Court dismisses tenant's claim for rent reimbursement, ruling only the original tenant has standing under the lease.

Rép. fiscal

No. 920/20

Audience publique du onze mars deux mille vingt

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

SOCIETE1.)

s.a., société anonyme, ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

SOCIETE2.)

s.a., société anonyme, ayant son siège social à L-ADRESSE1.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie demanderesse sur intervention volontaire

comparant par Maître Ferdinand BURG, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

2 / 8

SOCIETE3.), S.C.A., SICAV-FIS, société d’investissement à capital variable – fond

d’investissement spécialisé, organisée sous la forme d’une société en commandite

par actions, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.), agissant

pour le compte du compartiment 1 « (…) », représentée par son associé- gérant

commandité SOCIETE4.) s.a., société anonyme établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO4.), elle-même représentée par son

administrateur-délégué actuellement en fonctions

partie défenderesse

représentée par l’étude ALLEN & OVERY, société en commandite simple, établie et

ayant son siège social à L-1855 LUXEMBOURG, 5, avenue J.F. Kennedy, inscrite à

la liste V du barreau de Luxembourg, étant représentée pour les besoins de la

présente procédure par Maître Thomas BERGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

comparant à l’audience par Me Raymond NTWALI, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 28 août 2019.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 30 septembre 2019.

Lors de la prédite audience, la société en commandite simple ALLEN & OVERY

se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut contradictoirement fixée aux

fins de plaidoiries à l’audience du 7 octobre 2019, puis au 2 décembre 2019 et

finalement au 3 février 2020.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Me

Ferdinand BURG et Me Raymond NTWALI, en remplacement de Me Thomas

BERGER, ce dernier en représentation de l’étude ALLEN & OVERY, furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

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le jugement qui suit :

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du 28

août 2019, la société anonyme SOCIETE1.) s.a. (ci-après : SOCIETE1.)) a sollicité la

convocation de

la société

d’investissement à capital variable

-

fonds

d’investissement spécialisé SOCIETE3.), S.C.A., SICAV-FIS (ci-après : SOCIETE3.))

devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à lui payer

la somme de 320.424,72.- euros à titre de loyers et frais relatifs au contrat de bail du

6 septembre 2012 conclu entre la requérante et la société anonyme SOCIETE5.) s.a.,

avec les intérêts légaux à partir des décaissements respectifs, sinon de la demande

en justice jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, il est réclamé la condamnation de la défenderesse à cette

somme sur base de la non-exécution sinon l’exécution défaillante du mandat de

louer les locaux sis à ADRESSE3.) à de nouveaux preneurs.

La partie requérante réclame encore la condamnation de la partie défenderesse à

une indemnité de procédure de 15.000.- euros et à tous les frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire sans caution du jugement quant à la

condamnation pécuniaire.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

La requérante expose ce qui suit :

Suivant contrat de bail du 17 mai 2018, SOCIETE3.) a donné en location à la

société anonyme SOCIETE2.) s.a. (ci-après : SOCIETE2.)) deux immeubles sis à L-

ADRESSE1.).

L’article 10.2 du contrat de bail du 17 mai 2018 stipule que :

« La filiale “SOCIETE1.)” du Preneur est actuellement localisée dans l’immeuble

ADRESSE4.) à ADRESSE3.) et va également déménager dans les nouveaux lieux loués

dans le cadre du présent bail alors que son bail existant au ADRESSE4.) court encore

jusqu’au 30 novembre 2021. Par rapport à ce bail, les parties conviennent de ce qui suit :

Le Bailleur confirme avoir reçu une copie de bail en question et confirme avoir reçu

mandat pour louer les locaux à de nouveaux preneurs par sous-location ou cession de bail.

Sur demande du Bailleur, le Preneur fera que SOCIETE1.) émet une confirmation du

mandat au Bailleur.

Le Bailleur prend à sa charge tous les loyers et frais de quelque nature qu’ils soient qui

découleront de ce bail après le 31.12.2018, respectivement d’une sous-location ou d’une

cession. »

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La requérante en conclut qu’en application de cette clause, tous les loyers et frais

résultant du contrat de bail du 6 septembre 2012 conclu entre elle et la société

anonyme SOCIETE5.), relativement à des bureaux et parkings dans le complexe

« ADRESSE4.) » sis à L-ADRESSE3.), sont à charge de SOCIETE3.) à partir du 31

décembre 2018.

Or, malgré plusieurs demandes de la requérante, la défenderesse refuserait de

rembourser lesdits loyers (la requérante en ayant fait l’avance), de sorte qu’il y

aurait lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience du 3 février 2020, SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant

de 549.438,74.- euros du chef de loyers et frais échus depuis la demande en justice

jusqu’au mois de février 2020.

