Tenant appeals dismissed; landlord partially awarded arrears and costs in Luxembourg rental dispute.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00138

Audience publique du lundi, trente novembre deux mille vingt

Numéro TAL-2020-06253

Composition :

Martine DISIVISCOUR, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant

aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL

de Luxembourg du 31 juillet 2020,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Martine KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Laurent METZLER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire inscrite sur le numéro TAL-2020-06253 du rôle, fut fixée pour plaidoiries à

l’audience publique du lundi, 9 novembre 2020, à 09.00 heures, salle TL 1.04.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Martyna ROZYCKA, avocat, en remplacement de Maître Martine KRIEPS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Robert LOOS, avocat, en remplacement de Maître Laurent METZLER,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du

lundi, 30 novembre 2020 le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 30 janvier 2020, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.)

s.àr.l. (ci-après « la société

SOCIETE1.) ») a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour

l’entendre condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer la somme

de 1.009,86 euros à titre de décomptes charges des années 2017 et 2018 ainsi que la

somme de 25.920.- euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

l’année 2020, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

Elle a encore demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de sous-location aux

torts exclusifs de PERSONNE1.) et conclu au déguerpissement de ce dernier des lieux

loués.

Elle a, en outre, réclamé une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a fait exposer avoir donné en sous-

location

à

PERSONNE1.)

un

appartement

sis

à

ADRESSE1.), suivant contrat de sous-location du 13 octobre 2016. Le bail aurait été

conclu pour une première durée allant jusqu’au 31 juillet 2017, avec la précision qu’à

chaque terme du contrat, une reconduction pour une nouvelle période d’un an ne serait

possible que sur accord préalable et écrit du propriétaire et sous la condition

suspensive du paiement à l’avance des loyers et avances sur charges pour l’intégralité

de la période de reconduction.

Un avenant au contrat de sous-location aurait été signé en date du 13 décembre 2019,

selon lequel le loyer et les avances sur charges subiraient pour l’année 2020 une

augmentation de 80.- euros par mois, de sorte que le loyer et les avances sur charges

seraient désormais de 1.780.- euros, respectivement de 380.- par mois.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 11 juin 2020, la société

SOCIETE1.) a rectifié le montant total réclamé, en raison d’une erreur de calcul, à

26.929,86 euros.

A titre subsidiaire, elle a demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer les

loyers et avances sur charges échus pour les mois de janvier à juin 2020 inclus

s’élevant au montant de 12.960.- euros, ainsi que les décomptes charges des années

2017 et 2018 s’élevant au montant de 1.009,86 euros.

PERSONNE1.) s’est opposé à la résiliation du contrat de bail.

A titre subsidiaire, il a demandé un délai de déguerpissement de trois mois.

Par jugement du 18 juin 2020, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

condamé PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) à titre d’arriérés de

loyers la somme de 12.960.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 30 janvier

2020 jusqu’à solde,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à compter de la

notification du jugement,

-

au besoin autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) à titre de décomptes

charges pour 2017 et 2018 la somme de 1.009,86 euros, avec les intérêts légaux à

partir du 30 janvier 2020 jusqu’à solde,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Au vu du montant important des arriérés de loyers, le juge de première instance a fait

droit à la demande de résiliation du contrat de bail.

Le bailleur sollicitant la résiliation du contrat de bail ne pouvant pas exiger en même

temps le paiement de l’intégralité des loyers de l’année 2020, faute de contrepartie, le

juge de première instance a dit fondée la demande subsidiaire de la société

SOCIETE1.) à hauteur du montant de 12.960.- euros correspondant aux arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour les mois de janvier à juin 2020 inclus.

Enfin, en l’absence de contestations, le juge de première instance a dit fondée la

demande de la société SOCIETE1.) à titre des décomptes charges pour les années

2017 et 2018, à hauteur de 1.009,86 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier

du 31 juillet 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et à se voir décharger de

la condamnation au déguerpissement.

A titre subsidiaire, il sollicite un délai de déguerpissement de trois mois.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) soutient que bien qu’il ne conteste pas les

montants réclamés à titre de décomptes charges pour les années 2017 et 2018, ces

derniers ne lui auraient été communiqués avant la requête introductive d’instance, de

sorte que leur non-paiement ne devrait pas être pris en considération pour apprécier

la gravité de sa défaillance contractuelle.

Etant conscient que son état de santé ainsi que sa situation financière à l’origine de la

défaillance contractuelle ne constitueraient pas une excuse pour le non-paiement du

loyer, ni ne présenteraient les caractères de force majeure, PERSONNE1.) affirme que

la faute contractuelle dans son chef n’est pas suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de sous-location, au vu du caractère exceptionnel de la situation

et de la singularité de cette défaillance contractuelle depuis la conclusion du contrat.

