Court confirms first instance judgment and awards procedural costs to the winning landlord party.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00031

Audience publique du mardi, onze février deux mille vingt

Numéro TAL-2020-00154 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce

et

des

sociétés

de

Luxembourg

sous

le

numéro

B NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 16 décembre

2019,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Nour E. HELLAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.)., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Robert KAYSER, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2020-00154 du rôle et appelée pour fixation le

janvier 2020, fut fixée pour plaidoiries

à

l’audience publique du mardi,

28 janvier 2020, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Nour E. HELLAL, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Caroline MULLER, avocat, en remplacement de Maître Robert KAYSER,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE2.)., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 février 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial du 18 avril 2017, ayant pris effet au 1er juin 2017,

la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. a donné en location à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. un appartement dans un immeuble sis à

L-ADRESSE2.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.600,00 euros, assorti

d’une avance sur charges mensuelle de 160,00 euros, payable d’avance le premier de

chaque mois.

Par requête déposée au greffe le 8 mars 2019, la société SOCIETE2.) a fait convoquer

la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à lui payer la somme de 63.360,00

euros, sinon la somme de 38.720,00 euros, sinon la somme de 14.000,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, sinon à titre d’indemnités d’occupation,

avec les intérêts légaux à partir de la date d’échéance des loyers, sinon à compter du

jour de la demande en justice, sinon à compter du jour du jugement, jusqu’à solde.

Elle a sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacun pour le

tout, sinon de chacun pour sa part, de la société SOCIETE1.) et d’PERSONNE1.) à lui

payer la somme de 4.800,00 euros à titre d’indemnité forfaitaire contractuelle, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice, sinon à partir du jour du jugement.

Elle a encore sollicité la résiliation du contrat de bail conclu entre parties et la

condamnation de la locataire au déguerpissement.

Elle a réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros et demandé à voir

condamner la société SOCIETE1.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Enfin, elle a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant par défaut à l’encontre des parties défenderesses et en premier

ressort :

-

s’est dit incompétent pour connaître des demandes dirigées contre PERSONNE1.),

pour le surplus,

-

a dit recevables les demandes de la société SOCIETE2.),

-

a dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant de 38.720,00

euros à titre de loyers et charges impayés,

-

partant a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 38.720,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 mars 2019, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,

-

partant a condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de quarante jours à

compter de la notification du jugement,

-

au besoin a autorisé la société SOCIETE2.) à faire expulser la société SOCIETE1.)

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

a dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) au titre de l’indemnité forfaitaire,

-

partant a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 4.800,00 euros,

-

a dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

partant a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 300,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

a dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

a condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

En rappelant que la personne qui se porte garant de l’exécution des obligations du

preneur dans le cadre d’un contrat de bail, ne devient pas locataire elle-même, le juge

de première instance, ayant siégé en matière de bail à loyer, s’est déclaré incompétent

pour connaître des demandes de la société

SOCIETE2.)

dirigées contre

PERSONNE1.) en raison de son engagement personnel.

Etant donné qu’aucune preuve de paiement n’avait été versée en cause, le juge de

première instance a déclaré fondée en son principe la demande de la société

SOCIETE2.) en condamnation au titre d’arriérés de loyers à partir du mois de juin

2017.

Le juge de première instance a déclaré fondée la demande subsidiaire de la société

SOCIETE2.) visant les arriérés de loyers de juin 2017 à mars 2019, dans la mesure

où la demande de la société SOCIETE2.) à voir condamner la société SOCIETE1.) à

l’intégralité des loyers jusqu’à la fin du bail faisait double emploi avec la demande

fondée sur la clause pénale, de sorte que cette demande a été rejetée pour la période

d’avril 2019 à mai 2020.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.) en condamnation au paiement de

l’indemnité forfaitaire, le juge de première instance l’a déclarée fondée eu égard à

l’article 5 du contrat de bail.

Par requête déposée au greffe le 11 juin 2019, la société SOCIETE1.) a relevé

opposition contre le jugement rendu par le tribunal de paix de Luxembourg en date du

23 mai 2019 et fait convoquer la société SOCIETE2.) à comparaître devant ce même

tribunal pour mettre à néant le jugement en date du 23 mai 2019 et pour dire la

demande de la société SOCIETE2.) non fondée.

Elle a réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros et demandé à voir

condamner la société SOCIETE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Enfin, elle a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 17 octobre 2019, la société

SOCIETE2.) s’est opposée à la remise de pièces de la société SOCIETE1.) pour

communication tardive.

