Landlord tenant dispute: court partially allows tenant's appeal for overpaid advance refund while dismissing other claims.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2020TALCH14/00029

Audience publique du mardi, onze février deux mille vingt

Numéro TAL-2019-05344 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Emina SOFTIC, juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), pensionné, et son épouse

2) PERSONNE2.), pensionnée,

les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER

d’Esch-sur-Alzette du 21 juin 2019,

intimés sur appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocat, demeurant à

Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.)

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-05344 du rôle et appelée pour fixation le

24 septembre 2019, fut fixée pour plaidoiries l’audience publique du mardi,

19 novembre 2019, date à laquelle elle fut exposée et où les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocat, comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Zuleyha KAN, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

L’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé à l’audience publique du 10

décembre 2019.

Le tribunal prononça la rupture du délibéré par courrier du 10 décembre 2019 afin de

permettre à la partie appelante de verser des pièces supplémentaires et de fournir des

précisions au tribunal.

L’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

28 janvier 2020 à 9.00 heures, salle TL 3.06., date à laquelle elle fut utilement retenue

et où les débats eurent lieu comme suit :

Maître Kalthoum BOUGHALMI, avocat, comparant pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), fut entendue en ses explications complémentaires.

Maître Zuleyha KAN, avocat, en remplacement de Maître Luc MAJERUS, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

11 février 2020, le

jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 15 novembre 2018, PERSONNE3.) a fait convoquer

les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix

d’Esch-sur-Alzette, pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme de 10.979,87 euros avec les intérêts

légaux à compter de la mise en demeure, sinon à partir du jour de la demande en

justice, jusqu’à solde. Il a, par ailleurs, sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE3.) a exposé avoir pris en location auprès des

époux

GROUPE1.)

un

appartement

sis

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.), suivant contrat de bail du 1er décembre 2012. Il aurait résilié le contrat

de bail avec effet au 15 avril 2018, par courrier recommandé du 6 janvier 2018. D’un

commun accord des parties, la fin du bail aurait été reportée au 31 août 2018. Les

bailleurs auraient conclu un nouveau contrat de bail avec un nouveau locataire dès le

1er septembre 2018. Ils auraient refusé d’établir un état des lieux de sortie et de

rencontrer PERSONNE3.) afin qu’il puisse leur rendre les clés. Il aurait finalement

déposé les clés dans la boîte aux lettres, en présence d’un témoin.

Par lettre recommandée du 20 septembre 2018, PERSONNE3.) aurait mis les

propriétaires en demeure de lui faire parvenir les décomptes des charges des années

2012 à 2018 et de lui rembourser les montants redus.

Dans sa requête, PERSONNE3.) a ventilé sa demande comme suit :

-

1.600,00 euros à titre de garantie locative,

-

504,87 euros à titre de remboursement d’une facture de la société SOCIETE1.),

-

8.785,00 euros à titre d’avances sur charges payées depuis l’entrée dans les lieux

le 1er décembre 2012.

Les époux GROUPE1.) ont soulevé la prescription triennale en ce qui concerne la

demande en remboursement d’avances sur charges. Ils ont contesté devoir prendre à

leur charge la facture de la société SOCIETE1.) qui aurait été sollicitée à l’initiative du

locataire. Ils se sont, en outre, opposés au remboursement de la garantie locative, au

motif que les deux derniers loyers n’avaient pas été payés et que le loyer du mois de

mai 2017 n’avait été payé qu’à hauteur de la moitié. A titre reconventionnel, ils ont

demandé à voir condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 1.987,50 euros

à titre d’arriérés de loyers.

Contestant que le locataire ait mis les clés dans leur boîte aux lettres, les époux

GROUPE1.) ont soutenu ne pas pouvoir accéder aux lieux. Ils n’auraient pas remis en

location ceux-ci. Ils ont ajouté que, du temps où PERSONNE3.) occupait encore les

lieux, PERSONNE2.) aurait visité l’appartement et constaté que le locataire avait

enlevé tous les meubles compris dans le bail. Ils ont sollicité une expertise pour

dresser un état des lieux, pour énumérer les vices affectant les lieux et pour évaluer

les coûts de la remise en état. A titre subsidiaire, ils ont conclu à une visite des lieux.

