Court dismisses appeal on eviction grounds pending criminal false testimony case and defers seizure validation.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00052

Audience publique du mardi, dix-sept mars deux mille vingt

Numéro TAL-2019-06663 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux

demeurant à L-ADRESSE1.),

2, ADRESSE1.),

appelants

aux termes d’un exploit de l’huissier de justice

Tom NILLES

d’Esch-sur-Alzette du 23 août 2019,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Julie WIECLAWSKI, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

1) la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.), S.C.I., établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions,

inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO1.),

2) Maître Réguia AMIALI, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à

L-ADRESSE3.), prise en sa qualité de curatrice de la faillite de la société civile

immobilière de droit luxembourgeois L’SOCIETE2.) s.àr.l., ayant été établie et

ayant

eu

son

siège

social

à

L-ADRESSE4.)

ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.), déclarée en état de faillite par jugement du 9 août

2019 du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière commerciale,

3) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE5.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Tom NILLES,

sub 2) et 3) appelants par appel incident,

sub 1) comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat, demeurant à Bofferdange,

sub 2) comparant en personne,

sub 3) comparant initialement par Maître Arnaud RANZENBERGER, avocat,

demeurant à Luxembourg, et comparant actuellement par Maître Isabelle GIRAULT,

avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-06663 du rôle et appelée pour fixation le

24 septembre 2019, fut fixée à maintes reprises et finalement pour plaidoiries à

l’audience publique du mardi, 3 mars 2020, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Julie

WIECLAWSKI,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Isabelle BOULTGEN, avocat, en remplacement de Maître Claude SCHMARTZ,

comparant pour la société civile immobilière de droit luxembourgeois SOCIETE1.),

S.C.I., fournit ses réponses.

Maître Réguia AMIALI, avocat, prise en sa qualité de curatrice de la société civile

immobilière de droit luxembourgeois L’SOCIETE2.) s.àr.l., en faillite, fournit ses

réponses.

Maître Isabelle GIRAULT, avocat, comparant pour PERSONNE3.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

17 mars 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 11 octobre 2017, ayant pris effet le

1er octobre 2017, la société civile immobilière SOCIETE1.). a donné en location à la

société à responsabilité limitée L’SOCIETE2.) s.àr.l., représentée par PERSONNE3.),

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qui se sont engagés solidairement et indivisiblement

avec la société L’SOCIETE2.), un local commercial sis à L-ADRESSE6.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 3.500,00 euros, assorti d’une avance

mensuelle sur charges de 200,00 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de neuf ans et il a été prévu qu’il serait

renouvelable par tacite reconduction pour des périodes successives de trois ans.

Par requête déposée le 2 mai 2019 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

la société L’SOCIETE2.), PERSONNE3.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, à lui payer le

montant de 22.200,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

impayés, avec les intérêts conventionnels de 10% à partir des échéances respectives,

sinon avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. La

société SOCIETE1.) a, en outre, demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de

bail et à voir condamner les locataires à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

les occupent de leur chef endéans les 48 heures de la notification du jugement à

intervenir.

La société SOCIETE1.) a, par ailleurs, sollicité la validation de la saisie-arrêt effectuée

suivant procès-verbal de saisie-gagerie dressé en date du 11 décembre 2018 par

l’huissier de justice Véronique REYTER, pour le montant de la condamnation à

intervenir, sinon le montant de 7.400,00 euros, y compris les frais du commandement

et du procès-verbal de saisie-gagerie, et a demandé à se voir autoriser à vendre les

objets saisis.

Elle a, ensuite, conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 750,00 euros

et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Elle a finalement demandé à voir déclarer le jugement à intervenir commun aux

gérants de la société L’SOCIETE2.).

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) a exposé que depuis le mois de

novembre 2018, « le locataire » n’avait plus payé ni loyer, ni avances sur charges.

Elle a encore expliqué que le 4 décembre 2018, l’huissier de justice Véronique

REYTER a donné commandement au locataire, ainsi qu’à ses trois gérants de lui payer

le montant de 11.100,00 euros, ainsi que les frais du commandement et qu’en date du

11 décembre 2018, l’huissier de justice a, après itératif commandement de payer sans

délai le montant de [11.100,00 - 3.700,00 =] 7.400,00 euros, procédé à la

saisie-gagerie.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 20 juin 2019, la société

SOCIETE1.) a augmenté sa demande pécuniaire au montant total de 29.600,00 euros,

en indiquant que le loyer et les avances sur charges des mois de mai et juin 2019

étaient également restés en souffrance. Elle a réclamé les intérêts conventionnels de

10% à partir des échéances respectives.

