Court dismisses counterclaims for breach of contract and fraud while awarding damages for breach of contract.

Jugement en matière Civile No. 2020TADCH01/83

Numéro TAD-2018-00989 du rôle

Audience publique du mardi, trois novembre deux mille vingt.

Composition:

Brigitte KONZ

Présidente,

Lexie BREUSKIN,

Vice-Présidente,

Gilles PETRY,

Premier Juge,

Malou GRISIUS,

Greffier.

E n t r e :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER

de Diekirch du 24 septembre 2018, défenderesse sur reconvention ;

comparant par Maître Marc WALCH, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, assisté de

Maître Tania HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ;

e t :

1. PERSONNE1.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE2.) ;

2. PERSONNE2.), sans état actuel connu, demeurant à L-ADRESSE3.) ;

parties

défenderesses

aux fins du prédit exploit WEBER,

demanderesse par

reconvention ;

comparant par Maître Françoise GONNER, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

assistée de Maître Joé LEMMER, avocat à la Cour, demeurant à Steinfort.

LE TRIBUNAL :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 9 janvier 2020 ;

Vu la procédure diligentée en application de loi du 20 juin 2020 portant 1° prorogation de

mesures concernant - la tenue d’audiences publiques pendant l’état de crise devant les

juridictions dans les affaires soumises à la procédure écrite, - certaines adaptations de la

procédure de référé exceptionnel devant le juge aux affaires familiales, - la suspension des

délais en matière juridictionnelle, et – d’autres modalités procédurales, 2° dérogation

temporaire aux articles 74, 75, 76 et 83 de la loi modifiée du 9 décembre 1976 relative à

l’organisation du notariat, 3° dérogation temporaire aux articles 15 et 16 de la loi modifiée

du 10 août 1991 sur la profession d’avocat, et 4° modification à l’article 89 de la loi

modifiée du 8 mars 2017 sur la nationalité luxembourgeoise.

Par exploit d’huissier de justice du 24 septembre 2018, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) Sàrl (ci-après SOCIETE1.)) a fait donner assignation à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce siège aux fins de

les voir condamner,

-

à titre principal

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, au paiement du montant de

17.500 euros HTVA, soit 20.475 euros TTC, sinon tout autre montant même supérieur à

arbitrer ex aequo et bono par le tribunal au titre du préjudice subi, principalement sur base

de la responsabilité contractuelle, subsidiairement sur base de la responsabilité délictuelle ;

-

à titre subsidiaire

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, au paiement du montant de

17.500 euros HTVA, soit 20.475 euros TTC, sinon tout autre montant même supérieur à

arbitrer ex aequo et bono par le tribunal au titre des frais engagés (publications, visites des

lieux, déplacements, etc) en vue de la vente de la maison, principalement sur base de la

responsabilité contractuelle, subsidiairement sur base de la responsabilité délictuelle.

SOCIETE1.) demande encore une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de

l’article 240 du nouveau Code de procédure civile.

Faits constants

En date du 7 juillet 2016 un contrat dénommé « mandat de vente », relatif à une maison

d’habitation avec place et toutes ses autres appartenances et dépendances sise à L-

ADRESSE4.), inscrite au cadastre de la commune de LIEU1.), section C de LIEU2.), sous

le numéro cadastral NUMERO2.), d’une contenance de 05 ares 46 centiares, a été signé

entre parties.

Le contrat fut conclu pour une durée de trois mois, avec tacite reconduction de mois en

mois et résiliable par lettre recommandée avec préavis de deux semaines.

Par courrier du 21 septembre 2016, les parties défenderesses ont résilié le « mandat de

vente » avec effet au 7 octobre 2016.

En date du 26 septembre 2016, SOCIETE1.) a adressé un compromis de vente à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concernant l’objet visé par le « mandat de vente », à

savoir la maison sise à LIEU2.), pour un prix de 700.000 euros.

Par courrier du 4 octobre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé la société

demanderesse qu’elles n’accepteraient pas le compromis.

Par courrier du 7 décembre 2016, la mandataire de SOCIETE1.) a mis en demeure les

parties défenderesses de payer la somme de 17.500 euros HTVA, soit, 20.475 euros TTC

pour le 23 décembre 2016.

A l’appui de sa demande SOCIETE1.) fait exposer que les parties défenderesses, en

refusant de signer le compromis de vente proposé pour le montant tel que convenu dans le

« mandat de vente », auraient violé leurs obligations contractuelles.

Les parties défenderesses redevraient à SOCIETE1.) la commission convenue dans le

« mandat de vente », sinon, subsidiairement, le montant de 20.475 euros en guise de

dédommagement des frais exposés par cette dernière.

La société demanderesse base sa demande explicitement sur la responsabilité contractuelle

principalement, sinon, subsidiairement, sur la responsabilité délictuelle.

Quant au fond

1)

Quant à la qualification du contrat.

Les parties s’accordent pour dire qu’une relation contractuelle existe entre eux.

Bien que SOCIETE1.) ait basé sa demande sur les dispositions régissant la responsabilité

contractuelle de droit commun et prend les conclusions y afférentes, les parties

défenderesses qualifient la relation contractuelle des parties de mandat.

