Landlord's appeal dismissed; tenant partially liable for rent arrears and procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00124

Audience publique du lundi, quinze juillet deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-02638 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Yves ENDERS, greffier.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 18 mars 2019,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Nicky STOFFEL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelant par appel incident,

comparant par Maître Bob BIVER, avocat, demeurant à Luxembourg,

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

comparant par Maître Anne HERTZOG, avocat, demeurant à Luxembourg,

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-02638 du rôle et appelée pour fixation le

23 avril 2019, fut fixée pour plaidoiries au 4 juin 2019 et puis à l’audience publique du

mardi, 2 juillet 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Bouchra FAHIME-AYADI, avocat, en remplacement de Maître Nicky STOFFEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Bob BIVER, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Maître Sabah HENTOUR, avocat en remplacement de Maître Anne HERTZOG,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du lundi,

15 juillet 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 27 juin 2011 et prenant effet le 15 juillet 2011,

PERSONNE2.) a donné en bail à PERSONNE1.) un appartement sis à L-

ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200,00 euros et d’une

avance mensuelle sur charges locatives de 120,00 euros. L’article 1er relatif à l’objet

du bail stipule notamment que l’appartement sera occupé par lui-même, son épouse

et ses deux enfants, c’est-à-dire par quatre personnes.

Par requête déposée au greffe le 23 octobre 2018, PERSONNE2.) a sollicité la

convocation d'PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg

pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 10.560,00 euros au titre des loyers

et avances sur charges impayés des mois de mars 2018 à octobre 2018, avec les

intérêts au taux légal à partir du 27 septembre 2018, jour de la mise en demeure, sinon

à partir du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Il a encore demandé la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties et la condamnation du locataire au

déguerpissement. Il a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros ainsi que

le remboursement de ses honoraires d’avocat à hauteur du même montant.

Par requête en intervention déposée au greffe le 13 novembre 2018, PERSONNE1.)

a sollicité la convocation d'PERSONNE3.) à comparaître devant le même tribunal pour

(i) lui voir ordonner d'intervenir dans le litige, (ii) lui voir déclarer commun le jugement

à intervenir et (iii) la voir condamner à le tenir quitte et indemne de toute condamnation

qui pourrait intervenir à son encontre. Il a sollicité une indemnité de procédure de

1.000,00 euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a augmenté sa demande du

chef des loyers et avances sur charges impayés des mois de novembre, décembre

2018 et janvier 2019 et a conclu à voir condamner PERSONNE1.) à lui payer la somme

totale de 11.880,00 euros de ce chef.

PERSONNE1.) a expliqué avoir signé seul le contrat de bail. Or, après son mariage

avec PERSONNE3.), les lieux auraient servi de logement familial. Entretemps, le

couple se serait séparé et PERSONNE3.) serait restée vivre seule avec les enfants

communs dans l'appartement. Il a sollicité, principalement, qu'PERSONNE3.) soit

condamnée à le tenir quitte et indemne de toute condamnation au paiement d'arriérés

de loyers à intervenir et, subsidiairement, de le condamner solidairement avec

PERSONNE3.) à payer les arriérés de loyers.

PERSONNE1.) a précisé avoir, depuis le 5 décembre 2018, réintégré le logement

familial, étant donné qu'PERSONNE3.) aurait fait l'objet d'une mesure d'expulsion par

le Parquet près du Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg suite à des

violences commises sur les enfants communs et le juge de la jeunesse aurait par

mesure de garde provisoire placé les enfants auprès de lui.

Par jugement du 7 février 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, après avoir joint les deux rôles, reçu les demandes en la forme et

s’être déclaré incompétent pour connaître de la demande d’PERSONNE1.) à voir

condamner PERSONNE3.) à le tenir quitte et indemne de toute condamnation

prononcée à son encontre, a :

- dit fondée la demande d'PERSONNE2.) pour le montant de 11.880,00 euros à titre

de loyers et charges impayés,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 11.880,00 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 7.920,00 euros à partir du 27 septembre

2018, jour de la mise en demeure, sur la somme de 2.640,00 à partir du 23 octobre

2018, jour la demande en justice et sur la somme de 1.320,00 euros à partir du 10

janvier 2019, jour de l'augmentation de la demande, chaque fois jusqu'à solde,

- prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties,

- condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef au plus tard dans un délai de 40 jours à compter de la

notification du jugement,

- au besoin autorisé la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

- dit fondée la demande d'PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure,

- condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 200,00 euros à

titre d’indemnité de procédure,

- dit non fondée la demande d'PERSONNE2.) relative à la condamnation aux frais et

mémoires d'avocat,

- déclaré le jugement commun à PERSONNE3.),

- condamné PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que la créance invoquée par

PERSONNE2.) est justifiée par les renseignements fournis à l’audience et n'est

contestée ni par PERSONNE1.), ni par PERSONNE3.). Il a précisé que la solidarité

des époux pour le loyer de l'ancien domicile conjugal subsiste aussi longtemps que le

mariage n'est pas définitivement dissous par un jugement de divorce, tout en relevant

que tel n’était pas le cas en l’espèce. Il a ensuite condamné PERSONNE1.) au

paiement de la totalité du montant réclamé par le bailleur.

