Court revokes closure order to allow submission of missing assembly minutes for syndicate mandate validation.

Jugement civil (XIVe chambre)

2019TALCH14/00178

Audience publique du mardi, dix-sept décembre deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-03082 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Julie ZENS, juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

le Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.), sise L-ADRESSE1.),

représenté par son syndic en fonctions, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie

et

ayant

son

siège

social

à

L-ADRESSE2.), représenté par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES de

Luxembourg du 5 avril 2018,

intimé sur appel incident,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie à

L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite sur la liste V du tableau de l’ordre des

avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés

de Luxembourg sous le numéro B220509, représentée par son gérant, la société

KLEYR GRASSO GP s.àr.l., établie à la même adresse, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B220442, représentée aux

fins de la présente procédure par Maître François COLLOT, avocat, demeurant

professionnellement à la même adresse,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES de

Luxembourg,

appelant par appel incident,

comparant initialement par Maître Richard STURM, avocat, et actuellement par Maître

Alexandra CORRE, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Le tribunal

Vu l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2019.

Entendu le juge rapporteur en son rapport à l’audience du 3 décembre 2019.

Entendu le Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) par l’organe

de son mandataire Maître Julien KINSCH, avocat, en remplacement de Maître

François COLLOT, avocat constitué, représentant la société en commandite simple

KLEYR GRASSO, inscrite sur la liste V du tableau de l’ordre des avocats du Barreau

de Luxembourg.

Entendu PERSONNE1.) par l’organe de son mandataire Maître Alexandra CORRE,

avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Faits et rétroactes

Par exploit d’huissier du 25 janvier 2017, le Syndicat des copropriétaires de la

résidence ENSEIGNE1.) (ci-après « le Syndicat des copropriétaires ») a donné citation

à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 7.974,55 euros, avec les intérêts

légaux à compter de la demande en justice jusqu’à solde.

Il a réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00 euros et l’exécution provisoire

du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires a exposé que

PERSONNE1.), propriétaire d’un lot situé dans la résidence ENSEIGNE1.), ne payait

pas régulièrement les avances sur frais et charges, de sorte qu’un solde débiteur

global de 11.817,63 euros existerait dans le chef de PERSONNE1.).

Il a encore exposé que PERSONNE1.) avait déjà fait l’objet d’une condamnation à lui

payer le montant de 3.843,08 euros du chef d’arriérés d’avances sur frais et charges,

suivant jugement du 16 avril 2013 rendu par le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette. Ce

jugement aurait été confirmé en appel, par jugement du 1er juillet 2014 du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg.

La demande a été basée, principalement, sur l’article 7 de la loi modifiée du 16 mai

1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis et le règlement de

copropriété de la résidence ENSEIGNE1.) et, subsidiairement, sur l’article 1134 du

code civil.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 6 décembre 2017, le Syndicat

des copropriétaires a augmenté sa demande au montant de 8.941,39 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde.

PERSONNE1.) a soulevé la nullité, sinon l’irrecevabilité de la citation pour libellé

obscur, sinon pour défaut de qualité à agir dans le chef de la société anonyme

SOCIETE1.) S.A.

A titre subsidiaire, il a contesté les montants réclamés.

Il a, finalement, réclamé une indemnité de procédure de 2.000,00 euros.

Par jugement du 7 février 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

déclaré la demande du Syndicat des copropriétaires en paiement recevable, mais

non fondée,

-

déclaré la demande du Syndicat des copropriétaires en obtention d’une indemnité

de procédure non fondée,

-

déclaré la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

fondée pour le montant de 600,00 euros,

-

partant condamné le Syndicat des copropriétaires à payer à PERSONNE1.) le

montant de 600,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

condamné le Syndicat des copropriétaires aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rejeté le moyen tiré du libellé obscur,

dans la mesure où la citation contenait l’exposé de la demande – une demande en

condamnation à des arriérés de charges – et un exposé sommaire des moyens selon

lesquels PERSONNE1.) payerait les charges de façon irrégulière. Le juge de première

instance a retenu que si la citation ne précisait ni les montants réclamés à titre

d’arriérés de charges pour chaque exercice, ni la nature exacte des arriérés de

charges réclamés, PERSONNE1.) n’avait pas, pour autant, pu se méprendre sur

l’objet de la demande du Syndicat des copropriétaires.

Quant à la qualité à agir dans le chef de la société SOCIETE1.), le juge de première

instance a décidé qu’étant donné que l’action de cette dernière, en sa qualité de syndic

du Syndicat des copropriétaires, s’analysait en un simple recouvrement de créance,

son introduction n’était pas soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des

copropriétaires.