Aux termes de l’article 61 du nouveau Code de procédure civile, le juge tranche le litige

conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur

exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les

parties en auraient proposée.

En ce qui concerne la qualification du contrat, les juges n’ont pas à s’arrêter aux termes

employés par les parties. En effet, aux termes de l’article 1156 du Code Civil, on doit, dans

les conventions, rechercher quelle a été la commune intention des parties, plutôt que de

s’arrêter au sens littéral des termes (TAL 21 mai 2008, n° 108561 et 108562 du rôle).

Dès lors, avant d’analyser les moyens soulevés de part et d’autre par les parties, il échet

en premier lieu de qualifier le contrat conclu entre les parties en date du 7 juillet 2016.

Le contrat qui se forme entre un agent immobilier et son client est soit un contrat de

mandat, soit un contrat d’entreprise.

Il est de principe que le contrat conclu entre l’agent immobilier et son client ne doit être

qualifié de mandat que dans les seuls cas où l’agent a reçu de son client le pouvoir de le

représenter dans un acte juridique, tel un acte de vente. Pour qu’un tel mandat soit valable,

il faut, par application de l’article 1988, alinéa 2 du Code civil, qu’il soit exprès. Si, au

contraire la mission de l’agent immobilier est de rechercher des acquéreurs potentiels pour

son client, le contrat liant l’agent immobilier à son client constitue un contrat d’entreprise.

En principe, les agents immobiliers, à moins qu’ils ne soient chargés de l’accomplissement

d’actes juridiques, ne sont pas des mandataires. Ils n’ont en effet d’autre mission que

d’annoncer l’immeuble mis en vente et de rechercher des acquéreurs, mais non de traiter

avec des tiers. Le mandat de son côté suppose la conclusion d’un acte juridique. Il est le

pouvoir de faire quelque chose pour le mandant en son nom. L’acte est accompli comme

si le mandant avait été présent lui-même et en son nom. Le mandat ne se conçoit pas à

l’égard d’un acte matériel. Un pareil acte ne donne matière qu’au louage de travail ou

d’industrie. En conséquence, il ne suffit pas qu’une personne soit chargée par une autre

d’une mission déterminée pour qu’il y ait mandat. Il faut encore que cette mission ait pour

objet un acte juridique à accomplir au non d’une autre personne, c'est-à-dire qu’il ait

pouvoir de représentation. Dès que ces caractères n’existent pas, il n’a pas mandat, mais

louage d’industrie (Cour d’appel 14 juillet 2004, numéro du rôle 28209; M. Thewes :

L’agent immobilier, Annales de droit luxembourgeois, 1999, vol. I, n° 7 et s.).

Il est admis en droit luxembourgeois que les agents immobiliers sont liés à leurs clients

par un contrat de louage d’ouvrage. Pour que l’agent immobilier agisse en tant que

mandataire, il faut que le pouvoir de représenter son client lui ait été donné. Ce pouvoir

doit lui avoir été donné de manière expresse. Cette exigence d’un pouvoir exprès est

retenue même en droit français dans lequel le législateur est intervenu pour qualifier le

contrat liant le client à l’agent immobilier de mandat. La cour de cassation française n’en

distingue pas moins entre mandat d’entremise consistant en la recherche de clients et la

négociation, ou l’une de ces missions seulement, et le mandat proprement dit, consistant

dans le pouvoir de passer un acte au nom du client. Selon la cour de cassation française,

ce pouvoir de disposer du bien doit faire l’objet d’une clause expresse autorisant le

mandataire à engager son mandant (Cass. fr. 8 juillet 1986, Rev. Dr. Immob. 1986, p. 481,

citée dans : M. Thewes : L’agent immobilier, Annales de droit luxembourgeois, 1999, vol.

I, n° 10 ; Cass. fr. civ. 1ère. 6 mars 1996, D. 1997, p. 223, note Amar Layani).

Cette même solution doit à fortiori être retenue en droit luxembourgeois, où c’est la

qualification de contrat de louage qui l’emporte relativement aux contrats d’agent

immobilier. Pour que l’agent immobilier puisse partant engager son client au moment de

la signature de l’acte de vente, il faut qu’il ait reçu mandat par une disposition expresse du

contrat.

En l’espèce, suivant les termes du contrat signé entre parties, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont chargé exclusivement SOCIETE1.) « de la vente de l’immeuble

suivant : maison d’habitation avec place et toutes ses autres appartenances et

dépendances sise à L-ADRESSE4.), inscrite au cadastre de la commune de LIEU1.),

section C de LIEU2.), sous le numéro cadastral NUMERO2.), d’une contenance de 05

ares 46 centiares. Le prix minima à obtenir est fixé à 700.000 euros (en toutes lettres) ou

au prix proposé par l’acheteur et accepté par le vendeur.»

Suivant les termes du contrat, la mission de SOCIETE1.) était de rechercher des

acquéreurs intéressés à l’achat du bien immobilier et non pas de représenter

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) lors de la conclusion du compromis de vente ou de

l’acte notarié de vente. L’agent immobilier n’a dans ce contrat d’autre mission que

d’annoncer l’immeuble mis en vente et de rechercher des acquéreurs, mais non de traiter

avec des tiers. Le « mandat de vente » ne contient effectivement pas de clause donnant

expressément pouvoir à SOCIETE1.) d’engager les parties défenderesses.