PERSONNE3.) a, à titre principal, conclu au sursis à statuer, au vu de la plainte pénale

déposée par lui à l’encontre de ses colocataires pour abus de faiblesse et abus de

confiance. A titre subsidiaire, il a demandé à se voir tenir quitte et indemne des

condamnations qui seraient prononcées à son égard.

Il a ajouté que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont confisqué ses papiers et qu’ils ne

l’ont pas rémunéré. Il a invoqué le fait du tiers, respectivement la force majeure.

A titre encore plus subsidiaire, il a demandé à voir constater la résiliation du contrat de

bail au 25 avril 2019.

La société SOCIETE1.) s’est opposée à la demande en surséance à statuer en faisant

valoir que la plainte pénale, dirigée contre les colocataires de PERSONNE3.), ne lui

était pas opposable.

Elle a, ensuite, souligné que le contrat de bail avait été signé par PERSONNE3.) et a

demandé à voir condamner ce dernier solidairement avec les autres parties

défenderesses au paiement du montant de 29.600,00 euros. Elle s’est opposée à la

demande tendant à voir condamner PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à tenir

PERSONNE3.) quitte et indemne des condamnations qui seraient prononcées à

l’encontre de ce dernier.

La société SOCIETE1.) a, finalement, contesté que le contrat de bail commercial ait

fait l’objet d’une résiliation et a demandé à voir constater que le contrat de bail conclu

entre parties est toujours en vigueur.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), reconvoqués conformément aux dispositions de

l’article 84 du nouveau code de procédure civile, ne se sont ni présentés, ni fait

représenter à l’audience des plaidoiries de première instance. La société

L’SOCIETE2.) n’a pas non plus comparu, ni par mandataire, ni par personne habilitée.

Par jugement du 11 juillet 2019, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

a donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande

pécuniaire,

a dit fondée la demande de la société SOCIETE1.) pour le montant réclamé de

29.600,00 euros,

a condamné la société L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement à payer à la société SOCIETE1.) la somme de

29.600,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 22.200,00 euros à partir

du 2 mai 2019 et sur le montant de 7.400,00 euros à partir du 20 juin 2019, dates

des demandes respectives, jusqu’à solde,

a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs

de la société L’SOCIETE2.), PERSONNE3.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.),

a condamné la société L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef

au plus tard quinze jours après la notification du jugement,

au besoin, a autorisé la requérante à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de PERSONNE3.) en vue

de la condamnation de la société L’SOCIETE2.), de PERSONNE2.) et de

PERSONNE1.) à le tenir quitte et indemne des condamnations à prononcer à son

encontre,

a ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

a validé la saisie-gagerie pratiquée le 11 décembre 2018 par ministère de l'huissier

de justice Véronique REYTER d’Esch-sur-Alzette,

l’a convertie en saisie-exécution,

a autorisé la société SOCIETE1.) à faire procéder à la vente dans les formes de la

loi des objets saisis à concurrence de 29.600,00 euros constituant le montant de la

créance en principal, plus les intérêts et les frais,

a

condamné

la société L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 450,00

euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile,

a condamné la société L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais

de la procédure de saisie-gagerie.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord constaté qu’il était compétent

pour connaître de la demande de la société SOCIETE1.) contre l’ensemble des parties

défenderesses, qui avaient toutes signé le contrat de bail en leur qualité de locataires.

Relevant qu’il ne ressortait pas du dossier que PERSONNE3.) ait payé une caution à

la suite du dépôt de sa plainte pénale avec constitution de partie civile, le juge de

première instance a dit que l’action publique n’avait pas été valablement déclenchée

et qu’il n’y avait pas lieu de surseoir à statuer.

Il a, en outre, donné à considérer que la plainte avec constitution de partie civile n’était

pas opposable à la société SOCIETE1.).

