Tenant damages claim allowed; landlord costs shifted to tenant due to proven excess wear and tear.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2021TALCH14/00091

Audience publique du lundi, vingt-huit juin deux mille vingt-et-un

Numéro TAL-2020-02491 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

indépendant,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant

aux termes d’un

exploit de l’huissier de

justice

Pierre BIEL

de Luxembourg du 2 mars 2020,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Revu le jugement n° 2020TALCH14/00128 rendu par le tribunal de céans en date du

16 novembre 2020 ayant d’ores et déjà dit l’appel incident non fondé en ce qu’il tendait

à déclarer irrecevable la demande de PERSONNE1.).

L’audition de témoins a été ordonnée pour prouver que PERSONNE2.) aurait quitté

les lieux loués en causant des dégâts locatifs dépassant le cadre de l’usure normale

imputables à cette dernière.

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-02491 du rôle, fut d’abord fixée pour

continuation des débats au 19 avril 2021 et finalement à l’audience du lundi, 31 mai

2021, à 9.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

Maître Daniel NOEL, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

28 juin 2021, le

jugement qui suit :

Lors de la continuation des débats à l’audience du 31 mai 2021, PERSONNE1.)

maintient ses conclusions tendant à la réformation du jugement entrepris.

En se référant aux déclarations recueillies lors de l’enquête, il soutient que les dégâts

locatifs constatés après le départ des lieux loués de PERSONNE2.) dépassent le

cadre de l’usure normale et sont dès lors imputables à cette dernière.

Il aurait fallu trois mois pour remettre les lieux en état.

Il soutient que PERSONNE2.) est en aveu d’avoir enlevé le frigo et le lavabo de la

cuisine, car elle admet les avoir installés elle-même. Elle serait également en aveu

d’avoir percé les murs.

En ce qui concerne la cuisine, il n’y aurait pas lieu de prendre en considération une

certaine vétusté, dans la mesure où elle aurait été complétement cassée.

PERSONNE2.) maintient également ses conclusions tendant à la réformation du

jugement entrepris.

En ce qui concerne les dégâts locatifs constatés, il y aurait lieu de prendre en

considération une certaine vétusté et d’évaluer le préjudice subi par le bailleur de

manière forfaitaire à un montant maximal de 1.000.- euros, dans la mesure où ce

dernier aurait remis lui-même les lieux en état sans avoir eu recours à des

professionnels.

Elle n’aurait jamais contesté avoir enlevé le frigo et le lavabo, ainsi que d’avoir percé

les murs.

Il ne lui incomberait pas de payer une nouvelle cuisine.

Elle insiste sur le fait qu’elle a occupé les lieux pendant six ans.

Elle estime qu’une indemnité d’indisponibilité pour trois mois est surfaite. Il y aurait lieu

de la réduire au maximum à un mois.

Motifs de la décision

A titre préliminaire, le tribunal de céans tient à relever qu’il est actuellement saisi des

demandes de PERSONNE1.) tendant à l’obtention de dommages et intérêts du chef

de dégâts locatifs causés par sa locataire ainsi que d’une indemnité d’indisponibilité.

Il est également saisi de la demande de PERSONNE2.) tendant au remboursement

de l’intégralité de la garantie locative.

Quant aux dégâts locatifs

Suivant contrat de bail du 4 décembre 2009, ayant pris effet le 5 décembre 2009,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) (ci-après

« PERSONNE3.) ») un appartement sis à ADRESSE3.).

Il

y

a

lieu

de

relever

que

PERSONNE3.)

est

décédé

en

date

du

18 avril 2015.

PERSONNE1.) demande des dommages et intérêts à hauteur de 5.191,49 euros du

chef de dégâts locatifs imputables à sa locataire.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée

en bon père de famille.

Suivant l’article 1731 du Code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est

présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels,

sauf la preuve contraire.

Ainsi que le tribunal l’a retenu dans son jugement du 16 novembre 2020,

PERSONNE2.) est présumée avoir reçu les lieux en bon état, en l’absence d’un état

des lieux d’entrée, conformément à l’article 1731 précité.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués est une obligation de

résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 114).

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du Code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL, 5 février 1987, n° 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op. cit., p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du Code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (cf. M. HARLES, op. cit., n° 115).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans

une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure ; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été dressé.

S’il n’y a pas de constat des lieux écrit, l’état des lieux au moment du départ du

locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible. Le plus

souvent, la preuve est alors administrée par l’audition de témoins ou par la production

de photos ou d’enregistrement vidéo (cf. TAL, 21 octobre 2014, n° 160810).

En l’occurrence, le tribunal de céans dispose de déclarations de témoins recueillies

lors de l’enquête.

