Tenant appeal dismissed; landlord wins eviction after confirming unpaid rent and procedural costs.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant courrier du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du

8mai

2020

avec effet rétroactif au

20 avril 2020.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00141

Audience publique du lundi, quatorze décembre deux mille vingt

Numéro TAL-2020-06898

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant

aux termes d’un

exploit de l’huissier de

justice

Pierre BIEL

de Luxembourg du 2 septembre 2020,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), expert judiciaire, et

2) PERSONNE3.),

salariée,

les

deux

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Joëlle CHOUCROUN-KARP, avocat, demeurant à

Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sur le numéro TAL-2020-06898 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du lundi, 23 novembre 2020, à 10.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Katya VASILEVA, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Joëlle CHOUCROUN-KARP, avocat, comparant pour PERSONNE2.) et

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du

lundi, 14 décembre 2020 le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 18 février 2020, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) (ci-après « les consorts FISCH ») ont fait convoquer PERSONNE1.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner, sous le bénéfice

de l’exécution provisoire, à leur payer la somme de 4.200.- euros, à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges échues, avec les intérêts légaux à partir de la

demande en justice jusqu’à solde.

Ils ont encore demandé la résiliation du bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.), et la condamnation de ce dernier à déguerpir des lieux loués.

Enfin, les consorts FISCH ont réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.500.- euros et ont conclu à la condamnation de PERSONNE1.) aux frais et dépens

de l’instance.

A l’appui de leur demande, les consorts FISCH ont exposé avoir donné en bail à

PERSONNE1.) un studio sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel de 900.-

euros et des avances sur charges mensuelles de 150.- euros.

Les consorts FISCH ont fait état d’arriérés de loyers, justifiant selon eux la résiliation

du bail.

A l’audience des plaidoiries de première instance, les consorts FISCH ont augmenté

leur demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges de 1.050.-

euros, pour la porter au montant total de 5.250.- euros.

PERSONNE1.) n’a pas contesté les arriérés des mois de novembre et de décembre

2019 ainsi que de juillet 2020, mais il a dit que les loyers de mai 2017 et de décembre

2018 avaient été payés, raison pour laquelle il a contesté le montant total réclamé.

Il a en outre fait plaider qu’il y avait un accord des bailleurs, respectivement une

tolérance de leur part, à ce qu’il ne paye pas les loyers le premier du mois.

Faisant état de sa situation financière délicate, il a sollicité des délais de paiement ainsi

qu’un délai de déguerpissement de quatre mois.

Les consorts FISCH se sont opposés à ces demandes.

Par jugement du 29 juillet 2020, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et en premier ressort :

-

a déclaré la requête recevable,

-

a donné acte aux consorts FISCH de l’augmentation de leur demande à titre

d’arriérés de loyers et l’a déclarée recevable,

-

a dit la demande en paiement des consorts FISCH à titre d’arriérés de loyers fondée

pour le montant de 5.250.- euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à leur payer le montant de 5.250.- euros, à augmenter

des intérêts légaux sur le montant de 4.200.- euros à partir du 18 février 2020

jusqu’à solde et sur le montant de 1.050.- euros à partir du 20 juillet 2020 jusqu’à

solde,

-

a déclaré résilié le bail conclu entre parties,

-

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin, a autorisé les consorts FISCH à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

a dit fondée la demande des consorts FISCH en allocation d’une indemnité de

procédure jusqu’à concurrence du montant de 300.- euros,

-

a condamné PERSONNE1.) à leur payer la somme de 300.- euros à titre

d’indemnité de procédure,

-

a dit qu’il n’y avait pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’il ne ressortait pas des

pièces versées au dossier que les loyers des mois de mai 2017 et de décembre 2018

avaient été payés, de sorte qu’il a déclaré fondée la demande des consorts FISCH à

hauteur de 5.250.- euros.

