Landlord's partial appeal allowed; tenant ordered to pay back rent arrears but not security deposit.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00128

Audience publique du mercredi, dix novembre deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2021-02467

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-président,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA

SIMOES en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

9 mars 2021,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par la société à responsabilité limitée IE.LEX s.àr.l., établie et ayant

son siège social à L-1631 Luxembourg, 15, rue Glesener, inscrite à la liste V du tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Daniel PHONG, avocat,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Kelly FERREIRA SIMOES

en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Andreas KOMNINOS, avocat, demeurant à Luxembourg.

________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2021-02467, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

18 mai 2021, ensuite au 20 septembre 2021 et finalement à l’audience publique du mercredi,

6 octobre 2021, à 09.00 heures, salle JT 1.02.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Sabah HENTOUR-IANIGRO, avocat, en remplacement de Maître Daniel PHONG,

représentant

la société à responsabilité limitée IE.LEX s.àr.l.,

comparant

pour

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), fut entendue en ses explications.

Maître Mireille JAMMAERS, avocat, en remplacement de Maître Andreas KOMNINOS,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mercredi,

10 novembre 2021, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 18 novembre 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-

après « les consorts GROUPE1.) ») ont fait convoquer PERSONNE3.) à se présenter

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner, sous le bénéfice de

l’exécution provisoire, à leur payer la somme de 2.500.- euros à titre de restitution de la

garantie locative, outre les intérêts.

Ils ont encore réclamé une indemnité de procédure de 1.200.- euros.

A l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) ont fait valoir qu’en date du 14 mars

2017, ils ont signé un contrat de bail avec PERSONNE3.). Au moment de la signature du

bail, une garantie locative de 2.500.- euros aurait été payée.

Le bail aurait été résilié par le bailleur en date du 18 décembre 2019. Un état des lieux de

sortie aurait été dressé en date du 1er avril 2020, indiquant que rien n’était à signaler. Tous

les loyers auraient été payés. Malgré leurs demandes réitérées, le bailleur refuserait de

restituer la garantie locative.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 11 février 2021, PERSONNE3.) a

demandé, à titre reconventionnel, le paiement de la somme de 4.341,09 euros à titre

d’arriérés de loyers et de charges.

Il a encore réclamé une indemnité de procédure de 1.500.- euros.

Par jugement du 18 février 2021, le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement entre les parties et en premier ressort, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

déclaré la demande des consorts GROUPE1.) quant à la restitution de la garantie locative

fondée à hauteur de 2.500.- euros,

-

donné acte à PERSONNE3.) de sa demande reconventionnelle en condamnation des

consorts GROUPE1.) au paiement de la somme de 4.341,09 euros et d’une indemnité

de procédure,

-

déclaré la demande reconventionnelle recevable,

-

dit la demande partiellement fondée à hauteur de 4.250.- euros,

-

condamné, par voie de compensation judiciaire, les consorts GROUPE1.) à payer à

PERSONNE3.) la somme de 1.750.- euros,

-

dit qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

débouté les consorts GROUPE1.) de leur demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

-

débouté PERSONNE3.) de sa demande en paiement d’une indemnité de procédure,

-

laissé les frais à charge des consorts GROUPE1.).

PERSONNE3.) ne faisant pas état de dégâts locatifs, le juge de première instance a déclaré

la demande en restitution de la garantie bancaire fondée à hauteur du montant réclamé de

2.500.- euros.

Concernant la demande reconventionnelle d’PERSONNE3.), le juge de première instance

a relevé que ce dernier ne versait aucune pièce justifiant du paiement des charges

réclamées, de sorte que le volet de la demande relatif aux charges a été rejeté.

Quant aux arriérés de loyers, le juge de première instance a relevé qu’il appartenait aux

consorts GROUPE1.) d’établir qu’ils avaient payé les montants réclamés. Une telle preuve

n’étant versée au dossier, le juge de première instance a déclaré la demande en paiement

d’arriérés de loyers fondée pour le montant de 4.250.- euros.