Il ressort des déclarations recueillies lors de l’enquête que PERSONNE4.) (ci-après

« PERSONNE4.) »), PERSONNE5.) (ci-après « PERSONNE5.) ») et PERSONNE6.)

ont visité l’appartement sis à ADRESSE3.), après le départ de PERSONNE2.) le 30

septembre 2014 et avant que PERSONNE5.) a emménagé dans les lieux en janvier

2015.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont pu constater que les murs, qui ont été peints en

différentes couleurs, étaient percés de trous. PERSONNE6.) a même parlé de murs

« endommagés ».

Enfin, PERSONNE5.) a indiqué qu’avant son emménagement en janvier 2015,

PERSONNE1.) a procédé à la remise en peinture ainsi qu’au rebouchage des trous

dans les murs.

En ce qui concerne les murs peints en différentes couleurs, il n’est pas établi que ceux-

ci étaient peints en différentes couleurs au moment de l’entrée dans les lieux.

Le preneur entretient les peintures et vernis avec grand soin, en tenant compte de

leurs caractéristiques. Il arrive qu’un locataire ait décoré certains locaux mis à sa

disposition de manière extravagante ; le locataire peut en ce cas, au moment de quitter

les lieux, être obligé de les remettre dans leur pristin état, en assurant une peinture

nouvelle d’une tonalité et d’une quantité correspondant à celle qui existait à son entrée

(cf. M. LA HAYE et J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, n° 945).

Au vu de ce qui précède, le tribunal retient que le fait que les murs étaient peints en

différentes couleurs à la fin du bail est dès lors à considérer comme dégât locatif

dépassant le cadre de l’usure normale à charge de PERSONNE2.).

PERSONNE2.) admet avoir percé des trous dans les murs. Le percement de trous

dans les murs constituant un dégât locatif dépassant le cadre de l’usure normale, elle

doit prendre à charge les frais de remise en état.

Les trois témoins, entendus lors de l’enquête, ont déclaré que la cuisine était

endommagée. PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont même précisé que les meubles

de la cuisine étaient cassés.

PERSONNE5.)

a indiqué qu’avant son emménagement en janvier 2015,

PERSONNE1.) a fait installer une nouvelle cuisine.

Le tribunal retient que les meubles cassés constituent des dégâts locatifs dépassant

le cadre de l’usure normale, résultant d’une location de six ans d’occupation.

En ce qui concerne les meubles prétendument disparus après le bail, PERSONNE2.)

admet avoir enlevé, au moment de son départ, le frigo et le lavabo installés par elle-

même au cours du bail.

Bien que PERSONNE1.) reproche à PERSONNE2.) d’avoir enlevé des appareils de

la cuisine, tels que les meubles de rangement, le four et la plaque chauffante, il ne lui

reproche toutefois pas d’avoir enlevé le frigo et le lavabo.

Aucun des témoins n’a d’ailleurs confirmé les dires de PERSONNE1.) en ce que des

meubles ou appareils aient manqué dans la cuisine, de sorte qu’il n’y a pas lieu à

indemnisation de ce chef.

Au vu de ce qui précède, il y a dès lors lieu de retenir les meubles cassés de la cuisine

ainsi que les murs peints en différentes couleurs et percés de trous comme étant des

dégâts locatifs dépassant le cadre de l’usure normale imputables à PERSONNE2.).

PERSONNE1.) verse plusieurs devis et factures relatifs à la remise en état des lieux.

Dans la mesure où le tribunal n’a retenu comme dégâts locatifs que les meubles

cassés de la cuisine ainsi que les murs peints en différentes couleurs et percés de

trous, il n’y a pas lieu d’indemniser PERSONNE1.) pour toutes les réparations

effectuées.

PERSONNE1.) verse un devis de la société SOCIETE1.) à hauteur de 1.468.- euros

pour les meubles de la cuisine, ainsi qu’un devis de la société SOCIETE2.) à hauteur

de 2.475,80.- euros HTVA pour la remise en peinture de l’appartement et les travaux

de rebouchage des trous.

PERSONNE2.) reproche à PERSONNE1.) de ne pas verser les preuves de paiement

desdits devis.

L’absence de preuve du paiement des factures portant sur la réparation de dégâts

locatifs, respectivement le fait que les frais de réparations ne sont documentés que

par des devis, et non par des factures dûment acquittées, ne porte pas à conséquence.

En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs imputables ne peut être

soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Contraint de restituer les lieux

dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu de réparer par équivalent.

Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les devis susvisés

seraient surfaits.

Au vu des développements qui précèdent, y a lieu de déclarer fondée, par réformation

du jugement entrepris, la demande de PERSONNE1.) du chef de dégâts locatifs à

concurrence du montant de [1.468.- + 2.475,80 =] 3.943,80 euros.

Quant à l’indemnité d’indisponibilité

PERSONNE1.) réclame une indemnité d’indisponibilité correspondant à trois mois de

loyers, soit le montant total de 2.550.- euros.

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte

de jouissance des lieux qu’il subit. Elle est due pendant la durée nécessaire à la

constatation des dégâts et pendant celle requise pour l’exécution des réparations (cf.

M. HARLES, op. cit., n° 192).

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) a dû réaliser des

travaux de rénovation imputables à PERSONNE2.).