Dans sa requête, PERSONNE3.) a contesté le moyen tiré de la prescription triennale

en soutenant que l’article 2277 du code civil prévoit la prescription quinquennale en

matière de loyers.

Pour autant que de besoin, il a offert en preuve les faits suivants :

« Suivant contrat de bail signé en date du 1er décembre 2012, les consorts

GROUPE1.) (bailleurs) ont donné en location à Monsieur PERSONNE3.) un

appartement sis à L-ADRESSE1.).

Par courrier du 6 décembre 2017, Monsieur PERSONNE3.) a informé les bailleurs de

son intention de résilier le bail en respectant un préavis de trois mois qui démarrerait

le

15 janvier 2018 pour se terminer le 15 avril 2018.

Suite à un arrangement entre parties, la résiliation a eu lieu en date du 31 août 2018.

Suite à cette résiliation les bailleurs ont refusé de rencontrer Monsieur PERSONNE3.)

pour établir un état des lieux de sortie et récupérer les clés de l’appartement, de sorte

que ce dernier, accompagné d’un témoin, a été contraint de déposer les clés dans la

boîte aux lettres des bailleurs.

En date du 1er septembre 2018, les bailleurs ont accédé à l’appartement anciennement

loué par Monsieur PERSONNE3.) ».

Par jugement du 8 mai 2019, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

déclaré prescrite la demande principale en paiement pour autant qu’elle concerne

la demande en restitution des avances sur charges antérieures au 15 novembre

2013,

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme pour le surplus,

dit la demande reconventionnelle en paiement d’arriérés de loyers de

PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) partiellement fondée pour le montant de

387,50 euros,

dit la demande principale en remboursement de la garantie locative fondée en

principe,

ordonné la compensation judiciaire,

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 1.212,50 euros, avec les intérêts légaux à partir du

15 novembre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande principale d’PERSONNE3.) en remboursement de la

facture de la société SOCIETE1.),

dit la demande principale d’PERSONNE3.) en restitution des avances sur charges

fondée pour le montant de 7.125,00 euros,

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 7.125,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 15

novembre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.) et de son épouse

PERSONNE2.) à voir ordonner une expertise, sinon une visite des lieux,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit la demande d’PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 350,00 euros,

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 350,00 euros, sur base des dispositions de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE1.) et son épouse PERSONNE2.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé qu’PERSONNE3.)

reconnaissait ne pas avoir payé la moitié du loyer du mois de mai 2017. La demande

reconventionnelle de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) a donc été déclarée fondée

en son principe pour le montant de 387,50 euros.

Après compensation avec le prédit montant, le juge de première instance a fait droit à

la demande d’PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative pour le montant de

[1.600,00 – 387,50 =] 1.212,50 euros.

La demande de ce dernier en remboursement du montant de 504,87 euros, au titre

d’une facture de la société SOCIETE1.) et de frais d’une sommation d’huissier, a été

rejetée, au motif qu’PERSONNE3.) n’établissait pas avoir effectivement payé le

montant de 504,87 euros à l’huissier.

Après avoir

déclaré irrecevable pour cause de prescription la demande

d’PERSONNE3.) en restitution des avances sur charges payées avant le 15 novembre

2013, le juge de première instance a fait droit à la demande en restitution des avances

sur charges pour la période du 1er décembre 2013 au 31 août 2018, à concurrence du

montant de [57 x 125,00 =] 7.125,00 euros.

De ce jugement, leur notifié le 13 mai 2019, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

relevé appel par acte d’huissier du 21 juin 2019.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les époux GROUPE1.) demandent à se voir

décharger des condamnations au remboursement des avances sur charges de

7.125,00 euros, au remboursement de la garantie locative de 1.600,00 euros et au

paiement d’une indemnité de procédure de 350,00 euros. Ils demandent encore à voir

ordonner une expertise en vue de constater l’état du studio et à voir enjoindre à

PERSONNE3.) de leur remettre les clés des lieux loués.