Il s’ensuit que le contrat en question est à qualifier de contrat d’entreprise et que le droit

commun est applicable.

2)

Quant aux demandes principale et subsidiaire de SOCIETE1.)

A l’appui de sa demande, SOCIETE1.) fait valoir avoir exécuté ses obligations découlant

dans son chef du contrat « mandat de vente » en ayant présenté aux parties défenderesses

un acquéreur, ainsi qu’un projet de compromis de vente correspondant exactement aux

conditions fixées par les parties en ce qui concerne le prix à obtenir, à savoir 700.000 euros.

Ledit prix aurait été accepté par les parties lors de la signature du « mandat de vente », de

sorte qu’il y aurait eu accord sur le prix et la chose, sinon, en tout état de cause « une

promesse unilatérale de la part des parties défenderesses sur la chose et sur le prix. »

Le projet de compromis serait parvenu aux parties défenderesses en date du 26 septembre

2016, et donc avant que le « mandat de vente » n’a pris fin, à savoir en date du 7 octobre

2016 suivant résiliation par les parties défenderesses en date du 21 septembre 2016.

Or, il se serait avéré que les parties défenderesses auraient trouvé, pendant la durée du

« mandat de vente » un autre acquéreur.

Elles se seraient donc soustraites à leurs obligations découlant du « mandat de vente » afin

de vendre leur maison sans être redevables d’une commission.

En refusant de signer le compromis de vente, les parties défenderesses auraient violé leurs

obligations contractuelles découlant du « mandat de vente ».

SOCIETE1.) reproche donc aux parties défenderesses d’avoir violé le contrat, d’une part

en vendant leur bien à un acquéreur trouvé sans l’entremise de l’agence et avant la fin du

« mandat de vente » et, d’autre part, en refusant de procéder à la vente du bien à

l’acquéreur présenté par SOCIETE1.) en cours du « mandat de vente ».

Les parties défenderesses contestent la version des faits présentée par SOCIETE1.).

En raison de l’extrême négligence dont aurait fait preuve SOCIETE1.) dans la gestion de

leur dossier - elle n’aurait pas fourni la moindre prestation en relation avec le contrat -, les

parties défenderesses n’auraient eu d’autre choix que de procéder à la résiliation de celui-

ci.

Ce serait SOCIETE1.) qui aurait violé ses obligations découlant du contrat signé entre

parties, de sorte qu’elle ne saurait prétendre au paiement de la commission, ni à des

dommages et intérêts.

Elles expliquent avoir résilié le « mandat de vente » par courrier du 21 septembre 2016 et

donc avant que le compromis de vente ne leur était parvenu.

Elles n’auraient jamais donné leur accord à cette vente, ni à la personne de l’acquéreur.

Quant à l’acquéreur indiqué dans le projet de compromis, il se serait agi d’une société

SOCIETE2.) Sàrl, avec comme gérant unique PERSONNE3.).

Dans la mesure où PERSONNE3.) est également gérant de SOCIETE1.), cette dernière

aurait commis « un détournement de pouvoir », « une tentative d’escroquerie », sinon un

« abus de biens sociaux » en tentant de faire racheter le bien à un prix inférieur à la valeur

réelle du marché, par SOCIETE2.) Sàrl, appartenant à PERSONNE3.), tout en empochant

la commission en sus.

Il y aurait eu un conflit d’intérêt et SOCIETE1.) aurait violé les règles de sa déontologie

en ayant eu recours à une telle manœuvre frauduleuse. Les parties défenderesses n’auraient

pas souhaité participer à une « opération illégale ».

Elles contestent encore avoir procédé à la vente de la maison lors de la durée du « mandat

de vente ».

Ce n’aurait été qu’à la suite de la résiliation du 21 septembre 2016, que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) auraient trouvé un acquéreur qui offrait un prix supérieur à celui prévu par

le « mandat de vente ».

Dans ces conditions, SOCIETE1.) ne saurait prétendre à un quelconque payement.

Il y a lieu de rappeler qu’aux termes du dispositif de son assignation, SOCIETE1.)

demande la condamnation des parties défenderesses

-

à titre principal

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement du montant de

17.500 euros HTVA, soit 20.475 euros TTC, sinon tout autre montant même supérieur à

arbitrer ex aequo et bono par le tribunal au titre du préjudice subi, principalement sur base

de la responsabilité contractuelle, subsidiairement sur base de la responsabilité délictuelle ;

-

à titre subsidiaire

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, au paiement du montant de

17.500 euros HTVA, soit 20.475 euros TTC, sinon tout autre montant même supérieur à

arbitrer ex aequo et bono par le tribunal au titre des frais engagés (publications, visites des

lieux, déplacements, etc) en vue de la vente de la maison principalement sur base de la

responsabilité contractuelle, subsidiairement sur base de la responsabilité délictuelle.

Nonobstant le fait que la société demanderesse base sa demande explicitement sur la

responsabilité contractuelle principalement, sinon, subsidiairement, sur la responsabilité

délictuelle, la formulation de sa demande dans le corps de ses conclusions n’est pas

exempte d’ambiguïté.

