Commercial lease appeal partially allowed; tenant ordered to pay rent and procedural costs to landlord.

Jugement bail commercial (XIVe chambre)

2022TALCH14/00008

Audience publique du mercredi, dix-neuf janvier deux mille vingt-deux

Numéro TAL-2021-07331

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président, Anne-Laure SEDRANI, juge, Alix KAYSER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA de Diekirch du

9 août 2021,

intimée sur appel incident,

comparant par la société à responsabilité limitée ELVINGER DESSOY MARX s.àr.l., établie et ayant son siège social à L-1461 Luxembourg, 31, rue d’Eich, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B251584, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Stéphanie ELVINGER, avocat, demeurant professionnellement à L-1461 Luxembourg, 31, rue d’Eich, et

B, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA, appelante par appel incident,

comparant par Maître Grégory DAMY, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-07331 fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du lundi, 6 décembre 2021, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Stéphanie ELVINGER, avocat, représentant la société à responsabilité limitée ELVINGER DESSOY MARX s.àr.l., comparant pour A, fut entendue en ses explications.

Maître Grégory DAMY, avocat, comparant pour B, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

19 janvier 2022, le

jugement qui suit :

Procédure

Par requête déposée au greffe le 28 octobre 2020, C a fait convoquer B à se présenter devant le tribunal de paix de Luxembourg en vue de l’exécution forcée du contrat de bail jusqu’au terme contractuellement convenu et de l’obtention de la condamnation de B à lui payer la somme de 35.228,64 euros à titre de loyers.

A titre subsidiaire, C a demandé la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute de B et a sollicité la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 17.614,32 euros à titre d’indemnité de relocation.

En tout état de cause, C a encore réclamé la condamnation de B à lui payer le montant de 4.702,55 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges redus jusqu’au 31 mai 2020, outre les intérêts.

Elle a également réclamé paiement de la somme de 32.750.- euros à titre de réparation des dégâts locatifs.

A l’audience des plaidoiries de première instance, C a augmenté sa demande à titre de réparation des dégâts locatifs au montant total de 35.451.- euros.

B a résisté auxdites demandes.

Par jugement du 7 juillet 2021, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

- donné acte à C de l’augmentation de sa demande à titre de réparation des dégâts locatifs à la somme de 35.451.- euros,

- déclaré les demandes principale et reconventionnelle recevables,

- dit que le bail conclu entre parties a pris fin en date du 31 mai 2020,

- déclaré non fondée la demande de C à titre de loyers pour la période du 1er juin 2020 au

31 mai 2021, sinon en résiliation du bail pour faute grave dans le chef de B et en paiement d’une indemnité de relocation,

- déclaré fondée la demande à titre d’arriérés de loyers et charges redus jusqu’au 31 mai 2020 pour la somme de 4.702,55 euros,

- déclaré non fondée la demande à titre de réparation des dégâts locatifs,

- condamné B à payer à C la somme de 4.702,55 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

- déclaré non fondée la demande de B en restitution des loyers payés pour la période du

14 mars au 30 avril 2020,

- débouté les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de procédure,

- fait masse des frais et dépens de l’instance et les a imposés pour un tiers, à C et, pour deux tiers, à B.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord retenu que C restait en défaut de prouver une erreur matérielle quant à la date figurant sur le contrat de bail conclu entre parties. Il a conclu que la date d’échéance contractuelle du bail était le 31 mai 2020, B n’ayant pas fait usage de la faculté de renouvellement prévue au contrat de bail.

Par conséquent, le premier juge a dit non fondée la demande de C en paiement de loyers au-delà de la date du 31 mai 2020.

Aucune résiliation unilatérale fautive n’ayant eu lieu de la part de B, les demandes de C en résiliation judiciaire du bail et en paiement d’une indemnité de relocation ont été rejetées.

En l’absence de toute contestation de la part de B et au vu des pièces versées, le juge de première instance a dit fondée la demande de C en paiement d’arriérés de loyers jusqu’au

31 mai 2020 inclus.