Le juge de première instance a retenu, quant au fond, que les décomptes individuels

des exercices 2013, 2014, 2015 et 2016, établis sur base des comptes approuvés par

les assemblées générales des 10 juillet 2014, 14 avril 2015, 14 mars 2016 et

6 mars 2017 ne comportaient pas de postes relatifs aux frais d’avocat, de sorte qu’il

laissait d’être établi que lesdites assemblées aient approuvé

les dépenses

prétendument effectuées à ce titre et décidé de les mettre à la seule charge de

PERSONNE1.).

Le juge de première instance a, ensuite, dit qu’il n’était pas établi que les frais

contestés par PERSONNE1.) étaient imputables à un comportement fautif de ce

dernier. Le Syndicat des copropriétaires a donc été débouté de sa demande.

De ce jugement, non signifié, le Syndicat des copropriétaires a relevé appel par acte

d’huissier du 5 avril 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, le Syndicat des copropriétaires demande à

voir condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant de 7.974,55 euros, augmenté

au montant de 10.494,13 euros dans le cadre de ses conclusions notifiées le 14 janvier

2019, avec les intérêts légaux (i) sur le montant de 7.974,55 euros à compter du 25

janvier

2017,

date

de

la

demande

en

justice,

sinon

à

compter

du

5 avril 2018, date de la demande en appel, sinon à compter du jugement à intervenir,

jusqu’à solde, (ii) sur le montant de 966,84 euros à compter du 6 décembre 2017, date

de la demande en justice, sinon à compter du 5 avril 2018, date de la demande en

appel, sinon à compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde et (iii) sur le montant de

1.552,74 euros à compter du 14 janvier 2019, date de la demande en justice, sinon à

compter du jugement à intervenir, jusqu’à solde.

Il conclut à la majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la signification du jugement de première instance, sinon à

compter du jugement à intervenir.

Il demande à se voir décharger de la condamnation à payer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure de 600,00 euros pour la première instance.

Il réclame, encore, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première

instance et une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Enfin, il demande à voir condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens tant de la

première instance que de l’instance d’appel, avec distraction au profit de Maître

François COLLOT.

Quant au moyen de nullité, sinon d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.), le

Syndicat des copropriétaires soutient que le syndic peut intenter une action en justice

sans décision de l’assemblée générale, lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement.

De surcroît, le mandat aurait été reconduit de manière tacite. Les copropriétaires

auraient confirmé le mandat du syndic en lui accordant quitus et décharge et en

approuvant les comptes clôturés année après année.

A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires fait plaider que le syndic a joui d’un

mandat apparent.

A titre plus subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que le syndic a, de

toute façon, eu l’obligation d’exécuter tout acte conservatoire.

Le Syndicat des copropriétaires verse l’ordre du jour de l’Assemblée générale ordinaire

du mardi, 11 juin 2019.

Dans ses conclusions notifiées le 1er juillet 2019, il fait valoir que le point 8 de

l’assemblée générale relatif à la « validation du mandat de syndic d’avril 2015 à ce

jour » a été « posé afin de mettre à l’écrit une situation de facto réelle et existante », à

savoir que le syndic a disposé d’un mandat pour représenter la copropriété.

Quant au fond, le Syndicat des copropriétaires soutient, principalement, que les

charges réclamées à PERSONNE1.) comprennent les frais d’avocats en relation avec

les procédures de recouvrement à l’encontre de ce dernier. Les comptes de la

copropriété pour les exercices 2013, 2014, 2015 et 2016, reprenant les frais d’avocats

à charge de PERSONNE1.), auraient tous été approuvés par les copropriétaires

présents et représentés.

Dans la mesure où PERSONNE1.) n’aurait pas introduit d’action en annulation des

résolutions respectives de ces assemblées générales dans le délai légal, ces

résolutions approuvant les comptes seraient actuellement définitives.

A titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires prétend qu’il est justifié que les

honoraires d’avocat et les frais administratifs extraordinaires de recouvrement, en

relation directe avec le recouvrement des arriérés de charges et de frais dus par

PERSONNE1.), soient mis à charge de ce dernier, conformément aux articles 10 et

12 du règlement de copropriété de la résidence ENSEIGNE1.).

L’attitude fautive de PERSONNE1.), consistant à ne pas payer en temps utile les

avances sur charges redues, mettrait constamment en péril les finances de la

copropriété et aurait poussé le Syndicat des copropriétaires à agir judiciairement

contre lui afin de recouvrer les montants redus et aurait nécessairement engendré des

frais et honoraires de recouvrement.

PERSONNE1.), quant à lui, soulève la nullité, sinon l’irrecevabilité de l’appel pour

défaut de qualité à agir dans le chef du Syndicat des copropriétaires, représenté par

la société SOCIETE1.).

Il soulève, encore, l’irrecevabilité de la demande du Syndicat des copropriétaires

tendant à sa condamnation au paiement du montant de 10.494,13 euros pour

constituer une demande nouvelle.

