Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim partially allowed with procedural costs awarded.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00135

Audience publique du mardi, quinze octobre deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-05074 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Anne CONTER, premier juge,

Anne-Laure SEDRANI, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN de

Luxembourg du 14 juin 2019,

comparant par Maître Tom KRIEPS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

veuve

PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Gilles HOFFMANN,

comparant par Maître Fanny MAZEAUD, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-05074 du rôle et appelée pour fixation le 9

juillet 2019, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 1er octobre 2019,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Bob MARTELING, avocat, en remplacement de Maître Tom KRIEPS,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Julien KINSCH, avocat, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, avocat,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

15 octobre 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 22 janvier 2019,

PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.), a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg, pour l’entendre condamner à lui payer le montant de 4.586,30

euros à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et charges impayées ainsi que

de dégâts locatifs, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde.

PERSONNE2.) a encore demandé à voir résilier le contrat de bail et à voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux endéans la quinzaine de la notification du

jugement à intervenir.

PERSONNE2.) a, par ailleurs, conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir

et a réclamé une indemnité de procédure de 100,00 euros.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir donné en location à

PERSONNE1.) un appartement au 1er étage de l’immeuble sis à L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.), suivant contrat de bail du 25 mai 1999, pour un loyer mensuel de 720,00

euros, assorti d’avances sur charges mensuelles de 220,00 euros. Le locataire n’aurait

payé ni les loyers des mois de décembre 2018 et janvier 2019, ni le solde du décompte

de l’exercice 2017. Il n’aurait pas non plus indemnisé la bailleresse pour les dégâts

relatifs à la porte d’entrée et au volet de la cuisine.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 27 mars 2019, PERSONNE2.) a

modifié sa demande en ce sens qu’elle a déclaré réclamer la somme de 2.820,00

euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le mois de décembre

2018 ainsi que les mois de janvier et mars 2019. Elle a également demandé la somme

de 2.206,30 euros à titre de décompte de charges.

Par jugement du 8 mai 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, statuant contradictoirement et en premier ressort, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à PERSONNE2.) de la modification de sa demande,

-

déclaré la demande fondée,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 5.026,30 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 4.586,30 euros à partir de la demande en

justice, le 22 janvier 2019, et sur la somme de 440,00 euros à partir du 27 mars

2019, le tout jusqu’à solde,

-

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le chef de

PERSONNE1.) de ne pas avoir payé les loyers aux échéances contractuelles,

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de trois mois à partir de la notification du

jugement,

-

au besoin, autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

-

rejeté la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’aucune preuve de

paiement des loyers respectivement des décomptes de charges réclamés ne figure au

dossier, et qu’il ne ressort d’aucun élément soumis à son appréciation que

PERSONNE1.) a essayé d’apurer – au moins partiellement – sa dette suite au dépôt

de la requête.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

14 juin 2019.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à se voir décharger

de toutes les condamnations pécuniaires.

Il demande également à voir dire qu’il n’y a pas lieu de résilier le contrat de bail conclu

entre parties et partant qu’il n’y a pas lieu de prononcer son déguerpissement des lieux

loués.

Au cas où le tribunal résilierait néanmoins le contrat de bail, il demande un délai de

déguerpissement de trois mois.

Enfin, il réclame une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance d’appel.

En ce qui concerne la demande en allocation d’une indemnité de procédure formulée

par PERSONNE2.), PERSONNE1.) conclut à son rejet.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) souligne qu’il appartient au tribunal

d’apprécier la gravité du manquement selon les circonstances de l’espèce.

Ainsi, il expose qu’il a été hospitalisé après avoir été victime d’un accident de travail

d’une certaine gravité. A ce jour, il serait toujours inapte à reprendre son ancien poste

en tant que vendeur.

En date du 17 octobre 2018, le droit à l’indemnisation d’incapacité de travail de

l’appelant aurait pris fin et ce n’aurait été qu’après une décision de reclassement

professionnel externe qu’il aurait pu toucher l’indemnité de chômage.

Face à ces problèmes financiers, qui ne seraient que temporaires, il ne contesterait

pas le montant réclamé par la bailleresse. Seul le montant de 200,00 euros, qui aurait

été payé à PERSONNE2.) en date du 26 septembre 2019, serait à imputer sur sa

dette.

PERSONNE1.) souligne que le contrat de bail a été conclu en 1999 et que pendant

vingt années, il n’y a eu aucun litige ni aucune réclamation concernant le paiement des

loyers, de sorte que le manquement lui imputable ne serait pas assez grave pour

justifier une résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, il se serait mis en contact avec son assistante sociale afin d’apurer sa

dette et s’engagerait à l’apurer dans les meilleurs délais.

PERSONNE2.), quant à elle, conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle augmente sa demande en paiement au montant de 12.024,34 euros, en réclamant

en sus de la somme de 5.094,44 euros, correspondant au montant sur lequel a porté

la condamnation intervenue en première instance, assortie des intérêts légaux échus,

le montant de 6.929,90 euros, correspondant aux arriérés de loyers et d’avances sur

charges impayés échus du 15 avril 2019 au 15 octobre 2019, ainsi qu’au solde du

décompte charges pour l’exercice 2018.

PERSONNE2.) réclame, en outre, les intérêts conventionnels de 1% par mois sur le

montant de chaque loyer à partir de son échéance.

Enfin, elle réclame une indemnité de procédure de 850,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de ses prétentions, PERSONNE2.) fait plaider que des arriérés de loyers et

de charges s’élevant à un montant de 12.024,34 euros ne peuvent plus être considérés

comme étant le résultat de problèmes financiers temporaires.