Le juge de première instance a ensuite relevé, au vu des stipulations contractuelles conclues entre parties, que les lieux avaient été loués à l’état brut, que la locataire s’était engagée à exécuter des travaux d’aménagement conformément aux plans signés par les parties et que la bailleresse aurait le droit d’exiger l’enlèvement par la locataire de tous les aménagements et installations qui ne peuvent être considérés comme des immeubles par destination. A défaut de toute pièce permettant de déterminer l’état des lieux servant de référence pour apprécier si les lieux ont été rendus en bon état à la fin du bail, le juge de première instance a rejeté la demande en réparation de dégâts locatifs.

Quant à la demande reconventionnelle de B en restitution de loyers payés, le premier juge a relevé qu’en vertu des paragraphes 2 et 5 de l’article 3 du règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19, les commerces de services de télécommunication ont été exceptés de la fermeture administrative édictée au paragraphe 1er du même article, de sorte que le moyen de B laisse d’être fondé, indépendamment de toute autre considération juridique.

De ce jugement lui notifié le 8 juillet 2021, A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 9 août 2021.

Appréciation

Date de prise d’effet et d’échéance du contrat de bail

La société appelante conclut à la réformation du jugement entrepris. Ce serait à tort que le premier juge aurait décidé que le contrat de bail litigieux prendrait fin au 31 mai 2020.

Dans ce contexte, elle fait plaider que le contrat de bail conclu signé le 7 mai 2012 contiendrait des erreurs matérielles. Contrairement au jugement entrepris, le contrat de bail aurait pris effet le 1er juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021.

Tel que relevé par le premier juge, à l’appui de sa demande l’appelante se prévaut de la date de signature du contrat de bail, des « pieds de page » dudit contrat indiquant « B version définitive 7 mai 2012 », de la date convenue pour le premier paiement du loyer, de l’aveu de la locataire quant à la date de la prise d’effet du contrat ainsi que de la déclaration d’option à la TVA de l’intimée prévoyant expressément que le contrat de bail prend effet au 1er juin 2012.

Par courriel du 25 avril 2020, B aurait, en violation du contrat de bail, unilatéralement résilié ledit contrat avec effet au 31 mai 2020. C aurait immédiatement contesté cette résiliation abusive. En dépit d’une mise en demeure en date du 15 juin 2020, B n’aurait pas révisé sa position. Un état des lieux de sortie aurait été dressé en date du 2 juillet 2020.

La partie intimée conteste que la date de prise d’effet du contrat de bail se situe au 1er juin 2012.

Contrairement à la position soutenue par l’appelante, au vu du contrat de bail signé il serait établi que ledit contrat aurait pris cours le 1er juin 2011 pour se terminer le 31 mai 2020. La rature manuscrite non paraphée de la date de prise d’effet (le chiffre 1 de 2011 ayant été raturé pour être remplacé par le chiffre 2) ne porterait pas à conséquence.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, l’intimée donne à considérer qu’en fait la date d’effet dudit contrat de bail importerait peu.

Contrairement aux affirmations de l’appelante, il n’y aurait aucun doute quant à la fin du contrat de bail. Il ressortirait clairement des termes du contrat de bail que les parties ont convenu lors de la signature du contrat que le contrat litigieux se terminerait en toute hypothèse au 31 mai 2020.

Les parties sont en désaccord quant à la date de prise d’effet du contrat et surtout quant à la date d’échéance dudit contrat.

Par contrat de bail signé le 7 mai 2012, A a donné en location à B un local commercial d’une superficie d’environ 65,5 m2 situé au rez-de-chaussée dans le Centre commercial «[…] » à […] moyennant le paiement d’un loyer indexé.

Les parties ont convenu que le premier loyer est à payer le 1er novembre 2012.

