Court allows counterclaim for loss of use but dismisses main claim for damages exceeding normal wear.

Rép. fisc. n° 1849/20

Audience publique du 16 juillet 2020

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer a rendu le

jugement qui suit dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOC.1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au

registre de commerce et des sociétés sous le numéro B(…), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie demanderesse principale

partie défenderesse sur reconvention

comparant par l’étude Volckrick & Associates, société d’avocats à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L- 1855 Luxembourg, 35F, avenue John

Fitzgerald Kennedy, immatriculée auprès du registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B 227692, représentée par son gérant unique actuellement

en fonctions, inscrite à la liste VI du tableau de l’Ordre des avocats de Luxembourg,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Mathieu VOLCKRICK,

avocat, en l’Etude duquel domicile est élu ;

e t

la société anonyme SOC.2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-(…), inscrite au

registre de commerce et des sociétés sous le numéro B(…), représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions,

partie défenderesse principale

partie demanderesse par reconvention

comparant par l’étude MOLITOR Avocats à la Cour Sàrl, société d’avocats à

responsabilité limitée, établie et ayant son siège à L- 2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-

Zithe, immatriculée auprès du Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro B 211810, inscrite à la liste V du tableau de l’Ordre des avocats de

Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Michel

MOLITOR, avocat à la Cour, en l’étude duquel domicile est élu,

F A I T S

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 29 octobre 2019 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 5

décembre 2019 à 9.00 heures, salle 0.15.

A la prédite audience l’étude Volckrick & Associés se présenta pour la société anonyme

SOC.1.) S.A., tandis que l’étude Molitor avocats à la Cour Sàrl comparut pour la société

anonyme SOC.2.) S.A.. L’affaire fut fixée pour plaidoiries à l’audience du 20 février

2020 à 9.00 heures, salle 0.15.

Maître Thomas ROBERDEAU, avocat à la Cour, et Maître Mathieu VOLCKRICK,

avocat exerçant sous son titre professionnel d'origine, se présentèrent pour la société

anonyme SOC.1.) S.A., tandis que Maître Paulo LOPES DA SILVA, avocat à la Cour,

en remplacement de l’étude MOLITOR Avocats à la Cour Sàrl comparut pour la société

anonyme SOC.2.) S.A..

Maître Paulo LOPES DA SILVA formula une demande reconventionnelle pour le

compte de la société anonyme SOC.2.) S.A. à l’encontre de la société anonyme SOC.1.)

S.A..

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et explications. L’affaire

fut fixée pour continuation des débats à l’audience du 19 mars 2019.

En raison de la crise sanitaire lié au virus COVID-19 l’affaire fut refixée à l’audience

du 14 mai 2020.

Après une remise l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 9 juillet 2020.

Maître Thomas ROBERDEAU, avocat à la Cour, et Maître Mathieu VOLCKRICK,

avocat exerçant sous son titre professionnel d'origine, se présentèrent pour la société

anonyme SOC.1.) S.A., tandis que Maître Paulo LOPES DA SILVA, avocat à la Cour,

en remplacement de l’étude MOLITOR Avocats à la Cour Sàrl comparut pour la société

anonyme SOC.2.) S.A.. Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et

conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

1. PRETENTIONS DES PARTIES .............................................................................................................................. 4

1.1. Prétentions de la partie SOC.1.) S.A. ..................................................................................................... 4

1.1.1. Prétentions initiales ........................................................................................................................................... 4

1.1.2. Prétentions selon la note de plaidoiries .............................................................................................................. 7

1.1.3. Résumé ............................................................................................................................................................ 10

1.2. Prétentions de la partie SOC.2.) S.A. ................................................................................................... 11

2. MOYENS DES PARTIES ................................................................................................................................... 13

2.1. Moyens de la partie SOC.1.) S.A. ......................................................................................................... 13

2.1.1. Moyens développés dans la requête................................................................................................................. 13

2.1.1.1. Développements en fait ........................................................................................................................... 13

2.1.1.2. Développements en droit ......................................................................................................................... 19

2.1.2. Moyens développés à l’audience du 20 février 2020 ....................................................................................... 22

2.1.3. Note de plaidoiries ........................................................................................................................................... 27

2.1.3.1. Développements en fait ........................................................................................................................... 27

2.1.3.2. Développements en droit ......................................................................................................................... 29

2.2. Moyens de la partie SOC.2.) S.A. ......................................................................................................... 38

2.2.1. Première note de plaidoiries ............................................................................................................................ 38

2.2.1.1. Développements en fait ........................................................................................................................... 38

2.2.1.2. Développements en droit ......................................................................................................................... 47

2.1.2.3. Demandes reconventionnelles ................................................................................................................. 60

2.2.2. Note de plaidoiries en réplique ........................................................................................................................ 63

2.2.2.1. Développements en fait ........................................................................................................................... 63

2.2.2.2. Développements en droit ......................................................................................................................... 64

2.3. Dernières plaidoiries ............................................................................................................................ 68

3. ÉLÉMENTS DU DOSSIER ................................................................................................................................. 70

3.1. Les relations contractuelles .................................................................................................................. 70

3.2. Les échanges de correspondance .......................................................................................................... 71

3.2.1. Echanges entre parties concernant les fissures ................................................................................................ 71

3.2.2. Echanges entre parties concernant le renouvellement et la fin du bail............................................................. 73

3.2.3. Echanges entre parties concernant la sous-location ......................................................................................... 73

3.2.4. Echanges entre avocats .................................................................................................................................... 78

3.3. Les visites des lieux ............................................................................................................................... 81

3.4. Rapports d’expertise (fissures) ............................................................................................................. 81

4. RECEVABILITÉ............................................................................................................................................... 85

4.1. Principe de l’estoppel ........................................................................................................................... 85

4.2. Demandes qualifiées de nouvelles ........................................................................................................ 86

5. QUANT À LA FIN DU CONTRAT DE BAIL .......................................................................................................... 86

5.1. Quant à l’échéance du contrat – abus dans le refus de raccourcir les périodes de reconduction ........ 87

5.2. Quant à la résiliation du 28 novembre 2018......................................................................................... 90

5.3. Quant à la résiliation de plein droit au 31 août 2019 ........................................................................... 91

5.4. Quant à la résiliation par courrier du 23 août 2019 ............................................................................ 92

5.4.1. Acceptation de la résiliation par le bailleur ..................................................................................................... 92

5.4.2. Justification de la résiliation ............................................................................................................................ 93

5.4.2.1. Fautes et abus dans lors des pourparlers avec le SY.) et d’autres sous-locataires .................................... 93

5.4.2.2. Absence de réaction appropriée du bailleur aux fissures ......................................................................... 96

6. QUANT À L’EXÉCUTION FORCÉE .................................................................................................................... 97

6.1. Obstacles à l’exécution forcée .............................................................................................................. 98

6.1.1. Exclusion conventionnelle de l’exécution forcée (article XVII)...................................................................... 98

6.1.2. Abus dans la demande d’exécution forcée du contrat ...................................................................................... 99

6.1.3. Impossibilité de l’exécution forcée ................................................................................................................ 100

6.3. Quant au paiement des loyers ............................................................................................................. 100

6.3.1. Défaut de jouissance en raison de travaux ..................................................................................................... 102

6.3.2. Défaut de jouissance en raison de fissures ..................................................................................................... 104

6.4. Quant aux frais de gardiennage et d’énergie...................................................................................... 104

6.5. Quant à l’impôt foncier ....................................................................................................................... 104

7. QUANT AUX DIVERS FRAIS NON LIES A L’EXECUTION FORCEE ..................................................................... 105

7.1. Frais de réparation ............................................................................................................................. 105

7.2. Frais de remise en état ........................................................................................................................ 107

7.2.1. Règles régissant la remise en état .................................................................................................................. 107

7.2.2. Devis de remise en état .................................................................................................................................. 109

7.3. Quant aux frais d’expertise et d’huissier ............................................................................................ 113

7.4. Quant aux frais d’avocat..................................................................................................................... 113

8. QUANT AUX DEMANDES RECONVENTIONNELLES......................................................................................... 115

8.1. Perte d’une chance de sous-louer ....................................................................................................... 115

8.2. Perte de jouissance sur 10 ans ............................................................................................................ 115

8.3. Restitution de la garantie locative ...................................................................................................... 116

8.4. Dommages-intérêts pour départ anticipé ............................................................................................ 116

8.5. Frais d’huissier et d’expertise ............................................................................................................ 117

1. PRETENTIONS DES PARTIES

1.1. Prétentions de la partie SOC.1.) S.A.

1.1.1. Prétentions initiales

Par requête déposée le 29 octobre 2019, la société anonyme SOC.1.) S.A. a fait

convoquer la société anonyme SOC.2.) S.A. (ci-après « SOC.2.) ») devant le Tribunal

de ce siège pour formuler les demandes suivantes :

 A titre principal

 constater et dire que la partie défenderesse n’était pas autorisée à résilier

anticipativement le contrat de bail avec effet au 31 août 2019 ou à toute autre

date antérieure au 30 juin 2020,

 prononcer l’exécution forcée du contrat de bail et condamner la partie

défenderesse à payer à titre d’arriérés de loyer un montant évalué à 214.776,80

euros TTC qui se décompose comme suit :

 104.832,60 euros pour le mois de septembre 2019

 109.944,20 euros pour le mois d’octobre

après déduction de la garantie locative imputée sur les arriérés de loyer pour les

mois de juillet, août et partiellement de septembre 2019,

à augmenter des intérêts conventionnels de 12 % par an, sinon des intérêts légaux

à compter de la demande en justice jusqu’à solde,

 condamner la partie défenderesse à payer mensuellement à la partie

demanderesse le montant correspondant aux loyers et charges prévus

contractuellement et à échoir postérieurement au jour de la requête, et ce le

premier de chaque mois jusqu’au 30 juin 2020,

 dire que tout retard de paiement aux échéances futures autorisera le bailleur à

appliquer le taux d’intérêt conventionnel de 12 % par an, sinon les intérêts

légaux,

 A titre subsidiaire

 prononcer la résolution sinon la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs

du preneur,

 condamner le preneur à payer à la partie requérante à titre d’arriérés de loyers

un montant évalué à 214.776,80 euros TTC, selon les mêmes modalités que la

demande principale,

 condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante à titre de

dommages et intérêts dus en réparation du préjudice subi suite à la résolution,

sinon la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur, le

montant correspondant aux loyers et charges hors taxe prévus contractuellement,

et ce à compter du jour de la résolution sinon de la résiliation judiciaire du contrat

de bail jusqu’au 30 juin 2020, date du terme du contrat de bail, ou toute autre

date à fixer, à augmenter des intérêts au taux conventionnel de 12 % par an, sinon

au taux légal, à compter de la demande en justice jusqu’à solde,

 En tout état de cause

 condamner la partie défenderesse au respect de son obligation d’entretien du bien

loué jusqu’au 30 juin 2020,

 dire que la partie défenderesse sera tenue de supporter toute dépense de

réparations locatives ou menu entretien exposée à ce titre par la partie requérante,

avec charge pour le la partie défenderesse de régler les factures y afférentes lui

présentées dans un délai de 15 jours à compter de leur réception, sous peine de

mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12 % par an, sinon des

intérêts légaux jusqu’à solde,

 constater que le preneur est en défaut de garnir les lieux loués en violation de

l’article 1752 du code civil et lui ordonner de garnir les lieux loués de meubles

meublants, sinon de fournir à la partie requérante une sûreté additionnelle d’une

valeur équivalente à au moins deux mois de loyer, soit un montant de 219.888,40

euros ou toute autre somme, dans un délai de 15 jours à compter du prononcé du

jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard

sans plafonnement,

 condamner la partie défenderesse au respect de son obligation contractuelle

résultant de l’article XV du contrat de bail et lui imposant de souscrire et de

maintenir une police d’assurance conforme aux spécifications contractuelles, et

ce jusqu’au terme du contrat de bail au 30 juin 2020 et dire qu’elle devra justifier

de la souscription d’une telle police en remettant à la partie requérante la

documentation adéquate dans les 15 jours du prononcé du jugement à intervenir

et qu’elle devra remettre tous les deux mois à compter de la date du jugement à

intervenir, une attestation d’assurance justifiant de la bonne et valable couverture

d’assurance, le tout sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard,

sans plafonnement,

 enjoindre à la partie défenderesse de reconstituer l’intégralité de la garantie

locative conformément à l’article XIII du contrat de bail, et ce dans les 15 jours

du prononcé du jugement à intervenir, et d’en justifier auprès de la partie

requérante en lui fournissant la documentation adéquate dans ce même délai, le

tout sous peine d’une astreinte non plafonnée de 500 euros par jour de retard,

 condamner la partie défenderesse au paiement d’un montant correspondant aux

taxes foncières dues par la partie demanderesse entre le 1er septembre 2019 et le

30 juin 2020 conformément aux stipulations de l’article VI du contrat de bail,

sous peine de mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12 % par

an, sinon des intérêts légaux jusqu’à solde,

 condamner la partie défenderesse à payer les frais de remise en état des lieux

loués, évalués à 100.000 euros HT, soit 117.000 euros TTC, sous réserve

d’augmentation, avec les intérêts conventionnels au taux de 12 % par an, sinon

des intérêts légaux, jusqu’à solde,

 condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de

25.000 euros à titre de préjudice matériel correspondant aux frais et honoraires

d’avocat exposés et qui sont la conséquence directe du défaut d’exécution, sinon

de la résiliation judiciaire du contrat de bail, avec les intérêts légaux à compter

de la requête, sinon du jugement jusqu’à solde,

 condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de procédure

de 15.000 euros.

La partie demanderesse demande encore qu’à défaut d’application du taux d’intérêt

conventionnel, les intérêts de retard tels que prévus par la loi du 18 avril 2004 soient

appliqués. Elle sollicite encore l’exécution provisoire de la décision à intervenir ainsi

que la condamnation de la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance.

A l’audience du 20 février 2020, la société SOC.1.) S.A. a versé en cause un décompte

reprenant et mettant à jour les différents montants réclamés. Concernant les frais de

remise en état, elle dépose des conclusions en vue de l’institution d’une expertise.

1.1.2. Prétentions selon la note de plaidoiries

Dans le cadre de sa note de plaidoiries, la partie requérante a reformulé ses demandes

comme suit :

« Donner acte à la Requérante que compte tenu du fait que le terme du Contrat de bail est arrivé à échéance le 30 juin

2020, elle maintient l’intégralité des demandes formulées dans sa note de plaidoiries limitée à une demande de mesure

d’instruction versée à l’audience de plaidoiries du 20 février 2020 mais reformule ses autres demandes comme suit :

A TITRE PRINCIPAL :

constater et dire que le Preneur n’était pas autorisé à résilier anticipativement le Contrat de bail avec effet au 31 août

2019 ou à toute autre date antérieure au 30 juin 2020, date du terme du Contrat de bail et en tirer toute conséquence de

droit,

donner acte à la Requérante qu’elle demande l’exécution forcée en nature du Contrat de bail à l’encontre du Preneur,

partant prononcer l’exécution forcée du Contrat de bail et condamner le Preneur à payer à la Requérante, à titre

d’arriérés de loyers, un montant estimé en principal de 1.099.277,89 euros TVA incluse (un million quatre-vingt-dix-neuf

mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-neuf cents) correspondant aux montants des arriérés de loyers au

jour de la présente note de plaidoiries, soit les montants en principal de 109.944,20 euros par mois pour la période de

juillet 2019 à juin 2020 et de 4.947,49 euros correspondant à la facture d’adaptation indiciaire des loyers pour la période

d’avril à juin 2020, à diminuer du montant de la garantie locative et à augmenter des intérêts conventionnels au taux de

12% par an prévus à l’article VII du Contrat de bail, sinon à augmenter des intérêts légaux courants, et ce à compter de

la demande en justice jusqu’à solde,

En tout état de cause, dire que la demande de remboursement des frais exposés par la Requérante dans le cadre du

paiement des factures de gaz et d’électricité émises par la société SOC.3.) et des factures de gardiennage émises par la

société SOC.4.) constitue une demande additionnelle recevable et fondée,

partant condamner le Preneur à payer à la Requérante un montant de EUR 53.192,97 (cinquante-trois mille cent quatre-

vingt-douze euros et quatre-vingt-dix-sept cents) correspondant aux frais exposés par la Requérante pour le gardiennage

de l’immeuble ainsi que la fourniture d’énergie (gaz et électricité) suite à la défection par le Preneur des lieux loués, soit

les montants de EUR 11.979,78 correspondant aux factures de SOC.4.), de EUR 36.203,49 correspondant aux factures

d’SOC.3.) pour la fourniture d’électricité et de EUR 5.009,70 correspondant aux factures d’SOC.3.) pour la fourniture

de gaz,

condamner le Preneur au respect de son obligation d’entretien du bien loué et ce jusqu’au 30 juin 2020, date du terme

du Contrat de bail,

partant dire que le Preneur sera tenu de supporter toute dépense de réparations locatives ou menu entretien exposée à

ce titre par la Requérante, y compris les frais de réparation intervenue sur un châssis de fenêtre par la société SOC.5.)

pour un montant de EUR 7.750,61 (sept mille sept cent cinquante euros et soixante-et-un cents), avec charge pour le

Preneur de régler les factures y afférentes lui présentées dans un délai de 15 jours à compter de leur réception, sous

peine de mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à l’article VII du Contrat de bail,

sinon des intérêts légaux, et ce jusqu’à solde,

condamner encore le Preneur à payer les frais de remise en état des lieux loués, lesquels sont évalués au jour de la

présente note de plaidoiries, pour le seul immeuble de bureaux faisant partie des lieux loués, à un montant de EUR

406.916,12 (quatre cent six mille neuf cent seize euros et douze cents) HTVA, soit EUR 476.091,86 (quatre cent soixante-

seize mille quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-six cents) TVA incluse, sous réserve donc d’augmentation ultérieure

de ce montant suite à la conduite d’une expertise immobilière approfondie portant sur l’ensemble des lieux loués

(bureaux, entrepôt, mezzanine et sous-sols), sinon la remise d’un devis ou de factures, sous peine de mise en compte des

intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à l’article VII du Contrat de bail, sinon des intérêts légaux, et ce

jusqu’à solde,

sinon condamner le Preneur au remboursement de toute les dépenses de remise en pristin état des lieux loués exposée

à ce titre par la Requérante pour un montant de EUR 220.098,57 (deux cent vingt mille quatre-vingt-dix-huit euros et

cinquante-sept cents) correspondant à l’ensemble des factures déjà acquittées et/ou reçues à ce titre par la Requérante

et quant à l’évaluation du coût de la remise en état, notamment quant aux travaux de remise en état restant à effectuer

à la date de la présente note de plaidoiries, voir nommer un expert conformément à la note de plaidoiries limitée à

une demande de mesure d’instruction remise par la Requérante à l’audience de plaidoiries du 20 février 2020,

condamner le Preneur à payer à la Requérante un montant de EUR 16.397,25 (seize mille trois cent quatre-vingt-dix-

sept euros et vingt-cinq cents) correspondant aux taxes foncières dues par le Preneur entre le 1er janvier 2018 et le 30

juin 2020 soit les montants de EUR 6.558,90 pour 2018, EUR 6.558,90 pour 2019 et EUR 3.279,45 pour 2020

(correspondant à 50% de la taxe foncière annuelle due par le Preneur), conformément aux stipulations de l’article VI

(Charges) du Contrat de bail, sous peine de mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à

l’article VII du Contrat de bail, sinon des intérêts légaux, et ce jusqu’à solde,

le tout sous réserve expresse d’augmentation en cours d’instance,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

donner acte à la Requérante qu’elle demande l’exécution forcée par équivalent du Contrat de bail à l’encontre du

Preneur,

partant condamner le Preneur à payer, sous toutes réserves d’augmentation en cours d’instance, à la Requérante, à titre

de dommages et intérêts visant à la réparation du préjudice subi par la Requérante du fait de l’inexécution du Contrat

de bail par le Preneur, un montant correspondant à la somme des :

•

arriérés de loyers d’un montant en principal de 1.099.277,89 euros TVA incluse (un million quatre-vingt-dix-

neuf mille deux cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-neuf cents) correspondant aux montants des

arriérés de loyers au jour de la présente note de plaidoiries, soit les montants en principal de 109.944,20 euros

par mois pour la période de juillet 2019 à juin 2020 et de 4.947,49 euros correspondant à la facture

d’adaptation indiciaire des loyers pour la période d’avril à juin 2020 , à diminuer du montant de la garantie

locative et à augmenter des intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à l’article VII du Contrat de

bail, sinon à augmenter des intérêts légaux courants, et ce à compter de la demande en justice jusqu’à solde,

•

frais exposés par la Requérante pour le gardiennage de l’immeuble ainsi que la fourniture d’énergie (gaz et

électricité) suite à la défection par le Preneur des lieux loués d’un montant estimé en principal de EUR

53.192,97 (cinquante-trois mille cent quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-dix-sept cents), correspondant

aux montants de EUR 11.979,78 correspondant aux factures de SOC.4.), de EUR 36.203,49 correspondant

aux factures d’SOC.3.) pour la fourniture d’électricité et de EUR 5.009,70 correspondant aux factures

d’SOC.3.) pour la fourniture de gaz

•

dépenses de réparations locatives ou menu entretien exposées à ce titre par la Requérante, y compris les frais

de réparation intervenue sur un châssis de fenêtre par la société SOC.5.) pour un montant de EUR 7.750,61

(sept mille sept cent cinquante euros et soixante-et-un cents)

•

frais de remise en état des lieux loués, lesquels sont évalués au jour de la présente note de plaidoiries, pour le

seul immeuble de bureaux faisant partie des lieux loués, à un montant de EUR 406.916,12 (quatre cent six

mille neuf cent seize euros et douze cents) HTVA, soit EUR 476.091,86 (quatre cent soixante-seize mille quatre-

vingt-onze euros et quatre-vingt-six cents) TVA incluse, sous réserve donc d’augmentation ultérieure de ce

montant suite à la conduite d’une expertise immobilière approfondie portant sur l’ensemble des lieux loués

(bureaux, entrepôt, mezzanine et sous-sols), sinon la remise d’un devis ou de factures, sous peine de mise en

compte des intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à l’article VII du Contrat de bail, sinon des

intérêts légaux, et ce jusqu’à solde, sinon les dépenses de remise en pristin état des lieux loués déjà exposées

par la Requérante pour un montant de EUR 220.098,57 (deux cent vingt mille quatre-vingt-dix-huit euros et

cinquante-sept cents) correspondant à l’ensemble des factures déjà acquittées et/ou reçues à ce titre par la

Requérante, taxes foncières dues par le Preneur entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2020 pour un montant

de EUR 16.397,25 (seize mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-cinq cents) correspondant aux

taxes foncières dues par le Preneur entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2020 soit les montants de EUR

6.558,90 pour 2018, EUR 6.558,90 pour 2019 et EUR 3.279,45 pour 2020 (correspondant à 50% de la taxe

foncière annuelle due par le Preneur), conformément aux stipulations de l’article VI (Charges) du Contrat de

bail, sous peine de mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12% par an prévus à l’article VII du

Contrat de bail, sinon des intérêts légaux, et ce jusqu’à solde,

le tout sous réserve expresse d’augmentation en cours d’instance,

pour le surplus,

QUANT AUX MOYENS INVOQUES PAR SOC.2.)

à titre principal :

quant au fond, déclarer le Preneur irrecevable à soutenir les moyens invoqués à l’appui de ses demandes

reconventionnelles, sur base du principe général de droit de l’estoppel selon lequel « nul ne peut se contredire au

détriment d’autrui », de l’article 6§1 de la Convention européenne des droits de l’homme consacrant le principe de

l’estoppel et de l’article 1134 alinéa 3 du Code civil,

partant, débouter SOC.2.) de l’ensemble de ses demandes.

à titre subsidiaire :

quant au fond, pour le cas où le Tribunal estimerait que les moyens invoqués par le Preneur sont recevables,

dire cependant les demandes du Preneur non fondées, sur base des moyens, en fait et en droit, plus amplement

développés dans la présente note,

partant, débouter le Preneur de l’ensemble de ses demandes.

à titre plus subsidiaire :

pour le cas où le Tribunal estimerait que le Preneur a valablement résilié le Contrat de bail au 31 août 2019, sinon qu’il

a été automatiquement résilié sur le fondement de l’article 1722 du Code civil, ou pour le cas où le Tribunal estimerait

qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution au sens de l’article 1134-2 du Code civil,

débouter le Preneur, sur base des moyens, en fait et en droit, plus amplement développés dans la présente note :

•

de sa demande reconventionnelle tendant au paiement par la Requérante de la somme totale de 563.760 euros

au titre de la perte de jouissance ;

•

de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la Requérante au remboursement de la somme

de 225.000 euros sur le fondement de les articles 1376 et suivants du Code civil au titre de la garantie locative ;

•

de sa demande reconventionnelle tendant à la condamnation de la Requérante au paiement de la somme de

956.935 euros ou toute autre somme supérieure à titre de dommages et intérêts pour violation de l’article 1134

alinéa 3 du Code civil sinon sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil ;

•

de sa demande reconventionnelle tendant au paiement par la Requérante de la somme de 8.546,96 euros ou

toute autre somme même supérieure en raisons des manquements de SOC.1.) sur le fondement des articles

1719,1720,1721 et 1142 du Code civil ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

donner acte à la Requérante qu’elle verse à l’audience de plaidoiries, en complément de la présente note de

plaidoiries, un décompte actualisé reprenant l’ensemble de ses demandes,

débouter le Preneur de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure de 15.000 euros au titre de l’article 240

du Nouveau Code de Procédure Civile alors que seules l’attitude fautive et la mauvaise foi patente d’SOC.2.) sont à

l’origine du litige et qu’SOC.2.) ne justifie pas en quoi il serait inéquitable de laisser ces frais à sa charge ;

débouter le Preneur de sa demande en condamnation de la Requérante à tous les frais et dépens de l’instance ;

condamner encore le Preneur à payer à la Requérante le montant de 277.716,19 euros (deux cent soixante-dix-sept mille

sept cent seize euros et dix-neuf cents), sous réserves d’augmentation en cours d’instance, ou à toute autre somme à

arbitrer par votre tribunal au titre du préjudice matériel correspondant aux frais et honoraires d’avocats exposés et qui

sont la conséquence directe du défaut d’exécution du Contrat de bail, avec les intérêts légaux à compter de la requête

introductive, sinon du jugement à intervenir et ce jusqu’à solde,

condamner encore le Preneur à payer à la Requérante le montant de 2.125,68 euros (deux mille cent vingt-cinq euros et

soixante-huit cents), sous réserves d’augmentation en cours d’instance, ou à toute autre somme à arbitrer par votre

tribunal au titre du préjudice matériel correspondant aux frais et honoraires de l’huissier de justice Michèle Wantz

exposés et qui sont la conséquence directe du défaut d’exécution du Contrat de bail, avec les intérêts légaux à compter

de la requête introductive, sinon du jugement à intervenir et ce jusqu’à solde,

condamner encore le Preneur en vertu de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile à payer à la Requérante

au titre des frais non compris dans les dépens tels que les frais de déplacement et les faux frais exposés (copies, taxes,

timbres, téléphone, etc...) exposés dans le cadre du présent litige, un montant de 15.000 euros (quinze mille euros) ou

tout autre montant même supérieur à arbitrer par le Tribunal, alors qu’il serait inéquitable de laisser à sa seule charge

les frais et accessoires qu’elle a dû exposer aux fins de voir aboutir sa requête,

voir appliquer aux condamnations du Preneur, le cas échéant et à défaut d’application du taux d’intérêt conventionnel,

les intérêts de retard tels que prévus par la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts

de retard, à savoir le taux directeur de la Banque Centrale Européenne majoré de la marge, à partir de chaque date

d’échéance, sinon à partir de la date de la requête introductive sinon du jugement à intervenir, et ce jusqu’à solde,

donner acte à la Requérante qu’elle se réserve le droit de demander la condamnation du Preneur au paiement de tous

arriérés de loyers résultant d’un défaut d’adaptation indiciaire du loyer et des charges de la part du Preneur ainsi que

pour tous frais résultant de travaux d’enlèvement et/ou de dépollution du site, et d’une façon générale pour tout poste de

préjudice non indiqué dans la présente note de plaidoiries et en relation avec la relation contractuelle entre parties, sinon

la résolution, sinon la résiliation judiciaire du contrat de bail entre parties,

Le Preneur s’entendre encore condamner à tous les frais et dépens de l’instance ».

1.1.3. Résumé

A l’audience du 9 juillet 2020, la partie requérante a versé un nouveau décompte mettant

à jour ses prétentions.

En résumé, les demandes principales de la société SOC.1.) S.A. sont les suivantes :

requête initiale

note de plaidoiries

dernier état

À titre principal (exécution forcée*)

Arriérés de

loyer

214.776,80 €

1.099.277,89 €

Gardiennage et

électricité

/

53.192,97 €

54.635,48 €

Obligation

d’entretien

(non chiffré)

7.750,61 + p.m.

Obligation de

garnir les lieux

Ordonner de garnir,

sinon sûreté

additionnelle de deux

mois de loyer

Renonciation

Obligation

d’assurance

Obligation de souscrire

une assurance

Renonciation

Garantie

locative

Obligation de

reconstituer la garantie

locative

Renonciation

Remise en état

(TTC)

117.000 €

476.091,86 € + p.m.

(expertise), sinon

220.098,57 € + p.m.

476.091,86 € (devis)

dont 20.098,57 € de

frais réellement exposés

+ expertise

Taxes foncières

(non chiffré)

16.397,25 €

Demande subsidiaire (exécution forcée par équivalent)

Frais et

honoraires

d’avocat

25.000 €

277.716,19 €

Frais d’huissier

/

2.125,68 €

Indemnité de

procédure

15.000 €

15.000 €

*A titre subsidiaire, ces mêmes montants sont demandés en tant que dommages-intérêts

dans le cadre d’une exécution forcée par équivalent.

1.2. Prétentions de la partie SOC.2.) S.A.

Dans le cadre de sa note de plaidoiries, la société SOC.2.) S.A. conclut à ce que les

demandes adverses soient déclarées non fondées. Elle formule les demandes

reconventionnelles suivantes :

 à titre principal, la société SOC.2.) S.A. demande au Tribunal de constater que le

contrat de bail conclu le 18 février 2005 a été valablement résilié par elle au 31 août

2019, sinon qu’il a été automatiquement résilié sur le fondement de l’article 1722

du Code civil,

 subsidiairement, la partie défenderesse demande au Tribunal de dire qu’elle était

fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution au sens de l’article 1134-2 du

Code civil à compter du 1er juillet 2019 ou de toute autre date à déterminer par le

Tribunal et qu’elle peut continuer à s’en prévaloir jusqu’à ce que tout risque

concernant la stabilité du bâtiment soit levé,

 plus subsidiairement, pour le cas où le Tribunal estimerait que la société SOC.2.)

S.A. aurait résilié le bail de manière fautive, il y aurait lieu de débouter la société

SOC.1.) S.A. de sa demande en exécution forcée du bail sur le fondement de l’article

1184 du Code civil et dire que la société SOC.1.) S.A. ne pourra demander que la

résiliation du bail avec effet au 31 août 2019, date correspondant à la rupture

effective des relations contractuelles entre parties, sinon avec effet à la date de sa

requête et partant prononcer la résiliation du bail à ces dates et dire, en application

de l’article XVII du contrat que le montant de dommages-intérêts à allouer est limité

à trois mois de loyer,

 à titre encore plus subsidiaire, pour le cas où le Tribunal jugerait fondée la

demande de la partie demanderesse en exécution forcée,

 limiter la condamnation de la société SOC.2.) S.A. aux montants des loyers dus

ou à échoir jusqu’au 30 juin 2020,

 débouter la partie demanderesse de ses demandes tendant à l’exécution des

obligations de remise en état des locaux, d’entretien des lieux loués, de garnir les

lieux, de souscrire une assurance, de reconstituer la garantie et de payer la taxe

foncière,

 débouter la partie demanderesse de sa demande en remboursement des éventuels

frais de réparations locatives ou de menu entretien,

 condamner, pour le cas où l’exécution forcée serait ordonnée, la société SOC.1.)

S.A. à payer à la société SOC.2.) S.A. la somme totale de 414.086,40 euros ou

toute autre somme même supérieure à arbitrer ex aequo et bono au titre de sa

perte de chance de pouvoir sous-louer les lieux sur le fondement notamment des

articles 1719, 1720, 1721 et 1142 du Code civil,

 en tout état de cause

 déclarer irrecevables, sinon non-fondées les demandes que la partie SOC.1.)

S.A. a formulées en cours d’instance en relation avec les frais de gardiennage,

de gaz et d’électricité,

 débouter la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes, notamment de

la demande relative au paiement de la somme de 25.000 euros au titre des frais

d’avocat, de la demande relative à l’indemnité de procédure de 15.000 euros et

de la demande relative à l’application du taux d’intérêts selon la loi du 18 avril

2014,

 condamner la société SOC.1.) S.A. au paiement de la somme de 563.760 euros

ou à toute autre somme, à titre de perte de jouissance sur les 10 dernières

années, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

 condamner la société SOC.1.) S.A. au paiement de la somme de 225.000 euros

sur le fondement des articles 1376 et suivants du Code civil, à titre de garantie

locative indûment encaissée, avec les intérêts légaux à compter du jour du

décaissement de la somme, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à

solde,

 condamner la société SOC.1.) S.A. au paiement de la somme de 956.935 euros

à titre de responsabilité contractuelle, sinon délictuelle, sur le fondement de

l’article 1134 al. 3 du Code civil, sinon sur base des articles 1382 et 1383 du

Code Civil, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à

solde,

 condamner la société SOC.1.) S.A. au paiement de la somme de 8.546,96 euros

ou à toute autre somme au titre des frais d’huissier et d’expertise engagés par

la société SOC.2.) S.A. en raison des manquements de la partie adverse, sur le

fondement des articles 1719, 1720, 1721 et 1142 du Code civil,

 condamner la société SOC.1.) S.A. au paiement d’une indemnité de procédure

de 15.000 euros.

La partie SOC.2.) S.A. demande encore que le tribunal ordonne la compensation

judiciaire entre les montants réciproquement alloués et la condamnation de la partie

adverse à tous les frais et dépens de l’instance.

En résumé, les demandes reconventionnelles de la société SOC.2.) S.A. sont ainsi les

suivantes :

perte d’une chance de sous-louer

414.086,40 €

perte de jouissance sur 10 ans

563.760 €

restitution de la garantie locative

225.000 €

dommages-intérêts pour départ anticipé

956.935 €

frais d’huissier et d’expertise

8.546,96 €

Indemnité de procédure

15.000 €

Conformément à sa seconde note de plaidoiries, la société SOC.2.) S.A. formule

encore :

-

pour le cas où elle serait condamnée au paiement des loyers, une réduction de ce

loyer pour perte de jouissance :

o de 5 % pour la période du 1er juillet au 30 juin 2020 du fait des fissures

affectant le parking,

o de 50 % supplémentaires du 31 août 2019 au 30 juin 2020 en raison de

travaux entrepris sans son accord,

-

une injonction sur base de l’article 288 NCPC et sous astreinte à la partie

SOC.1.) S.A. de communiquer dans un délai de 15 jours tous les contrats de bail

ainsi que leurs avenants et annexes conclus avec le SY.),

-

l’institution d’une expertise portant sur les vices affectant le parking sous-terrain.

2. MOYENS DES PARTIES

2.1. Moyens de la partie SOC.1.) S.A.

2.1.1. Moyens développés dans la requête

2.1.1.1. Développements en fait

A l’appui de ses demandes, la partie requérante SOC.1.) S.A. expose que suivant contrat

de bail à usage professionnelle, la société SOC.2.) S.A. aurait pris en location dans un

immeuble sis dans la (...) à (...) le locaux et emplacements de parking suivants :

-

un rez-de-chaussée, 1er et 2e étages avec une surface estimée à 3.030 m2 à usage

de bureaux,

-

un 1er et 2e sous-sols comprenant notamment 193 emplacements de parking

intérieurs,

-

89 emplacements de parking extérieurs,

-

un local séparé avec une surface approximative de 1.973 m2 à usage d’entrepôt,

-

une mezzanine avec une surface estimée à 516,50 m2.

En vertu de l’article III du contrat de bail, il aurait été convenu que le bail aurait une

durée déterminée de 10 ans à compter du 1er février 2006 pour se terminer le 31 janvier

2016 à minuit et qu’à l’issue de cette période, le bail serait tacitement renouvelé à

chaque fois pour une période de deux ans avec possibilité de résiliation en respectant

un délai de préavis d’un an minimum.

L’article IV du contrat de bail fixerait le loyer mensuel au prix de 75.000 euros par mois

payables le premier de chaque mois. L’article V préverrait un ajustement automatique

du loyer mensuel sur base de l’indice général, base 1996.

Ce contrat de bail aurait fait l’objet de plusieurs modifications.

-

Un contrat signé le 14 avril 2005 aurait clarifié les conditions de résiliation en

confirmant que le contrat de bail peut être résilié avant l’échéance du terme du

31 janvier 2016 mais pas avant le 31 janvier 2015.

-

Un avenant conclu en date du 7 mars 2006 aurait prévu une augmentation de

loyer suite à des travaux sur l’immeuble.

-

Un avenant conclu le 28 septembre 2007 aurait porté sur une extension de la

période de garantie et de maintenance des systèmes de chauffage, ventilation et

air conditionné et des installations de détection d’incendies.

-

Selon un avenant du 20 octobre 2014, il aurait été convenu de proroger le terme

du contrat de bail au 30 juin 2018, tout en confirmant les stipulations du contrat

de bail relatives au renouvellement tacite et aux modalités de résiliation.

Selon ce même avenant, il aurait été convenu de diminuer le loyer mensuel, avec

effet rétroactif au 1er juillet 2014, au montant de 90.552 euros HT, l’index étant

limité à 1,5 %.

Au jour de l’introduction de la requête, les termes applicables au contrat de bail seraient

par conséquent les suivants :

-

Le loyer mensuel s’élèverait à 90.552 euros plus TVA, base indice STATEC du

mois de décembre 2004, soit au 1er juillet 2019 un montant de 93.969,40 euros

hors TVA (109.944,20 euros TTC)

-

L’ajustement de l’indice serait limité à 1,5 % par an.

-

L’indice annuel ne serait facturé au preneur qu’à hauteur de 80 %.

-

Le loyer serait payable mensuellement, à l’avance, et au plus tard le premier jour

de chaque mois.

Par courrier électronique du 8 juin 2017, un dénommé A.) (Building & Facility

manager), salarié agissant pour compte du preneur, aurait informé la partie requérante

de la volonté du locataire de ne pas résilier le contrat de bail, qui serait ainsi prorogé

jusqu’au 30 juin 2020.

Conformément aux stipulations contractuelles et à cette volonté exprimée par le

preneur, le contrat de bail ne serait résiliable qu’au 30 juin 2020 sous condition de

respecter un préavis de 12 mois.

Quant à la demande de résiliation anticipée par le preneur, la partie requérante expose

que par courrier recommandé du 28 novembre, la société SOC.2.) S.A. aurait invoqué

son souhait de transférer ses activités dans de nouveaux locaux à (...) et aurait notifié

son intention de résilier par anticipation le contrat de bail avec effet au 31 août 2019.

Par courrier du 13 décembre 2018, la partie requérante aurait rappelé que le preneur ne

peut demander unilatéralement la résiliation anticipée du contrat avant l’expiration de

son terme, mais aurait proposé un arrangement consistant à faire sortir du champ du

contrat de bail l’immeuble de bureaux et certains emplacements de parking, sous réserve

de certaines conditions, notamment de pouvoir louer les locaux au syndicat SY.) (SY.)).

Suite à l’échange de plusieurs courriers électroniques et au rejet de l’ensemble des

propositions de la partie requérante par la partie défenderesse, celle-ci aurait suspendu

les discussions et suggéré au preneur de se rapprocher du SY.) en vue d’une éventuelle

sous-location.

La société SOC.2.) S.A. se serait rapprochée du SY.) pour négocier une sous-location

et aurait invité la partie requérante à participer à cette négociation conformément à

l’article XIV al. 2 du contrat de bail.

Le 1er juin 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait, de sa propre initiative et sans accord de

la partie requérante, physiquement quitté l’immeuble de bureaux et les parkings loués,

tout en continuant à jouir de l’entrepôt.

Aucun accord formel et définitif sur les conditions de la sous-location au SY.) ne serait

intervenu, et ce malgré plusieurs mois de négociations ayant perduré jusqu’au mois de

juin 2019. Cette absence d’accord entre SOC.2.) S.A. et le SY.) résulterait notamment

des interminables errances de SOC.2.) S.A. lors des négociations et des conditions de

sous-location qu’elle aurait tenté d’imposer.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par la société SOC.2.) S.A., la partie

requérante que ce n’est qu’en juillet 2019, soit plus de 14 ans après l’occupation des

locaux que le preneur aurait cessé tout paiement des loyers et charges en invoquant pour

la première fois une exception d’inexécution.