Le juge de première instance a encore retenu que l’octroi par le juge d’un délai de

grâce, conformément à l’article 1244 du Code civil, est conditionné par la circonstance

qu’il apparaisse comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le

débiteur puisse s’acquitter intégralement de sa dette. Or, en l’espèce, PERSONNE1.)

n’aurait pas apporté d’élément permettant d’évaluer sa situation financière future et la

possibilité d’un retour à meilleure fortune. Sa demande a partant été rejetée.

Le juge de première instance a ensuite retenu que le non-paiement du loyer aux

échéances convenues constituait une violation grave des obligations du locataire,

justifiant la résiliation du bail. Au regard de l’importance des arriérés de loyers, il a dit

qu’il n’y avait pas lieu d’accorder un long délai de déguerpissement au locataire.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier

du 2 septembre 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir débouter les

consorts FISCH de leur demande en paiement des arriérés de loyers des mois de mai

2017 et de décembre 2018.

Il a encore demandé à les voir débouter de leur demande en résiliation du bail conclu

entre parties ainsi qu’en déguerpissement.

A titre subsidiaire, l’appelant sollicite un délai de déguerpissement de quatre mois.

Il demande aussi à voir débouter les consorts FISCH de leur demande en allocation

d’une indemnité de procédure pour la première instance et conclut à la condamnation

de ces derniers aux frais et dépens des deux instances, avec distraction au profit de

Maître Cathy ARENDT.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait valoir qu’il a payé les loyers des mois de

mai 2017 et de décembre 2018. Il ne conteste pas les arriérés de loyers réclamés pour

les mois de novembre 2019, décembre 2019 et juillet 2020. La demande en paiement

d’arriérés de loyers ne serait dès lors fondée qu’à hauteur de [3 x

1.050.- =] 3.150.- euros.

L’appelant précise qu’il ne payait pas toujours les loyers le premier du mois, ce qui

était toléré par le bailleur, et qu’il n’indiquait pas, dans les virements, sur quel mois le

loyer devait s’imputer, ce qui a pu induire en erreur les consorts FISCH dans le calcul

des arriérés de loyers. Il souligne qu’il résulte du relevé de ses opérations bancaires

de l’année 2018 que douze paiements ont été faits, de sorte qu’il n’y aurait aucun

arriéré pour l’année 2018.

L’appelant sollicite des délais de paiement sur base de l’article 1244 du Code civil pour

apurer sa dette, dans la mesure où il lui serait impossible de payer l’intégralité des

arriérés de loyers en une fois. Au vu de ses faibles revenus, il indique qu’il pourrait tout

au plus payer 50.- euros par mois.

Quant aux arriérés de loyers des mois de novembre 2019, décembre 2019 et juillet

2020, PERSONNE1.) fait exposer que ces impayés s’expliqueraient par le fait que sa

situation professionnelle et personnelle s’est fortement dégradée à la fin de l’année

2019. Il aurait été employé en tant que salarié par la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. Par la suite, il serait devenu gérant de cette société, tout en

maintenant son contrat de travail. La société aurait alors rencontré des difficultés

financières et n’aurait plus eu de liquidités, ce qui aurait mené à la faillite de la société

en mars 2020. Dans le cadre de la procédure de faillite, le curateur aurait contesté sa

déclaration de créance à titre de salaires impayés, au motif qu’il aurait été gérant de

la société. PERSONNE1.) aurait demandé des indemnités de chômage, mais sa

demande serait actuellement bloquée en raison des contestations du curateur quant à

son statut de salarié.

L’appelant souligne que depuis qu’il perçoit le revenu d’inclusion sociale, il serait en

mesure de payer le terme courant. Les impayés seraient dus à une situation

absolument exceptionnelle et ne justifieraient pas la résiliation du contrat de bail.

Quant au délai de déguerpissement demandé, PERSONNE1.) indique qu’il a de

grandes difficultés pour se reloger, les bailleurs étant réticents face à ses faibles

revenus. Il aurait contacté le Fonds du Logement pour demander le bénéfice d’un

logement social, mais n’aurait pas encore eu de réponse. Sa recherche d’emploi

s’avérerait difficile en raison de son âge et de la crise sanitaire.