De ce jugement, les consorts GROUPE1.) ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier

du 9 mars 2021.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal tient à relever que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce

que le juge de première instance a déclaré fondée la demande des consorts GROUPE1.)

en restitution de la garantie locative à hauteur de 2.500.- euros.

Le jugement a quo n’est pas non plus entrepris en ce que le juge de première instance a dit

non fondées les demandes des consorts GROUPE1.) et d’PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Ces volets du jugement entrepris ne sont donc pas dévolus au tribunal actuellement saisi

qui ne peut en connaître.

Quant aux arriérés de loyers

Il est constant en cause que par contrat de bail du 14 mars 2017, ayant pris effet le 1er avril

2017, PERSONNE3.) a donné en location aux consorts GROUPE1.) un appartement situé

à ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 1.250.- euros et une avance sur charges

mensuelle de 150.- euros.

En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux

termes convenus.

En instance d’appel, PERSONNE3.) réduit sa demande pécuniaire et réclame actuellement

le montant de 3.850.- euros à titre d’arriérés de loyers.

Les consorts GROUPE1.) soutiennent qu’ils se sont acquittés de tous les loyers, et

réclament le remboursement du montant de 1.400.- euros à titre de loyers trop payés.

La demande des consorts GROUPE1.) en remboursement de loyers trop payés, formulée

pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par

l’intimé, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des demandes nouvelles

en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, est d’intérêt privé et

non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

Les consorts GROUPE1.) expliquent qu’ils ont réduit le loyer du mois de février 2019 de

50.- euros, dans la mesure où ils auraient été contraints d’engager ladite somme pour

envoyer des courriers, réceptionnés à leur adresse au nom du bailleur, à ce dernier qui

habiterait en Grèce.

Ladite allégation est contestée par PERSONNE3.).

Le tribunal constate que les consorts GROUPE1.) ne versent aucune pièce à l’appui de

leurs dires, de sorte que leur moyen laisse d’être fondé.

Ils expliquent par ailleurs la réduction du loyer à 1.000.- euros en 2019 pendant sept mois

par le fait qu’un accord aurait été intervenu entre parties en raison de travaux effectués dans

l’appartement.

PERSONNE3.) conteste un tel accord intervenu entre parties.

Les consorts GROUPE1.) n’établissant pas le prétendu accord par aucune pièce versée en

cause, celui-ci reste à l’état de pure allégation. Les faits ne sont pas davantage offerts en

preuve, de sorte que leur moyen laisse d’être fondé.

Par conséquent, les consorts GROUPE1.) ont été tenus de payer l’intégralité des loyers

pour l’année 2019.

Les consorts GROUPE1.) versent des preuves de paiement des loyers pour les années

2017, 2018, 2019 et 2020.

Il en résulte qu’ils ont payé pour l’année 2017 le montant de [9 mois x 1.400.- =] 12.600.-

euros pour la période allant du mois d’avril au mois de décembre 2017. Ledit montant

correspond aux loyers dus pour l’année 2017.

En ce qui concerne l’année 2018, pour laquelle un montant total de [12 mois x 1.400.- =]

16.800.- euros était dû, il résulte des preuves de paiement que les consorts GROUPE1.) se

sont acquittés de l’intégralité des loyers.

En 2019, les consorts GROUPE1.) ont payé des loyers à hauteur de [(5 mois x 1.400.-) +

1.350.- + (7 x 1.000.-) =] 15.350.- euros. Etant donné que pour l’année 2019, un montant

total de [12 mois x 1.400.- =] 16.800.- euros était dû, les consorts GROUPE1.) accusent des

arriérés de loyers d’un montant de [16.800.- - 15.350.- =] 1.450.- euros.