Par courrier recommandé du 1er juillet 2019, donc après son départ des lieux, la société

MOLITOR Avocats à la Cour S.à r.l. aurait invoqué l’existence de fissures au niveau

d’une partie du plancher couvrant au niveau -2 (espace de parkings) de l’immeuble et

aurait mis en demeure la partie requérante d’entreprendre tous les travaux nécessaires

pour y remédier. Dans ce même courrier, la société SOC.2.) S.A. aurait informé la partie

requérante de la suspension du paiement du loyer et des charges en attendant que des

travaux de sécurisation et de stabilisation soient entrepris et achevés en arguant que les

fissures constitueraient un trouble à la jouissance paisible du preneur et en invoquant le

principe d’inexécution contractuelle.

Cette réclamation n’aurait eu d’autres fins que de tenter de justifier un non-paiement

des loyers à la suite du départ prématuré, puisque l’existence de ces quelques fissures

aurait été connue du preneur depuis 2010. Le preneur aurait poursuivi la jouissance des

lieux pendant 9 ans, et malgré une expertise faite en 2012 à l’initiative de la partie

requérante, il n’ait mentionné un quelconque danger pour la sécurité de ses employés,

ni demandé l’indemnisation d’un quelconque préjudice.

Par courrier entre avocats du 11 juillet 2019, la partie requérante dit avoir rappelé au

preneur qu’il est tenu au respect des obligations découlant du contrat, notamment celle

de payer les loyers aux échéances contenues, de garnir les locaux loués de meubles

suffisants et d’entretenir les lieux loués jusqu’au terme du contrat, soit le 30 juin 2020.

Du fait que le preneur a occupé les lieux loués depuis février 2005, sollicité en octobre

2014 la prorogation du bail jusqu’en 2018, confirmé le renouvellement jusqu’au 30 juin

2020 et mené des négociations avec le SY.) en vue d’une sous-locations il serait

démontré qu’il ne pouvait considérer les fissures comme constituant un trouble à la

jouissance paisible et comme portant atteinte à la stabilité de l’immeuble.

Par le prédit courrier, le requérant aurait formellement mis en demeure la partie adverse

de régler le loyer et les charges pour le mois de juillet 2019.

Quant à l’absence de gravité des fissures, la partie requérante expose que pour trouver

une issue amiable, elle aurait sollicité une expertise auprès des bureaux d’études

allemands SOC.6.) GmbH et SOC.7.) pour rendre un avis technique sur les fissurations

observées.

Par courrier du 11 juillet 2019, elle aurait informé le preneur de la date de l’expertise,

sollicité l’accès à l’immeuble et invité le preneur à y participer. En réponse, la société

SOC.2.) S.A. aurait accordé l’accès à l’immeuble mais indiqué qu’elle ne participerait

pas à la visite.

L’étude aurait été réalisée le 18 juillet 2019 et donné lieu à un rapport de la société

SOC.7.) en date du 23 septembre 2019. Elle cite ensuite les conclusions de ce bureau

d’expertise, ainsi que celui de SOC.6.).

Il résulterait clairement et sans équivoque des dires des experts allemands que

l’immeuble loué ne présente aucun risque imminent lié à sa stabilité et qu’il peut être

loué dans son état actuel aux conditions fixées dans le contrat de bail.

Quant à la résiliation de plein droit invoquée par la partie défenderesse, la société

SOC.1.) expose que ce serait à court d’arguments que la société SOC.2.) S.A. aurait

changé son fusil d’épaule à partir du mois d’août 2019. Ainsi, par courrier officiel du

23 août 2019, les conseils du preneur auraient invoqué de prétendues violations par la

partie requérante de ses obligations contractuelles et sa prétendue inaction face aux

fissurations pour l’informer qu’elle considérait le contrat de bail définitivement résilié

avec effet au 31 août 2019.

Après avoir invoqué l’exception d’inexécution de l’article 1134-2 du code civil pour

justifier le non-paiement des loyers, les conseils de la société SOC.2.) S.A. aurait

invoqué une destruction ou perte totale de la chose louée au sens de l’article 1722 du

code civil entraînant une résiliation de plein droit du contrat de bail. Ils auraient mis en

demeure la partie requérante de participer à un état des lieux de sortie le 30 août 2019.

Par courrier du 28 août 2019, les conseils de la société SOC.2.) S.A. auraient informé

sur la dénonciation des polices d’assurances, qui cesseraient de s’appliquer le 28

septembre 2019.

En réponse à ces courriers, les conseils de la partie requérante auraient rappelé par

courrier officiel qu’il n’appartient pas au preneur de décider unilatéralement de la date

de résiliation du contrat ; toute résiliation anticipée a été contestée, le preneur restant

tenu au respect de ses obligations légales et contractuelles jusqu’au terme du contrat.

Par ce même courrier, il aurait été rappelé au preneur que toute résiliation anticipée du

contrat est contestée, de sorte que la partie requérante ne participerait pas à l’état des

lieux.

Malgré tout, les conseils de la société SOC.2.) S.A. se seraient présentés à l’étude des

conseils de SOC.1.) S.A. le 30 août 2019, sans s’être annoncés, pour tenter d’y déposer

les clés et badges d’accès à l’immeuble. Face au refus du bailleur de les réceptionner,

un courrier officiel aurait été adressé par les avocats de la partie défenderesse le 30 août

2019 pour confirmer la réalisation d’un état des lieux unilatéral dans les locaux loués et

lui aurait adressé un trousseau de clés générales du bâtiment, deux badges d’accès, une

clé du local compresseur et de l’atelier ainsi que le code d’alarme du bâtiment. Le

courrier aurait encore confirmé que tous les autres badges auraient été désactivés, ce

qui n’aurait cependant pas été le cas.

Quant aux constats faits à la suite de l’envoi des clés, un représentant de la société

SOC.8.) S.A., en sa qualité de property manager chargé de la gestion de l’immeuble

loué, aurait visité l’immeuble en date du 5 septembre 2019 et aurait pu constater de

nombreuses irrégularités liées à un mauvais entretien de l’immeuble, ainsi que des

modifications et installations apportées à l’immeubles qui aurait été laissées en l’état. Il

y aurait violation de l’obligation contractuelle de remettre les lieux loués en état avant

le départ.

La partie requérante cite ensuite les conclusions du rapport de visite dressé par la société

SOC.8.) S.A.

Puisque la société SOC.2.) S.A. aurait informé la partie requérante de son départ des

lieux le 30 août 2019 et sur le fait qu’elle considérait le contrat résilié à compter du 31

août 2019, la société SOC.1.) S.A. n’aurait eu d’autre choix que de solliciter son

property manager, la société SOC.8.) S.A. et son asset manager, la société SOC.9.),

afin de se rendre sur les lieux loués pour s’assurer que rien ni personne ne pouvait porter

atteinte à la sécurité de l’immeuble et pour faire toute constatation conservatoire utile

de l’état des lieux, mais sans reconnaissance aucune quant à la régularité du départ des

lieux du preneur.

Le 17 septembre 2019, B.) (SOC.8.) S.A.), C.) et D.) (SOC.9.)) se seraient rendus sur

place. Ils auraient été surpris de rencontrer un employé de la société SOC.2.) S.A., E.),

qui aurait toujours été présent sur la propriété et aurait disposé d’un badge d’accès à

l’immeuble. Il aurait expliqué être présent pour accueillir un employé de la société

SOC.3’.) pour relever les compteurs de gaz. Pour établir ces faits, la partie requérante

se base sur les attestations testimoniales versées et sur des clichés photographiques.

E.) aurait encore disposé d’un badge d’accès, alors que par courrier du 30 août 2019, la

partie défenderesse aurait affirmé que tous les badges non restitués auraient été

désactivés.

La société SOC.1.) S.A. dit avoir fait procéder à un état des lieux en présence d’un

huissier en date du 2 octobre 2019. Ce même jour, l’huissier aurait mis sous scellé les

clés et badges qui avaient été restitués contre la volonté du bailleur et dressé un procès-

verbal afférent.

Par courrier officiel envoyé par fax le 9 octobre 2019, la partie défenderesse aurait été

informée de cette mise sous scellé et que le scellé pouvait être levé sur simple demande

adressée à l’huissier de justice.

Selon la partie requérante, il résulte de ce qui précède que la société SOC.2.) S.A.

n’aurait jamais cessé de disposer et disposerait au jour du dépôt de la requête, d’un libre

accès à l’immeuble loué, et ce malgré sa tentative de faire croire que tous les badges

auraient été désactivés.

Quant à l’appel à la garantie bancaire, la société SOC.1.) S.A. expose dans sa requête

que la bonne exécution de toutes les obligations contractuelles aurait été couverte par

une garantie bancaire à première demande d’un montant de 225.000 euros constituée le

10 septembre 2007. Puisque les loyers et charges de mois de juillet, août et septembre

2019 n’avaient pas été réglés, il aurait été fait appel à cette garantie. Le 20 septembre

2019, la partie requérante aurait été créditée d’un montant de 225.000 euros, imputé sur

les loyers des mois de juillet et août 2019 et partiellement sur celui du mois de septembre

2019.

Il y aurait lieu d’ordonner à la partie défenderesse sous peine d’astreinte de reconstituer

la garantie bancaire.

2.1.1.2. Développements en droit

Quant aux conditions de résiliation du contrat de bail conclu à durée déterminée, la

partie requérante se réfère aux articles 1134, 1762-4 et 1762-5 du code civil.

Le Code permettrait de conclure le contrat de bail commercial à durée déterminée et

aucun texte ne permettrait au preneur de résilier le contrat en dehors du respect des

dispositions contractuelles.

En présence d’un contrat de bail à durée déterminée, les parties ne pourraient donc – en

l’absence de faute grave – résilier le contrat qu’à l’expiration de son terme en respectant

le préavis stipulé. Aucune stipulation du contrat de bail ne permettrait une résiliation

anticipée par l’une des parties au cours de la durée initiale ou d’une période de

prorogation. La prorogation expressément acceptée par la société SOC.2.) S.A. du

contrat de bail jusqu’au 30 juin 2020 s’imposerait à l’ensemble des parties.

Si le preneur devait se prévaloir d’une résiliation anticipée du contrat de bail, il faudrait

noter en outre que cette résiliation n’aurait pas respecté le délai de préavis minimal de

12 mois.

Au sujet de l’exécution forcée du contrat de bail, la partie requérante que face à

l’inexécution du contrat par le preneur, le bailleur aurait le choix de solliciter

l’exécution forcée du contrat ou la résiliation judiciaire de ce contrat aux torts du

preneur tout en demandant une indemnité de relocation. Cette option aurait été

consacrée par un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 1976.

En l’espèce, la partie requérante entendrait à titre principal solliciter l’exécution forcée

et à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société

SOC.2.) S.A.

Quant à la demande principale en exécution forcée du contrat de bail, la partie

requérante rappelle que le bail n’aurait pu être résilié avant le 30 juin 2020 et qu’en

outre, la résiliation serait encore soumise à une période de préavis de 12 mois.

En l’espèce, ce ne serait qu’après avoir informé la société SOC.1.) S.A. de son intention

de résilier le bail avec anticipation et après l’échec des négociations avec le bailleur puis

avec le SY.), que la société SOC.2.) S.A. aurait invoqué des prétextes fallacieux pour

tenter de s’exonérer de ses obligations. Elle aurait ainsi invoqué une exception

d’inexécution du contrat pour de prétendus troubles de jouissance pour justifier le non-

paiement des loyers, puis une perte totale de la chose louée pour justifier la résiliation

du contrat de bail.

Il n’appartiendrait pas au preneur de résilier unilatéralement un contrat de bail avant son

terme sous le seul prétexte qu’il occupera désormais de nouveaux locaux.

L’exécution forcée du contrat emporterait tout d’abord l’obligation principale au

paiement du loyer et des charges, conformément à l’article 1728 du Code civil. En

l’espèce, malgré mise en demeure, la société SOC.2.) S.A. ne payerait pas les loyers

depuis le mois de juillet 2019. Il y aurait dès lors lieu de la condamner au paiement des

arriérés s’élevant au jour de la requête à 214.776,80 euros.

Quant à l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, à savoir les fissures

affectant les dalles des parkings, la partie requérante cite la jurisprudence afférente pour

conclure qu’en l’espèce, ce moyen ne présenterait ni le caractère d’équilibre, ni le

caractère de nécessité requis par les juridictions luxembourgeoises. Le preneur devrait

démontrer un manquement dans le chef du bailleur qui devrait être d’une gravité

suffisante. En l’espèce, l’exception d’inexécution serait invoquée à titre de moyen

grossier pour se faire à soi-même une justice provisoire, ce qu’il conviendrait de

réprimer sévèrement. En outre, le bailleur n’aurait invoqué ce moyen qu’en juillet 2019,

sans mise en demeure préalable et sans permettre à la partie requérante d’y répondre, et

ce après avoir occupé les lieux pendant plus de 14 ans, avoir sollicité en octobre 2014

la prolongation du terme et en juin 2019 le renouvellement jusqu’au 30 juin 2020.

Au sujet de la résiliation de plein droit invoquée par la société SOC.2.) S.A., la partie

requérante se réfère à l’article 1722 du Code civil. Cet article ne pourrait, aux termes de

la jurisprudence et de la doctrine, être invoqué qu’en cas de destruction totale ou

partielle de l’immeuble et seulement si cette destruction résulte d’un cas fortuit. Selon

la Cour de cassation française, seule une impossibilité absolue et définitive d’user de la

chose louée conformément à sa destination pourrait être assimilée à une destruction

physique.

En l’espèce, les quelques fissures constatées ne pourraient en aucun cas justifier

l’application de l’article 1722 du code civil. En considérant le contrat de bail comme

résilié de plein droit, la partie défenderesse aurait fait une interprétation et application

parfaitement erronée de l’article 1722 du code civil. Les faits parleraient d’eux-mêmes,

et les rapports d’expertise émis confirmeraient que l’immeuble est toujours debout et

ne présente aucun risque pour sa stabilité, de sorte qu’il peut être loué en l’état.

Concernant l’obligation d’entretien, la partie requérante renvoie à l’article 1754 du

Code civil et à l’article XII du contrat de bail.

La société SOC.2.) S.A. ayant informé la partie requérante de son départ des lieux à

compter du 31 août 2019, il y aurait violation de son obligation d’entretien. Il y aurait

dès lors lieu de lui enjoindre de respecter cette obligation jusqu’au terme du contrat,

sinon de la condamner au remboursement des frais afférents exposés par le bailleur.

La partie requérante note encore que la partie adverse aurait tout simplement abandonné

tout ou partie des lieux loués en les vidant de leurs meubles meublants pour déplacer

son activité dans d’autres locaux à (...). Elle rappelle les termes de l’article 1752 du

Code civil est estime qu’il conviendrait d’ordonner au preneur, sous peine d’astreinte,

de respecter son obligation de garnir les lieux loués de meubles meublants, sinon de

fournir une sûreté additionnelle équivalente à au moins deux mois de loyer, soit un

montant de 219.888,40 euros, et ce jusqu’au 30 juin 2020, terme du contrat.

L’obligation d’assurance résulterait de l’article XV du contrat de bail. Pourtant, par un

courrier du 28 août 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait informé la partie requérante de

la dénonciation des polices d’assurance.

Il y aurait dès lors lieu de condamner la partie défenderesse au respect de son obligation

contractuelle en lui enjoignant de souscrire et de maintenir une police d’assurance

conforme aux spécifications contractuelles, c’est-à-dire couvrant les risques d’incendie,

d’explosion et d’inondation, et ce jusqu’au terme du contrat, le 30 juin 2020. La partie

défenderesse devrait justifier de la souscription d’une telle police en remettant à la partie

requérante la documentation adéquate dans les 15 jours du prononcé, ainsi qu’une

attestation tous les deux mois, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard.

Puisque la garantie locative aurait été apurée à concurrence de montant de 225.000

euros en date du 20 septembre 2019 suite au non-paiement des loyers, la société

SOC.1.) S.A. estime qu’il y aurait lieu d’enjoindre à la partie défenderesse de

reconstituer la garantie locative à concurrence de trois mois de loyer dans les 15 jours

du prononcé du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour

de retard.

La partie requérante se réfère aux constatations faites sur place en date du 5 décembre

2019 et consignées dans un rapport de visite, que le preneur devrait supporter le coût de

la remise en état des lieux loués, obligation contractuelle prévue à l’article X du contrat

de bail. Il y aurait lieu de condamner la partie défenderesse au paiement des frais de

remise en état, évalués au moment de la requête à 100.000 euros hors TVA.

Quant à la demande subsidiaire en résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de

la société SOC.2.) S.A., la partie requérante rappelle les termes de l’article 1741 du

Code civil. Cet article préverrait expressément l’hypothèse de la résiliation,

respectivement la résiliation du contrat de bail pour défaut du preneur de remplir ses

obligations.

Le preneur n’aurait pas été en droit de résilier le contrat de bail avant le terme du 30

juin 2020 et serait resté en défaut de payer le loyer et les charges contractuellement

convenus depuis le mois de juillet 2019, ainsi que d’entretenir, de garnir et d’assurer

l’immeuble loué depuis le 31 août 2019.

Il s’agirait de fautes inexcusables qui, compte tenu de leur importance et de leur

caractère répété, présenteraient un degré de gravité suffisant pour justifier la

résiliation/résolution du contrat de bail aux torts de la partie défenderesse, tout en

ouvrant droit à l’octroi de dommages-intérêts. Il conviendrait dès lors de prononcer la

résolution/résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de la société SOC.2.) S.A. et

de la condamner au paiement des loyers échus ainsi que des dommages-intérêts

spécifiés au dispositif de la requête.

2.1.2. Moyens développés à l’audience du 20 février 2020

La partie demanderesse résume à l’audience du 20 février 2020 les faits comme suit :

un contrat de bail aurait été conclu entre parties, à savoir un contrat de bail à usage

professionnel portant sur un ensemble immobilier à (...), composé de différents

éléments : un immeuble de bureau, différents étages de parking en sous-sol, une cour

intérieure (89 emplacements), un entrepôt de type logistique de quelque 2.000 m2 et

une mezzanine connectant l’entrepôt et l’immeuble de bureau. Cet immeuble aurait été

aménagé initialement pour réponde aux besoins spécifiques du preneur. Le preneur

aurait une activité de recherche et de développements d’accessoires et systèmes pour

l’industrie automobile. Ils auraient 300 employés travaillant sur ce site, dont une grande

partie dans la partie de bureaux. Ils auraient conduit une série de tests dans la partie

entrepôt. L’immeuble ne correspondrait dès lors pas aux attentes de n’importe quel autre

locataire.

Ce contrat de bail aurait été signé pour une période initiale fixe de 10 ans, à partir du 1er

février 2006. Il aurait été censé se terminer le 31 janvier 2016, date à laquelle il aurait

dû être renouvelé si aucune des parties ne le résiliait avec un préavis avec 12 mois. Ce

bail aurait été modifié à différentes reprises. Les trois premiers avenants ne seraient pas

d’une importance capitale pour le dossier. Concernant le quatrième avenant, datant du

20 octobre 2014, les parties auraient décidé de prolonger le terme du contrat jusqu’au

30 juin 2018 et confirmé les stipulations relatives au renouvellement tacite et aux

modalités de résiliation. Ces modifications contractuelles auraient été demandées

explicitement par le preneur, qui aurait à la même occasion négocié une diminution du

loyer de plus de 10 %. Il aurait également obtenu une limitation de l’augmentation

annuelle du loyer à 1,5 %. Le preneur aurait dès lors voulu rester dans les lieux.

La société SOC.2.) S.A. aurait fait de nombreux press release pour annoncer qu’elle

allait bouger ses activités vers (...) au (...). Ce type de construction prendrait du temps

et la date d’achèvement ne serait pas toujours certaine. La société SOC.2.) S.A. aurait

ainsi dû décider à un moment de prendre cette extension de la durée du bail. Or, pour

mettre fin à ce contrat, il aurait fallu qu’au plus tard le 30 juin 2017, elle envoie un

courrier recommandé au bailleur pour résilier le bail au 30 juin 2018. Un tel courrier ne

serait jamais intervenu. A défaut de réaction d’une des parties, le bail aurait été

renouvelé automatiquement pour une nouvelle période de 2 ans.

Par courrier électronique du 8 juin 2017, un employé de SOC.2.) S.A. (building and

facility manager) aurait confirmé, de manière superflue, la volonté du preneur de ne pas

résilier le contrat de bail et qu’en application de l’avenant n° 4, que le terme du contrat

serait prorogé jusqu’au 30 juin 2020. La volonté du preneur serait ainsi claire et le

contrat de bail aurait été renouvelle pour deux ans.

Par courrier recommandé du 28 novembre 2018, la société SOC.2.) S.A. aurait fait

référence à son souhait de transférer ses activités à (...) et aurait notifié son intention de

résilier le contrat de bail avec anticipation avec effet au 30 août 2019. Ce courrier

recommandé ne ferait mention d’aucune inexécution contractuelle quelconque, d’aucun

trouble de jouissance, d’aucun problème et d’aucun grief. Au vu de courrier, le preneur

n’aurait dès lors plus besoin de l’immeuble à partir du 30 août 2019.

Sur ce, le 13 septembre 2018, le bailleur aurait rappelé qu’une résiliation unilatérale

anticipée n’est pas possible. La partie SOC.1.) S.A. aurait cependant tenté de tenir

compte des desiderata de la partie adverse et n’aurait pas voulu lui causer de torts. Elle

aurait fait savoir à de nombreuses reprises, avant même cet échange de courrier, qu’elle

était disposée à trouver une solution arrangeant les deux parties, à savoir le départ de

SOC.2.) S.A. et le maintien de revenus locatifs. Il serait tout à fait d’usage qu’en cas de

changement de locaux, les deux dates ne correspondent pas tout à fait, de sorte qu’il y

a des loyers en double à payer. La société SOC.1.) S.A. n’aurait cependant pas été

d’accord avec une résiliation pure et simple du contrat de bail. A titre de nouveau

locataire, le syndicat SY.) aurait été envisagé. Le bailleur aurait ainsi proposé au preneur

de réduire le périmètre du bail, le SY.) n’ayant besoin que des bureaux. Le bailleur

aurait ainsi été flexible, alors qu’il n’y aurait pas été obligé.

Cette solution aurait été assortie d’un certain nombre de conditions. Or, toutes les

propositions auraient été rejetées les unes après les autres par la partie adverse. Il serait

devenu de plus en plus clair que le preneur n’était pas disposé à respecter les termes du

bail. Les négociations auraient duré longtemps, mais elles auraient malheureusement

échoué. En définitive, la société SOC.1.) S.A. aurait suspendu les négociations, voyant

qu’elles ne menaient à rien. Elle aurait encore proposé au preneur de se rapporter

directement du SY.) pour négocier une sous-location, tout en précisant qu’il ne

s’opposerait pas à cette sous-location. Or, ces négociations n’auraient pas abouti non

plus, puisque le SY.) n’aurait jamais accepté les conditions que SOC.2.) S.A. aurait

voulu leur imposer. Le SY.) aurait fini par renouveler leur propre bail et aurait laissé

tomber le déménagement dans l’immédiat. Le demandeur aurait preuve de grande

flexibilité et aurait loué au SY.) à partir 1er juillet 2020 la partie bureau et un certain

nombre de parkings sous-terrains et extérieurs, mais non la mezzanine et l’entrepôt. Une

autre société aurait manifesté son intérêt pour ces parties, mais seulement à partir du 1er

juillet 2021, date à laquelle leur propre bail se terminerait.

La société SOC.2.) aurait simplement quitté l’immeuble. Les bureaux auraient été

quittés le 27 mai 2019 (et non le 1er juin 2019 tel que mentionné dans la requête). Selon

un communiqué de presse, elle aurait annoncé la date du 27 mai 2019, mais elle aurait

néanmoins continué à jouir de l’entrepôt. A cette période, les négociations avec le SY.)

auraient toujours été en cours. Au mois de juin 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait

payé son loyer, et pensait donc encore pouvoir arriver à un accord avec le SY.). Selon

la pièce n° 11, le SY.) aurait clairement exprimé les différentes raisons pour lesquelles

les négociations n’ont pas abouti.

Le 1er juillet 2019, alors que pendant près de 14 ans, le loyer avait été payé, plus aucun

paiement n’était fait. Par courrier recommandé de cette date, donc un mois après que la

majorité des employés avait quitté l’immeuble de bureaux, la société SOC.2.) S.A.

aurait invoqué pour la première fois l’existence de fissures à une partie du plancher

couvrant du niveau -2. Par ce même courrier, la partie SOC.1.) S.A. est mise en demeure

d’entreprendre tous les travaux nécessaires pour y remédier. Ces fissures seraient

connues de tout le monde et il y aurait des écoulements d’eau. Le problème n’affecterait

qu’une petite partie de l’ensemble immobilier. Pourtant, la partie adverse aurait décidé

d’invoquer l’exception d’inexécution pour cesser le paiement de l’intégralité du loyer.

Cette mise en demeure reposerait sur une simple inspection visuelle des lieux, donc les

conclusions seraient exagérées. Cet ‘expert’ dirait qu’il faut faire des vérifications

supplémentaires. Ces fissures auraient fait l’objet de discussions depuis 2010, date à

laquelle un premier rapport de la société SOC.10.) aurait été résilié. Il y aurait eu de

nombreuses interventions ayant résolu passagèrement le problème. Le parking aurait

certes subi des infiltrations d’eau, mais aurait continué à être utilisé tous les jours par le

preneur et ses employés. Lorsque le contrat de bail a été renouvelé, le preneur n’aurait

à aucun moment mentionné un quelconque problème, et le loyer aurait été payé en

intégralité sans demander de réduction. Ce ne serait qu’après le départ des lieux que ce

moyen aurait été invoqué pour justifier le non-paiement du loyer. Il n’aurait jamais été

question de danger pour les salariés ; la partie adverse n’aurait jamais demandé de

résiliation ou demandé une indemnité pour trouble de jouissance. En 2017, une seconde

prolongation de la durée du bail aurait été confirmée. La mauvaise foi de la partie

adverse serait manifeste.

Le 11 juillet 2019, le bailleur aurait rappelé au preneur qu’il reste tenu de ses obligations

contractuelles, notamment de payer le loyer, de garnir les lieux et d’entretenir les lieux.

Ce même 11 juillet 2019, la société SOC.1.) S.A. aurait informé la société SOC.2.) S.A.

qu’elle a organisé une expertise plus approfondie à mener par deux bureaux allemands.

Il s’agirait d’ingénieurs et spécialistes du béton de grande renommée. Ce rapport (pièces

15 et 16) conclurait qu’il n’y aurait pas de problème statique immédiat. La stabilité de

la structure n’aurait pas été compromise dans le passé et ne le serait pas dans un avenir

proche. Des travaux de réparation devraient être prévus. Il n’y aurait dès lors pas de

risque pour les personnes, et aucun motif de penser que les lieux ne pourraient être loués

en l’état. La société SOC.1.) S.A. aurait prévu des travaux qui débuteraient dans les

mois à venir.

Le 23 août 2019, les conseils du preneur auraient invoqué l’inaction du bailleur face

aux fissures. Ils considéreraient le contrat de bail définitivement résilié avec effet au 31

août 2019. Or, cette date du 31 août 2019 aurait déjà apparu dans des courriers

antérieurs. La partie défenderesse invoquerait la destruction ou perte totale de la chose

louée. Ils auraient mis en demeure le bailleur de participer à un état des lieux de sortie.

Le 28 août 2019, ils auraient informé le bailleur de la dénonciation des assurances

souscrites.

En réponse à ces deux derniers courriers, la société SOC.1.) S.A. aurait rappelé au

preneur que le contrat était en cours et devait être respecté dans tous ses termes. Pour

cette raison, le bailleur n’aurait pas participé à un quelconque état des lieux de sortie.

Un avocat de la partie adverse se serait présenté et aurait tenté de remettre un certain

nombre de clefs et de badges d’accès, ce qui aurait été refusé. Ils auraient ensuite mis

ces clefs dans une lettre recommandée pour l’envoyer au bailleur. Selon ce courrier,

tous les autres badges de l’immeuble auraient été désactivés.

La société SOC.1.) S.A. aurait voulu constater l’état de l’immeuble, puisque les lieux

étaient vidés. Il aurait dès lors demandé à son property manager de se rendre sur place

pour, en exercice du droit de visite du propriétaire, vérifier l’état de l’immeuble. Ils

auraient constaté à cette occasion un mauvais entretien de l’immeuble, des

modifications apportées et un état général mauvais. Or, parmi leurs obligations

contractuelles aurait figuré celle de remettre les lieux en état au moment du départ.

Depuis 8 mois, la société SOC.1.) S.A. ne percevrait plus de loyer. La remise en état

d’un tel immeuble coûterait plusieurs dizaines de milliers d’euros.

La société SOC.1.) S.A. aurait légitimement fait appel à la garantie bancaire et la

somme de 225.000 euros aurait été payée. Celle-ci aurait été imputée sur les loyers qui

n’avaient pas été payés. Il y aurait dès lors lieu d’ordonner la reconstitution de la

garantie bancaire.

En droit, il est précisé pour compte de la société SOC.1.) S.A. que le contrat de bail ne

permet pas de résiliation unilatérale anticipée. Le contrat ne serait résiliable qu’à la date

du 30 juin 2020 en respectant un préavis de 12 mois. La lettre du 28 novembre 2018

n’aurait fait aucune référence à une faute commise par SOC.1.) S.A. La seule raison

invoquée aurait été celle de vouloir déplacer ses activités à (...).

Quant à l’exécution forcée du bail, la Cour de cassation admettrait que le bailleur a le

choix entre l’exécution forcée et la rupture du contrat aux torts du preneur. La société

SOC.1.) S.A. demanderait ainsi à titre principal l’exécution forcée et à titre subsidiaire

la résiliation du bail.

Ainsi, le contrat de bail n’aurait pas été valablement résilié. Suite à la lettre du 28

novembre 2018 avec effet au 31 août 2019, le preneur aurait invoqué des prétextes

fallacieux pour échapper à ses obligations, à savoir tantôt une exception d’inexécution,

tantôt une perte totale du bail. Cette démarche serait illogique puisque dans un premier

temps, un défaut d’exécution est invoqué, et ensuite une perte de la chose louée est

invoquée sur base de l’article 1722 du Code civil. La partie adverse se baserait donc

une fois sur une faute, une fois sur un cas fortuit.

La société SOC.1.) S.A. sollicite le paiement de l’intégralité des loyers échus au jour

de la requête, dont à déduire la garantie bancaire. Aujourd’hui, la demande est

augmentée des loyers de novembre à février inclus.

Le 1er juillet 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait invoqué une exception d’inexécution.

Or, les conditions pour l’invoquer ne seraient pas réunies. La jurisprudence mettrait en

avant les critères de nécessité et de proportionnalité. Il ne serait pas permis de mettre le

bailleur devant le fait accompli en envoyant une mise en demeure et en cessant tout de

suite le paiement des loyers. Même si le deuxième sous-sol de parking serait

complètement inutilisable, quod non, il ne s’agirait que d’une petite partie justifiant

peut-être quelques milliers d’euros d’ajustement du loyer. En réalité, ces parkings

auraient continué à être utilisés par les employés de la société SOC.2.) S.A.

Une résiliation de plein droit n’aurait jamais lieu. L’article 1722 ne serait pas applicable

en l’espèce ; une résiliation de plein droit ne serait donnée qu’en cas de destruction

totale ou partielle si elle résulte d’un cas fortuit. Selon la Cour de cassation française,

seule une impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée justifierait

l’application de cet article. Il serait en outre étonnant d’invoquer le 23 août 2019 une

destruction totale de l’immeuble qui se produirait le 31 août 2019. Le bien serait

toujours debout, accessible et utilisable. Seuls quelques travaux seraient nécessaires

pour réparer les fissures. En outre, dès le 1er juillet 2020, un autre locataire occuperait

l’immeuble.

Le preneur devrait ainsi respecter l’ensemble de ses obligations, notamment l’obligation

d’entretien du bien loué, sinon de rembourser les frais exposés. L’article 1752 obligerait

à garnir les lieux, obligation à laquelle il conviendrait de contraindre la société SOC.2.)

S.A. sous peine d’astreinte ; à titre subsidiaire, il conviendrait de l’obliger à constituer

une garantie supplémentaire. L’obligation d’assurance ne serait pas légale, mais

conventionnelle conformément aux termes du bail. Le preneur devrait être obligé de

souscrire une telle assurance et d’en justifier. Il serait en outre tenu de reconstituer la

garantie locative, puisqu’il y aurait été fait appel. Enfin, le contrat obligerait le locataire

à remettre les lieux en état avant le départ. Il s’agirait d’un immeuble neuf au moment

de l’entrée dans les lieux, spécialement aménagé pour la société SOC.2.) S.A. Or, de

nombreux dégâts auraient été constatés et des matériaux se trouveraient encore dans

l’immeuble. L’intégralité des coûts afférents devrait être mise à la charge de la partie

défenderesse. Au dépôt de la requête, ce montant aurait été évalué à 100.000 euros, tout

en réservant l’expertise. A ce jour, le coût définitif ne serait pas déterminable. La société

SOC.1.) S.A. formule ainsi, par conclusions écrites l’institution d’une expertise.

L’expert devrait dresser un état des lieux et déterminer les mesures conservatoires à

mettre en œuvre, et déterminer les travaux et moyens aptes à remédier définitivement

aux dégradations, dégâts, dommages et détériorations constatées. L’expert devrait enfin

évaluer le coût de ces mesures.

La société SOC.1.) S.A. verse en cause un décompte actualisé comprenant notamment

les arriérés de loyer. Un immeuble de grande taille ne pourrait être laissé à l’abandon,

raison pour laquelle un gardiennage aurait été mis en place, et qui devrait être mis à

charge du preneur. Il en serait de même des frais de fourniture d’énergie (électricité et

gaz). Une réparation sur une paroi vitrée serait à mettre à charge de la partie adverse.

Les frais et honoraires d’avocat seraient à rembourser, tout comme les frais d’huissier

pour dresser un état des lieux.

Quant à la demande subsidiaire, la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du

preneur est demandée. Le preneur serait resté en défaut de payer les loyers, ce qui

justifierait la résiliation du contrat de bail. Les développements faits dans le cadre de la

demande principale sont repris dans le cadre de cette demande subsidiaire.

2.1.3. Note de plaidoiries

Dans le cadre d’une note de plaidoiries en réplique de 45 pages, la société SOC.1.) S.A.

rappelle sa vision de la chronologie des faits et prend – abstraction faite des arguments

déjà développés dans la requête et à l’audience précédente, tels que résumés ci-dessus

– position comme suit :

2.1.3.1. Développements en fait

Quant au dernier renouvellement du bail, la société demanderesse estime que la

partie adverse n’aurait pas été contrainte d’accepter une reconduction du bail pour une

durée de 2 ans. Depuis ses débuts en 2005, le contrat de bail aurait prévu le principe

d’un renouvellement tacite pour des périodes de deux ans. Elle aurait pu résilier le

contrat avec effet au 30 juin 2018 en respectant le préavis, ce qu’elle n’aurait pas été

obligée de faire. L’argument tiré d’une contrainte ne serait pas fondé. Le fait que la

société SOC.2.) S.A. n’ait pas réussi à faire coïncider la date de sortie de l’immeuble à

(...) avec son déménagement à (...) ne pourrait être interprété comme abus dans le chef

du bailleur. La clause de renouvellement se serait appliquée de manière automatique, et

ce ne serait qu’au jour où la société SOC.2.) S.A. aurait eu connaissance de la date de

livraison du nouvel immeuble qu’elle aurait informé de son intention de résilier le

contrat de bail en violation des stipulations contractuelles.

La société SOC.1.) n’aurait pas abusé d’une position de force ; au contraire, elle aurait

subi un arrêt brutal des loyers, ayant fait gagner à SOC.2.) S.A. la somme de

1.324.277,80 euros en loyers ; ce serait la société SOC.2.) S.A. qui aurait placé la

société SOC.1.) S.A. dans une situation financière extrêmement difficile, puisqu’elle

aurait du continuer à honorer ses engagements financiers, notamment le remboursement

du crédit hypothécaire et le paiement des charges et taxes et de frais divers. Privée de

revenus locatifs, sa situation financière se serait détériorée et pour éviter une faillite,

elle aurait dû solliciter l’assistance financière de sa société mère qui lui aurait octroyé

un prêt de 2 millions d’euro. La partie requérante serait en l’espèce la victime.

Au sujet des négociations avec SOC.1.) et le SY.), la partie requérante conteste qu’il

y ait eu des discussions en 2018 en vue de la résiliation anticipée du contrat et qu’il y

ait un accord de principe sur une telle résiliation anticipée. Dès que la partie adverse

avait annoncé son intention de résilier par anticipation au 31 août 2019, elle aurait

immédiatement rappelé par courrier du 13 décembre 2018 que cette démarche n’était

pas possible, position qu’elle aurait rappelée à de nombreuses reprises et de façon

constante durant les négociations. Tout en préservant ses droits, elle aurait cependant

contribué à essayer de trouver un arrangement pour faire sortir, sous certaines

conditions, une partie des lieux du champ contractuel, ce qui aurait permis à SOC.2.)

de réduire le loyer. Les négociations auraient été menées à l’initiative de la partie

requérante, mais elles auraient simplement porté sur une modification éventuelle du

périmètre du bail et non sur une résiliation anticipée ; elles auraient toutes été soumises

au respect de certaines conditions et n’auraient jamais pu aboutir à un accord entre

parties.

Ce serait encore à tort que la société SOC.2.) S.A. cherche à imputer à la partie

requérante l’échec de ses propres négociations de sous-location, puisqu’elle aurait

donné son accord avec une telle sous-location et n’aurait pas pris part à ces négociations.

Ce serait SOC.2.) qui serait entré en contact direct avec le SY.) et aurait imposé des

conditions de sous-location inacceptables. Ce ne seraient certainement pas les quelques

fissures dans le parking qui auraient fait échouer ces négociations, puisque le SY.) aurait

accepté de prendre en location ces mêmes bureaux et parkings avec effet au 1er juillet

2020. Il n’y aurait aucune collusion entre la société SOC.1.) S.A. et le SY.) ; la partie

requérante n’aurait eu aucun intérêt à faire échouer les négociations.

Concernant les fissures au niveau -2 des parkings, il est rappelé qu’il n’est pas

contesté qu’il y a eu des discussions entre parties concernant ces fissures. En 2015 et

2016, la société SOC.2.) avait sollicité le remboursement des frais de nettoyage des

voitures salies. A l’époque, les discussions auraient simplement porté sur des solutions

pour empêcher ces infiltrations, et la requérante aurait notamment fait poser une résine

sur le sol et fixé des systèmes d’évacuation des eaux. Elle se serait assurée par le rapport

SOC.10.) que les fissures n’entraînaient pas de problème structurel, conclusion qui

aurait été confirmée par les expertises SOC.7.) et SOC.6.) en septembre 2019. Les

conclusions additionnelles de l’expert F.) ne permettraient pas de mettre en doute la

stabilité et la durabilité de l’immeuble. Ce ne serait qu’après avoir notifié son intention

de résilier le bail et après avoir effectivement quitté l’immeuble, voyant que les

négociations n’aboutissaient pas, que la partie adverse aurait invoqué ces fissures au

soutien de sa défense, à savoir pour suspendre le paiement et pour invoquer une

résiliation pour perte de la chose louée. Le fait d’invoquer a posterioi ces fissures ne

serait qu’un maladroit prétexte pour justifier la résiliation anticipée.

Au sujet de la remise des clés, badges et codes de l’immeuble, l’affirmation adverse

selon laquelle la société SOC.1.) S.A. aurait accepté cette remise est contestée. Les

conseils de la requérante auraient refusé la réception et les aurait fait mettre sous scellé

tout en les tenant à disposition de la partie adverse.

2.1.3.2. Développements en droit

Quant aux moyens adverses invoqués à titre principal (résiliation unilatérale)

 Quant à l’abus de droit qui lui est reprochée dans l’application de la clause de

prorogation, la société SOC.1.) S.A. conteste tout refus en citant la jurisprudence

relative à l’application de l’article 6-1 du Code civil. Le simple fait pour elle d’avoir

laissé s’appliquer la clause de prorogation tacite ne serait pas excessif et ne constituerait

un abus ni par ses intentions, ni par son objet, ni par les circonstances. Elle n’aurait fait

qu’exercer normalement ses droits en exigeant le respect par le locataire de ses

obligations. En entamant des négociations dans le but de trouver une solution, elle aurait

cherché à réduire la charge financière incombant à la société SOC.2.). Au contraire, la

société SOC.2.) S.A. ne disposerait d’aucun droit pour modifier les termes du contrat

de bail en sa faveur. Ni le contrat, ni la loi, ni les principes généraux en matière

contractuelle n’octroieraient un tel droit au bailleur. Les contrats seraient à respecter et

l’on ne saurait exiger du bailleur qu’il accepte la volonté unilatéralement exprimée par

le locataire. Par ailleurs, la proposition faite par la société SOC.2.) S.A. en 2017 quant

à l’abréviation des relations contractuelles n’aurait été ni raisonnable, ni légitime. La

société SOC.2.) S.A. aurait toujours rejeté les propositions de solution mutuellement

acceptables faites par SOC.1.) S.A. En l’absence d’abus, le renouvellement du contrat

de bail jusqu’à la date du 30 juin 2020 s’imposerait aux parties.

