Landlord's immediate lease termination upheld due to tenant's failure to pay rent after demand.

Jugement N° 2021TADCOMM/1072

(bail à ferme)

Audience publique du mercredi, vingt-deux décembre deux mille vingt-et-

un

Numéro du rôle : TAD-2020-01576

Composition :

Chantal GLOD,

vice-président,

Magali GONNER,

juge,

Farial STOFFEL,

premier juge déléguée,

PERSONNE1.),

greffier.

Entre:

la société civile SOCIETE1.) SC, actuellement en liquidation volontaire,

établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre

de commerce et des sociétés sous le numéro

NUMERO1.),

représentée par ses liquidateurs actuellement en fonctions,

partie appelante aux termes d'un exploit de l'huissier de justice Georges

WEBER de Diekirch du 5 novembre 2020 et d’un exploit de l’huissier de

justice Guy ENGEL de Luxembourg du 5 novembre 2020,

comparant par Maître Martine KRIEPS, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg, en l’étude de laquelle domicile est élu,

et:

1) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat à la Cour,

demeurant à Bofferdange,

2) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

comparant par Maître Isabelle HOMO, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

3) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE4.),

comparant par Maître José LOPES GONCALVES, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

parties intimées aux fins des susdits exploits WEBER et ENGEL.

________________________________________________________

Le Tribunal :

Les faits :

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des

qualités et considérants du jugement n° 2021TADCOMM/86 rendu par

le tribunal de ce siège en date du 10 février 2021 et dont le dispositif est

conçu comme suit :

« Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

d’appel de bail à ferme, statuant contradictoirement,

reçoit l'appel en la forme,

déclare l’appel recevable,

refixe l’affaire pour continuation à l’audience publique du mercredi, 10

mars 2021, à 10.00 heures,

réserve les droits des parties et le surplus,

réserve les frais de l’instance. »

A l'appel de la cause à l'audience publique du 10 mars 2021, l’affaire fut

refixée au 9 juin 2021 puis à l’audience publique du 17 novembre 2021.

A cette dernière audience, l’affaire fut utilement retenue et tant Maître

Martine KRIEPS que Maître Isabelle BOULTGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Bofferdange, en remplacement de Maître Claude

SCHMARTZ, que Maître Aurélie PETERSEN, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg, en remplacement de Maître Isabelle HOMO,

et Maître José LOPES GONCALVES furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

de ce jour le

jugement

qui suit :

Revu le jugement du 10 février 2021 ayant déclaré recevable l’appel

relevé par la société civile SOCIETE1.) du jugement n° 933/20 rendu

par le tribunal de paix de Diekirch en date du 24 septembre 2020 lequel

a donné acte aux parties qu’elles entendent limiter les débats à la

question de la régularité de la résiliation avec effet immédiat intervenue

en date du 27 août 2019 et a dit que le bail portant sur les parcelles de

PERSONNE2.) a été valablement résilié à la date du jugement.

En ordre principal, la société SOCIETE1.) demande au tribunal

d’annuler le jugement du 24 septembre 2020 et en ordre subsidiaire,

elle demande au tribunal de dire, par réformation du jugement entrepris,

que le bail n’a pas été valablement résilié en ce qu’il porte sur les

parcelles de PERSONNE2.). Elle réclame encore l’allocation d’une

indemnité de procédure de 3.500 euros et la condamnation des intimés

aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de sa demande en annulation du jugement entrepris, la

société

SOCIETE1.)

soutient que « la question de savoir si

PERSONNE2.) était en position et en droit de résilier un contrat de bail

portant sur une ferme entière » aurait dû être réservée, étant donné

qu’elle n’aurait pas été instruite lors des premières plaidoiries.

Les parties intimées s’opposent à la demande en annulation, la

limitation des débats devant le premier juge ayant englobé toute les

questions relatives à la régularité de la résiliation.

Suivant requête déposée au greffe de la justice de paix de et à Diekirch

en date du 5 mai 2020, la société civile SOCIETE1.) SC a, entre autres,

demandé au premier juge de dire que les parties sont liées par un

contrat portant sur une ferme entière depuis le 1er novembre 2012, de

dire que le bail n’a pas été résilié en bonne et due forme, d’ordonner

aux défendeurs de cesser tout acte compromettant les droits que

détient la société SOCIETE1.) SC en raison du contrat de bail du 1er

novembre 2012 ou qui lui causerait une nuisance et d’ordonner à

PERSONNE4.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.)

de garantir la

jouissance paisible des lieux à la société SOCIETE1.) SC pendant la

durée du bail.

