Tenant appeal dismissed; landlord's claim for partial rent and improvement costs upheld pending further evidence.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00142

Audience publique du lundi, quatorze décembre deux mille vingt

Numéro TAL-2020-07242 du rôle

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 8 septembre

2020,

comparant par Maître Gilles PLOTTKÉ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

3) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., anciennement SOCIETE2.), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marie BENA, avocat, demeurant à Luxembourg,

sub 3) assignée à personne, ne comparant pas.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-07242 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à

à l’audience publique du lundi, 23 novembre 2020, à 9.30 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Valérie FERSING, avocat, en remplacement de Maître Gilles PLOTTKÉ,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Elisabeth FRANSSEN, avocat, en remplacement de Maître Marie BENA,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE3.), fournit ses réponses.

La société anonyme SOCIETE1.) S.A. ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

14 décembre 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 1er août 2019, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) (ci-

après « les consorts GROUPE1.) ») ont fait convoquer 1) PERSONNE1.) et 2) la

société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la société SOCIETE1.) ») devant le

tribunal de paix de Luxembourg pour voir condamner PERSONNE1.), sous le bénéfice

de l’exécution provisoire, à leur payer le montant de 4.600.- euros à titre de restitution

de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir de l’échéance de la garantie

locative, sinon à partir du 21 juin 2019, date de la mise en demeure, sinon à partir de

la demande en justice, jusqu’à solde, ainsi que le montant de 5.958.- euros au titre des

travaux et embellissements réalisés par les consorts GROUPE1.), avec les intérêts

légaux à partir du 21 juin 2019, date de la mise en demeure, sinon à partir de la

demande en justice, jusqu’à solde.

Ils ont, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 3.000.- euros de la part de

PERSONNE1.).

Enfin, ils ont demandé à voir déclarer le jugement à intervenir commun à la société

SOCIETE1.).

A l’appui de leur demande, les consorts GROUPE1.) ont exposé avoir pris en location

une maison d’habitation sise à ADRESSE4.), auprès de PERSONNE1.), suivant

contrat de bail conclu en date du 26 mars 2009, ayant pris effet le 1er juillet 2009,

moyennant un loyer mensuel de 2.300.- euros.

Conformément à l’article 3 dudit contrat de bail, une garantie locative, sous forme de

garantie à première demande, à hauteur d’un montant de 4.600.- euros, valable pour

la durée du bail augmentée de trois mois, aurait été constituée auprès de la société

SOCIETE1.).

Contrairement à l’article 7 du contrat de bail susvisé, aucun état des lieux d’entrée

n’aurait été dressé entre les locataires et le bailleur avant la remise des clés.

Par courrier en date du 14 septembre 2017, PERSONNE1.) aurait informé les consorts

GROUPE1.) de son intention de résilier le bail pour besoin personnel avec effet au 30

juin 2018.

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Luxembourg le 28 février 2018,

PERSONNE1.) aurait demandé la résiliation du bail ainsi que le déguerpissement

forcé des consorts GROUPE1.).

Suivant jugement rendu en date du 19 juin 2018 par le tribunal de paix de Luxembourg,

le bail aurait été déclaré résilié avec effet au 30 juin 2018 et le déguerpissement des

consorts GROUPE1.) aurait été ordonné.

La remise des clés de la maison aurait eu lieu d’un commun accord en date du 9

novembre 2018. A cette date, aucun état des lieux de sortie n’aurait été dressé.

L’attestation de remise des clés aurait seulement été signée par les parties. Suivant

ladite attestation, il aurait été prévu que PERSONNE1.) s’engagerait à payer aux

consorts GROUPE1.) un montant de 5.958.- euros correspondant à divers travaux et

embellissements réalisés par ces derniers pendant la durée du bail.

Les consorts GROUPE1.) auraient alors demandé à PERSONNE1.) de leur remettre

l’original de la garantie bancaire avec la mention « mainlevée ».

Par un courrier en date du 14 novembre 2018, PERSONNE1.) aurait indiqué aux

consorts GROUPE1.) que des travaux de nettoyage, de peinture et de réfection du

plan de travail de la cuisine seraient réalisés et que ces derniers devraient en supporter

les frais.

Par un courriel en date du 16 novembre 2018, les consorts GROUPE1.) auraient

contesté être responsables des dégradations invoquées par PERSONNE1.).

