT, fondation œuvrant dans le domaine

social et approuvée en tant que telle par règlement grand-ducal du 9 mars 2009, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le

numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Albert RODESCH, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-08882 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du mercredi, 15 décembre 2021, à 9.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Sam PLETSCH, avocat, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, comparant

pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Maître Thomas FOULQUIER, avocat, en remplacement de Maître Albert RODESCH,

comparant pour la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

19 janvier 2022, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 21 juillet 2021, la FONDATION POUR L’ACCES AU

LOGEMENT (ci-après « la FAL ») a fait convoquer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à se

présenter devant le tribunal de paix de Luxembourg pour obtenir leur condamnation à lui

payer la somme de 401,43 euros, à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation et d’avances

sur charges, ainsi que la somme de 970.- euros par mois d’occupation, à titre d’indemnité

d’occupation respectivement d’avance sur charges, à partir du jour de la demande en

justice.

La FAL a encore demandé au tribunal de constater que le contrat de mise à disposition

conclu entre parties en date du 27 novembre 2018 avait été valablement résilié par courrier

du 6 mai 2021, sinon, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat.

En tout état de cause, elle a conclu à la condamnation de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux.

La FAL a encore demandé au tribunal de paix de « fixer l’indemnité d’occupation au montant

de 970.- euros par mois d’occupation, avance mensuelle sur charges comprise, à partir du

prononcé du jugement à intervenir ».

A l’audience des plaidoiries de première instance, la FAL a augmenté sa demande

pécuniaire pour la porter au montant de 1.371,43 euros, à titre d’arriérés d’indemnités

d’occupation et d’avances sur charges pour les mois de novembre 2020 à septembre 2021.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas comparu à l’audience des plaidoiries de

première instance.

Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer, statuant par défaut à l’égard de PERSONNE1.) et de

PERSONNE2.), a :

-

déclaré la requête recevable,

-

donné acte à la FAL de l’augmentation de sa demande en paiement au montant de

1.371,43 euros,

-

dit la demande en paiement fondée,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la FAL la somme

de 1.371,43 euros, avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, à savoir

le 21 juillet 2021, jusqu’à solde,

-

ordonné sur cette somme la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à

l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement,

-

déclaré résilié le contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement conclu entre

parties en date du 27 novembre 2018,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux avec tous ceux qui

s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notifcation du jugement,

-

au besoin, autorisé la FAL à faire expulser les défendeurs dans la forme légale et aux

frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des

ouvriers y employés,

-

dit non fondée la demande de la FAL en allocation d’une indemnité d’occupation,

-

dit fondée la demande de la FAL en obtention d’une indemnité de procédure à

concurrence du montant de 400.- euros,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement à payer à la FAL à titre

d’indemnité de procédure la somme de 400.- euros,

-

dit qu’il n’y avait pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord dit fondée la demande de la FAL

en paiement d’arriérés d’indemnité d’occupation au vu des stipulations du contrat de mise

à disposition et d’utilisation d’un logement conclu entre parties et des renseignements

fournis à l’audience.

Le défaut de paiement des indemnités d’occupation aux échéances convenues constituant

une violation grave par

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

de leurs obligations

contractuelles, le juge de première instance a dit fondées les demandes de la FAL en

résiliation judiciaire de la convention du 27 novembre 2018 et en déguerpissement.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’étant pas encore à qualifier d’occupants sans droit ni

titre, le juge de première instance a dit la demande de la FAL en obtention d’une indemnité

d’occupation prématurée et l’a rejetée.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont régulièrement relevé appel par acte

d’huissier du 15 octobre 2021.

Appréciation du tribunal

Il est constant en cause que suivant convention conclue le 27 novembre 2018 et intitulée

« contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement », la FAL a mis à disposition de

PERSONNE1.)

et

de

PERSONNE2.)

un

logement

situé

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.), moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 720.- euros et une

avance sur charges mensuelle de 250.- euros.

Le tribunal rappelle, tel que cela a d’ores et déjà été relevé à juste titre par le juge de

première instance, que le « contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement »

n’est pas, conformément à l’article 1er paragraphe (3) point g) de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code

civil, régi par les dispositions de cette loi, sauf en ce qui concerne celles relatives au

règlement des litiges.

Avant d’analyser le bien-fondé de l’appel principal, il y a lieu d’examiner la demande de la

FAL tendant à constater la résiliation du contrat de mise à disposition par courrier du 6 mai

2021.

Quant à la résiliation

La FAL interjette appel incident du jugement entrepris et demande au tribunal, à titre

principal, de constater la résiliation du contrat de mise à disposition avec effet au 31 mai

2021, telle qu’elle ressortirait de son courrier recommandé du 6 mai 2021 adressé à

PERSONNE1.) et à PERSONNE2.).

