Court allows partial claim for damages due to breach of exclusive mandate under conditional sale contract.

Arrêt N° 143/20 IV-COM

Audience publique du trois novembre deux mille vingt

Numéro CAL-2019-00593 du rôle

Composition:

Marie-Laure MEYER, président de chambre; Carole BESCH, conseiller; Nathalie HILGERT, conseiller; Eric VILVENS, greffier.

E n t r e

la société à responsabilité limitée SOC.1.), établie et ayant son siège social à L-(…), représentée par son conseil d’administration, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B (…),

appelante aux termes d’un acte de l'huissier de justice Gilbert Rukavina de Diekirch du 20 mai 2019,

comparant par Maître Andreas Komninos, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

e t

A.), commerçant, agissant en son nom personnel, inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro A (…), demeurant à L-(…),

intimé aux fins du prédit acte Rukavina, comparant par la société à responsabilité limitée Etude d’Avocats Weiler, Wiltzius, Biltgen, établie à L-9234 Diekirch, 30, route de Gilsdorf, inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch, immatriculée au Registre de Commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro 239498, représentée par Maître Christian Biltgen, avocat à la Cour.

LA COUR D'APPEL

Les faits et rétroactes résultent à suffisance de l’arrêt du 1er avril 2020 qui a reçu l’appel, a dit que la résolution unilatérale du mandat exclusif du 5 avril 2018 par la société à responsabilité limitée SOC.1.) a été fautive et, avant tout autre progrès en cause, a invité les parties à conclure quant à l’indemnisation du préjudice subi par A.) au vu de la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire contenue dans le contrat de vente du 21 décembre 2017.

Les conclusions de la société SOC.1.) suite à l’arrêt du 1er avril 2020

La société SOC.1.) conclut à la réformation du jugement et à voir déclarer la demande de A.) non fondée. Elle soulève l’irrecevabilité de la demande en indemnisation de la perte d’une chance sinon elle conclut à son caractère non fondé. Elle réitère ses demandes basées sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

La commission réclamée par A.) ne serait pas due alors que le compromis de vente a été conclu sous condition suspensive. La charge de la preuve de la réalisation de la condition suspensive incomberait à A.). Cette preuve ne serait cependant pas rapportée à défaut d’établir l’accord bancaire obtenu par la candidate proposée par A.). L’intimé ne saurait partant prétendre à la commission.

La demande tendant à l’indemnisation de la perte d’une chance serait nouvelle et devrait être déclarée irrecevable en application de l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile. Pour le reste, il n’existerait aucune perte de chance dès lors que le prétendu dommage allégué « ne constitue pas un dommage qui est lui-même la suite d’un premier dommage ».

Les conclusions de A.) suite à l’arrêt du 1er avril 2020

Suite à l’arrêt intervenu, A.) conclut à la condamnation de la société SOC.1.) à lui payer la somme de 11.700 euros sur base de la convention et de la facture du 7 février 2018, sinon subsidiairement la somme de 11.700 euros à titre de dommages et intérêts, sinon toute autre somme à déterminer ex aequo et bono à titre d’indemnisation de la perte d’une chance de conclure la vente mais au moins une somme de 6.000 euros, il aurait travaillé personnellement et via ses salariés d’avril 2017 à janvier 2018 en vue de la vente de l’appartement en question.

Il a interjeté appel incident en ce que le tribunal ne lui a alloué ni les intérêts légaux commerciaux depuis la date d’exigibilité de la facture, ni une indemnité de procédure. Il sollicite partant que l’appelante soit condamnée au paiement des intérêts légaux au taux commercial à partir du 10 mars 2018 et d’une indemnité de procédure de 1.500 euros pour la première instance.

Il sollicite encore la condamnation de l’appelante à lui payer des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros pour procédure abusive et vexatoire et une indemnité de 2.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile pour l’instance d’appel.

Quant aux faits, il expose que, suite à l’information lui donnée par la société SOC.1.) qu’elle ne signerait pas le compromis de vente, il aurait averti B.) qu’elle ne pourrait acquérir l’appartement. Il ignore si celle-ci avait soumis une demande de prêt à sa banque et, dans l’affirmative, quelle a été la réponse. Il donne encore à considérer qu’indépendamment de cet élément, il disposait encore d’un mandat exclusif jusqu’au 1er avril 2018.

A.) réfute de même le moyen suivant lequel la demande basée subsidiairement sur la perte d’une chance serait une demande nouvelle alors qu’elle était virtuellement comprise dans la demande initiale et constituerait également un moyen de défense par rapport aux allégations de la société SOC.1.). Le recours à la notion de perte d’une chance serait devenu nécessaire en raison de la requalification opérée par l’arrêt du 1er avril 2020.