En ce qui concerne l’année 2020, les consorts GROUPE1.) sont en aveu d’avoir quitté les

lieux loués au courant du mois de mars 2020. Il est par ailleurs constant en cause que l’état

des lieux de sortie ainsi que la remise des clés ont été effectués en date du 1er avril 2020,

de sorte que les consorts GROUPE1.) étaient redevables d’un loyer jusqu’au mois de mars

2020 inclus.

Le tribunal constate que les consorts GROUPE1.) versent seulement des preuves de

paiement pour les mois de janvier et février 2020, de sorte qu’il y a lieu de retenir qu’ils

accusent un arriéré de loyer pour le mois de mars 2020, soit le montant de 1.400.- euros.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que les consorts GROUPE1.)

accusent actuellement des arriérés de loyers à hauteur de [1.450.- (année 2019) + 1.400.-

(année 2020) =] 2.850.- euros.

Etant donné que le tribunal actuellement saisi retient des arriérés de loyers dans le chef des

consorts GROUPE1.), il y a lieu de les débouter de leur demande en remboursement du

montant de 1.400.- euros à titre de loyers trop payés.

Il y a partant lieu de déclarer fondée la demande d’PERSONNE3.) en paiement d’arriérés

de loyers à hauteur de 2.850.- euros, par réformation du jugement entrepris.

Etant donné qu’PERSONNE3.) n’a pas interjeté appel contre le jugement entrepris en ce

que le juge de première instance a déclaré fondée la demande des consorts GROUPE1.)

en restitution de la garantie locative à hauteur de 2.500.- euros, il y a lieu de condamner,

par voie de compensation, les consorts GROUPE1.) à payer à PERSONNE3.) le montant

de [2.850.- - 2.500.- =] 350.- euros.

Quant aux charges locatives

PERSONNE3.) relève appel incident du jugement entrepris en ce que le juge de première

instance a déclaré non fondée sa demande en paiement du montant de 91,09 euros à titre

d’arriérés de charges et demande partant la condamnation des consorts GROUPE1.) à lui

payer ledit montant.

Les consorts GROUPE1.) réclament, de leur côté, le remboursement de charges locatives

trop payées à hauteur de 1.458,18 euros.

Ils prétendent que des charges leur auraient été mises en compte qui devraient être

supportées par le bailleur, tels les frais de gérance, les frais d’assurance, les frais de banque

ainsi que les frais relatifs aux timbres, enveloppes et copies.

PERSONNE3.) réplique que toutes les charges locatives sont dues, dans la mesure où les

décomptes auraient été approuvés par trois réviseurs de caisse lors des assemblées

générales respectives des copropriétaires.

La demande des consorts GROUPE1.) en remboursement de charges locatives trop

payées, formulée pour la première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été

soulevée par l’intimé, est à déclarer recevable, puisque la règle de la prohibition des

demandes nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile,

est d’intérêt privé et non d’intérêt public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

Suivant l’article 5 (3) alinéa 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2016 sur le bail à usage

d’habitation, si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au

statut de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation

relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à

charge du locataire sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise.

Contrairement aux prétentions d’PERSONNE3.), il ne résulte pas des procès-verbaux de

l’assemblée générale des copropriétaires que les décomptes relatifs aux charges pour les

années 2017, 2018 et 2019 ont été votés et dès lors approuvés. Il est seulement établi que

lesdits décomptes ont été expliqués aux copropriétaires et ont fait l’objet de discussion.

Il s’ensuit que les décomptes charges pour les années 2017, 2018 et 2019 ne sont pas

présumés justifiés.

Suivant l’article 14 a) du contrat de bail conclu entre parties, « Le preneur s’engage à payer

régulièrement par anticipation et par ORDRE PERMANENT de manière à créditer le bailler

le 1er de chaque mois, un montant de 150 € (cent cinquante euros), représentant une avance

sur les frais d’exploitation et les frais de chauffage. La notion de frais d’exploitation

comprend notamment et de façon non exhaustive les frais de canalisation, du chauffage, de

l’eau, de l’enlèvement des ordures ménagères, le nettoyage de la chaudière, l’éclairage et

l’entretien des parties communes de l’immeuble ainsi que les frais de gestion. »

L’article 5 (3) de la loi susvisée dispose en son alinéa 2 que ne peuvent être mis à charge

du locataire que les frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant

du logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes

liées à l’usage du logement.

