Landlord appeal dismissed; temporary rent arrears insufficient for lease termination and eviction.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00160

Audience publique du mardi, vingt-six novembre deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-05481 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Melissa MOROCUTTI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), architecte, et son épouse

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 26 juin 2019,

sub 1) et 2) comparant par Maître Gérard SCHANK, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), salarié, et son épouse

2) PERSONNE4.), sans état connu, les deux

demeurant à L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

sub 1) et 2) comparant par Maître Michel FOETZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-05481 du rôle et appelée pour fixation le

24 septembre 2019, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

12 novembre 2019 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de maître Gérard SCHANK,

comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE5.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendu en ses explications.

Maître Michel FOETZ, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

26 novembre 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 27 mars 2015,

PERSONNE1.)

et son épouse,

PERSONNE2.), ont donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) un

appartement situé au rez-de-chaussée d’une résidence sise à L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.), pour un loyer mensuel s’élevant à 1.300,00 euros, assorti d’une avance

sur charges de 180,00 euros.

Par requête déposée au greffe le 26 octobre 2018, les époux GROUPE1.) ont fait

convoquer

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout à leur payer le montant de 2.960,00 euros à titre d’arriérés de

loyers. Ils ont, par ailleurs, demandé à voir résilier le contrat de bail et condamner les

locataires au déguerpissement.

Ils ont, finalement, sollicité une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 6 mai 2019, les époux

GROUPE1.) ont indiqué que les arriérés de loyers avaient été apurés. Ils ont,

néanmoins, maintenu leur demande tendant à la résiliation du contrat de bail.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont expliqué que le non-paiement de deux mois de

loyers à leur échéance était dû à des problèmes financiers temporaires.

Par jugement du 29 mai 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte aux époux GROUPE1.) qu’ils renoncent à leur demande en

condamnation du chef d’arriérés de loyers et avances sur charges,

-

dit que la demande en condamnation relative aux arriérés de loyers et avances sur

charges est devenue sans objet,

-

dit non fondée la demande des époux GROUPE1.) en résiliation du contrat de bail

et en déguerpissement d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.),

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné les époux GROUPE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a considéré qu’eu égard au fait que

les arriérés de loyers avaient été apurés et que les locataires avaient repris le paiement

des mensualités par ordre permanent, le manquement temporaire des locataires

consistant à payer le loyer avec du retard n’était pas suffisamment grave pour justifier

la résiliation des relations contractuelles et le déguerpissement.

De ce jugement, leur notifié en date du 31 mai 2019, les époux GROUPE1.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 28 juin 2019.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les époux GROUPE1.) demandent à voir

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 27 mars 2015 aux torts exclusifs

des locataires et à voir condamner ces derniers au déguerpissement.

Enfin, ils sollicitent une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel et demandent à voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) aux frais et

dépens des deux instances.

A l’appui de leur recours, les époux GROUPE1.) exposent que le contrat de bail prévoit

que le loyer est à payer le premier de chaque mois.

Cependant, les loyers des mois d’avril 2017 à février 2018 seraient intervenus avec du

retard.

Ainsi, PERSONNE1.) aurait rappelé, à d’itératives reprises, à PERSONNE3.) et à

PERSONNE4.) de respecter les termes du contrat de bail et de s’acquitter du paiement

du loyer aux échéances convenues.

Une mise en demeure en ce sens aurait été envoyée aux locataires en date du

15 mars 2018.

Les locataires auraient, néanmoins, accusé des retards dans le paiement des loyers

des mois d’avril 2018 à septembre 2018.

La mise en demeure du 15 mars 2018 aurait, dès lors, été réitérée par courrier

recommandé du 9 mai 2018.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.), quant à eux, concluent à la confirmation du

jugement entrepris.

A titre subsidiaire, ils demandent à se voir accorder un délai de déguerpissement de

six mois.

A l’appui de leurs prétentions, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne contestent pas

avoir payé certains loyers en retard, mais expliquent qu’ils se sont trouvés dans une

situation assez difficile. A l’heure actuelle, PERSONNE3.) aurait conclu un contrat de

réinsertion-emploi.

Ils soulignent que le premier courrier de la part des bailleurs est intervenu un an après

le premier paiement tardif des loyers, de sorte que ce paiement tardif n’aurait pas

revêtu une grande importance aux yeux des bailleurs.

Par ailleurs, ils auraient mis en place un ordre permanent, de sorte que le loyer serait

entretemps payé régulièrement.

A titre subsidiaire, ils sollicitent un délai de déguerpissement de six mois, dans la

mesure où ils ne seraient, actuellement, pas à la recherche d’un nouveau logement,

puisqu’ils seraient d’avis que le contrat devrait se poursuivre.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) s’opposent à la demande en allocation d’une

indemnité de procédure des époux GROUPE1.).

Motifs de la décision

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Novelles, Tome VI, Le louage des choses, Des baux en général,

n° 388 bis).

Au vu des éléments du dossier, le tribunal constate qu’PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) avaient, périodiquement, accusé des retards dans le paiement de leur

loyer.

Le tribunal constate encore que le dernier paiement tardif du loyer date d’avant

l’audience des plaidoiries de première instance du 6 mai 2019 au cours de laquelle les

époux GROUPE1.) ont renoncé à leur demande en condamnation des locataires au

montant de 2.960,00 euros à titre d’arriérés de loyers. Il s’avère ainsi que les retards

dans le paiement du loyer étaient dus à des problèmes financiers passagers dans le

chef des locataires.

Au vu de ce qui précède, le tribunal retient que les locataires n’accusent plus de retard

de paiement depuis le mois de mai 2019. Par ailleurs, ils ont mis en œuvre un ordre

permanent afin que le loyer soit payé régulièrement.

Le tribunal conclut, dès lors, que c’est à bon droit que le juge de première instance a

retenu que le manquement temporaire des locataires consistant à payer le loyer avec

du retard, n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation des relations

contractuelles et le déguerpissement.

Quant aux demandes accessoires

Les époux GROUPE1.) réclament une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les appelants sont à débouter de leur demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, le tribunal confirme

le jugement entrepris pour autant qu’il a condamné les époux GROUPE1.) aux frais et

dépens de la première instance. Il y a également lieu de condamner les époux

GROUPE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Il s’ensuit de tout ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement

entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé,

partant confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.)

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.