Elle s’est rapportée à prudence de justice quant à la recevabilité de l’opposition en

s’interrogeant si le jugement rendu en date du 23 mai 2019 n’était pas à qualifier de

jugement réputé contradictoire.

Elle a réduit sa demande principale au montant de 53.360,00 euros et augmenté sa

demandé subsidiaire au montant de 42.800,00 euros.

En dernier ordre de subsidiarité, elle a demandé l’exécution de la transaction, soit le

paiement du montant de 4.000,00 euros.

Pour le surplus, elle a maintenu ses demandes initiales.

La société SOCIETE1.), quant à elle, a réclamé la somme de 3.000,00 euros fondée

sur la responsabilité contractuelle en raison du manque à gagner découlant des

troubles de jouissance.

Par jugement du 31 octobre 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en

matière de bail à loyer et sur opposition, statuant contradictoirement et en premier

ressort, a :

-

reçu l’opposition en la forme,

statuant à nouveau,

-

écarté des débats la farde de pièces communiquée tardivement par la société

SOCIETE1.),

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de la réduction de sa demande principale et

en

2° ordre de subsidiarité quant aux arriérés de loyers,

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de l’augmentation de sa demande en 1er ordre

de subsidiarité quant aux arriérés de loyers et l’a déclarée recevable,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant de 39.280,00

euros à titre de loyers et charges impayés,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 39.280,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 8 mars 2019, jour

de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux semaines à

compter de la notification du jugement,

-

au besoin autorisé la société SOCIETE2.) à faire expulser la société SOCIETE1.)

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) au titre de l’indemnité forfaitaire,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 4.800,00 euros,

-

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

partant condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la

somme de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

débouté la société SOCIETE1.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

-

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

A défaut d’un motif légitime qui justifierait la communication des pièces la veille de

l’audience des plaidoiries de première instance du 17 octobre 2019, le juge de

première instance a écarté des débats la farde de pièces communiquée par la société

SOCIETE1.).

Le juge de première instance a déclaré l’opposition relevée par la société SOCIETE1.)

recevable, étant donné qu’elle avait été formée dans les délais et qu’au vu de la

signature illisible sur l’avis de réception, il n’était pas établi avec certitude que la

convocation initiale à l’audience des plaidoiries de première instance du 2 mai 2019

avait été notifiée à une personne ayant le pouvoir de représenter la société

SOCIETE1.), de sorte que c’était à bon droit que le jugement du 23 mai 2019 avait été

rendu par défaut.

En retenant que la société SOCIETE1.) n’avait pas honoré ses engagements

découlant de la transaction convenue entre parties, le juge de première instance a

conclu que l’ensemble des loyers et avances sur charges résultant du contrat de bail

étaient dus et que ce dernier n’avait pas été résilié avec effet au 30 novembre 2018.

Le juge de première instance a relevé qu’aucun défaut de jouissance des lieux n’était

établi et que selon le contrat de bail, la mention dactylographiée relative à la destination

du bail « réparation des téléphones mobiles, tablettes » avait été remplacée et

spécialement paraphée par une mention manuscrite « vente de pièces détachées ».

L’activité prévue dans le contrat de bail étant ainsi la vente et non pas la réparation, il

a considéré que le locataire ne saurait se plaindre de l’absence d’alimentation

électrique industrielle permettant de faire fonctionner des machines de réparation. Le

juge de première instance a, par ailleurs, relevé que des problèmes au niveau de la

sonnette ou du débit d’eau n’étaient pas de nature à permettre au locataire de ne payer

aucun loyer et qu’enfin, dans l’accord transactionnel, la société SOCIETE1.) avait

reconnu les arriérés de loyers et n’avait pas fait état de quelconques revendications

en raison d’un défaut de jouissance.

Cependant, au vu du fait que la demande de la société SOCIETE2.), tendant à voir

condamner la société SOCIETE1.) à l’intégralité des loyers jusqu’à la fin du bail faisait

double emploi avec la demande fondée sur la clause pénale, le juge de première

instance a rejeté celle-ci et déclaré fondée la demande subsidiaire de la société

SOCIETE2.) visant les arriérés de loyers de juin 2017 à septembre 2019.

Le contrat de bail n’ayant pas pris fin avec l’accord transactionnel et aucune remise

des clés antérieure au mois de septembre 2019 n’ayant été prouvée, le juge de

première instance a déclaré fondée la demande en résiliation du contrat de bail.