En effet, dans ses conclusions, SOCIETE1.) demande à plusieurs reprises paiement de la

commission. Elle demande en outre de se voir allouer principalement le montant de 17.500

euros augmenté de la TVA.

Il faut donc admettre que SOCIETE1.) ne demande pas seulement une indemnisation en

guise de réparation du préjudice lui accru en raison de la rupture abusive du contrat par

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ou bien, subsidiairement en raison de la commission

d’une faute délictuelle par ces dernières, mais également le paiement de la commission en

exécution du contrat du 7 juillet 2016.

- Quant à la demande en paiement de la commission en exécution du contrat

SOCIETE1.) réclame le paiement de la commission prévue au contrat au motif que les

parties défenderesses ont vendu leur bien à un acquéreur trouvé sans l’entremise de

l’agence et avant la fin du « mandat de vente ».

Aux termes de l’article 1134 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent

lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le contrat signé le juillet 2016 contient les clauses suivantes ayant trait à la commission

redue à l’agent immobilier :

« COMMISSION :

En cas de vente, le propriétaire s’engage à verser à l’SOCIETE1.) Sàrl à titre de

commission, un montant équivalent à deux virgule cinq pour cent (2,5%) outre la TVA, du

montant total réalisé pour ladite vente.

En cas de prolongation du mandat au-delà des trois mois initiaux et/ou en cas de vente de

l’immeuble à un prix inférieur de 700.000 euros la commission sera réduite à 2 % HTVA.

Ce montant est payable à la signature de l’acte de vente.

REMARQUE

Pour le cas où, après expiration du délai d’exclusivité, la vente serait réalisée avec un

amateur amené antérieurement par l’SOCIETE1.) Sàrl, la commission resterait toujours

due par le propriétaire vendeur. »

Le libellé du premier alinéa de ces clauses n’est pas univoque, étant donné qu’il est fait

référence « la vente » du bien sans autre spécification quant à la nécessité d’une prestation

de l’agence dans la réalisation de la vente, comme fait rendant exigible le paiement de la

commission.

Selon l’article 1156 du Code civil, il appartient au juge de rechercher quelle a été la

commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des

termes employés.

En prenant en considération la clause d’exclusivité du contrat, ainsi que la durée limitée à

trois mois du « mandat de vente », susceptible de tacite reconduction de mois en mois, il

convient d’admettre que la commission est payable dans trois hypothèses :

1. en cas de vente réalisée pendant la durée du « mandat de vente » par l’entremise

de SOCIETE1.), (admettre que toute vente réalisée après expiration du « mandat

de vente » rendrait exigible la commission aurait pour effet de prolonger

abusivement l’effet de la clause d’exclusivité)

2. en cas de vente réalisée pendant la durée du « mandat de vente » sans l’entremise

de SOCIETE1.) (ne pas l’admettre reviendrait à priver la clause d’exclusivité de

toute efficacité),

3. en cas de vente réalisée après expiration du « mandat de vente » avec un acquéreur

présenté par SOCIETE1.) pendant la durée du « mandat de vente ».

En l’occurrence, il n’est pas établi que la vente fut réalisée pendant la durée du « mandat

de vente ».

Il n’est pas non plus revendiqué par SOCIETE1.) que l’acquéreur du bien, dont l’identité

n’est par ailleurs pas révélée par les parties défenderesses, aurait été présenté par

SOCIETE1.) à PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Le fait pour les parties défenderesses d’avoir réalisé la vente après expiration du « mandat

de vente » à un acquéreur qu’elles ont approché personnellement, même durant le cours

du mandat, ne rend pas exigible le paiement de la commission, cette hypothèse n’étant pas

prévue par les clauses contractuelles souscrites en l’occurrence.

Dans ces circonstances, les conditions contractuelles pour revendiquer le paiement de la

commission ne sont pas remplies en l’espèce et SOCIETE1.) ne saurait réclamer le

paiement de sa commission en exécution du contrat du 7 juillet 2016.

SOCIETE1.) reproche encore aux parties défenderesses d’avoir commis une faute

contractuelle en ayant refusé le compromis présenté par elle, et réclame à ce titre la

réparation de son préjudice subi par l’allocation de dommages et intérêts.

- Quant à la demande en allocation de dommages et intérêts en réparation d’une faute

contractuelle

Les faits pertinents dans ce cadre sont résumés comme suit :

Par courrier du 21 septembre 2016, les parties défenderesses ont résilié le « mandat de

vente » avec effet au 7 octobre 2016.

En date du 26 septembre 2016, SOCIETE1.) a adressé un compromis de vente à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concernant l’objet visé par le « mandat de vente », à

savoir la maison sise à LIEU2.), pour un prix de 700.000 euros.

Par courrier du 4 octobre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont informé la société

demanderesse qu’elles n’accepteraient pas le compromis.

Par courrier du 7 décembre 2016, la mandataire de SOCIETE1.) a mis en demeure les

parties défenderesses de payer la somme de 17.500 euros HTVA, soit, 20.475 euros TTC

pour le 23 décembre 2016.