Il prétend encore que la défaillance de s’acquitter à l’avance de l’intégralité du loyer

pour une année entière à venir est à considérer comme moins grave en comparaison

avec un locataire qui ne payerait pas les loyers aux échéances mensuelles régulières.

Enfin, il précise avoir payé le montant de 10.000.- euros en date du 12 juin 2020.

La société SOCIETE1.), quant à elle, relève appel incident du jugement entrepris en

ce qu’il a déclaré non fondée sa demande principale tendant à la condamnation de

PERSONNE1.) à lui payer l’intégralité des loyers pour l’année 2020, s’élevant au

montant de 25.920.- euros, et en ce qu’il a déclaré non fondée sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance.

Elle demande, après déduction du montant de 10.000.-

euros, payé par

PERSONNE1.) le 12 juin 2020, à voir condamner ce dernier à lui payer la somme de

[25.920.- - 10.000.- =] 15.920.- euros, à titre d’arriérés de loyers pour l’année 2020.

Elle demande encore à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de

702,05 euros à titre de frais locatifs pour l’année 2019.

Enfin, elle demande à voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués

endéans la quinzaine à compter de la signification du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la société SOCIETE1.) soutient que l’état de santé de

PERSONNE1.) n’est pas une excuse exonératoire du paiement du loyer.

Motifs de la décision

D’emblée, le tribunal constate que le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce

qu’il a condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

1.009,86 euros à titre de décomptes charges pour les années 2017 et 2018 et en ce

qu’il a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de la première instance.

Ces volets du jugement entrepris ne sont donc pas dévolus au tribunal de céans qui

ne peut en connaître.

Quant aux arriérés de loyers et de charges

En vertu de l’article 1728 du Code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative.

En l’occurrence, la société SOCIETE1.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à

lui payer l’intégralité des loyers pour l’année 2020.

Dans le contrat de sous-location du 13 octobre 2016, il est stipulé qu’« Au vu de

l’historique, sur proposition du Sous-Locataire, les Parties ont convenu que les loyers

et avances sur charges pour les mois de janvier à décembre 2017 sont payés à

l’avance. Le Sous-Locataire a effectivement payé le montant de € 24.000 (vingt-quatre

mille euros) avant la signature du présent contrat au Sous-Bailleur, qui en donne

quittance. Aucune restitution sur ce montant ne sera possible, sauf en cas de recours

à la clause diplomatique tel que décrit à l’article 12 ci-après ».

La clause diplomatique stipule que « Si le Sous-Locataire doit quitter le Luxembourg

pour des raisons professionnelles, il pourra dénoncer le présent contrat

anticipativement uniquement par lettre recommandée avec un préavis de trois mois,

et à condition de prendre à sa charge les frais de la remise en peinture des lieux loués.

Dès signature contradictoire d’un état des lieux de sortie constatant le respect par le

Sous-Locataire de toutes ses obligations découlant du présent contrat de sous-

location, le Sous-Bailleur restituera sur le compte bancaire à indiquer par le Sous-

Locataire les loyers et avances sur charges payés à l’avance et non dus ».

L’avenant au contrat de sous-location, signé entre parties le 13 décembre 2019,

prévoit que « (…) les parties conviennent que les loyers et avances sur charges pour

les mois de janvier à décembre 2020 sont payés à l’avance. (…) et ce au plus tard

pour le 20 décembre 2019 ».

Le loyer constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Il y a lieu, en outre, de déduire du libellé de la clause diplomatique susvisée que la

société SOCIETE1.) n’a, en réalité, l’intention de réclamer à PERSONNE1.) que les

loyers pour la période pendant laquelle ce dernier a effectivement la jouissance

locative.

Le tribunal devant apprécier le bien-fondé de la demande à la date des plaidoiries, soit

le 30 novembre 2020, la demande de la société SOCIETE1.) tendant à la

condamnation de PERSONNE1.) à lui payer également le loyer pour le mois de

décembre 2020 est partant à déclarer irrecevable pour être prématurée.

En ce qui concerne les arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de

janvier à juin 2020, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 12.960.- euros.

En ce qui concerne les arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de

juillet à novembre 2020, le tribunal relève que PERSONNE1.) ne conteste pas qu’il

n’ait pas payé de loyer depuis le jugement entrepris à la société SOCIETE1.).