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, le juge

de première instance a, ensuite, noté qu’il ne résultait pas du dossier que le contrat de

bail avait déjà fait l’objet d’une résiliation. Il a déclaré la demande en paiement

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges impayés jusqu’au mois de juin 2019,

fondée pour le montant réclamé de 29.600,00 euros.

Dans la mesure où, aux termes du contrat de bail, la société L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.), PERSONNE2.) et PERSONNE1.) se sont « engagés solidairement et

indivisiblement pour les devoirs découlant du présent bail, présents et futurs, paiement

de loyers, garanties et responsabilités », il les a condamnés solidairement au paiement

dudit montant.

Le contrat de bail prévoyant que « les loyers non-payés à l’échéance porteront intérêt

à 10% par an à partir du jour de l’échéance jusqu’au solde », le montant de la

condamnation a été assorti des intérêts conventionnels à 10% l’an à partir des

échéances respectives des loyers impayés.

Au motif que la demande dirigée par un locataire contre un colocataire tendant au

remboursement du loyer payé ne concerne pas une contestation entre un bailleur et

un locataire relative à l’existence et à l’exécution d’un bail d’immeuble et ne relève

partant pas de la compétence exclusive du juge de paix siégeant en matière de bail à

loyer, le juge de première instance s’est déclaré incompétent pour connaître de la

demande de

PERSONNE3.), tendant à voir condamner

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à le tenir quitte et indemne de la condamnation au paiement des

arriérés de loyers et avances sur charges impayés.

Considérant que le non-paiement de huit mois de loyers et d’avances sur charges

constitue une violation grave des obligations des locataires, il a fait droit à la demande

en résiliation du contrat de bail et a condamné les locataires au déguerpissement

endéans les quinze jours de la notification du jugement.

Le juge de première instance a finalement constaté que la saisie-gagerie pratiquée le

11 décembre 2018 par l'huissier de justice Véronique REYTER sur les biens mobiliers

des parties défenderesses était régulière en la forme et avait été pratiquée

conformément à l'article 956 du nouveau code de procédure civile pour garantir le

paiement des loyers échus et à échoir. Il l’a, dès lors, validée à concurrence de

l’intégralité de la dette échue au jour des plaidoiries et l’a convertie en saisie-exécution.

Il a finalement autorisé la vente des objets saisis jusqu'à concurrence de la créance

de la société SOCIETE1.) s’élevant à 29.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges impayés jusqu’au mois de juin 2019 inclus, à augmenter des

frais d’huissier.

De ce jugement, leur notifié le 16 juillet 2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 23 août 2019, à l’encontre de la

société SOCIETE1.), Maître Réguia AMIALI, prise en sa qualité de curatrice de la

société L’SOCIETE2.), déclarée en état de faillite par jugement du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, du 9 août 2019,

et PERSONNE3.).

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à se voir décharger de la condamnation au paiement du montant de 29.600,00 euros,

à voir dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail, à voir annuler la saisie-

gagerie pratiquée le 11 décembre 2018 et pour autant que de besoin, à voir ordonner

la mainlevée pure et simple des objets saisis.

Ils demandent encore, par réformation du jugement entrepris, à se voir décharger de

la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 450,00 euros et à voir

mettre les frais et dépens de la première instance à charge de la société SOCIETE1.).

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants soulèvent l’exception d’inexécution afin de

justifier la suspension du paiement des loyers depuis le mois de février 2019. Ils font

valoir qu’en août 2018, des fissures sont apparues le long des murs dans la cour

extérieure de l’immeuble. Ces crevasses se seraient amplifiées au fil des mois et en

novembre 2018, le sol et la cour extérieure se seraient affaissés à tel point que l’arbre

implanté au milieu de la cour a basculé. Les crevasses et l’effondrement de la cour

auraient permis aux rats d’accéder à la cour extérieure de l’immeuble. Au fur et à

mesure, les rats auraient accédé à la cave et fini par envahir le local commercial en

février 2019. Toute exploitation de la boulangerie serait devenue impossible à partir

de cette date. La bailleresse aurait fait intervenir une société spécialisée afin de

procéder à la dératisation en mai 2019, alors même qu’elle aurait eu connaissance du

désordre dès le mois de février 2019.

Les appelants soutiennent qu’en raison de la perte totale de la jouissance des locaux

depuis février 2019, aucun loyer n’est dû.