Par courrier du 2 avril 2019, PERSONNE1.) aurait demandé le paiement de la garantie

locative à la société SOCIETE1.), et cette dernière y aurait fait droit.

À l’audience des plaidoiries de première instance du 6 juillet 2020, les consorts

GROUPE1.) ont renoncé à leur demande en déclaration de jugement commun à

l’encontre de la société SOCIETE1.).

PERSONNE1.) a réclamé une indemnité de 1.000.- euros pour procédure abusive et

vexatoire ainsi qu’une indemnité de procédure de 2.000.- euros.

Par jugement du 29 juillet 2020, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant par jugement réputé contradictoire à l’égard de la société

SOCIETE1.), statuant contradictoirement à l’égard des autres parties et en premier

ressort, a :

-

déclaré la demande recevable,

-

donné acte aux consorts GROUPE1.) de leur renonciation à leur demande à

l’encontre de la société SOCIETE1.),

-

dit fondée la demande des consorts GROUPE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 4.600.-

euros à titre de garantie locative, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2019

jusqu’à solde,

-

condamné PERSONNE1.) à payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 5.958.-

euros à titre de frais avancés, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2019

jusqu’à solde,

-

dit fondée la demande des consorts GROUPE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure, à concurrence du montant de 400.- euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 400.-

euros à titre d’indemnité de procédure,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure et en a débouté,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure abusive et vexatoire et en a débouté,

-

rejeté la demande en distraction des frais et dépens au profit de Maître Marie BENA,

-

condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

PERSONNE1.)

n’établissant

ni les dégâts locatifs allégués,

ni qu’un loyer,

respectivement une indemnité de relocation soit dû pour le mois de novembre 2018,

le juge de première instance a fait droit à la demande des consorts GROUPE1.) en

restitution de la garantie locative.

Retenant qu’il découle du libellé de l’attestation de remise des clés du 9 novembre

2018 que PERSONNE1.) a expressément marqué son accord à prendre en charge les

frais avancés par les consorts GROUPE1.) tant en leur principe qu’en leur quantum,

le juge de première instance a encore fait droit à la demande des consorts GROUPE1.)

en paiement des frais engagés par ces derniers.

De ce jugement, lui notifié en date du 30 juillet 2020, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 8 septembre 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à se voir décharger

de toute condamnation intervenue à son encontre.

Il demande la condamnation des consorts GROUPE1.) à lui payer le montant de

2.300.- euros à titre d’arriéré de loyer pour le mois de novembre 2018, ainsi que le

montant de 2.300.- euros à titre d’indemnité de relocation pour le mois de décembre

2018, dans la mesure où le bien n’aurait pas pu être reloué directement suite à la

remise en état des lieux rendue nécessaire à cause des désordres causés.

À l’appui de son recours, PERSONNE1.) soutient qu’il est en droit de retenir la garantie

bancaire, dans la mesure où les consorts GROUPE1.) auraient procédé à des travaux

dans l’immeuble, violant ainsi les dispositions du contrat de bail.

Il serait encore en droit de la retenir, dans la mesure où des dégâts locatifs, dépassant

le cadre de l’usure normale, auraient été constatés au moment du départ des

locataires.

PERSONNE1.) prétend que l’attestation de remise des clés du 9 novembre 2018 ne

peut valoir comme preuve absolue et reconnaissance pure et simple des travaux

effectués par les consorts GROUPE1.) ainsi que du quantum des montants y relatifs,

mais que celle-ci pourrait seulement valoir comme commencement de preuve.

Les consorts GROUPE1.), quant à eux, concluent à la confirmation du jugement

entrepris.

A l’appui de leurs prétentions, les consorts GROUPE1.) réitèrent leur version des faits

telle qu’exposée devant le juge de première instance.

Ils précisent que PERSONNE1.) avait visité la maison louée en date du 8 octobre

2018, soit un mois avant la remise des clés, sans formuler de réserve quant aux

améliorations effectuées par les consorts GROUPE1.).

En ce qui concerne les frais engagés par les consorts GROUPE1.), ces derniers se

réfèrent au procès-verbal signé en date du 9 novembre 2018, selon lequel « M.