En l’espèce, le contrat est à durée déterminée et il a été relevé ci-avant qu’il prévoit qu’il

peut être résilié par l’une des deux parties par dénonciation avec un préavis de quinze jours

avant chaque échéance successive.

Le contrat signé le 7 juillet 2016 stipule que « l’exclusivité de cette vente est réservée à

l’SOCIETE1.) sàrl pendant une durée de trois mois à partir d’aujourd’hui. Passé ce délai,

le mandat sera prolongé automatiquement de mois en mois. La résiliation se fera par lettre

recommandée avec un préavis de deux semaines. »

La clause définissant les modalités selon lesquelles les parties pouvaient se dégager du

contrat ne laisse aucune marge à interprétation : chaque partie disposait de la faculté de

procéder à la résiliation du contrat avec préavis de deux semaines, et premièrement pour

le 7 octobre 2016.

Par courrier du 21 septembre 2016, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) informent leur

cocontractant que « conformément aux conditions de résiliation prévues au contrat nous

vous informons par la présente que nous mettons fin à ce mandat, la résiliation prenant

effet à l’issue du préavis de quinze jours, soit le 7 octobre 2016.

Nous vous remercions pour l’intérêt que vous avez porté à notre demande ainsi que pour

les visites avec des potentiels acheteurs. Bien qu’à ce jour aucun acheteur n’ait pu être

trouvé, soyez cependant sûr que nous sommes entièrement satisfaits de vos prestations et

que nous n’hésiterons pas à recommander votre agence à notre entourage. »

Le contenu de ce courrier est explicite : PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont résilié le

contrat avant sa première échéance, et, en vertu du délai de préavis qu’elles indiquent

respecter. L’affirmation des parties défenderesses, dans leurs conclusions, qu’elles

auraient eu l’intention de résilier le contrat avec effet au 21 septembre 2016 est contredite

par le contenu de la lettre de résiliation-même.

Le « mandat de vente » est donc venu à son terme en date du 7 octobre 2016, tel que le fait

plaider SOCIETE1.). Jusqu’au 7 octobre 2016, SOCIETE1.) pouvait présenter un

acquéreur potentiel.

Le projet de compromis fut présenté par SOCIETE1.) en date du 26 septembre 2016 aux

parties défenderesses, donc en cours du contrat de « mandat de vente ».

Dès lors, en informant SOCIETE1.) par courrier du 4 octobre 2016 du fait que la vente du

bien n’aura pas lieu avec l’acquéreur présenté par SOCIETE1.), les parties défenderesses

ont décidé de mettre un terme de manière anticipée au contrat et ont donc résilié de manière

unilatérale et avec effet immédiat ledit contrat.

La rupture prématurée d'un contrat à durée déterminée ne peut intervenir que d'un commun

accord. La révocation unilatérale anticipée constitue une infraction au principe consensuel,

en cela elle est fautive, mais ce n'est pas, à proprement parler, un abus de droit puisque

l'auteur n'utilise pas un droit ; il contrevient à une règle juridique, il agit hors du droit ou

contre le droit (Ph. SIMLER, Résiliation unilatérale anticipée des contrats à durée

déterminée : JCP G 1971, I, 2413).

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, « [l]a condition résolutoire est toujours sous-

entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne

satisfera point à son engagement […] Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein

droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté a le choix ou de forcer

l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la

résolution avec dommages et intérêts […] La résolution doit être demandée en justice, et

il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».

L’article 1184 du Code civil exige que la partie contractante souhaitant obtenir la

résolution du contrat s’adresse à la justice. La jurisprudence admet cependant que la

gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette

fin de façon unilatérale, peu important que le contrat soit à durée indéterminée ou non. Il

s’agit d’une certaine façon d’une résolution judiciaire anticipée. Lorsque le créancier,

confronté à l’inexécution du contrat par le débiteur, rompt le contrat unilatéralement, il le

fait à ses risques et périls et il engage sa responsabilité s’il s’avère que la résolution n’est

pas justifiée, le caractère justifié ou non du comportement de la partie qui a mis fin au

contrat étant soumis au contrôle du juge. Mais en toute hypothèse, le contrat est et reste

résolu et le juge ne saurait le faire renaître. Il a été souligné que l’admission de la rupture

pour comportement grave s’inscrit dans le mouvement de développement de la bonne foi

dans le domaine du droit (Georges RAVARANI, La responsabilité civile des personnes

privées et publiques, 3e édition, Pasicrisie luxembourgeoise, 2014, n° 730, p. 751, et les

références jurisprudentielles y citées)

Dès lors, si la résolution doit en principe être prononcée par le juge, il est admis, sous

certaines conditions, que la résolution peut être unilatéralement déclarée par le créancier à

ses risques et périls, le débiteur pouvant introduire a posteriori un recours judiciaire pour

contester la rupture unilatérale du contrat par le créancier. Il a encore été jugé qu’il importe

peu que le contrat soit à durée déterminée ou non (Jurisclasseur civil, art. 1184 : fasc. 10,

contrats et obligations, résolution judiciaire, n° 65 ss ; Cass. 1re civ., 28 oct. 2003).