A l’appui de leurs dires, les appelants versent des photos et une vidéo et se réservent

le droit de formuler une offre de preuve par voie testimoniale.

Les appelants font encore valoir que la bailleresse a fait appel à la garantie bancaire

d’un montant de 10.500,00 euros, correspondant au paiement de trois mois de loyers.

Les loyers des mois de novembre 2018, décembre 2018 et janvier 2019 ne seraient

dès lors plus dus.

Les appelants font finalement grief au juge de première instance d’avoir validé la

saisie-gagerie pratiquée le 11 décembre 2018 et de l’avoir convertie en

saisie-exécution. Ils soutiennent qu’en l’absence d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges, le jugement entrepris doit être réformé sur ce point.

A l’audience des plaidoiries du 3 mars 2020, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se

rapportent à prudence de justice quant à la demande de surséance à statuer de la

société SOCIETE1.).

Ils déclarent ne pas s’opposer à la résiliation du bail avec effet immédiat.

La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande tendant à voir ordonner un sursis à

statuer dans l’attente de l’issue de la plainte pénale déposée par PERSONNE3.), au

motif que cette plainte ne concerne que les trois colocataires et que son issue n’a

aucune incidence sur le présent litige.

La société SOCIETE1.) précise qu’elle a déposé, à son tour, une plainte avec

constitution de partie civile pour faux témoignage à l’encontre de PERSONNE4.). Elle

demande à voir surseoir à statuer en attendant l’issue de cette plainte.

PERSONNE3.) relève appel incident en ce qu’il a été condamné, solidairement avec

la société L’SOCIETE2.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.), à payer à la société

SOCIETE1.) le montant de 29.600,00 euros, avec les intérêts légaux sur le montant

de 22.200,00 euros à partir du 2 mai 2019 et sur le montant de 7.400,00 euros à partir

du 20 juin 2019, jusqu’à solde.

Il se rapporte à la sagesse du tribunal pour le fond du litige.

Il précise qu’il a déposé une plainte avec constitution de partie civile à l’encontre de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et que la caution a été consignée.

La société L’SOCIETE2.) en état de faillite, représentée par sa curatrice, relève appel

incident en ce que le jugement entrepris a validé la saisie-gagerie pratiquée le 11

décembre 2018, l’a convertie en saisie-exécution et a autorisé la société SOCIETE1.)

à faire procéder à la vente des objets saisis à concurrence du montant de 29.600,00

euros.

La société L’SOCIETE2.) relève encore appel incident pour autant qu’elle a été

condamnée à payer, solidairement avec

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.), une indemnité de procédure de 450,00 euros ainsi que les frais et

dépens de la première instance, y compris les frais de la procédure de saisie-gagerie.

Pour le surplus, la société L’SOCIETE2.), en état de faillite, se rapporte à prudence de

justice.

A l’appui de son appel incident, la société L’SOCIETE2.), en état de faillite, fait valoir

qu’en vertu de l’article 454 du code de commerce, il y a suspension des voies

d’exécution jusqu’à la clôture du procès-verbal de vérification des créances. La saisie-

gagerie pratiquée en l’espèce ne saurait dès lors être ni validée, ni convertie en saisie-

exécution. La société L’SOCIETE2.), en état de faillite, donne à considérer que le

jugement entrepris, validant la saisie-gagerie, n’avait pas acquis autorité de la chose

jugée au jour de la déclaration de faillite, le 9 août 2019. Elle estime qu’aucun droit

acquis ne saurait, dès lors, être retenu au profit de la bailleresse. Elle conclut à voir

ordonner la mainlevée des objets saisis.

La société L’SOCIETE2.), en état de faillite, demande encore, par réformation du

jugement entrepris, à voir déclarer irrecevables, sinon non fondées, toutes les

demandes en condamnation dirigées à son encontre, ce en application de l’article 452

du code de commerce.

La société SOCIETE1.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, pour autant

que ce dernier a validé la saisie-gagerie pratiquée le 11 décembre 2018, l’a convertie

en saisie-exécution et a autorisé la société SOCIETE1.) à faire procéder à la vente

des objets saisis à concurrence du montant de 29.600,00 euros.

Elle fait valoir qu’au jour de la faillite de la société L’SOCIETE2.), le

9 août 2019, elle était en droit de reprendre possession des lieux loués.