PERSONNE1.) prendra en charge et paiera à M. et Mme GROUPE1.) les frais suivants

(…) Total EUR 5.958.- ». Ledit document remplirait les caractéristiques d’une

reconnaissance de dette.

A titre principal, les consorts GROUPE1.) arguent que faute d’avoir établi un état des

lieux d’entrée, obligatoire en cas de stipulation d’une garantie locative, PERSONNE1.)

n’aurait pas été en droit de la demander et encore moins de refuser de la restituer.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) resterait en défaut de prouver le fait matériel de la

dégradation, respectivement que les dégâts allégués dépasseraient l’usure normale.

Les consorts GROUPE1.) contestent les photographies versées en cause par

PERSONNE1.), dans la mesure où celles-ci ne seraient ni datées, ni circonstanciées.

A titre plus subsidiaire, les consorts GROUPE1.) contestent les montants réclamés par

PERSONNE1.).

Dans l’hypothèse où les consorts GROUPE1.) seraient tenus de payer le loyer pour le

mois de novembre 2018, il conviendrait de calculer le montant du loyer au prorata, de

sorte qu’ils ne seraient tenus de payer qu’un montant de [2.600.- / 31 x 9 =] 754,83

euros.

La demande de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de relocation serait à

rejeter, dans la mesure où la maison n’aurait toujours pas été occupée en date du 9

janvier 2020, soit plus d’un an après la résiliation du contrat de bail.

Motifs de la décision

Quant à la demande des consorts GROUPE1.) en paiement des frais avancés

Les consorts GROUPE1.) réclament le montant de 5.958.- euros au titre des travaux

et embellissements réalisés par leurs soins durant la période du bail, en se basant sur

l’attestation de remise des clés du 9 novembre 2018 qui remplirait les caractéristiques

d’une reconnaissance de dette.

PERSONNE1.) s’y oppose en soutenant que ladite attestation ne pourrait valoir

comme preuve absolue et reconnaissance pure et simple des travaux effectués par

les consorts GROUPE1.) et du quantum des montants y relatifs. Celle-ci pourrait

seulement valoir comme commencement de preuve par écrit.

Aux termes de l’article 1326 du Code civil, la reconnaissance de dette est l’acte

juridique par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme

d’argent, qui doit être constaté dans un titre qui comporte la signature de celui qui

souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite de la main, de la somme en toutes

lettres.

En l’occurrence, tant PERSONNE1.) que les consorts GROUPE1.) ont signé l’écrit

litigieux, de sorte que le document invoqué par les consorts GROUPE1.) ne constitue

pas un engagement unilatéral de PERSONNE1.) de payer une somme d’argent. La

somme d’argent à payer figurant dans le document en question n’est, par ailleurs, pas

écrite en toutes lettres de la main de PERSONNE1.).

Les dispositions de l’article 1326 du Code civil ne sont, par conséquent, pas

applicables au présent litige et le moyen des consorts GROUPE1.) y relatif est à

écarter.

Il y a lieu de se référer à l’article 1341 du Code civil pour apprécier la régularité, au

regard des exigences de la preuve en justice, de l’écrit en question.

En l’occurrence, les parties ont signé en date du 9 novembre 2018 un document dans

lequel il est libellé que « M. PERSONNE1.) prendra en charge et paiera à M. et Mme

GROUPE1.) les frais suivants : (…) Total : 5.958 € ».

L’écrit litigieux respecte ainsi les dispositions de l’article 1341 du Code civil, de sorte

que le document du 9 novembre 2018 est valable en la forme et quant aux conditions

de preuve.

C’est, dès lors, à bon droit que le juge de première instance a retenu qu’il découle de

ce document que PERSONNE1.) a expressément marqué son accord à prendre à sa

charge les frais avancés par les locataires tant en leur principe qu’en leur quantum.

En présence d’un tel écrit, le moyen relatif au commencement de preuve par écrit

soulevé par PERSONNE1.) laisse d’être fondé.

Il y a encore lieu de relever qu’il ressort d’un courriel envoyé par les consorts

GROUPE1.) à PERSONNE1.) en date du 8 octobre 2018 que ce dernier a été sur les

lieux litigieux à la même date, soit un mois avant le départ de ses locataires.

Dans ledit courriel, les consorts GROUPE1.) écrivent à leur bailleur « Comme promis,

voici la liste des points » suivi d’un poste relatif aux travaux réalisés par les consorts

GROUPE1.) pour lesquels ils demandent une prise en charge.