A défaut de contestation et faute de preuve de paiement des arriérés de loyers et

d’avances sur charges réclamés, la demande de la société SOCIETE1.) est partant

fondée à concurrence de 10.800.- euros, correspondant aux arriérés de loyers des

mois de juillet à novembre 2020 inclus.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le

montant de 10.800.- euros, avec les intérêts légaux à partir du 9 novembre 2020, date

de la demande en justice, jusqu’à solde.

A l’audience des plaidoiries du 9 novembre 2020, PERSONNE1.) affirme avoir payé

le montant de 10.000.- euros en date du 12 juin 2020, déclarations confirmées par la

société SOCIETE1.). Il y a lieu de lui en donner acte.

Quant au décompte charges pour l’année 2019

La société SOCIETE1.) demande à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le

montant de 702,05 euros à titre de décompte charges pour l’année 2019.

Aux termes de l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile, il ne sera formé, en

cause d’appel, aucune nouvelle demande, à moins qu’il s’agisse de compensation, ou

que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale. Pourront aussi les

parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis

le jugement de première instance, et les dommages et intérêts pour le préjudice

souffert depuis ledit jugement.

En l’occurrence, les charges pour l’année 2019 étaient déjà échues au moment du

jugement de première instance rendu en date du 18 juin 2020, de sorte que la

demande de la société SOCIETE1.) est à qualifier de demande nouvelle.

La demande en paiement du décompte charges pour l’année 2019 formulée pour la

première fois en instance d’appel, dont l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par

l’appelant, est à déclarer recevable dans le silence de l’appelant, puisque la règle de

la prohibition des demandes nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du Nouveau

Code de procédure civile, est d’intérêt privé et non d’ordre public (cf. CA, 22 mai 1967,

Pas. 20, p. 327).

En l’absence de contestation de PERSONNE1.), il y a lieu de faire droit à la demande

en paiement du montant de 702,05 euros à titre de décompte charges pour l’année

2019 et de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) ledit montant,

avec

les

intérêts

légaux

à

partir

du

9 novembre 2020, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

En vertu de l’article 1728 du Code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne peut être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (cf. LA HAYE et VANKERKHOVE, Les Novelles, Tome VI, Le

louage des choses, Des baux en général, n° 388 bis).

Les parties ayant le libre choix de prévoir que le loyer est payable en entier et à

l’avance, il est constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas payé l’intégralité des

loyers pour l’année 2020 en date du 20 décembre 2019, tel que prévue par l’avenant

au contrat de sous-location du 13 décembre 2019.

Il est encore constant en cause que PERSONNE1.) n’a pas encore payé le solde de

la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre en première instance, à savoir

le montant de 12.960.- - 10.000.- =2.960.- euros, et qu’il a accumulé des arriérés de

loyers à hauteur de 10.800.- euros depuis le jugement entrepris.

Au vu de l’inexécution contractuelle dans le chef de PERSONNE1.) et de l’importance

des arriérés de loyers redus par ce dernier, il y a lieu de confirmer le jugement

entrepris, quoique partiellement pour d’autres motifs, en ce qu’il a prononcé la

résiliation du contrat de sous-location conclu entre parties et en ce qu’il a déclaré

fondée la demande en déguerpissement, sauf à proroger le délai de déguerpissement

à deux mois à compter de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., 16 mars 2017, n° 3763).

La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.500.- euros pour la

première instance et une indemnité de procédure de 1.200.- euros pour l’instance

d’appel.

Faute pour la société SOCIETE1.) de prouver l’iniquité requise par la loi, il y a lieu de

déclarer non fondées tant sa demande en allocation d’une indemnité de procédure

pour la première instance, par confirmation du jugement entrepris, que sa demande

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, « toute partie qui

succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une

fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que les appels principal et incident ne sont pas fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à proroger le délai de déguerpissement à

deux mois à compter de la signification du présent jugement,

déclare irrecevable la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. en paiement du loyer à échoir pour le mois de décembre 2020,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation

de sa demande au titre d’arriérés de loyers pour les mois de juillet à novembre 2020

inclus,

dit recevable et fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. en paiement des arriérés de loyers et d’avances sur charges, à concurrence de

10.800.- euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de 10.800.- euros, au titre d’arriérés de loyers pour les

mois de juillet à novembre 2020 inclus, avec les intérêts légaux à partir du 9 novembre

2020, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il s’est acquitté à hauteur du montant de 10.000.-

euros de la condamnation pécuniaire prononcée à son encontre en première instance

à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges,

dit recevable et fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. en paiement du décompte charges pour l’année 2019,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 702,05 euros à titre de décompte charges pour

l’année 2019, avec les intérêts légaux à partir du 9 novembre 2020, date de la

demande en justice, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

partant, en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.