Il relève appel incident du jugement entrepris et demande à voir dire nulle, sinon

irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires.

Il demande à voir dire que le montant de 259,34 euros, correspondant aux « frais de

recouvrement – dette PERSONNE1.) » est à porter en déduction du solde du montant

lui réclamé par le Syndicat des copropriétaires.

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel. Il réclame, en outre, une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

5.000,00 euros.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

A l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) soutient que la durée des fonctions d’un

syndic ne peut excéder trois années et que ces fonctions sont renouvelables. Ainsi, le

mandat de la société SOCIETE1.) aurait pris fin en date du 12 avril 2015.

Par ailleurs, le syndic ne pourrait poursuivre ses activités uniquement si l’assemblée

générale en aurait décidé ainsi. Jusqu’à ce que ladite assemblée générale ait statué,

l’ancien syndic serait légalement habilité à accomplir uniquement les actes

conservatoires dans l’intérêt du syndic et à convoquer une assemblée générale pour

statuer sur le mandat du syndic. Partant, le syndic sortant, dont le mandat est venu à

terme, ne pourrait convoquer d’assemblée générale pour procéder au recouvrement

des charges communes, qui ne constituerait pas un acte conservatoire requis par

l’urgence.

PERSONNE1.) relève qu’il résulte de l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire

des copropriétaires, qui aurait dû se tenir le mardi, 11 juin 2019, et notamment du point

8 de cet ordre du jour, que la question de la « validation du mandat de syndic d’avril

2015 à ce jour » a été posée. Ainsi, si le syndic avait eu mandat, cette question n’aurait

pas figuré à l’ordre du jour.

De surcroît, la clause, prévue à l’article 1er du contrat de syndic du 20 novembre 2017,

relative à la reconduction tacite du mandat de syndic, serait nulle et non avenue, dans

la mesure où elle serait contraire à l’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Quant au fond, PERSONNE1.) fait valoir que les comptes de la copropriété ainsi que

les décomptes individuels pour les exercices 2013, 2014, 2015 et 2016 ne reprennent

pas les frais d’avocat mis à sa charge. Aucune résolution des procès-verbaux ne

déciderait de lui imputer l’intégralité des frais d’avocat.

Le Syndicat des copropriétaires resterait encore en défaut d’établir un fait fautif dans

le chef de PERSONNE1.), de sorte que la clause d’aggravation des charges ne serait

pas applicable.

En ce qui concernerait le montant de 259,34 euros relatif aux « frais de recouvrement

– dette PERSONNE1.) » résultant d’une facture du 2 octobre 2014, celui-ci

constituerait une charge inhérente à la fonction du syndic.

Enfin, PERSONNE1.) réclame une indemnité pour procédure abusive et vexatoire au

motif que l’appel constituerait un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une

erreur grossière équipollente au dol, respectivement qu’il serait manifeste que le

Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) aurait agi avec une

légèreté blâmable, dans la mesure où il ne verserait aucune pièce nouvelle,

respectivement ne ferait état d’aucun élément nouveau.

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

PERSONNE1.) conclut à la nullité, sinon à l’irrecevabilité de l’appel pour défaut de

qualité à agir dans le chef du Syndicat des copropriétaires, représenté par la société

SOCIETE1.).

A cet égard, il soutient que la durée des fonctions d’un syndic ne peut excéder trois

années et que ces fonctions sont renouvelables. Ainsi, le mandat de la société

SOCIETE1.) aurait pris fin en date du 12 avril 2015.

Par ailleurs, le syndic ne pourrait poursuivre ses activités uniquement si l’assemblée

générale en aurait décidé ainsi. Jusqu’à ce que ladite assemblée générale ait statué,

l’ancien syndic serait légalement habilité à accomplir uniquement les actes

conservatoires dans l’intérêt du syndic et à convoquer une assemblée générale pour

statuer sur le mandat du syndic. Partant, le syndic sortant, dont le mandat serait venu

à terme, ne pourrait convoquer une assemblée générale pour procéder au

recouvrement des charges communes, qui ne constituerait pas un acte conservatoire

requis par l’urgence.

PERSONNE1.) relève qu’il résulte de l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire

des copropriétaires, fixée au mardi, 11 juin 2019, et notamment de son point 8 que la

question de la validation du mandat de syndic à partir du mois d’avril 2015 a été posée.

Il donne à considérer que si le syndic avait eu mandat, cette question n’aurait pas

figuré à l’ordre du jour.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que le point 8 de l’assemblée générale relatif

au mandat du syndic « d’avril 2015 à ce jour » aurait été « posé afin de mettre à l’écrit

une situation de facto réelle et existante », à savoir que le syndic a disposé d’un

mandat pour représenter la copropriété.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut

de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est nommé par l’assemblée générale

pour une durée qui ne peut dépasser trois années. A l’expiration de ses fonctions, il

ne peut poursuivre ses activités qu’en vertu d’une décision formelle de l’assemblée

générale. Il a toutefois qualité, en attendant cette décision, d’accomplir tous actes

conservatoires dans l’intérêt du syndicat et peut convoquer l’assemblée générale en

vue de pourvoir à la vacance.