 Quant à la faute grave qui lui est reprochée, la société SOC.1.) S.A. remet en

question le raisonnement adverse quant à l’application de l’article 1184 du Code civil

et la résiliation unilatérale qu’il permettrait. En se basant sur diverses jurisprudences, la

partie requérante estime que la résiliation par déclaration unilatérale n’est possible

qu’en présence d’une faute dans le chef du débiteur d’une obligation et que si la gravité

de la faute et l’urgence à anéantir le contrat sans attendre est nécessaire pour éviter une

aggravation du dommage. En outre, un certain formalisme serait exigé, alors que le

créancier devrait mettre le débiteur en demeure et lui laisser un délai raisonnable pour

s’exécuter. En l’espèce, ces conditions feraient défaut :

-

Quant à la faute, l’existence de toute faute est contestée :

o Il n’y aurait pas de violation de l’obligation d’entretien résultant de

l’article 1720 du Code civil. L’expert F.) se serait basé sur une simple

inspection visuelle. Aucun des rapports ne confirmeraient que les fissures

présentent un risque de stabilité pour l’immeuble ; les rapports SOC.10.),

SOC.7.) et SOC.6.) confirmerait sur base d’investigations techniques

poussées qu’il n’y a pas de risque imminent de stabilité et que les lieux

peuvent être loués. En outre, le bailleur aurait dans le cadre de son

obligation d’entretien fait poser une résine et un système d’évacuation.

o Il n’y aurait pas non plus de violation d’une obligation de garantie des

vices cachés. Le vice invoqué en l’espèce ne présenterait aucune des

caractéristiques exigées par la jurisprudence dans le cadre de l’article

1721 du Code civil. Les fissures dans le parking ne rendraient pas

impropre à l’usage un complexe de 3000 m2 de bureaux, entrepôt,

mezzanine et zones de parking. En l’absence de risque imminent mais

tout au plus d’un risque hypothétique, il n’y aurait pas de violation de

l’obligation de garantie.

o Quant à l’obligation de sécurité, celle-ci serait d’origine jurisprudentielle-

Une violation de cette obligation ne pourrait être retenue s’il est démontré

que le bailleur n’a pas commis de faute dans le cadre de son obligation

d’entretien et qu’il a garanti le preneur contre les vices du bien loué. En

se référant à deux jurisprudences, la partie requérante estime que la

responsabilité du bailleur ne peut être mise en cause qu’en présence d’un

préjudice certain et de dommage causé à la personne du locataire, cette

responsabilité ne pouvant être recherchée à titre préventif.

La stabilité de l’immeuble ne pouvant être sérieusement remise en cause,

l’immeuble offrant toutes les garanties de sécurité, la résiliation

unilatérale du contrat de bail serait manifestement infondée.

-

Quant à une faute suffisamment grave, la société SOC.1.) conclut à titre

subsidiaire que si une faute peut lui être reprochée, toujours est-il qu’elle ne

serait pas suffisamment grave pour justifier la réaction adverse. Les

manquements invoqués trouveraient leur source dans une problématique de

fissures constatée il y a près de 10 ans, n’ayant pas fait l’objet d’une évolution

négative et n’ayant jamais invoquée par la partie adverse comme étant de nature

à motiver sa décision de résiliation unilatérale. La société SOC.2.) S.A. n’aurait

pas démontré de situation urgente justifiant une résiliation immédiate. Elle aurait

initialement invoqué l’exception d’inexécution et ne démontrerait pas que les

manquements justifient qu’elle se fasse justice à elle-même sans attendre une

résiliation judiciaire. Ainsi, un éventuel manquement ne serait pas suffisamment

grave pour justifier la résiliation unilatérale.

-

Quant aux règles de forme d’une résiliation unilatérale, la société SOC.1.)

S.A. invoque à titre plus subsidiaire qu’une résiliation unilatérale et

extrajudiciaire aurait exigé, selon la jurisprudence, que le preneur mette le

bailleur en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable. En l’espèce, la

société SOC.2.) S.A. n’aurait accordé qu’un délai purement fictif d’un mois pour

remédier aux troubles et faire les travaux. Ce délai serait déraisonnable, surtout

en plein mois de juillet à la veille des congés collectifs, et pour réaliser des

travaux que la partie adverse estimait nécessaires pour consolider la structure du

bâtiment. De tels travaux ne pourraient être réalisés dans un délai d’un mois.

 Quant à l’absence de violation des articles 1717, 1134 al. 3 et 1135 du Code civil,

la partie demanderesse estime que le raisonnement adverse ne serait pas cohérent. Elle

rappelle qu’elle avait donné son accord pour une sous-location, notamment avec le SY.)

et aurait fait son possible pour permettre aux négociations d’aboutir.

 Quant à une violation d’une obligation de bonne foi reprochée par la partie adverse

pour avoir fait miroiter une solution, la société SOC.1.) S.A. rappelle que la proposition

d’arrangement qu’elle avait faite n’avait que pour but de prendre en compte des intérêts

de la société SOC.2.) S.A. dans le cadre de sa demande de résiliation anticipée. Les

parties se seraient finalement retrouvées dans une impasse, les conditions imposées à la

requérante étant inacceptables. Toutes les contrepropositions raisonnables auraient été

rejetées par la partie adverse, de sorte que la partie requérante n’aurait eu d’autre choix

que de suspendre les négociations tout en invitant la société SOC.2.) S.A. de se

rapprocher du SY.). Il serait de jurisprudence qu’au stade de simples pourparlers

n’ayant pas abouti à une véritable offre, la rupture des négociations est licite et n’engage

pas de responsabilité si elle n’est pas opérée de manière déloyale et si elle repose sur

des motifs légitimes. En l’espèce, la partie requérante n’aurait pas failli à son obligation

de bonne foi dans le cadre de ses négociations avec son locataire.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la résiliation unilatérale serait

manifestement non infondée.

Quant aux moyens adverses invoqués à titre subsidiaire (perte de la chose)

La société SOC.1.) S.A. rappelle que la société SOC.2.) S.A. demande au Tribunal de

constater la résiliation automatique du contrat pour perte de la chose louée selon l’article

1722 du Code civil, et renvoie à ses développements antérieurs. La destruction devrait

être indépendante de la volonté du bailleur ; or, dans le raisonnement de la partie

adverse, elle serait en l’espèce due à un manquement du bailleur à son obligation

d’entretien la chose en état de servir à l’usage prévu. En outre, il n’y aurait destruction

qu’en cas d’impossibilité absolue et définitive d’user la chose louée ; or, l’immeuble

serait toujours debout et le SY.) y emménagerait au courant du mois de juillet 2020. En

outre, la jurisprudence ne reconnaîtrait la perte que si des travaux ne sont pas de nature

à arrêter la ruine inévitable du bien loué. Or, la partie adverse aurait toujours soutenu

que des travaux devaient être entrepris pour remédier aux fissures.

Quant aux moyens adverses invoqués à titre plus subsidiaire (suspension)

La partie requérante conteste l’argument de la société SOC.2.) S.A. selon laquelle elle

aurait été en droit de suspendre l’exécution du bail sur le fondement de l’article 1134

al. 2 du Code civil.

-

Tel que développé antérieurement, il n’y aurait aucune violation de l’obligation

d’entretien. Même si tel était le cas, les conditions de l’article 1134 al.2 du Code

civil ne seraient pas remplies, puisqu’elle ne se justifierait qu’en cas

d’impossibilité d’utiliser les lieux loués en présence d’un manquement grave.

Or, il n’existerait en l’espèce pas de manquement d’une gravité suffisante. En

outre, bien que la partie averse ait informé par courrier du 1er juillet 2019 sur la

suspension du loyer du mois de juin, elle aurait continué à utiliser les lieux

jusqu’au 30 août 2019. Vu la diversité des lieux, elle n’aurait nullement été

privée de la jouissance de l’ensemble des lieux.

-

Quant au risque de sécurité pour les occupants invoqué par la société SOC.2.)

S.A., la partie requérante estime que la décision de la Cour de cassation française

de 2015 n’aurait jamais trouvé d’écho auprès des juridictions luxembourgeoises ;

en outre, les circonstances de fait seraient différentes puisque dans cette affaire,

le preneur aurait déjà quitté les lieux au moment d’invoquer le risque de sécurité.

En l’espèce, le risque allégué ne serait pas prouvé et la société SOC.2.) S.A.

aurait disposé et joui des lieux loués depuis la date de son départ jusqu’au 30

juin 2020. La société SOC.2.) S.A. ne saurait, sans se contredire, invoquer son

« attitude responsable » et avoir laissé travailler ses salariés depuis la découverte

des fissures en 2010, et notamment en juillet et août 2019.

-

Il est encore contesté que la partie requérante ait refusé d’exécuter les travaux

nécessaires ; une résine aurait été posée et des système d’évacuation des eaux

auraient été mis en place.

Par conséquent, la décision du locataire de suspendre ses obligations contractuelles

serait à déclarer non fondée.

Quant au moyen invoqué à titre plus subsidiaire encore (exécution forcée)

 Quant à l’exclusion contractuelle, l’affirmation de la partie défenderesse selon

laquelle les termes du contrat de bail excluraient une exécution forcée est contestée.

L’on ne saurait déduire d’une clause pénale une volonté des parties d’écarter la

possibilité d’une exécution forcée Selon la doctrine, le Code civil aurait toujours fait

une place à l’exécution forcée en nature des obligations contractuelles. En se référant à

la jurisprudence luxembourgeoise, la société SOC.1.) S.A. conclut que la stipulation

d’une pénalité dans le contrat de bail n’est pas exclusive de l’option conférée par

l’article 1184 du Code civil. L’article XVII stipulerait expressément que la clause

pénale ne s’applique qu’en cas de résiliation aux torts du preneur ; elle ne saurait dès

lors être invoquée par le preneur pour limiter les obligations naissant pour lui de

l’exécution du contrat.

 Au sujet de la possibilité d’une exécution forcée en nature, la société SOC.1.) S.A.

estime que le bailleur est seul maître de l’option que lui offre la loi, l’exécution en nature

devant primer sur l’exécution par équivalant. La partie requérante pourrait dès lors

exiger le paiement des loyers jusqu’au terme du contrat, le 30 juin 2020. Puisque

désormais, la partie adverse ne sera plus en mesure de réemménager dans les lieux,

l’échéance étant dépassée, il y aurait lieu de maintenir a minima l’obligation de payer

les loyers, les taxes foncières, les coûts d’entretien et de gardiennage jusqu’au 30 juin

2020 et les coûts de remise en état des lieux loués.

 Quant à un abus de droit consistant à demander l’exécution forcée, les allégations

adverses sont contestées. Elle aurait tout fait pour trouver un arrangement et aurait

activement collaboré. L’abus de droit exigerait une attitude systématiquement négative

du bailleur à l’égard de toutes les propositions formulées par le preneur. Il aurait été

impossible de relouer un tel immeuble abandonné sans aucune remise en état par la

société SOC.2.) S.A. à un tiers entre le jour où elle l’a quitté et celui où le SY.) entrera

en jouissance des lieux, et SOC.2.) S.A. n’aurait fait aucune offre sérieuse d’indemnité

compensatoire. Il n’y aurait dès lors aucun abus à demander la poursuite du contrat

jusqu’à son terme.

La société SOC.1.) S.A. ajoute qu’elle aurait toujours contesté la résiliation du contrat

de bail, et ce notamment par courrier du 13 décembre 2018, par courriels des 14 et 26

février 2019, et par courriers du 11 juillet 2019, du 29 août 2019 et du 9 octobre 2019.

Rien ne permettrait en outre à la société SOC.2.) S.A. de considérer que la requérante

aurait repris possession des lieux, ce d’autant plus que les clés et badges étaient à sa

disposition entre les mains d’un huissier. Aucune remise des clefs n’aurait été

formellement été opérée, les clefs étant restées à disposition de la partie adverse

jusqu’au 30 juin 2020. La présence de la partie requérante et de ses représentants dans

les lieux loués aurait été rendue nécessaire par le défaut du preneur de procéder à

l’entretien et d’assurer la sécurité des lieux loués. Au contraire, bien que la société

SOC.2.) S.A. prétende avoir quitté les lieux en date du 30 août 2019, il se serait avéré

qu’un de ses salariés étaient présent sur les lieux et disposait encore d’un badge d’accès

à l’immeuble. L’immeuble n’aurait ainsi jamais été formellement restitué avant le 30

juin 2020.

Quant à la demande encore plus subsidiaire (fond de l’exécution forcée)

Au sujet de l’obligation de remise en état des lieux, la SOC.1.) S.A. conteste que cette

demande vaille aveu de la résiliation du contrat de bail avant le 30 juin 2020. Le contrat

étant désormais résilié depuis le 30 juin 2020, la requérante pourrait exiger l’exécution

de l’obligation de remise en état des lieux loués. Le preneur aurait purement et

simplement abandonné les lieux loués depuis des mois sans respecter son obligation de

remise en état. La partie requérante n’aurait ainsi eu d’autre choix que d’entamer les

travaux de remise en état pour pouvoir accueillir son nouveau locataire à partir du 1er

juillet 2020. Le contrat de bail obligerait en outre le preneur de donner accès à

l’immeuble pour réaliser des inspections et entreprendre des travaux. Ainsi, la

requérante aurait identifié les travaux de remise en pristin état et aurait fait effectuer ces

travaux dans le cadre d’un appel d’offres. Le montant des frais pour les seuls bureaux

s’élèverait à 406.916,12 euros HT, soit 476.091,86 euros TTC. Il y aurait lieu de mettre

à charge de la partie adverse non seulement les frais déjà encourus, mais tous les coûts

qu’elle sera contrainte de supporter pour palier l’inexécution par la partie adverse.

Ainsi, la condamnation au prédit montant, sous réserve d’augmentation suite à une

expertise, est sollicité. Si le tribunal ne devait pas y faire droit, il y aurait lieu de

condamner la partie adverse pour le moins au montant de 220.098,57 euros

correspondant aux factures déjà acquittées ou reçues pour la remise en état des lieux.

Quant à l’obligation de paiement du loyer, toute réduction du loyer est contestée, alors

qu’aucun manquement ne serait documenté conformément aux développements qui

précèdent. A titre subsidiaire, s’il devait être fait droit à une telle demande, il y aurait

lieu de limiter le pourcentage de réduction au stricte minimum, les manquements

reprochés n’affectant qu’une partie très limitée des surfaces louées et ne présenteraient

aucun caractère de gravité. Elle augmente sa demande à tous les loyers échus entre le

1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.

A propos de l’obligation d’entretien des lieux loués, la demande au remboursement des

frais d’entretien exposés jusqu’au 30 juin 2020 est maintenue, puisque la société

SOC.2.) S.A. n’aurait jamais cessé d’avoir la libre disposition des lieux jusqu’à cette

date et aurait dès lors dû assurer l’entretien des lieux.

Puisque le contrat de bail est désormais venu à échéance, la partie requérante déclare

renoncer aux demandes relatives à l’obligation de garnir les lieux, à l’obligation

d’assurance et à la reconstitution de la garantie locative.

La demande relative au paiement de la taxe foncière est maintenue. En se référant à un

arrêt de la Cour d’appel du 21 juin 2017, n° 43590 du rôle, la société SOC.1.) soutient

qu’il est possible de refacturer des impôts fonciers par le bailleur au preneur, à condition

que le contrat de bail le prévoie explicitement. Pendant toute la durée du bail, la société

SOC.2.) S.A. n’aurait jamais contesté cette refacturation. Puisque la société SOC.2.)

S.A. n’aurait pas réglé les taxes foncières depuis 2018, la demande est augmentée à

16.397,25 euros se décomposant comme suit :

-

2018 : 6.558,90 €

-

2019 : 6.558,90 €

-

2020 : 3.279,45 € (50 %)

Quant à la demande subsidiaire en exécution par équivalent

Pour le cas où le Tribunal ne ferait pas droit à l’exécution forcée, il conviendrait

d’accorder l’exécution forcée par équivalent sous forme de dommages et intérêts visant

à réparer le préjudice subi selon l’article 1183 du code civil. L’exécution forcée du

contrat pourrait revêtir deux formes, celle de l’exécution en nature et celle de

l’exécution par équivalent, qui ne serait qu’une demande en obtention de dommages et

intérêts visant à la réparation du préjudice accru au créancier du fait de l’inexécution

par le débiteur de ses engagements contractuels.

Il y aurait dès lors lieu de condamner la société SOC.2.) S.A. à payer à la partie

requérante à titre de dommages-intérêts, un montant correspondant à la somme :

-

Des arriérés de loyer depuis le mois de juillet 2019 jusqu’au 30 juin 2020,

après déduction de la garantie locative, à augmenter des intérêts conventionnels

au taux de 12 % par an, sinon des taux légaux,

-

des frais exposés par la requérante pour le gardiennage de l’immeuble ainsi que

la fourniture d’énergie (gaz et électricité) suite à la défection par le preneur des

lieux liés,

-

à toute dépense de réparations locatives ou menu entretien exposés depuis le

mois de juillet 2019 jusqu’au 30 juin 2020,

-

aux frais de remise en état des lieux loués et

-

aux taxes fonciers dues par le preneur entre le 1er septembre 2019 et le 30 juin

2019.

Quant à la demande en résiliation du contrat

Toujours pour le cas où l’exécution forcée ne serait pas accordée, la société SOC.1.)

S.A. rappelle sa demande en résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur

avec allocation de dommages et intérêts en application de l’article 1741 du code civil.

Puisque l’échéance du 30 juin 2020 est désormais dépassée, la demande n’est pas

maintenue.

Quant aux frais d’avocat

Rappelant que la partie adverse conteste la demande en remboursement des frais

d’avocat, la société SOC.1.) S.A. reprend les termes de l’article 38 de la loi du 10 août

1991 sur la profession d’avocat pour conclure que la fixation des honoraires est rédie

par le principe de la liberté contractuelle et celui du caractère déontologique de la

rémunération de l’avocat. La société SOC.2.) S.A. ne démontrerait pas en quoi les

honoraires facturés ne seraient pas en adéquation avec les critères légaux et

réglementaires, une contestation en bloc non motivée ne pouvant être prise en

considération. Les honoraires seraient justifiés au vu de l’importance et de la complexité

de l’affaire. Confrontée au non-paiement subit des loyers constituant sa seule source de

revenus, la partie requérante aurait été obligée de s’adresser à son avocat pour défendre

ses intérêts. Il y aurait eu de nombreux échanges de courriers. Le volume des documents

et pièces échangés démontrerait à lui seul la complexité, sinon l’enjeu de l’affaire. L’on

ne saurait argumenter que la partie adverse aurait pu se défendre elle-même. De

nombreux litiges ne seraient dus qu’à l’attitude de la société SOC.2.) S.A. qui aurait

refusé sans raison légitime des propositions d’accord amiables.

Ni le règlement intérieur de l’ordre des avocats du barreau de Luxembourg, ni la loi

n’imposeraient à l’avocat de fournir un relevé détaillé des prestations effectuées. Il

s’agirait en l’espèce de prestations d’ordre professionnel indispensables à la défense des

intérêts de la partie requérante.

Quant aux demandes qualifiées de nouvelles

Selon la partie requérante, ce serait à tort que la partie défenderesse a qualifié certaines

demandes de demandes nouvelles. Une demande ne serait nouvelle que si elle saisit le

juge d’une prétention qui n’était pas déjà exprimée dans l’acte introductif d’instance.

La demande additionnelle ne serait pas à considérer comme demande nouvelle. En se

référant à la jurisprudence, la société SOC.1.) S.A. estime que la demande tendant au

remboursement des factures SOC.4.) et SOC.3.) présenterait un lien suffisant et

procèderait directement de la demande originaire et tendrait aux mêmes fins. Il aurait

notamment été jugée que la demande en paiement de charges locatives se rattache à la

demande en paiement des arriérés de loyers et avances sur charges par un lien suffisant.

En outre, la demande initiale aurait été formulée sous réserve du droit de demander la

condamnation du preneur pour tout poste de préjudice et indiqué dans la requête et en

relation avec la relation contractuelle des parties, sinon la résolution, sinon la résiliation

judiciaire du contrat de bail entre parties.

Ces demandes seraient dès lors recevables.

Quant aux demandes reconventionnelles de la société SOC.2.) S.A.

Quant aux demandes reconventionnelles de la société SOC.2.) S.A. la partie

demanderesse en conteste tout d’abord la recevabilité au regard de la règle de l’estoppel

(principe de cohérence), alors que la partie adverse ne cesserait de se contredire. Après

avoir invoqué une exception d’inexécution en suspendant le règlement des loyers dans

l’attente des travaux de sécurisation et de stabilisation et en reprochant à son bailleur

une violation grave de ses obligations contractuelles, elle aurait finalement changé son

fusil d’épaule en invoquant la destruction ou perte totale de la chose louée.

Dans sa note de plaidoiries, la partie adverse demanderait à ce que soit constaté que le

bail a été valablement résilié et qu’il a été automatiquement résilié, avant de solliciter à

titre subsidiaire l’application de l’exception d’inexécution. Tant la Cour de cassation

que la Cour d’appel auraient reconnu l’applicabilité de ce principe. Il s’agirait d’une fin

de non-recevoir fondée sur l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui,

interdisant à une partie d’invoquer une argumentation contraire à celle qu’elle a avancée

auparavant.

Ainsi, en soutenant des positions contradictoires et en tentant de trouver des

justifications a posteriori et en changeant radicalement de position en droit, la société

SOC.2.) S.A. aurait violé les principes de loyauté procédurale et de cohérence, et

partant l’article 6 § 1 ConvEDH et l’article 1134 al. 3 du Code civil. Les demandes

reconventionnelles devraient ainsi être déclarées irrecevables.

A titre subsidiaire, la société SOC.1.) prend position quant aux demandes

reconventionnelles comme suit :

-

Quant aux dommages-intérêts pour perte de jouissance, il ne serait pas démontré

en quoi il y aurait un manquement, sinon un manquement d’une gravité

suffisante de la part du bailleur ; le lien entre un éventuel manquement et la perte

de jouissance ne serait pas démontré. A titre subsidiaire, la perte de jouissance

évaluée par la société SOC.2.) S.A. à un taux de 5 % serait fixée de manière

arbitraire.

-

A propos de la demande en restitution de la garantie locative, il aurait été

démontré que la partie demanderesse avait eu à bon droit recours à la garantie

locatif au moment où le locataire a cessé d’exécuter les obligations lui

incombant. La demande serait à déclarer non fondée.

-

Concernant les dommages-intérêts du fait du départ anticipé des bureaux, la

partie adverse ferait croire à tort qu’elle aurait été contrainte de quitter une partie

des lieux loués au 31 mai 2019 de sorte qu’elle aurait dû supporter les coûts liés

à un déménagement anticipé. Aucune preuve d’un manquement ou d’une faute

de la requérante ne serait rapportée. A titre subsidiaire, la demande serait à

déclarer non fondée puisque les montants réclamés seraient fixés de manière

totalement arbitraire et qu’aucune preuve du règlement d’une facture ne serait

rapportée.

-

En ce qui concerne le remboursement des frais, la société SOC.1.) S.A. objecte

que les rapport d’expertise produits par la société SOC.2.) S.A. n’auraient

apporté aucun élément additionnel nécessaire à la manifestation de la vérité. Ces

rapports ne concluraient pas à l’existence d’un risque pour la stabilité de

l’immeuble mais ne feraient que confirmer l’impossibilité pour l’expert de

conclure positivement, de manière certaine et en l’absence d’investigations

techniques plus poussées, à l’absence d’un tel risque. En présentant les

conclusions de son expert de manière partiale, voire incorrecte, la société

SOC.2.) S.A. aurait détourné les conclusions de ces rapports. Les frais d’huissier

ne pourraient être mis à charge de la partie requérante puisque le constat réalisé

le 30 août 2019 serait dépourvu de caractère contradictoire et ne lui serait pas

opposable.

-

Enfin, au sujet de la demande en dommages-intérêts pour perte de chance, la

société SOC.1.) S.A. estime qu’il a été démontré à suffisance que l’impossibilité

pour la partie adverse de sous-louer les lieux ne résulterait que de ses propres

errances interminables, et non des fissurations constatées ou d’un quelconque

manquement de la partie requérante. La sous-location aurait été parfaitement

possible, et depuis le 12 juillet 2020 le SY.) occuperait l’immeuble. Il ne serait

ainsi pas démontré que l’attitude de la partie requérante ait fait disparaître une

possibilité de sous-louer le bien. Cette demande devrait dès lors être déclarée

non fondée. A titre subsidiaire, il faudrait constater que le pourcentage de

l’indemnisation a été fixé de manière arbitraire par la partie adverse.

2.2. Moyens de la partie SOC.2.) S.A.

2.2.1. Première note de plaidoiries

2.2.1.1. Développements en fait

La société SOC.2.) S.A. a basé sa défense sur une note de plaidoiries de 54 pages, tout

en la complétant par des développements à l’oral, à l’audience du 20 février 2020.

Quant aux faits, la partie défenderesse estime que la partie demanderesse aurait une

mémoire sélective. La partie SOC.2.) S.A. conteste la présentation des faits de la partie

adverse.

La société SOC.2.) S.A. se dit être une société spécialisée depuis 25 ans dans la

conception de pièces automobiles. Elle confirme que le bâtiment a été conçu pour les

besoins spécifiques de la société SOC.2.) S.A. En échange, le bail aurait été conclu pour

une durée relativement longue. Normalement le bâtiment serait complètement amorti

au bout de la période de période de location. Contrairement aux allégations adverses, le

projet de déménagement à (...) n’aurait pas été en connu en 2014.

Quant à l’entrée en relations et au dernier renouvellement du bail, la partie

défenderesse expose avoir conclu en date du 18 février 2005 un contrat de bail pour la

location d’un bâtiment administratif et industriel à (...) pour y installer des bureaux, un

laboratoire de recherche et de développement, ses moyens de production et un espacer

de stockage. Le bail aurait été conclu pour une période de 10 ans à compter du 1er février

2006 et au moment de sa conclusion, le bâtiment aurait été en cours de construction.

Ce contrat aurait fait l’objet de 4 avenants, dont le dernier en date a été conclu le 20

octobre 2014. Suivant avenant du 19 mai 2005, la date d’entrée en jouissance aurait été

reportée au 1er avril 2006. Au terme du 4e avenant, les parties auraient décidé de

prolonger le bail jusqu’au 30 juin 2018 avec une clause prévoyant la reconduction du

bail, chaque fois pour une période de 2 ans, si le bail n’était pas dénoncé 12 mois avant

son terme.

La société SOC.2.) S.A. relève qu’elle aurait été confrontée à des vices de construction

au niveau des parkings souterrains tout au long de la relation contractuelle. En outre, la

partie adverse n’aurait jamais effectué le moindre investissement pour rénover ou

moderniser le bâtiment. Par conséquent, elle aurait décidé en 2016 de quitter les lieux

pour emménager dans des locaux qu’elle entendait faire construire sur le (...) à (...). La

partie SOC.1.) S.A. aurait été avisée en mars 2016 de ces intentions.

Dans ce cadre, la société SOC.2.) S.A. aurait engagé des négociations avec la société

SOC.1.) S.A. pour prolonger le contrat de bail pour une durée de 6 mois avec une clause

de reconduction pour périodes successives de 6 mois. Elle aurait souhaité avoir la

possibilité de quitter les lieux dès que ses nouveaux locaux étaient achevés au courant

de l’année 2019 et aurait absolument voulu éviter une prolongation du bail pour deux

années supplémentaires, ce qui l’aurait liée à la partie adverse jusqu’au 30 juin 2020.

Elle aurait été un locataire exemplaire et compréhensif pendant près de 11 ans et serait

partie du principe que cette demande serait accueillie favorablement. Or, la société

SOC.1.) S.A. aurait refusé cette proposition. La société SOC.2.) S.A. aurait formulé

une contre-proposition en date du 10 mars 2017 en se déclarant prête à accepter une

prolongation d’une année, reconductible pour une année supplémentaire. Après un

premier accueil favorable, la société SOC.1.) S.A. aurait finalement refusé contre toute

attente ce renouvellement pour une année par courrier électronique du 10 avril 2017, et

ce sans fournir la moindre explication.

Or, la société SOC.2.) S.A. n’aurait pas pu se permettre de résilier le bail au 30 juin

2018, ce qui l’aurait obligée de trouver d’autres locaux adaptés à ses besoins pour une

courte durée et à organiser un double déménagement endéans un an. Il aurait été

impossible de trouver des locaux adaptés pour une si courte durée et deux

déménagements auraient représenté un coût exorbitant.

Si la partie adverse affirmait que le building & facility manager de la société SOC.2.)

S.A. a informé de la volonté de ne pas résilier le contrat de bail, il s’agirait d’un

argument particulièrement cynique. En réalité, la société SOC.2.) S.A. aurait été

contrainte d’accepter le jeu de la clause de reconduction pour une durée de deux ans.

Cette intransigeance de la partie adverse s’expliquerait par le fait qu’elle savait que son

contractant n’avait pas d’autre choix que de prolonger de deux ans. Elle aurait dès lors

abusé de sa position de force pour imposer une prolongation du bail dont la société

SOC.2.) S.A. ne voulait pas. La société SOC.2.) S.A. se serait dès lors résignée à l’idée

que le bail devait se poursuivre pour deux années supplémentaires, mais avec l’espoir

de pouvoir trouver un sous-locataire au moment de son départ.

Quant aux négociations avec le nouveau locataire, la société SOC.2.) S.A. expose

dans sa note de plaidoiries qu’elle a été informée du fait que la société SOC.1.) S.A.

avait conclu un contrat de bail avec le syndicat SY.) portant sur les espaces de bureau.

Le 19 juin 2018, elle aurait été contactée par le conseiller technique du SY.) qui aurait

souhaité organiser une visite des lieux dans le but de préparer le déménagement futur

pour le 1er juin 2019. Au cours des discussions lors de cette visite, le SY.) aurait émis

le souhait de pouvoir racheter le mobilier de bureau et certains équipements. Par

courrier électronique du 22 août 2018, le directeur du SY.) aurait formulé une offre à

hauteur de 102.425 euros qui aurait été acceptée sans réserve par la société SOC.2.)

S.A.

Vers le milieu de l’année 2018, SOC.2.) S.A. et SOC.1.) S.A. auraient noué des

discussions en vue de la résiliation anticipée du bail afin de permettre au nouveau

locataire, le SY.), de prendre possession des lieux à partir du 1er juin 2019. Par courrier

du 9 novembre 2018, la société SOC.2.) aurait indiqué à son bailleur qu’elle était

disposée à libérer les surfaces de bureau pour le 31 mai 2019 pour permettre

l’emménagement du SY.) et que les espaces restants seraient libérés le 31 août 2019.

Un accord de principe aurait dès lors existé pour une résiliation anticipée, ne serait-ce

que pour permettre à SOC.1.) S.A. de respecter ses obligations à l’égard du futur

locataire.

Au moment de l’envoi de ce courrier électronique du 9 novembre 2018, la partie

requérante aurait d’ores et déjà conclu un nouveau bail avec le SY.) portant sur une

partie significative de l’immeuble, prévoyant initialement une entrée en jouissance à

partir du 1er avril 2019, reportée en suite au 1er juin 2019.

La partie défenderesse s’interroge comment la partie requérante aurait pu conclure un

tel bail si elle n’avait pas l’assurance que la société SOC.2.) S.A. quitterait les lieux

pour cette date ou à une autre date rapproche.

Dans ce contexte, la société SOC.2.) aurait adressé le 28 novembre 2018 un courrier de

résiliation du bail, reprenant les deux dates annoncées dans le courrier du 9 novembre

2018.

Le courrier ne se limiterait pas à un départ au 31 août 2019, mais serait nettement plus

précis. Ce courrier aurait été envoyé dans le cadre des négociations. SOC.2.) aurait

pensé sincèrement qu’un accord était possible pour sortir du bail le 31 aout 2019. Le

courrier de résiliation aurait ainsi en quelque sorte anticipé l’accord à intervenir.

La société SOC.2.) S.A. aurait ainsi précisé qu’elle résiliait le bail avec effet au 31 août

2019 tout en se déclarant prête, en cas d’accord, à libérer les espaces de bureau pour le

31 mai 2019 pour permettre au SY.) de prendre possession des lieux et à SOC.1.) S.A.

d’honorer son contrat à l’égard du SY.).

Le courrier recommandé du 13 décembre 2018 dans lequel la partie adverse exprimerait

sa « surprise » serait parfaitement feint. L’exigence de respecter le contrat de bail

jusqu’à la prochaine échéance ne constituerait qu’un stratagème visant à imposer des

conditions exorbitantes à la société SOC.2.) S.A. en échange de son accord par rapport

à une résiliation partielle du bail. Parmi ces conditions aurait figuré le paiement d’une

indemnité de 219.000 euros pour couvrir les frais liés à l’avenant au contrat, ainsi qu’un

loyer exorbitant pour les espaces restants (parkings Sous-terrains affectés de graves

désordres). La partie requérante aurait également voulu imposer des travaux de

rénovation et de réparation au preneur. N’ayant jamais investi dans l’immeuble, elle

aurait voulu mettre à charge de la société SOC.2.) S.A. les travaux nécessaires pour

relouer l’immeuble. En outre, la partie adverse aurait consenti une gratuité de 6 mois au

SY.) et elle chercherait à faire supporter à la société SOC.2.) S.A. le coût de ce geste

commercial.

En dépit de cette mauvaise foi de la partie requérante, la société SOC.2.) S.A. aurait

continué à faire des efforts pour trouver une solution. Le 7 février 2019, elle aurait fait

parvenir une nouvelle proposition à la partie adverse, comportant des concessions

importantes. Ce courrier aurait prévu le paiement d’une indemnité de 100.000 euros. La

date du 31 mai 2019 aurait été d’une importance capitale pour la société SOC.1.) S.A.

qui devait garantir l’entrée en jouissance du SY.) au 1er juin 2019 et pour le SY.) de

pouvoir effectuer les travaux d’aménagement et de transformation en vue de son

déménagement impératif avant le 1er juillet 2019, date de la fin de son bail.

Ainsi, la libération des espaces de bureau pour le 31 mai 2019 aurait été loin d’être un

engagement anodin pour la société SOC.2.) S.A. Elle aurait dû faire accélérer à ces fins,

à grands frais, les travaux de construction et de parachèvement de ses nouveaux

bâtiments et gérer deux équipes sur deux sites différentes, ce qui aurait représenté un

coût et une perte de productivité.

La société SOC.1.) S.A. n’aurait cependant pas donné suite à cette proposition du 7

février 2019 mais aurait tenté d’imposer un accord dans les termes de son précédent

courrier du 13 décembre 2018 en laissant clairement entendre à son preneur qu’il n’avait

pas le choix.

Tout en se montant inflexible, la société SOC.1.) S.A. aurait continué à mettre la

pression sur la société SOC.2.) S.A. pour qu’elle libère les lieux pour le 31 mai 2019,

et SOC.2.) S.A. aurait tout fait pour pouvoir respecter cette date. La partie adverse aurait

accentué la pression et aurait tenté un passage en force en prétendant que la société

SOC.2.) S.A. aurait purement et simplement accepté les termes de son courrier du 13

décembre 2018, ce qui aurait été contesté par courrier électronique du 25 avril 2019.

La société SOC.1.) S.A. aurait persisté à vouloir imposer des conditions inacceptables

en échange d’une simple résiliation partielle, quitte à risquer un échec des négociations

qui l’auraient mise en porte-à-faux envers le SY.). La société SOC.2.) S.A. aurait

exploré en parallèle la possibilité d’une sous-location avec le SY.) tout en continuant à

chercher un locataire ou sous-locataire pour les surfaces restantes.

Vu la tournure que les pourparlers avaient prise, et vu la réaction de SOC.1.) S.A.

refusant la résiliation, SOC.2.) aurait essayé d’exploiter les possibilités pour permettre

à SY.) d’entrer dans les lieux. Elle aurait aussi cherché des sous-locataires pour les

pièces restantes, par des recherches actives. L’intention d’SOC.2.) n’aurait pas été de

partir à tout prix ; elle aurait voulu partir, mais tout en trouvant des locataires pour

continuer à honorer ses obligations envers le bailleur. Le plan aurait été de conclure un

contrat de sous-location avec le SY.) et de trouver un repreneur pour les autres locaux.

La partie défenderesse conteste que ce soit la partie requérante qui lui ait suggéré de se

rapprocher du SY.), alors qu’en réalité elle n’aurait fait aucun effort sérieux pour trouver

une solution. Ce serait en réalité la société SOC.2.) S.A. qui aurait pris contact avec le

SY.). Après discussions, le SY.) serait resté à l’époque déterminé à prendre possession

des lieux pour le 1er juin 2019 car il aurait dû quitter les lieux qu’il louait à l’époque.

Lors d’une deuxième réunion du 7 mai 2019, les parties seraient tombées d’accord sur

le principe d’une sous-location au prix du marché et une troisième réunion aurait été

prévue le 14 mai 2019 pour finaliser les conditions financières.

Jusqu’au 13 mai 2019, le SY.) n’aurait émis aucune réserve et tout aurait semblé

indiquer qu’un accord était trouvé. Certains points d’ordre technique à régler devaient

être inscrits sur une « to do list » à fournir par le SY.).

Or, à partir du 13 mai 2019, les discussions auraient pris une tournure inattendue. La

société SOC.2.) S.A. aurait appris du SY.) que celui-ci avait trouvé un accord avec son

propriétaire pour prolonger le bail jusqu’à la fin décembre, ce qui aurait impliqué un

report de la date d’entrée en jouissance. La partie défenderesse estime que la société

SOC.1.) S.A. et le SY.) se seraient arrangés à cette date pour modifier les termes de

leur bail. La contrainte d’une entrée dans les lieux au 31 mai 2019 aurait dès lors

disparu. Le SY.) et la partie requérante auraient oublié la pression qu’ils avaient exercée

pendant des mois sur la société SOC.2.) S.A. pour qu’elle libère les bureaux au 31 mai

2019 et ils auraient renié leurs engagements ; ils se seraient « de concert livrés à un jeu

malsain à l’égard d’SOC.2.), le SY.) tentant alors avec sinon le soutien du moins la

complaisance coupable de SOC.1.), de tirer avantage de la situation délicate dans

laquelle ils avaient tous deux placés SOC.2.) ».

Dans ce courrier électronique du 13 mai 2019, le SY.) aurait subitement découvert des

problématiques purement imaginaires, en revenant notamment sur la question de la

reprise des meubles.

N’ayant plus la contrainte de devoir prendre possession des lieux le 1er juin 2019, le

SY.) aurait annoncé que le contrat de sous-location ne pouvait désormais plus être

conclu qu’à ses propres conditions. La partie défenderesse estime que le fait que la

partie requérante produit le courriel du 13 mai 2019 au soutien de sa requête

démontrerait la connivence qui se serait instituée entre la société SOC.1.) S.A. et le

SY.). Il serait encore curieux qu’une présentation sur l’évolution des négociations se

soit retrouvée sur le site internet du SY.). Il n’y aurait pas d’intérêt à rendre publique

cette présentation, sauf à aider SOC.1.) S.A. dans la présente affaire.

Les négociations n’auraient pas échoué en raison des errances du preneur, mais la

responsabilité de l’échec des négociations incomberait à SOC.1.) S.A. et au SY.).

La réunion du 14 mai 2019 aurait été annulée sans raison valable par le SY.).

En dépit de ce brusque changement d’attitude du SY.), la société SOC.2.) S.A. aurait

poursuivi ses efforts pour régler les points techniques soulevés par le syndicat afin de

parvenir à un accord. Elle aurait également continué ses préparatifs pour libérer les lieux

au 31 mai 2019 et n’aurait de toute manière plus pu faire marche arrière au vu des frais

investis et des engagements pris à l’égard de son nouveau propriétaire.

Une nouvelle réunion avec le SY.) aurait eu lieu le 21 mai 2019 lors de laquelle SOC.2.)

S.A. aurait formulé une proposition de loyer concrète correspondant au prix du marché.

Tandis que le SY.) aurait accepté une sous-location sur cette base, ses représentants se

seraient montrés surpris par cette offre et auraient promis une contre-proposition qui ne

serait cependant jamais intervenue. Le SY.) aurait exigé que SOC.2.) S.A. revoie son

offre et aurait exigé un prix avantageux, voire bradé, pour que la sous-location soit

signée.

Le 29 mai 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait informé la société SOC.1.) S.A. qu’elle

avait libéré les espaces de bureau. Cette dernière n’aurait jamais protesté contre ce

courrier et n’aurait donc pas eu d’objections à l’époque pour que la société SOC.2.)

S.A. libère une partie des lieux loués au 31 mai 2019.

Après avoir annoncé vouloir reporter l’entrée en jouissance au 1er septembre 2019 puis

au 1er janvier 2020, le SY.) aurait rompu sous de vains prétextes les négociations avec

SOC.2.) S.A. sans jamais avoir formulé la moindre contre-proposition. Or, une

négociation loyale supposerait que les parties fassent des offres et contre-offres pour

parvenir à un accord.

Il serait totalement inexact que SOC.2.) S.A. aurait tenté d’imposer des conditions

inacceptables au SY.) S.A. Il serait certes possible que des parties en négociation ne

s’entendent pas, mais toute négociation loyale suppose qu’on fasse des contre-

propositions. En réalité, SY.) et SOC.1.) S.A. seraient tombés d’accord pour reporter la

prise d’effet du contrat de bail. A partir de ce moment, ils auraient lâché SOC.2.) S.A.,

alors que jusque-là une pression folle aurait été mise sur SOC.2.) S.A. pour qu’elle

libère les lieux.