Les parties sont d’accord à limiter les débats sur les demandes tendant à voir ordonner

un sursis à statuer et sur le moyen relatif à la validation de la saisie-gagerie.

Motifs de la décision

-

Quant à la surséance à statuer

La règle « le criminel tient le civil en l’état » inscrite à l’article 3 du code d’instruction

criminelle est une exception dilatoire qui, si elle est donnée, suspend obligatoirement

le cours de l’instance civile. Elle s’applique lorsqu’une action publique qui est de nature

à influer sur la décision civile est en cours devant une juridiction luxembourgeoise

(Cour d’appel, 6 mai 2009, n° 25854 du rôle). Le sursis à statuer s’impose chaque fois

que l’appréciation d’un acte servant de fondement à la demande civile dépend du

résultat d’une poursuite pénale ou encore dès lors que la décision à intervenir sur

l’action publique est susceptible d’influer sur celle de la juridiction civile. Comme le but

de la règle est d’éviter des contradictions entre les solutions données au civil et au

pénal, il faut que les points en discussion soient indiscutablement connexes ou tirent

leur origine du même fait (cf. Cour d’appel, 9 juin 2010, n° 33650). Il faut partant qu’il

existe entre les deux actions une question commune que la juridiction civile ne peut

pas trancher sans constater en même temps l’infraction concernée par la plainte et

partant sans risquer de se mettre en contradiction avec la juridiction pénale

exclusivement compétente sur ce dernier point (cf. Cour d’appel, 27 novembre 2002,

n° 26649 du rôle).

Il appartient à la partie qui sollicite le sursis d’établir cette circonstance (cf. Cass. fr.,

2e Civ. 20 février 1975, BC II, 59, 48).

En effet, le juge n’est tenu de prononcer un sursis à statuer que si l’action publique est

réellement intentée. Il faut en outre que la décision à intervenir sur l’action publique

soit susceptible d’influer sur celle qui sera rendue par la juridiction civile.

Le juge civil, qui doit tenir compte de toutes les issues possibles de l’action publique,

ne doit surseoir à statuer que toutes les fois qu’il existe un risque de contradiction entre

les deux décisions à intervenir à propos des mêmes faits (cf. Cour 2 avril 1998,

n° 15167 du rôle).

Tant PERSONNE3.) que la société SOCIETE1.) ont consigné la caution, de sorte qu’ils

ont effectivement mis en mouvement l’action publique.

En l’espèce, la plainte déposée par PERSONNE3.) à l’encontre de PERSONNE1.), de

PERSONNE2.) et de X, le 19 juin 2019 entre les mains du juge d’instruction, relative

aux infractions de vol, d’abus de confiance et d’abus de faiblesse, n’est cependant pas

de nature à avoir une influence sur le litige relatif à la résiliation du bail et aux arriérés

de loyers, dont est actuellement saisi le tribunal de céans, dans la mesure où la plainte

concerne les relations entre les trois colocataires.

Le risque de contrariété de jugements n’existe donc pas à cet égard.

En revanche, la plainte déposée par la société SOCIETE1.) le 20 janvier 2020 à

l’encontre de PERSONNE4.), relative à l’infraction de faux témoignage, est susceptible

d’avoir une influence sur le litige dont se trouve saisi le tribunal de céans, étant précisé

que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soulèvent l’exception d’inexécution afin de

s’opposer à la demande en paiement des arriérés de loyers.

Il existe, en l’espèce, un lien étroit entre l’action publique et l’action civile, la première

étant susceptible d’avoir une influence sur la seconde.

Au vu de ce qui précède, les conditions exigées pour l’application de la règle

« le criminel tient le civil en état » sont réunies en l’espèce.

Il y a partant lieu de surseoir à statuer en attendant l’issue de la plainte pénale pour

faux témoignage, déposée le 20 janvier 2020 par la société SOCIETE1.).

-

Quant à la saisie-gagerie

Il est rappelé qu’une saisie-gagerie a été pratiquée le 11 décembre 2018 par l’huissier

de justice Véronique REYTER.

Le jugement entrepris du 11 juillet 2019 a résilié le contrat de bail conclu entre parties,

condamné

la

société

L’SOCIETE2.),

PERSONNE3.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

à déguerpir des lieux loués et validé la saisie-gagerie du

11 décembre 2018.

