Court partially allows landlord's relocation claim against bankrupt tenant, adjusting rent due and costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00032

Audience publique du mardi, dix-huit février deux mille vingt

Numéro TAL-2020-00309 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ayant été établie et ayant eu son

siège social à L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, du 9

février 2018, représentée par son curateur, Maître Michel VALLET, avocat, demeurant

à L-3441 Dudelange, 70, boulevard Grande-Duchesse Charlotte,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 6 janvier 2020,

comparant par Maître Michel VALLET, avocat, demeurant à Dudelange,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), représentée par ses représentants légaux en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par la société à responsabilité limitée E2M s.àr.l., inscrite sur la liste V du

tableau de l’ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B210821, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître Anne Sophie BOUL, avocat, demeurant à

Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-00309 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 21 janvier 2020, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 4 février 2020, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Michel VALLET, avocat, agissant en sa qualité de curateur de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en faillite, donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Anissa Sophie KABBAGE, avocat, en remplacement de Maître Anne Sophie

BOUL, représentant la société à responsabilité limitée E2M s.àr.l., inscrite sur la liste

V du tableau de l’ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, comparant pour la

société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

18 février 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 24 février 2016, ayant pris effet au

1er juillet 2016, la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. a donné en location à

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. un local commercial dans un

immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de

5.100,00 euros, assorti d’une avance sur charges mensuelle de 300,00 euros, payable

d’avance le premier de chaque mois.

Suivant jugement n° 2018TALCH02/0226 rendu le 9 février 2018 par la deuxième

chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, la société SOCIETE1.) a été déclarée en état de faillite sur aveu.

Maître Michel VALLET a été nommé curateur.

Suivant déclaration de créance du 23 mars 2018, la société SOCIETE2.) a requis

l’admission au passif chirographaire de la société SOCIETE1.) en faillite de la somme

de 17.901,00 euros à titre d’indemnité de relocation de trois mois de loyer.

Le curateur a contesté ladite déclaration de créance.

Par jugement n° 2019TALCH02/00549 du 29 mars 2019, la deuxième chambre du

tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, a

renvoyé la déclaration n° 5 de la société SOCIETE2.) devant la justice de paix

compétente.

Par requête déposée au greffe le 27 mars 2019, la société SOCIETE2.) a fait

convoquer la masse des créanciers de la faillite de la société SOCIETE1.),

représentée par son curateur Maître Michel VALLET, devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour voir constater que le bail a été résilié aux torts exclusifs du locataire,

entendre condamner la masse des créanciers de la faillite à lui payer une indemnité

de relocation d’un montant de 17.901,00 euros et fixer la créance de la société

SOCIETE2.) à l’égard de la masse de la faillite à la somme de 17.901,00 euros à titre

chirographaire.

Elle a encore demandé à voir condamner la masse des créanciers de la faillite de la

société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance et à voir ordonner l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 31 octobre 2019, la société

SOCIETE2.) a augmenté sa demande à titre d’indemnité de relocation du montant de

17.901,00 euros pour la porter au montant total de 35.802,00 euros, conformément au

délai de préavis prévu dans le contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE2.) a fait valoir que le contrat de bail a

été conclu pour une durée de 3, 6 et 9 ans et a commencé à courir le 1er juillet 2016

pour prendre fin de plein droit le 30 juin 2025.

Elle a soutenu que suite à la mise en faillite du locataire, il y a lieu de considérer que

le bail a été résilié aux torts exclusifs de ce dernier.

Elle a exposé que le local loué a été restitué par le curateur au bailleur en date du

28 février 2018 et que le local n’a été reloué qu’à partir du 1er août 2018.

Suivant déclaration de créance du 24 septembre 2019, elle aurait encore requis

l’admission au passif chirographaire de la société SOCIETE1.) en faillite de la somme

de 17.901,00 euros à titre d’indemnité de relocation de trois mois de loyer, réclamée

en sus de l’indemnité de relocation de trois mois de loyer demandée au titre de la

déclaration de créance n° 5.