L’article 2 du contrat de bail stipule que « la location est consentie pour une durée de (9) neuf années consécutives, prenant cours le 1 juin 2011, date de l’entrée en vigueur du présent contrat, pour se terminer de plein droit le 31 mai 2020, sauf renouvellement. Le preneur aura le droit de commencer des travaux à partir de la signature de ce bail.

Si le preneur veut renouveler le présent contrat, il sera tenu d’en informer le bailleur par lettre recommandée six mois avant l’expiration du présent contrat de location.

Le preneur est également autorisé à mettre fin au bail à l’expiration de chaque triennat, moyennant une notification au bailleur, par lettre recommandée, six mois d’avance ».

La copie versée du contrat de bail par le bailleur contient une seule rature non paraphée : le dernier chiffre 1 de 2011 concernant la date de prise d’effet du contrat a été raturé pour être remplacé par le chiffre 2.

Suivant l’article 1156 du Code civil, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes.

L’article 1161 du même code ajoute que toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Tel que relevé précédemment le contrat de bail a été signé le 7 mai 2012.

Les parties ont également convenu que le premier loyer est à payer en date du 1er novembre 2012.

Les termes du contrat de bail reprennent ainsi les accords trouvés entre parties suivant courriel du 25 avril 2012. Suivant ledit courriel, une gratuité de cinq mois de loyers est accordée de sorte que le premier loyer est à payer le 1er novembre 2012.

Il ressort également des échanges de courriel qu’à partir du mois de janvier 2012 seulement, les parties ont été en pourparlers concernant la location d’une surface commerciale.

Tel que relevé par l’appelante, la locataire a elle-même reconnu le 18 avril 2012 que le début de l’occupation des lieux loués est le 1er juin 2012.

La locataire ne verse par ailleurs aucune pièce démontrant qu’elle a d’ores et déjà occupé les lieux en juin 2011.

Suivant déclaration d’option pour l’application de la taxe sur la valeur ajoutée en matière immobilière du 22 mai 2012, signée tant par le bailleur que par le preneur, il est indiqué que le contrat de bail du 7 mai 2012 prend cours le 1er juin 2012.

Il convient également de soulever que B a seulement été constituée au mois de mai 2012.

Au vu de l’ensemble de ces considérations, et contrairement aux affirmations de la partie intimée, il y a lieu de retenir que le contrat de bail conclu le 7 mai 2012 a commencé de courir le 1er juin 2012 et non comme erronément indiqué au contrat de bail en date du 1er juin 2011.

Il ressort également des termes du contrat de bail que ce dernier est conclu pour une durée de neuf ans et que le preneur a la possibilité de le résilier à l’expiration de chaque triennat, moyennant un préavis de six mois.

A aucun moment, le locataire conteste que le contrat litigieux a été conclu pour une durée de neuf ans, susceptible d’être résilié à la fin de chaque triennat, - durée correspondant aux usages en matière de bail commercial.

Par conséquent, la date d’échéance du contrat de bail contient également une erreur matérielle, qui est à considérer comme étant la conséquence de la première erreur matérielle relative à la date de prise d’effet du contrat.

Il convient de souligner que si les parties ont impérativement souhaité que le contrat de bail prenne fin en tout état de cause le 30 mai 2020, - tel que le soutient la partie intimée -, elles n’auraient pas été obligées ni d’indiquer la durée de neuf ans du contrat ni la possibilité pour le preneur de résilier le contrat à la fin de chaque triennat.

Dès lors, il y a lieu de retenir que, par réformation du jugement entrepris, les parties ont convenu que l’échéance du contrat de bail est le 31 mai 2021.

Par courriel du 25 avril 2020, B a informé son bailleur que le contrat de bail conclu entre parties arrive à échéance le 31 mai 2020.

Tel que relevé précédemment, l’échéance du contrat de bail a été fixée au 31 mai 2021 de sorte que la locataire n’a pas pu déclarer que le contrat de bail est venu à échéance. Ce courrier est dès lors à considérer comme valant résiliation unilatérale du contrat de bail avec effet 31 mai 2020.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la résiliation du contrat de bail accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article 1760 du Code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du contrat de bail.