Cette demande aurait déjà été soumise à titre principal au juge de première instance, mais

ce dernier ne se serait pas prononcé là-dessus et aurait uniquement statué sur la demande

subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

contestent avoir manqué à leur obligation de

collaboration avec les services sociaux.

Suivant le « contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement » conclu le 27

novembre 2018, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) « s’engagent à garder un contact

régulier sur une base trimestrielle au minimum avec ce service [l’Office social de Steinfort],

déclarent vouloir collaborer avec ce service qui s’est engagé à assurer l’accompagnement

social tout au long de l’utilisation du logement ainsi qu’avec le service de coordination

sociale de l’AIS. A cet effet, un Projet d’Inclusion Sociale par le Logement sera contracté

d’un commun accord entre les parties. Tout refus de collaboration avec les services sociaux

susmentionnés entraîne de la part de la FAL une résiliation du contrat de mise à

disposition ».

Le « Projet d’Inclusion Sociale par le Logement » signé le même jour entre les parties

prévoit que « les bénéficiaires s’engagent à respecter les objectifs suivants : maintien et

mise à jour des demandes auprès du Fonds du Logement et de la SNHBM, mobilisation

pour l’obtention d’un contrat de travail fixe pour Mme PERSONNE2.), en collaboration avec

les services compétents (suivi du projet d’insertion professionnelle, équivalence diplôme,

etc.), suivi de cours de luxembourgeois pour Mme PERSONNE2.), mise en place d’une

épargne logement pour un minimum de 300.- euros par mois pour un total de 10.800.- euros

minimum ».

Il y est encore ajouté que « les bénéficiaires s’engagent à maintenir toute transparence

requise à l’exécution du présent projet envers les services sociaux susmentionnés et notent

que tout refus de collaboration entraîne une résiliation du contrat de mise à disposition de

la part de la Fondation pour l’Accès au Logement ».

Suivant courrier recommandé en date du 22 mars 2021, la FAL adresse un premier

avertissement à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) dans lequel elle leur rappelle leurs

obligations contractuelles et les met en demeure, sous peine de devoir procéder à une

résiliation, de lui fournir pour le 12 avril 2021 les preuves de leur inscription récente auprès

du Fonds du Logement et de la SNHBM, un extrait récent de leur compte épargne, ainsi

qu’un budget détaillé reprenant leurs revenus et dépenses afin d’évaluer leurs capacités à

épargner.

Suivant lettre recommandée du 14 avril 2021, la FAL adresse un deuxième avertissement

aux appelants et les met à nouveau en demeure, sous peine de devoir résilier le contrat, de

lui fournir lesdits justificatifs.

Par courrier recommandé du 6 mai 2021, la FAL informe PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

de ce qu’elle résilie le contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement conclu avec

eux, au motif que ces derniers n’auraient pas respecté les conditions de collaboration telles

que prévues au contrat, malgré les deux avertissements. Elle les met en demeure de quitter

les lieux occupés pour le 31 mai 2021.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

contestent avoir manqué à leur obligation de

collaboration en faisant valoir qu’ils auraient essayé de prendre contact avec la FAL suite

aux demandes de cette dernière.

La FAL conteste tout contact par téléphone.

Au vu des contestations de la FAL et à défaut de toute pièce en ce sens, il n’est pas établi

en l’espèce que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aient donné suite aux diverses

demandes de la FAL en production de justificatifs.

Il y a partant lieu de retenir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont manqué à leur

obligation de collaboration découlant du contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un

logement ensemble et du projet d’inclusion sociale conclus entre parties.

La résiliation intervenue en date du 6 mai 2021 est partant valable.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation

judiciaire du contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement et de constater la

résiliation du contrat de mise à disposition et d’utilisation avec effet au 31 mai 2021.

Il n’y a partant plus lieu de statuer sur l’appel principal, pour autant qu’il tend à la réformation

du jugement entrepris en ce que le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire dudit

contrat.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupent actuellement

toujours les lieux mis à disposition par la FAL.

La FAL demande à ce que le délai de déguerpissement leur accordé soit de deux semaines,

au vu du fait que la résiliation du contrat date du 31 mai 2021.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont pas pris position quant à la durée du délai de

déguerpissement.

Au vu des circonstances de l’espèce, le tribunal décide qu’un délai de déguerpissement de

quarante jours est adéquat.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à quitter les lieux occupés

endéans un délai de quarante jours à compter de la signification du présent jugement.

Quant à l’indemnité d’occupation

Au vu des développements qui précèdent, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à

considérer comme occupants sans droit ni titre à partir du 1er juin 2021.