Le juge de première instance a encore déclaré fondée la demande de la société

SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité forfaitaire en raison du non-paiement fautif

des loyers par le locataire, conformément à l’article 5 du contrat de bail.

Enfin, le juge de première instance a déclaré non fondée la demande de la société

SOCIETE1.) en obtention de dommages et intérêts pour défaut de jouissance, dans la

mesure où aucun défaut de jouissance et aucune faute dans le chef du bailleur

n’étaient établis.

De ce jugement, lui notifié en date du 5 novembre 2019, la société SOCIETE1.) a

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 16 décembre 2019.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, la société SOCIETE1.) demande à se voir

décharger de toute condamnation intervenue à son encontre, sinon à voir réduire les

condamnations à de plus justes proportions.

Elle demande à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation

du contrat de bail, mais à voir remonter celle-ci au 1er août 2017, sinon au 1er février

2018, sinon au 30 novembre 2018.

Elle réclame des dommages et intérêts de 3.000,00 euros à titre de préjudice né de la

mauvaise exécution du contrat.

Enfin, elle réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel et demande à voir condamner la société SOCIETE2.) aux frais et dépens des

deux instances.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) soutient que la société SOCIETE2.)

n’a jamais accompli son obligation de mettre à disposition un local entretenu et pourvu

de toutes les commodités pour y exploiter l’activité commerciale par elle envisagée.

Elle n’aurait disposé ni d’eau, ni d’électricité pour pouvoir assurer un fonctionnement

correct de son activité.

Elle aurait été informée par les services commerciaux de la société SOCIETE4.) que

la société SOCIETE2.) n’aurait pas réglé ses factures, de sorte que la société

SOCIETE1.) aurait dû, dans l’urgence, souscrire un abonnement en son nom propre.

Par téléphone, courriers électroniques et courriers des 1er août 2017, 6 novembre 2017

et 3 janvier 2018, la société SOCIETE2.) aurait été informée dudit problème

d’électricité. Cette dernière n’y aurait cependant pas donné suite.

L’appelante insiste sur le fait que l’électricité a été coupée après un mois d’occupation

des lieux.

Elle soutient que les lieux ont été reloués après son départ.

Enfin, aucun état des lieux n’aurait été établi, dans la mesure où la société SOCIETE2.)

l’aurait toujours refusé.

La société SOCIETE2.), quant à elle, relève appel incident du jugement entrepris et

demande, à titre principal, à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer la

somme de 53.350,00 euros à titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités

d’occupation, à partir du mois de juin 2017 jusqu’à expiration du bail, soit le

31 mai 2020.

A titre subsidiaire, elle réclame la somme de 42.800,00 euros à titre d’arriérés de

loyers, sinon d’indemnités d’occupation, du mois de juin 2017 jusqu’au mois de

septembre 2019 inclus.

A titre plus subsidiaire, elle conclut à l’exécution de la transaction, soit le montant de

4.000,00 euros.

Elle s’oppose à toute résiliation du bail à une date antérieure.

Enfin, elle réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première

instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

A l’appui de ses prétentions, la société SOCIETE2.) conteste que le local donné en

location à la société SOCIETE1.) ait été inadapté à l’activité commerciale envisagée.

Elle renvoie à l’article 1er du contrat de bail qui prévoit que le locataire déclare avoir

loué l’appartement dans un bon état.

Quant aux courriers des 1er août 2017, 6 novembre 2017 et 3 janvier 2018,

prétendument envoyés à la société SOCIETE2.), cette dernière conteste les avoir

reçus et soutient qu’ils ne démontrent pas une absence de jouissance.

La remise des clés aurait eu lieu au mois de septembre 2019. S’il y avait eu absence

de jouissance, il aurait appartenu à la société SOCIETE1.) de les rendre plus tôt.

La société B 1+2 conteste toute faute, respectivement inexécution contractuelle dans

son chef.

Elle conteste encore avoir coupé l’électricité et renvoie à l’article 6.6 du contrat de bail,

selon lequel le locataire doit payer les charges d’électricité. Elle ajoute qu’à défaut par

le locataire de payer les avances sur charges au propriétaire, il n’appartient pas à ce

dernier de payer les charges d’électricité.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

Il est constant en cause que par contrat de bail du 18 avril 2017, ayant pris effet au

1er juin 2017, la société SOCIETE2.) a donné en location à la société SOCIETE1.) un

appartement dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 1.600,00 euros, assorti d’une avance sur charges mensuelle de

160,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

A l’audience des plaidoiries du 28 janvier 2020, la société SOCIETE2.) relève appel

incident du jugement entrepris et réclame, à titre principal, des arriérés de loyers et

d’avances sur charges d’une somme totale de 53.350,00 euros pour la période de juin

2017 à mai 2020 inclus.

