Landlord's appeal dismissed on fees; rent arrears awarded; procedural abuse claim rejected; process fee granted.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00030

Audience publique du mardi, onze février deux mille vingt

Numéro TAL-2019-09533 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Alix KAYSER, juge-déléguée,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, ayant demeuré à L-ADRESSE1.), demeurant

actuellement

à

F-ADRESSE2.)

(France),

ADRESSE2.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA

de Diekirch du 11 novembre 2019,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilbert RUKAVINA,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Elisabeth MACHADO, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-09533 du rôle et appelée pour fixation le

7 janvier 2020, fut fixée pour plaidoiries

l’audience publique du mardi,

28 janvier 2020, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pierre-Marc KNAFF, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Elisabeth MACHADO, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 février 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 12 avril 2019, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg pour le voir condamner à lui

payer le montant de 5.750,00 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

avec les intérêts légaux à partir des échéances respectives, sinon à partir de la mise

en demeure du 29 janvier 2019, sinon à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

pour le voir encore condamner à lui payer le montant de 7.500,00 euros à titre

d’indemnité de relocation avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde, pour voir prononcer la résolution, sinon la résiliation judiciaire, du contrat

de bail et pour voir condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE2.) a encore réclamé une indemnité de procédure de 1.750,00 euros, ainsi

que la condamnation de PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance. Enfin,

elle a sollicité l’exécution provisoire du jugement.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé qu’elle avait donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE4.) et que le loyer mensuel était fixé à

1.000,00 euros et les avances sur charges à 250,00 euros, payables d’avance le

premier de chaque mois. PERSONNE1.) aurait, dès le début, accusé des retards dans

le paiement des loyers et, depuis le mois de janvier 2019, il aurait purement et

simplement cessé de payer les loyers. A partir du mois de février 2019, le loyer aurait

été augmenté à 1.250,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 19 septembre 2019,

PERSONNE2.) a augmenté sa demande en paiement des arriérés de loyers des mois

de mai à septembre 2019, soit au montant total de 13.750,00 euros.

PERSONNE1.) s’est rapporté à prudence de justice concernant les arriérés de loyers.

Il a toutefois précisé que l’augmentation du loyer avait dépassé les 10% et aurait dès

lors dû se faire par tiers annuel. Elle ne serait dès lors pas valable. Quant à l’indemnité

de relocation, il a estimé qu’elle n’était pas due, la demande étant prématurée.

Exposant qu’il n’avait jamais reçu de décompte de charges et qu’il n’y avait donc

aucune preuve que les avances sur charges étaient justifiées, PERSONNE1.) a

encore formulé une demande reconventionnelle en remboursement de l’ensemble des

avances sur charges depuis le début du bail en avril 2013, soit un montant total de

17.250,00 euros.

A titre subsidiaire, pour le cas où le bail serait résilié, il a sollicité un long délai de

déguerpissement, au vu de la présence d’enfants scolarisés dans le logement.

Par jugement du 1er octobre 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

a donné acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande et l’a déclarée

recevable,

l’a dit partiellement fondée,

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 11.250,00

euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 12 avril 2019 jusqu’à solde,

a prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,

a condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la

notification du jugement,

au besoin, a autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

a rejeté la demande relative à l’indemnité de relocation,

a rejeté la demande relative à l’exécution provisoire du jugement,

a donné acte à

PERSONNE1.)

de sa demande reconventionnelle en

remboursement des avances sur charges à hauteur de 17.250,00 euros,

a réservé la demande,

a réservé l’indemnité de procédure,

a réservé les frais et dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que le loyer ne pouvait être

augmenté que d’un commun accord ou en respectant la procédure devant la

commission des loyers prévue aux articles 8 et suivants de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. Le silence du locataire ne vaudrait

pas acceptation d’une augmentation du loyer, de sorte que le loyer n’aurait pas

valablement été augmenté de 1.000,00 à 1.250,00 euros.

PERSONNE1.) n’ayant pas prouvé avoir payé les loyers réclamés par la bailleresse,

la demande en paiement des arriérés de loyers a été déclarée fondée à hauteur

11.250,00 euros.