Il y a lieu de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.

SOCIETE3.) soulève l’incompétence du tribunal pour connaître de la demande,

sinon l’irrecevabilité de celle-ci au motif que les contestations entre SOCIETE1.) et

SOCIETE3.) ne relèveraient pas de la compétence du juge de paix, siégeant en

matière de bail à loyer.

Elle conclut au débouté des revendications de la requérante quant au fond.

Finalement, elle réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 10.000.-

euros.

Suite au moyen d’incompétence/d’irrecevabilité soulevé par SOCIETE3.) à

l’audience, le mandataire de SOCIETE1.) a demandé acte, à titre subsidiaire, de

l’intervention volontaire de la société anonyme SOCIETE2.) dans le litige et a fait

siennes les revendications de SOCIETE1.).

Il y a lieu de lui en donner acte.

SOCIETE3.) soulève l’irrecevabilité de l’intervention volontaire de SOCIETE2.).

Quant à la demande de SOCIETE1.)

SOCIETE3.) soulève en premier lieu l’incompétence du présent tribunal pour

connaître de la demande introduite par SOCIETE1.) alors que ne relevant pas d’un

litige entre un bailleur et un locataire.

Aux termes de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile, le juge de

paix connaît de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit,

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

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Il est constant en cause que SOCIETE3.) et SOCIETE2.) ont conclu un contrat de

bail en date du 17 mai 2018 (relatif à des bureaux sis à ADRESSE5.)).

SOCIETE1.) a pour sa part conclu un contrat de bail avec la société anonyme

SOCIETE5.) (relatif à des bureaux à ADRESSE3.)) en date du 6 septembre 2012.

Si SOCIETE1.) fonde sa demande sur base d’une clause figurant dans le contrat

de bail du 17 mai 2018, force est de constater qu’un contrat de bail entre SOCIETE1.)

(qui serait devenue locataire) et SOCIETE3.) (en sa qualité de bailleresse) fait défaut.

Il en découle que le litige entre SOCIETE1.) et SOCIETE3.) ne relève pas de

contestations entre bailleur et preneur d’un même bail/immeuble.

SOCIETE1.) se prévaut pour autant que de besoin du principe de la stipulation

pour autrui ; ainsi SOCIETE2.) aurait demandé à SOCIETE3.) de prendre à sa charge

les loyers relatifs à l’immeuble ADRESSE4.) à ADRESSE3.) au profit de SOCIETE1.).

Suivant l’article 1165 du Code civil, les conventions n’ont d’effet qu’entre les

parties contractantes, elles ne nuisent point au tiers et elles ne lui profitent que dans

les cas prévus par l’article 1121 du même code.

Le principe de l’effet relatif signifie que le contrat ne saurait faire naître un droit

au profit ou à l’encontre d’un tiers. Seules les parties au contrat peuvent devenir

créancières ou débitrices par l’effet de celui-ci. Les tiers ne peuvent pas invoquer

l’application d’une clause d’un contrat auquel ils ne sont pas partie (cf. Jurisclasseur

Art. 1165 Code civil, Fasc. 10, n° 79).

Cependant, il existe des exceptions. Certains contrats sont conclus entre deux

personnes, mais dans l’intérêt d’un tiers.

En vertu de l’article 1165 du Code civil, on peut stipuler au profit d’un tiers

lorsque telle est la condition d’une stipulation que l’on fait pour soi-même.

La stipulation pour autrui est un contrat en vertu duquel une personne, appelée

stipulant, demande à une autre personne, appelée promettant, de s’engager envers

une troisième personne, le tiers bénéficiaire. Au lieu de limiter ses effets aux seules

parties contractantes, le contrat ainsi conclu les étendra à un tiers qui deviendra

créancier en vertu d’un contrat à la conclusion duquel il n’a pas participé.

La stipulation pour autrui est une opération à trois personnes qui a pour objet de

créer immédiatement au profit d’une personne qui n’est pas partie au contrat conclu

entre le stipulant et le promettant, un droit direct contre le promettant.

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Il n’y a pas besoin de l’acceptation par le tiers pour former la stipulation pour

autrui. L’acceptation permet juste de rendre irrévocable la stipulation (cf.

Jurisclasseur, Article 1165 Code civil, Fasc. 30, n° 23)

En l’espèce, indépendamment du fait qu’il ne résulte pas des éléments de la cause

que SOCIETE2.) soit à considérer comme partie stipulante, l’existence d’une

éventuelle stipulation pour autrui ne saurait attribuer à SOCIETE1.) la qualité de

locataire à l’égard de SOCIETE3.).

Le moyen est partant à écarter.

Il s’ensuit que le présent tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est

incompétent pour connaître de la demande de SOCIETE1.) à l’encontre de

SOCIETE3.).