Par courrier du 24 juin 2020, le mandataire de la société SOCIETE1.) a

proposé « de limiter les débats en date du 9 juillet 2020 à la seule et

unique question de la résiliation avec effet immédiat du contrat de bail

pour non-paiement du fermage qui état l’objet de la mise en demeure

de cette même partie ( PERSONNE2.)) datée du 21 décembre 2018. La

seule question à trancher serait dès lors celle de se prononcer sur la

question de la régularité de cette résiliation par rapport à l’article 20 de

la loi modifiée du 18 juin 1982. Les autres questions seront à

réserver. »

Pa courrier du 7 juillet 2020, le mandataire de PERSONNE2.) est

d’accord avec une limitation des « débats à la seule et unique question

de la résiliation avec effet immédiat ».

Le jugement du 24 septembre 2020 du tribunal de paix de Diekirch a

retenu que « les parties ont informé le tribunal qu’elles entendaient

limiter les débats à la question de la régularité de la résiliation avec

effet immédiat et de réserver les autres volets de la demande ».

En disant que « le bail portant sur les parcelles de PERSONNE2.) a été

valablement résilié à la date du présent jugement », le premier juge a

donné une réponse judiciaire à la question de la régularité de la

résiliation avec effet immédiat, question à laquelle les débats étaient

limités, l’examen de la question de savoir si PERSONNE2.) avait

qualité pour résilier le contrat de bail à ferme en question quant à ses

parcelles faisant nécessairement partie de l’examen de la régularité de

la résiliation en question.

La demande en annulation du jugement du 24 septembre 2020 est

partant à rejeter.

Par réformation du jugement entrepris, la société

SOCIETE1.)

demande au tribunal de dire que le bail n’a pas été valablement résilié

étant donné que le fermage de l’année 2017/2018, soit le fermage

prétendument objet de la mise en demeure du 21 décembre 2018, avait

été payé au moment de ladite mise en demeure, de sorte que la

résiliation avec effet immédiat du 27 août 2019 ne se justifierait pas.

Elle soutient que ce serait à tort que le premier juge a retenu que le

paiement du 5 mars 2014 correspondrait au paiement de l’année

culturale 2012/2013 et elle déclare que le fermage du mois de mars

2014 ne saurait s’imputer sur l’année 2012/2013, alors qu’à ce moment,

aucun fermage n’aurait été dû, faute de contrat de bail ayant existé

entre parties, de sorte que le fermage de l’année 2017/2018 aurait été

payé au moment de la mise en demeure du 21 décembre 2018.

Tant PERSONNE2.) que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent

au tribunal de déclarer l’appel non fondé. PERSONNE2.) formule appel

incident en ce que le premier juge a fixé la date de prise d’effet de la

résiliation seulement au jour du prononcé du jugement de première

instance et elle réclame une indemnité de procédure de 3.000 euros.

PERSONNE3.) demande au tribunal de dire que la résiliation effectuée

par PERSONNE2.) vaut également pour les terrains lui appartenant et

occupés par la société SOCIETE1.) et il réclame l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.500 euros pour la première instance et

pour l’instance d’appel.

PERSONNE4.)

demande au tribunal de

condamner l’appelante au paiement d’une indemnité de procédure de

2.500 euros.

En l’occurrence, un bail à ferme de six ans a été conclu entre d’une part

les héritiers de feu

PERSONNE5.), à savoir

PERSONNE2.),

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.),

et

d’autre

part

la

société

SOCIETE1.), à partir du décès de PERSONNE5.), soit le 23 mai 2012

(TAD 11 janvier 2017).

Suivant acte de partage du 9 août 2016, les immeubles dépendant de

la succession de feu PERSONNE5.) ont été partagés entre les héritiers.

Par courrier du 21 décembre 2018, Maître Claude SCHMARTZ, en sa

qualité de mandataire de PERSONNE2.), a annoncé la résiliation du

contrat de bail à ferme conclu en date du 1er novembre 2012 quant aux

parcelles numéros 424/3999, 425/4000, 1491/3122, 1492/4123,

1493/4124, 1494/4125, 1510/4292, 1619, 1620/1652, 1621/362,

1622/3354, 1622/3665, 1625/2821, 1625/2822, 1621 et 1630/3667

situées dans la commune de ADRESSE5.), section A, avec effet au 1er

novembre 2021 au motif que le fermage pour la dernière année

culturale n’aurait pas été payé. La société SOCIETE1.) a été mise en

demeure de procéder au paiement du fermage échu, soit au paiement

de la somme de 1.986,15 euros et averti de ce qu’à défaut de paiement

à l’expiration d’un délai de 6 mois, le contrat de bail serait résilié avec

effet immédiat, conformément à l’article 20 de la loi modifiée du 18 juin

1982 portant réglementation du bail à ferme.