Le curateur de la société SOCIETE1.) s’est opposé à ladite demande additionnelle de

la société SOCIETE2.), au motif que cette dernière aurait dû présenter cette demande

à son égard moyennant le dépôt d’une déclaration de créance.

Par jugement du 29 novembre 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail commercial, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande et déclaré

celle-ci recevable,

-

fixé la créance de la société SOCIETE2.) du chef de la demande d’indemnité de

relocation (6 mois) à l’égard de la société SOCIETE1.) en état de faillite au montant

de 35.802,00 euros,

-

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société

SOCIETE1.), la société SOCIETE2.) aura à se pourvoir devant qui de droit,

-

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

-

dit la demande en condamnation de la société SOCIETE2.) irrecevable,

-

fait masse des frais et les a mis à charge de la masse des créanciers de la faillite

de la société SOCIETE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que, à défaut pour le curateur

de rapporter la preuve d’une résiliation d’un commun accord, le bail avait été résilié

suite à la cessation de paiement du locataire qui ne pouvait plus honorer le contrat de

bail.

Le juge de première instance a noté que la relocation du local a eu lieu en date du

1er août 2018. Il a considéré le délai de six mois, correspondant au délai de préavis

convenu dans le contrat de bail, pour relouer un bien comme non excessif.

Néanmoins, le juge de première instance a déclaré irrecevable la demande en

condamnation dirigée à l’encontre de la société SOCIETE1.) en état de faillite, ou du

curateur, en application des dispositions de l’article 452 du code de commerce,

rappelant que le juge civil doit se limiter à déterminer le montant de la créance et à

réserver au créancier le droit de se pourvoir devant le tribunal compétent pour requérir

de lui l’admission de sa créance au passif de la faillite.

Il a fixé le montant de l’indemnité de relocation au montant de 35.802,00 euros, dans

la mesure où il ne résultait pas des éléments du dossier que la société SOCIETE2.)

avait retrouvé la jouissance des lieux avant le 1er août 2018 et qu’aucune preuve de

paiement des loyers pour cette période n’était rapportée.

De ce jugement, la masse des créanciers de la faillite de la société SOCIETE1.),

représentée par son curateur Maître Michel VALLET, a régulièrement relevé appel par

acte d’huissier du 6 janvier 2020.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, Maître Michel VALLET, en sa qualité de

curateur, demande à voir déclarer irrecevable l’augmentation de la demande de la

société SOCIETE2.).

Maître Michel VALLET demande encore à voir dire la demande en paiement d’une

indemnité de relocation non fondée.

A titre subsidiaire, l’appelant demande à voir fixer l’indemnité de relocation au montant

de 29.835,00 euros correspondant à cinq mois de loyers.

Enfin, l’appelant conclut à la condamnation de la société SOCIETE2.) aux frais et

dépens des deux instances, avec distraction à son profit.

A l’appui de son recours, en se référant à l’article 452 du code de commerce ainsi

qu’au dispositif du jugement du 22 mars 2019 susvisé, Maître Michel VALLET soutient

que c’est la contestation par le curateur qui transforme la déclaration de créance en

demande en justice, de sorte que la déclaration de créance n° 5 pour un montant de

17.901,00 euros aurait fixé la demande soumise au juge de paix, siégeant en matière

de bail à loyer, et aucune augmentation de la demande n’aurait été admissible.

Pour augmenter sa demande, la société SOCIETE2.) devrait déposer une nouvelle

déclaration de créance correspondant à la seule augmentation de la demande, ce

qu’elle aurait d’ailleurs fait en ayant déposé une déclaration de créance n°11 en date

du 24 septembre 2019. Elle aurait ensuite dû attendre le renvoi de la déclaration de

créance devant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer.