Conformément à l’article 5 (5) alinéa 2 de la loi susvisée, toutes autres stipulations inscrites

dans les contrats de bail et destinées à priver d’effet une disposition de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation sont nulles de plein droit.

Les dispositions relatives aux charges locatives étant d’ordre public, la clause telle que

stipulée à l’article 14 a) du contrat de bail, prévoyant, entre autres, la prise en charge par le

locataire des frais de gestion, est nulle de plein droit.

Néanmoins, les frais de gérance, les frais relatifs aux timbres, enveloppes et copies, et les

frais de banque peuvent être mis à charge du locataire s’il est établi qu’ils ont effectivement

été déboursés par le bailleur dans l’intérêt de son locataire.

En l’occurrence, PERSONNE3.) ne rapporte pas la preuve, ni même n’allègue que les frais

susvisés ont été déboursés dans l’intérêt des consorts GROUPE1.), de sorte qu’ils ne sont

pas à mettre à charge des locataires.

Quant aux frais d’assurance, il y a lieu de relever que le contrat de bail prévoit l’obligation

pour les locataires de souscrire une assurance pour le risque locatif, ainsi que pour leur

responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux à l’égard des meubles et objets

mobiliers garnissant les lieux loués. PERSONNE3.) n’a pas fait plaider qu’une telle

assurance n’a pas été souscrite par ses locataires, de sorte que le bailleur ne prouve pas

qu’il a déboursé les frais d’assurance, tels que mentionnés dans les décomptes charges,

dans l’intérêt des consorts GROUPE1.).

Les frais d’assurance ne sont dès lors pas non plus à mettre à charge des locataires.

Décompte charges pour l’année 2017

Les consorts GROUPE1.) soutiennent qu’ils doivent au bailleur seulement un prorata des

montants retenus dans le décompte charges, dans la mesure où ils n’ont occupé les lieux

qu’à partir du 1er avril 2017.

Il est constant en cause que le contrat de bail conclu entre parties en date du 14 mars 2017

a pris effet le 1er avril 2017, de sorte que le tribunal retient que seules les charges pour les

mois d’avril au mois de décembre 2017 peuvent être mises à charge des consorts

GROUPE1.).

Les consorts GROUPE1.) affirment que le poste « SOCIETE1.) » relatif aux frais d’eau

froide et chaude ainsi qu’aux frais de chauffage ne devait s’élever qu’au montant de 513,78

euros.

PERSONNE3.) conteste ladite affirmation en faisant valoir que le prorata s’élèverait au

montant de [905,28 / 12 x 9 =] 678,96 euros.

Il ressort du décompte total des frais de chauffage d’eau chaude et d’eau froide établi par la

société SOCIETE1.) en date du 8 mars 2018 concernant l’année 2017 qu’elle a relevé un

montant de 391,50 euros pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 mars 2017 et un

montant de 513,78 euros pour la période allant du 1er avril 2017 au 31 décembre 2017 pour

l’appartement d’PERSONNE3.), de sorte que seul le montant de 513,78 euros peut être mis

à charge des consorts GROUPE1.).

Au vu des développements qui précèdent, le montant à mettre à charge des consorts

PERSONNE4.), calculé au prorata, s’élève à [(1.951,46 (total des frais) - 6,26 (frais de

timbres, enveloppes et copies) - 133,79 (frais de gérance) - 149,59 (frais d’assurance) -

10,51 (frais de banque)) / 12 x 9 + 513,18 (SOCIETE1.)) =] 1.072,70 euros.

Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont payé le montant total de

[9 mois x 150.- =] 1.350.- euros à titre d’avances sur charges, de sorte qu’il y a un solde de

[1.350.- - 1.072,70 =] 277,30 euros en leur faveur.

Décompte charges pour l’année 2018

En ce qui concerne le décompte charges pour l’année 2018, les consorts GROUPE1.)

demandent également la déduction des postes relatifs aux frais de timbres, enveloppes et

copies, frais de gérance, frais d’assurance et frais de banque.

Au vu des développements antérieurs et aux principes y énoncés, les charges récupérables

par PERSONNE3.) s’élèvent au montant de [1.668,25 (total des frais) – 7,90 (frais de

timbres, enveloppes et copies) – 140,26 (frais de gérance) – 153,44 (frais d’assurance) –

11,08 (frais de banque) =] 1.355,57 euros.

Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont payé le montant total de

[12 mois x 150.- =] 1.800.- euros à titre d’avances sur charges, de sorte qu’il y a un solde

de [1.800.- - 1.355,57 =] 444,43 euros en leur faveur.

Décompte charges pour l’année 2019

Les consorts GROUPE1.) ont fait les mêmes observations que pour l’année 2018.

Tel que retenu précédemment, les charges récupérables par PERSONNE3.) s’élèvent au

montant de [1.690,75 (total des frais) – 2,65 (frais de timbres, enveloppes et copies) –

142,42 (frais de gérance) – 171,57 (frais d’assurance) – 10,56 (frais de banque) =] 1.363,55

euros.

Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont payé le montant total de

[12 mois x 150.- =] 1.800.- euros à titre d’avances sur charges, de sorte qu’il y a un solde

de [1.800.- - 1.363,55 =] 436,45 euros en leur faveur.

Charges pour l’année 2020

Les consorts GROUPE1.) réclament le remboursement de l’intégralité des avances sur

charges payées pour l’année 2020, soit le montant de [2 mois x 150.- =] 300.- euros.

Les consorts GROUPE1.) n’ont pas allégué ne pas avoir consommé d’eau, d’électricité ou

de chauffage. Les frais afférents à leur consommation doivent donc nécessairement être

supportés par ces derniers.

Il est constant en cause qu’à l’heure actuelle, aucune assemblée générale n’a voté sur le

décompte charges pour l’année 2020, de sorte qu’il y a lieu de réserver la demande des

consorts GROUPE1.) en remboursement d’éventuelles charges trop payées pour l’année

2020.

Conclusion :

Au vu de tout ce qui précède, le tribunal conclut qu’PERSONNE3.) redoit le montant de

[277,30 (année 2017) + 444,43 (année 2018) + 436,45 (année 2019) =] 1.158,18 euros à

titre de charges trop payées aux consorts GROUPE1.).

Il y a dès lors lieu de condamner PERSONNE3.) à payer aux consorts GROUPE1.) le

montant de 1.158,18 euros.

La demande d’PERSONNE3.) en paiement d’arriérés de charges est à déclarer non fondée,

par confirmation du jugement entrepris, quoique pour d’autres motifs.

Il s’ensuit que l’appel est partiellement fondé tandis que l’appel incident n’est pas fondé.

Il y a lieu de réserver le surplus.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

déclare fondée la demande d’PERSONNE3.) en paiement d’arriérés de loyers à

concurrence du montant de 2.850.- euros,

condamne, par voie de compensation judiciaire, PERSONNE1.) et PERSONNE5.) à payer

à PERSONNE3.) le montant de 350.- euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

déclare non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE5.) en remboursement

de loyers trop payés,

partant, en déboute,

déclare d’ores et déjà fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE5.) en

remboursement de charges trop payées, à concurrence du montant de 1.158,18 euros,

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE5.) le montant

de 1.158,18 euros,

avant tout autre progrès en cause,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du

mercredi,

16 février 2022, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle JT 1.02 (Tribunal de la jeunesse),

réserve le surplus et les frais.