En l’espèce il y aurait bien perte d’une chance en ce sens qu’il y aurait faute certaine, un autre évènement dommageable (le compromis n’ayant pas été signé par SOC.1.)) et la perte définitive d’un avantage qui aurait pu se réaliser avec plus ou moins de probabilité.

Appréciation

Dans son arrêt du 1er avril 2020, la Cour a dit que la résolution unilatérale du contrat de mandat exclusif du 5 avril 2018 par la société SOC.1.) a été fautive et qu’elle doit indemniser le dommage qui résulte directement de sa faute contractuelle.

Il est constant en cause que la société SOC.1.) a procédé à la résolution fautive du contrat de mandat à un moment où la condition suspensive prévue dans le contrat de vente signé par B.) n’était pas encore expirée.

Etant donné que A.) n’aurait eu droit à sa commission qu’en cas d’exécution de ses prestations, à savoir vendre l’appartement au prix convenu et que la vente n’a pas été réalisée, il ne saurait prétendre à l’allocation de la commission intégrale, ni à titre d’exécution du contrat de mandat, ni à titre de dommages et intérêts pour le préjudice effectivement subi.

A titre subsidiaire, il réclame l’indemnisation de la perte d’une chance.

La société SOC.1.) conclut à l’irrecevabilité de cette demande pour être nouvelle en appel sans cependant élaborer plus ce moyen en précisant en quoi exactement les demandes en indemnisation diffèrent.

Aux termes de l'article 592 du Nouveau Code de procédure civile, il n'est formé, en cause d'appel, aucune nouvelle demande, à moins qu'il ne s'agisse de compensation, ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l'action principale.

Une partie ne peut substituer à sa demande consignée dans l’assignation une autre qui en diffère par son fondement, sa cause, son objet, ni changer, la base, le caractère ou la nature juridique de l’action. Ne tombe pas sous ces critères, une demande ajoutée en cours d’instance qui est virtuellement comprise dans la demande initiale. La demande dite virtuelle désigne une demande implicitement comprise dans la prétention exprimée, notamment celle qui en est la suite logique.

En l’espèce, la demande subsidiaire en allocation de dommages et intérêts pour perte de la chance d’obtenir la rémunération prévue au contrat est virtuellement comprise dans celle, principale, tendant à l’obtention de cette même rémunération au titre de l’exécution du contrat ou au titre de dommages et intérêts.

Le moyen d’irrecevabilité est partant à rejeter.

La perte d’une chance peut être définie comme la disparition de la probabilité́ d’un événement favorable. La chance étant par nature aléatoire, la réparation de la perte d'une chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée (Cour d’appel, 7 février 2018, n°40382 du rôle).

Une condamnation pour la perte d’une chance requiert, d’une part, que le juge ne puisse laisser subsister aucun doute sur le lien de causalité́ entre la faute et le dommage - la perte d’une chance - et, d’autre part, que la perte d’une chance soit la perte certaine d’un avantage probable. Il doit mesurer l’importance de cette chance et évaluer l’étendue du dommage.

Pour être obtenue, l’indemnisation de la perte d’une chance suppose établi que la chance perdue ait été́ suffisamment sérieuse et qu’elle fut effectivement anéantie par l’événement dommageable (Cour d’appel, 10 juillet 2013 et 6 juillet 2016, n°38194 du rôle).

Ce ne sont pas les montants escomptés qui constituent le dommage, mais l’espoir de les gagner.

Comme le principe de la réparation intégrale oblige à tenir compte de tous les éléments du dommage, il y a lieu de prendre en considération également l’aléa qui affecte la réalisation de la chance perdue (Georges RAVARANI, La responsabilité civile des personnes privées et publiques, p. 1090, n° 1112, 3e édition, Pasicrisie luxembourgeoise, 2014).

La perte d’une chance implique toujours l'existence d'un aléa, c'est ce qui la distingue du strict gain manqué, dont l'obtention aurait été certaine, si le fait dommageable n'était pas survenu (Cour d’appel, 10 juillet 2013 et 6 juillet 2016, n°38194 du rôle).

En l’espèce, la chance de A.) d’avoir pu vendre l’appartement a été anéantie par la résolution fautive du contrat par la société SOC.1.). Cette chance doit être considérée comme réelle et sérieuse. Non seulement avait A.) trouvé un acquéreur qui a signé un compromis de vente sous condition suspensive mais il disposait également encore d’une exclusivité jusqu’au 1er avril 2018. A cela s’ajoute que la chance de vendre l’appartement au prix convenu doit être considérée comme d‘autant plus réelle que la société SOC.1.) a même réussi à le vendre pour un prix légèrement plus élevé.