En l’espèce, la demande d’exécution du contrat de bail par la bailleresse n’est pas critiquable en soi.

Elle est cependant tenue de démontrer l’existence et l’étendue de son préjudice invoqué, la locataire contestant devoir payer le montant réclamé.

A la lecture combinée du plan annexé au contrat de bail et des photos versées par la partie intimée, il y a lieu de constater que les lieux initialement occupés par B ont d’ores et déjà été occupés dès le mois de mars 2021 par D.

Les lieux initialement loués par B étant occupés par D dès mars 2021, la société appelante ne peut pas intégralement réclamer les loyers correspondant à la période du 1er juin 2020 au 31 mai 2021, date d’échéance du contrat de bail.

En l’absence d’autres pièces, respectivement d’information, et au vu de l’occupation des lieux au courant du mois de mars 2021, l’appelante peut seulement prétendre au paiement des loyers couvrant la période du 1er juin 2020 au 28 février 2021, soit 26.421,48 euros (2.935,72 x 9 mois), par réformation du jugement entrepris.

La demande principale de l’appelante étant partiellement fondée, il n’y a plus lieu d’analyser le bien-fondé des demandes subsidiaires.

Dégâts locatifs

La société appelante conclut par réformation du jugement entrepris à la condamnation de B à lui payer la somme de 35.451.- euros à titre d’indemnisation pour dégâts locatifs causés. Elle renvoie au contrat de bail conclu, à l’état des lieux de sortie ainsi qu’à un devis.

Contrairement aux dénégations de la partie adverse, lors de l’état des lieux de sortie, B aurait été présente de sorte que le constat dressé à ce moment ne saurait être considéré comme unilatéral.

B conteste le bien-fondé de la demande de la société appelante.

Elle souligne qu’aucun état des lieux d’entrée n’aurait été dressé. Lors de l’audience des plaidoiries en instance d’appel, la partie intimée reconnaît avoir été présente lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie. Elle aurait cependant refusé de signer cet état car elle n’aurait pas été d’accord avec les constatations faites par la bailleresse.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé entre les parties.

Aux termes de l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, B est présumée avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre également en bon état.

Il est constant en cause que B, qui a été présente, a refusé de signer l’état des lieux de sortie.

Contrairement à la position de la société appelante, l’état des lieux de sortie est à qualifier d’unilatéral, en l’absence de signature de l’état des lieux de sortie par les locataires : il n’y a pas lieu de tenir compte de l’état des lieux de sortie non signé par la locataire, même si B a été présente lors de l’état des lieux de sortie.

Le bailleur ne peut valablement procéder à des constatations personnelles et unilatérales ; elles seraient inopposables au locataire qui n’aurait pas été invité à y assister. Et si même il y avait purement et simplement assisté, sans plus, le preneur ne serait pas tenu d’y adhérer, ni quant à la description des prétendus dégâts, ni à leur imputabilité, ni à leur estimation. Le bailleur ne peut donc fonder ses prétentions sur le rapport descriptif qu’il aurait établi lui-même ou son mandataire (cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, Les baux en général, n° 870).

Si, comme en l’espèce, il n’y a pas de constat des lieux écrit, l’état des lieux au moment du départ du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible. Le plus souvent, la preuve est alors administrée par l’audition de témoins ou par la production de photos ou d’enregistrement vidéo (cf. TAL, 21 octobre 2014, n° 160810).

A l’exception d’un devis, aucune pièce n’est versée en cause pour démontrer l’existence et l’envergure des dégâts locatifs invoqués. La partie appelante ne verse pas d’attestation testimoniale ou de constat d’huissier. Il ne figure aucune photo au dossier. Les faits ne sont pas davantage offerts en preuve.

Face aux contestations de la société intimée, la société appelante reste dès lors en défaut de prouver tant l’existence que l’envergure des dégâts allégués, de sorte qu’elle est à débouter de sa demande en condamnation, par confirmation du jugement entrepris.