Suivant jugement rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en

matière commerciale, le 9 août 2019, la société L’SOCIETE2.) a été déclarée en état

de faillite.

Aux termes de l’article 454 du code de commerce « toutes voies d’exécution pour

parvenir au paiement des créances privilégiées sur le mobilier, seront suspendues

jusqu’à la clôture du procès-verbal des créances, sans préjudice de toute mesure

conservatoire et du droit qui serait acquis au propriétaire des lieux loués d’en reprendre

possession. Dans ce dernier cas, la suspension des voies d’exécution établie au

présent article cessera de plein droit en faveur du propriétaire ».

En vertu de cette disposition, le bailleur de l’immeuble loué par le failli et qui remplit

les conditions de l’article 454 peut exercer son privilège spécial sur les meubles

garnissant les lieux loués, voire sur le produit de leur réalisation, nonobstant le

jugement déclaratif de la faillite, puisque les voies d’exécution ne sont pas suspendues

à son égard.

Aussi, la Cour de cassation belge a-t-elle retenu, qu’en pareil cas « la loi a voulu

accorder au propriétaire la faculté de poursuivre librement le paiement de sa créance

privilégiée, selon les mêmes modalités et avec les mêmes effets qu’il eut pu le faire si

son débiteur n’avait pas été déclaré en faillite » (arrêt du 16.03.1939, Pas. b. 1939,

I, 154).

Cette solution, généralement approuvée par la doctrine (cf. L. Fredericq, Traité de droit

commercial belge, tome VII, éd. Fecheyr, n° 412 ; J. Van Ryn et J. Heenen, op. cité,

n° 2673 et 2763 ; Les Novelles, Droit commercial, tome IV, A. Cloquet, Les concordats

et la faillite, éd. Larcier, n° 1440) permet donc au bailleur dont la créance remplit les

exigences de l’article 454, de demander la condamnation du curateur qualitate qua au

paiement (cf. arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 29 décembre 1937, tel que

résumé dans l’arrêt précité de la Cour de Cassation belge) ainsi que la validation d’une

saisie-gagerie pratiquée avant la déclaration de faillite et sa conversion en saisie-

exécution (cf. R.P.D.B., tome XI, v° Saisie-gagerie, n° 46 ; Lux. 8 mai 2007, n° du rôle

103 790).

Il est partant de principe qu’en vertu de l’article 454 alinéa 2 du code de commerce, la

suspension des voies d’exécution cessera de plein droit en faveur du propriétaire

auquel est acquis le droit de reprendre possession des lieux loués. Il est admis qu’il

faut une résolution amiable ou judiciaire du contrat de bail (cf. Les Novelles, Droit

commercial, tome IV, Les concordats et faillite, n° 1440).

La loi fait ainsi exception à la règle de la suspension des poursuites individuelles au

profit du bailleur qui a acquis le droit de reprendre possession des lieux loués, soit en

vertu d’un titre d’expulsion antérieur à la faillite, soit dans l’hypothèse où le bail est

venu à terme par l’expiration du temps pour lequel il a été conclu (cf. Les Novelles,

Le louage de choses, tome I, n° 769).

Il est précisé, dans ce contexte, que le titre se définit comme le fondement juridique

d’un nouveau droit qui, associé à divers qualificatifs, indique tant la source du droit que

le mode et les caractères essentiels de l’acquisition (cf. G. CORNU, Vocabulaire

juridique), étant souligné que la source d’un droit peut être d’origine légale,

conventionnelle ou judiciaire.

En l’espèce, il est rappelé que le jugement ayant résilié le contrat de bail et ordonné le

déguerpissement des locataires, bien qu’il soit antérieur au prononcé de la faillite de

la société L’SOCIETE2.), a été frappé d’appel en date du 23 août 2019.

Le volet relatif à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement n’ayant pas

encore été plaidé, il y a lieu de surseoir à statuer sur le moyen relatif à la validation de

la saisie-gagerie.

Il y a lieu de réserver le surplus et les frais.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

avant tout autre progrès en cause,

sursoit à statuer en attendant l’issue de la plainte pénale pour faux témoignage,

surseoit à statuer sur le moyen relatif à la validation de la saisie-gagerie.,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

16 juin 2020, à 9.00

heures,

devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.