Ils demandent la condamnation d’PERSONNE3.) aux frais et dépens des deux

instances ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

la première instance et de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’audience des plaidoiries du 19 novembre 2019, ils sollicitent la condamnation

d’PERSONNE3.) au paiement du montant de 12.446,88 euros, à titre d’arriérés de

charges. Ils réclament, en outre, le paiement du montant de [15 x 775,00 =] 11.625,00

euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période de septembre 2018 à novembre 2019

inclus, au motif que les clés des lieux loués ne leur ont toujours pas été restituées. A

titre subsidiaire, ils concluent à l’instauration d’une expertise en vue d’établir le montant

restant redu par PERSONNE3.) au titre de solde de charges.

Suivant décompte versé en cours de délibéré, le 26 novembre 2019, ils réduisent leur

demande du chef d’arriérés de charges au montant de 11.439,89 euros.

A la suite de la rupture du délibéré en date du 10 décembre 2019, les époux

GROUPE1.) réduisent finalement leur demande au titre de solde de charges au

montant de 4.821,72 euros, suivant décompte du 17 janvier 2020, présenté à

l’audience du 28 janvier 2020.

PERSONNE3.) soulève l’irrecevabilité, sinon la nullité de l’acte d’appel pour cause de

libellé obscur. Il considère que les prétentions des appelants ne résultent pas

clairement de l’acte d’appel, dans la mesure où aucune condamnation au paiement

d’un montant déterminé ne serait sollicitée.

A titre subsidiaire, PERSONNE3.) demande à voir déclarer non fondé l’appel principal.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel incident pour

autant que le jugement entrepris n’a pas fait droit à sa demande en remboursement

de la facture de la société SOCIETE1.).

PERSONNE3.) fait valoir que les décomptes versés par les appelants au principal

portent à confusion, en ce qu’ils ne se réfèrent pas à des années précises, ni ne se

basent sur la lecture de compteurs.

Il conteste, par ailleurs, la mise en compte de frais de nettoyage, non documentés par

des pièces.

Il s’oppose, finalement, à l’instauration d’une expertise.

A toutes fins utiles, il réitère son offre de preuve par voie de témoignage, présentée en

première instance.

Il maintient ses moyens et prétentions à l’audience des plaidoiries du 28 janvier 2020.

Motifs de la décision

Quant au moyen tiré du libellé obscur, soulevé par PERSONNE3.)

Le moyen de procédure appelé « obscuri libelli » constitue un moyen de nullité qui est

destiné à sanctionner l’inobservation dans les exploits introductifs d’instance des

dispositions régissant le contenu de ces exploits selon lesquelles l’exploit doit contenir,

sous peine de nullité, l’indication de l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens (Cour, 23 octobre 1990, 28, 70). Aux termes de l'article 154, paragraphe 1er,

du nouveau code de procédure civile, auquel renvoie l'article 585 du même code, l'acte

d'appel doit, à peine de nullité, contenir l'objet et un exposé sommaire des moyens.

Il n’est pas nécessaire, pour satisfaire aux exigences de l’article 154 du nouveau code

de procédure civile, d’indiquer le texte de loi sur lequel est basée l’action, c'est-à-dire

de qualifier juridiquement la demande. Il est néanmoins indispensable que l’exploit soit

rédigé de telle façon que les textes visés s’en dégagent, du moins implicitement

(J.-Cl. WIWINIUS, Mélanges dédiés à Michel Delvaux, L’exceptio obscuri libelli,

p. 290).

Dans le dispositif de leur acte d’appel, les époux GROUPE1.) demandent, en des

termes non équivoques, à se voir décharger des condamnations au remboursement

d’avances sur charges et de la garantie locative et au paiement d’une indemnité de

procédure, intervenues à leur encontre en première instance. Ils se réservent, en

outre, le droit de solliciter la condamnation de l’intimé au paiement d’un solde de

charges locatives. Dans la motivation de l’acte d’appel, ils soutiennent avoir exposé

un montant considérable à titre de frais pour compte du locataire. Ils indiquent, en

outre, qu’il leur importe de vérifier - le cas échéant, par voie d’expertise - l’état dans

lequel les lieux ont été relaissés.