De leur côté, les consorts FISCH concluent à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris.

Ils versent un tableau reprenant tous les virements effectués en leur faveur par

PERSONNE1.) et dont il ressortirait que les arriérés de loyers s’élèveraient bien au

montant de 5.250.- euros.

Dans la mesure où le terme courant serait actuellement payé, les consorts FISCH

précisent ne pas augmenter leur demande en paiement d’arriérés de loyers.

Les consorts FISCH s’opposent aux délais de paiement sollicités par PERSONNE1.)

en faisant valoir qu’ils devraient dans ce cas attendre trop longtemps le paiement de

ce qui leur est dû. Ils estiment que l’article 1244 du Code civil ne s’applique pas en

l’espèce, puisque le locataire n’aurait pas fait de proposition sérieuse de paiement.

Ils soulignent que bien que l’appelant reconnaisse une partie des arriérés, ce dernier

n’aurait effectué aucun paiement, même pas symbolique, pour s’en apurer.

Les intimés font remarquer que PERSONNE1.) aurait pu rechercher un nouvel emploi.

Il n’y aurait aucune garantie que ses divers recours et demandes aboutissent.

Enfin, quant au délai de déguerpissement de quatre mois demandé par l’appelant, les

consorts FISCH font noter qu’un délai de deux mois est largement suffisant,

PERSONNE1.) ayant eu le temps de retrouver un nouveau logement depuis

l’introduction de la requête au mois de février 2020.

Appréciation du tribunal

Quant aux arriérés de loyers

En vertu de l’article 1728 du Code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative.

En l’espèce, le locataire se limite à contester les arriérés de loyers réclamés pour les

mois de mai 2017 et de décembre 2018, en précisant que ces loyers ont été payés.

Les arriérés de loyers des mois de novembre 2019, décembre 2019 et juillet 2020 ne

sont pas contestés.

Conformément à l’article 1315 du Code civil qui dispose que « celui qui se prétend

libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation », il

incombe à PERSONNE1.) de prouver qu’il est libéré du paiement des arriérés de

loyers des mois de mai 2017 et de décembre 2018.

PERSONNE1.) fait valoir qu’il a effectué un virement de loyer en date du 30 mai 2017,

lequel serait à prendre en compte pour le mois de mai 2017. En ce qui concerne le

loyer de décembre 2018, l’appelant fait exposer qu’en 2018, il a fait douze virements

de loyers, de sorte qu’il n’y aurait aucun arriéré de loyer pour cette année.

A l’appui, PERSONNE1.) verse le relevé de ses opérations bancaires du 31 juillet 2017

au 3 juin 2020, ainsi que deux avis de débit des 30 mai 2017 et 31 décembre 2018.

Ces avis de débit ne portent aucune référence quant au mois sur lequel le paiement

est à imputer.

Dans la mesure où le contrat de bail conclu entre parties prévoit que le loyer est

« payable par anticipation par ordre permanent le 30 de chaque mois », le tribunal

retient que le loyer payé en date du 30 mai 2017 est à imputer sur le mois de juin 2017

et non sur le mois de mai 2017.

Il en va de même pour le loyer viré en date du 31 décembre 2018 pour lequel il y a lieu

de retenir qu’il s’impute sur le mois de janvier 2019.

Dès lors, PERSONNE1.) reste en défaut de prouver que les loyers des mois de mai

2017 et de décembre 2018 ont été payés.

Il est constant en cause que les loyers des mois de novembre 2019, décembre 2019

et juillet 2020 n’ont pas été payés.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a retenu que la demande

des consorts FISCH en paiement d’arriérés de loyers était à déclarer fondée à hauteur

de [5 x 1.050.- =] 5.250.- euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 4.200.-

euros à partir du 18 février 2020 jusqu’à solde et sur le montant de 1.050.- euros à

partir du 20 juillet 2020 jusqu’à solde.

Le jugement entrepris est à confirmer sur ce point.