Le bailleur serait en droit de pouvoir compter sur un paiement régulier des loyers.

Motifs de la décision

Quant aux arriérés de loyers, avances sur charges et décompte de charges

Il est constant en cause que par contrat de bail du 25 mai 1999, PERSONNE2.) a

donné en location à PERSONNE1.) un appartement au 1er étage d’un immeuble sis à

L-ADRESSE1.), prenant effet le 1er juillet 1999, moyennant un loyer de 25.000,00

francs luxembourgeois et des avances sur charges de 3.500,00 francs

luxembourgeois, payables le 15ème de chaque mois.

A partir du 15 novembre 2007, le loyer mensuel s’est élevé à 720,00 euros et les

avances sur charges à 150,00 euros.

A partir du 15 mars 2010, les avances sur charges se sont élevées à 220,00 euros.

Il résulte des éléments du dossier que depuis le mois de décembre 2018, seul le loyer

et l’avance sur charges du mois de février 2019 ont été payés par le locataire. Suivant

avis de débit versé en cause, un montant de 200,00 euros a, en outre, été payé le

26 septembre 2019, soit quelques jours avant les plaidoiries en instance d’appel.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail

aux termes convenus.

A l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2019, PERSONNE2.) a augmenté sa

demande en paiement d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décompte de

charges au montant total de 12.024,34 euros.

L’article 592 du nouveau code de procédure civile dispose qu’il ne sera formé, en

cause d'appel, aucune nouvelle demande, à moins qu'il ne s'agisse de compensation,

ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l'action principale.

Pourront aussi les parties demander des intérêts, arrérages, loyers et autres

accessoires échus depuis le jugement de première instance, et les dommages et

intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article 592 précité, il y a dès lors lieu de déclarer recevable

l’augmentation de la demande en paiement formulée par PERSONNE2.), qui n’est

d’ailleurs pas contestée par PERSONNE1.) à cet égard.

Il ressort des débats menés en cause que PERSONNE1.) ne conteste pas le montant

réclamé par sa bailleresse, mais fait valoir qu’il s’est trouvé dans une situation

financière difficile. Il s’engagerait à apurer sa dette dans les meilleurs délais.

Au vu des développements qui précèdent et du décompte produit en cause, le tribunal

retient qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 5.026,30 euros, avec les

intérêts légaux sur le montant de 4.586,30 euros à partir du 22 janvier 2019, et sur le

montant de 440,00 euros à partir du 27 mars 2019, jusqu’à solde, sauf à préciser qu’il

convient d’imputer le montant de 200,00 euros payé le 26 septembre 2019 sur la dette.

Il y a lieu de condamner en sus PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme

de 6.929,90 euros à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et décompte de

charges pour l’année 2018, avec les intérêts conventionnels de 1% par mois sur les

loyers échus et non payés à partir de leurs échéances respectives, jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement

En vertu de l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter sur une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Novelles, Tome VI, Le louage des choses, Des baux en général,

n° 388 bis).

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que le locataire accuse des arriérés de

loyers à hauteur de neuf mois.

Par ailleurs, les arriérés de loyers ont plus que doublé depuis la requête introductive

d’instance du 22 janvier 2019.

Eu égard à l’importance des arriérés de loyers, c’est à bon droit que le juge de première

instance a décidé que PERSONNE1.) a manqué gravement à ses obligations et que

ces manquements justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la

condamnation de ce dernier au déguerpissement, sauf à reporter le délai de

déguerpissement à trois mois à partir de la signification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE1.) réclame une indemnité de procédure de 250,00 euros pour l’instance

d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, l’appelant est à débouter de sa demande en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) réclame une indemnité de procédure de 850,00 euros pour l’instance

d’appel.

Faute de prouver l’iniquité requise par la loi, l’intimée est à débouter de sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il s’ensuit de tout ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement

entrepris est à confirmer.

Concernant les frais et dépens, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 238 du

nouveau code de procédure civile, « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à charge d’une

autre partie par décision spéciale et motivée ».

La condamnation de la partie perdante n’est que la constatation que celui qui a

triomphé en justice doit pouvoir se faire rembourser des frais qu’il a exposés. Elle ne

suppose aucune appréciation sur la légitimité de la demande ou l’illégitimité de la

défense. Dans la notion de « succombance » se trouve l’idée qu’une prétention de la

partie n’a pas été admise (JCL Procédure civile, fasc. 400-85 : Dépens –

Condamnation aux dépens, n° 34 et 42).

Au vu des principes exposés ci-avant et de l’issue finale du litige, il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

dit l’appel non fondé,

partant confirme le jugement entrepris, sauf à :

-

préciser que le montant de 200,00 euros, réglé le 26 septembre 2019, est à imputer

sur le montant de la condamnation intervenue en première instance,

-

reporter le délai de déguerpissement à trois mois à partir de la signification du

présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.), de l’augmentation de sa

demande en paiement à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de

décompte de charges pour l’année 2018,

dit recevable et fondée l’augmentation de la demande de PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.), portant sur la somme de 6.929,90 euros à titre d’arriérés de loyers,

d’avances sur charges et de décompte de charges pour l’année 2018,

partant condamne encore

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.), veuve

PERSONNE3.), la somme de 6.929,90 euros à titre d’arriérés de loyers, avances sur

charges et décompte de charges, avec les intérêts conventionnels de 1% par mois sur

les loyers échus et non payés à partir de leurs échéances respectives, jusqu’à solde,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

partant en déboute,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE2.), veuve PERSONNE3.),

en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.