Le 27 août 2019, le mandataire de PERSONNE2.) notifie à la société

SOCIETE1.) et à ses liquidateurs la résiliation avec effet immédiat du

contrat de bail à ferme au motif qu’aucune suite favorable n’avait été

réservée à la mise en demeure du 21 décembre 2018.

Si actuellement la société SOCIETE1.) soutient « qu’aucun contrat de

bail entre la société SOCIETE1.) et les consorts WAHL n’existait en

février 2013 », que « le contrat n’a pas pris effet au 1er novembre 2012,

mais qu’au 1er novembre 2013 » et que « le fermage du mois de mars

2014 ne saurait s’imputer sur l’année 2012/2013, alors qu’à ce moment,

aucun fermage n’était dû, faute de contrat de bail ayant existé entre

parties », force est cependant de constater que dans son acte d’appel

du 19 août 2016 ayant mené au jugement du tribunal d’arrondissement

du 11 janvier 2017, la société SOCIETE1.) a déclaré que « Le contrat

de bail à ferme a donc commencé à courir à partir du 1er novembre

2012 ».

Comme dans son jugement du 11 janvier 2017, le tribunal a encore

retenu « qu’un bail à ferme de six ans a été conclu entre les héritiers de

feu PERSONNE5.) et la société appelante à partir du décès de

PERSONNE5.) », c’est partant à tort que la société appelante soutient

actuellement que le bail à ferme aurait seulement pris effet au 1er

novembre 2013.

La société SOCIETE1.) fait valoir que ce serait à tort que le premier

juge a retenu que le terme initial du bail serait arrivé au moment de la

résiliation effectuée par

PERSONNE2.)

et elle soutient qu’en

application de l’article 2 de la loi du 18 juin 1982 telle qu’applicable au

moment de la conclusion du bail, la durée minimale du bail litigieux était

de 9 ans puisqu’il portait sur une ferme entière.

En l’occurrence, aucun bail portant sur une ferme entière n’a été

constaté

par

écrit et aucun

état des lieux n’a été établi

contradictoirement ou par expert conformément aux articles 2 et 3 de la

loi du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme.

Le tribunal se doit encore de constater qu’il ne ressort d’aucun élément

du dossier que le bail portait sur une ferme entière. La partie appelante

a d’ailleurs dans l’acte d’appel signifié en date du 19 août 2016 dans le

cadre de la procédure qui a mené au jugement du 11 janvier 2017

uniquement fait valoir être en droit « d’exploiter les terres mises à

disposition par feu Monsieur PERSONNE5.) » et elle a toujours soutenu

que le bail porte sur une durée de 6 ans. Les pièces n° 31 – 34 de la

farde de pièces de Maître Martine KRIEPS ne sont pas de nature à

faire preuve de ce que le bail litigieux porte sur une ferme entière.

Par adoption des motifs du juge de paix, il y a lieu de confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il a retenu que PERSONNE2.) était en droit

de procéder à la résiliation des parcelles lui attribuées suite au partage

dans la mesure où en raison de l’arrivée de l’expiration du rapport

locatif initial au 31 octobre 2018, le bail initial n’est plus indivisible.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) soutient que la résiliation

avec effet immédiat du 27 août 2019 ne se justifierait pas étant donné

que le fermage de l’année 2017/2018, soit le fermage objet de la mise

en demeure du 21 décembre 2018, aurait été payé au moment de ladite

mise en demeure.

Le 5 mars 2014, la société SOCIETE1.) effectue un virement à hauteur

de 5.958,46 euros avec la mention 2013, le 4 février 2015, elle fait

virement de 5.958,46 euros et le 28 janvier 2016, un virement de

5.958,46 euros avec la mention Pacht 2015.

Dans l’acte d’appel du 19 août 2016 et dans lequel la société

SOCIETE1.) soutient que le bail a commencé à courir à partir du 1er

novembre 2012 elle fait état du paiement d’un fermage annuel pour les

« années 2013, 2014 et 2015 », de sorte que les trois virements

prémentionnés se rapportent nécessairement aux années culturales

2012/2013, 2013/2014 et 2014/2015.