L’acte d’appel satisfait, dès lors, aux exigences des articles 154 et 585 du nouveau

code de procédure civile, de sorte que l’exception tirée du libellé obscur est à rejeter.

L’appel, introduit par ailleurs dans les formes et le délai prévus par la loi, est donc

recevable.

Quant aux charges locatives

Il convient d’emblée de noter que le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant

que la demande d’PERSONNE3.) en restitution d’avances sur charges payées avant

le 15 novembre 2013 a été déclarée prescrite. Ce volet du litige n’est donc pas dévolu

au tribunal de céans, qui ne saurait en connaître.

Suivant décompte du 17 janvier 2020, présenté à l’audience des plaidoiries du

28 janvier 2020, les époux GROUPE1.) soutiennent avoir payé le montant de

11.946,72 euros au titre des charges redues par PERSONNE3.), pour la période du

15 novembre 2013 au 31 août 2018. Au vu du paiement, par ce dernier, du montant

de [57 x 125,00 =] 7.125,00 euros, au titre des avances sur charges au cours de la

période visée, ils réclament actuellement le paiement d’un solde de [11.946,72 –

7.125,00 =] 4.821,72 euros.

PERSONNE3.) soulève la prescription de la demande, pour autant qu’elle tende à des

montants échus avant le 15 novembre 2013.

Dans la mesure où il résulte du décompte produit par les appelants que les montants

réclamés ne concernent pas la période antérieure au 15 novembre 2013, l’exception

de prescription soulevée par PERSONNE3.) est sans objet.

La demande en condamnation au titre de solde de charges, formulée pour la première

fois lors des plaidoiries en instance d’appel est à déclarer recevable en application de

l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code civil, dans la mesure où elle tend

nécessairement à la compensation avec les montants réclamés par PERSONNE3.),

au titre de remboursement d’avances sur charges. Il en est de même de la demande

subsidiaire en institution d’une expertise afin de déterminer le solde des charges

restant redu.

Les montants repris dans le décompte des appelants sous la rubrique « SOCIETE2.) »

sont étayés par les différents décomptes individuels des frais de chauffage, relatifs au

studio au rez-de-chaussée de l’immeuble, établis par la société SOCIETE2.). Lesdits

décomptes individuels indiquent la part des frais fixes mis en compte pour le studio

concerné, en fonction de sa surface, ainsi que les frais de consommation, calculés sur

base des valeurs relevées pour ce studio.

Le montant total de 1.656,83 euros, figurant sous la rubrique « SOCIETE2.) » dans le

décompte des appelants est donc à prendre en considération.

Pour ce qui est des postes SOCIETE3.) et SOCIETE4.), les appelants versent les

décomptes annuels dont il résulte qu’ils ont payé les montants respectifs de 20.200,22

euros et de 2.381,54 euros (et non pas 2.400,46 euros, tel qu’indiqué dans le

décompte du 17 janvier 2020 des parties appelantes) pour la période du 15 novembre

2013 au 31 août 2018.

Les décomptes annuels relatifs aux taxes communales permettent de conclure que,

pour la même période, les appelants ont payé les montants suivants, au titre de la taxe

d’eau (TVA 3% comprise), des frais fixes compteur (TVA 3% comprise) et de la taxe

canal :

15 novembre 2013 – 23 avril 2014 :

[(1.384,77 + 30.90 + 1.360,97) ÷ 370 x 211 =] (211 jours sur 370)

1.583,44 euros

23 avril 2014 –15 avril 2015 :

[1.230,60 + 25,75 + 1.175,72 =]

2.432,07 euros

15 avril 2015 – 25 avril 2016 :

[1.528,87 + 25,75 + 1.281,93 =]

2.836,55 euros

25 avril 2016 – 6 décembre 2016 :

[907,31 + 25,75 + 760,76 =]

1.693,82 euros

6 décembre 2016 – 19 avril 2017 :

[542,03 + 25,75 + 454,48 =]

1.022,26 euros

19 avril 2017 – 13 avril 2018 :

[1.932,44 + 25,75 + 1.620,32 =]

3.578,51 euros

13 avril 2018 – 31 août 2018 :

[(1.755,70 + 25,75 + 1.472,12) ÷ 376 x 140 =] (140 jours sur 376)

1.211,44 euros

Total :

14.358,09 euros

Les époux GROUPE1.) expliquent que, faute de compteurs individuels, ils ont divisé

par 8 les frais SOCIETE3.), PERSONNE4.) et les taxes communales incombant à

l’ensemble de l’immeuble, qui se compose de huit unités, pour déterminer les montants

à mettre à charge d’PERSONNE3.).