La résolution unilatérale est devenue un mécanisme reconnu et consacré de rupture d’un

contrat dérogatoire aux dispositions de l’article 1184 du Code civil. La jurisprudence

considère que la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que

l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, reconnaissant ainsi la

possibilité d’une résolution unilatérale.

Le créancier doit notifier au débiteur sa décision de résoudre unilatéralement le contrat en

précisant les motifs de sa décision, qui pourront ensuite donner lieu à contestation devant

le juge.

Le débiteur peut ainsi introduire a posteriori un recours judiciaire pour contester la rupture

unilatérale du contrat par le créancier. Le rôle du juge consiste alors non à prononcer la

résolution du contrat, mais à vérifier la régularité de la mesure prise par le créancier. Le

contrôle est alors double : il faut non seulement vérifier que le débiteur n’a pas exécuté

une obligation du contrat, manquement qui aurait entraîné, en cas de saisine du juge, le

prononcé de la résolution, mais aussi constater la gravité de ce manquement, justifiant de

ne pas attendre le prononcé de la résolution par le juge. Si l’une des deux conditions fait

défaut, le juge constate qu’il y a eu rupture du contrat par le fait de la partie qui avait

unilatéralement résolu le lien, ou que la résolution est due à la faute réciproque de chaque

partie. La résolution unilatérale est donc une voie risquée pour le créancier lorsque le

manquement du débiteur à ses obligations n’est pas caractérisé.

Le créancier qui veut résoudre unilatéralement le contrat devra donc pouvoir démontrer

que l’inexécution ou le comportement du débiteur est suffisamment grave pour justifier

une telle rupture (Cour d’appel, 19 octobre 2011, JTL, p. 114).

L’auteur d’une rupture unilatérale irrégulière du contrat s’expose à réparer le préjudice

causé au cocontractant par cette résolution abusive et peut même être condamné à exécuter

le contrat qui a été anéanti de façon intempestive (Lux., 4 mars 2011, n° 88.081 du rôle).

Il n’est ni établi, ni d’ailleurs soutenu, que l’SOCIETE1.) ait accepté cette résiliation

anticipée.

Il appartient partant au tribunal de vérifier a posteriori si la résiliation unilatérale anticipée

du contrat par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) était justifiée par le manquement de

SOCIETE1.) à ses obligations contractuelles ou si elles ont commis une faute en procédant

à une résiliation unilatérale abusive du contrat.

Le courrier de résiliation anticipée du 4 octobre 2016 est rédigé comme suit :

« Nous accusons bonne réception de votre courrier du 26 septembre 2016, adressé à la

fois à Madame PERSONNE1.) qu’à Madame PERSONNE2.), qui nous a grandement

étonnées.

Il est incontestable que votre sens de l’éthique professionnelle laisse grandement à désirer.

Nous trouvons inadmissible qu’en tant qu’agent immobilier, vous prétendez vouloir

acheter vous-même le bien pour lequel vous aviez mandat de vente, et ce après que ce

mandat a été dénoncé par la partie venderesse. En plus vous prévoyez dans ce même

compromis de vente une commission pour vous en tant qu’agent !

Il s’agit là d’un conflit d’intérêt flagrant, et nous nous interrogeons si cela est légal dans

le cadre d’une profession réglementée telle que la vôtre.

En tout état de cause, un éventuel tribunal ne manquera pas de relever le procédé douteux

auquel vous avez recours, alors que votre démarche est hautement déloyale.

Nous considérons en effet que le fait de se faire octroyer un mandat alors qu’on souhaite

soi-même obtenir le bien peut aisément être interprété comme une tromperie, infraction

punie par la loi pénale, sinon comme un dol au sens civil.

En effet, nous ne vous aurions jamais signé de mandat vous donnant quelque droit à une

quelconque commission si nous avions su que vous souhaitiez vous-même acquérir le bien

directement ou indirectement par une société qui vous appartient à vous et à votre épouse.

Une telle façon de procéder est tout simplement malhonnête.

Vous prendrez note qu’en tout état de cause, nous n’entendons pas accepter le compromis

de vente que vous essayez d’obtenir par la contrainte.

De même, vous prendrez note que nous ne nous laissons en aucun cas intimider par vos

procédés extrêmement douteux et que nous entreprenons toutes démarches qui s’imposent,

tant auprès des autorités étatiques que prudentielles.

En ce qui concerne votre mandat, nous ne pouvons que confirmer que celui-ci a été

valablement dénoncé et que celui-ci prend fin au 7 octobre 2016 conformément à notre

lettre de résiliation.

Nous n’entendons en aucun cas céder ledit bien à un autre acquéreur qui ne serait pas

présenté par votre agence avant le 7 octobre 2016. Après cette date nous retrouvons notre

entière liberté d’action et vous ne sauriez vendre notre bien de facto indisponible de façon

indéfinie.

Toutes vos prétentions éventuelles sont dès à présent réfutées et ne sauraient produire

aucun effet.

Toute action de votre part impliquera immédiatement une action juridique de notre part.