A titre subsidiaire, elle réclame des arriérés de loyers et d’avances sur charges d’une

somme totale de 42.800,00 euros pour la période de juin 2017 à septembre 2019

inclus.

A titre plus subsidiaire, elle conclut à l’exécution de la transaction et réclame partant

la somme de 4.000,00 euros.

La société SOCIETE1.) ne conteste pas ne pas avoir payé les loyers et les avances

sur charges, mais soutient que le local lui donné en location était inadapté à son

activité commerciale, dans la mesure où elle n’aurait disposé ni d’eau, ni d’électricité

pour pouvoir assurer un fonctionnement correct de son activité.

Le tribunal tient à relever que la société SOCIETE1.) a, dès lors, invoqué l’exception

d’inexécution.

Il y a lieu de rappeler que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code

civil est le droit qu’a chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter

son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due.

L’exécution défectueuse d’un contrat peut autoriser l’exception d’inexécution, mais elle

ne peut justifier un refus définitif d’exécution (cf. J. GHESTIN, Traité de droit civil, Les

effets du contrat, 3e éd., n° 3658, p. 430 et s.).

Elle donne lieu, entre les parties, à une situation d’attente. L’excipiens ne se trouve

pas définitivement relevé de ses obligations, mais est simplement autorisé à en

suspendre l’exécution tant que l’autre partie ne s’est pas elle-même exécutée ou n’a

pas offert de le faire (cf. Enc. Dalloz, v° exception d’inexécution, n° 94). L’exception

d’inexécution est en effet destinée à obtenir du cocontractant qu’il exécute son

obligation, elle ne peut être utilisée que de manière limitée dans le temps. C’est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation ; il

s’agit d’obtenir l’exécution du contrat et non son extinction (cf. Les Novelles, Droit civil,

Tome VI, 2e éd. 2000, n° 400, p. 256).

L’exception d’inexécution ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au

paiement du loyer. L’inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et

implique un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. LA HAYE et

VANKERCKHOVE, Le louage des choses, nos 400 et 401).

L’exception d’inexécution ne peut être valablement invoquée que si toute une série de

conditions sont remplies, soit :

-

une faute du cocontractant,

-

une mise en demeure préalable du bailleur fautif,

-

l’exigibilité, le preneur ne pouvant se fonder sur un léger retard,

-

une proportionnalité raisonnable (op. cit., n° 616).

En l’espèce, la société SOCIETE1.) a versé au tribunal trois courriers des 1er août

2017, 6 novembre 2017 et 3 janvier 2018, prétendument envoyés à la société

SOCIETE2.) et faisant état des problèmes d’eau et d’électricité.

Cependant, face aux contestations de réception de la société SOCIETE2.), il n’est pas

établi que lesdits courriers ont effectivement été envoyés à la société SOCIETE2.),

respectivement réceptionnés par cette dernière.

Partant, la société SOCIETE1.) ne démontre pas avoir informé sa bailleresse des

problèmes d’eau et d’électricité, desquels elle fait état pour justifier le non-paiement

des loyers.

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir qu’aucune inexécution

de ses obligations contractuelles n’est établie dans le chef de la société SOCIETE2.).

Le tribunal constate que depuis l’entrée en jouissance des lieux en date du

1er juin 2017, seul un montant de 10.000,00 euros a été payé à titre de loyers et

d’avances sur charges.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.) à voir condamner la société

SOCIETE1.) à lui payer la somme de 53.350,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges de juin 2017 à mai 2020, c’est à bon droit que le juge de

première instance a retenu que ladite demande fait double emploi avec celle fondée

sur la clause pénale, de sorte qu’il y a lieu de la rejeter.

Il s’y ajoute que la société SOCIETE2.) n’interjette pas appel incident en ce que le

jugement entrepris a déclaré résilié le contrat de bail. Elle ne saurait partant réclamer

les loyers jusqu’au mois de mai 2020.

Au vu de tout ce qui précède, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

a condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

[(28 x 1.600,00) + (28 x 160,00) – 10.000,00 =] 39.280,00 euros, avec les intérêts

légaux à partir du 8 mars 2019, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Le juge de première instance a prononcé la résiliation du contrat de bail entre parties.