Si PERSONNE3.) ne peut certes prétendre ne pas avoir consommé de gaz,

d’électricité et d’eau pendant la période à laquelle il louait les lieux, le mode de calcul

appliqué par les époux GROUPE1.) ne saurait cependant rencontrer l’approbation du

tribunal de céans, dans la mesure où il est constant en cause que la surface du studio

occupé par PERSONNE3.) ne correspondait aucunement à un huitième de l’immeuble

entier.

En l’absence de compteurs individuels permettant de déterminer la consommation

réelle d’PERSONNE3.) au cours de la période visée, la demande tendant à

l’instauration d’une expertise comptable est à rejeter. Il appartient donc au tribunal de

céans d’évaluer ex aequo et bono le montant devant être mis à charge du locataire.

Il résulte des factures SOCIETE2.), prémentionnées, que la surface du studio

concerné est de 40,70 m2, tandis que celle de l’immeuble intégral est de

587,30 m2. La surface du studio correspond partant à 6,93 % de celle de l’immeuble.

A défaut d’autres éléments, le tribunal prendra en considération le fait

qu’PERSONNE3.) occupait 6,93% de l’immeuble pour évaluer ex æquo et bono la part

des charges incombant à ce dernier.

Les frais SOCIETE3.) et SOCIETE4.) à mettre à charge d’PERSONNE3.) s’élèvent,

dès lors, aux montants respectifs de [6,93% x 20.200,22 =] 1.399,88 euros et de

[6,93% x 2.381,54 =] 165,04 euros, tandis que les taxes communales à charge de ce

dernier s’élèvent à [6,93% x 14.358,09 =] 995,02 euros.

Les époux GROUPE1.) font encore valoir qu’PERSONNE3.) doit supporter le montant

de [57 x 100,00 =] 5.700,00 euros à titre de frais de nettoyage pour la période du 15

novembre 2013 au 31 août 2018, en soutenant que PERSONNE2.) s’est adonnée

seule aux travaux de ménage des parties communes.

A défaut de preuve que PERSONNE2.) ait procédé au nettoyage des parties

communes et en l’absence de relevés ou de factures afférents, des frais de nettoyage

ne sauraient être mis à charge d’PERSONNE3.).

Le montant total des charges incombant à PERSONNE3.) pour la période du 15

novembre 2013 au 31 août 2018 s’élève donc à [1.656,83 + 1.399,88 + 165,04 +

995,02 =] 4.216,77 euros

PERSONNE3.) ayant payé des avances sur charges de [57 x 125,00 =] 7.125,00 euros

au cours de la période litigieuse, il peut, au vu des développements qui précèdent,

prétendre au remboursement d’un trop-payé de [7.125,00 – 4.216,77 =] 2.908,23

euros.

Par réformation du jugement entrepris, les époux GROUPE1.) sont donc à condamner

solidairement au paiement dudit montant de 2.908,23 euros, avec les intérêts légaux

à compter du 15 novembre 2018, date de la demande en justice, jusqu’à solde, à titre

de restitution d’un trop-payé d’avances sur charges.

Quant aux demandes des époux GROUPE1.) en paiement d’arriérés de loyers et en

restitution des clés

Le jugement n’est pas entrepris pour autant qu’il a dit fondée la demande des époux

GROUPE1.) en paiement d’arriérés de loyers du montant de 387,50 euros,

correspondant à la moitié du loyer du mois de mai 2017.