Nous espérons que vous comprendrez que vos menaces et intimidations n’ont aucun effet

sur nous et nous vous invitons à considérer que toute démarche abusive ou vexatoire

engendrera des demandes reconventionnelles automatiquement substantielles. Nous

n’hésiterons pas à procéder judiciairement à votre encontre si cela s’avérait nécessaire,

et nous n’excluons aucune voie ni civile ni pénale. »

Il y a lieu de constater que les motifs de résiliation notifiés à l’SOCIETE1.) par courrier

de résiliation anticipé du 4 octobre 2016 n’englobent pas des reproches en relation avec

un manquement par l’agence quant au déploiement de diligences utiles dans le traitement

du dossier.

L’absence d’un tel manquement, pourtant invoqué par le mandataire des parties

défenderesses, est par ailleurs confirmée par le courrier de résiliation des parties

défenderesses daté au 21 septembre 2016, par lequel elles ont fait explicitement savoir à

SOCIETE1.) : « Nous vous remercions pour l’intérêt que vous avez porté à notre demande

ainsi que pour les visites avec des potentiels acheteurs. Bien qu’à ce jour aucun acheteur

n’ait pu être trouvé, soyez cependant sûr que nous sommes entièrement satisfaits de vos

prestations et que nous n’hésiterons pas à recommander votre agence à notre entourage. »

Lesdits faits ne sont donc pas à prendre en compte pour l’appréciation de la gravité du

manquement de SOCIETE1.) à ses obligations contractuelles.

Dans leur lettre du 4 octobre 2016 et dans leurs conclusions, les parties défenderesses

estiment que SOCIETE1.) a gravement manqué à ses obligations contractuelles et a agi de

mauvaise foi.

Son seul objet aurait été de procéder au rachat du bien pour ensuite le revendre à un prix

supérieur à la valeur réelle du marché, ce par l’intermédiaire de la société SOCIETE2.)

Sàrl, une société gérée et représentée par PERSONNE3.) qui est également gérant de

l’SOCIETE1.), et qui aurait par ce biais encore empoché en parallèle et de manière illégale

la commission.

Il y aurait eu un conflit d’intérêt, ainsi qu’une violation des règles déontologiques par

SOCIETE1.). Le code de déontologie des professionnels de l’immobilier prévoirait dans

la partie intitulée « probité » qu’« il est interdit d’acquérir en partie ou en totalité ni faire

acquérir par un proche ou organisme quelconque dans lequel il détient une participation,

un bien immobilier par lequel un mandat lui aura été confié, sauf à informer son mandant

de son projet. »

Les parties défenderesses contestent avoir reçu une telle information de SOCIETE1.).

Les parties défenderesses qualifient la manœuvre commise par l’SOCIETE1.) de

« détournement de pouvoir », « tentative d’escroquerie », sinon d’« abus de biens

sociaux ».

Les parties défenderesses n’auraient pas souhaité participer à une « opération illégale ».

Les parties défenderesse n’informent pas le tribunal si elles ont déposé plainte à l’encontre

de SOCIETE1.).

SOCIETE1.) conteste toute mauvaise foi dans son chef. Les parties défenderesses auraient

été informées, de par les indications contenues dans le compromis de vente que le gérant

de la société SOCIETE2.) Sàrl était PERSONNE3.).

De surcroît, une violation d’un code déontologique, à la supposer établie, ne serait pas de

nature à entraîner une quelconque sanction. Si mauvaise foi il y avait eu, ce serait dans le

chef des parties défenderesses : il résulterait de deux attestations testimoniales que, dès la

signature du « mandat de vente » il a été envisagé par les parties que PERSONNE3.), sinon

une de ses sociétés se portent acquéreuses du bien. PERSONNE3.) aurait, dans un premier

temps écarté cette option, qui lui avait été proposée par les parties défenderesses, pour la

raison qu’il n’avait pas trouvé de partenaire intéressé à participer au projet.

En l’occurrence, les parties défenderesses restent en défaut d’établir que le fait pour

SOCIETE1.) d’avoir présenté comme acquéreur une société dont PERSONNE3.) est le

gérant constitue une faute contractuelle. En effet, le contrat signé entre parties ne contient

pas de spécification quant aux qualités de l’acquéreur potentiel.

Puis, aucun dol ou mauvaise foi ne saurait être décelés dans les agissements de

SOCIETE1.).

En matière contractuelle, le dol est une inexécution consciente, sans que le débiteur ait

nécessairement eu l’intention de nuire, ni la conscience du dommage qui résulte de son

attitude. Peu importe que le dommage n’ait pas été recherché, il suffit que de manière

délibérée, le débiteur essaie de se soustraire à ses obligations, ou prenne le risque des

conséquences dommageables que son action ou inaction peut causer à son cocontractant.

Il se montre ainsi de mauvaise foi, malhonnête[..] : le dol est en quelque sorte l’envers de

la bonne foi devant régner entre cocontractants. (RAVA p.387, n°465)

En l’espèce, SOCIETE1.) ne s’est pas soustraite de ses obligations contractuelles, ni n’a,

par ses agissements, pris le risque de conséquences dommageables pour ses

cocontractants. En effet, ces derniers se sont vus présenter, conformément aux modalités

du « mandat de vente », une société prête à se porter acquéreuse du bien pour le prix stipulé

dans le « mandat de vente », pour le prix qui y était stipulé.