Quant au bien-fondé de la déclaration de créance n° 5, Maître Michel VALLET plaide

qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, une indemnité de relocation n’est due

qu’en cas de résiliation « par la faute du locataire », alors que suivant l’article 440,

alinéa 1er, du code de commerce, faire l’aveu de cessation des paiements est une

obligation légale, de sorte que la résiliation du bail intervenue en date du 28 février

2018 ne serait pas à qualifier de faute dans le chef du locataire.

La société SOCIETE2.), quant à elle, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

A l’appui de ses prétentions, la société SOCIETE2.) explique avoir seulement agi pour

la fixation de sa créance et non pas en vue d’une condamnation.

Elle aurait fait une deuxième déclaration de créance, dans la mesure où la résiliation

serait intervenue avant le terme du contrat de bail, de sorte qu’il y aurait faute dans le

chef du locataire.

En l’espèce, il s’agirait d’une question relevant de la matière du bail à loyer et non pas

de celle de la faillite.

Maître Michel VALLET tient à préciser que la société SOCIETE1.) a payé une

garantie locative à hauteur de 6 mois de loyers qui ne lui aurait pas encore été

restituée.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’augmentation de la demande de la société

SOCIETE2.)

Le tribunal tient à rappeler que suite au jugement de faillite du 9 février 2018, la société

SOCIETE2.)

a

requis,

suivant

déclaration

de

créance

du

23 mars 2018, l’admission au passif chirographaire de la société SOCIETE1.) en faillite

de la somme de 17.901,00 euros à titre d’indemnité de relocation de trois mois de

loyer.

Après contestation de ladite déclaration de créance par le curateur, la deuxième

chambre du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière

commerciale, a, par jugement du 22 mars 2019, renvoyé la déclaration n° 5 du

23 mars 2018 devant le tribunal de paix compétent.

Le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a été saisi par

requête déposée au greffe en date du 27 mars 2019.

En date du 24 septembre 2019, la société SOCIETE2.) a produit une deuxième

déclaration de créance et a requis l’admission au passif chirographaire de la société

SOCIETE1.) en faillite de la somme de 17.901,00 euros à titre d’indemnité de

relocation de trois mois de loyer, réclamée en sus de l’indemnité de relocation de trois

mois de loyer réclamée au titre de la déclaration de créance n° 5.

Il est à noter que les formes que la loi impose pour la procédure de déclaration et de

vérification des créances sont d’ordre public et qu’il n’est pas permis aux parties d’y

déroger. Le juge a l’obligation de soulever d’office l’exception et de la soumettre à

débat contradictoire (Cour d’appel 14 juillet 2011, n° 35954 du rôle).

Si le principe de l’article 452 du code de commerce veut qu’à partir du jugement

déclaratif de faillite, toute action mobilière ou immobilière d’un créancier du failli ne

pourra être suivie, intentée ou exercée que contre le curateur de la faillite, toute

personne s’estimant créancière d’un failli devant procéder par voie de déclaration de

créance et une demande en paiement encourant l’irrecevabilité du moment qu’elle est

introduite après la déclaration de faillite – la suspension des poursuites individuelles

étant le corollaire de la procédure obligatoire de la vérification des créances – il n’en

reste pas moins qu’une instance régulièrement introduite avant la faillite peut être

poursuivie contre les curateurs ou liquidateurs pour voir déclarer les droits du créancier

(TAL 10 janvier 2012, n° 110494 du rôle ; Cour d’appel 5 décembre 1996, n° 16168 du

rôle).

Si au sens de l’article 452 du code de commerce, les créanciers chirographaires et

ceux jouissant d’un privilège général ne sont pas recevables, durant la faillite à

assigner le failli, ni même le curateur pour demander leur condamnation, il n’en reste

pas moins qu’ils peuvent agir par la voie de la déclaration de créance ou de l’action en

admission pour faire reconnaître leur créance (TAL 4 février 2015, n° 163091 du rôle ;

Cass. 13 novembre 1997, n° 1402 du registre, Pas. 30, p. 265).