La FAL demande à ce que l’indemnité d’occupation redue mensuellement par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à partir du mois de juin 2021 soit fixée au montant de

970.- euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se rapportent à prudence concernant le montant réclamé.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la jouissance des

locaux, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il

a été privé de la libre disposition des lieux. L’indemnité due du chef d’une occupation

précaire ou sans droit ni titre trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause,

l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement

appauvri. L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal, aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le

louage de choses, Les baux en général, n° 405).

Si cette indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur.

A défaut de tout élément d’appréciation en ce sens et le montant réclamé ne paraissant pas

surfait, le tribunal décide de fixer l’indemnité d’occupation redue par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) au montant mensuel de 970.- euros.

Le jugement entrepris est partant également à réformer sur ce point.

Quant aux arriérés d’indemnité d’occupation et d’avances sur charges

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que c’est à tort que le juge de première

instance les a condamnés à payer à la FAL le montant de 1.371,43 euros à titre d’arriérés

d’indemnités d’occupation et d’avances sur charges pour la période de novembre 2020 à

septembre 2021 inclus, dans la mesure où un paiement de 970.- euros serait intervenu

avant l’audience des plaidoiries de première instance. Seul le montant de 401,43 euros

aurait été dû.

La FAL confirme que ledit paiement est intervenu, ce dont elle n’aurait pas eu connaissance

au moment des plaidoiries de première instance.

Au vu du décompte versé en cause et des renseignements des parties, il y a partant lieu,

par réformation du jugement entrepris, de dire la demande de la FAL en paiement d’arriérés

d’indemnités d’occupation et d’avances sur charges fondée à hauteur du montant de 401,43

euros, tout en précisant qu’il ressort du décompte versé par la FAL que ledit montant a

d’ores et déjà été payé en date du 19 octobre 2021, soit après le prononcé du jugement

entrepris.

A l’audience des plaidoiries du 15 décembre 2021, la FAL augmente sa demande pécuniaire

des indemnités d’occupation des mois de novembre et décembre 2021, pour la porter, après

déduction d’un montant de 627,99 euros payé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en date

du 7 décembre 2021, au montant total de 1.312,10 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se rapportent à prudence de justice quant au montant

réclamé.

Conformément à l’article 592 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, les parties

peuvent demander les loyers échus depuis le jugement de première instance. La demande

additionnelle de la FAL, d’ailleurs non contestée à cet égard, est partant recevable.

Au vu du décompte versé par la FAL et non contesté par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

ces derniers sont actuellement redevables à la FAL du paiement d’un montant de [(2 x 970)

– 627,99 =] 1.312,10 euros.

Il y a partant lieu de dire fondée la demande de la FAL à hauteur du montant réclamé de

1.312,10 euros, et de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer ledit

montant, avec les intérêts légaux à partir du 15 décembre 2021, date de la demande en

justice, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent leur décharge de la condamnation à payer à

la FAL une indemnité de procédure de 400.- euros pour la première instance.

Ils réclament l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour l’instance

d’appel.

La FAL réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 500.- euros pour l’instance

d’appel.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que lorsqu’il paraît inéquitable

de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les

dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Au vu du fait qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la FAL les frais non compris

dans les dépens, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce que le premier juge a

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la FAL une indemnité de procédure

de 400.- euros pour la première instance.

Il y a également lieu de dire fondée la demande de la FAL en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel à concurrence du montant de 400.- euros.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en

justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune

appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de

« succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL

Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes ci-avant exposés et de l’issue finale du litige, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce que le juge de première instance a condamné PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance. Il y a également lieu de

condamner ces derniers aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel principal est partiellement fondé et que l’appel

incident est fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel principal partiellement fondé,

dit l’appel incident fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit la demande de la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT tendant au paiement

d’arriérés d’indemnités d’occupation fondée à concurrence du montant de 401,43 euros,

sauf à préciser que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont d’ores et déjà acquittés du

paiement du montant de 401,43 en date du 19 octobre 2021,

constate que le contrat de mise à disposition et d’utilisation d’un logement a été valablement

résilié avec effet au 31 mai 2021,

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin

2021,

fixe le montant de l’indemnité d’occupation redue mensuellement à partir du 1er juin 2021 à

970.- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus, sauf à proroger le délai de déguerpissement

accordé à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) à quarante jours à compter de la signification

du présent jugement,

donne acte à la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT de l’augmentation de sa

demande pécuniaire,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant réclamé de 1.312,10 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la FONDATION POUR

L’ACCES AU LOGEMENT le montant de 1.312,10 euros, avec les intérêts légaux à partir

du 15 décembre 2021, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande de la FONDATION POUR L’ACCES AU LOGEMENT

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du

montant de 400.- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la FONDATION POUR

L’ACCES AU LOGEMENT le montant de 400.- euros, à titre d’indemnité de procédure pour

l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.