Il résulte encore des attestations testimoniales versées par SOCIETE1.), émanant de deux

employés de la partie demanderesse, que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont abordé

explicitement SOCIETE1.), en s’enquérant si la famille PERSONNE3.) (le père et les deux

enfants travaillant à SOCIETE1.)) était intéressée à l’acquisition du bien, ou, dans la

négative, si SOCIETE1.) souhaitait agir comme agent d’entremise.

Les parties demanderesses étaient donc, dès le début, favorables, à une vente directement

à PERSONNE3.) et elles étaient également informées, suivant les informations contenues

dans le projet de compromis présenté, du fait que SOCIETE2.) Sàrl était une société gérée

et représentée par PERSONNE3.).

Dans la mesure où il n’est pas soutenu par les parties défenderesses, ni ne résulte d’un

quelconque élément de la cause que SOCIETE1.) a fait en sorte de réduire d’une

quelconque manière, lors des négociations des clauses du « mandat de vente », le prix de

vente qu’auraient éventuellement souhaité obtenir les parties défenderesses dans leurs

négociations initiales avec PERSONNE3.) en personne, aucun manquement ni mauvaise

foi dans le chef de SOCIETE1.) dans l’exécution de ses obligations contractuelles (ni

d’ailleurs précontractuelles) ne saurait être constatés.

Les parties défenderesses restent par ailleurs en défaut d’établir que le prix fixé dans le

mandat de vente a été inférieur ou prix réel du marché. Il y a lieu de remarquer dans ce

contexte qu’elles omettent d’indiquer le prix finalement réalisé, voire de verser l’acte de

vente afférent.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que la résiliation unilatérale

du contrat avec effet immédiat par les parties défenderesses est abusive et constitue une

faute contractuelle dans leur chef.

Il s’ensuit que la demande de SOCIETE1.) tendant à se faire allouer des dommages et

intérêts sur la base de la responsabilité contractuelle est à déclarer fondée en son principe.

Suivant l’article 1149, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la

perte qu’il a faite du gain dont il a été privé [..].

En l’espèce, le manque à gagner de SOCIETE1.) est constitué par le montant auquel elle

aurait pu prétendre en cas de vente réalisée à titre de commission. C’est en effet

l’envergure du préjudice qui a été causé par la faute des parties défenderesses qui ne se

sont pas exécutées alors qu’elles n’en étaient pas valablement empêchées.

Il y a donc lieu d’allouer à SOCIETE1.) le montant de 17.500 euros. Il n’y a pas lieu

d’augmenter cette somme de la TVA, la taxe sur la valeur ajoutée étant un impôt sur la

consommation dont le champ d’application englobe restrictivement des opérations qui

relèvent d’une activité économique et qui n’est pas due sur une somme allouée à titre de

dommages et intérêts.

3)

Quant à la demande reconventionnelle

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent à titre reconventionnel le montant de 17.500

euros à titre de réparation du préjudice matériel subi par elles du fait de l’inexécution

contractuelle de SOCIETE1.) et, subsidiairement, le même montant à titre de réparation

du préjudice matériel subi par elles du fait des manœuvres frauduleuses commises par

SOCIETE1.) par l’intermédiaire de son gérant sur base des dispositions du code de

déontologie des professionnels de l’IMMOBILIER, sinon, subsidiairement sur base de la

responsabilité délictuelle.

Au vu des développements qui précèdent aucune faute, ni contractuelle, ni

extracontractuelle n’est établie dans le chef de SOCIETE1.). Les parties demanderesses

sur reconvention restent par ailleurs également en défaut de rapporter la preuve d’un

quelconque préjudice subi par elles de sorte que leur demande en réparation doit être

déclarée non fondée.

4)

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (C. cass. fr., 2e chambre, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002,

II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

La condition d’iniquité n’étant pas remplie en l’espèce, la partie demanderesse est à

débouter de sa demande afférente.

Vu l’issue du litige PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont également à débouter de leurs

demandes sur base de l’article 240 du nouveau Code de procédure civile.

La demande en exécution provisoire de SOCIETE1.) est rejetée, les conditions de l’article

244 du nouveau Code de procédure civile n’étant pas remplies.

Les intérêts moratoires, soumis au taux légal, courent, de plein droit et sans que le créancier

n’en ait formé la demande, à partir de la décision.

En vertu des dispositions de l’article 238 du nouveau Code de procédure civile, le parties

défenderesses sont condamnées au frais et dépens de l’instance.

P A R C E S M O T I F S

Le Tribunal d’arrondissement de Diekirch, siégeant en matière civile et en première

instance, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande principale de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) Sàrl fondée,

partant,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) Sàrl le montant de 17.500 euros, avec les intérêts au taux légal à partir du

prononcé du jugement jusqu’à solde ;

déboute PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande reconventionnelle en

réparation ;

déboute les parties pour le surplus ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi prononcé en audience publique au Palais de Justice à Diekirch par Nous, Brigitte

KONZ, Présidente du Tribunal d’Arrondissement, assistée du greffier Cathérine

ZEIMEN.

Le Greffier

La Présidente du Tribunal

- Cathérine ZEIMEN -

- Brigitte KONZ -