Il est constant en cause que la société SOCIETE1.) a été nommée par une assemblée

générale des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) en tant que syndic et que

son mandat a expiré en avril 2015.

Il est, encore, constant en cause qu’avant l’assemblée générale ordinaire des

copropriétaires, qui aurait dû se tenir le mardi, 11 juin 2019, le mandat de la société

SOCIETE1.) n’a pas été renouvelé par une décision formelle de l’assemblée générale.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que le syndic peut intenter une action en

justice sans décision de l’assemblée générale, lorsqu’il s’agit d’une action en

recouvrement.

Il est vrai si le syndic a mandat formel, il n’a pas besoin de demander une autorisation

pour agir en justice lorsqu’il s’agit d’une action en recouvrement de créance (G.

KRIEGER, La Copropriété, édition 2018, n° 215).

Néanmoins, le mandat renouvelé de la société SOCIETE1.), par une décision formelle

de l’assemblée générale, n’est pas établi en l’espèce, de sorte que s’applique l’article

14 précité selon lequel le syndic, après l’expiration de ses fonctions, peut accomplir

tous actes conservatoires dans l’intérêt du syndicat sans décision de l’assemblée

générale.

Il y a, dès lors, lieu d’analyser si les actions en recouvrement tombent dans le champ

d’application des actes conservatoires.

Le recouvrement de charges communes ne constitue pas un acte conservatoire requis

par l’urgence, et les droits du syndicat à agir en recouvrement des montants en

souffrance ne sont pas compromis par l’attente de l’entrée en fonction du syndic

successeur (JP Luxembourg 23 mars 2001, rôle n° 1465/01).

Dans la mesure où le recouvrement n’est pas à qualifier d’acte conservatoire requis

par l’urgence, le moyen du Syndicat des copropriétaires quant à ce volet laisse d’être

fondé.

Le Syndicat des copropriétaires affirme que le mandat a été reconduit de manière

tacite, sinon que le syndic a joui d’un mandat apparent.

Au vu des termes clairs de l’article 14, alinéa 3, précité, exigeant une décision formelle

de l’assemblée générale, la poursuite des activités du syndic par l’effet d’un mandat

« tacite » (TAL 3 juillet 2019, n° 2019TALCH17/00185) ou d’un mandat « apparent »

ne se conçoit pas, sauf en ce qui concerne les actes conservatoires et la convocation

de l’assemblée générale en vue de pourvoir à la vacance.

En l’occurrence, il résulte de l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du

11 juin 2019 et notamment de son point 8 que la question de la validation du mandat

de syndic à partir du mois d’avril 2015 a été posée. Les parties restent néanmoins en

défaut de verser le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 11 juin

2019.

Les tribunaux jouissent d’un pouvoir d’appréciation souverain au regard des moyens

légaux qui leur paraissent propres à faire découvrir la vérité et ils peuvent à ces fins

ordonner la communication de pièces considérées comme décisives, bien qu’aucune

des parties n’en eût fait état au débat (Cour d’appel 27 juillet 1917, Pas. 10, p. 140).

Le tribunal de céans juge le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 juin 2019

décisive pour la solution du présent litige.

L’article 65 du nouveau code de procédure civile prescrit à toute juridiction de respecter

le principe contradictoire et de ne pas retenir dans sa décision des documents produits

par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Au vu des dispositions de l’article 65 du nouveau code de procédure civile, il y a, dès

lors, lieu à révocation de l’ordonnance de clôture, afin de permettre au Syndicat des

copropriétaires de verser le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du

11 juin 2019 et de permettre aux parties de prendre position quant audit procès-verbal.

Il y a lieu de réserver les frais et dépens des deux instances.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière civile et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

avant tout autre progrès en cause,

révoque l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2019 afin de permettre au

Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) de verser le procès-verbal

de l’assemblée générale ordinaire du 11 juin 2019 et de permettre aux parties de

prendre position quant audit procès-verbal,

enjoint au Syndicat des copropriétaires de la résidence ENSEIGNE1.) de déposer au

greffe

du tribunal le

procès-verbal

de l’assemblée générale ordinaire du

11 juin 2019 jusqu’au 14 janvier 2020, au plus tard,

-

invite Maître François COLLOT à conclure jusqu’au 4 février 2020,

-

invite Maître Alexandra CORRE à conclure jusqu’au 25 février 2020,

refixe l’affaire à la conférence de mise en état à l’audience publique du mardi,

25 février 2020, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle TL 3.06,

réserve le surplus et les frais.