Le juge de première instance a encore retenu que le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constituait une violation grave des obligations du locataire et

justifiait la résiliation du bail. Constatant que plusieurs mois de loyers restaient en

souffrance, il a déclaré fondées les demandes en résiliation du bail et en condamnation

de PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués.

Le juge de première instance a encore retenu que la demande en obtention d’une

indemnité de relocation était prématurée, PERSONNE1.) occupant encore les lieux.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 11 novembre

2019.

Prétentions et moyens des parties

PERSONNE1.) conclut à voir annuler le jugement entrepris pour contrariété de motifs.

A titre subsidiaire, il conclut, par réformation du jugement entrepris, à voir dire que le

montant de 11.250,00 euros n’est pas redu dans son intégralité, à voir dire non fondée

la demande en résiliation du contrat de bail et à voir dire non fondée la demande en

déguerpissement. A titre encore plus subsidiaire, PERSONNE1.) sollicite un délai de

déguerpissement plus long. Il demande encore la condamnation de PERSONNE2.) à

tous les frais et dépens des deux instances.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait exposer que le juge de première instance

a estimé, de manière correcte, que le loyer n’avait pas valablement été augmenté de

1.000,00 à 1.250,00 euros, mais qu’il n’en a pas tiré les conséquences qui s’imposaient

en établissant un décompte pour le montant de 11.250,00 euros au lieu de 9.000,00

euros. Il estime ainsi que le loyer qui a été appliqué pour ce décompte est le loyer

majoré de 250,00 euros. Il souligne que la procédure pour l’augmentation du loyer n’a

pas été respectée, de sorte qu’une augmentation ne pourrait être retenue.

Il estime encore que c’est à tort que le contrat de bail existant entre parties a été résilié,

un léger retard dans le paiement des loyers ne constituant pas un motif légitime pour

la résiliation judiciaire du contrat de bail, lorsque l’arriéré de loyer est apparu en raison

d’une situation familiale précaire.

PERSONNE1.) expose encore que le délai de déguerpissement qui lui a été accordé

est manifestement insuffisant, puisque ses deux enfants scolarisés font partie du

ménage, ce qui rendrait plus difficile la recherche d’un nouveau domicile. Il aurait, par

ailleurs, lui-même quitté les lieux et trouvé un nouveau logement pour son épouse et

ses enfants qui résideraient actuellement encore dans l’appartement.

PERSONNE2.) relève appel incident du jugement entrepris et demande à ce que

l’augmentation du loyer de 250,00 euros par mois, à compter du 1er février 2019, soit

retenue. Elle demande également à se voir allouer une indemnité de relocation de

7.500,00 euros, par réformation du jugement entrepris. PERSONNE2.) demande à voir

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné le déguerpissement de

PERSONNE1.) dans les deux mois de la notification de ce jugement, sinon à voir

ordonner le déguerpissement à compter de la signification du présent jugement.

Elle sollicite, en outre, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de [3

x 1.500,00 euros =] 4.500,00 euros à titre d’arriérés de loyers, sinon d’indemnité

d’occupation, pour les mois de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020.

Subsidiairement, pour le cas où l’augmentation du loyer ne serait pas retenue, elle

demande le paiement des arriérés de loyers ou une indemnité d’occupation à hauteur

de [3 x 1.250,00 =] 3.750,00 euros pour les trois mois prémentionnés. Elle réclame

enfin une indemnité de procédure de 2.500,00 euros ainsi que des dommages et

intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 2.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Elle estime que l’acte d’appel est purement dilatoire et souligne que PERSONNE1.)

ne paye plus de loyer depuis le mois de janvier 2019, soit depuis 13 mois.

Par ailleurs, il ne verserait aucune pièce quant au nouveau logement qu’il dit avoir

trouvé. PERSONNE2.) conteste le fait que PERSONNE1.) ait quitté le logement loué

ou même qu’il en ait l’intention, alors qu’il aurait déjà eu plus que suffisamment de

temps pour le faire. Elle indique que l’appelant a déjà été domicilié à plusieurs

adresses fictives.

Quant au montant de [9 x 1.250,00 =] 11.250,00 euros auquel l’appelant a été

condamné, PERSONNE2.) souligne qu’il s’agit des loyers, non augmentés, mais

charges incluses. Le jugement entrepris ne serait donc empreint d’aucune contrariété

de motifs.