Le SY.) aurait encore renié ses engagements passés en revenant sur son engagement

relatif à la reprise des installations et du matériel.

Au même moment, la société SOC.1.) S.A. aurait également rompu toutes les

discussions avec la société SOC.2.) S.A. en vue de la conclusion d’un avenant.

La partie défenderesse déduit de ces développements que la société SOC.1.) S.A. ne se

serait pas comportée comme un contractant loyal au long des négociations et aurait trahi

la confiance légitime de la société SOC.2.) S.A. en la mettant sous pression pour qu’elle

libère les lieux au 31 mai 2019, tout en s’arrangeant derrière son dos avec le SY.) pour

reporter la date, ce qui aurait définitivement privé la société SOC.2.) S.A. de toute

chance pour parvenir à un accord avec le SY.) ou avec la partie demanderesse.

Quant à la résurgence de la problématique des fissures dans le parking, la société

SOC.2.) S.A. explique que dans les discussions avec le SY.) et de manière générale

dans le prolongement des démarches pour trouver des sous-locataires, cette

problématique ancienne aurait resurgi. Dans la liste des « points ouverts » adressée le

13 mai 2019 par le SY.) à SOC.2.) S.A. et à SOC.1.) S.A., le directeur du SY.), G.),

aurait insisté sur la nécessité d’une expertise suite aux infiltrations au niveau du sous-

sol.

Cette problématique n’aurait pas été nouvelle, puisque la partie défenderesse se

plaindrait depuis 10 ans de l’existence de fissures et d’infiltrations d’eau au niveau des

dalles des parkings des niveaux -1 et -2. Ces infiltrations auraient causé à

d’innombrables reprises des salissures et des dégâts aux véhicules des employés et

visiteurs, auraient été la source de désagréments et auraient troublé la jouissance. La

société SOC.2.) S.A. n’aurait eu de cesse depuis 2010 de réclamer des travaux de

réfection en insistant sur la gravité du problème susceptible, à terme, de compromettre

la stabilité du bâtiment. La société SOC.1.) S.A. se serait abritée derrière deux rapports

anciens du bureau SOC.10.) N.V. datant de 2010 et 2012 pour ne pas entreprendre les

travaux nécessaires. Les quelques interventions effectuées se limiteraient à des

réparations de fortune atténuant simplement les conséquences sans s’attaquer aux

causes des désordres.

A l’époque, la société SOC.10.) n’aurait pas remis en cause la stabilité et la solidité du

bâtiment, mais ses deux rapports contiendraient sous forme d’avertissement la

recommandation de contrôler régulièrement la dalle, puisque des affaissements et

fissures complémentaires pourrait être une indication que la solidité n’est plus

suffisance, ce qui réduirait la capacité portante de la dalle.

Malgré l’évolution inquiétante du phénomène et des réclamations tout au long de la

relation contractuelle, aucun suivi réel n’aurait été mis en place. Le fait que les fissures

n’auraient pas empêché la conclusion de l’avenant n° 4 et le renouvellement du bail à

l’échéance ne serait pas pertinente ; la société SOC.2.) S.A. aurait prolongé le bail

puisqu’elle n’aurait pas eu d’autre choix puisqu’elle ne pouvait pas encore déménager

dans ses nouveaux locaux. L’avenant n°4 de 2014 n’aurait été accepté qu’au regard de

l’engagement pris par la partie requérante de régler les problèmes ; la partie

défenderesse renvoie à un courrier électronique du 24 juillet 2014 par lequel la société

SOC.1.) S.A. aurait déclaré que la réparation serait budgétisée pour 2015. Malgré ces

promesses, le problème n’aurait pas été réglé, et aucun suivi n’aurait été mis en place

conformément aux recommandations de la société SOC.10.) N.V., abstraction faite de

réparations de fortune.

Le 31 août 2015, A.) de la société SOC.2.) S.A. aurait adressé un courrier à la partie

adverse l’informant que l’eau coule comme les précédentes années à travers les fissures

et que les véhicules sont salis et endommagés. Le courrier inviterait à réparer ce défaut.

La même personne aurait envoyé le 6 octobre 2015 un message contenant des photos et

informant que SOC.2.) S.A. cesserait d’utiliser le parking au niveau -2 en raison des

dommages considérables. La situation ne serait pas acceptable ; le problème serait

connu depuis plusieurs années et n’aurait jamais été résolu. L’eau salée endommagerait

les renforcements en acier, de sorte que cette partie de l’immeuble serait compromise.

Ce courriel évoquerait pour la première fois le recours à une expertise externe si la

société SOC.1.) S.A. ne devait pas régler le problème.

La société SOC.1.) S.A. aurait contesté ces affirmations en prétendant que la situation

ne serait pas dangereuse. Elle se serait référée à des études jamais communiquées à la

société SOC.2.) S.A. pour douter du fait qu’il s’agisse d’un problème structurel.

Par courrier du 26 janvier 2016, la société SOC.2.) S.A. se serait plainte à nouveau des

fissurations et aurait renvoyé à l’accord oral selon lequel la réparation serait faite le plus

rapidement possible et que le bailleur prenait en charge les factures de nettoyage des

véhicules.

Suite à une réunion du 24 octobre 2018, la société SOC.1.) S.A. aurait envoyé des

« experts » sur les lieux, mais n’aurait jamais partagé leurs conclusions avec la partie

défenderesse, ni entrepris la moindre action. Des témoins auraient cependant entendu

des déclarations alarmantes de ces « experts » lors de leur visite des lieux.

Vu l’ampleur du problème, celui-ci n’aurait pu échapper au SY.), raison pour laquelle

il aurait été inscrit sur la liste des problèmes à traiter. Suite à ces remarques du SY.), la

société SOC.2.) S.A. aurait chargé l’expert assermenté F.) pour effectuer une inspection

et rendre son avis. Dans son premier rapport du 25 juin 2019, l’expert F.) conclurait que

les phénomènes de dégradations relèvent de la stabilité de l’ouvrage et suggère des

investigations techniques complémentaires. Dans l’attente du résultat de telles

investigations, la stabilité de l’ouvrage ne pourrait être garantie.

Puisque la stabilité de l’immeuble ne serait pas garantie, la société SOC.2.) S.A.

n’aurait pas pu envisager une sous-location sauf si SOC.1.) S.A. apportait une réponse

rapide au problème. La société SOC.2.) S.A. aurait pourtant eu divers candidats sérieux

pour la location du hall et des parkings.

Par conséquent, par courrier du 1er juillet 2019, l’avocat de la société SOC.2.) S.A.

aurait mis en demeure le bailleur, sur base de l’article XIII b) du contrat de bail, de

remédier aux problèmes dans un délai d’un mois tout en annonçant la suspension du

paiement des loyers. La partie adverse aurait répondu par courrier du 11 juillet 2019 en

contestant la gravité du problème et en annonçant une contre-expertise.

L’accès pour cette contre-expertise aurait été garanti et des « experts », à savoir la

société SOC.6.) et la société SOC.7.) seraient venus sur place. Par la suite, la société

SOC.2.) S.A. n’aurait plus rien entendu jusqu’au 23 août 2019.

Dans l’intervalle, l’expert F.) serait revenu sur les lieux pour procéder à des décapages

et sondages. Dans son rapport du 21 août 2019, il aurait ainsi pu affiner son analyse

pour conclure que les fissurations traversent le plancher en béton sur la totalité de sa

hauteur et que « de toute évidence, cela pose question en matière de stabilité et de

durabilité de ce plancher en béton ». L’armature mise à nu lors du sondage serait

corrodée de manière non-négligeable.

Quant à la rupture définitive des relations contractuelles, la société SOC.2.) S.A.

explique dans sa note de plaidoiries que, tirant les conséquences du second rapport F.)

et de l’inertie du bailleur malgré l’urgence de la situation, elle n’aurait eu d’autre choix

que de mettre un terme au bail avec effet au 31 août 2019 par courrier recommandé du

23 août 2019.

Au regard des incertitudes entourant la sécurité du bâtiment, une poursuite ne fût-ce que

temporaire de l’occupation ou une sous-location des lieux n’aurait pas été envisageable.

La partie adverse chercherait aujourd’hui à minimiser la gravité des fissures. En réalité,

elles concerneraient la dalle du parking. Ces parkings se trouveraient directement en-

dessous des bureaux. La stabilité de cette dalle affecterait la stabilité de l’ensemble des

bureaux. Le problème serait loin de se limiter à salir des voitures stationnées.

La société SOC.2.) S.A. aurait proposé à la partie requérante d’organiser un état des

lieux contradictoire en présence d’un huissier de justice ce que celle-ci aurait refusé de

faire, de sorte qu’elle aurait fait procéder seule à un tel constat. Les clés, badges d’accès

et codes des alarmes auraient été envoyés par courrier recommandé au mandataire du

bailleur qui en aurait accepté la remise.

Par courrier du 10 septembre 2019, la société SOC.2.) S.A. aurait été informée par sa

banque du fait que la société SOC.1.) S.A. avait fait appel à la garantie locative pour le

montant de 225.000 euros et aurait protesté contre cet appel manifestement abusif par

courrier du 20 septembre 2019.

Le 9 octobre 2019, le conseil de la société SOC.1.) S.A. aurait fait savoir que cette

dernière contestait la résiliation anticipée et aurait exprimé sa surprise du fait qu’un

employé disposait encore d’un badge d’accès. Cette allégation serait incohérente : soit

la partie adverse considérerait que le contrat de bail est toujours en cours, soit elle

considère qu’il est résolu, de sorte que la présence du salarié ait pu la surprendre. Or,

cette présence s’expliquerait tout simplement du fait que ce salarié serait resté en

possession de son badge d’accès puisqu’il aurait été en congé au moment de la

restitution des autres clés. La société SOC.3’.) se serait manifestée pour procéder à

l’arrêt du compteur et à la coupure du gaz, et cet employé aurait spontanément facilité

son accès dans les lieux. Sur instruction de représentants de la société SOC.1.) S.A., le

gaz n’aurait pas été coupé.

2.2.1.2. Développements en droit

La partie SOC.2.) S.A. prend position à titre principal sur le bien-fondé de la

résiliation du bail.

Dans un premier temps, elle invoque un abus de droit dans la fixation d’un terme au

30 juin 2020. Ainsi, le bailleur se baserait sur l’article 1134 du Code civil pour affirmer

que la société SOC.2.) serait tenue de respecter le bail jusqu’à son terme en date du 30

juin 2020. Puisque ce terme aurait été abusivement imposé à la société SOC.2.) S.A.,

la partie demanderesse ne pourrait s’en prévaloir. Elle rappelle à ce titre la définition de

l’abus de droit selon l’article 6-1 du Code civil et invoque plusieurs jurisprudences à

cet égard ; le détenteur du droit devrait s’abstenir de l’exercice de ce droit s’il ne

présente pour lui qu’un intérêt minime comparé au préjudice qu’il causerait.

La sanction de l’abus de droit serait la réduction du droit à son usage normal ou la

suppression de la source du dommage.

En l’espèce, la société SOC.2.) S.A. n’aurait voulu s’engager que pour une année

supplémentaire, avec possibilité de prolongation, afin de ne pas être obligée de payer

un double loyer sur plus d’une année. Elle aurait été dans l’incapacité technique et

financière de déménager le 30 juin 2018, ce dont le bailleur aurait eu connaissance.

La partie demanderesse aurait dès lors exploité sa position de force pour imposer un

renouvellement pour deux ans et s’assurer un revenu pour deux années supplémentaires,

ce qui ne représentait pour elle qu’un avantage minime au regard du préjudice causé à

SOC.2.) S.A. Le départ de SOC.2.) S.A. serait devenu inéluctable et le bailleur aurait

dû se préparer à devoir chercher un nouveau locataire. Au moment des négociations en

2017, la société SOC.1.) S.A. aurait su qu’en acceptant un renouvellement d’un an, elle

était assurée de garder son locataire jusqu’en juin 2019, ce qui aurait laissé deux ans

pour trouver un locataire.

La partie requérante aurait refusé la proposition de la partie défenderesse puisqu’elle

aurait parfaitement su que celle-ci ne pouvait faire autrement que d’accepter. Cette

attitude serait clairement constitutive d’un abus de droit. Par conséquent, la partie

requérante ne pourrait se prévaloir du terme du bail au 30 juin 2020, celui-ci devant être

considéré comme n’ayant été prolongé que pour une durée indéterminée après le 30 juin

2018, faute pour les parties d’avoir trouvé un accord valable sur un nouveau terme.

Ayant respecté un préavis de 9 mois en annonçant ses intentions le 28 novembre 2018,

le départ des lieux au 31 août 2019 ne serait fautif. La résiliation notifiée le 28 novembre

2018 devrait dès lors être déclarée valable.

Quant à la résiliation unilatérale pour faute grave, la société SOC.2.) S.A. estime

que celle-ci est valable. Elle estime que les articles 1762-2 et suivants du Code civil sur

le bail commercial ne seraient pas applicables au bail à usage professionnel

actuellement au cause, mais en tout état de cause, la jurisprudence admettrait qu’une

partie à un contrat peut le rompre unilatéralement même en l’absence de clause le

permettant. Elle se réfère en particulier à une décision du 11 juillet 2013 de la justice de

paix de Luxembourg qu’elle estime transposable en l’espèce. Elle se réfère encore à un

arrêt de la Cour de cassation du 12 février 1976. La société SOC.2.) S.A. aurait dû se

résigner à résilier le bail après avoir mis le bailleur en demeure, au vu de la gravité des

manquements de ce dernier.

Quant aux fautes imputables au bailleur, la partie défenderesse invoque dans un

premier temps des troubles de jouissance qui justifieraient la résiliation du bail au titre

de l’article 1719 du Code civil.

Selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur aurait une obligation d’entretien,

obligation que la société SOC.1.) S.A. n’aurait pas remplie. Elle aurait été avertie dès

2010 de réaliser des travaux de réfection importants au niveau des dalles des parkings

des niveaux -1 et -2 pour éviter toute aggravation des fissures. Or, se basant sur les

rapports SOC.10.) N.V. de 2010 et de 2012, elle n’aurait jamais voulu entreprendre les

travaux nécessaires pour remédier définitivement au problème. Pourtant, dès cette

époque, il y aurait eu le risque que la stabilité de l’immeuble soit compromise si les

mesures nécessaires n’étaient pas prises. La partie défenderesse rappelle les termes des

rapports de la société SOC.10.) N.V. Malgré l’évolution alarmante du problème, le

bailleur n’aurait jamais engagé les moyens nécessaires pour y remédier. Ses

interventions se seraient limitées à des réparations de fortune. L’état des dalles du

parking se serait empiré de jour en jour, mais la partie adverse aurait persisté à en nier

la dangerosité et le caractère structurel.

Le risque se serait finalement réalisé, puisque l’expert F.) aurait relevé que la stabilité

de l’ouvrage ne pouvait plus être garantie au jour de la rédaction de son premier rapport.

Bien qu’informée de ce fait par courrier de mise en demeure du 1er juillet 2019, la partie

adverse aurait contesté la gravité de la situation et en annonçant vouloir effectuer une

contre-expertise.

Les avis rendus par la société SOC.6.) devraient être pris avec la plus grande

circonspection car ces deux sociétés n’offriraient pas les mêmes garanties de

compétence et d’indépendance que l’expert F.), qui serait agréé auprès de la Cour

d’appel de Luxembourg et respecté pour avoir mené d’innombrables expertises

judiciaires complexes. La société SOC.6.) par contre se contenterait de contester

systématiquement les conclusions de l’expert F.) sans avancer le moindre argument

objectif et sans connaître la réalité du terrain.

Malgré tout, le rapport SOC.7.) et l’avis confirmatif de SOC.6.) mettraient en avant la

possibilité d’un dommage à la structure et que d’autres analyses sont nécessaires. La

rouille aurait un effet négatif sur la capacité du plancher à supporter du poids. Ces deux

expertises affirmeraient donc que les fissures ne sont pas mineures, tout en admettant

qu’il faut faire des examens complémentaires pour vérifier qu’il n’y a pas de danger.

Dans son avis complémentaire, l’expert F.) aurait relevé les incohérences de ces deux

rapports et l’absence d’arguments techniques objectifs.

Comme dénominateur commun, les rapports SOC.7.), SOC.6.) et F.) confirmeraient

tous que la société SOC.1.) S.A. a négligé son obligation d’entretien en laissant perdurer

des désordres.

L’inexécution grave des obligations par le bailleur justifierait la résolution du bail. La

gravité du trouble de jouissance ne ferait aucun doute, puisqu’il serait impossible de

jouir d’un bien loué ne présentant pas de garanties de sécurité suffisantes pour ses

occupants. Dans sa notre de plaidoiries, la partie demanderesse reprend encore les

termes de l’expertise F.) soulignant qu’une question en matière de stabilité et de

durabilité du plancher se pose.

La société SOC.2.) S.A. estime ensuite que le bailleur aurait violé son obligation de

garantie des vices cachés selon l’article 1721 du Code civil, obligation reprise à

l’article XII b) du contrat de bail obligeant le bailleur à entreprendre toutes les mesures

et tous les travaux nécessaires afin de remédier aux fissures affectant les dalles endéans

un délai d’un mois. Il s’agirait ici du même délai d’un mois imposé dans le courrier de

mise en demeure.

Les désordres auraient été dénoncés au bailleur à de multiples reprises, qui n’aurait

cependant cessé de minimiser la nature des vices et aurait refusé d’intervenir au-delà de

simples mesures de fortune, sans jamais chercher à en combattre les causes.

Si les vices sont à ce point graves qu’il est impossible de continuer les relations

contractuelles, cette violation des obligations du bailleur justifierait une résiliation du

contrat. Selon la jurisprudence, des vices affectant la structure de l’immeuble

justifieraient une résiliation avec effet immédiat si une remise en état ne peut être

réalisée endéans un délai raisonnable.

La société SOC.2.) S.A. aurait dû faire courir des risques grave à la sécurité de ses

employés si elle avait dû se maintenir dans les lieux en dépit des problèmes de structure

avérés du bâtiment, et n’aurait pas pu envisager une quelconque sous-location.

En troisième lieu, la société SOC.2.) S.A. invoque une violation de l’obligation de

sécurité à charge du bailleur et se réfère à plusieurs jurisprudences. Le bailleur devrait

permettre au preneur de séjourner en sécurité dans les lieux et ne pas l’exposer à des

risques mettant en danger de façon anormale sa vie, son intégrité physique et ses biens

mobiliers. Le bailleur devrait agir de manière préventive et mettre en œuvre toutes les

mesures possibles pour éviter de tels dommages. Cette obligation se rattacherait à

l’obligation de jouissance paisible de l’article 1719 3° du Code civil.

Au vu des développements qui précèdent, la partie défenderesse conclut que la

résiliation du bail aurait été manifestement fondée en raison des manquements du

bailleur aux obligations découlant des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. Le

preneur ne pourrait être obligé à conserver la jouissance d’un bâtiment qui n’offre plus

les garanties de sécurité requises quant à sa stabilité et sa structure. Il est rappelé

qu’aucune mise en demeure formelle du bailleur ne serait nécessaire et qu’une simple

information sur la nécessité des travaux suffirait. Vu les multiples notifications faites à

SOC.1.) S.A. pour mettre fin aux désordres, il ne saurait être reproché à SOC.2.) S.A.

de ne pas l’en avoir informé.

La partie défenderesse poursuit avec des développements concernant l’impossibilité de

sous-louer les locaux en raison de la faute de la société SOC.1.) S.A. Elle se réfère à

l’article 1717 du Code civil est estime que, contrairement à la position adverse, l’article

XIV du contrat de bail n’interdirait pas la sous-location mais la conditionnerait

uniquement par l’accord préalable du bailleur, celui-ci ne pouvant refuser son accord

de manière déraisonnable. Au regard des circonstances, le refus par la société SOC.1.)

S.A. d’accepter un sous-locataire sans motif sérieux aurait été un abus de droit. La

société SOC.1.) S.A. aurait par ailleurs reconnu dans son courrier du 11 juillet 2019

que la société SOC.2.) S.A. était à la recherche d’un sous-locataire depuis des mois.

SOC.2.) S.A. n’aurait pas entrepris de telles démarches si le bailleur avait été hostile au

principe de la sous-location.

Or, non seulement la partie adverse n’aurait pas pu refuser la sous-location, mais elle

aurait encore été tenu en vertu des articles 1134 al. 3 et 1135 du Code civil de collaborer

loyalement et de tout mettre en œuvre afin de permettre à la société SOC.2.) S.A. de

sous-louer. La note de plaidoiries poursuit avec divers extraits de doctrine et de

jurisprudence concernant la notion de bonne foi, qui obligerait chaque contractant de

s’abstenir dans l’exécution du contrat de tout acte portant délibérément préjudice à son

co-contractant.

En matière de bail, il aurait été décidé que l’obligation de bonne foi imposerait au

bailleur, informé des intentions de son locataire, de collaborer activement à la recherche

d’une solution qui concilie les intérêts légitimes et respectifs des parties.

Ainsi, la société SOC.1.) S.A. aurait dû mettre la société SOC.2.) S.A. en mesure

d’exercer son droit de sous-louer l’immeuble, ce d’autant plus qu’elle avait abusivement

refusé un renouvellement pour une période plus courte à partir de juin 2018. Suite à

l’échec des négociations avec le SY.) et déjà avant, la société SOC.2.) S.A. aurait

intensifié ses démarches pour trouver un ou plusieurs sous-locataires. Mais pour

pouvoir sous-louer les locaux, elle aurait dû s’assurer au préalable que les fissures ne

posaient pas de risque particulier pour les nouveaux occupants. Il aurait cependant été

démontré que cette problématique avait ressurgi de manière pressante en mai 2019 dans

le cadre des négociations avec le SY.). La société SOC.1.) S.A. aurait dès lors dû

procéder à l’expertise promise dans les « points à traiter » pour la sous-location au SY.)

pour voir si le problème constitue un obstacle ou un frein à une sous-location. Or, elle

n’aurait rien fait, ni pendant, ni après les négociations avec le SY.), alors pourtant

qu’elle aurait été consciente que ces fissurent rendraient la tâche de trouver un sous-

locataire compliquée, voire même impossible.

Puisque la partie requérante et le syndicat SY.) se seraient arrangés à l’insu de la partie

défenderesse pour déclarer l’entrée en jouissance du SY.) dans les lieux, la société

SOC.1.) S.A. serait tout simplement partie du principe qu’il ne lui restait plus qu’à

encaisser les loyers de la part d’SOC.2.) S.A. jusqu’en juin 2020 sans devoir se

préoccuper de la situation délicate dans laquelle elle avait placé cette dernière par son

attitude lors des négociations et par son inaction.

La société SOC.2.) S.A. se serait donc résolue à faire procéder elle-même à une

expertise pour rassurer d’éventuels sous-locataires. A cette époque, plusieurs parties

auraient été intéressées pour louer le hall et des places de parking. Mais le rapport F.)

aurait confirmé que les lieux ne pouvaient être sous—loués en l’absence de certitude

quant à la stabilité des dalles. Le 21 août 2019, face à l’inertie de la partie adverse, il

aurait été acquis que toute location des bureaux, du hall ou des parkings était illusoire.

Il aurait été inenvisageable de trouver un locataire pour un local présentant des vices

pour une durée courte en ce qui concerne les bureaux.

La violation des articles 1717, 1134 al. 3 et 1135 du Code civil justifieraient encore la

résiliation du contrat de bail pour faute du bailleur.

A titre de dernier reproche au bailleur pour justifier la résiliation du contrat de bail, la

société SOC.2.) S.A. invoque une violation de l’obligation de bonne foi découlant de

l’article 1134 al. 3 du Code civil. La société SOC.1.) S.A. aurait violé cette obligation :

-

En imposant une prolongation du bail de deux ans supplémentaires à l’échéance

du 30 juin 2018,

-

En voulant imposer des conditions financières exorbitantes en échange d’une

réduction de la surface louée,

-

En exerçant une pression considérable pour que la société SOC.2.) S.A. libère

les surfaces de bureaux pour le 31 mai 2019 avant de rompre les discussions suite

à un arrangement avec le SY.).

Sur ce dernier point, la partie défenderesse fait valoir que selon la jurisprudence, une

partie engage sa responsabilité lorsqu’elle rompt brutalement et unilatéralement les

pourparlers sans raison légitime, alors que par son attitude elle aurait pu faire

légitimement croire que la conclusion d’un contrat était certaine. La jurisprudence belge

abonderait dans le même sens.

Il y aurait faute si le bailleur fait miroiter une résiliation partielle ou une modification

du bail quant aux surfaces louées pendant de longs mois, tout en mettant la pression sur

le preneur pour qu’il libère les lieux, avant de se désengager brutalement des

discussions. En mettant la pression pour une libération des bureaux au 31 mai 2019, la

société SOC.1.) S.A. aurait créé une confiance légitime dans le chef de la société

SOC.2.) S.A. quant au fait que les locaux seraient repris par un autre locataire à cette

date, puis aurait trahi cette confiance en s’arrangeant avec le SY.) pour lui permettre

d’emménager un an plus tard.

Cette faute, ensemble avec les autres fautes reprises ci-dessus, justifierait non seulement

la résiliation du contrat de bail, mais ouvrirait encore un droit à réparation dans le chef

de la partie défenderesse. La résiliation du bail étant fondée, il y aurait lieu de débouter

la partie demanderesse de l’ensemble de ses demandes découlant de l’exécution forcée

du contrat de bail et quant au paiement de dommages-intérêts.

A titre subsidiaire, la société SOC.2.) S.A. fait des développements quant à la

résiliation automatique du bail sur base de l’article 1722 du Code civil. Elle estime

que, si la résiliation n’était pas acquise au titre des manquements commis par la partie

adverse, la situation actuelle rendrait en tout état de cause, fût-ce la conséquence d’un

cas fortuit, l’objet de la location impropre à la location, de sorte qu’il y aurait résiliation

automatique du bail en raison de la perte de la chose louée.

Elle estime que selon la doctrine, si le vice cause la perte totale ou partielle du bien loué,

l’article 1722 du Code civil devait s’appliquer, peu importe l’origine du risque, et

rappelle les termes de cet article. La jurisprudence admettrait que le locataire peut

solliciter la résiliation du bail si le bailleur n’est plus en mesure de lui fournir la

jouissance paisible des lieux par suite d’un fait qui ne lui est pas opposable. Si tel est le

cas, le bail serait résilié de plein droit. Vu la gravité des ordres, la société SOC.2.) S.A.

considère que l’on peut considérer qu’il y a en l’espèce perte « physique », totale ou

partielle et renvoie à ses développements quant à l’impossibilité de jouir de l’ouvrage.

L’impossibilité de jouir de la chose devrait être assimilée à une destruction ou perte

totale.

A supposer que la perte soit seulement partielle, il faudrait apprécier en fait si la chose

peut encore être utilisée conformément à sa destination. Il appartiendrait au juge

d’apprécier si la destruction partielle est assez grave pour l’empêcher de répondre à sa

destination.

Il serait actuellement impossible pour SOC.2.) S.A. d’utiliser l’immeuble

conformément à sa destination, puisqu’en raison des problèmes structurels qui

l’affectent, il ne pourrait être occupé sans faire courir de risques à la sécurité de ses

occupants.

La partie défenderesse cite ensuite diverses jurisprudences relatives à la notion

d’immeuble impropre à sa destination au regard des risques de danger à la santé ou à la

sécurité des personnes, notamment en matière de vente. Une pollution d’ampleur non

connue ou un terrain instable rendraient ces biens impropres à leur usage. En l’espèce,

il en serait de même, l’immeuble ne pouvant être occupé sans exposer les salariés à des

risques majeurs de sécurité.

Il y aurait perte juridique du bien si, tout en subsistant physiquement, le bien deviendrait

impropre à sa destination. Dès lors, même s’il serait encore possible de jouir

matériellement de la chose, cela n’énerverait pas la reconnaissance de la perte de la

chose si celle-ci ne peut plus être affectée à sa destination.

La résiliation de plein droit du contrat de bail s’imposerait en l’espèce.

A titre plus subsidiaire, la société SOC.2.) S.A. prend position sur les manquements

graves de la partie SOC.1.) S.A. qui justifieraient la suspension de l’exécution du bail.

Ainsi, même si le bail ne devait pas être résilié, elle s’estime en droit de suspendre ses

obligations en raison des violations commises par la partie adverse et renvoie, à titre de

fondement légal de l’exception d’inexécution, à l’article 1134-2 du Code civil. Elle base

son exception d’inexécution sur trois violations qu’elle reproche à SOC.1.) S.A. :

1) Dans un premier temps, SOC.2.) S.A. estime qu’en cas de manquement du bailleur

à son obligation d’entretien des lieux découlant de l’article 1719 du Code civil, le

preneur serait autorisé à suspendre le paiement des loyers. Pour que l’exception

d’inexécution soit admise, il faut que du fait des manquements, le preneur se trouve

dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués ; le défaut d’entretien devrait être tel qu’il

rend la chose inutilisable à l’usage contractuellement prévu. La jurisprudence

luxembourgeoise exigerait un manquement grave et incontestable impliquant un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées. Il appartiendrait au juge

d’apprécier la gravité de ces manquements.

En l’espèce, il aurait été démontré à suffisance que le bailleur aurait manqué gravement

à ses obligations d’entretien en négligeant de prendre les mesures nécessaires pour

mettre fin aux désordres constatés au parking, à tel point que la structure et la stabilité

de l’immeuble seraient compromises. Ce manquement serait d’autant plus inacceptable

que la société SOC.2.) S.A. aurait à maintes reprises informé son bailleur qu’une

solution pérenne doit être trouvée, ces demandes n’ayant pas été suivies d’effet. Ce

désintérêt de la société SOC.1.) S.A. pour l’état et la sécurité de l’immeuble aurait

contraint la société SOC.2.) S.A. à suspendre ses obligations puis à résilier le bail.

L’exception d’inexécution serait parfaitement justifiée, puisqu’il ne saurait être imposé

au preneur de maintenir ses activités dans un bâtiment dont la stabilité n’est plus

garantie. L’attitude prudente adoptée par SOC.2.) S.A. aurait été la seule envisageable,

de sorte qu’elle pourrait suspendre ses obligations jusqu’à ce que les travaux structurels

nécessaires soient réalisés et réceptionnés sans réservé par un organisme agréé.

2) Dans un second temps, la société SOC.2.) S.A. base l’exception d’inexécution sur

les risques à la sécurité des occupants du bâtiment. Par un arrêt du 19 novembre 2015,

la Cour de cassation française aurait placé le risque au cœur de l’exception

d’inexécution en matière de bail. Cette affaire aurait concerné le cas d’un preneur ayant

évacué les lieux et cessé le paiement des loyers puisqu’un inspecteur du travail avait

jugé impossible d’affirmer que la poursuite des travaux de désamiantage ne présentait

aucun risque pour les salariés. La Cour de cassation aurait censuré le juge du fond qui

avait estimé qu’il n’y avait pas de contrainte à arrêter temporairement l’activité.

Il résulterait de cette jurisprudence que le risque pesant sur la sécurité des occupants de

l’immeuble loué, pour autant qu’il ne puisse pas être totalement exclu, vaut

impossibilité totale d’utiliser les locaux.

Le juge luxembourgeois devrait s’inspirer de cette solution, puisque l’on ne pourrait

sanctionner l’attitude responsable d’un locataire qui choisit de quitter les lieux loués et

de suspendre ses obligations, plutôt que de faire courir de graves risques à ses employés.

La jurisprudence luxembourgeoise reconnaîtrait le principe de précaution ; ainsi, il

aurait été décidé que le seul risque de déstabilisation d’un bâtiment permet d’engager

la responsabilité d’un constructeur. Dans cette affaire, les juges auraient rappelé que le

fait que le risque (éboulement de terrain sur un bâtiment scolaire) ne se soit finalement

pas produit, ne contredirait pas qu’un risque réel ait existé.

Or, l’expert F.) aurait conclu sans ambigüité que la stabilité de l’ouvrage ne peut être

garantie. Dès lors, les conséquences graves de défaillances structurelles résidant dans

un éventuel affaissement de l’immeuble ne pourraient à ce jour être exclues.

3) En troisième lieu, la partie défenderesse invoque l’inexécution de travaux

nécessaires à charge de la société SOC.1.) S.A. Elle se réfère à un arrêt de la Cour de

cassation française selon lequel le locataire peut différer le paiement des loyers lorsque

le bailleur n’exécute pas les travaux à sa charge en dépit d’une sommation par le

locataire. En l’espèce, la partie adverse refuserait d’exécuter les travaux de structure

indispensables.

Quant à l’effet de l’exception d’inexécution, la société SOC.2.) S.A. expose que le

contrat serait mis en parenthèses. Les loyers correspondant à la période durant laquelle

subsistait un doute sur la stabilité ne pourraient jamais être réclamés par le bailleur ; or

ces doutes ne seraient actuellement pas dissipés.

Par conséquent, la société SOC.2.) S.A. pourrait légitimement invoquer l’exception

d’inexécution jusqu’à ce que le doute sur la stabilité soit levé.

A titre plus subsidiaire, la société SOC.2.) S.A. conclut dans sa note de plaidoiries au

rejet de l’exécution forcée du bail. Elle appuie ce moyen par quatre arguments qu’elle

décline dans l’ordre de subsidiarité suivant :

1) A titre principal, la partie défenderesse estime que les termes du bail excluraient une

demande en exécution forcée. L’article 1184 offrirait à la victime d’une inexécution

contractuelle une option entre l’exécution forcée (lorsqu’elle est possible) et la

résolution avec dommages-intérêts. Cette disposition ne serait cependant pas d’ordre

public.

Le contrat de bail aurait implicitement mais nécessairement exclu cette option en

stipulant une pénalité à charge du preneur pour le cas où le bail serait résilié à ses torts ;

l’article 1226 du Code civil encadrerait les clauses pénales et la jurisprudence

préciserait qu’il s’agit d’un contrat par lequel les parties évaluent forfaitairement et

d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée.

Ainsi, l’article XVII du contrat de bail stipulerait :

« In the event that the lease is terminated before the lease term foreseen on

Article III through the Lessee’s default (like for example no payment of the rent,

no maintenance of the building, although asked by the Lessor), the Lessee shall

pay to the Lessor, as termination compensation an amount equivalent to three

months of rent, in addition to the rent and expenses of the month in progress,

plus any expenses, expenditures and costs resulting from termination ».

Les parties auraient dès lors convenu qu’en cas de résiliation anticipée par la faute du

locataire, les dommages-intérêts seraient fixés forfaitairement à trois mois de loyer en

sus du loyer en cours. La clause ne distinguerait pas selon que la résiliation a été

prononcée par un tribunal ou par une des parties et devrait donc trouver application au

cas d’espèce. Cette clause aurait été stipulée dans l’intérêt des deux parties, et le bailleur

ne pourrait la contourner en exigeant l’exécution forcée. En effet, la clause pénale

n’aurait pas seulement pour effet de dispenser le créancier d’établir son préjudice, mais

elle pourrait également jouer comme clause limitative de responsabilité au profit du

locataire.

Si le Tribunal estimait que la résiliation faite par SOC.2.) S.A. est intervenue à tort, il

ne pourrait allouer que des dommages-intérêts plafonnés conformément à la prédite

clause.

2) A titre subsidiaire quant au rejet de l’exécution forcée, la société SOC.2.) S.A.

soutient que la demande en exécution forcée serait impossible. Ainsi, si l’article XVII

du contrat ne devait pas faire obstacle à l’exécution forcée, toujours est-il que celle-ci

serait devenue impossible.

La société SOC.1.) S.A. se baserait sur un arrêt de la Cour de cassation de 1976 selon

lequel l’obligation de payer les loyers serait indépendante des autres obligations

assumées par le preneur. Cette jurisprudence ne serait plus en adéquation avec le droit

positif.

La doctrine française admettrait que la résiliation produit ses effets même si elle est

jugée injustifiée. Ainsi, en cas de résiliation injustifiée, le créancier pourrait prétendre

à la réparation du préjudice subi, mais non à l’exécution du contrat.

Dans un arrêt du 14 octobre 1998, la Cour d’appel luxembourgeoise aurait amorcé un

infléchissement par rapport à la Cour de cassation en écartant une demande d’exécution

forcée au regard de l’impossibilité objective d’accomplissement des obligations à

charge d’une partie. Dans un tel cas, l’exécution forcée se heurterait au souci de

recherche de l’équilibre contractuel.

Or, en l’espèce, le bail ne pourrait plus objectivement être exécuté, dans la mesure où

la société SOC.2.) S.A. aurait quitté une grande partie des lieux dès le 31 mai 2019 sous

la pression de SOC.1.). Les espaces restants auraient été libérés le 30 août 2019 en se

débarrassant de l’essentiel de ses meubles.

La société SOC.2.) S.A. souligne encore que le courrier de résiliation du 29 mai 2019

n’aurait pas fait l’objet de contestations. Or, en vertu de la théorie de la

« correspondance acceptée », tout commerçant serait tenu d’une obligation morale de

protester dans un délai raisonnable lorsqu’il est en désaccord avec le courrier qui lui est

adressé par son cocontractant.

Ainsi, la société SOC.2.) S.A. ne pourrait plus ré-emménager dans les lieux par la faute

de SOC.1.) S.A. et elle ne pourrait plus les sous-louer. L’exécution du contrat de bail

ne lui permettrait dès lors plus de profiter d’une quelconque contrepartie au paiement

du loyer. Le bailleur ne saurait réclamer le paiement des loyers lorsqu’il a rendu

l’exécution du bail impossible.

3) En troisième lieu, la défense estime que la demande d’exécution forcée du bail

constituerait un abus de droit. Il serait admis que le bailleur peut commettre un abus

de droit en exigeant l’exécution forcée de la convention. Ainsi, selon la jurisprudence

luxembourgeoise, ce serait principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit

l’exécution du contrat alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté

les lieux, que la théorie de l’abus de droit trouverait application.

D’après la jurisprudence belge, le juge du fond devrait apprécier si le choix d’une des

parties contractantes de l’exécution en nature n’est pas plus préjudiciable à l’autre que

la résolution de la convention avec octroi de dommages-intérêts. Si l’avantage retiré par

le bailleur serait disproportionné avec l’inconvénient subi par le preneur, le juge pourrait

prononcer la résolution du contrat.

La demande d’exécution forcée formulée par SOC.1.) S.A. consisterait non seulement

dans le paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2020, mais également dans l’exécution en

nature d’autres obligations difficiles, voire impossibles à respecter, telle l’obligation de

garnir les lieux loués ; elle serait totalement disproportionnée au regard du coût

financier que la société SOC.2.) S.A. devrait assumer alors qu’elle paye en parallèle le

loyer de ses nouveaux locaux et pour les meubles qu’elle utilise.

4) En quatrième et dernier ordre de subsidiarité, la société SOC.2.) S.A. s’oppose à

l’exécution forcée en faisant valoir que la partie adverse aurait accepté la résiliation

malgré ses contestations écrites. Elle estime que les contestations exprimées dans ses

différents courriers, et notamment celui du 9 octobre 2019 seraient en contradiction

flagrante avec son comportement, puisqu’elle se serait comportée comme si elle avait

pleinement pris la possession des lieux. Or, selon la jurisprudence, en reprenant

possession des lieux vidés par le preneur qui a déguerpi avant l’expiration du bail, le

bailleur admettrait la résiliation.

Ainsi, SOC.1.) S.A. aurait accepté les clés, badges et codes alarme. Ce ne serait que 6

semaines plus tard qu’elle aurait fait savoir que ces clés et badges avaient être remises

à un huissier et pouvaient être récupérés, information qui aurait été tardive. En outre la

disponibilité des clés relèverait de l’imposture, puisque SOC.1.) S.A. aurait conservé

deux clés passe-partout et se serait réservé de récupérer les autres clés et badges à tout

moment.

En outre, la société SOC.1.) S.A. se serait introduite à plusieurs reprises dans les lieux

sans prévenir la société SOC.2.) S.A. Il résulterait d’un rapport d’SOC.8.) qu’elle se

serait rendue dans les lieux le 5 septembre ; SOC.8.) serait revenue sur place le 17

septembre 2019, un huissier serait venu le 2 octobre 2019 et selon une photo, la partie

adverse aurait apposé une affiche sur les lieux en vue de leur relocation. Le 14 février

2020, il aurait été constaté que les parkings étaient occupés par des voitures.

De même, elle aurait repris, à sa demande, les compteurs de gaz et d’électricité à son

nom et aurait encore fait intervenir le 24 octobre 2019 une entreprise pour réparer une

fenêtre casée.

Ainsi la société SOC.1.) S.A. aurait utilisé les lieux à sa guise et en aurait pris

pleinement possession. Elle ne serait pas simplement restée en possession des clés pour

des raisons de sécurité, mais aurait fait procéder aux travaux nécessaires en vue de

l’emménagement du SY.).

La société SOC.2.) S.A. de son côté aurait agi de manière cohérente en relation avec la

résiliation au 31 août 2019. Contrairement aux allégations adverses, elle n’aurait pas

laissé sur place des infrastructures et continué à occuper les lieux. Selon l’article XI,

toutes les modifications et améliorations reviendraient au propriétaire en fin de bail, de

sorte que SOC.2.) S.A. n’en serait plus propriétaire. La visite de l’employée SOC.2.)