Renvoyant à l’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile, le juge de

première instance s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître de la

demande d’PERSONNE1.) tendant à voir condamner PERSONNE3.) à le tenir quitte

et indemne, alors que cette demande concerne la répartition des dettes ménagères

entre les débiteurs solidaires et est ainsi étrangère à la relation entre bailleur et

locataire.

Il a encore souligné qu’il ne saurait condamner PERSONNE1.) solidairement avec

PERSONNE3.) au paiement, alors que la requête d’PERSONNE2.) est uniquement

dirigée contre PERSONNE1.) et que par conséquent il statuerait ultra petita en

condamnant les époux solidairement.

Rappelant que l’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale

pesant sur le preneur, le juge de première instance a résilié le contrat de bail et

ordonné le déguerpissement des locataires.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

18 mars 2019.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement déféré, l’appelant conclut à voir dire que le tribunal de

paix était compétent pour connaître de sa demande en intervention dirigée contre

PERSONNE3.) tendant à se voir tenir quitte et indemne de toutes condamnations

prononcées à son encontre. Subsidiairement, il demande à se voir condamner

solidairement avec PERSONNE3.) aux montants réclamés par le bailleur.

Lors des débats en instance d’appel, l’appelant – qui soutient avoir quitté les lieux en

février 2019 – déclare renoncer à ses demandes en réformation du jugement a quo

relatives à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement consécutif.

Il demande finalement à voir débouter PERSONNE2.) de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour la première instance et sollicite une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait plaider que l’appartement pris en location

constituait le logement familial et que partant – tant que le divorce n’est pas prononcé

– les deux époux sont solidairement responsables des obligations en découlant. Il

précise que le mariage a été dissous par jugement de divorce du tribunal

d’arrondissement de Luxembourg du 18 janvier 2019. Dans ce contexte, l’appelant fait

grief au juge de première instance de ne pas avoir retenu le principe de la cotitularité

du bail et de s’être déclaré incompétent pour connaître de la demande.

En outre, de par la mise en intervention d’PERSONNE3.), celle-ci serait devenue partie

à l’instance et le juge pourrait la condamner solidairement avec PERSONNE1.) aux

dettes du ménage.

L’appelant formule, pour autant que de besoin, une offre de preuve par l’audition d’un

voisin dont le libellé est le suivant :

« qu’au début du mois de février 2019, Monsieur PERSONNE1.) a quitté l’appartement

sis à L-ADRESSE4.) ;

Que Monsieur PERSONNE1.) a informé par téléphone Madame PERSONNE2.) qu’il

allait libérer les lieux pour le début du mois de février 2019,

Que Madame PERSONNE2.) a marqué son accord avec cette décision,

Que le sieur PERSONNE1.) a demandé à Madame PERSONNE2.) comment procéder

à la remise des clés de l’appartement et les parties ont d’un commun accord convenu

que le sieur PERSONNE1.) laisserait les clés chez le voisin, Monsieur PERSONNE4.),

et que les consorts PERSONNE2.) viendraient les récupérer chez Monsieur

PERSONNE4.),

Que les clés ont été récupérées auprès de Monsieur PERSONNE4.) au mois d’avril ».

PERSONNE2.)

conclut à la confirmation du jugement entrepris quant à la

condamnation d’PERSONNE1.) au paiement d’arriérés de loyers. Il augmente sa

demande du chef des loyers et avances sur charges impayés échus depuis le

jugement de première instance et s’élevant à la somme de 7.260,00 euros.

S’il reconnaît qu’PERSONNE1.) a remis les clés au voisin, il est cependant formel pour

soutenir que les clés n’ont été remises qu’en date du 9 avril 2019. Par ailleurs,

PERSONNE1.) serait tenu de respecter un préavis de trois mois, de sorte que les

loyers et avances sur charges seraient dus jusqu’au 15 juillet 2019.

PERSONNE2.) relève appel incident pour autant qu’il n’a pas été fait droit à sa

demande en remboursement de ses honoraires d’avocat pour la première instance à

hauteur de 1.500,00 euros. En outre, il demande à voir condamner PERSONNE1.) à

lui rembourser ses honoraires d’avocat pour l’instance d’appel à hauteur de 2.500,00

euros et il réclame une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la présente

instance.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle fait

valoir que la répartition des dettes ménagères sera à prendre en compte lors de la

liquidation du régime matrimonial.