Remboursement des loyers

B interjette appel incident contre le jugement rendu en ce que le premier juge aurait rejeté sa demande reconventionnelle tendant au remboursement des loyers à hauteur de 4.403,58 euros couvrant la période du 14 mars 2020 au 30 avril 2020.

A la place des moyens tirés de la force majeure présentés en première instance, B invoque le principe de bonne foi pour justifier sa demande en remboursement des arriérés de loyer.

Il est constant en cause que B exploite un magasin vendant des téléphones mobiles.

La pandémie liée au Covid-19 a frappé le monde entier et les gouvernements des différents pays ont adopté des mesures rigoureuses pour lutter contre la propagation du virus.

Au Luxembourg, le Gouvernement a également adopté de telles mesures, y compris celles consistant à imposer temporairement la fermeture des commerces et magasins, à l’exception de certains secteurs considérés comme essentiels.

En particulier, par règlement grand-ducal du 18 mars 2020 portant introduction d’une série de mesures dans le cadre de la lutte contre le Covid-19 en son article 2, les autorités compétentes ont décidé que « concernant les établissements recevant du public les activités de nature culturelle, sociale, festive, sportive et récréative sont suspendus. Les aires de jeux sont fermées. Les établissements relevant des secteurs culturels, récréatifs, sportif et HORECA sont fermés. Il en est de même des cantines d’entreprises, sauf dans le respect d’une distance interpersonnelles de deux mètres. L’interdiction ne vise pas les services à emporter, de drive-in et de livraison à domicile. L’interdiction ne vise pas les hôtels. Toutefois, les restaurants et les bars d’hôtel, à l’exception du room-service et du service à emporter, sont fermés. »

L’article 3 alinéa 1er du règlement grand-ducal précité poursuit, « Toutes les activités commerciales et artisanales qui accueillent un public sont interdites », à l’exception des activités énumérées en son paragraphe 2, dont notamment les commerces de services de télécommunication, catégorie dont fait partie la partie appelante.

Tel que relevé à juste titre par la partie appelante, la partie intimée n’a pas été obligée de fermer l’exploitation de son activité eu égard aux mesures de fermeture ordonnées par le Gouvernement dans le cadre de la pandémie.

L’intimée n’ayant pas été obligée de fermer son commerce, il n’est pas établi que les mesures de fermeture prises par le Gouvernement affectent les lieux loués.

Par confirmation du jugement entrepris et par adoption des motifs du premier juge, B n’a pas été frappée par la fermeture administrative ordonnée par le Gouvernement par le règlement grand-ducal précité de sorte que sa demande en restitution des loyers pour la période du 14 mars 2020 au 30 avril 2020 est à rejeter.

Demandes accessoires

Par réformation du jugement entrepris, la partie appelante conclut à l’allocation de la somme de 1.000.- euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance.

Le même montant est réclamé à titre d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

B demande une indemnité de procédure de 3.000.- euros pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il paraît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine.

Eu égard à l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge de la société appelante l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de déclarer fondée à hauteur de 300.- euros, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance et de lui allouer le montant de 200.- euros pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de B en obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non fondée pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens – Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A à un tiers des frais et dépens de la première instance et d’imposer lesdits frais intégralement à B.

Il y a également lieu de condamner B aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail commercial et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel principal et l’appel incident en la forme, déclare l’appel principal partiellement fondé, déclare l’appel incident non fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que le contrat de bail conclu est venu à échéance le 31 mai 2012, condamne B à payer à A la somme de 26.421,48 euros, condamne B à payer à A la somme de 300.- euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance,

condamne B aux frais et dépens de la première instance, confirme le jugement entrepris pour le surplus, déclare recevable et fondée la demande d’A tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence du montant de 200.- euros, condamne B à payer à A la somme de 200.- euros à titre d’indemnité de procédure, déclare recevable mais non fondée la demande de B tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, condamne B aux frais et dépens de l’instance d’appel.