S.A. du 17 septembre 2019 s’expliquerait du fait que ce salarié aurait été en vacances

et n’avait ainsi pas restitué le badge. La société SOC.2.) S.A. aurait fait couper le gaz,

dans la suite logique de la résiliation du bail., et par courrier du 23 octobre 2019, le

badge aurait été mis à disposition de la partie adverse. SOC.2.) S.A. n’aurait plus accédé

aux lieux depuis le 17 septembre 2019, tandis que SOC.1.) n’aurait cessé d’y faire des

allées et venues.

A titre encore plus subsidiaire, la société SOC.2.) S.A. prend position sur les

différentes demandes adverses dans le cadre de sa demande principale en exécution

forcée du bail.

1) Quant à l’obligation de remise en état pour laquelle la partie adverse sollicite le

paiement d’un montant de 100.000 euros sur base de constations faites sur place le 5

septembre 2019, il résulterait de cette demande que SOC.1.) S.A. serait en aveu que le

bail a été dûment résilié à ce jour. La créance de remise en état ne naîtrait en effet qu’à

la sortie du preneur. Dès lors, soit la partie adverse conteste la résiliation anticipée, et il

n’y aurait pas lieu à remise en état avant le terme du bail, soit elle reconnaît que le

contrat a pris fin. En outre, en demandant la remise en état, la partie adverse

reconnaîtrait implicitement mais nécessairement que le locataire a définitivement quitté

les lieux, ce qui invaliderait l’ensemble des autres demandes en exécution forcée.

Le montant réclamé est en outre contesté, l’évaluation à 100.000 euros étant arbitraire

et non justifiée par la moindre pièce ; l’évaluation reposerait sur des constatations

unilatérales du property manager de la partie adverse. L’état des lieux aurait été dressé

en l’absence du locataire et ne lui serait dès lors pas inopposable ; ce document non-

contradictoire devrait être rejeté. L’article X du contrat imposerait à la société SOC.1.)

S.A. de recourir à un expert pour fixer le montant des éventuels travaux nécessaires,

procédure qui n’aurait pas été respectée.

2) Quant à l’obligation de payer le loyer et les charges de novembre 2019 à juin 2020,

le montant du loyer ne pourrait être fixé exclusivement en fonction des prévisions

contractuelles. La garantie des vices cachés autoriserait le preneur à solliciter une

diminution du prix, conformément à l’article 1732 du Code civil, et autorise le locataire

à retenir une portion du loyer. Au vu des graves désordres affectant la jouissance des

lieux, et à supposer que ceux-ci ne compromettent pas la stabilité du bâtiment, il y aurait

lieu à une « réduction du loyer à hauteur de 5 % du montant contractuellement prévu »,

sinon de toute autre somme.

3) Au sujet de l’obligation d’entretien des lieux loués, la société SOC.2.) S.A. estime

que cette demande serait incohérente puisqu’elle ne pourrait se cumuler avec celle

relative à la remise en état. Le locataire ayant quitté les lieux et n’en ayant plus la garde,

aucune obligation d’entretien ne saurait lui être imposée. A titre subsidiaire, il s’agirait

d’une obligation de faire. Or, la partie adverse solliciterait le remboursement de

dépenses d’entretien qu’elle dit avoir supportés. Elle présumerait et préjugerait ainsi

que SOC.2.) S.A. ne se conformerait pas à son obligation d’entretien alors que, selon

son raisonnement, elle serait censée se maintenir dans les lieux. L’ensemble des factures

sont contestées, en particulier l’intervention du 24 octobre 2019 pour réparer une fenêtre

cassée. SOC.2.) S.A. aurait été privée de toute possibilité de réaliser elle-même cette

mesure d’entretien, faute d’information et de mise en demeure préalable. Cette

réparation aurait de toute manière incombé à la société SOC.1.) S.A. au titre de points

à régler dans le cadre des négociations avec le SY.).

4) Quant à l’obligation de garnir les lieux loués, basée sur l’article 1752 du Code civil,

sinon de fournir une sûreté additionnelle, cette demande ne serait pas conciliable avec

celle visant la remise en état. Le locataire sortant des lieux devrait les laisser libres de

tout meuble, obligation qui aurait été respectée. L’article 1752 du Code civil se

limiterait en outre à prévoir un motif spécifique de déguerpissement et ne donnerait pas

le droit au bailleur d’exiger que les lieux loués soient garnis à sa demande. En outre, la

société SOC.2.) S.A. aurait quitté les lieux, de sorte que l’article 1752 ne pourrait plus

trouver application, ce d’autant plus qu’elle se serait débarrassée de ses meubles sur

demande de la société SOC.1.) face au refus du SY.) d’honorer l’accord sur leur rachat.

5) A propos de l’obligation d’assurance, la demande afférente serait à déclarer non

fondée, puisqu’il n’appartiendrait pas à SOC.2.) S.A. d’assurer des locaux dont elle n’a

plus la jouissance. L’article XV ne mentionnerait pas que le locataire est tenu d’assurer

les lieux loués pendant toute la durée du bail, mais uniquement de signer une police

d’assurance résiliable ; il aurait eu la possibilité de jouir des lieux à ses risques et périls.

La société SOC.2.) S.A. serait en outre dans l’impossibilité matérielle de souscrire une

nouvelle police d’assurance puisque, n’ayant plus la jouissance des lieux, les risques à

assurer lui seraient étrangers et aucun assureur ne signerait un tel contrat.

6) Quant à l’obligation de reconstituer la garantie locative, la partie défenderesse s’y

oppose, l’article XIII ne prévoyant aucune obligation de reconstitution de la garantie,

de sorte que SOC.1.) S.A. aurait renoncé à toute garantie complémentaire au-delà de 3

mois de loyer. La demande serait en outre superfétatoire, voire abusive, puisque, si une

condamnation devait intervenir, la partie adverse n’aurait pas besoin d’une quelconque

garantie pour sécuriser ses droits.

7) Quant à la demande de paiement de la taxe foncière, celle-ci serait à charge du

propriétaire de l’immeuble. La société SOC.2.) S.A. renvoie à ce titre à l’article 7 (1)

de la loi du 1er décembre 1936 sur l’impôt foncier selon lequel seul le propriétaire serait

assujetti au paiement de cet impôt. La pratique généralise au Luxembourg de refacturer

cette taxe n’impliquerait pas la légalité de cette pratique. L’assujettissement à l’impôt

relèverait de l’ordre public, et il n’appartiendrait pas au débiteur d’une obligation fiscale

d’en transférer la charge à autrui. La société SOC.2.) S.SA. n’ayant pas la qualité de

propriétaire des lieux, elle ne saurait être tenue au paiement de la taxe, quand bien même

une telle obligation résulterait du contrat de bail ; la clause VI,A devrait dès lors être

réputée non-écrite.

Au sujet de la demande adverse en résiliation du bail avec allocation de dommages-

intérêts, le société SOC.2.) S.A. estime que si le Tribunal devait faire droit à cette

demande, il y aurait lieu de fixer la date de résiliation au 31 août 2019, sinon à la date

de la requête (29 octobre 2019). Elle renvoie à ses développements antérieurs quant aux

arriérés de loyer. Les dommages-intérêts devraient être limités, conformément à la

clause pénale, à 3 mois de loyer hors TVA, et la garantie locative serait à imputer.

Quant aux frais d’avocat réclamés par la partie adverse, ceux-ci constitueraient un

préjudice réparable depuis un arrêt de la Cour de cassation du 9 février 2012. Il faudrait

toutefois établir un préjudice en lien causal avec des fautes reproches à l’auteur du

dommage. Or, la société SOC.1.) S.A. aurait fait le choix de recourir aux services d’un

avocat alors qu’elle aurait pu se défendre elle-même devant la justice de paix. En outre,

la jurisprudence admettrait que le dommage ne consiste pas nécessairement dans les

honoraires convenus ou facturés, mais devrait être apprécié sur base de critères

objectifs, le montant ne devant pas dépasser celui normalement demandé pour une

affaire de même espèce. Le montant de 194.067,87 euros serait astronomique, la nature

de l’intervention du cabinet SOC.11.) n’étant pas ailleurs pas expliquée. Aucun détail

quant aux prestations ne serait fourni, de sorte qu’une vérification serait impossible. En

outre, il ne serait pas établi que les honoraires ont été versés.

Quant aux demandes nouvelles que SOC.2.) S.A. estime que la société SOC.1.) S.A.

aurait formulées quant aux factures de surveillance SOC.4.), de gaz et d’électricité, elles

seraient à déclarer irrecevables comme dépassant le contrat judiciaire entre parties. A

titre subsidiaire, la partie défenderesse estime que ces factures auraient été

volontairement exposées par la partie adverse, le contrat de bail ne contenant aucune

obligation de faire surveiller le bâtiment ou de l’alimenter en gaz et en électricité.

2.1.2.3. Demandes reconventionnelles

A titre reconventionnel, la société SOC.2.) S.A. formule les demandes suivantes :

1) Elle réclame la somme de 563.760 euros, sinon de tout autre montant à évaluer par

le Tribunal à titre de dommages-intérêts pour perte de jouissance. Elle renvoie à ses

développements antérieurs pour conclure que la société SOC.1.) S.A. aurait failli depuis

2010 à ses obligations découlant des articles 1719, 1720 et 1721 visant à assurer une

jouissance paisible au locataire et au garantir contre les vices. Elle réclame une

indemnité mensuelle de 5% du dernier loyer hors TVA, soit 4.698 euros, sur une période

de 10 ans (correspondant au délai de prescription commercial).

2) La société SOC.2.) S.A. réclame encore la restitution du montant encaissé au titre

de la garantie locative. Elle estime avoir été en droit de suspendre l’exécution de ses

obligations en raison des nombreux manquements de la partie adverse et avoir

valablement résilié le bail. La somme de 225.000 euros aurait été abusivement encaissée

suite à l’appel à garantie, de sorte qu’il y aurait lieu à restitution à titre de répétition de

l’indu sur base des articles 1376 et suivants du Code civil. A titre subsidiaire, ce montant

serait à compenser avec d’éventuelles condamnations intervenant à son encontre.

3) En troisième lieu, la société SOC.2.) S.A. sollicite la condamnation de la société

SOC.1.) S.A. au paiement de la somme de 956.935 euros, ou de toute autre montant,

sur base de l’article 1134 al. 3 sinon des articles 1382 et 1383 du Code civil à titre de

dommages-intérêts du fait du départ anticipé des bureaux en date du 31 mai 2019.

Elle renvoie à ses développements antérieurs pour conclure que la société SOC.1.) S.A.

aurait commis une faute contractuelle en faisant pression pour qu’elle libère les bureaux

pour le 31 mai 2019 en faisant croire que ces surfaces seraient retirées du périmètre du

bail, de sorte que la société SOC.2.) S.A. aurait effectivement libéré les bureaux à cette

date bien que son intention initiale ait été de libérer les locaux pour le 31 août 2019.

Des frais d’accélération du chantier lui auraient été facturés et elle aurait commencé le

31 mai 2019 à payer un loyer pour les meubles à (...). Pour le « facility management »

et le service informatique qui auraient dû être mobilisés, des coûts auraient été exposés

pour faire fonctionner la société sur deux lieux différents, évalués à 214 heures à 110

euros pour l’informatique et 506 heures à 80 euros pour le « facility management ». Elle

aurait encore eu un rendement réduit à 50 % dans son département « testing » et labo

du fait de sa séparation du reste du développement, à savoir une réduction de 50 %

pendant un mois et 2 semaines avec moins de productions en test, soit 22 personnes à

809 heures à 138 euros par heure.

Elle évalue ainsi son préjudice afférent comme suit :

frais d’accélération de chantier

144.308,00 €

loyer meubles

mai-19 2.503,09 €

juin-19 15.018,54 €

juil-19 29.857,12 €

août-19 29.857,12 €

loyer nouveau bâtiment

mai-19 12.652,60 €

juin-19 75.915,59 €

juil-19 150.921,51 €

août-19 150.921,51 €

facility management et IT

64.020,00 €

perte de rendement

280.960,00 €

total

956.935,001 €

1 En fait 956.935,08 euros.

Elle offre de prouver son préjudice par expertise comptable.

4) A titre de remboursement des frais exposés par elle en raison des manquements de

la partie adverse à ses obligations contractuelles, la société SOC.2.) S.A. réclame la

condamnation de celle-ci au paiement d’une somme provisoirement évaluée 8.546,96

euros sur base des frais d’expertise et d’huissier.

5) Pour le cas où l’exécution forcée serait ordonnée, la société SOC.2.) S.A. réclame

encore la condamnation de la partie adverse au paiement de la somme de 414.086,40

euros, ou tout autre montant, à titre de perte d’une chance de pouvoir sous-louer. La

demande est basée sur les articles 1719, 1720, 1721 et 1142 du Code civil. Elle renvoie

à ses développements antérieurs pour conclure qu’en raison du comportement fautif de

la société SOC.1.) S.A. elle aurait été privée de toute chance de pouvoir sous-louer les

lieux. La perte d’une chance constituerait un dommage réparable. Elle estime avoir

démontré qu’elle disposait de candidats sérieux pour la location du hall et des

emplacements de parking. Pour les bureaux, l’arrangement entre SOC.1.) S.A. et le

SY.) aurait fortement diminué les chances de trouver un sous-locataire en raison de la

période réduite. Au moment de la rupture des négociations avec le SY.), un espoir aurait

cependant subsisté, puisque les bureaux étaient meublés et câblés. Or, le problème des

fissures et l’inertie de la partie adverse auraient irrémédiablement compromis toute

chance de trouver des locataires.

Pour la location des parkings et du hall, elle estime qu’elle aurait eu 90 % de chances

pour les louer sur 12 mois, et ce à hauteur du montant suivant :

Loyer mensuel pour le hall 2307 m2 à 8 €

18.456,00 €

Loyer mensuel parking

50 places à 100 €

5.000 €

Total mensuel

23.456,00 €

Total annuel

281.472,00 €

Pour les bureaux et places de parking prévues pour le SY.), elle évalue à 20 % ses

chances d’avoir pu les louer pour le montant suivant :

Loyer mensuel pour le bureau 3224 m2 à 16 €

51.584,00 €

Loyer mensuel parking

154 places à 100 €

15.400 €

Total mensuel

66.984 €

Total annuel

803.808,00€

Elle évalue ainsi le montant qui devrait lui revenir comme suit :

Montant

% de chance Perte d’une chance

281.472,00 €

90% 253.324,80 €

803.808,00 €

20% 160.761,60 €

Total

414.086,40 €

La société SOC.2.) S.A. offre de prouver son préjudice par voie d’expertise.

6) En dernier lieu, la société SOC.2.) S.A. sollicite une indemnité de procédure de

15.000 euros, tout en concluant au rejet des demandes adverses en obtention d’une telle

indemnité.

2.2.2. Note de plaidoiries en réplique

2.2.2.1. Développements en fait

Dans le cadre d’une seconde notre de plaidoiries exposée à l’audience du 9 juillet 2020,

la société SOC.2.) S.A. déclare maintenir sa version des faits. Elle estime dans un

premier temps que la partie adverse aurait abusé de sa position de force en refusant

sans raison valable le renouvellement du bail pour une année reconductible, tout en

sachant que SOC.2.) S.A. n’avait d’autre choix que d’accepter un renouvellement par

deux ans. La référence au chiffre d’affaire d’SOC.2.) S.A. ne serait d’aucune pertinence

en l’espèce, surtout en considération d’une perte substantielle subie en 2017. En outre,

la société SOC.2.) S.A. n’aurait réalisé aucune économie, puisqu’elle aurait commencé

à payer un loyer pour ses nouveaux locaux à partir de mai 2019 tout en continuant à

payer son loyer à la société SOC.1.) S.A. jusqu’en juin 2019.

La partie adverse ne pourrait pas non plus se poser en victime en évoquant sa situation

financière extrêmement difficile, puisqu’elle appartiendrait à un groupe « GR.1.) » et

serait détenue par un important fond d’investissement. Après 14 ans de location,

l’immeuble serait nécessairement amorti ou devrait l’être. Il est contesté que la situation

soit désespérée au point que la société SOC.1.) S.A. ait dû contracter un prêt de 2

millions d’euro ; il ne serait en outre pas établi que ce prêt ait effectivement été mis à

disposition ; à supposer que tel soit le cas, le prêt serait probablement destiné à financier

les travaux de transformation. En outre SOC.1.) S.A. devrait financier la gratuité de 6

mois qu’elle aurait accordée au SY.).

La société SOC.2.) S.A. reproche encore à la partie requérante de continuer à minimiser

la gravité des fissures. Il serait démontré que depuis 2010, la société SOC.2.) S.A.

n’aurait censé de dénoncer les fissures et les nuisances qu’elles causent. Il ne faudrait

pas oublier que les fissures concernent les niveaux -1 et -2 du parking, situés

directement en dessous de la partie bureau de l’immeuble. Si la structure portante des

parkings est comprise, celle des bureaux le serait tout autant. Tous les rapports versés

en cause concluraient que les fissures sont susceptibles de compromettre la stabilité et

la portance du bâtiment. La société SOC.1.) S.A. aurait pris au sérieux les rapports F.)

puisqu’elle aurait probablement tout fait pour les cacher au SY.) ; le rapport SOC.7.)

ne se référant pas au rapport F.) aurait probablement été destiné à rassurer le SY.), tandis

que le rapport SOC.6.) n’aurait probablement pas été montré au SY.).

Enfin, la société SOC.2.) S.A. n’aurait pas eu la jouissance de l’immeuble malgré la

restitution de l’ensemble des badges et des clefs. Il résulterait en outre des pièces que la

société SOC.1.) S.A. se serait engagée dans de nouveaux travaux d’envergure depuis le

mois de mars 2020, travaux ayant conduit à l’installation d’un impressionnant

échafaudage rendant l’accès au bâtiment impossible. La partie défenderesse renvoie à

ce titre aux photos qu’elle verse en cause. N’ayant pas informé SOC.2.) S.A. sur ces

travaux et n’ayant pas demandé l’accès aux lieux, la société SOC.1.) S.A. se serait

comportée comme si elle avait la pleine jouissance des lieux.

2.2.2.2. Développements en droit

Quant aux demandes de la société SOC.1.) S.A.

La société SOC.2.) S.A. continue à s’opposer à l’exécution forcée du contrat de bail.

Le contrat aurait été résilié par le preneur avec effet au 31 août 2019, et il résulterait de

l’article XVII du bail que celui-ci aurait vocation à s’appliquer dès lors qu’il y aurait

résiliation du bail aux torts d’SOC.2.) S.A., sans distinction entre résiliation unilatérale

ou judiciaire. La jurisprudence admettrait qu’une partie peut prononcer unilatéralement

la résiliation d’un contrat pour faute grave dans le chef de l’autre partie, la partie

concernée le faisant à ses risques et périls, les tribunaux exerçant un contrôle a posteriori

sur le bien-fondé de la résiliation. Si le Tribunal devait estimer que la résiliation

unilatérale par SOC.2.) n’était pas justifiée, il devrait constater que le contrat a été

résilié aux torts du preneur le 31 août 2019 et appliquer la pénalité prévue au contrat.

Cette clause pénale serait stipulée dans l’intérêt des deux parties et ferait ainsi également

fonction de clause limitative de responsabilité. L’exécution forcée demandée par la

partie adverse contournerait l’application du prédit article XVII. A titre subsidiaire,

l’exécution forcée serait impossible, sinon constitutive d’un abus de droit.

Il résulterait en outre des factures versées par SOC.1.) S.A. et des pièces produites par

la société SOC.2.) S.A. que l’immeuble ne serait jamais resté à la libre disposition

d’SOC.2.) S.A., puisque le bailleur serait resté en possession des clefs et s’en serait

servi pour faire réaliser des travaux qu’il n’aurait pas pu faire en cours de bail et qui

auraient rendu la jouissance impossible. Pour pouvoir louer les locaux à plusieurs

entités, SOC.1.) S.A. aurait dû procéder à des travaux de séparation qui n’auraient pas

pu être imposés au preneur pendant la durée du bail, puisqu’il ne s’agirait pas de travaux

de réparation. Le SY.) aurait certainement également exigé la réalisation de nombreuses

transformations. Il conviendrait ainsi d’ordonner la production forcée de tous les

contrats de bail, de leurs avenants et de leurs annexes conclus avec le SY.), sur le

fondement de l’article 288 NCPC.

Même à supposer qu’il aurait incombé à la société SOC.2.) S.A. de réaliser certains

travaux en vue de la restitution des lieux, la société SOC.1.) S.A. n’aurait pas pu se

substituer en faisant elle-même exécuter les travaux sans l’accord du preneur et sans

même l’avoir informé.

La partie demanderesse aurait profité du fait que les locaux étaient vides pour anticiper

des travaux qu’elle aurait dû réaliser en fin de bail pour pouvoir mettre les lieux à la

disposition du SY.). Ce faisant, l’exécution du bail aurait été rendue impossible. La

doctrine admettrait que si le bailleur fait effectuer après le départ du locataire des

travaux d’une telle envergure rendant impossible toute occupation par le locataire, il ne

saurait exiger du preneur de continuer à régler le loyer.

Si l’exécution des travaux ne devait pas avoir rendu impossible par les travaux, elle n’en

constituerait pas moins un abus de droit. La partie défenderesse complète ses références

jurisprudentielles à ce sujet. L’abus de droit serait incontestablement donné en l’espèce.

Enfin, par les nombreuses allées et venues dans le bâtiment, et en faisant des travaux

sans accord préalable la société SOC.1.) S.A. aurait repris possession des lieux. Si elle

estimait que des mesures urgentes devaient être prises pour la sauvegarde du bâtiment,

elle aurait dû faire une demande de référé. Il n’y aurait pas eu d’urgence obligeant à

réaliser ces travaux.

Quant aux frais de remise en état, la société SOC.2.) S.A. reproche à son adversaire

d’insister sur l’exécution du contrat sans en respecter elle-même les termes. Ainsi,

l’article XII du bail ne lui donnerait pas le droit d’entreprendre des travaux de sa seule

initiative et sans l’accord du bailleur. La clause donnant un droit d’accès au bailleur

pour des réparations ou inspections ne concerneraient que les travaux à charge du

bailleur, se limitait aux travaux nécessaires et aurait dû être annoncé au préalable, nul

ne pouvant se faire justice à soi-même. Le droit de créance du bailleur quant à une

éventuelle remise en pristin état ne pouvait par ailleurs naître qu’à la fin du bail. La

demande relative à des travaux exécutés jusqu’au 30 juin 2020 devrait dès lors être

rejetée dans l’hypothèse où le Tribunal ferait droit à la demande d’exécution forcée du

contrat.

En tout état de cause, la demande ne serait pas fondée, ni concernant la somme de

476.091,86 euros, ni concernant la somme de 220.098,57 euros. Il est contesté qu’il

aurait eu de nombreuses irrégularités liées à un mauvais entretien de l’immeuble par le

preneur. Les constats afférents de la société SOC.8.) S.A. seraient dénuées de toute

valeur probante, puisqu’il s’agirait d’un mandataire du bailleur. La société SOC.2.)

S.A. estime s’être parfaitement acquittée de ses obligations d’entretien prenant toute la

durée du bail et renvoie à ses pièces selon lesquelles elle aurait dépensé pas moins de

2.323.834,43 euros en frais d’entretien et de réparation entre 2006 et 2018. L’obligation

de remise en état en fin de bail n’impliquerait pas une remise à neuf du bâtiment, le

locataire n’étant pas responsable de la vétusté et de l’usure normale conformément aux

articles 1730 et 1756 du Code civil, et il appartiendrait au bailleur de prouver que

d’éventuelles dégradations dépassent l’usure normale. En outre, aux termes de l’article

XI, toutes les modifications, conversions et améliorations devaient revenir de plein droit

au propriétaire, de sorte que le preneur n’aurait pas d’obligation de restaurer l’immeuble

dans son état d’origine concernant toutes les modifications apportées aux lieux. Les

travaux liés à la vétusté et à l’usure normale ne pourraient être mis à charge de la société

SOC.2.) S.A., et il en serait de même pour tous les travaux de rénovation et de

reconfiguration permettant la relocation.

Les pièces versées en cause démontreraient que les travaux ne seraient pas à sa charge :

- La facture SOC.5.) concernerait une fenêtre cassée ; ces travaux seraient à

charge du propriétaire.

- La facture SOC.12.) concernerait le démontage de l’installation anti-incendie ;

il ne serait pas établi que celle-ci ait été montée par le preneur et, si tel était le

cas, que le preneur soit tenu de la démonter.

- Les factures SOC.13.) concerneraient une « remise en état de l’immeuble »,

mais il résulterait du tableau SOC.8.) qu’il s’agirait essentiellement de travaux

de rénovation liés à l’usure ou à la vétusté.

- Les factures SOC.14.) porteraient sur des travaux d’étanchéité incombant au

propriétaire.

- Les factures SOC.15.) seraient intitulées « remise en pristin état », probablement

sur demande expresse de la partie adverse pour les besoins de la cause, mais

selon le tableau SOC.8.), elles porteraient sur des travaux n’incombant pas au

preneur, telle la reprogrammation du système d’accès ou le remplacement de

l’ancienne installation de télésurveillance.

- Les factures SOC.16.) concerneraient la coordination de la sécurité et de la santé

sur chantier et n’incomberaient dès lors pas à la société SOC.2.) S.A. ; il en serait

de même pour la mise à jour des plans d’évacuation.

Tout comme lors des négociations pour le départ anticipé, la société SOC.1.) S.A.

tenterait d’imposer à SOC.2.) S.A. des frais qui n’incombent pas au preneur. Le

quantum des travaux est par ailleurs contesté, alors qu’aucun document n’est versé

concernant l’appel d’offre qui aurait été lancé pour trouver l’offre la plus intéressante.

Au sujet de l’obligation d’entretien des lieux, la société SOC.2.) S.A. prend note que

cette demande est devenue sans objet, puisque le contrat de bail aurait pristin. Il en est

de même pour l’obligation de garnir les lieux loués, l’obligation d’assurance et

l’obligation de reconstituer la garantie, la partie adverse ayant renoncé à ces demandes.

Concernant les taxes foncières, la partie défenderesse renvoie à sa première note de

plaidoiries.

A propos de la demande subsidiaire en exécution par équivalent, il s’agirait d’un

stratagème pour déjouer la clause pénale prévue à l’article XVII du contrat de bail et

pour le surplus, tous les arguments de défense concernant la demande principale seraient

à transposer.

Pour contester la demande relative aux frais d’avocat, la partie défenderesse conteste

tant le principe que le quantum. Le fait de résister judiciairement à une demande

constituerait l’exercice d’un droit et ce ne serait qu’en cas d’abus que l’autre partie

pourrait être tenue de prendre en charge les honoraires d’avocat au titre de dommages-

intérêts. Or, SOC.2.) S.A. n’aurait fait que sauvegarder ses intérêts face au

comportement fautif de la société SOC.1.) S.A. La partie adverse n’aurait par ailleurs

pas été obligée de recourir à un avocat, de sorte qu’il n’y aurait pas de lien causal entre

les frais d’avocat et une éventuelle faute. Quant au montant de la demande, la partie

adverse resterait en défaut de prouver l’existence et l’étendue de son préjudice. Il

n’appartiendrait pas à la société SOC.2.) S.A. de démontrer en quoi les honoraires

facturés ne sont pas en inadéquation avec les critères légaux. Le montant réclamé serait

totalement exorbitant et ne se justifierait ni par l’importance, ni par la complexité du

dossier. L’importance du travail presté serait invérifiable en l’absence de relevés des

prestations. En outre, l’on ignorerait les arrangements conclus concernant les

honoraires. Le fait que la société SOC.1.) S.A. ait accepté des taux horaires

extrêmement élevés ne devrait pas rejaillir négativement sur la partie défenderesse. En

outre, le paiement complet des mémoires d’honoraires, sans remises ni ristournes, ne

serait pas démontré.

Concernant en dernier lieu les demandes relatives à l’indemnisation des frais de

gardiennage, de gaz et d’électricité, il est maintenu qu’il s’agirait de demandes

nouvelles irrecevables. La demande initiale aurait porté sur l’exécution forcée du bail

et sur le paiement des loyers et charges « prévus contractuellement », seuls les impôts

et taxes étant prévus au contrat de bail, et subsidiairement sur l’allocation de dommages

et intérêts. La partie requérante n’aurait demandé à aucun moment une indemnisation

au titre des frais de gardiennage, de gaz et d’électricité. La partie adverse soutiendrait à

tort qu’il s’agit de demandes additionnelles recevables, puisqu’une demande

additionnelle ne serait recevable que si elle est liée à la demande principale en ce sen

qu’elle procède des mêmes faits et repose sur les mêmes moyens. Or, tel ne serait pas

le cas en l’espèce, puisque les frais de gardiennage ne serait pas prévus au contrat de

bail et qu’il n’existerait aucune obligation contractuelle à charge de SOC.2.) S.A. de

faire surveiller l’immeuble. Il n’existerait pas non plus d’obligation à charge du bailleur

de s’approvisionner en gaz ou en électricité. Si elles étaient recevables, les demandes

devraient être déclarées non fondées pour les mêmes raisons.

Quant aux demandes reconventionnelles

La société SOC.2.) S.A. réfute le moyen d’irrecevabilité tiré du principe de l’estoppel

qui a été opposé à ses demandes reconventionnelles, alors qu’elle aurait toujours été

cohérente dans ses démarches. Elle aurait résilié le bail le 28 novembre 2018 avec effet

au 31 aout 2019 sur base des discussions nouées. Suite à l’échec des négociations avec

la partie adverse et avec le SY.), elle se serait rendue compte qu’elle ne pourrait ni

utiliser ni sous-louer l’immeuble en raison des fissurations et aurait mis en demeure le

bailleur d’y remédier, mise en demeure à laquelle ce dernier n’aurait pas réservé de

suites. Elle aurait ainsi résilié le contrat du fait des différentes manquements commis

par le bailleur et indiqué au passage que le contrat de bail pouvait même être considéré

comme étant résilié de plein droit en vertu de l’article 1722 du Code civil. Dans sa note

de plaidoiries, les arguments seraient présentés par ordre de subsidiarité, ce qui serait

parfaitement admis. L’exigence de cohérence ne pourrait interdit tout changement de

position, une partie pouvant changer de point de vue. Elle rappelle ainsi l’objet de ses

demandes reconventionnelles et renvoie à sa note de plaidoiries précédente, tout en

rappelant qu’elle demande également, pour le cas où elle serait condamnée au paiement

des loyers, une réduction du montant à concurrence de 5 % pour perte de jouissance due

aux fissures si jamais il devait s’avérer qu’elles ne représenteraient pas un risque

particulier pour la stabilité ou la sécurité. En raison des travaux réalisés par la partie

adverse dans l’immeuble, elle réclame une réduction de 50 % pour la période du 31 août

2019 au 30 juin 2020.

2.3. Dernières plaidoiries

 La société SOC.1.) S.A. réplique à la dernière notre de plaidoiries de la société

SOC.2.) S.A. en précisant qu’elle maintient intégralement sa position. Elle rappelle que

le contrat de bail prévoit dès le départ un renouvellement de deux ans par deux ans. En

2014, le bailleur aurait expressément accepté de renouveler le bail, et ce en échange

d’une réduction du loyer. Il n’y aurait aucun exploitation d’une position de force au

préjudice de la société SOC.2.) S.A. Le 8 novembre 2018, la société SOC.2.) aurait

notifié son intention de résilier par anticipation, sans invoquer à ce moment des fissures

ou un risque pour son personnel ; elle invoquerait comme seul motif son déménagement

dans de nouveaux locaux. La société SOC.1.) S.A. aurait certes refusé cette résiliation

anticipée, mais se serait montrée flexible en acceptant une réduction du périmètre du

bail pour éventuellement accueillir le SY.). Finalement, la société SOC.2.) S.A. aurait

quitté les lieux en invoquant des fissures impactant tout au plus quelques parkings sur

des centaines, pour suspendre l’ensemble de ses obligations. En août 2019, il aurait

même été question de perte et destruction totale de la chose louée dans un futur

immédiat.

Les travaux de remise en état auraient été faits lors de la 2e partie du 2e semestre, à un

moment où la procédure était en cours. Il était clair que SOC.2.) n’avait aucune

intention de procéder à la remise en état des lieux loués, bien que cette obligation lui

incombait. Ces mesures auraient été prises pour minimiser le dommage subi du fait de

l’inexécution fautive de la remise en état ; la démarche aurait été dans l’intérêt des deux

parties.

Du fait que la société SOC.2.) S.A. soit frustrée de ne pas avoir réussi à faire coïncider

l’achèvement des nouveaux bâtiments avec les échéances contractuelles du bail, l’on ne

pourrait conclure à un abus. La société SOC.1.) S.A. ne ferait pas partie du groupe

GR.1.) tel qu’affirmé par la partie adverse. En outre, le fonds n’aurait acheté

l’immeuble qu’en 2016 et aurait procédé à un refinancement ; son crédit hypothécaire

courrait encore pendant de nombreuses années. Elle aurait dû faire un prêt de 2 millions

d’euros, montant correspondant à peu près à la demande indemnitaire actuelle.

La société SOC.1.) aurait fait une distinction claire dans son tableau entre les frais de

remise en état à charge du locataire et les frais de rénovation.

La présence d’échafaudages et la réalisation de travaux n’est pas contestée. Si SOC.2.)

S.A. avait rempli ses obligations de remise en état, il y aurait aussi eu des échafaudages.

Des échafaudages n’empêcheraient par ailleurs pas l’accès aux lieux. C’est SOC.2.)

S.A. qui aurait choisi de ne pas accéder aux lieux, bien qu’elle aurait pu le faire.

Ni lors du renouvellement du bail, ni dans la lettre de résiliation, il n’aurait été question

de fissures ou d’une impossibilité de jouir pleinement de la chose. Ce ne serait qu’un

argument trouvé après l’échec des négociations. L’expert F.) dirait simplement qu’il

n’est pas en mesure de garantir la stabilité de l’immeuble sans procéder à d’autres

investigations ; ce rapport ne permettrait pas de conclure à l’existence d’un risque

imminent de stabilité.

En droit, la demande en exécution forcée du contrat est maintenue par la partie

requérante. Elle verse en cause un décompte procédant à l’augmentation des diverses

demandes. Elle précise encore avoir reçu la veille une facture d’électricité SOC.3.) de

1.442,51 euros et augmente sa demande de ce montant.

Quant aux plans d’évacuation, si les travaux de remise en état auraient été effectués par

le preneur, ce serait lui qui aurait dû mettre à jour les plans d’évacuation, conformément

aux exigences de l’ITM.

 La société SOC.2.) S.A. répond finalement que les fissures ont été dénoncées de

manière régulière. A un moment donné, le bâtiment étant vétuste et aucune rénovation

n’étant faite, décide de déménager, et informé la société SOC.1.) de son projet de

déménagement. En 2017, la société SOC.2.) S.A. aurait voulu un renouvellement limité

à un an ; il se serait agi d’une demande légitime. Puisqu’ils auraient voulu partir, ils

n’auraient pas évoqué le problème des fissures, croyant qu’un arrangement serait

trouvé. Ils n’auraient pas accepté la prolongation, mais se seraient résignés à accepter

cette nouvelle échéance. Les négociations se seraient nouées avec la société SOC.1.)

S.A. et il y aurait eu un bon espoir de trouver un arrangement. Une pression considérable

aurait été exercée sur SOC.2.) S.A. pour libérer les bureaux pour le 31 mai. Finalement,

le SY.) et SOC.1.) S.A. se seraient arrangés derrière le dos d’SOC.2.) S.A., celle-ci se

retrouvant au piège. Les fissures seraient revenues sur scène puisque lors des

négociations de la sous-location, cette thématique avait été abordée. Dans ce contexte,

l’expert F.) aurait été nommé. Il y aurait eu des candidats intéressés. Si les fissures

avaient été réparées par le bailleur, une sous-location aurait été possible. En l’état, la

société SOC.2.) n’aurait pu risquer de sous-louer un bâtiment dont la stabilité est

compromise. Concernant la remise des clefs, la partie adverse aurait eu la possibilité de

refuser le recommandé ; sachant que les clefs étaient dedans suivant l’annonce

préalable, ils auraient malgré tout accepté la lettre recommandée. Pour des raisons de

clefs, ils auraient gardé certaines sécurité. Contrairement aux affirmations adverses, les

travaux auraient été en cours avant les plaidoiries à l’audience. Il ne s’agirait pas de

travaux de remise en état, mais de transformation. La société SOC.1.) S.A. aurait profité

du fait que l’immeuble était inoccupé pour avancer des travaux qu’ils auraient de toute

manière dû faire à la fin du bail pour pouvoir accueillir le nouveau locataire. Ces travaux

n’auraient pas pû être faits en cours de bail.

3. ÉLÉMENTS DU DOSSIER

3.1. Les relations contractuelles

Par contrat de bail intitulé « Lease Contract for professional use » (pièce 1 du

demandeur et du défendeur), la société SOC.1.) S.A. a donné en location à la société

SOC.2.) S.A. un complexe situé à (...), (...) pour y exploiter des bureaux, de la

recherche, une activité industrielle et un entrepôt.

La durée initiale du bail a été fixée à 10 ans, débutant au 1er février 2006 pour terminer

le 31 janvier 2016. Le contrat est stipulé renouvelable tacitement par périodes de deux

ans. Les parties ont la possibilité de résilier le contrat de bail par lettre recommandée

moyennant un préavis de 12 mois avant l’expiration de chaque période de prolongation.

Le loyer a été fixé à la somme de 75.000 euros hors TVA par mois et soumis à l’indice.

L’article 13 du contrat prévoit la mise en place d’une garantie bancaire équivalente à

trois mois de loyer.

La clause 13 b) du contrat de bail précise que les vices de construction sont couverts,

pour le gros œuvre, par la garantie décennale. Le locataire s’engage à informer le

bailleur immédiatement de tout vice qu’il découvre et le propriétaire s’engage à prendre

toutes les mesures nécessaires pour remédier aussi rapidement que possible au

problème. Il est encore précisé que si le preneur ne réagit pas endéans le mois, le

locataire peut faire valoir la garantie directement à l’égard de l’entreprise de

construction, de l’architecte et de tous les sous-traitants.

L’article 14 du contrat de bail prévoit que le locataire ne peut sous-louer les lieux en

tout ou en partie, ni céder le bail, sans l’accord écrit et exprès du bailleur, étant précisé

que cet accord ne peut être refusé sans motif valables (not unreasonably witheld).

L’article 17 du contrat de bail prévoit qu’en cas de résiliation avant terme en raison

d’une faute du locataire, tel que le non-paiement des loyers ou un manquement à

l’obligation d’entretien, le locataire doit payer au preneur, en tant qu’indemnité

(termination compensation) une somme équivalente à trois mois de loyer en plus du

loyer et des frais du mois en cours et de tous frais et coûts résultant de la fin du contrat

de bail.

Les avenants suivants ont été signés :

1) suivant avenant du 14 avril 2005, il est précisé que le contrat de bail peut être

résilié avant son terme prévu pour le 31 janvier 2016, mais pas avant le 31 janvier

2015.

2) un avenant du 19 mai 2005 prévoit que la délivrance de l’immeuble est reportée,

et le loyer est adapté de 8.500 euros par mois, hors TVA.

3) Un avenant du 7 mars 2006 prévoit une adaptation du loyer de 5.300 euros par

mois, TVA exclue.

4) Un avenant du 28 septembre 2007 concerne des problèmes liés la protection anti-

feu.

5) Suivant avenant du 20 octobre 2014, il est précisé que la durée du bail est

prorogée jusqu’au 30 juin 2018. Un renouvellement tacite pour une période de 2

ans est convenu. Il est précisé que le bailleur ou le preneur peuvent résilier le

contrat de bail pour l’échéance du 30 juin 2018 et pour toute période de

renouvellement à la fin de la période d’extension de deux ans, par lettre

recommandée en respectant un délai de préavis de 12 mois. Le loyer est baissé

de 103.245,94 euros à 90.552,00 euros et l’adaptation indiciaire est plafonnée à

1,5%. Il est convenu que d’octobre 2014 à janvier 2015, soit pendant quatre mois,

aucun loyer n’est dû. Ce renouvellement était précédé de négociations

concernant l’importance de la réduction du loyer (pièce 13 du défendeur).

3.2. Les échanges de correspondance

3.2.1. Echanges entre parties concernant les fissures

Dans un courrier électronique du 9 janvier 2012 (pièce 6 du défendeur), la société

SOC.2.) S.A. fait état de divers problèmes, dont un problème d’infiltration dans le

parking du -1 et -2. Elle demande de faire une offre pour mettre de l’époxy.

Une présentation Powerpoint qui a fait l’objet d’échanges par courrier électronique au

courant du mois d’août 2012 pour organiser une entrevue est versée en tant que pièce

8 par le défendeur. Selon cette présentation, il y aurait eu des discussions depuis 2011

concernant les fissures au niveau -1 et -2. Il existerait trois offres pour y remédier, mais

le propriétaire n’aurait pas encore entrepris les mesures nécessaires.

Un échange de courriers électroniques subséquent en octobre 2012 (pièce 9 du

défendeur) concerne la question de savoir comment une facture pour l’expertise réalisée

est à répartir entre bailleur et preneur.