PERSONNE2.) fait ensuite valoir que l’augmentation du loyer, bien que n’ayant pas

été faite selon la procédure prévue par la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, a fait l’objet d’un accord entre les parties, de sorte qu’elle est

valable.

Quant à la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de relocation,

PERSONNE1.) réplique que cette demande est prématurée, tel que retenu par le juge

de première instance.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité des appels

L’appel principal est irrecevable pour être prématuré en ce qu’il tend à la condamnation

de PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance, le juge de première

instance ayant réservé ce volet.

L’appel principal, interjeté par ailleurs dans la forme et les délais de la loi, est recevable

pour le surplus.

Il en est de même de l’appel incident.

Quant au moyen tiré de la contrariété des motifs du jugement entrepris

PERSONNE1.) prétend que c’est à tort que le juge de première instance l’a condamné

à payer le montant de 11.250,00 euros [soit 9 x 1.250,00 euros] à titre d’arriérés de

loyers des mois de janvier 2019 à septembre 2019, après avoir retenu que le loyer

n’avait pas valablement été augmenté du montant de 1.000,00 euros au montant de

1.250,00 euros.

Il ressort toutefois clairement de la motivation du jugement entrepris que le montant

retenu de 1.250,00 euros correspond au loyer mensuel de 1.000,00 euros,

contractuellement prévu, auquel a été ajoutée l’avance sur charges de 250,00 euros

par mois.

PERSONNE1.) n’établissant avoir payé ni les loyers, ni les avances sur charges, c’est

à juste titre que la demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers et

d’avances

sur

charges

a

été

déclarée

fondée

pour

le

montant

de

[9 x (1.000,00 + 250,00) =] 11.250,00 euros.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.)

à payer à PERSONNE2.) la somme de 11.250,00 euros avec les intérêts légaux à

compter du 12 avril 2019 jusqu’à solde.

Aucune contrariété de motifs ne saurait dès lors être constatée par rapport au

jugement entrepris. La demande en annulation de ce jugement est donc à rejeter.

Quant à l’augmentation du loyer

C’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que le loyer ne peut être

augmenté unilatéralement. Une telle augmentation du loyer doit soit faire l’objet d’un

accord entre les parties au contrat de bail, soit être réalisée en conformité avec la

procédure prévue à cet effet à l’article 8 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation.

Il est constant en cause que la procédure prévue à l’article 8 de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation n’a pas été suivie par

PERSONNE2.).

PERSONNE2.) fait plaider que l’augmentation du loyer avait fait l’objet d’un accord

entre les parties, mais ne verse aucune pièce permettant de corroborer cette

affirmation, qui reste à l’état de pure allégation.

Le comportement de PERSONNE1.) ne permet pas non plus de conclure à une

acceptation tacite de sa part d’une augmentation du loyer. Le locataire n’a en effet plus

payé de loyers après que PERSONNE2.) lui a fait connaître, par courrier recommandé

du 29 janvier 2019, son intention d’augmenter le loyer. Son silence par rapport à cette

augmentation ne saurait suffire en l’espèce pour retenir une quelconque acceptation

dans son chef.

Aucun élément du dossier ne permettant de conclure à l’existence d’un accord entre

les parties concernant l’augmentation du loyer, il y a lieu de retenir que le loyer n’a pas

été valablement augmenté de 1.000,00 euros à 1.250,00 euros.

Le jugement entrepris est partant à confirmer sur ce point.

Quant à l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) en instance d’appel

PERSONNE2.) réclame le paiement de [3 x 1.500,00 =] 4.500,00 euros à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, sinon d’indemnités d’occupation, pour

les mois de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020.

Subsidiairement, elle demande le paiement des arriérés de loyers et d’avances sur

charges ou d’indemnités d’occupation à hauteur de [3 x 1.250,00 =] 3.750,00 euros

pour les mois de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020.

Conformément à l’article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile, les

parties peuvent demander les loyers échus depuis le jugement de première instance.

La demande additionnelle de PERSONNE2.), d’ailleurs non contestée à cet égard, est

partant recevable.

L’augmentation du loyer n’ayant pas été retenue, il y a lieu d’analyser la demande

subsidiaire de l’intimée.