Le virement du 20 janvier 2017 à hauteur de 5.958,46 euros avec la

mention Pacht 2016 se rapporte partant à la période 2015/2016 et non

pas au fermage 2016/2017 tel que soutenu par l’appelante.

Le 12 décembre 2018, la société SOCIETE1.) effectue, sans autre

précision, un virement à hauteur du montant de 6.508,46 euros. Or, à

défaut d’indication de la dette que l’appelante entendait acquitter,

l’imputation se fait, conformément aux dispositions de l’article 1256 du

code civil sur la dette la plus ancienne, soit en l’occurrence le fermage

se rapportant à l’année culturale 2016/2017.

Il résulte partant de ce qui précède que tant au moment de la lettre de

mise en demeure du 21 décembre 2018 qu’au moment de la notification

de la résiliation en date du 27 août 2019, le fermage pour l’année

culturale 2017/2018 n’a pas été réglé. Ce n’est en effet seulement en

date du 4 octobre 2019 que la société SOCIETE1.) a effectué un

virement de 6.508,46 euros avec la mention « contrat de bail une ferme

entière ».

A titre plus subsidiaire, la société SOCIETE1.) soutient que le non-

paiement d’un seul fermage au moment de la mise en demeure ne

présenterait pas les caractéristiques de la faute grave pouvant justifier

la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat.

Or, compte tenu des circonstances de l’affaire et de ce que malgré mise

en demeure la société SOCIETE1.) n’a ni payé le fermage échu ni fait

les diligences pour se renseigner auprès de PERSONNE2.) ou de son

conseil sur le fermage en souffrance, il y a lieu de confirmer le premier

juge en ce qu’il a retenu que le paiement du fermage pour l’année

culturale 2017/2018 plus de 6 mois après la mise en demeure constitue

une faute suffisamment grave justifiant la résiliation du bail à ferme

avec effet immédiat tel que expressément prévu par l’article 20 de la loi

du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme.

Il résulte partant de ce qui précède que c’est à juste titre que le premier

juge a retenu que la résiliation avec effet immédiat intervenue en date

du 27 août 2019 est régulière.

Etant donné qu’en l’occurrence, la résiliation est intervenue suite à la

faute du preneur, il n’y a pas lieu de faire application du préavis de deux

ans prévu à l’article 6 de la loi du 18 juin 1982.

L’appel incident interjeté par PERSONNE2.) est à déclarer fondé dans

la mesure où en l’occurrence le tribunal ne prononce pas la résiliation

judiciaire du bail mais constate la régularité de la résiliation avec effet

immédiat notifiée par PERSONNE2.), de sorte que, par réformation du

jugement entrepris, il y a lieu de retenir que le bail portant sur les

parcelles de PERSONNE2.) a été valablement résilié à partir du 27

août 2019.

La demande de PERSONNE3.) à voir dire que « la résiliation effectuée

par PERSONNE2.) vaut également pour les terrains lui appartenant et

occupés par la société SOCIETE1.) » est à rejeter étant donné qu’il

ressort explicitement tant du courrier du 21 décembre 2018 que de celui

du 27 août 2019 que PERSONNE2.) entend uniquement résilier le bail

à ferme pour ses propres parcelles.

A l’appréciation du tribunal les faits de la cause ne justifient ni la

condamnation de la partie appelante ni la condamnation des parties

intimées au paiement d’une indemnité de procédure, la condition de

l’iniquité requise par la loi n’étant pas remplie.

Par ces motifs

le tribunal d'arrondissement de et à Diekirch, siégeant en matière

d’appel de bail à ferme, statuant contradictoirement,

revu le jugement du 10 février 2021,

dit non fondée la demande en annulation du jugement du 24 septembre

2020,

déclare l’appel principal non fondé,

déclare l’appel incident de PERSONNE2.) fondé,

par réformation du jugement entrepris,

dit que le bail portant sur les parcelles de PERSONNE2.) a été

valablement résilié à partir du 27 août 2019,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

rejette la demande de PERSONNE3.) à voir dire que « la résiliation

effectuée par PERSONNE2.) vaut également pour les terrains lui

appartenant et occupés par la société SOCIETE1.) »,

dit non fondées tant la demande de la société SOCIETE1.) que celles

des parties PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

allocation d’une indemnité de procédure,

condamne l’appelante aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch,

par

Nous

Chantal

GLOD,

vice-président

près

le

tribunal

d’arrondissement, assistée du greffier PERSONNE1.).

Le greffier

Le vice-président