Dans un courrier électronique du 5 décembre 2012, un représentant du propriétaire

(SOC.17.)) confirme avoir été en contact avec l’entreprise de construction pour

certaines réparations et avoir exigé de sa part de trouver une solution pour les

infiltrations au parking -2. Le 4 mars 2013 (pièce 11 du défendeur), il s’adresse à

nouveau au constructeur en rappelant que le propriétaire et le locataire sont frustrés en

raison de l’absence de réaction du constructeur et demande à nouveau de trouver une

solution pour les fissures en particulier. Un échange d’email de fin mars 2013 (pièce 12

du défendeur) fait état de ce que le propriétaire aurait commandé des travaux auprès du

constructeur pour remplir les joints de silicone, ce qui – selon le constructeur –

constituerait une mesure provisoire pour environ 3 ans. Les travaux devaient débuter

dès que les températures extérieures le permettent.

Dans un échange de correspondance de juillet 2014 (pièce 13 du défendeur) le

gestionnaire des lieux (SOC.18.)) offre d’investir, dans le cadre du budget de

maintenance de 2015, dans une solution durable (fixed solution) pour le parking, au vu

de l’eau résiduelle qui peut traverser les fissures au niveau -1. Il est proposé de fermer

les joints au silicone et avec du remblai (back filler).

Le 4 mai 2015, la société SOC.8.) confirme que les travaux pour le parking ont été

commandés et seront réalisés dans les deux semaines (pièce 15 du défendeur).

Un échange de juillet 2015 concerne le report des travaux (pièce 16 du défendeur). Par

courrier électronique du 31 août 2015, la société SOC.2.) S.A. envoie des images et se

plaint du fait que les infiltrations d’eau se manifestent, tout comme les années

précédentes et que les voitures sont salies et endommagées. Le 3 septembre 2015,

SOC.8.) promet de demander des devis pour réparer les fissures et résoudre le

problème.

Le 6 octobre 2015 (pièce 17 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. (et son gestionnaire

de propriété) se plaint à nouveau de ce que le problème est connu depuis des années,

sans avoir été résolu. Le problème affecterait la structure de l’immeuble puisque l’eau

et les sels sont entrés dans la dalle et endommagent l’armature en fer, de sorte que cette

partie de l’immeuble serait compromise (it is evident that this section of the building

has been compromised). Elle exige, endéans une semaine, une proposition concrète

pour résoudre le problème.

En janvier 2016 (pièce 18 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. rappelle qu’il y aurait

eu un accord entre parties que SOC.2.) S.A. ne réduirait pas le loyer si les problèmes

structurels sont réparés le plus rapidement possible et que le propriétaire prenne dans

l’intervalle en charge les frais de nettoyage des voitures.

Le message électronique du 13 mai 2019 adressé par le SY.) à SOC.2.) S.A. dans le

cadre des pourparlers pour la reprise des locaux (pièce 33 du défendeur), contient une

liste de nombreux points ouverts à traiter dont le suivant : « Une expertise est à réaliser

suite aux infiltrations d’eau constatées au niveau du sous-sol (-2) et des réparations

éventuelles à exécuter ». Dans une version amendée de ce document envoyée le 24 mai

2019 (pièce 35 du défendeur), le SY.) estime que ce point n’aurait jamais été discuté

entre le SY.) et la société SOC.2.) S.A. La société SOC.1.) S.A. devrait prendre toutes

les démarches pour résoudre le problème.

3.2.2. Echanges entre parties concernant le renouvellement et la fin

du bail

Dans un courrier électronique du 8 mars 2017 (pièce 19 du défendeur), le représentant

du propriétaire (SOC.18.)) rappelle les discussions sur le déménagement et dit que

plusieurs personnes pourraient être intéressées pour reprendre le bâtiment. Une

extension de 6 mois seulement causerait cependant une trop grande insécurité pour

l’investissement et ne serait probablement pas approuvée par le conseil

d’administration. Le 10 mars, la société SOC.2.) S.A. répond qu’elle estime qu’au vu

des longues relations commerciales ayant existé, une prolongation par 6 mois devrait

être acceptée, mais qu’elle serait également disposée à accepter une prolongation d’un

an au lieu d’une extension de 2 ans. Elle se dit disposée de laisser en place toutes les

améliorations faites, ce qui devrait faciliter la recherche d’un nouveau preneur. Le 10

mars 2017, le bailleur répond qu’ils discutent en interne de la proposition de

prolongation d’un an.

Le 10 avril 2017, la société SOC.2.) S.A. est informée de ce que le conseil

d’administration n’accepte pas une prolongation d’un an.

Par courrier électronique du 8 juin 2017 (pièce 7 du demandeur), A.) (building &

facility manager de SOC.2.) S.A.) écrit :

« Regarding the lease agreement signed between SOC.1.) S.A. and our company

SOC.2.) S.A. signed on February 18th, 2005 and its various amendments, we

hereby inform you that we do not have the intention to terminate the agreement.

As we understand from our telephone conversation earlier, your company does

not have the intention to terminate the lease agreement either, so according to

Appendix IV to the Lease Agreement, the term of the lease will be extended until

June 30th, 2020 ».

3.2.3. Echanges entre parties concernant la sous-location

Dans un courrier électronique du 19 juin 2018 (pièce 20 du défendeur), une agence de

consultance mandatée par le SY.) informe la société SOC.2.) S.A. de ce que le SY.)

aurait conclu un contrat de bail avec la société SOC.1.) S.A. pour le bâtiment de bureaux

actuellement occupé par SOC.2.) S.A. Un échange de courriers subséquent concerne la

fixation d’une entrevue pour discuter des modalités. Dans un échange de messages avec

le SY.) du 4 juillet 2018, SOC.2.) S.A. demande de dresser une liste des meubles qu’il

entend conserver pour pouvoir faire une offre de reprise.

Dans un document élaboré par SOC.2.) daté au 26 juin 2018 (pièce 21 du défendeur),

un inventaire des meubles et contrats de maintenance est dressé. Par rapport au prix

neuf des meubles de bureau, SOC.2.) S.A. offre une reprise avec une réduction

substantielle.

Sur base de cet inventaire, et par courrier électronique du 22 août 2017 (pièce 22 du

défendeur), le SY.) soumet une offre à hauteur de 102.425 euros pour la reprise du

matériel et des équipements existants, et par courrier du 14 septembre 2018, SOC.2.)

S.A. précise que cette offre est acceptée et qu’une facture afférente sera émise lors du

déménagement l’année prochaine.

Le 9 novembre 2018 (pièce 23 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. informe qu’elle

peut, au vu des discussions menées, libérer les bureaux pour le 31 mai 2019 et l’entrepôt

et le restant des parkings pour le 31 août 2019. Elle désignée une personne dénommée

« H.), CFO » comme seule personne de contact pour la suite des négociations. A ce

message était joint une version commentée et modifiée du projet d’avenant.

Par courrier du 28 novembre 2018 (pièce 8 du demandeur, 24 du défendeur), la société

SOC.2.) S.A. rappelle qu’elle aurait annoncé en mars 2016 son intention de relocaliser

ses activités dans des locaux en construction à (...). Pour cette raison, elle déclare mettre

un terme au contrat de bail signé entre parties pour le 31 août 2019. Elle explique que,

conformément aux négociations menées depuis début 2017 avec les représentants du

bailleur et le SY.), elle est disposée de libérer les bureaux pour le 31 mai 2019 au plus

tard si un accord est trouvé pour un tel départ anticipé. Elle déclare être disposée à

discuter pour l’entrepôt de la possibilité d’une entrée en jouissance du locataire potentiel

(la commune de (...)) à une date antérieure.

Dans un courrier du 13 décembre 2018 (pièce 9 du demandeur, 25 du défendeur), la

société SOC.1.) S.A. se dit surprise de la résiliation au 31 août 2019, qui ignorerait les

pourparlers en cours durant les derniers mois. Elle rappelle que conformément aux

stipulations contractuelles, le bail ne peut être résilié que pour la prochaine échéance,

le 30 juin 2020, suite au renouvellement de deux ans intervenu le 30 juin 2018. Le

bailleur refuse toute résiliation anticipée, mais propose néanmoins de modifier le contrat

pour en exclure les bureaux et certains parkings. A ce courrier était joint un projet

d’avenant au contrat de bail que la société SOC.1.) S.A. résume comme suit : le SY.),

en tant que potentiel nouvel occupant des lieux devrait déménager au plus tard le 1er

juin 2019, ce qui obligerait SOC.2.) S.A. à quitter les lieux pour le 31 mai 2019 au plus

tard. Tous les travaux de remise en état devraient être faits par SOC.2.) S.A. à ses frais.

La société SOC.1.) S.A. réclame encore une indemnité de 219.000 euros pour tous frais

liés à la modification du contrat de bail ; cette somme serait également due pour chaque

mois durant lequel les lieux n’ont pas été libérés à temps. Le loyer ajusté pour l’entrepôt

et les parkings restants devrait être de 41.970 euros, soit 10 euros par mètre carré

d’entrepôt et 100 euros par mois par parking. La société SOC.1.) S.A. se dit encore

disposée à marquer son accord avec une résiliation anticipée du contrat de bail à

condition qu’un nouveau preneur soit trouvé. Elle déclare qu’à défaut d’acceptation de

ces conditions, le contrat devrait être exécuté jusqu’au 30 juin 2020.

Par courrier électronique du 5 février 2019, la société SOC.2.) S.A. déclare qu’elle

souhaite trouver un accord pour assurer une transition correcte vers ses nouveaux locaux

à (...). Elle formule en annexe une contre-proposition (non versée) et estime qu’un

montant de 500.000 euros devrait être « sorti de l’équation ». La proposition d’avenant

de la société SOC.1.) S.A. se baserait sur des calculs erronés.

Le 7 février 2019 (pièce 26 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. écrit à SOC.1.) S.A.

que le projet à (...) avance selon les plans et qu’au regard de l’entrée projetée du nouveau

preneur, le SY.), en date du 1er juin 2019, elle salue l’offre modifiée pour les locaux

concernant la reprise par le SY.) et elle accepte de payer une indemnité complémentaire

de 50.000 euros par mois pour le cas où SOC.2.) n’aurait pas quitté les lieux à la date

convenue. Dans le but de trouver un arrangement, elle accepte également d’augmenter

le loyer mensuel pour l’entrepôt à 25.000 euros pour juin à août 2019. Pour mettre un

terme à toute discussion, elle offre le paiement d’une indemnité unique de 100.000

euros.

Par courrier électronique du 14 février 2019, la société SOC.1.) S.A. s’étonne des

conditions de la contre-proposition. Elle estime avoir fait de son possible pour accéder

à la demande de SOC.2.) S.A. de résilier le contrat à une date anticipée et de réduire

ses charges financières, notamment en négociant avec le SY.). Elle considère que sa

position présente certains mérites financiers, mais que si SOC.2.) S.A. refuse,

l’exécution du contrat jusqu’à son terme serait exigée.

Par courrier électronique du 21 février 2019, la société SOC.2.) S.A. rappelle sa

proposition d’arrangement amiable et annonce avoir trouvé une société intéressée pour

l’entrepôt (SOC.19.) S.A.) et un potentiel acheteur par l’agent qu’ils ont chargé.

Par courrier électronique du 26 février 2019 (pièce 10 du demandeur), la société

SOC.1.) S.A. rappelle qu’elle n’est pas disposée d’accepter la demande de SOC.2.)

S.A. en résiliation anticipée du bail. Elle ajoute qu’elle apprécie le fait que la société

SOC.2.) S.A. cherche activement des repreneurs, mais qu’elle n’a pas mandat pour

négocier au nom de SOC.1.) S.A. et dit n’avoir reçu aucune information sur une société

SOC.19.) en tant que potentiel locataire ou acheteur des lieux. Elle rappelle sa

proposition d’arrangement formulée dans son courrier du 13 décembre 2018.

Le 2 avril 2019, la société SOC.2.) S.A. demande (à la société SOC.8.)) à ce qu’un état

des lieux soit dressé pour le bâtiment administratif.

Le 18 avril 2019, la société SOC.1.) S.A. (pièce 10 du demandeur, 27 du défendeur)

réplique que le courrier lui a été continué par la société SOC.8.) et en déduit que la

société SOC.2.) S.A. aurait accepté sa proposition d’avenant. Sous cette condition, elle

accepte qu’un état des lieux de sortie ait lieu de 31 mai 2019. Le 24 avril 2019, la

société SOC.1.) S.A. envoie le projet d’avenant, tout en précisant que l’annexe 2 est

laissée vide, puisqu’elle resterait en attente de la part du SY.) de la liste des travaux de

transformations convenues entre le SY.) et SOC.2.) S.A.

Par courrier électronique du 25 avril 2019 (pièce 10 du demandeur, 38 du défendeur),

SOC.2.) S.A. réplique que leur courrier du 2 avril 2019 ne pouvait être interprété

comme valant acceptation inconditionnelle de l’offre adverse du 13 décembre 2018,

cette proposition n’étant pas acceptable. La société SOC.2.) S.A. réitère son intention

de trouver une solution satisfaisante pour tous.

Le 26 avril 2019 (pièce 29 du défendeur), la société SOC.1.) S.A. reproche à SOC.2.)

S.A. de ne pas être revenue vers elle concernant les changements à apporter à l’avenant

dans les deux semaines, tel que promis, alors qu’un mois serait passé et que SOC.2.)

S.A. ne se serait pas manifestée, sauf pour fixer une date pour l’état des lieux de sortie.

Elle rappelle qu’elle n’admet aucun départ anticipé. Elle offre uniquement le choix soit

de faire une contre-offre plus sérieuse, soit de demander l’autorisation pour sous-louer

les lieux. En l’absence de réponse avant le 29 du mois, SOC.1.) S.A. annonce son

intention de mettre un terme définitif à tous pourparlers d’arrangement et exiger

l’exécution du bail jusqu’à son terme du 30 juin 2020.

Le 8 mai 2019 (pièce 30 du défendeur), le SY.) adresse un courrier électronique à

SOC.2.) S.A. concernant divers éléments du contrat de bail concernant les lieux, portant

sur l’espace de bureau et 144 emplacements de parking. Un échange de messages de la

même date (pièce 31 du défendeur) porte encore sur la reprise de certains équipements

du réseau informatique, offerte pour le prix de 13.965 euros. Dans un autre message de

la même date, SOC.2.) S.A. revient sur un message de septembre 2018 et réitère son

offre de reprise du matériel non-informatique pour 102.425 euros et propose d’envoyer

la facture la semaine prochaine.

Par courrier électronique du 10 mai 2019, le Président et CEO de la société SOC.2.)

S.A. s’adresse au directeur du SY.) en expliquant qu’un projet de contrat de sous-

location lui serait prochainement soumis et qu’il reste en attente de la liste des travaux

à faire. Il entend chercher des solutions pragmatiques et que son but reste de permettre

au SY.) d’emménager en juin.

Le 13 mai 2019, le SY.) envoie à SOC.2.) S.A. la liste des points ouverts à traiter dans

le bâtiment et sollicite des dates pour planifier une entrevue (pièce 33 du défendeur).

Le même jour, soit par courrier du 13 mai 2019 (pièce 34 du défendeur), le directeur

du SY.) répond au message du 10 mai 2019 qu’il regrette que jusqu’ici, il y avait de

nombreuses incertitudes lors des négociations et estime qu’il y a désormais une nouvelle

donne (« Elo ass en néien Moment »). Il informe SOC.2.) S.A. que le SY.) a prolongé

son contrat avec son propriétaire, annulé les fournisseurs et informé les salariés. Le SY.)

aurait essayé de respecter le dialogue avec SOC.2.) et SOC.1.), mais ne pourrait

admettre que sa flexibilité se retourne désormais contre lui. Le SY.) n’entendrait plus

agir sous la pression et reprendre la main pour assurer la transition selon ses conditions.

Le 24 mai 2019, le SY.) envoie à SOC.2.) S.A. la liste des points ouverts à traiter avec

des commentaires supplémentaires.

Par courrier électronique du 28 mai 2019, la société SOC.2.) S.A. rappelle au SY.) qu’il

s’était engagé à envoyer rapidement une contre-proposition, notamment quant aux

conditions financières de la sous-location.

Par courrier du 29 mai 2019 (pièce 37 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. informe

la société SOC.1.) S.A. qu’elle a déménagé à (...) et que les bureaux sis à (...) sont libres

à partir du 31 mai 2019.

Le 3 juin 2019, la société SOC.2.) S.A. envoie la facture de 102.425 euros pour le

mobilier au SY.) (pièce 38 du défendeur). L’avocat du SY.) conteste cette facture par

courrier du 7 juin 2019 (pièce 39 du défendeur). Il rappelle que si des discussions ont

été menées et continuent à être menées concernant une sous-location, aucun accord

formel et définitif n’aurait encore été trouvé, de sorte que les meubles ne pourraient être

facturés.

Un rapport de la réunion du comité « 194 » du SY.) du 25 juin 2019 (pièce 38 du

demandeur) se lit comme suit :

« Les délégués du Comité sont informés que le contrat de location entre SOC.1.)

et la société SOC.2.) se terminera fin juin 2020 et que la situation actuelle

amènerait le SY.) à devoir signer un contrat de sous-location avec la société

SOC.2.) pour la période transitoire.

Le Bureau propose de ce fait de reporter le déménagement à juillet 2020, jusqu’à

la fin du contrat de bail entre SOC.2.) et SOC.1.).

Les délégués demandent si les contrats de locations des bâtiments SOC.2.) et

SOC.20.) ne se chevauchent pas ?

M. I.) explique que non et que toutes ces modalités ont été retenues lors des

négociations.

Il est aussi demandé si la recherche d’un locataire pour le bâtiment principal du

SY.) a déjà débuté ?

M. G.) répond que non car le SY.) est encore en train de régler quelques

formalités (…).

Les délégués passent au vote à main levée et décident à l’unanimité d’accepter

les deux avenants au contrat de bail du 29 mai 2018 entre la société anonyme

SOC.1.) et le SY.) et d’en déléguer la signature aux membres du Bureau ».

La pièce 39 du demandeur reprend une série de schémas publiés par le SY.) dans le

« Dossier SOC.2.), Nouveau bâtiment … à (...) ».

Il convient encore de relever que suivant un ensemble de courriers électroniques

échangés, versés en tant que pièce n° 64 par la partie défenderesse SOC.2.) S.A., celle-

ci a fait certaines démarches pour trouver un repreneur pour l’entrepôt et certains des

parkings. Dès décembre 2018, SOC.2.) S.A. avait chargé une agence SOC.21.) pour

publier une annonce sur différents sites Internet, qui a notamment suggéré de diffusion

d’un document à certaines grandes sociétés pouvant être intéressées par un local de cette

taille. En juillet 2018, une demande de visite de l’entrepôt pour un potentiel repreneur

est formulée. Il y a encore eu des échanges avec SOC.8.), notamment à propos d’une

société SOC.19.) (juin 2019).

3.2.4. Echanges entre avocats

Par courrier d’avocat du 1er juillet 2019 (pièce 12 du demandeur, 41 du défendeur), la

société SOC.2.) S.A. reprend sa vision du déroulement des pourparlers et estime que

dès juin 2018, elle aurait appris que SOC.1.) S.A. avait conclu un contrat de bail avec

le SY.), puisque que les pourparlers auraient continué en vue d’une sous-location au

SY.). Pour permettre au SY.) d’emménager, elle aurait quitté les lieux pour le 31 mai

2019. La société SOC.2.) S.A. rappelle qu’elle se plaint depuis 2010 des fissures dans

le parking. Les rapports de l’époque (SOC.10.)) ne seraient plus pertinents, et elle

communique les conclusions de l’expert F.) selon lesquelles la stabilité de l’immeuble

ne serait plus garantie. Elle reproche à la société SOC.1.) de ne pas satisfaire à ses

obligations de bailleur (jouissance paisible, garantie des vices) et la met en demeure

d’entreprendre sous un délai d’un mois tous les travaux nécessaires pour remédier aux

fissures, tout en se réservant le droit de mettre un terme au contrat de bail aux torts du

bailleur et de réclamer des dommages-intérêts. Elle annonce la suspension des loyers

dans l’attente des travaux de sécurisation et de stabilisation.

Par courrier d’avocat du 11 juillet 2019 (pièce 13 du demandeur, 42 du défendeur) la

société SOC.1.) S.A. expose sa vision des faits. Elle estime avoir cessé les pourparlers

suite au rejet par SOC.2.) S.A. des solutions proposées et rappelle que SOC.2.) S.A. et

le SY.) auraient par la suite négocié entre eux en vue d’une sous-location ; l’échec de

ces négociations résiderait dans les conditions de sous-location, notamment financières

que SOC.2.) S.A. aurai tenté d’imposer au SY.). Un nouveau contrat aurait été conclu

avec le SY.), prenant effet au 1er juillet 2020. Elle admet que les fissures ont été

constatées il y a des années, mais estime avoir fait le nécessaire pour s’assurer de la

non-dangerosité de celles-ci et de l’absence d’aggravation du phénomène en mandatant

le bureau d’architecture SOC.10.) qui aurait conclu en 2006 et 2010 qu’il n’y a pas de

risque réel au niveau de la stabilité. Conformément aux recommandations de ce bureau,

une couche de résine imperméable aurait été mise en œuvre et d’autres travaux auraient

été réalisés. En 2015, la société SOC.2.) S.A. aurait mentionné un problème au niveau

des parkings et demandé à pouvoir mandater un expert. Depuis, SOC.2.) S.A. n’aurait

plus jamais fait état d’une aggravation du phénomène, alors que le contrat de bail

obligerait à notifier immédiatement et par courrier recommandé toute nécessité de

réalisation de travaux incombant au bailleur. En outre, SOC.2.) S.A. aurait occupé les

lieux depuis février 2015 et sollicité des renouvellements et mené des négociations de

sous-location avec le SY.), ce qui démontrerait qu’elle ne pouvait considérer les fissures

comme portant atteinte à la stabilité de l’immeuble. Elle estime que l’invocation de

l’exception d’inexécution est injustifiée et met en demeure son locataire de procéder au

règlement du loyer du mois de juillet 2019. Elle informe en même temps avoir chargé

le bureau d’études SOC.6.) de rendre un avis technique les 17 et 18 juillet.

Par courrier d’avocat du 18 juillet 2019 (pièce 14 du demandeur, 44 du défendeur), la

société SOC.2.) S.A. précise qu’elle accepte de donner accès à la société SOC.6.), mais

qu’elle n’entend pas y participer estimant que les garanties du contradictoire et de

l’indépendance ne sont pas données.

Par lettre d’avocat du 23 août 2019 (pièce 17 du demandeur, 46 du défendeur), la

société SOC.2.) S.A. prend position de manière détaillée sur la dénonciation des

désordres, sur l’échec des négociations avec le SY.), sur les manquements de la société

SOC.1.) S.A. à ses obligations contractuelles et sur l’exception d’inexécution,

développements qui préfigurent les arguments qu’elle a présentés ensuite dans sa note

de plaidoiries. En se basant sur les « nombreuses violations graves et répétées par

SOC.1.) à ses obligations contractuelles et en particulier son inaction face au

phénomène des fissurations, son manque de loyauté qui a acculé SOC.2.) dans une

impasse puisqu’elle ne peut plus sous-louer ses locaux inutilisés », elle « considérera le

Contrat de bail comme ayant été définitivement résilié avec effet au 31 août 2019 ».

Elle fait valoir en particulier que l’impossibilité de jouir de la chose vaudrait destruction

ou perte totale de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil, ce qui entraînerait la

résiliation de plein droit du bail. Elle met en demeure le bailleur de participer à un état

des lieux contradictoire le 30 août 2019. A ce courrier était joint un rapport de visite

technique de l’expert F.).

Par courrier du 28 août 2019 (pièce 18 du demandeur, 47 du défendeur), la société

SOC.2.) S.A. informe la société SOC.1.) S.A. de ce qu’elle considère que le bail cesse

au 31 août 2019, de sorte que les polices d’assurance sont dénoncées et qu’il

appartiendra au propriétaire d’assurer l’entretien, la maintenance et le gardiennage de

sa propriété.

La société SOC.1.) SA réplique en date du 29 août 2019 par son avocat (pièce 19 du

demandeur, 48 du défendeur) qu’il n’appartient pas au locataire de décider

unilatéralement de la date de résiliation du bail et que toute résiliation anticipée est

contestée, de sorte que le locataire devrait continuer à assumer ses obligations légales

et conventionnelles jusqu’à terme. Elle précise par ailleurs qu’elle n’entend pas

participer à l’état des lieux de sortie.

Par courrier adressé à SOC.1.) S.A. et en copie à son avocat en date du 30 août 2019,

la société SOC.2.) S.A. (pièce 20 du demandeur, 49 et 50 du défendeur) précise être

passée à l’étude pour remettre des clefs, badges d’accès et code d’alarme. Face au refus

de l’avocat déclarant ne pas avoir mandat pour les réceptionner, les clefs et badges lui

sont dès lors adressés par ce courrier. Le courrier précise : « Vous trouverez en annexe

un trousseau contenant 4 clefs générales du bâtiment, 2 badges d’accès (tous les autres

badges ayant été désactivés) ainsi qu’une clef du local compresseur et de l’Atelier », les

autres clefs se trouvant dans la boîte à clefs du bâtiment.

Par courrier adressé le 30 août 2019 à la BQUE.1.), la société SOC.1.) S.A. a fait appel

à la garantie bancaire à hauteur de 225.000 euros en invoquant le défaut de la société

SOC.2.) S.A. de payer les loyers et charges pour juillet, août et septembre 2019. Par

courrier du 10 septembre 2019 (pièce 51 du défendeur), la Banque a informé la société

SOC.2.) S.A. que la garantie a été appelée. Par courrier du 20 septembre 2019 (pièce

52 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. proteste contre cet appel à garantie qu’elle

juge abusif. De son avis, aucun montant n’est redu en raison des différents arguments

précédemment développés ; elle conteste par ailleurs la facture pour le loyer de

septembre 2019 et toute autre facture à venir.

Suivant un procès-verbal de constat dressé le 2 octobre 2019 (pièce 25 du demandeur)

par l’huissier de justice Michèle WANTZ, suite à l’état des lieux du même jour, 4 clefs

et deux badges ont été remis à l’huissier et ont été mis dans une pochette scellée. Le

représentant de la société SOC.1.) S.A. a déclaré rester en possession pour des raisons

de sécurité de deux clefs passe-partout (pour SOC.8.) et SOC.4.)).

Dans un courrier de son avocat du 9 octobre 2019 (pièce 26 du demandeur, 53 du

défendeur), la société SOC.1.) S.A. rappelle sa position antérieure quant à la résiliation

du contrat de bail, informe la société SOC.2.) S.A. de ce qu’un état des lieux par huissier

a été dressé et que les pièces sont à disposition auprès de cet huissier.

Par courrier du 23 octobre 2019 (pièce 55 du défendeur), la société SOC.2.) S.A. a

estimé que son attitude serait cohérente et maintient ses reproches à l’égard de la société

SOC.1.) S.A., notamment quant à l’omission de réparer les problèmes structurels. Elle

confirme son point de vue selon lequel le contrat de bail a pris fin au 31 août 2019, par

application de l’article 1722 du Code civil, sinon sur base de la résiliation unilatérale.

Elle énonce encore que la présence dans les lieux d’un employé en date du 17 septembre

2019 s’expliquait du fait que celui-ci était en congé de sort qu’il n’avait pas restitué son

badge. Elle souligne encore ne pas avoir été informée de la visite d’un huissier en date

du 2 octobre 2019. Elle est encore d’avis que la société SOC.1.) S.A. aurait repris

possession des lieux.

Ce courrier a clôturé les échanges extrajudiciaires ; il convient de rappeler que la

requête en justice a par la suite été déposée le 29 octobre 2019.

3.3. Les visites des lieux

Le 30 août 2019, l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER a dressé sur la

demande de la société SOC.2.) S.A. un procès-verbal de constat de 278 pages. Ce

constat estime que l’immeuble se trouverait dans un état d’usure normale. Il relève

certaines tâches, des dalles de faux-plafond abîmées, de la peinture défraichie et des

trous/vis dans le mur. Au parking sous-terrain -1 l’huissier relève que la dalle de sol en

béton présente des crevasses et constate la présence de 11 grandes fissures traversantes

(p. 198). Au niveau -2, il relève que la dalle de sol en béton et la dalle de plafond

présentent des crevasses et des fissures (p. 216).

En date du 5 septembre 2019, la société SOC.8.) a fait une visite des lieux et dressé un

rapport de visite (pièce 21 du demandeur). Dans la partie « entrepôt », ce rapport relève

certaines fissures et marquages, certaines modifications réalisées par SOC.2.) S.A.

laissées en place. De même, le câblage informatique était encore présent au plafond,

tout comme des éléments de cuisine restaient en place. Dans la partie des bureaux, le

rapport relève des dalles de faux plafond endommagées, des mures abîmés et non

repeints, du mobilier de bureau, des cuisines et des cloisonnages laissés en place. Une

porte portait encore le marquage « SOC.2.) ». Il énumère une liste des travaux à faire.

Le 5 novembre 2019, sur demande de la société SOC.1.), l’huissier de justice Michèle

WANTZ a dressé un procès-verbal de constat. Ce rapport documente par photos et

énumère, sur 110 pages, pour chacun des espaces et des pièces, les constats de l’huissier,

comme par exemple :

-

l’omission de déménager les meubles, d’enlever les stores et de remplacer la

moquette au rez-de-chaussée,

-

la présence de dalles de faux-plafond abîmées, des murs non repeints, la présence

de cloisons démontables dans certains bureaux,

-

la présence de câblages, équipements et matériels dans le local informatique,

-

la présence de cloisons démontables, des traces sur les muraux et des murs non

repeints et présentant des trous dans la salle de réunion,

-

etc.

3.4. Rapports d’expertise (fissures)

• Dans un rapport de visite dressé le 27 mars 2010 par le bureau d’ingénieurs SOC.10.)

N.V., il est supposé au vu des vérifications sur place que l’épaisseur et l’armature des

hourdis, l’épaisseur et le ferraillage de la couche de compression et l’armature du

chainage sont prévues conformément aux données de l’étude de stabilité. Il constate que

la « flèche finale des différents éléments précontraints … n’est pas uniforme » et note

une très grande différence de déformation entre deux hourdis voisins, mais pas de

fissure au niveau inférieur des hourdis examinés. Une fissure a été relevée à l’endroit

où la plus grande différence de déformation entre hourdis voisins a été constatée, mais

aucune différence de niveau n’a été relevée au niveau supérieur.

Le rapport conclut qu’aucune observation actuelle ne donne une indication d’un risque

réel au niveau de la stabilité générale de la dalle. Tout porterait à croire que c’est plutôt

le positionnement nonchalant des hourdis voisins préfabriqués avec les contreflèches

très différentes qui serait à la base de la problématique.

Il conseille de contrôler régulièrement le nivellement de la couche de compression. Des

affaissements ou fissures supplémentaires pourraient être une indication que la solidité

entre les hourdis et la couche de compression n’est plus suffisante, ce qui impliquerait

une réduction de la capacité portante de la dalle.

• Un autre rapport du bureau SOC.10.) (pièce 7 du défendeur) se rapporte à une visite

du 2 mars 2012. Concernant la dalle entre le niveau -2 et -1, le rapport ne constate ni

augmentation remarquable de la quantité des fissures par rapport à la précédente visite,

ni agrandissement significatif des longueurs ou des largeurs des fissures. Selon le

rapport, « aucune observation actuelle nous donne une indication d’un risque réel au

niveau de la stabilité générale de la dalle et de la structure globale du bâtiment ». Tout

porterait à croire que c’est plutôt le phénomène de retrait du béton qui est à l’origine

des fissures. De telles fissures de retrait seraient presque inévitables en présence de

grandes surfaces à bétonner. Pour éviter un contact entre l’eau infiltrée et l’armature, le

rapport conseille de mettre en place une couche imperméable et de contrôler

régulièrement l’état de la dalle.

Concernant l’état de la dalle fissurée dans l’atelier au niveau + 1, des fissures

longitudinales ont été constatées dans la couche de compression, mais au niveau

supérieur de la couche de compression, aucune différence de niveau des deux côtés de

la fissure n’a été relevée. Au vu de la solidité entre les hourdis et la couche de

compression, le rapport conclut que la dalle assure une capacité portante suffisante. Par

rapport à la précédente visite, aucune augmentation du nombre de fissures ou de leur

longueur ou largeur n’a été constatée. Le rapport conclut ici encore à l’absence

d’indication d’un risque réel au niveau de la stabilité générale de la dalle et de la

structure globale du bâtiment. Pour le surplus les conclusions sont similaires que pour

les niveaux -2 et -1.

• Un « Avis technique » a été dressé le 25 juin 2019 par F.) du bureau d’ingénieurs

conseils SOC.22.), à la demande de la société SOC.2.) S.A. dans le but de déterminer

si une sous-location peut être raisonnablement envisagée en raison des problèmes de

fissures. Le rapport constate à un endroit un désaffleurement de l’ordre de 4 cm et relève

un hourdis qui présente une fissure transversale en face inférieure sur toute la longueur.

Des traces d’importants passages d’eau sont relevées, ainsi que des « mesures de

fortune » prises par le propriétaire, tels que la mise en place de bacs métalliques ou la

mise en œuvre d’une résine, qui ne seraient pas suffisantes pour éviter que le niveau -2

soit impacté par des passages d’eau. Les passages d’eau se produiraient à proximité

immédiate des locaux TGBT et gaz et affecteraient notamment la sécurité incendie de

la conduite d’alimentation en gaz. Au niveau 1, le sol présenterait de nombreuses

fissures dont l’orientation générale correspondrait au sens de portée des hourdis sous-

jacents. L’ouverture de ces fissures seraient supérieure à 0,3mm, ce qui permettrait un

passage facile de l’eau au -2.

Il conclut que les phénomènes de dégradation constatées relèvent de la stabilité de

l’ouvrage :

« Afin de pouvoir appréhender valablement le risque en présence, il conviendrait

de procéder à des investigations techniques dont le prélèvement d’échantillons

de béton afin d’y mener des analyses en laboratoire.

Au moment de la rédaction du présent rapport, en l’absence des résultats de

telles investigations techniques, la stabilité de l’ouvrage ne peut pas être

garantie.

Les investigations techniques mentionnées ci-avant sont également requises afin

de pouvoir déterminer les mesures de réfection qui s’imposent pour s’assurer de

la stabilité et durabilité de l’ouvrage ».

F.) estime encore que l’eau qui passe se charge en calcite et autres substances, ce qui

représenterait un risque significatif de dégradations pour la peinture des voitures

stationnées au niveau -2. La mise en place de la résine n’aurait pas empêché l’eau de

passer et ces infiltrations mettraient sérieusement en doute une utilisation pérenne et

sécuritaire du bâtiment. Pour éviter les passages d’eau, il envisage les injections ou

l’application d’une résine d’étanchéité sur l’entièreté du sol en béton.

• Un rapport de visite technique du 9 août 2019 a été dressé le 21 août 2019 par F.). Ce

dernier note que depuis son dernier passage, le bureau mandaté par le propriétaire aurait

procédé à un décapage localisé du béton. Les fissurations que présentent bon nombre

des éléments d’hourdis dans le sens longitudinal traverseraient le plancher en béton sur

la totalité de sa hauteur et poseraient de toute évidence question en matière de stabilité

et de durabilité de ce plancher. Le sondage effectué aurait mis à nu une armature de

faible diamètre corrodée de façon non-négligeable.

• Un « Review Protocol », « Report on relevant static structural damage » a été réalisé

le 23 septembre 2019 par la société SOC.7.) (pièce 15 du demandeur) à la demande de

la société SOC.1.) S.A. dans le but de se prononcer sur la stabilité des sous-terrains de

parking. Le rapport constate plusieurs trous qui ont été perforés et relève qu’une partie

du plafond ne peut être inspecté en raison de matériaux d’isolation. Il note des fissures

longitudinales et des fissures avec pénétration d’humidité, ainsi que certaines parties

d’acier montrant des signes de corrosion.

Le rapport conseille de procéder à certaines vérifications supplémentaires et de cesser

l’usage de produits antigel qui sont susceptibles de pénétrer dans les fissures et de causer

des dommages.

Il conclut que certains travaux de réparation seront probablement nécessaires pour

garantir l’usage à long terme de l’immeuble, mais qu’il n’y a pas d’anomalies

(dommages, déformations) qui soulèveraient des problèmes statiques dans l’immédiat.

Le dommage visible ne serait dès lors pas de nature à affecter la stabilité des deux

niveaux de parking sous-terrain, de sorte que d’un point de vue de la structure, les lieux

peuvent être loués. La stabilité de la structure n’aurait pas été remise en cause dans le

passé et ne le serait pas dans un futur proche, et une inspection plus détaillée est requise

pour planifier les travaux de réparation.

• Dans un « Statement » technique de la société SOC.6.) du 23 septembre 2019 (pièce

n° 16 du demandeur), cette société précise que des fissures apparaîtraient fréquemment

dans des constructions en béton-armé, mais que leur présence ne permettrait pas de

conclure d’office à un risque d’effondrement. Pour connaître l’origine exacte des

fissures, il faudrait procéder à d’autres inspections. Les conclusions de l’expert mandaté

par la société SOC.2.) S.A. ne seraient cependant pas justifiées, puisqu’il serait

impossible de déduire d’une fissure unique que la sécurité de l’ensemble du bâtiment

ne serait plus assurée. Il souligne en outre que la société SOC.2.) S.A. n’aurait pas pris

position quant aux différents trous qui ont été percés dans la dalle, et qui auraient pu

endommager la structure. La société SOC.7.) qui a été mandatée conclurait clairement

que la stabilité de l’immeuble n’est pas remise en cause. Des infiltrations d’eau et des

problèmes d’humidité dus à des fissures dans des garages sous-terrains seraient un

phénomène fréquent. Il serait possible de réaliser des travaux de réparation en étapes,

de sorte que la majorité des places de parking restent utilisables durant les travaux. La

société SOC.6.) conclut que rien ne s’oppose à la location des lieux, mais que les

fissures devraient être réparées à court terme pour éviter la pénétration d’eau salée et

des dommages structurels.

• Dans un « avis technique complémentaire » (pièce 63 du défendeur), F.) prend

position quant aux rapports SOC.6.) et SOC.7.) qui lui ont été remis. Il marque son

accord avec le rapport SOC.6.) en ce que les fissures doivent être traitées pour éviter

des dommages permanents et que des investigations techniques poussées sont

nécessaires pour déterminer avec précision l’origine des fissures. Il se défend contre

toute reproche quant à son impartialité et estime que SOC.6.) n’aurait pas avancé

d’arguments techniques objectifs pour contredire les siennes. Pour les trous dans les

hourdis, ceux-ci n’auraient pas été forés par SOC.2.) S.A. mais dateraient très

probablement de la phase de construction, de tels toux étant d’usage pour drainer les

eaux en cours de chantier. Un traitement du plancher tel que préconisé par SOC.6.)

serait un premier pas dans la bonne direction, mais une telle mesure aurait dû être mise

en œuvre depuis des années. D’autres investigations techniques seraient nécessaires

pour voir si les infiltrations n’ont pas dégradé la structure en béton. La société SOC.6.)

passerait sous silence les infiltrations au -2.

Quant au rapport SOC.7.), celui-ci n’aurait pas fait état dans son rapport des sondages

au niveau de la structure en béton qu’il aurait réalisés. La conclusion de SOC.7.) selon

laquelle il n’y aurait pas de risque de stabilité imminent serait imprudente, puisqu’elle

n’aurait pas pris bonne note du désaffleurement entre deux hourdis de 4 cm, ni de la

fissure transversale que présente un des deux hourdis concernés, et ce sur toute sa

longueur. Il reproche à SOC.7.) de passer sous silence ces constats interpellant en

matière de stabilité à court terme.

4. RECEVABILITÉ

Le Tribunal relève tout d’abord que les différentes augmentations de demandes faites

par la société SOC.1.) S.A. sont recevables en tant que simples demandes

additionnelles.

4.1. Principe de l’estoppel

La société SOC.1.) S.A. fait valoir que les demandes reconventionnelles seraient

irrecevables pour violation du principe de cohérence (estoppel), moyen que réfute la

partie défenderesse.

La théorie de l’estoppel a été reconnue en droit luxembourgeois et interdit à un plaideur

de se contredire au détriment d’autrui. Cette théorie prohibe l’attitude procédurale

consistant pour une partie à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles

dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Cette notion ne saurait être utilisée pour empêcher toutes les initiatives des parties et

porter atteinte au principe de la liberté de la défense, ni affecter la substance même des

droits réclamés par un plaideur, en demandant au juge de devenir le censeur de tous les

moyens et arguments des parties.

Le Tribunal relève que les demandes et arguments sont en l’espèce d’une certaine

complexité. S’il est vrai que la société SOC.2.) S.A. a d’abord résilié avec préavis au

31 août 2019 avant de procéder à une résiliation pour faute pour cette même date, tout

en argumentant que le bail aurait également pris fin à cette date pour perte totale de la

chose louée, il n’y a cependant dans cette position aucune contradiction à ce point grave

qu’elle entraverait les droits de la défense et la légitime prévisibilité de la position

adverse qu’il faudrait conclure à une irrecevabilité de la demande pour cause de

contradiction. En effet, si les différents arguments se contredisent effectivement, ils

n’en sont pas moins présentés dans différents ordres de subsidiarité, ce qui est une

démarche légitime. Chaque défendeur peut en effet invoquer plusieurs moyens

juridiques pour parvenir à la même conclusion. En l’espèce, tous les arguments tablent

sur les mêmes arguments factuels (fissures et abus contractuels) et tendent au même but

(ne plus être tenu par les obligations du bail), de sorte qu’il n’y a pas de contradiction

dans la position du défendeur qui devrait être sanctionnée par l’irrecevabilité des

demandes reconventionnelles qu’il formule.