Quant à la demande de SOCIETE2.)

A l’audience du 3 février 2020, SOCIETE2.) a déclaré intervenir volontairement

dans le litige et faire siennes les revendications de SOCIETE1.) (pour autant que la

demande de cette dernière ne devait pas relever de la compétence du tribunal et/ou

devait être déclarée irrecevable).

SOCIETE3.) conclut tout d’abord à l’irrecevabilité de cette intervention

volontaire pour avoir été présentée oralement à l’audience ; la demande est

également contestée quant au fond.

A noter pour autant que de besoin que le tribunal est compétent pour connaître

de la demande de SOCIETE2.) contre SOCIETE3.), alors que se mouvant ente un

preneur et un bailleur d’un même contrat.

Quant à la recevabilité :

L’intervention volontaire n’est soumise à aucune forme particulière. Elle peut

donc intervenir par simples conclusions prises à l'audience.

L’intervention volontaire est le fait pour une personne qui, de son propre

mouvement, se mêle à une instance qu’elle n’a pas introduite ou qui n’est pas

dirigée contre elle, soit pour faire déclarer que le droit litigieux lui appartient, soit

pour s’assurer la conservation de ses droits qui pourraient être compromis par le

résultat de l’instance (Précis Dalloz, Procédure civile, 23ème éd., no 1152).

L’intervenant doit donc avoir un intérêt personnel suffisant pour agir en

conservation de ses droits.

En l’espèce, SOCIETE2.) a un intérêt à agir alors que faisant état d’une créance à

l’encontre de SOCIETE3.).

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L’intervention volontaire est dès lors recevable.

Quant au fond de la demande :

SOCIETE2.) a repris à son compte les revendications formulées initialement par

SOCIETE1.).

En d’autres termes, SOCIETE2.) réclame le remboursement par SOCIETE3.) des

loyers payés par SOCIETE1.) à l’encontre de son bailleur (la société anonyme

SOCIETE5.)).

A noter que SOCIETE2.) n’a pas autrement motivé la base légale lui permettant

de justifier de la créance alléguée.

L’article 10.2 du contrat de bail du 17 mai 2018 ne laisse aucun doute sur le fait

que SOCIETE3.) s’est engagée à supporter les loyers redus par SOCIETE1.) ;

SOCIETE2.), entité juridique distincte, n’est pas à considérer comme bénéficiaire

respectivement créancière en vertu de l’article 10.2 précité.

SOCIETE1.) étant redevable des loyers à l’égard de la société anonyme

SOCIETE5.), elle a seule qualité pour en réclamer le remboursement à SOCIETE3.).

Il s’ensuit que la demande de SOCIETE2.) est à rejeter pour être non fondée.

Quant aux demandes accessoires

Il faut admettre que SOCIETE2.) réclame implicitement l’indemnité de

procédure, réclamée initialement par SOCIETE1.).

Comme SOCIETE2.) a été déboutée de ses prétentions, cette demande est à

rejeter.

SOCIETE3.) réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 10.000.- euros ;

cette demande, non contestée en sa régularité, est à déclarer recevable.

SOCIETE3.) n’ayant cependant pas établi la condition de l’iniquité requise par la

loi, il ne saurait être fait droit à cette demande.

SOCIETE1.) et SOCIETE2.) ayant succombé au litige, ils sont à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

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Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

se d é c l a r e incompétent pour connaître de la demande de la société anonyme

SOCIETE1.) s.a. ;

d o n n e

acte à la société anonyme SOCIETE2.) s.a. de son intervention

volontaire ;

se

d é c l a r e

compétent pour en connaître ;

d é c l a r e

recevable la demande de la société anonyme SOCIETE2.) s.a. ;

la

d i t

non fondée et en

d é b o u t e ;

d i t

non fondée la demande de la société anonyme SOCIETE2.) s.a. en

allocation

d’une

indemnité

de

procédure

et

en

d é b o u t e ;

d o n n e

acte à la société d’investissement à capital variable - fonds

d’investissement spécialisé SOCIETE3.), S.C.A., SICAV-FIS de sa demande en

allocation

d’une

indemnité

de

procédure

et

la

d é c l a r e

recevable ;

d i t

non fondée la demande de la société d’investissement à capital variable -

fonds d’investissement spécialisé SOCIETE3.), S.C.A., SICAV-FIS en allocation

d’une indemnité de procédure et en

d é b o u t e ;

c o n d a m n e

la société anonyme SOCIETE1.) s.a. et la société anonyme

SOCIETE2.) s.a. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date

qu’en tête, par Nous, Robert WORRÉ, juge de paix à Luxembourg, assisté de la

greffière Martine SCHMIT, qui ont signé le présent jugement.

(s.) Robert WORRÉ

(s.) Martine SCHMIT