Appréciation

D’emblée, il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à son appel pour

autant que celui-ci a trait à la résiliation du contrat de bail et à son déguerpissement

des lieux loués.

Quant à la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir condamner PERSONNE3.)

à le tenir quitte et indemne

L’article 3 point 3° du nouveau code de procédure civile donne notamment

compétence au juge de paix pour connaître «de toutes les contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles».

Cette disposition établit une règle de compétence d’exception et est de ce fait

d’interprétation stricte. Les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article

ne tombent pas sous la compétence du juge de paix (cf. M. HARLES, Le bail à loyer

– compte rendu de jurisprudence, n°216, P. 31, p. 390).

En matière de bail à loyer, la compétence du juge de paix est ainsi limitée (par la

disposition légale précitée) aux actions ayant pour objet des contestations entre

bailleurs et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles.

Le différend entre PERSONNE1.) et PERSONNE3.) n’est pas une contestation entre

bailleur et preneur, mais une contestation de nature civile.

Il s’ensuit que c’est à bon droit et pour de justes motifs que le juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, s’est déclaré incompétent ratione materiae pour connaître

de la demande en intervention formulée par PERSONNE1.) contre PERSONNE3.)

dans le cadre d’une procédure de recouvrement de loyers lancée par le demandeur

principal, PERSONNE2.).

Quant à la demande d’PERSONNE1.) tendant à se voir condamner solidairement

aux loyers et avances sur charges avec PERSONNE3.)

Il est certes vrai que, de par la demande en intervention dirigée par PERSONNE1.)

contre PERSONNE3.), cette dernière est devenue partie au litige. Il est pareillement

vrai que le paiement du loyer constitue une dette du ménage dont les époux – tant

qu’ils sont mariés – répondent solidairement, ce en vertu de l’article 220 du code civil.

Selon l’article 1200 du code civil, «il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils

sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la

totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier».

La solidarité fait peser sur l’ensemble des débiteurs une seule et même dette. Chaque

débiteur étant tenu pour le tout, le créancier est en droit de demander le paiement

intégral de la dette au débiteur de son choix, en général celui qu’il estime plus solvable

et ceci sans avoir à mettre en cause les autres codébiteurs (cf. not. Cass. com.

18.03.1990, Bull. civ. IV, n° 129). De son côté, le débiteur actionné ne peut opposer

au créancier, ni bénéfice de division, c’est-à-dire le contraindre à diviser ses poursuites

(article 1203 du code civil), ni bénéfice de discussion, c’est-à-dire l’obliger à s’adresser

d’abord à un autre débiteur.

Le créancier d’une dette solidaire peut, dès lors, poursuivre le paiement de sa créance

auprès de l’un ou de l’autre débiteur avec la conséquence, d’après l’article 1214 du

code civil, que le codébiteur d’une dette solidaire qui l’a payée en entier peut répéter

contre les autres la part et la portion de chacun d’eux.

Il s’ensuit qu’PERSONNE1.) est, en vertu de la solidarité, tenu de l’intégralité de la

dette résultant du contrat de bail et qu’PERSONNE2.) n’est pas tenu de tenter de

recouvrir sa créance auprès d’PERSONNE3.), ce qu’il n’a d’ailleurs pas fait en

l’occurrence.

Le jugement entrepris est partant à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande

subsidiaire d’PERSONNE1.) tendant à se voir condamner solidairement ensemble

avec PERSONNE3.) au paiement réclamé.

Quant aux arriérés de loyers et avances sur charges

PERSONNE1.) ne conteste pas le montant de 11.880,00 euros, outre les intérêts

légaux, auquel il a été condamné en première instance.

PERSONNE2.) augmente sa demande du chef des loyers et avances sur charges

échus depuis le jugement entrepris et réclame, de ce chef, la somme de 7.260,00

euros correspondant aux loyers et avances sur charges des mois de février à mi-juillet

2019.

La demande est recevable en vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de

procédure civile.

PERSONNE2.) estime qu’PERSONNE1.) – qui aurait été tenu de respecter le préavis

– est redevable des loyers et avances sur charges jusqu’au 15 juillet 2019. Il affirme

qu’PERSONNE1.) a remis les clés à un voisin, Monsieur PERSONNE4.), au cours du

mois d’avril 2019. Lui-même aurait réceptionné les clés auprès du voisin en date du 9

avril 2019.

Il est rappelé que l’appelant conteste l’augmentation de la demande, au motif qu’il

aurait quitté les lieux loués et déposé les clés chez le voisin au début du mois de février

2019. Le fait qu’PERSONNE2.) n’ait réceptionné les clés qu’au mois d’avril 2019 ne

lui serait pas opposable.