4.2. Demandes qualifiées de nouvelles

La société SOC.2.) S.A. estime que les demandes relatives aux frais de gardiennage et

d’énergie seraient irrecevables pour être nouvelles. La partie requérante estime que tel

n’est pas le cas, notamment en raison des réserves qu’elle a formulées dans le dispositif

de sa requête.

Le Tribunal relève à ce titre qu’une partie requérante ne saurait, au moyen d’une clause

très large, se réserver le droit de formuler ultérieurement toute nouvelle demande.

L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, et ces

dernières sont fixées en principe par l’acte introductif d’instance (Art. 53 NCPC).

Le principe de l’immutabilité de la demande entraîne qu’on ne peut pas, au cours du

procès, introduire n’importe quelle demande additionnelle (Jurisclasseur procédure

civile, Fasc. 600-15, n° 7). Néanmoins, l’interdiction des demandes additionnelles n’a

rien d’absolu (voir notamment V. BOLARD, La mutabilité du litige à l’aune des

principes directeurs du procès, Journal des tribunaux Luxembourg. - Bruxelles : Larcier

(J.T.L.), 2017/5, n° 53, p. 133-14). En effet, l’objet du litige peut être modifié par des

demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un

lien suffisant (Art. 53 NCPC).

La demande relative aux frais de gardiennage et d’énergie est basée sur le reproche que

le locataire SOC.2.) S.A. aurait à tort abandonné les locaux. Elle présente dès lors un

lien direct avec la demande d’exécution forcée du contrat, et notamment celle relative

aux frais d’entretien, et se trouve ainsi suffisamment rattachée aux prétentions

originaires pour être recevable.

5. QUANT À LA FIN DU CONTRAT DE BAIL

Le Tribunal constate que tant pour les demandes principales que pour les demandes

reconventionnelles, les arguments de la partie défenderesse tournent presque

exclusivement autour de deux notions centrales, qui conditionnent l’appréciation de

l’ensemble de ces demandes, à savoir :

 Tout d’abord des abus sont reprochés par la société SOC.2.) S.A. à la société SOC.1.)

S.A., plus précisément dans le refus d’accorder des périodes de reconduction plus

brèves, dans l’attitude lors des pourparlers pour la reprise des lieux ou la sous-location

ou encore dans le fait d’exiger l’exécution forcée du contrat.

Selon l’article 6-1 du Code civil, tout acte ou tout fait qui excède manifestement, par

l’intention de son auteur, par son objet ou par les circonstances dans lesquelles il est

intervenu, l’exercice normal d’un droit, n’est pas protégé par la loi, engage la

responsabilité de son auteur et peut donner lieu à une action en cessation pour empêcher

la persistance dans l’abus.

L’abus de droit peut être défini comme la faute qui consiste à exercer son droit sans

intérêt pour soi-même et dans le seul dessein de nuire à autrui, ou, suivant un autre

critère, à l’exercer en méconnaissance de ses devoirs sociaux.

A ce titre, le Tribunal rappelle de manière générale, qu’en vertu du principe de

l’autonomie de la volonté, le respect des stipulations contractuelles et son exécution

constituent le principe. La mission principale du juge est de faire respecter cette volonté.

La théorie de l’abus de droit n’est dans ce cadre qu’un correctif pour les cas manifestes,

et non un correctif général permettant au juge d’intervenir dans les relations

contractuelles pour les rééquilibrer.

La partie qui exerce un droit qui lui revient est présumée l’exercer de façon légitime. Il

appartient à la partie qui s’en prévaut de démonter un abus dans l’exercice de ce droit.

 Ensuite, les fissures dans le parking sont invoquées à l’appui d’une résiliation

unilatérale du contrat, sinon de l’exception d’inexécution totale ou partielle, sinon de la

suspension des obligations, sinon encore de la résiliation automatique pour perte de la

chose louée.

Le Tribunal constate encore que l’appréciation de la majorité des demandes qui ont été

formulées dépend de la question de savoir quand le contrat a pris fin, question sur

laquelle les parties sont en désaccord. La société SOC.1.) S.A. estime que le contrat a

couru jusqu’à son échéance au 30 juin 2020. La société SOC.2.) S.A. défend une

position contraire en invoquant un abus dans le fait de raccourcir les périodes de

reconduction, une résiliation avec préavis au 31 août 2019, une résiliation pour faute à

cette date ou encore une résiliation de plein droit.

5.1. Quant à l’échéance du contrat – abus dans le refus de raccourcir

les périodes de reconduction

La société SOC.2.) S.A. estime qu’il y aurait abus de droit dans le fait que la société

SOC.1.) S.A. ait imposé un renouvellement de 2 ans jusqu’au 30 juin 2020 ; cette date

ne lui serait dès lors pas opposable et il y aurait dès lors eu reconduction à durée

indéterminée. La société SOC.1.) S.A. conteste avoir versé dans un quelconque abus.

Il résulte des éléments du dossier que depuis sa conclusion en 2006, le contrat de bail

était stipulé renouvelable par périodes de deux ans. Suivant avenant du 20 octobre 2014,

le contrat de bail a de nouveau été stipulé prolongeable par périodes de deux ans, avec

une première échéance au 30 juin 2018. Cet avenant a été signé par les deux parties et

a donné lieu par ailleurs à une réduction de loyer et remise partielle de loyer pendant

quelques mois.

Il résulte des pourparlers menés entre parties, tels que résumés ci-dessus sous le point

3.2.2., qu’au printemps 2017, la société SOC.2.) S.A. a sollicité une prolongation du

bail par périodes de 6 mois, demande qui lui a été refusée au motif que cela créerait une

trop grande insécurité pour l’investissement. Par la suite, la société SOC.2.) S.A. a

proposé une extension par périodes d’un an et la société SOC.1.) S.A. a déclaré en

discuter en discuter en interne avant d’informer son locataire que le conseil

d’administration refuse une telle prolongation. Le 8 juin 2017, elle fait savoir qu’elle

insiste sur le respect des stipulations contractuelles, de sorte qu’en cas de prolongation

du bail, cette prolongation serait de deux ans et se terminerait le 30 juin 2020.

Le Tribunal relève qu’en principe le fait d’exiger l’application du contrat tel qu’il a été

convenu n’est pas abusif. La partie à un contrat n’est en principe pas obligée de

consentir à une modification de celui-ci. Le fait qu’une partie sache depuis un certain

temps que l’autre partie est soumise à des contraintes extérieures au champ contractuel,

telle qu’en l’espèce la date d’achèvement de ses nouveaux locaux, ne fait pas

automatiquement en sorte qu’il y a abus si elle refuse un changement contractuel.

Dans ce cadre, la situation financière respective des parties est sans incidence. Il

importe dès lors peu de savoir quel est le chiffre d’affaires de la société SOC.2.) S.A.

et si elle a réalisé des pertes ou des profits ; il est sans incidence de savoir si la société

SOC.1.) S.A. a remboursé son prêt et amorti son investissement, si elle fait partie d’un

grand groupe et si elle a dû recourir à un prêt ou non. En effet, la bonne situation

financière d’une partie ne l’oblige pas de ce fait à faire des concessions au niveau des

conditions contractuelles. Il en est de même pour l’éventuelle mauvaise situation

financière de l’autre partie. En outre, il convient de rappeler qu’il relève de l’objet social

de toute société commerciale de générer des bénéfices et, indirectement, des dividendes

pour ses actionnaires, et que tout bailleur est en droit de tirer les fruits de ses biens. La

question de savoir si le bailleur a remboursé son bien ou s’il doit encore payer un prêt

hypothécaire n’a pas d’incidence sur les conditions contractuelles qu’il devrait consentir

à l’autre partie.

Quant à l’intérêt des parties, tout locataire peut avoir un intérêt à voire réduire les

périodes de renouvellement du contrat puisque cela augmente sa liberté d’action et lui

donne plus de flexibilité pour l’avenir, en particulier lorsque – comme en l’espèce – il

envisage un déménagement dans d’autres locaux. D’un autre côté, le preneur a un intérêt

à disposer de périodes de renouvellement longues pour augmenter la stabilité du contrat

et la prévisibilité de ses finances, en particulier lorsque – comme en l’espèce – il s’agit

d’un important complexe immobilier présentant certaines caractéristiques spécifiques.

La société SOC.1.) S.A. avait ainsi un intérêt financier concret pour refuser un

changement des conditions contractuelles, intérêt qui ne peut pas être considéré comme

étant dérisoire par rapport à l’intérêt d’SOC.2.) S.A. d’obtenir une réduction des

périodes de renouvellement. En effet, les enjeux respectifs consistants dans la certitude

pour SOC.1.) S.A. de percevoir des loyers jusqu’au 31 mai 2020 et l’enjeu pour

SOC.2.) S.A. de ne pas devoir payer de loyers jusqu’au 31 mai 2020 sont

financièrement comparables. Il ne saurait dès lors être soutenu que la société SOC.1.)

S.A. ne retirerait qu’un bénéfice négligeable par rapport au préjudice financier auquel

la société SOC.2.) S.A. était exposée ; il n’y a pas de disproportion manifeste.

Quant à la finalité, il convient de rappeler que des clauses de reconduction du contrat

de bail sur une certaine période ont pour objectif de conférer aux parties une certaine

stabilité contractuelle, par comparaison à un contrat à durée indéterminée qui serait

résiliable à tout moment. En l’espèce, en insistant sur la période de reconduction de 2

ans pour obliger le locataire à rester dans les lieux ou du moins à payer le loyer, la

société SOC.1.) S.A. a précisément exercé ce droit contractuel pour bénéficier d’un

locataire jusqu’au 31 mai 2020. Il n’est pas démontré qu’en insistant sur la date du 20

mai 2020, la société SOC.1.) S.A. ait été animée par un but autre que celui de percevoir

les loyers jusqu’à cette date, tel un but de nuire ou une intention méchante. Il n’est dès

lors pas établi qu’elle ait détourné ce droit contractuel de sa finalité première.

Le fait qu’il ait pu exister depuis une dizaine d’années une relation contractuelle entre

parties n’oblige pas l’une des parties à consentir à une modification du contrat favorable

à l’autre partie. Un tel « geste commercial » est purement facultatif, et le refus de

l’accorder ne saurait dégénérer en abus.

Par conséquent, il n’est pas démontré qu’il y ait eu abus dans le refus de SOC.1.) S.A.

de consentir à une modification des conditions contractuelles pour convenir de périodes

de renouvellement plus courtes que celles convenues entre parties.

Quant à la jurisprudence citée par la partie défenderesse quant à l’abus de droit dans le

cas d’un preneur qui a décidé de relocaliser ses activités (TA Lux., 8 mai 2012, n°

92/20120 cité aux pages 6 et 7 de la 2e notre de plaidoiries), le Tribunal se rallie à cette

jurisprudence qui précise que le bailleur ne peut adopter une attitude systématiquement

négative à l’égard de toutes les propositions formulées, qu’il doit collaborer à la

recherche d’une solution et qu’il ne peut refuser des propositions raisonnables

d’arrangement consistant dans des offres suffisantes d’indemnité compensatoire et/ou

dans des offres de sous-location.

Il faut cependant relever tout d’abord que dans l’affaire citée, le bail devait encore courir

pendant 5 ans après que le preneur n’avait plus besoin des lieux, tandis qu’en l’espèce,

la différence n’est que d’environ un an. En outre, tel qu’il sera développé ci-après (titre

5.4.2.1.), il n’est pas démontré que les propositions d’indemnisation faites par SOC.2.)

S.A. aient été satisfaisantes, que SOC.1.) S.A. ait adopté une attitude systématiquement

négative quant à la sous-location ou qu’elle ait refusé des offres concrètes et adéquates

de sous-location. Enfin, il n’est pas démontré qu’un nouveau repreneur aurait pu être

trouvé à une date antérieure à laquelle le SY.) a finalement emménagé dans les lieux.

Par conséquent, les échéances contractuelles par deux ans au 30 juin 2018 et au 30 juin

2020 sont opposables à la société SOC.2.) S.A.

5.2. Quant à la résiliation du 28 novembre 2018

Le Tribunal relève que le courrier de résiliation du 28 novembre 2018 se lit comme

suit :

« Dear Sirs,

As officially announced in March 2016, SOC.2.) S.A. will relocate all its

activities to the (...) currently under construction in (...).

We hereby give you notice that SOC.2.) S.A. therefore terminates the Lease

Agreement for professional use concluded with SOC.1.) S.A. dd. 18 February

2005 and its 4 appendices (…), for the premises rented at L-(...), per 31 August

2019.

Following negotiations since early 2017 with your representatives SOC.8.) S.A.

and SOC.18.) Group NL, and with the new tenant “SY.)” – Le SY.) in (...), please

note that SOC.2.) S.A. is willing to vacate the building on 31 May 2019 at the

latest upon condition of finding an amicable settlement on equitable terms and

conditions of such an earlier termination.

We also remain open to further discuss an early entrance for the warehouse with

other prospect tenants e.g. la Commune de (...). ».

Il est de principe qu’en l’absence de clause de résiliation anticipée, la gravité du

comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de

façon unilatérale à ses risques et périls.

La lettre de résiliation pour faute ne doit pas nécessairement contenir une motivation

exhaustive des motifs de résiliation.

De même, une résiliation pour faute ne doit pas se faire nécessairement avec effet

immédiat, mais peut comporter un bref préavis.

Néanmoins, il faut qu’il ait été dans l’intention d’une des parties de résilier le contrat

pour faute de l’autre partie.

En l’espèce, il résulte de la lecture de la lettre de résiliation que celle-ci est intervenue

au motif d’un déménagement dans d’autres locaux, donc d’un fait qui ne saurait être

reproché au bailleur.

La lettre ne fait pas référence aux problèmes des fissures, qui par ailleurs étaient

connues depuis de longues années.

Le risque d’effondrement de la structure, tel qu’allégué actuellement par la partie

SOC.2.) S.A. ne saurait avoir motivé sa décision de résilier le contrat, puisque cet

élément n’apparaît qu’avec l’expertise F.) réalisée en juin 2019 et n’a dès lors pas pu

être déterminant, même de façon sous-jacente, à la décision de résilier le contrat.

Par conséquent, la résiliation du 28 novembre 2018 ne constituait pas une résiliation

pour faute dans le chef du bailleur, et en tant que résiliation avec préavis, elle était

prématurée.

Si les pourparlers avec le SY.) étaient avancés, l’analyse des pièces versées ne permet

cependant pas au Tribunal de conclure qu’il y aurait eu, tel qu’allégué par SOC.2.) S.A.,

un « accord de principe » sur la résiliation anticipée.

La jurisprudence n’est pas unanime quant aux conséquences découlant d’une résiliation

non justifiée du contrat de bail par le preneur. Certaines décisions considèrent que le

contrat reste résilié, le bailleur pouvant exiger des dommages-intérêts à hauteur

notamment des loyers perdus jusqu’à la relocation de l’immeuble. D’autres décisions

considèrent qu’en cas d’indication d’un préavis trop court, le congé est valablement

donné, mais ses effets sont reportés à la prochaine échéance du contrat. D’autres encore

considèrent que la résiliation reste sans effets, le bailleur pouvant – sauf abus – exiger

l’exécution forcée du contrat.

Le Tribunal relève qu’en l’espèce, les deux dernières solutions en reviennent au même,

puisque la société SOC.1.) ne formule pas de revendications au-delà de juin 2020. Le

tribunal se rallie au courant jurisprudentiel respectueux de la force obligatoire des

contrats et considère dès lors que la résiliation intervenue avant l’échéance contractuelle

sans motif valable ne produit pas d’effets.

5.3. Quant à la résiliation de plein droit au 31 août 2019

Dans son courrier du 23 août 2019, ainsi que dans ses arguments de défense, la partie

SOC.2.) S.A. soutient que le contrat de bail aurait été résilié d’office au 31 août 2019

et se base à ce titre sur l’article 1722 du Code civil.

Selon cet article, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par

cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur

peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation

même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Cette disposition vise exclusivement le cas fortuit. Si l’apparition de fissures dans le

béton peut relever du cas fortuit, ces fissures sont cependant présentes de longue date.

Il n’a jamais été soutenu qu’il y aurait eu destruction de la chose louée depuis des

années. Le reproche que SOC.2.) S.A. fait à SOC.1.) S.A. consiste à dire que durant

toutes ces années, elle aurait manqué à son obligation d’entretien, ce qui aurait causé la

perte totale de la chose. Or, un tel fait ne relève pas du cas fortuit, mais d’un

manquement reproché au bailleur.

L’article 1722 du Code civil n’a dès lors pas vocation à s’appliquer dans ce cas.

5.4. Quant à la résiliation par courrier du 23 août 2019

Par courrier d’avocat du 23 août 2019, la société SOC.2.) S.A. a déclaré «compte tenu

des nombreuses violations graves et répétées par SOC.1.) à ses obligations

contractuelles et en particulier son inaction face au phénomène de fissurations, son

manque de loyauté qui a acculé SOC.2.) dans une impasse puisqu’elle ne peut plus

sous-louer ses locaux inutilisés, je vous informe par la présente que notre mandante

considérera le contrat de bail comme ayant été définitivement résilié avec effet au 31

août 2019 ».

Par ce courrier, la société SOC.2.) S.A. a exprimé son intention de résilier

unilatéralement le contrat pour faute du locataire. Malgré le délai de quelques jours

entre le courrier et la date de résiliation, ce courrier équivaut à une résiliation avec effet

immédiat. En effet, la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier

que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls » et que « cette

gravité […] n’est pas exclusive d’un délai de préavis » (Cass. fr., 1re civ., 13 oct. 1998,

n° 96-21.485).

5.4.1. Acceptation de la résiliation par le bailleur

La partie SOC.2.) S.A. soutient que cette résiliation serait valable parce qu’elle aurait

été acceptée par le bailleur.

La résolution unilatérale du bail par le locataire peut en effet être ratifiée par le bailleur :

elle devient alors synallagmatique. L’accord du bailleur peut être tacite ou implicite.

L’analyse des échanges de courrier ne permet cependant pas au Tribunal de retenir que

la société SOC.1.) S.A. aurait marqué son accord avec cette résiliation. Au contraire,

elle a invariablement insisté sur l’exécution du contrat jusqu’à son terme, et ce

notamment dans le courrier de son avocat du 29 août 2019.

Le Tribunal relève que le fait pour la société SOC.1.) S.A. de s’être rendue à quelques

occasions dans les lieux pour en assurer l’entretien ne saurait, au vu du fait que les lieux

étaient inoccupés et non surveillées, valoir reprise de possession des lieux.

Le fait d’accepter physiquement une lettre recommandée, même si on peut se douter de

ce qu’elle contient, ne saurait être interprété comme valant acceptation inconditionnelle

de son contenu. La remise des clefs est en général à interpréter comme valant restitution

de la jouissance du bien au bailleur. Il ne faut cependant pas sur-ritualiser cette remise

des clefs pour considérer qu’il y aurait transfert de jouissance et acceptation de la

résiliation dès que le bailleur (ou son avocat) touche les clefs. L’acceptation des clés,

même sans formuler de réserves, ne saurait valoir acceptation de la résiliation en

l’absence de tout autre élément du dossier confortant la renonciation du bailleur à

poursuivre l’exécution du bail.

Il résulte de l’historique retracé ci-avant que SOC.1.) S.A. avait marqué son désaccord

avec une résiliation anticipée, de sorte que SOC.2.) S.A. ne pouvait lui forcer la main

par l’envoi des clefs. En outre, SOC.1.) S.A. a aussitôt réagi par écrit et tenu les clefs à

disposition du locataire.

Dans la même optique, si un message d’un agent immobilier (pièce 20 du défendeur)

peut faire croire qu’un contrat de bail entre le SY.) et SOC.1.) S.A. avait déjà été conclu,

le Tribunal ne dispose cependant pas de ce contrat et ignore ses modalités, de sorte

qu’un accord tacite de départ anticipé n’est pas établi. De même, SOC.2.) S.A. ne

saurait soutenir qu’il y aurait correspondance acceptée ou accord suite au courrier du

29 mai 2019 annonçant le déménagement à (...), puisque la position de SOC.1.) S.A.

était connue et sera relayée un mois plus tard dans les échanges entre avocats.

5.4.2. Justification de la résiliation

Tel que relevé ci-dessous, le Tribunal se rallie à la jurisprudence selon laquelle une

résiliation unilatérale que le preneur prononce à ses risques et périls, ne produit d’effets

que si elle repose sur des motifs suffisamment graves ; à défaut, le bailleur est en droit

d’exiger la poursuite du contrat.

En l’absence d’acceptation de la résiliation par le bailleur, il convient d’analyser si

celle-ci était justifiée. Elle repose, en somme, sur deux arguments, à savoir :

1) L’abus ou la faute commise par SOC.1.) dans le cadre des pourparlers de sous-

location,

2) Les fissures dans le parking qui remettraient en cause la stabilité de l’immeuble

et l’absence de réaction appropriée du bailleur pour y remédier.

5.4.2.1. Fautes et abus dans lors des pourparlers avec le SY.) et d’autres sous-

locataires

La partie SOC.2.) S.A. soutient, en résumé, que SOC.1.) S.A. aurait été fautive dans le

cadre de ses efforts pour trouver un sous-locataire. Elle aurait présenté des candidats

sérieux qui auraient été refusés à tort par le bailleur, qui n’aurait par ailleurs pas

collaboré activement. Il y aurait eu une collusion entre le bailleur et le SY.).

La société SOC.1.) S.A. réfute l’ensemble de ces reproches et dit avoir été ouverte à

toute proposition de sous-location à des conditions raisonnables et acceptables. Elle

n’aurait interrompu les pourparlers qu’au moment où il aurait été évident qu’aucun

accord ne pouvait être trouvé.

Les parties sont en accord sur le fait que le contrat soumet la sous-location à l’accord

du bailleur, accord qui ne peut cependant être refusé sans motif valable.

Le Tribunal note que la jurisprudence luxembourgeoise est fermement attachée à

l’obligation de la victime de modérer, de contenir autant que possible son dommage en

prenant toutes les mesures raisonnables à cet effet. Le créancier victime de l’inexécution

doit réagir positivement face à la défaillance du débiteur de manière à prendre toutes

les mesures raisonnables pouvant limiter l’étendue du préjudice qu’il subit. Cette

obligation interdit au créancier de laisser s’aggraver inutilement le dommage, sous

peine pour lui de ne pas obtenir l’entière réparation de son préjudice. Il appartient à

l’auteur du dommage qui fait état de ce que la victime a la possibilité raisonnable de

minimiser son dommage, de le prouver (G. RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, 3ème éd., n° 1213). La société SOC.1.) S.A., victime de

la résiliation anticipée du contrat de bail par rapport aux prévisions contractuelles, avait

ainsi une obligation de collaborer activement à trouver un nouveau locataire pour tenter

de minimiser son préjudice.

Mis à part pour le SY.), les pièces soumises au Tribunal (not. la pièce 64 de la

défenderesse) renferment peu d’indications précises et concrètes quant à d’autres sous-

locataires qui auraient été proposés, quant au refus par SOC.1.) S.A. de telles

propositions et quant au déroulement des pourparlers.

Concernant les négociations avec le SY.), il résulte des éléments du dossier que la

société SOC.1.) S.A. ne s’est pas opposée à une sous-location par cette entité qui, par

la suite, est devenu locataire principal d’une partie des lieux.

Le principal problème en l’espèce ne consistait pas dans l’entrée dans les lieux du SY.),

mais du fait que la sous-location ne devait porter que sur une partie de l’ensemble

immobilier et que les parties étaient en désaccord sur les conditions de la sous-location.

Les parties s’accusent mutuellement d’avoir formulé des propositions et exigences

inacceptables pour l’autre, respectivement pour le SY.).

Il convient de rappeler à ce titre que le simple fait qu’une exigence formulée par le

bailleur soit au-delà des prix du marché ou qu’une proposition faite par le locataire soit

en-dessous du prix du marché ne permet pas de conclure à un abus, mais qu’il s’agit du

jeu normal de la négociation commerciale. Il n’y a abus dans le refus d’accepter les

conditions de sous-location que s’il y a une divergence manifeste avec les conditions

usuelles du marché, à ce point que l’offre ne peut être considérée comme sérieuse et

qu’elle a été formulée dans le but d’être rejetée.

Il résulte notamment des échanges de courrier que la société SOC.1.) S.A. a réclamé à

un moment donné la somme de 10 euros par mois par mètre carré d’entrepôt et la somme

mensuelle de 100 euros par parking. Cette proposition n’a pas été acceptée. Or, il n’est

pas démontré par les éléments du dossier que ces prix soient à ce point éloignés des prix

du marché qu’il y a un abus. Il est encore documenté que la société SOC.2.) S.A.

proposait la somme mensuelle de 25.000 euros pour certains mois de loyer de l’entrepôt.

Il n’est pas non plus démontré que cette offre soit à ce point conforme aux conditions

usuelles que son refus dégénérerait en abus.

Concernant une éventuelle indemnité conventionnelle, il est notamment documenté que

le bailleur exigeait à un moment donné la somme forfaitaire de 219.000 euros, tandis

que le locataire proposait un règlement unique de 100.000 euros (soit un peu plus d’un

mois de loyer). Ici encore, aucun élément ne permet au Tribunal de retenir que le refus

d’accepter cette dernière proposition soit à considérer comme abus.

En tout cas, le Tribunal n’identifie au vu des éléments en sa possession pas d’abus de

la part de SOC.1.) S.A. quant aux exigences qu’elle formulait, ni quant au refus

d’accepter les conditions offertes par la société SOC.2.) S.A.

Quant aux reproches formulés par SOC.1.) S.A., qui attribue à SOC.2.) S.A. et à ses

« interminables errances » l’échec des pourparlers avec le SY.), le Tribunal relève que

cette question reste sans incidence sur les demandes formulées.

Quant à la rupture des pourparlers, le Tribunal relève qu’il est établi que les pourparlers

avec le SY.) étaient très avancés. Ainsi notamment, des questions pratiques de détail

étaient en cours de discussion, notamment une liste de meubles à reprendre et une liste

de problèmes à régler.

La société SOC.1.) S.A. a annoncé par courrier du 26 avril 2019 qu’en l’absence de

réponse endéans un certain délai, elle mettrait un terme définitif aux pourparlers

d’arrangement. L’historique que le Tribunal a dressé sur les échanges entre parties

permet cependant de constater que cette rupture n’intervient pas subitement, mais

conclut une série d’échanges lors desquelles les parties n’ont pas réussi à se mettre

d’accord sur les conditions financières de la sous-location ou reprise de bail,

respectivement du loyer dû pour les parties non reprises.

En outre, dans la perspective d’une sous-location, il aurait appartenu à SOC.2.) S.A. de

continuer à payer le loyer convenu à la société SOC.1.) S.A. et de trouver de son côté

un arrangement avec son sous-locataire, dont les conditions financières ne devaient en

principe pas intéresser le bailleur principal. Selon l’attestation de témoignage de H.),

versée en tant que pièce n° 56 par la partie défenderesse, et qui retrace le déroulement

des pourparlers, SOC.2.) S.A. estime avoir fait une proposition correcte de sous-

location au prix du marché que le SY.) aurait refusée. Ce dernier aurait promis de faire

une contreproposition dans les deux à trois jours, mais une telle proposition ne serait

jamais intervenue.

Ainsi, à un moment donné – notamment dans un courrier du 13 mai 2019 - le SY.) a

fait savoir qu’il n’est plus intéressé par une sous-location. Aucun élément du dossier

n’établit une collusion entre le SY.) et la société SOC.1.) S.A. Il n’est ainsi pas établi

que la décision du SY.) de retarder son déménagement et de prolonger son bail en cours,

ait été prise de connivence avec la société SOC.1.) S.A. et qu’elle ait eu pour but de

préjudicier la société SOC.2.) S.A. en la privant de sous-locataire. En particulier, ni le

fait que le SY.) ait publié sur son site Internet une documentation afférente, ni le fait

que SOC.1.) S.A. ait pu verser un email provenant du SY.), ne suffisent pour démontrer

une collusion. L’attitude du SY.) lors des pourparlers ne saurait dès lors être reprochée

à la société SOC.1.) S.A.

Dès lors, il n’est pas démontré que la rupture des pourparlers ait été fautive et que la

partie requérante ait manqué à une obligation de collaborer activement à une solution.

Le premier motif invoqué à l’appui de la résiliation du 23 août 2009 est par conséquent

à écarter.

5.4.2.2. Absence de réaction appropriée du bailleur aux fissures

Concernant le second motif de résiliation, le Tribunal relève que des dégâts importants

rendant l’utilisation des lieux impossible ou dangereuse, sans que le bailleur n’apporte

de solution, peuvent justifier une résiliation pour faute par le preneur.

Il est encore à retenir que la réparation de problèmes affectant une structure portante en

béton relève de la responsabilité du bailleur et non du preneur.

Il n’est pas nécessaire que la perte ou le risque se soit effectivement réalisé ; « on ne

peut contraindre le locataire à rester dans un bien menaçant de s’effondrer sous prétexte

que la perte n’est point encore survenue, et de l’exposer au danger ; il ne faut pas qu’il

soit matériellement privé de la jouissance totale ; il suffit que, humainement, il n’ait pu

jouir normalement du bien ; les conditions sont réalisées si, selon les experts, le preneur

peut craindre le pire en présence des menaces d’effondrement (…) ». Il peut aussi s’agir

d’une « vétusté qui rend l’habitation dangereuse pour le locataire et pour les tiers » (J.

Vankerckhove, Le louage de Choses, Les baux en général, 2e édition 2000, n° 423).

Il est constant en cause que les problèmes de fissures et d’infiltration d’eau dans le

parking sous-terrain sont connues de longue date et ont fait l’objet de discussions entre

parties, telles que résumées au titre 3.2.1.. Des travaux ont été effectués, travaux que

SOC.1.) S.A. estime suffisants et que SOC.2.) S.A. qualifie de réparations de fortune.

Il est encore constant que les fissures sont présentes à ce jour et que le bâtiment ne s’est

pas encore effondré.

Les différentes expertises qui ont été réalisées jusqu’ici ont été résumées sous le titre

3.4.

Les experts concluent tous à la présence d’un problème et sont unanimes pour dire que

des investigations supplémentaires sont nécessaires. Leurs conclusions divergent au

niveau de la conclusion qu’ils tirent de l’incertitude subsistante. Si les uns considèrent

qu’il n’est par conséquent pas établi que la structure de l’immeuble est compromise et

qu’il n’y a pas de danger immédiat, l’expert F.) conclut que cette stabilité ne peut pas

être garantie.

Le Tribunal constate que malgré les quatre experts qui se sont prononcés, il ne dispose

que de peu d’informations sur l’ampleur potentielle d’un risque, à savoir si la dalle

risque de s’effondrer à tout moment ou s’il s’agit d’un risque à terme. Il ne dispose

encore que peu de renseignements sur la question de savoir si les fissures n’affectent

que la stabilité de la dalle dans le sous-terrain ou si tout l’immeuble, avec les bureaux,

est exposé à un risque concret d’effondrement.

Au vu de ces incertitudes, tous les experts ayant conclu à la nécessité d’investigations

plus approfondies, il y a lieu d’instituer une expertise et de charger l’expert de la mission

de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé,

de :

-

dresser un inventaire des éventuels vices, malfaçons, défauts de conformité et

autres défectuosités affectant les parkings souterrains aux niveaux -1 et -2 de

l’immeuble anciennement loué par SOC.2.) sis à L-(...);

-

déterminer les causes et les origines de ces désordres ;

-

décrire le risque engendré par ces désordres, et en particulier les risques de

stabilité tout en précisant:

o s’il s’agit d’un risque imminent ou d’un risque à terme,

o s’il s’agit d’un risque affectant uniquement la dalle en question ou alors

l’ensemble de l’immeuble ;

-

dresser un inventaire d’éventuels travaux de réparation ou stabilisation qui ont

été faits ;

-

déterminer si et dans quelle mesure ces travaux étaient de nature à remédier aux

vices et malfaçons et aux éventuels problèmes de stabilité.

Puisque les fissures sont invoquées par la société SOC.2.) S.A. pour justifier ses

arguments divers destinés à réfuter les demandes principales, la provision sur les

honoraires d’expert est à mettre à sa charge.

6. QUANT À L’EXÉCUTION FORCÉE

La partie requérante sollicite l’exécution forcée du contrat de bail qui a été conclu.

En principe, si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme,

pour un motif qui s’avère non justifié, le bailleur a le droit de poursuivre les relations

contractuelles (p.ex. TA Lux., 12 juillet 2002, n° 66137; TA Lux., 15 octobre 2019, n°

TAL-2019-03462).

En effet, lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses

obligations de bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à

durée déterminée, le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers

échus, étant donné qu’une demande en paiement de loyers échus est une demande en

exécution d’une obligation de donner dont l’exécution est toujours possible (Cass, 12

février 1976, Pas. 23, p.321).

Le locataire doit respecter l’échéance du bail si celui-ci est à durée déterminée. Si le

locataire ne respecte pas l’échéance convenue, il sera condamné à payer au bailleur les

loyers dus jusqu’à l’échéance du bail, sauf au locataire de prouver que les lieux ont été

reloués avant l’échéance du bail.

La société SOC.2.) S.A. objecte d’un côté qu’il y aurait des obstacles à l’exécution

forcée, et fait valoir d’un autre côté des moyens quant au fond concluant notamment

que le loyer n’est pas dû.

6.1. Obstacles à l’exécution forcée

Tandis que la société SOC.1.) S.A. estime être en droit d’exiger l’exécution forcée, la

société SOC.2.) S.A. soutient que celle-ci n’est pas possible, et ce parce qu’elle aurait

été conventionnellement exclue, parce qu’elle constituerait un abus de droit ou encore

pare qu’elle serait impossible.

6.1.1. Exclusion conventionnelle de l’exécution forcée (article XVII)

La partie SOC.2.) S.A. invoque l’article XVII du contrat de bail en sa faveur tant pour

s’opposer à toute demande d’exécution forcée du contrat que pour limiter le montant de

dommages-intérêts auxquels elle pourrait être tenue. La société SOC.1.) S.A. s’oppose

à cette argumentation.

L’article XVII du contrat prévoit sous le titre « legal termination » :

« In the event that this lease is terminated before the lease term foreseen in

Article III through the Lessee’s fault (like for example no payment of the rent, no

maintenance of the building although asked by the Lessor), the Lessee shall pay

the Lessor, as termination compensation, an amount equivalent to three months

of rent, in addition to the rent and expenses of the month in progress, plus any

expenses, expenditures and costs resulting from the termination ».

La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une

convention s’engage à quelque chose en cas d’inexécution (Art. 1226 du Code civil).

En l’espèce, le preneur s’est engagé au paiement d’une indemnité forfaitaire en cas

d’inexécution de sa part du contrat jusqu’à son terme.

L’article 1228 du Code civil précise toutefois que le créancier, au lieu de demander la

peine stipulée contre le débiteur qui est en demeure, peut poursuivre l’exécution de

l’obligation principale.

Le créancier jouit d’une option; il n’est jamais tenu par la clause. Celle-ci renforce ses

droits et ne lui fait pas perdre le bénéfice des sanctions de droit commun, qui sont du

reste inhérentes à la notion de contrat. Le créancier peut ainsi abandonner la voie de la

clause pénale pour réclamer l’exécution en nature de l’obligation principale

(Jurisclasseur Civil Code, Art. 1231 à 1231-7, Fasc. 22, n° 78, 79).

Le créancier de l’obligation a ainsi le choix entre l’exécution forcée et la clause pénale

(voir p.ex. en ce sens CSJ, 29 janvier 2003, n° 26150, JUDOC n° 99829744).

En l’absence d’exclusion explicite de cette option par la clause contractuelle, la clause

pénale ne saurait être considérée comme protégeant également le preneur en limitant sa

responsabilité. La société SOC.2.) S.A. ne peut dès lors l’invoquer pour s’opposer à

l’exécution forcée et pour limiter le montant de dommages-intérêts auquel elle est

susceptible d’être condamnée.

6.1.2. Abus dans la demande d’exécution forcée du contrat

Pour la société SOC.2.) S.A., la société SOC.1.) S.A. verserait dans l’abus en exigeant

l’exécution forcée du contrat de bail. Il faudrait apprécier si l’exécution du contrat n’est

pas préjudiciable que la résolution du contrat avec octroi de dommages-intérêts, et s’il

y a disproportion avec l’inconvénient subi par le preneur.

La société SOC.1.) S.A. se voit dans son droit pour exiger l’exécution forcée du contrat.

Dans l’appréciation de la question s’il y a abus dans le fait de demander l’exécution du

contrat, il convient de tenir compte du dernier état de la demande, et donc notamment

du fait que la partie demanderesse a renoncé aux demandes relatives à l’assurance, à

l’obligation de garnir les lieux et à l’obligation de reconstituer la caution bancaire.

Le Tribunal relève que les demandes restantes liées à l’exécution forcée consistent dans

le paiement des loyers, les frais d’entretien, de gardiennage et d’électricité et,

partiellement, les taxes foncières. Il s’agit exclusivement de demandes pécuniaires.

Il faut noter dans un premier temps que le montant demandé sur base de l’exécution

forcée est le même que celui réclamé par SOC.1.) pour l’exécution par équivalent

(dommages-intérêts). Au stade actuel, il n’y a dès lors pas de disproportion manifeste

entre le choix de l’exécution forcée et l’allocation de dommages-intérêts, le contrat étant

venu à son terme.

Il est ensuite de principe qu’un contrat engage les parties et est censé être exécuté. La

jurisprudence admet si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son

terme, le bailleur a le choix entre la poursuite des relations contractuelles et la résiliation

du contrat de bail accompagnée d’une demande en condamnation des sommes prévues

à l’article 1760 du code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander

la poursuite des relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu’à la fin

du contrat de bail. Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant

l’exécution forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus

systématique et arbitraire à l’égard des candidats présentés par le locataire, pareil refus

pouvant être considéré comme abusif (TA Lux., 22 décembre 2004, n° 90309 du rôle).

Il y a abus de droit lorsqu’une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un

avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant.

L’exercice d’un droit peut se révéler abusif même s’il fait suite à une faute du

cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d’exécution de ses obligations ne le prive

donc pas du droit d’invoquer l’abus de droit de son créancier à l’occasion de l’exercice

par celui-ci de la faculté d’opter entre l’exécution forcée et la résolution de la

convention (TA Lux., 18 février 2000, n° 64404 du rôle).

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du

contrat, alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux, que

la théorie de l’abus trouve application (Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de droit

éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les raisons

légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire ; tout dépend

des circonstances.

Il n’y a ainsi abus de droit de la part du bailleur que s’il insiste sur l’exécution forcée

du contrat, tout en refusant sans motif valable des sous-locataires, problématique qui a

été analysée ci avant sous le point 5.4.2.1., le Tribunal étant arrivé à la conclusion

qu’aucune faute lors des pourparlers de négociation n’est établie à charge de SOC.1.)

S.A..

Sous réserve de l’analyse d’une éventuelle résiliation unilatérale valable du contrat au

31 août, le Tribunal ne décèle dès lors aucun abus dans le fait que SOC.1.) S.A.

demande à titre principale l’exécution forcée du contrat.

6.1.3. Impossibilité de l’exécution forcée

Dans la mesure où, après renonciation à plusieurs demandes, les demandes de la société

SOC.1.) S.A. relatives à l’exécution forcée se résument à des demandes pécuniaires,

elles ne se heurtent à aucune impossibilité.

6.3. Quant au paiement des loyers

La partie requérante réclame le paiement des loyers suivants :

juillet 2019

109.944,20 €

août 2019

109.944,20 €

septembre 2019

109.944,20 €

octobre 2019

109.944,20 €

novembre 2019

109.944,20 €

décembre 2019

109.944,20 €

janvier 2020

109.944,20 €

février 2020

109.944,20 €

mars 2020

109.944,20 €

avril 2020

109.944,20 €

mai 2020

109.944,20 €

juin 2020

109.944,20 €

indexation avril à juin 2020 4.947,49 €

garantie locative

- 225.000,00 €

Total

1.099.277,89 €

La société SOC.1.) S.A. est en principe fondée à exiger l’exécution forcée du contrat,

et donc également le paiement des loyers.

La société SOC.2.) S.A. invoque à titre principal un défaut de jouissance complet des

lieux, et à titre subsidiaire elle demande une réduction du loyer en se basant :

-

sur le fait que des travaux autres que des travaux de réparation urgents ont été

réalisés dans les lieux, empêchant toute jouissance de ceux-ci, sinon réduisant la

jouissance de 50 %,

-

sur le fait que les fissures dans le parking constituaient un risque pour la stabilité

de l’immeuble, le rendant impropre à l’usage, sinon diminuant de 5 % la

jouissance.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel,

« lorsqu’une des parties reste en défaut d’exécuter une des obligations à sa charge,

l’autre partie peut suspendre l’exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l’autre partie n’exécute pas, à moins que la convention n’ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de

payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (TA Lux., 18 décembre 1997, n°

59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il en

conserve pour l’ensemble la jouissance (TA Lux., 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (Y. MERCHIERS, Les

baux, Le bail en général, n° 244).