Il ressort des éléments du dossier que la nouvelle locataire, PERSONNE5.), a visité

les lieux en octobre 2014 mais n’a pu emménager qu’en janvier 2015 en raison des

travaux de rénovation. Il y a lieu de préciser que le contrat de bail conclu entre

PERSONNE5.) et PERSONNE1.) renseigne la date du 30 novembre 2015 comme

prise d’effet. A l’audience des plaidoiries du 31 mai 2021, les parties au litige se sont

accordées pour dire que PERSONNE5.) a emménagé dans les lieux en janvier 2015.

La date renseignée dans le contrat de bail est dès lors frappée d’une erreur matérielle.

PERSONNE1.) a procédé lui-même à la remise en état des lieux, au lieu de recourir à

des professionnels.

Bien que ce fait lui est reproché par PERSONNE2.), le tribunal tient à relever que

PERSONNE1.) n’est pas obligé de recourir à des professionnels pour la remise en état

des lieux.

Par ailleurs, PERSONNE2.) n’établit pas que le recours à des professionnels aurait

accéléré la remise en état des lieux.

Dans la mesure où PERSONNE1.) a procédé lui-même à la remise en état des lieux,

il y a lieu d’admettre que le coût de celle-ci est inférieur à celui en cas de remise en

état des lieux par des professionnels.

Au vu de tout ce qui précède, le tribunal de céans évalue, par réformation du jugement

entrepris, la durée de ces travaux à trois mois.

En l’absence d’autres éléments, l’indemnité mensuelle est à fixer au montant de

l’ancien loyer, à savoir le montant de 850.- euros. Il y a dès lors lieu d’allouer à

PERSONNE1.) le montant de [3 x 850.- =] 2.550.- euros à titre d’indemnité

d’indisponibilité, par réformation du jugement entrepris.

Quant à la restitution de la garantie locative

PERSONNE2.) demande la restitution de la garantie locative à hauteur de 1.960.-

euros.

Le tribunal tient à relever qu’aucun élément du dossier ne permet d’établir que

PERSONNE2.) et feu PERSONNE3.) étaient mariés ou liés par un partenariat légal.

Par ailleurs, le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité.

Il résulte du jugement entrepris que PERSONNE2.) a déclaré au juge de première

instance ne pas être héritière de feu PERSONNE3.).

Enfin, il n’est pas établi que PERSONNE2.) ait payé l’intégralité de la garantie locative,

tel qu’allégué.

Au vu de ce qui précède, c’est à bon droit que le juge de première instance a retenu

que PERSONNE2.) ne peut réclamer que la moitié de la garantie locative.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré fondée la

demande de PERSONNE2.) à concurrence du montant de [1.960 : 2 =] 980.- euros.

Etant donné que le tribunal de céans a retenu des dégâts locatifs dépassant le cadre

de l’usure normale imputables à PERSONNE2.), il y a lieu à compensation entre

l’indemnisation des dégâts locatifs et l’indemnité d’indisponibilité d’une part et la

garantie locative d’autre part.

Conclusion :

Après compensation judiciaire entre les créances réciproques, le tribunal condamne

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de [(3.943,80 + 2.550.-) – 980.-

=] 5.513,80 euros, par réformation du jugement entrepris, avec les intérêts légaux à

partir du 25 juillet 2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.000.- euros pour la première

instance et une indemnité de procédure de 2.000.- euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) réclame une indemnité de procédure de 3.000.- euros pour les deux

instances.

La demande de PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la

première instance formulée pour la première fois en instance d’appel, dont

l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par l’appelant, est à déclarer recevable dans le

silence de l’appelant, puisque la règle de la prohibition des demandes nouvelles en

appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, est d’intérêt privé

et non d’ordre public (cf. CA, 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327).

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass, 16 mars 2017, n° 3763).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de débouter PERSONNE2.) de ses demandes en

allocation d’une indemnité de procédure tant pour la première instance que pour

l’instance d’appel.

Faute pour PERSONNE1.) de prouver l’iniquité requise par la loi, il y a lieu de le

débouter de ses demandes en allocation d’une indemnité de procédure tant pour la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige et aux principes ci-avant exposés, il y a lieu de réformer le

jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la

première instance, et de faire masse des frais et dépens des deux instances et de les

imposer à PERSONNE2.).

Il s’ensuit que l’appel principal est partiellement fondé tandis que l’appel incident n’est

pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement n° 2020TALCH14/00128, rendu par le tribunal de céans en date du

16 novembre 2020,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en indemnisation des dégâts locatifs à

concurrence du montant de 3.943,80 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité d’indisponibilité à

concurrence du montant de 2.550.- euros,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative à

concurrence du montant de 980.- euros,

ordonne la compensation judiciaire des créances réciproques,

partant, condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 5.513,80

euros, avec les intérêts légaux à partir du 25 juillet 2019, date de la demande en

justice, jusqu’à solde,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour la première instance,

partant, en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.