Compte tenu du fait que l’appelant – qui s’est conformé au jugement querellé en

quittant les lieux loués – a renoncé à son appel relatif aux volets de la résiliation du

contrat de bail et du déguerpissement consécutif, ces volets ne sont plus dévolus au

tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

Le bail ayant été résilié judiciairement, il s’ensuit que, contrairement à l’argumentation

d’PERSONNE2.), PERSONNE1.) n’était pas tenu de respecter un quelconque préavis.

Ce dernier est néanmoins tenu du paiement du loyer et des avances sur charges

jusqu’à son départ effectif des lieux et à la remise des clés au bailleur.

Les parties s’accordent sur le fait qu’PERSONNE2.) a récupéré les clés au cours du

mois d’avril 2019.

L’offre de preuve formulée par PERSONNE1.), tendant à dire que celui-ci a remis les

clés à Monsieur PERSONNE4.) au cours du mois de février 2019, est d’ores et déjà

contredite par les développements de l’appelant dans son acte d’appel. En effet, dans

son acte d’appel, qui date du 18 mars 2019, l’appelant, qui soutient se trouver toujours

dans les lieux loués, demande à voir débouter PERSONNE2.) de ses demandes en

résiliation du bail et en déguerpissement et sollicite, en ordre subsidiaire, un délai de

déguerpissement de six mois. L’offre de preuve étant contredite par les propres

développements de l’appelant, elle est à rejeter pour n’être ni pertinente, ni concluante.

Dans la mesure où il ne résulte d’aucun élément de la cause qu’PERSONNE1.) a quitté

les lieux loués et remis les clés de l’appartement en février 2019, le tribunal retient que

les lieux ont été libérés et les clés remises en avril 2019.

Il est de principe que pour chaque mois commencé, le locataire doit le loyer en entier.

Il s’ensuit que l’augmentation de la demande est recevable et fondée pour le montant

de (3 x 1.320,00 =) 3.960,00 euros du chef des loyers et avances sur charges des

mois de février, mars et avril 2019.

PERSONNE2.) n’ayant pas sollicité d’intérêts, ce montant ne donne pas lieu à

majoration.

Quant aux demandes accessoires

PERSONNE2.) relève appel incident et réclame la somme de 1.500,00 euros au titre

de frais d’avocat pour la première instance. Il réclame la somme de 2.500,00 euros au

titre de frais d’avocat pour l’instance d’appel.

La jurisprudence luxembourgeoise admet que la circonstance que l'article 240 du

nouveau code de procédure civile permet au juge, sur le fondement de l'équité,

d'allouer à une partie un certain montant au titre des sommes non comprises dans les

dépens, dont les honoraires d'avocat, n'empêche pas une partie de réclamer ces

honoraires au titre de réparation de son préjudice sur base de la responsabilité

contractuelle ou délictuelle, à condition d'établir les éléments conditionnant une telle

indemnisation, à savoir une faute, un préjudice et une relation causale entre la faute

et le préjudice (cf. Cass. 9 février 2012, n° 5/12, n° 2881 du registre).

Afin de prospérer dans ses prétentions tendant à voir condamner PERSONNE1.) à lui

rembourser ses frais d’avocats, il appartient partant à PERSONNE2.) de rapporter la

preuve d’une faute dans le chef d’PERSONNE1.), d’un préjudice dans son propre chef

et d’un lien de causalité entre les deux.

Dans la mesure où il n’est cependant pas établi qu’PERSONNE1.) ait commis une

faute en s’opposant aux demandes d’PERSONNE2.), les conditions d’application des

articles 1382 et 1383 du code civil ne sont pas remplies en l’espèce.

Il s’ensuit que la demande en indemnisation au titre de frais et honoraires d’avocats

déboursés, est à déclarer non fondée, tant pour la première instance, par confirmation

du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, il convient,

d’une part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit à sa demande

en obtention d’une indemnité de procédure de 200,00 euros, et, d’autre part, de

condamner PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 200,00 euros

pour l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en allocation d’une indemnité de procédure

formulée par PERSONNE1.) pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que les appels principal et

incident laissent d’être fondés et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute

sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à son appel pour autant qu’il est relatif aux

volets de la résiliation du contrat de bail et du déguerpissement,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une enquête,

dit les appels principal et incident non fondés,

partant, confirme le jugement entrepris,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande du montant de

7.260,00 euros, du chef d’arriérés de loyers pour la période de février à mi-juillet 2019,

la dit recevable et fondée à concurrence du montant de 3.960,00 euros, au titre des

loyers et arriérés de charges des mois de février à avril 2019 inclus,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

3.960,00 euros,

dit recevable, mais non fondée la demande d’PERSONNE2.) en indemnisation au titre

de frais et honoraires d’avocats déboursés, pour l’instance d’appel, partant en

déboute,

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à concurrence de la somme de 200,00 euros,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 200,00

euros à ce titre,

dit non fondée la demande d’PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.