Alors même qu’il ne ressort pas des éléments du dossier que PERSONNE1.) ait

répondu audit courriel, il en résulte néanmoins que PERSONNE1.) était au courant

des améliorations effectuées par ses locataires et qu’il n’a formulé à aucun moment

une quelconque réserve à cet égard.

Suite à l’entrevue entre parties et à l’envoi dudit courriel, les parties ont définitivement

signé

l’accord

contenant

l’engagement

de

PERSONNE1.)

en

date

du

9 novembre 2018.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) à payer aux consorts GROUPE1.) le montant de 5.958.-

euros, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2019 jusqu’à solde.

Quant à la demande des consorts GROUPE1.) tendant à la restitution de la

garantie locative

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 65).

En effet, la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution, qu’après

l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps qu’il n’a

pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus souvent

toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien, réparer les

éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail imposer des

compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant remboursable

qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention et n’est tenu

de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention n’a plus de

raison d’être (cf. LA HAYE et VANKERKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses,

n° 1165b et s.).

Les consorts GROUPE1.) font plaider qu’aucun état des lieux d’entrée n’aurait été

établi au début du bail. Un tel état des lieux d’entrée serait néanmoins obligatoire afin

que PERSONNE1.) puisse réclamer une garantie bancaire.

Aux termes de l’article 5 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, en cas de stipulation d’une garantie locative, un constat écrit et

contradictoire des lieux doit être signé au plus tard le jour de l’entrée en jouissance

des lieux par le locataire.

Il est constant en cause qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi par les parties.

Le tribunal constate que les consorts GROUPE1.) n’ont jamais demandé à leur bailleur

de faire établir un tel état des lieux d’entrée, ni avant l’entrée en jouissance des lieux,

ni au cours du bail qui a couru pendant neuf années, de sorte qu’ils ne peuvent pas

actuellement reprocher à PERSONNE1.) de ne pas avoir procédé à un état des lieux

d’entrée.

Le moyen des consorts GROUPE1.) laisse dès lors d’être fondé.

Les consorts GROUPE1.) soutiennent encore que PERSONNE1.) reste en défaut de

prouver le fait matériel de la dégradation, respectivement que les dégâts locatifs

allégués par ce dernier dépasseraient l’usure normale.

Faute pour les parties d’avoir établi un état des lieux d’entrée et en application des

dispositions de l’article 1731 du Code civil, le preneur est présumé avoir reçu les lieux

en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le 9 novembre 2020, date de la remise des clés, les parties ont établi un document,

signé tant par le bailleur que par les locataires, sur lequel il est noté dans la rubrique

« Etat des lieux » « Rien à signaler », suivie de la mention « sous réserve de vérification

car dans l’impossibilité de le faire au 09.11.2018 à 19:00 ».

Au regard de la réserve formulée par PERSONNE1.), le tribunal de céans conclut

qu’aucun état des lieux contradictoire en bonne et due forme n’a été dressé par les

parties en date du 9 novembre 2020.

En l’absence d’un état des lieux de sortie contradictoire, la preuve des dégâts locatifs

peut être rapportée selon les règles du droit commun.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués est une obligation de

résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M.

HARLES, op. cit., n° 114).

Pour prouver l’existence et l’envergure des désordres constatés, PERSONNE1.) verse

deux attestations testimoniales faisant état d’éventuels dégâts locatifs constatés en

date du 12 novembre 2018 à 9.30 heures, soit trois jours après le départ des locataires.

Aux termes de l’article 403 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut toujours

procéder par voie d’enquête à l’audition de l’auteur d’une attestation.

Comme ces dépositions revêtent une importance pour l’issue de la présente affaire et

au vu des contestations catégoriques des consorts GROUPE1.), il y a lieu sur base de

l’article 403 du Nouveau Code de procédure civile d’entendre les témoins sous la foi

du serment et d’admettre les intimés à la contre-enquête.

Pour s’opposer à la restitution de la garantie bancaire, PERSONNE1.) invoque non

seulement des dégâts locatifs dans le chef des consorts GROUPE1.), mais encore un

arriéré de loyer pour le mois de novembre 2018.