Au vu des renseignements fournis à l’audience et à défaut de preuve de paiement

émanant de PERSONNE1.), la demande de PERSONNE2.) est fondée à concurrence

de 3.750,00 euros, correspondant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges des

mois de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020.

Il y a partant lieu de condamner encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le

montant de 3.750,00 euros. Ce montant n’est pas à assortir des intérêts légaux,

PERSONNE2.) n’ayant pas présenté de demande afférente.

Quant à la résiliation du bail et au déguerpissement

En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, p. 334, n° 101).

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, Tome VI,

Le louage des choses, Des baux en général, n° 388 bis).

En l’espèce, PERSONNE1.) ne s’est plus acquitté des loyers depuis le mois de janvier

2019. Durant 13 mois, PERSONNE2.) n’a donc pas eu paiement du loyer. Il s’y ajoute

que même avant cette période, les loyers étaient souvent payés avec retard.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers et aux retards quant au paiement des

loyers, le tribunal de céans retient que PERSONNE1.) a manqué gravement à ses

obligations et que ces manquements justifient la résiliation du bail à ses torts exclusifs

ainsi que sa condamnation au déguerpissement.

Il y a partant lieu de confirmer le jugement entrepris, à cet égard, sauf à proroger le

délai de déguerpissement jusqu’au 31 mars 2020, pour permettre à PERSONNE1.) de

reloger sa famille.

Quant à l’indemnité de relocation

Destinée à réparer la perte de revenus éprouvée par le bailleur pendant le délai normal

requis pour trouver un nouveau preneur, l’indemnité de relocation est expressément

prévue par l’article 1760 du code civil, en ces termes : « en cas de résiliation par la

faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire

à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus ».

Il est généralement admis que l’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du

moment où le bien est remis à disposition du bailleur.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a retenu qu’en l’espèce,

PERSONNE1.) occupant encore les lieux, la demande en obtention d’une indemnité

de relocation est prématurée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de

PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de relocation.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Quant aux dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

Il est rappelé que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, c’est-à-dire

constitue un abus de droit, que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi

ou une erreur équipollente au dol, respectivement si l’attitude du plaideur révèle une

intention malicieuse ou vexatoire, une volonté mauvaise ou dolosive ou encore une

faute lourde, grossière, inexcusable (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, éd. 2014, n° 84).

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d’avoir exercé à tort une action en

justice ou d’y avoir résisté injustement, puisque l’exercice de l’action en justice est

libre, mais uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150 ;

Cour 17 mars 1993, n° 14446 du rôle ; Cour 22 mars 1993, n° 14971 du rôle ;

TAL 9 février 2001, n° 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l’égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

A défaut de preuve d’une intention malicieuse ou vexatoire dans le chef de

PERSONNE1.) et d’un préjudice dans le chef de PERSONNE2.), la demande de cette

dernière tendant à l’octroi de dommages et intérêts est à déclarer non fondée.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Etant donné qu’il serait injuste de laisser à charge de PERSONNE2.) qui a été

contrainte de se défendre contre un appel non justifié, les frais par elle exposés et non

compris dans les dépens, il y a lieu de faire droit à sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure, pour l’instance d’appel, à concurrence de 250,00 euros.

Concernant les frais et dépens, l’article 238 du nouveau code de procédure civile

prévoit que « toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens sauf au tribunal

à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une autre partie par décision

spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

Au vu des développements qui précèdent, il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à

l’entièreté des frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

déclare irrecevable l’appel principal pour autant qu’il porte sur les frais et dépens de la

première instance,

reçoit l’appel principal en la forme pour le surplus,

reçoit l’appel incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu à annulation du jugement entrepris,

dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à proroger le délai de déguerpissement accordé

à PERSONNE3.) jusqu’au 31 mars 2020,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande au titre des arriérés

de loyers et d’avances sur charges pour les mois de novembre 2019, décembre 2019

et janvier 2020,

la dit recevable à hauteur de 3.750,00 euros,

partant, condamne encore PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) la somme de

3.750,00 euros, au titre des arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

de novembre 2019, décembre 2019 et janvier 2020,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.) en allocation de

dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

partant, en déboute,

dit recevable et fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel à hauteur de 250,00 euros,

partant, condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE3.) à tous les frais et dépens de l’instance d’appel.