En instance d’appel, les époux GROUPE1.) augmentent leur demande du montant de

[15 x 775,00 =] 11.625,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période de

septembre 2018 à novembre 2019 inclus. Ils soutiennent ne jamais avoir obtenu

restitution des clés du studio, de sorte qu’ils n’auraient pas pu accéder à celui-ci depuis

le départ d’PERSONNE3.), à la fin du mois d’août 2018. Ils demandent, par ailleurs, à

voir enjoindre à PERSONNE3.) de leur restituer les clés.

PERSONNE3.) affirme qu’au moment de son départ, les bailleurs ont refusé de le

rencontrer en vue de la remise des clés et de l’établissement d’un état des lieux de

sortie. Il aurait, dès lors, remis les clés dans leur boîte aux lettres en présence d’un

témoin. Il offre ces faits en preuve.

L’augmentation de la demande des époux GROUPE1.) du montant de 11.625,00

euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période de septembre 2018 à novembre 2019

inclus, d’ailleurs non critiquée à cet égard, est recevable au regard de l’article 592,

alinéa 2, du nouveau code de procédure civile. La demande tendant à la restitution

des clés est également à déclarer recevable, faute d’avoir été contestée à cet égard.

Le juge de première instance a relevé que les bailleurs ne contestaient ni la résiliation

du contrat de bail avec effet au 31 août 2018, ni le départ d’PERSONNE3.) des lieux

depuis lors. Il a encore souligné qu’il ne résultait pas du dossier que les époux

GROUPE1.) aient mis en demeure ce dernier de restituer les clés ou d’assister à un

état des lieux de sortie.

Le tribunal de céans note que c’est dans leur acte d’appel que les époux GROUPE1.)

sollicitent, pour la première fois, la remise des clés et que c’est à l’audience des

plaidoiries du 19 novembre 2019 qu’ils font, pour la première fois, valoir des

prétentions au paiement d’arriérés de loyers pour la période à compter de septembre

2018.

Dans la mesure où ils admettent que le contrat de bail a été résilié avec effet au

31 août 2018, les époux GROUPE1.) ne sauraient réclamer des arriérés de loyers pour

la période postérieure à cette date. Le fait que ces derniers aient attendu dix,

respectivement quinze mois, avant de formuler des prétentions au titre d’une

prétendue non-remise des clés rend, par ailleurs, non crédibles leurs allégations

relatives à la privation d’accès au studio dans leur chef. Même à admettre que les clés

ne leur soient pas parvenues à la suite du départ d’PERSONNE3.), il aurait été aisé

pour les époux GROUPE1.) de mettre en demeure ce dernier de remettre les clés dans

la suite immédiate de la libération des lieux, voire de lui réclamer le remboursement

d’éventuels frais de changement de serrure, en cas de perte des clés. A supposer que,

tel qu’ils l’affirment, les époux GROUPE1.) n’aient pas remis en location le studio

pendant plus d’un an, ce fait n’est, au vu de ce qui précède, pas imputable à

PERSONNE3.).

Etant donné qu’au vu des circonstances de la cause décrites ci-avant, il ne peut pas

être retenu avec certitude qu’PERSONNE3.) soit toujours en possession des clés des

lieux loués, la demande des époux GROUPE1.) en restitution desdites clés laisse

d’être fondée.

Il n’y a, dès lors, pas lieu de faire droit à l’offre de preuve par voie testimoniale,

présentée par PERSONNE3.), celle-ci s’avérant superfétatoire.

Quant à la demande des époux GROUPE1.) tendant à l’institution d’une expertise en

vue de la constatation de dégâts locatifs

C’est à juste titre qu’en soulignant qu’PERSONNE3.) n’a jamais été mis en demeure

de remettre les clés ou d’assister à un état des lieux de sortie, le juge de première

instance a déclaré non fondée la demande des époux GROUPE1.) tendant à voir

ordonner une expertise en vue de la constatation d’éventuels dégâts locatifs, plusieurs

mois après le départ du locataire. Le jugement entrepris est donc à confirmer à cet

égard.

Quant à la demande d’PERSONNE3.) en restitution de la garantie locative

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à

assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de

bail : défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (cf. Marianne HARLES,

Le Bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, Pas. 31, n° 65, p. 319).