L’article 452 du code de commerce, qui prévoit la suspension des poursuites

individuelles dès le prononcé de la faillite, s’oppose à l’introduction d’actions

patrimoniales contre le curateur de la faillite (cf. en ce sens : ordonnance du président

de chambre de la Cour d’appel du 8 décembre 2011).

Il en découle que même si le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, est

en principe compétent pour connaître d’une action en paiement d’une indemnité de

relocation, le bailleur, jouissant d’un privilège général et, de ce fait, faisant partie des

créanciers de la masse de la faillite, ne peut pas judiciairement faire établir ses

créances en saisissant le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, d’une

demande contre la société SOCIETE1.) en faillite, respectivement contre son curateur,

mais doit obligatoirement suivre la procédure de la déclaration et de la vérification des

créances.

C’est la contestation par le curateur ou un autre créancier qui transforme en demande

en justice la déclaration qui, jusque-là ne constituait qu’une simple réquisition

extrajudiciaire,

une

simple

sommation

(Les

Novelles,

droit

commercial,

T. IV, Les concordats et la faillite, n° 2323).

Conformément à l’article 504, alinéa 2, du code de commerce, les contestations qui

ne seront pas de la compétence du tribunal d’arrondissement, siégeant en matière

commerciale, seront alors renvoyées devant le juge compétent.

Le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, n’est donc valablement saisi

pour statuer sur l’existence et le montant de la créance litigieuse que sur le renvoi qui

en est fait devant lui par le tribunal d’arrondissement, siégeant en matière

commerciale, à la suite d’une contestation de la déclaration de créance.

En l’occurrence, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

n’a pas été valablement saisi pour statuer sur l’existence et le montant de la créance

découlant de la déclaration de créance n° 11 du 24 septembre 2019, à défaut de

contestation de ladite déclaration de créance et renvoi devant lui.

Même si le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, est

compétent pour toiser du bien-fondé du litige comme relevant des relations entre

bailleurs et preneurs, la demande est irrecevable pour ne pas avoir respecté les règles

et formes en matière de faillite (Cour d’appel 24 mars 2011, n° 36222 du rôle).

Au vu de ce qui précède, il y a, dès lors, lieu, par réformation du jugement entrepris,

de déclarer irrecevable l’augmentation de la demande de la société SOCIETE2.)

formulée en première instance.

Quant au bien-fondé de la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une

indemnité de relocation

Eu égard à l’irrecevabilité de l’augmentation de la demande de la société SOCIETE2.)

à titre d’indemnité de relocation pour trois mois, il n’y a lieu d’analyser que le bien-

fondé de la demande initiale à titre d’indemnité de relocation pour trois mois.

L’article 1760 du code civil dispose qu’en cas de résiliation par la faute du locataire,

celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation.

Cette indemnité compense la perte de loyer subie par le bailleur pendant le temps

nécessaire à trouver un nouveau locataire (L. THIELEN, Le contrat de bail, n° 230).

Maître Michel VALLET plaide qu’aux termes de l’article 1760 du code civil, une

indemnité de relocation n’est due qu’en cas de résiliation « par la faute du

locataire ». Il donne à considérer que suivant l’article 440, alinéa 1er, du code de

commerce, faire l’aveu de cessation des paiements est une obligation légale, de sorte

que la résiliation du bail intervenue en date du 28 février 2018 ne serait pas à qualifier

de faute dans le chef du locataire.

Le bailleur et le locataire peuvent uniquement résilier le contrat de bail à durée

déterminée à l’expiration de son terme, en respectant le délai de préavis stipulé dans

le contrat.

Le contrat de bail du 24 février 2016 stipule que « La durée du bail sera de 3, 6, 9 ans,

commençant le 1er juillet 2016 et prenant fin de plein droit le 30 juin 2025. Néanmoins,

le preneur pourra résilier le présent bail après chaque période triennale moyennant

préavis de résiliation de 6 mois avant l’échéance triennale ».

Au vu de cette stipulation contractuelle, la société SOCIETE1.) en faillite ne pouvait

résilier le bail au plus tôt que pour le 30 juin 2019 avec un préavis de six mois.