Quant aux délais de paiement

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande à se voir accorder le bénéfice de pouvoir

apurer sa dette par des paiements échelonnés de tout au plus 50.- euros par mois, en

application de l’article 1244 du Code civil.

Les consorts FISCH s’opposent à cette demande.

Aux termes de l’article 1244 du Code civil, « le débiteur ne peut point forcer le créancier

à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les juges peuvent

néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec

une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement, et surseoir à

l’exécution des poursuites, toutes choses demeurant en état ».

Le délai de grâce prévu à l’article 1244 du Code civil n’est à accorder que s’il apparaît

comme vraisemblable qu’à l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra

s’acquitter intégralement de sa dette, ce qui suppose qu’il soumette à la juridiction

saisie une projection approximative de l’évolution future de sa situation financière et

en fonction de cette projection indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (cf. CA,

25 octobre 2006, n° 31036).

Les juges du fond ont un pouvoir discrétionnaire pour accorder ou refuser des délais

aux débiteurs. En effet, si les juges du fond tiennent de l'article 1244 du Code civil, le

pouvoir d'accorder des délais aux débiteurs pour atténuer les effets de leur défaillance,

ils ne sont nullement tenus de le faire, même si les débiteurs sont de bonne foi et leurs

décisions relevant, sur ce point, de leur pouvoir souverain d'appréciation ne sont pas

discutables devant la Cour de cassation (cf. Cass. com., 10 févr. 1959 : Bull. civ. 1959,

III, n° 71 ; Cass. com., 3 mai 1961 : Ann. loyers 1963, p. 715 ; Cass. 1re civ., 5 juillet

1988 : Bull. civ. 1988, I, n° 216 ; Gaz. Pal. 1988, 2, pan. p. 236 ; JCP G 1988, IV, 327;

CA Angers, 17 décembre 1937 : Gaz. Pal. 1938, 1, p. 398 ; JurisClasseur civil,

art. 1235 à 1248, fasc. 40, n° 81).

Dans la mesure où le montant de 50.- euros par mois proposé est faible et que le

remboursement de l’intégralité de la dette prendrait plusieurs années, il n’y a pas lieu

de faire droit à la demande de l’appelant en obtention de délais de paiement, qui laisse

d’être fondée.

Quant à la résiliation et au délai de déguerpissement

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le paiement du prix du bail aux échéances

prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Le bailleur, qui met à la disposition du locataire son appartement, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne peut être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 187 ; TAL, 23 octobre 1998, n° 61513).

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle. La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en

raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. M. LA HAYE et

J. VANKERCKHOVE, Les Novelles, tome VI, Le louage des choses, les baux en

général, éd. 2000, n° 388 bis et 388 ter a).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

PERSONNE1.) a accumulé des arriérés de loyers à hauteur de 5.250.- euros,

correspondant à cinq mois de loyers impayés.

Il précise que ces impayés sont dus aux circonstances tout à fait exceptionnelles de la

dégradation de sa situation professionnelle à la fin de l’année 2019, et qu’il serait

actuellement en mesure de payer le terme courant, puisqu’il percevrait le revenu

d’inclusion sociale.

Il ne ressort toutefois d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) a informé les

consorts FISCH de la dégradation de sa situation professionnelle, de sorte que ces

circonstances ne peuvent excuser l’accumulation d’arriérés de loyers et de retards

dans le paiement du loyer.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu entre parties et en ce qu’il

a déclaré fondée en son principe la demande en déguerpissement.

Eu égard aux circonstances de l’espèce et à l’importance des montants en souffrance,

le tribunal estime qu’un délai de déguerpissement de deux mois est adéquat.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement entrepris, sauf à proroger le délai de

déguerpissement à deux mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., 16 mars 2017, n° 3763).

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) à payer aux consorts FISCH une indemnité de procédure

de 300.- euros.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la première instance et de

condamner ce dernier également aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il suit de tout ce qui précède que l’appel n’est pas fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à proroger le délai de déguerpissement

accordé à PERSONNE1.) à deux mois à compter de la signification du présent

jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.