Ainsi, le locataire qui subit un trouble dans sa jouissance des lieux peut exiger une

réduction du loyer proportionnée à l’ampleur de ce défaut de jouissance. Si le bâtiment

n’est plus utilisable dans son entièreté, ou dans ses parties essentielles, conformément

aux prévisions contractuelles, il est fondé à suspendre à son tour ses obligations et donc

de cesser le paiement du loyer.

6.3.1. Défaut de jouissance en raison de travaux

Le Tribunal relève que le fait qu’un bailleur accède au bâtiment pour procéder à de

petites rénovations dans les locaux, fût-ce en violation aux stipulations contractuelles

quant à cet accès, ne vaut pas reprise de possession des lieux et n’empêche pas le

preneur de jouir des lieux, mais peut s’analyser tout en plus en léger trouble dans le

droit à la jouissance paisible. Il ne saurait être déduit de tels travaux que le bailleur

aurait accepté la résiliation à une certaine date, qu’il aurait repris possession des lieux

ou que le preneur aurait été mis dans l’impossibilité totale de jouir des lieux. Cette

conclusion s’impose d’autant plus dans une situation dans laquelle le preneur a

clairement annoncé son départ des lieux, résilié divers contrats et annoncé son intention

de ne plus s’en occuper.

Il en est cependant autrement si le bailleur entreprend d’importants travaux de

rénovation et de réaménagement, dépassant de simples travaux d’entretien ou de

réparation. De tels travaux, en fonction de leur ampleur, empêchent le locataire de jouir

des lieux. En effet, si le bailleur fait effectuer après le départ du locataire des travaux

d’une telle envergure rendant impossible toute occupation par le locataire, il ne saurait

exiger du preneur qu’il continue à régler les mensualités échues après son départ. Le

bailleur ayant dans ces circonstances rendu impossible l’exécution du bail, il ne saurait

s’en prévaloir pour réclamer paiement des loyers.

Les pièces de la partie requérante n° 57 et suivantes documentent les travaux suivants :

57 SOC.12.)

Démontage

d’une

installation

NOVEC

5 mai 2020 (date

facture)

58 SOC.13.)

Remise en état bâtiment

26 mai 2020 (1er

acompte)

59 SOC.14.)

Toitures d’étanchéité (échafaudage,

membrane , platine d’eaux pluviale,

tuyaux, travaux fer ferblanterie, etc.)

mai

2020

(facture)

60 SOC.15.)

« Remise en pristin état »

27 mai 2020 (date

facture)

61 SOC.14.)

Travaux d’étanchéité sur auvent

d’entrée (demande d’acompte)

mai

2020

(demande

d’acompte)

62 SOC.15.)

« Remise en pristin état » (demande

d’acompte)

avril

2020

(demande

d’acompte)

63 SOC.13.)

Remise en état bâtiment

15 juin 2020 (2e

acompte)

64 SOC.13.)

Remise en état bâtiment

22 juin 2020 (3e

acompte)

65 SOC.16.)

Coordination sécurité santé

27 mars 2020 (1er

acompte)

66 SOC.16.)

Coordination sécurité santé

27 mars 2020 (2e

acompte)

67 SOC.16.)

Coordination sécurité santé

mai

2020

(« acompte n° 1 »)

68 SOC.16.)

Coordination sécurité santé

29 mai 2020 (3e

acompte)

Les photos versées en tant que pièces n° 70 et 71 par la société SOC.2.) S.A. montrent

– fait non contesté par la partie adverse – la présence d’un échafaudage devant la façade

du bâtiment en date du 9 et du 11 mai 2020.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que c’est à partir de mai 2020 que la société

SOC.1.) S.A. a entamé d’importants travaux de remise en état du bâtiment. A partir de

cette date, elle ne saurait dès lors plus réclamer de loyer au preneur, puisqu’elle a repris

possession des lieux. Elle ne subit par ailleurs à ce titre pas de préjudice puisque si elle

n’avait pas avancé les travaux, elle aurait dû les réaliser après la fin du bail et n’aurait

dès lors pas pu accueillir le prochain locataire au 1er juillet 2020.

Par conséquent, les loyers pour les mois de mai et de juin 2020 ne sont pas redus.

Aucun indice quant à d’autres travaux d’ampleur ne figurant au dossier, le Tribunal

décide de ne pas faire droit à la demande d’injonction formulée par SOC.2.) S.A., visant

à obtenir communication des contrats conclus entre SOC.1.) S.A. et le SY.).

6.3.2. Défaut de jouissance en raison de fissures

Le Tribunal a décidé de soumettre à expertise la question de la gravité des fissures dans

le parking sous-terrain et leur impact sur la stabilité de l’immeuble.

La demande relative au paiement des loyers est dès lors à réserver dans l’attente du

résultat de l’expertise.

En résumé, le Tribunal retient dès lors que les loyers sont dus par principe en vertu de

l’exécution forcée du contrat, sous réserve :

-

des loyers de mai et juin 2020 qui ne sont plus dus en raison de la reprise de

possession des lieux pour réaliser des travaux d’envergure ;

-

éventuellement des loyers de septembre 2019 à avril 2020, si le contrat a été

valablement résilié au 31 août 2019, ce qui dépend du résultat de l’expertise ;

-

éventuellement des loyers juillet 2019 à avril 2019, si en fonction du résultat de

l’expertise, il y a lieu d’accorder une réduction de loyer.

6.4. Quant aux frais de gardiennage et d’énergie

Même en l’absence de clause explicite, l’obligation d’entretien à charge du preneur

l’oblige de s’occuper a minima du bien pour éviter sa dégradation. Pour un important

complexe immobilier, cette obligation inclut la fourniture d’une énergie électrique et

d’un chauffage de base, nécessaires au maintien de l’immeuble même en cas

d’inoccupation, ainsi qu’une surveillance des lieux abandonnés.

Tout comme la demande relative aux arriérés de loyer, la question de savoir s’il

appartenait à SOC.2.) S.A. d’assurer la surveillance du bâtiment et d’assurer

l’approvisionnement en énergie (électricité, gaz) pour assurer au moins un entretien

minimal de l’immeuble dépend pour la période à partir de juin 2019 de la question de

savoir si elle pouvait faire valoir l’exception d’inexécution.

Il convient dès lors de réserver cette demande dans l’attente de l’expertise.

6.5. Quant à l’impôt foncier

La partie requérante réclame le paiement des taxes foncières de 2018 à mi-2020 pour

un total de 2,5 x 6.558,90 = 16.397,25 euros.

En principe, les impôts fonciers ne constituent pas des taxes correspondant aux services

rendus au preneur mais des charges relatives à la propriété de l’immeuble (TA Lux., 13

octobre 2006, n° 198/2006, n° 100.794 du rôle).

Toutefois, l’article VI.A. du contrat de bail stipule que :

« The Lessee alone shall bear land tax (Appendix I) and contributions or taxes

on the Lessee’s activity or applying to the occupancy of the leased premises,

applying to the leased premises, and, if applicable, value-added tax. »

Le terme “land tax” se réfère explicitement à l’impôt foncier.

Les parties peuvent en principe librement prévoir dans le contrat de bail la question de

savoir quelles charges sont à supporter par le locataire, y compris les impôts et taxes,

sauf les restrictions apportées par la loi du 21 septembre 2006 concernant les charges

devant être payées par le locataire d’un bail à usage d’habitation. Même si le propriétaire

est à la base redevable de cet impôt et que nonobstant toute clause, il le restera envers

l’administration, une clause par laquelle le preneur accepte de rembourser cet impôt ne

se heurte pas à l’ordre public.

C’est par conséquent à juste titre, que la partie demanderesse a renvoyé à la liberté

contractuelle des parties en matière de bail commercial.

L’impôt foncier est par conséquent à charge de la partie défenderesse, mais avec les

mêmes réserves que celles formulées pour le loyer principal. Ainsi, pour les mois de

mai et juin 2020, il y a eu reprise de possession des lieux de sorte que la taxe afférente

est à charge du bailleur ; pour le surplus, il se pourrait qu’il y ait eu résiliation valable

du contrat au 31 août 2020 et/ou troubles de jouissance permettant au locataire de

suspendre en tout ou en partie ses obligations.

Il convient dès lors de réserver ce poste dans l’attente du résultat de l’expertise.

7. QUANT AUX DIVERS FRAIS NON LIES A L’EXECUTION FORCEE

7.1. Frais de réparation

La partie requérante demande à « dire que le preneur sera tenu de supporter toute

dépense de réparations locatives ou menu entretien exposée à ce titre par la Requérante,

y compris les frais de réparation intervenus sur un châssis de fenêtre par la société

SOC.5.) pour un montant de EUR 7.750,61 euros, avec charge pour le preneur de régler

les factures y afférentes lui présentées dans un délai de 15 jours à compter de leur

réception, sous peine de mise en compte des intérêts conventionnels au taux de 12 %

par an prévus à l’article VII du Contrat de bail, sinon des intérêts légaux, et ce jusqu’à

solde ».

Outre le fait que ce procédé conduirait nécessairement à des difficultés d’exécution, il

s’agit en réalité d’un préjudice éventuel futur, donc hypothétique, dont l’indemnisation

est réclamée, de sorte que le Tribunal ne saurait l’allouer à l’heure actuelle.

Le tribunal rejette donc cette demande formulée en termes généraux.

Il convient simplement de donner acte à la société SOC.1.) S.A. que ses demandes

indemnitaires chiffrées ne sont pas définitives et limitatives et qu’elle a entendu par

cette formulation se réserver le droit de formuler ultérieurement des demandes

complémentaires. Le Tribunal n’est pour l’instant saisi que de la demande relative à la

facture SOC.5.) de 7.750,61 euros.

Suivant une facture SOC.5.) (pièce n° 37 de la partie requérante), une fenêtre de 245

sur 115 cm a été remplacée et réparée pour un coût total de 7.750,61 euros,

l’intervention ayant eu lieu le 24 octobre 2019.

L’article XII du contrat de bail prévoit que :

« The Lessee shall replace at its expense all windows or glass that is broken or

cracked for any reason not due to construction failures, and whose cost is not

covered by the building’s insurers ».

Il est vrai que selon les dispositions de cet article, le bailleur était censé enjoindre par

lettre recommandée au preneur de procéder à la réparation endéans un certain délai.

Néanmoins, le fait que cette procédure n’ait pas été respectée et que le bailleur ait

procédé lui-même à la réparation n’a pas pour conséquence que ces frais ne pourraient

plus être récupérés auprès du locataire, ce d’autant plus que la réparation est intervenue

à une date à laquelle le preneur a clairement fait savoir qu’il ne se considérait plus

contractuellement lié. SOC.2.) S.A. ne saurait ainsi argumenter avoir été privée d’une

possibilité de réaliser elle-même cette mesure d’entretien. En outre, il n’est pas

démontré que la réparation aurait pu se faire à moindres frais.

Il y a dès lors lieu de faire droit à cette demande à hauteur de 7.750,61 euros.

Quant aux intérêts, l’article VII du contrat de bail prévoit :

« Without prejudice to all the Lessor’s other rights and actions, any amounts due

now or in the future by the Lessee pursuant to thus lease shall incur interest of

12 % per annum as of their due date, ipso jure and without notice ».

Il y a dès lors lieu d’allouer le d’intérêt conventionnel de 12%. Concernant la date de

début des intérêts, la requête formulée par SOC.1.) S.A. est peu précise et ne contient

pas de date concrète ; il y a dès lors lieu d’allouer les intérêts à compter de la demande

en justice.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’ordonner l’exécution provisoire de cette

condamnation.

7.2. Frais de remise en état

La société SOC.1.) S.A. réclame à titre principal la somme de 476.091,86 euros TTC

sur base d’un devis, sinon à titre subsidiaire la somme de 220.098,57 euros sur base

d’un ensemble de factures. Elle sollicite encore l’institution d’une expertise.

Les moyens développés par SOC.2.) S.A. pour s’opposer à la demande parce que dans

la logique de la partie adverse le bail serait toujours en cours, ne sont plus pertinents à

l’heure actuelle. Elle s’oppose encore à la demande puisque l’évaluation des frais serait

arbitraire et non justifiée, et se baserait sur une constatation unilatérale par la partie

adverse. L’état des lieux dressé en son absence ne lui serait pas opposable. Le contrat

de bail imposerait le recours à un expert pour fixer le montant des éventuels travaux,

procédure qui n’aurait pas été respectée.

7.2.1. Règles régissant la remise en état

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat

(M. HARLES, Le bail à loyer, Pas. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (TA Lux., 5 février 1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à

loyer, Pas. 31, p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux

à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable,

entièrement rénové.

L’article X du contrat de bail prévoit, en ce qui concerne la remise en état à la sortie des

lieux :

« An outgoing inventor of the premises shall be drawn up in accordance with the

same procedure as described in article IX, in order to have an expert determine

the amount of rental damages and any compensation for unavailability.

The Lessee shall be liable for any wear and tear if the lease is terminated due to

its fault. Any necessary restoration work due to this wear and tear shall be

carried out at the lease’s expiration.

It is expressly stipulated that any damages to the premises occurring, for

example during the removal of partitions, shall not constitute normal wear and

tear. (…) ».

L’article XI prévoit, quant à la modification des lieux :

« The Lessee cannot make any change, modification, construction or demolition

affecting the leased premises without the Lessor’s prior special and written

consent, which cannot be unreasonably witheld. (…)

At the end of the lease or if the lease is terminated, any modifications,

conversions or improvements, including partitioning, shall become the Lessor’s

property, at no expense, and shall be transferred to it in good condition. When a

mezzanine is installed by the Lessee, this mezzanine will be removed at the end

of the lease by the Lessee. »

L’article XII stipule quant aux réparations et à la maintenance :

« The Lessee shall be required to maintain the leases premises in good condition

in terms of all types of rental repairs, regardless of the nature and cause thereof.

Reference is hereby made to the Appendix 6.

(…)

The Lessee shall maintain in good condition the interior paint and shall protect

from frost any water pipes, radiator and sanitary equipments. (…)

The Lessor may demand from the Lessee, by registered mail, that the Lessee

carries out any repair work mentioned above, incumbent upon the Lessee and to

terminate said work within two months of sending this letter by registered mail.

The Lessee shall allow, without compensation or rent decrease, the execution of

any repairs or improvements that could become necessary during the lease’s

term, even if said work lasts for more than 40 days, in order to enable the Lessor

to fulfill its obligations properly and promptly.

The Lessee must allow access to the Lessor or its employees or to any other

person designated by the Lessor for the purpose of carrying out necessary

inspections and repairs and to check the condition of the premises in general.

All major repairs shall be borne by the Lessor and the Lessee shall notify the

Lessor, immediately and by registered mail, of the need to make any repairs

incumbent upon it. Failing this, the Lessee shall be held liable for the resulting

damages and for any adverse consequences for which the Lessor cannot under

any circumstances be held liable in absence of such notification.

If any interruption of the building’s services is due to a cause outside the Lessor’s

control (force majeure) and provided that the Lessor has taken reasonable cadre

to ensure the functioning of these services, or their restoration, the Lessee cannot

claim any compensation for any resulting inconvenience ».

Le Tribunal relève qu’il est exact, comme le soutient la société SOC.2.) S.A. que les

travaux ont débuté avant la date du 30 juin 2020. Cela n’empêche cependant pas que de

tels travaux puissent être qualifiés de travaux de remise en état. La société SOC.2.) S.A.

avait à ce moment clairement fait comprendre qu’elle ne se considérerait plus comme

locataire et qu’elle n’entendrait assumer aucune obligation afférente. Il ne saurait dès

lors être reproché à SOC.1.) S.A. de ne pas avoir au préalable exigé du locataire de

procéder à ces travaux. Il a été tenu compte de ce début anticipé des travaux dans le

cadre de la demande relative aux loyers. Pour le surplus, s’il devait s’avérer qu’il

s’agissait en tout ou en partie de travaux à charge de SOC.2.) S.A., qui de facto

n’occupait plus les lieux, celle-ci n’a subi aucun préjudice du fait de cette anticipation.

7.2.2. Devis de remise en état

La demande principale est basée sur un relevé intitulé « budget travaux de remise en

pristin état zone bureaux » dressé par la société SOC.8.) (pièce 55 de la partie

demanderesse) et concluant à un coût total de 476.091,86 euros TTC. Ce relevé se

présente en résumé comme suit :

Type de travaux

Description

Fournisseur

Prix TTC

Parachèvement

- fourniture, pose et dépose d’une

protection plafond,

- dépose, évacuation du tapis et

nouveau tapis

- fourniture et application d’une

égaline sur chape ciment

- remplacement des dalles de faux

plafonds

- mise en peinture des murs et

chambranle des portes

- réfection de la cage d’escalier

- réparation

des

carrelages

endommagés

- dépose et repose des joints de

fenêtre

- dépose des étiquettes des cloisons

amovibles, nettoyage cloisons

- remplacement des garnitures des

portes

- nettoyage final

SOC.13.)

240.122,48 €

Electricité

- dépollution

installation

antenne

radio

- reprogrammation et adaptation du

contrôle d’accès bureaux

- reprogrammation et remise en

service des grilles parking

- dépollution de l’installation de

vidéo surveillance

SOC.15.)

104.321,03 €

- primes installation LED

-3.356,03 €

Extinction

automatique

incendie

- démontage du système d’extinction

- démontage des bouteilles de la

partie surpression

- fermetures coupe-feu

SOC.12.)

3.614,27 €

Réfection auvent

- installation d’un échafaudage en

façade

- dépose de l’ancienne étanchéité et

conditionnement pour stockage

- préparation des supports

- application

d’une

primaire

d’adhérence pour étanchéité

SOC.14.)

17.453,28 €

Stores intérieurs

- remplacement de l’ensemble des

stores des bureaux

SOC.23.)

34.647,05 €

Coordination

sécurité et santé

- coordination de la mise en œuvre

des

principes

généraux

de

prévention

SOC.16.)

3.202,00 €

Plans d’évacuation

- mise à jour de l’ensemble des plans

d’évacuation

- fourniture et pose des cadres et

plans

SOC.16.)

3.755,70 €

Nettoyage sanitaire

- prestation

de

nettoyage

des

sanitaires

- fourniture de savon liquide et papier

toilette

SOC.24.)

1.210,95 €

Project Management

- réalisation

des

spécifications

techniques pour consultation

- consultation d’entreprises pour la

réalisation des travaux

- visites sur site avec les entreprises

- analyse des offres

- suivi des délais, coordination des

intervenants

- assistance périodique aux réunions

de chantier, etc.

SOC.8.)

30.288,45 €

Aléas travaux

- divers et imprévus (10 %)

40.832,68 €

Total

476.091,86 €

A titre de frais réels, la société SOC.1.) S.A. réclame à titre subsidiaire les montants

suivants :

Prestataire

Date

Pièce Montant

Factures SOC.16.)

mars 2020 56

1.041,30 €

mars 2020 65

1.041,30 €

mai 2020

1.067,33 €

mai 2020

1.041,30 €

avril 2020 68

1.877,85 €

Factures SOC.12.)

mai 2020

3.433,55 €

Factures SOC.13.)

mai 2020

40.950,00 €

juin 2020

40.950,00 €

juin 2020

58.500,00 €

Factures SOC.14.)

mai 2020

5.235,98 €

mai 2020

12.799,45 €

Factures SOC.15.) SA avril 2020 60

20.864,20 €

mai 2020

31.296,31 €

Total

220.098,57 €

Elle verse dans ce cadre les factures suivantes :

57 SOC.12.) Démontage d’une installation NOVEC

3.433,55 €

58 SOC.13.) Remise en état bâtiment

40.950,00 €

59 SOC.14.) Toitures

d’étanchéité

(échafaudage,

membrane, platine d’eaux pluviale, tuyaux,

travaux fer ferblanterie, etc.)

12.799,45 €

60 SOC.15.) « Remise en pristin état »

31.296,31 €

61 SOC.14.) Travaux d’étanchéité sur auvent d’entrée

(demande d’acompte)

5.235,98 € (acompte

par rapport à la pièce

59)

62 SOC.15.) « Remise

en

pristin

état »

(demande

d’acompte)

20.864,20 € (acompte

par rapport à la pièce

60)

63 SOC.13.) Remise en état bâtiment

40950,00 €

64 SOC.13.) Remise en état bâtiment

58.500,00 €

65 SOC.16.) Coordination sécurité santé

1.041,30 €

66 SOC.16.) Coordination sécurité santé

1.041,30 €

67 SOC.16.) Coordination sécurité santé

1.067,33 €

68 SOC.16.) Coordination sécurité santé

1.041,30 €

Dans le cadre de sa seconde note de plaidoiries, la partie défenderesse a pris position en

détail sur ces postes. La partie SOC.2.) S.A. avait encore invoqué le fait que les

aménagements deviennent la propriété du bailleur et qu’elle ne saurait dès lors être

tenue d’une remise en état. Dans la liste des travaux, le Tribunal ne relève cependant

pas de travaux en ce sens. En particulier, les cloisons amovibles sont, selon le devis,

maintenues en place et simplement nettoyées. Concernant l’installation NOVEC, il ne

résulte pas des éléments du dossier quand et par qui elle a été installée.

Le Tribunal relève ensuite qu’il ne saurait être fait droit à une demande portant sur un

préjudice purement futur et hypothétique, tels des « aléas travaux » de 10 %.

Le bailleur ne saurait pas non plus mettre à charge du locataire des dépenses de

consommation courantes futures, telle la fourniture de savon ou de papier-toilette.

Des travaux d’étanchéité de la façade ou d’un auvent relèvent de la structure de

l’immeuble et donc de la responsabilité du propriétaire. Il en est de même pour la

réfection des joints des fenêtres.

Des travaux de remise aux normes actuelles (plans d’évacuation, etc.) ne sont pas à

charge du locataire, puisqu’ils ne sauraient en aucun qualifier de remise en « pristin »

état. Il en est de même pour des travaux préparant le futur (reprogrammation).

Des travaux de réfection (tapis, plafonds, peinture des murs, carrelages, stores, portes)

ne sont à charge du locataire que si les dégâts dépassent l’usure normale, sachant qu’en

l’espèce, les locaux étaient occupés pendant environ 13 ans.

Des travaux accessoires (coordination sécurité-santé, project management, installation

de chantier, nettoyage) ne sauraient être mis à charge du preneur que dans la proportion

où les travaux de base peuvent lui être imputés.

La dépose d’étiquettes comportant l’enseigne de l’ancien locataire relève de la

responsabilité de ce dernier.

Il ne saurait dès lors être fait droit ni à la demande principale, ni à la demande

subsidiaire, celles-ci comportant des postes qui ne sont pas à charge de SOC.2.) S.A.

Selon la volonté commune des parties, telle qu’arrêtée dans le contrat de bail,

l’indemnité des frais de remise en état est à déterminer par voie d’expertise.

Quant aux constats d’huissier figurant dans le dossier, le Tribunal relève que les

huissiers de justice peuvent être commis par justice ou être requis par des particulier

pour effectuer des « constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les

conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter » ; « ces constatations font foi

jusqu’à preuve du contraire » (Art. 13 de la loi du 4 décembre 1990 portant organisation

du service des huissiers de justice).

Les constatations purement matérielles établies par l’huissier de justice font foi jusqu’à

preuve contraire. Elles ont donc la force d’une présomption simple de vérité. Le juge

doit tenir pour acquis les constatations matérielles portées au procès-verbal tant qu’elles

n’ont pas été contredites par une preuve contraire rapportée par tous moyens.

Ainsi, un constat d’huissier ne doit pas être confondu avec un état des lieux de sortie

dressé par les parties, qui n’a de valeur probante que s’il est contradictoire, donc signé

par les deux parties. La valeur probante du constat d’huissier ne change pas selon qu’une

ou l’autre des parties ait été présente.

Une expertise demeure dès lors possible, l’expert pouvant se baser, outre sur les

documents que lui remettront les parties, d’un côté sur les parties éventuellement non

modifiées des lieux et d’un autre côté sur les constats faits par huissier.

Le Tribunal précise encore que la valeur probante est la même pour chacun des deux

rapports d’huissier dressés en l’espèce. Cette force probante ne vaut cependant que pour

les constats matériels. Si l’huissier note par exemple que les stores ne sont pas

démontés, que les murs séparateurs ne sont pas enlevés ou que la peinture n’a pas été

refaite, cela n’implique pas nécessairement que ceci aurait dû être fait.

Il convient dès lors de nommer un expert avec la mission de concilier les parties si faire

se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé, en se basant notamment sur les

constats d’huissier et sur l’état actuel des lieux, concernant les lieux sis à L-(…), de

dresser un inventaire des dégradations, dégâts, dommages et détériorations causés par

le preneur dépassant une usure normale compte tenu d’une occupation depuis 2006, et

de déterminer et chiffrer les travaux et moyens nécessaires pour y remédier.

Puisque c’est la partie SOC.1.) S.A. qui formule des revendications financières en

alléguant un manquement de la société SOC.2.) S.A. à son obligation de remise en état,

il y a lieu de mettre l’avance des frais de cette expertise à sa charge.

7.3. Quant aux frais d’expertise et d’huissier

Cette demande est à réserver dans l’attente du résultat des expertises judiciaires.

7.4. Quant aux frais d’avocat

En se basant sur ses pièces n° 35, 44, 52 et 53, la partie requérante réclame

remboursement de ses frais et honoraires d’avocat à hauteur de 277.716,19 euros. La

partie défenderesse s’oppose au principe même de la demande en l’absence de faute

engageant sa responsabilité et en l’absence de détails quant aux prestations effectuées ;

à titre subsidiaire elle conteste la demande comme étant surfaite.

Le Tribunal relève que suivant la pièce n° 54 de la partie requérante, ses mandataires

ont résumé les factures émises à ce jour (et payées à l’exception de la dernière) comme

suit :

date

montant

31/07/2019 56.480,29 €

30/08/2019 17.506,13 €

30/09/2019 48.157,20 €

31/10/2019 37.908,00 €

30/11/2019 6.357,49 €

14/01/2020 8.292,38 €

31/01/2020 3.961,91 €

29/02/2020 44.123,48 €

15/05/2020 41.154,75 €

30/06/2020 13.774,56 €

Total

277.716,19 €

La jurisprudence luxembourgeoise admet que la circonstance que l’article 240 du

Nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l’équité,

d’allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les

dépens, dont les honoraires d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces

honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité

contractuelle ou délictuelle, à condition d’établir les éléments conditionnant une telle

indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute et

le préjudice (CSJ, cassation, 9 février 2012, n° 5/12, n° 2881 du registre).

La société SOC.1.) S.A. est ainsi obligée de démontrer son préjudice. Si elle verse des

factures et un récapitulatif, elle n’a cependant fourni aucun détail concernant les

prestations qui lui ont été facturées par son avocat et ses modalités de calcul. S’il est

vrai que les honoraires d’avocat sont, sous réserve des règles déontologiques, soumis à

la liberté contractuelle, cela n’implique cependant pas que tout montant quelconque

pourrait être mis à charge d’une partie qui par sa faute a rendu le recours à un avocat

nécessaire. En effet, en l’absence de relevé des prestations effectuées, ni la partie

défenderesse ni le Tribunal ne sont en mesure de vérifier si les prestations étaient

nécessaires, utiles et en lien avec l’affaire, donc de vérifier la réalité du préjudice.

Puisque la société SOC.1.) S.A. n’a pas versé ces informations en cause et, au vu de ses

arguments, n’entend pas le faite, le Tribunal peut dès à présent, et sans qu’il y ait lieu

d’attendre l’établissement d’une faute dans le chef de SOC.2.) S.A., constater que le

préjudice allégué n’est pas établi à suffisance et partant débouter la partie requérante de

ce volet de sa demande indemnitaire.

8. QUANT AUX DEMANDES RECONVENTIONNELLES

8.1. Perte d’une chance de sous-louer

Une indemnisation pour perte d’une chance de sous-louer est réclamée par la société

SOC.2.) S.A. au double motif d’un côté que la société SOC.1.) S.A. aurait manqué à

son obligation de loyauté lors des pourparlers, voire ait été en collusion avec le SY.), et

d’un autre côté que la présence des fissures non réparées aurait empêché une sous-

location.

Il s’agit dans les grandes lignes des mêmes motifs pour lesquels le contrat a été résilié

par courrier du 23 août 2019.

Conformément aux développements faits sous le point 5.4.2.1., aucune faute lors des

pourparlers de négociations n’est établie à charge de la société SOC.1.) S.A. Elle ne

saurait dès lors être tenue d’indemniser une perte de chance de sous-louer de ce chef.

Quant à la présence des fissures, il est établi que le SY.) a entretemps pris possession

des lieux. Même si ce vice était énuméré dans les points à discuter lors des négociations,

il n’est dès lors pas établi que les fissures au garage aient été, aux yeux du SY.), d’une

importance telle qu’elle aurait empêché la sous-location. Néanmoins, un locataire qui

entend sous-louer ne saurait pas être contraint de le faire s’il sait qu’il expose le sous-

locataire à un danger et qu’il risque ainsi d’engager sa responsabilité.

Pour pouvoir décider si un défaut de stabilité de l’immeuble était de nature à empêcher

SOC.2.) S.A. de pouvoir envisager des négociations de sous location, et pour connaître

la date à laquelle le contrat a effectivement pris fin, il convient de réserver cette

demande dans l’attente du rapport d’expertise.

8.2. Perte de jouissance sur 10 ans

La société SOC.2.) S.A. réclame le remboursement de la somme de 563.760 euros,

correspondant à 5 % du loyer sur une période de 10 ans, en raison de la perte de

jouissance qu’elle aurait subi en raison du manquement du bailleur à ses obligations

concernant les fissures dans le parking sous-terrain. La société SOC.1.) S.A. conteste

la demande dans son principe et son quantum. Elle fait valoir que le preneur aurait, en

connaissance de cause du problème, payé les loyers sans formuler de réserve et sans

demander indemnisation d’un quelconque préjudice.

Le tribunal relève que les problèmes relatifs aux fissures sont connus de longue date et

que jusqu’à une période récente, la société SOC.2.) S.A. a payé les factures relatives au

loyer qui lui ont été adressées. En outre, suivant avenant de 2014, le loyer mensuel a été

renégocié, et ce substantiellement à la baisse, de sorte qu’il y a eu fixation d’un nouveau

loyer en connaissance de cause des désordres.

D’un autre côté, le tribunal note qu’à de nombreuses reprises, SOC.2.) S.A. s’est

adressée à son bailleur pour se plaindre des problèmes au niveau du parking. En outre,

dans le cadre des pourparlers ayant conduit à l’avenant d’octobre 2014 et à la réduction

du loyer, la société SOC.1.) S.A. a également déclaré accepter la condition posée par

SOC.2.) S.A. de trouver une solution durable au problème du parking et d’inscrire ce

poste dans le budget de maintenance de 2015. Dans un message de 2016 (pièce 18 du

défendeur), la société SOC.2.) S.A. fait état d’un accord (« gentlemen’s agreement »)

de ne pas réduire le loyer si une solution est trouvée, mais s’interroge si cet accord est

devenu caduc.

Dès lors, SOC.1.) S.A. ne saurait soutenir que SOC.2.) S.A. aurait accepté la situation

sans formuler de contestations, le payement du loyer ne pouvant s’interpréter comme

renonciation définitive d’invoquer les désordres.

Afin de pouvoir évaluer l’ampleur du trouble causé par la présence des fissures, il

convient de compléter la mission de l’expert avec la mission de déterminer dans quelle

mesure la présence des fissures et l’infiltration d’eau a empêché la société SOC.2.) S.A.

de jouir des places de parking concernées et de déterminer le nombre d’emplacements

affectés.

8.3. Restitution de la garantie locative

La société SOC.2.) S.A. réclame le remboursement de la garantie locative qui a été

actionnée, et ce à hauteur de 225.000 euros.

Les parties ont convenu d’une garantie locative dans le cadre de l’article XIII du contrat

de bail. Cet article dispose en particulier :

« However, should the Lessee fail to make the necessary payments, the guarantee

may be used by the Lessor to compensate payment arrears and other failures by

the Lessee to fulfil its obligations, including rent and shared expenses ».

La partie requérante a par ailleurs déduit la garantie locative de 225.000 euros dans le

cadre de sa demande relative au paiement des loyers.

Dès lors, il convient de réserver la demande sur la restitution de la garantie locative dans

l’attente du sort réservé aux autres demandes.

8.4. Dommages-intérêts pour départ anticipé

La société SOC.2.) S.A. estime que la société SOC.1.) S.A. serait fautive pour avoir

fait pression sur elle pour qu’elle libère les bureaux pour le 31 mai 2019 en faisant croire

que ces surfaces seraient retirées du périmètre du bail. Elle estime avoir subi

d’importants frais liés à l’accélération de chantier, à la location de meubles, au loyer

pour le nouveau bâtiment, pour perte de rendement, etc., dont elle réclame

indemnisation à titre reconventionnel. Elle se base en particulier sur ses pièces n° 57 et

suivantes relatives à des frais supplémentaires (« Änderungen-Beschleunigung ») et des

frais de location.

La société SOC.1.) S.A. s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’aucun

manquement ne serait établi dans son chef qui se trouverait en lien causal avec les frais

allégués par la partie adverse, qui ne seraient par ailleurs pas documentés.

Le Tribunal constate au vu de la chronologie des pourparlers avec le SY.), telle que

retracée antérieurement, et de l’attestation de témoignage de H.) (pièce n° 56 de la partie

défenderesse) que les pourparlers avec le SY.) étaient très avancés et avaient de

sérieuses changes pour aboutir. Tant SOC.2.) S.A. que SOC.1.) S.A. ont pu

légitimement croire que ces pourparlers allaient aboutir, de sorte que le SY.) pourrait

emménager pour juin 2019. Dans ces conditions, il est normal que les parties aient tout

mis en œuvre pour que les lieux puissent être libérés au 31 mai 2019.

Or, tel que relevé ci-dessus, il n’est pas établi que l’échec des pourparlers soit imputable

à la société SOC.1.) S.A., ni en particulier qu’il y ait eu une collusion avec le SY.).

Dans ce cas, le fait que SOC.1.) S.A. ait soutenu ce projet de déménagement au 31 mai

2019 n’est pas fautif. De même il n’est pas établi qu’elle ait, au vu des pourparlers

avancés qui étaient en cours, exercé une pression injustifiée ou excessive.

Le Tribunal arrive ainsi à la conclusion qu’aucune faute dans le chef de SOC.1.) S.A.

n’est établie qui soit en lien causal avec les frais pour déménagement anticipé subis par

SOC.2.) S.A. Ces frais ont été déboursés dans l’espoir d’une prochaine sous-location

des lieux, l’échec de ces pourparlers n’étant cependant pas imputable à SOC.1.) S.A.

Par conséquent, la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 956.935

euros est à déclarer non fondée.

8.5. Frais d’huissier et d’expertise

Cette demande est à réserver dans l’attente du résultat de l’expertise.

Les frais et indemnités de procédure sont à réserver.

P a r c e s m o t i f s

Le Tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer statuant

contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la forme;

Quant aux demandes principales

d o n n e acte à la société SOC.1.) S.A. des augmentations de ses demandes ;

d o n n e acte à la société SOC.1.) S.A. de sa demande relative aux frais de gardiennage

et aux frais d’énergie (gaz, électricité) et les déclare recevables ;

d o n n e acte à la société SOC.1.) S.A. de sa renonciation relative à l’obligation de

garnir les lieux loués, é l’obligation d’assurance et à la reconstitution de la garantie

locative ;

d o n n e acte à la société SOC.1.) S.A. de sa renonciation relative à la demande

subsidiaire en résiliation du contrat ;

c o n d a mn e la société SOC.2.) S.A. à payer à la société anonyme SOC.1.) S.A. à titre

de frais de réparation d’une fenêtre la somme de 7.750,61 euros (sept mille sept cent

cinquante euros et soixante-et-un cents) avec les intérêts au taux conventionnel de 12 %

à partir du 29 octobre 2019 jusqu’à solde ;

d é b o u t e la société SOC.1.) S.A. de sa demande relative aux frais et honoraires

d’avocat ;

avant tout autre progrès en cause ;

expertise concernant les fissures

n o m m e expert Patrick COUNOTTE, ingénieur civil en construction, exerçant

au bureau SCHROEDER & associés SA sis à L-1896 Kockelscheuer, 13 rue de

l’innovation, avec la mission

« de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et

détaillé à déposer au greffe de cette juridiction,

o dresser un inventaire des éventuels vices, malfaçons, défauts de

conformité et autres défectuosités affectant les parkings souterrains aux

niveaux -1 et -2 de l’immeuble anciennement loué par SOC.2.) sis à L-

(...);

o déterminer les causes et les origines de ces désordres ;

o décrire le risque engendré par ces désordres, et en particulier les risques

de stabilité tout en précisant:

 s’il s’agit d’un risque imminent ou d’un risque à terme,

 s’il s’agit d’un risque affectant uniquement la dalle en question ou

alors l’ensemble de l’immeuble ;

o décrire le trouble de jouissance engendré par ces désordres, en

particulier l’impact sur la possibilité d’utiliser les emplacements de

parking et la détermination du nombre d’emplacements affectés,

o dresser un inventaire d’éventuels travaux de réparation ou stabilisation

qui ont été faits ;

o déterminer si et dans quelle mesure ces travaux étaient de nature à

remédier aux vices et malfaçons et aux éventuels problèmes de stabilité»,

o r d o n n e à la société anonyme SOC.2.) S.A. de consigner au plus tard dans

le mois du prononcé du présent jugement une avance de 2.500 (deux mille cinq

cents) euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la

Caisse des Consignations ou un établissement de crédit à convenir et d’en

justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les

dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile ;

expertise concernant les travaux de remise en état

n o m m e expert Monsieur Luciano BERALDIN, expert judiciaire assermenté,

demeurant à L-3317 Bergem, 3, Fassburgergronn,

avec la mission

« de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, motivé et

détaillé à déposer au greffe de cette juridiction,

en se basant notamment sur les constats d’huissier et dans la mesure du possible

sur l’état actuel des lieux sis à L-(…),

o de dresser un inventaire des dégradations, dégâts, dommages et

détériorations causés par le preneur dépassant une usure normale

compte tenu d’une occupation depuis 2006, et

o de déterminer et chiffrer les travaux et moyens nécessaires pour y

remédier »,

o r d o n n e à la société anonyme SOC.1.) S.A. de consigner au plus tard dans

le mois du prononcé du présent jugement une avance de 2.500 (deux mille cinq

cents) euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert à la

Caisse des Consignations ou un établissement de crédit à convenir et d’en

justifier au greffe du tribunal, sous peine de poursuite de l’instance selon les

dispositions de l’article 468 du nouveau code de procédure civile ;

d i t que dans l’accomplissement de leurs missions, les experts sont autorisés à

s’entourer de tous renseignements utiles et même à entendre de tierces personnes ;

d i t que les experts peuvent demander communication de tous documents aux parties

et aux tiers ;

a u t o r i se les experts à s’entourer de tous renseignements utiles et nécessaires à

l’accomplissement de leur mission et même à entendre d’autres personnes ;

d i t qu’en cas de refus, de retard ou d’empêchement d’un expert, il sera remplacé par

jugement ou par simple note au plumitif d’audience sur requête à adresser au président

du tribunal de paix par la partie la plus diligente, l’autre dûment appelée ;

d i t que les experts devront, en toutes circonstances, informer le magistrat soussigné de

la date de ses opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’ils pourront

rencontrer;

d i t que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, les

experts devront avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu’après

consignation d’une provision supplémentaire ;

d i t que les experts devront déposer leurs rapports au greffe du tribunal de paix au plus

tard dans les trois mois de la consignation de la provision sur leur rémunération ;

r é s e r ve les demandes de la société SOC.1.) S.A. relatives au paiement des loyers,

aux frais de gardiennage et d’électricité, à l’obligation de remise en état, aux taxes

foncières et aux frais d’huissier ;

Quant aux demandes reconventionnelles

d o n n e acte à la société SOC.2.) S.A. de ses demandes reconventionnelles et les

déclare recevables ;

d é b o u t e la société SOC.2.) S.A. de sa demande reconventionnelle en paiement d’une

indemnité pour perte de jouissance sur la période antérieure à juillet 2019 ;

d é b o u t e la société SOC.2.) S.A. de sa demande d’injonction fondée sur l’article 288

NCPC;

r é s e r ve les demandes de la société SOC.2.) S.A. relatives à une perte d’une chance

de sous-louer, à la restitution de la garantie locative, à l’indemnité pour perte de

jouissance et aux frais d’huissier et d’expertise;

r é s e r ve les demandes relatives aux indemnités de procédure ;

r é s e r ve les frais et les dépens ;

r e f ix e l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du jeudi 5

novembre 2020 à 9.00 heures, salle 0.15.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous Jean-Luc PUTZ, Juge de

Paix à Luxembourg, assisté de Daniel MATGEN, greffier assumé, avec lequel Nous

avons signé le présent jugement, date qu’en tête.

(s.) Jean-Luc PUTZ

(s.) Daniel MATGEN