Compte tenu du fait que l'indemnité pour perte d'une chance ne peut être qu’une fraction de la somme totale que la partie espérait gagner et compte tenu des aléas, sommes toutes assez limités, entourant le marché immobilier au Luxembourg, la Cour fixe à 80% la chance qu’aurait eu A.) de vendre l’appartement et, de ce fait, de toucher la commission. Le dommage réparable de l’intimé s’élève partant à (11.700 x 0,8 =) 9.360 euros.

Il y a partant lieu, par réformation, de dire l’appel partiellement fondé et de ramener la condamnation prononcée au montant de 9.360 euros.

Dans le cadre de son appel incident, A.) sollicite que cette condamnation soit assortie des intérêts légaux au taux commercial à partir du 10 mars 2018, soit 30 jours après la réception de la facture du 7 février 2018 qu’il avait adressée à la société SOC.1.) et qui portait sur ses « honoraires concernant la vente de l’appartement sis à (...) ». La Cour admet que la circonstance que le dispositif de ses conclusions du 11 mai 2020 se réfère aux « intérêts légaux au taux civil » n’est constitutive que d’une erreur matérielle.

En sollicitant les intérêts « au taux commercial », A.) se réfère au chapitre 1er de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard (ci-après « Loi de 2004 ») relatif aux intérêts de retard dans le cadre de transactions commerciales.

Il convient d’emblée de remarquer que A.) se fait allouer des dommages et intérêts pour perte d’une chance et non pas la commission contractuellement prévue.

Le chapitre 1er de la Loi de 2004 s’applique aux transactions commerciales entre entreprises. Une transaction commerciale est définie comme « toute transaction entre des entreprises ou entre des entreprises et des pouvoirs publics qui conduit à la fourniture de marchandises ou à la prestation de services contre rémunération », le terme entreprise étant défini au point a) comme « toute organisation, autre que les pouvoirs publics, agissant dans l’exercice d’une activité économique ou professionnelle indépendante, même lorsque cette activité n’est exercée que par une seule personne ».

Les dommages et intérêts alloués au titre de la perte d’une chance ne sauraient être considérés comme une transaction commerciale au sens du chapitre 1 de la Loi de 2004, de sorte qu’il convient d’allouer les intérêts au taux légal à partir de l’assignation en justice.

Il sollicite encore la réformation du jugement entrepris en ce que le tribunal l’a débouté de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure.

Comme il paraît effectivement inéquitable de laisser à charge de A.) l’entièreté des frais exposés non compris dans les dépens, il convient de lui allouer une indemnité de procédure de 1.000 euros pour la première instance et de 1.500 euros pour l’instance d’appel.

La demande de la société SOC.1.) en allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance n’est pas fondée au vu du fait que le jugement dont appel, bien que réformé quant au montant alloué, est confirmé en ce qu’il a prononcé une condamnation à son encontre.

Pour ces mêmes motifs, elle est également à débouter de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

A.) demande encore la condamnation de la société SOC.1.) à des dommages et intérêts de 1.000 euros pour avoir abusivement et de mauvaise foi relevé appel.

L’article 6-1 du Code civil dispose que « Tout acte ou tout fait qui excède manifestement, par l'intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il est intervenu, l'exercice normal d'un droit, n'est pas protégé par la loi, engage la responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher la persistance dans l'abus ».

Il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, l’intimé n’a pas établi que l’appel interjeté par la société SOC.1.), qui a partiellement obtenu gain de cause, constitue l’exercice malveillant, de mauvaise foi des droits ou sans utilité réelle pour leur titulaire de sorte que sa demande en indemnisation à titre de procédure abusive et vexatoire est à rejeter comme non fondée.

PAR CES MOTIFS

la Cour d’appel, quatrième chambre, siégeant en matière commerciale, statuant contradictoirement, en application de l’article 2

(2) de la loi du 20 juin 2020 portant prorogation de mesures concernant la tenue d’audiences publiques pendant l’état de crise devant les juridictions dans les affaires soumises à la procédure écrite, vidant l’arrêt du 1er avril 2020,

rejette le moyen d’irrecevabilité basé sur l’article 592 du Nouveau Code de procédure civile,

déclare les appels principal et incident partiellement fondés, par réformation:

condamne la société à responsabilité limité SOC.1.) à payer à A.) des dommages et intérêts de 9.360 euros avec les intérêts au taux légal à partir de l’assignation en justice jusqu’à solde, la condamne encore à lui payer une indemnité de procédure de 1.000 euros,

confirme le jugement pour le surplus,

déboute A.) de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

condamne la société à responsabilité limité SOC.1.) à payer à A.) une indemnité de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

déboute la société à responsabilité limitée SOC.1.) de sa demande sur cette base,

condamne la société à responsabilité limitée SOC.1.) aux frais et dépens de l’instance.