Or, la société SOCIETE1.) en faillite a quitté les lieux en date du 28 février 2018, soit

plus d’un an avant le terme du bail.

Par application de l’article 1184 du code civil, si l’une des parties ne satisfait pas à ses

obligations, l’autre partie a le choix, ou de forcer l’autre partie à l’exécution de la

convention, c’est-à-dire de demander paiement des loyers, ou de demander la

résolution de la convention avec demande de dommages et intérêts (Cass. 12 février

1976, Pas. 23, p. 321).

Le bailleur a donc le choix entre (i) accepter la résiliation et demander l’indemnité

prévue par l’article 1760 du code civil ou (ii) refuser la résiliation et demander

l’exécution forcée du contrat de bail.

En l’espèce, la société

SOCIETE2.)

a accepté la résiliation du bail au

28 février 2018 et demande une indemnité de relocation conformément à l’article 1760

du code civil.

Le tribunal retient que la faute de la société SOCIETE1.) en faillite ne relève pas de sa

mise en faillite sur aveu, mais du non-respect de son obligation contractuelle de résilier

au terme du bail moyennant préavis de six mois.

Lorsqu’un juge civil statue sur l’existence et l’importance d’une dette qu’un failli a

contractée avant de tomber en faillite, il ne peut ni condamner le curateur qualitate qua

à payer cette somme au créancier, ni décider de l’admission de la créance au passif

de la faillite, mais doit, après avoir déterminé le montant de la créance, se limiter à

réserver au créancier le droit de se pourvoir devant le tribunal compétent pour requérir

de lui l’admission de sa créance au passif de la faillite (Cour d’appel de Bruxelles 22

février

1963,

Pas.

B. 1963,

II,

274 ;

Cour

d’appel

février

1979,

Pas. 24, p. 270 ; TAL 5 mai 2015, nos 162991 et 163151 du rôle).

Il résulte des éléments du dossier que la société SOCIETE1.) en faillite a quitté les

lieux loués en date du 28 février 2018, mais que les lieux loués n’ont été reloués qu’à

partir du 1er août 2018, de sorte que la demande en obtention d’une indemnité de

relocation de trois mois est fondée.

Il y a, dès lors, lieu de fixer la créance de la société SOCIETE2.) à l’encontre de la

société SOCIETE1.) en faillite du chef de demande en obtention d’une indemnité de

relocation au montant de 17.901,00 euros et de lui réserver le droit de se pourvoir

devant qui de droit pour requérir l’admission de sa créance au passif de la faillite.

Quant aux demandes accessoires

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (cf. JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Dans la mesure où il y a lieu à fixation d’une créance à titre d’indemnité de relocation,

le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a mis les frais et dépens de la première

instance à charge de la masse de la faillite de la société SOCIETE1.).

Au vu de l’issue du litige, il convient de faire masse des frais de l’instance d’appel et

de les mettre, pour moitié, à charge de la masse des créanciers de la faillite de la

société SOCIETE1.) et, pour moitié, à charge de la société SOCIETE2.).

Il n’y a pas lieu d’ordonner la distraction des dépens, le ministère d’avocat n’étant pas

requis en matière de bail à loyer.

Il s’ensuit que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel partiellement fondé,

partant par réformation du jugement entrepris,

déclare irrecevable l’augmentation de la demande en paiement à titre d’indemnité de

relocation de la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. d’un montant de

17.901,00 euros,

fixe la créance de la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. du chef de la

demande en obtention d’une indemnité de relocation à l’égard de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en faillite au montant de 17.901,00 euros,

dit que pour l’admission de sa créance au passif de la faillite de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., la société civile immobilière SOCIETE2.)

S.C.I. aura à se pourvoir devant qui de droit,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

fait masse des frais et des dépens de l’instance d’appel et les met, pour moitié, à

charge de la masse des créanciers de la faillite de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. et, pour moitié, à charge de la société civile immobilière

SOCIETE2.) S.C.I.