Or, la société SOCIETE1.) demande à voir faire remonter la résiliation au

1er août 2017, date du premier courrier dénonçant les dysfonctionnements importants

du local commercial, sinon au 1er février 2018, date du deuxième courrier envoyé à la

société SOCIETE2.), sinon au 30 novembre 2018, date des tentatives d’un accord

transactionnel.

Bien que le courrier du 1er août 2017 fasse état de dysfonctionnements du local

commercial, le tribunal constate que la société SOCIETE1.) ne fait nullement part à la

société SOCIETE2.) de son intention de vouloir résilier le contrat de bail. Le tribunal

tient à relever qu’après ledit courrier, dont la réception est d’ailleurs contestée par la

société SOCIETE2.) et non prouvée par la société SOCIETE1.), cette dernière est

encore restée dans les lieux pendant deux années consécutives.

Quant au prétendu courrier du 1er février 2018, le tribunal constate que ledit courrier

n’a pas été versé au dossier par la société SOCIETE1.).

Enfin, en ce qui concerne les tentatives d’un accord transactionnel qui remonteraient

au 30 novembre 2018, le tribunal tient à relever que l’article 2 de la transaction prévoit

qu’ « En cas de non-respect d’une quelconque obligation prévue par la présente

transaction, celle-ci est réputée nulle et non avenue. Il est expressément convenu que

le non-respect des échéances de paiement constitue une violation de la présente

transaction qui entraîne sa nullité ».

Il a été convenu entre parties que « Le bailleur renonce à une partie des loyers et

avances sur charges impayées à ce jour qui s’élèvent à 29.920,00 euros et à

l’indemnité forfaitaire et irréductible de trois mois de loyers prévue par l’article 5 du

contrat de bail, sous la condition que le Locataire règle une indemnité transactionnelle

à hauteur de 14.000,00 euros » et que « Le Locataire s’engage à libérer les lieux et à

remettre les clés au Bailleur au plus tard le 30 novembre 2018 ».

Au vu des éléments du dossier, il y a lieu de relever que d’une part, la société

SOCIETE1.) n’a jusqu’à ce jour payé que la somme de 10.000,00 euros et d’autre part,

n’a remis les clés à la société SOCIETE2.) qu’au mois de septembre 2019. Il en

découle que la société SOCIETE1.) n’a pas rempli ses obligations transactionnelles,

de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à voir remonter la

résiliation au 30 novembre 2018.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris du 31 octobre 2019 en ce

qu’il a prononcé la résiliation judiciaire pour non-paiement des loyers.

Quant à l’indemnité forfaitaire

L’article 5 du contrat de bail prévoit que « Si le contrat venait à être rompu par la faute

du locataire, celui-ci doit au bailleur une indemnité irréductible et forfaitaire de trois

mois de loyers à titre d’indemnité de relocation et de manque à gagner ».

Le contrat de bail étant résilié en raison du non-paiement fautif des loyers par le

locataire, c’est à bon droit que le juge de première instance a déclaré fondée la

demande de la société SOCIETE2.) en allocation de l’indemnité forfaitaire pour un

montant de [3 x 1.600,00 =] 4.800,00 euros.

Quant à la demande en allocation de dommages et intérêts

La société SOCIETE1.) réclame des dommages et intérêts à hauteur de 3.000,00

euros pour défaut de jouissance des lieux et manque à gagner. Elle base sa demande

sur la responsabilité contractuelle.

Etant donné qu’aucun défaut de jouissance et aucune faute dans le chef de la société

SOCIETE2.) n’ont été établis, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il

n’a pas fait droit à ladite demande.

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE1.) réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, l’appelante est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

la première instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance

d’appel, tandis que la société SOCIETE1.) demande à se voir décharger de la

condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance.

Quant à la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, le tribunal conclut qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge. Il convient partant de

lui allouer le montant de 500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour l’instance

d’appel, montant adéquat eu égard à l’envergure du dossier.

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, le tribunal confirme

le jugement entrepris pour autant qu’il a condamné la société SOCIETE1.) aux frais et

dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner la société

SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit que les appels principal et incident ne sont pas fondés et que le jugement

entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

les dit non fondés,

partant confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

partant en déboute,

dit recevable et fondée la demande de la société civile immobilière SOCIETE2.). en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile, à concurrence de 500,00 euros,

partant condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la

société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. la somme de 500,00 euros à titre

d’indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.