PERSONNE1.) réclame ainsi le paiement du montant de 2.300.- euros à titre d’arriéré

de loyer pour le mois de novembre 2018, dans la mesure où les consorts GROUPE1.)

n’auraient remis les clés qu’en date du 9 novembre 2018.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

Les consorts GROUPE1.), se référant au nouveau contrat de bail conclu en date du 5

septembre 2018, ayant pris effet au 1er novembre 2018, relatif à un appartement sis à

ADRESSE2.), soutiennent que PERSONNE1.) a donné son accord que les consorts

GROUPE1.) quittent les lieux qu’en date du 2 novembre 2018 pour emménager par la

suite dans leur nouvel appartement précité.

Le fait que PERSONNE1.) a donné, le cas échéant, son accord aux consorts

GROUPE1.) de rester dans les lieux jusqu’au 2 novembre 2018 ne porte pas à

conséquence, étant donné que la remise des clés n’a eu lieu qu’en date du 9 novembre

2018. Les consorts GROUPE1.) avaient dès lors la jouissance des lieux loués jusqu’à

cette date.

Pour chaque mois commencé, le locataire doit le loyer en entier, à moins qu’il ne

prouve la relocation des lieux avant la fin du mois en question (cf. M. HARLES, Le bail

à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 99).

Le tribunal constate que le contrat de bail a été résilié par PERSONNE1.) pour besoin

personnel suivant courrier du 14 septembre 2017.

Ladite résiliation pour besoin personnel a été entérinée par jugement du 19 juin 2018

rendu par le tribunal de paix de Luxembourg.

Le principe selon lequel le loyer est dû en entier pour chaque mois commencé vise

notamment les cas où le propriétaire du bien immobilier a l’intention de relouer ce

dernier, étant donné que la plupart des baux commencent le premier du mois, de sorte

que le départ des locataires des lieux loués en cours du mois pourrait ainsi constituer

une entrave à la relocation du bien dans le chef du bailleur.

En l’occurrence, le contrat de bail ayant été résilié pour besoin personnel par

PERSONNE1.), le tribunal de céans décide qu’il y a lieu de déclarer la demande de ce

dernier tendant au paiement du loyer du mois de novembre 2018 seulement fondée

au prorata des neuf jours durant lesquels les consorts GROUPE1.) ont encore occupé

la maison d’habitation en cause, soit pour le montant de [2.600.- / 31 x 9 =] 754,83

euros.

Il y a lieu de surseoir à statuer sur les demandes des parties pour le surplus, en

attendant le résultat de la mesure d’instruction ordonnée.

La société SOCIETE1.), ayant été touchée à personne par l’acte d’appel du 8

septembre 2020, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter lors des débats, de sorte

qu’en application de l’article 79 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, il y a

lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son encontre.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement à l’égard de

PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) et par jugement réputé contradictoire à l’égard

de la société anonyme SOCIETE1.) S.A.,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel d’ores et déjà non fondé en ce qu’il tend à voir déclarer non fondée la

demande de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) en paiement des frais avancés au

titre des travaux et embellissements réalisés par ces derniers,

dit d’ores et déjà recevable et fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement de

l’arriéré de loyer pour le mois de novembre 2018, à concurrence de 754,83.- euros,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne l’audition des témoins :

-

PERSONNE5.), demeurant à L-ADRESSE5.), auteur de l’attestation testimoniale

du 23 août 2020,

-

PERSONNE6.), demeurant à L-ADRESSE5.), auteur de l’attestation testimoniale

du 23 août 2020,

fixe jour, heure et lieu de l’enquête au vendredi, 12 février 2021, à 9.00 heures,

fixe jour, heure et lieu de la contre-enquête au vendredi, 5 mars 2021, à 9.00 heures,

chaque fois en la salle des réunions TL 0.01 du tribunal d’arrondissement de

Luxembourg, Plateau du Saint-Esprit, rez-de-chaussée,

invite les parties à se charger, le cas échéant, de la convocation d’un interprète,

enjoint à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) de déposer au greffe du tribunal la

liste concernant les noms et adresses des personnes dont l’audition est demandée

lors

de

la

contre-enquête

jusqu’au

17 février 2021, au plus tard,

charge Madame le juge Anne-Laure SEDRANI de l’exécution de cette mesure

d’instruction,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 22 mars

2021, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 1.04,

réserve le surplus et les frais.