En l’absence de preuve de l’existence de dégâts locatifs et au vu du fait qu’en vertu

du présent jugement, PERSONNE3.) ne redoit aux époux GROUPE1.), ni solde de

charges pour la période du 15 novembre 2013 au 31 août 2018, ni arriérés de loyers

pour la période postérieure à son départ des lieux loués, le jugement entrepris est à

confirmer en ce qu’il a déclaré fondée la demande d’PERSONNE3.) en restitution de

la garantie locative à concurrence du montant de [1.600,00 – 387,50 =] 1.212,50 euros,

après compensation avec l’arriéré de loyer redu pour le mois de mai 2017.

Quant à la demande d’PERSONNE3.) en remboursement de la facture SOCIETE1.)

Il est rappelé qu’PERSONNE3.) réclame le remboursement du montant de 504,87

euros, sur lequel porte une sommation de payer de l’huissier de justice Yves TAPELLA

du 6 février 2018, en relation avec la facture du 4 avril 2017 de l’entreprise

SOCIETE1.), portant sur un « dépannage chauffage ». En l’absence de preuve de

paiement du montant litigieux par PERSONNE3.), c’est à juste titre que le juge de

première instance a débouté ce dernier de sa demande en remboursement.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où, en première instance, les époux GROUPE1.) n’avaient pas versé

le moindre décompte de charges pour permettre de dresser le décompte entre parties,

il serait inéquitable de laisser à charge d’PERSONNE3.) l’intégralité des frais et

dépens de la première instance. Le jugement entrepris est donc à confirmer pour

autant qu’il a condamné les époux GROUPE1.) au paiement d’une indemnité de

procédure de 350,00 euros.

La demande des époux GROUPE1.) en obtention d’une indemnité de procédure pour

la première instance, présentée pour la première fois en instance d’appel, dont

l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par l’intimé, est à déclarer recevable, puisque la

règle de la prohibition des demandes nouvelles en appel, inscrite à l’article 592 du

nouveau code de procédure civile, est d’intérêt privé et non d’intérêt public

(cf. Cour 22 mai 1967, Pas. 20, p. 327). A défaut de justifier de l’iniquité requise par

l’article 240 nouveau code de procédure civile, les époux GROUPE1.) sont à débouter

de cette demande.

Aucune des parties n’ayant justifié de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau

code de procédure civile pour la présente instance, il y a lieu de les débouter de leurs

demandes respectives en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, nos 34 et 42).

L’appel des époux GROUPE1.) étant partiellement fondé, mais ces derniers restant

tenus de condamnations au titre du remboursement d’un trop-payé de charges et

d’une partie de la garantie locative, le jugement entrepris est à confirmer pour autant

qu’il a mis les frais et dépens de la première instance à charge de ces derniers. Il y a

lieu de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer, à

concurrence de trois quarts, aux époux GROUPE1.) et, à concurrence d’un quart, à

PERSONNE3.).

Il résulte de ce qui précède que l’appel principal est partiellement fondé, tandis que

l’appel incident ne l’est pas.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

rejette le moyen tiré du libellé obscur de l’acte d’appel,

dit recevables les appels principal et incident,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise comptable,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise en vue de la constatation d’éventuels

dégâts locatifs,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une enquête,

dit sans objet le moyen de prescription soulevé par PERSONNE3.),

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit fondée la demande d’PERSONNE3.) en restitution d’un trop-payé d’avances sur

charges à concurrence du montant de 2.908,23 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) le montant de

2.908,23

euros,

avec

les

intérêts

légaux

à

compter

du

15 novembre 2018, jusqu’à solde, à titre de restitution d’un trop-payé d’avances sur

charges,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en paiement d’arriérés de charges,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en paiement d’arriérés de loyers pour la période de septembre 2018 à novembre 2019,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en restitution des clés,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée, la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance,

partant en déboute,

dit recevables, mais non fondées, les demandes respectives des parties en obtention

d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel,

partant en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose, à concurrence de

trois quarts, à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et, à concurrence d’un quart, à

PERSONNE3.).