Tenant eviction appeal dismissed; court confirms lower court ruling and awards procedural costs to landlord.

Jugement de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2019TALCH14/00118

Audience publique du mardi, neuf juillet deux mille dix-neuf

Numéro 183.307 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Anne CONTER, juge, Julie ZENS, juge, Yves ENDERS, greffier.

Entre

A, demeurant à […],

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ, en remplacement de l’huissier de justice Nadine TAPELLA d’Esch-sur-Alzette du 28 février 2019,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Andrea SABBATINI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette.

et

1) B, demeurant […],

2) C, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro B […],

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle WANTZ, en remplacement de l’huissier de justice Nadine TAPELLA, appelantes par appel incident,

sub 1) et sub 2) comparant par Maître Pascal PEUVREL, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 183307 du rôle et appelée pour fixation le

13 juin 2017, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi 21 novembre 2017 lors de laquelle elle fut refixée successivement au 20 mars 2018, 12 juin 2018,

23 octobre 2018, 15 janvier 2019, 30 avril 2019 et finalement au 18 juin 2019 à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Andrea SABBATINI, avocat, comparant pour A, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Estelle BURET, avocat, en remplacement de Maître Pascal PEUVREL, comparant pour B et C, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 juillet 2019, à laquelle le prononcé a été remis, le jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 16 juin 2016, A a fait convoquer B à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour voir dire qu’elle est occupante sans droit ni titre d’un immeuble sis à […]. Il a demandé à la voir condamner à déguerpir des lieux endéans les huit jours de la notification du jugement à intervenir et à la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.000,00 euros par mois à partir du début de l’occupation, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’au jour de son déguerpissement. Il a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par requête déposée au greffe le 9 novembre 2016, A a fait convoquer C aux mêmes fins.

A l’appui de ses demandes, A a exposé être co-indivisaire avec son frère, D, du local commercial sis à Bettembourg, 1, rue de Peppange. Par contrat de bail du 30 avril 2014, D aurait donné ce local en location à C.

A affirme ne pas avoir signé de contrat de bail avec C. D n’aurait pas disposé d’un mandat spécial, conformément à l’article 515-3 du code civil, pour conclure un contrat de bail quant audit immeuble et le contrat de bail n’aurait, par ailleurs, pas été enregistré. A a fait valoir qu’au vu de ces éléments, le contrat de bail lui était inopposable.

B a soulevé l’irrecevabilité de la demande, au motif qu’elle n’était pas partie au contrat de bail et qu’elle n’occupait pas les lieux personnellement.

C a contesté la qualité de A à agir. Elle a, ensuite, fait valoir qu’elle occupait les lieux en vertu d’un titre. Elle a affirmé avoir signé le contrat de bail en toute bonne foi et a conclu au rejet des demandes de A.

C a finalement sollicité la condamnation de A à lui payer le montant de 1.500,00 euros pour procédure abusive et vexatoire, sur base de l’article 6-1 du code civil, sinon des articles 1382 et 1383 du même code, ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Par jugement du 13 janvier 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant contradictoirement, a :

- ordonné la jonction des causes inscrites au rôle sous les numéros E-BAIL–293/16 et E-BAIL–542/16 pour y statuer par un seul et même jugement,

- déclaré la requête introduite contre B irrecevable pour défaut de qualité,

- déclaré la requête introduite par A contre C recevable,

- dit que C n’est pas occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis à […],

- dit non fondée la demande de A en déguerpissement de C,

- dit non fondée la demande de A en condamnation de C à lui payer des indemnités d’occupation,

- dit que la demande en exécution provisoire du jugement est sans objet,

- dit non fondée la demande de A en obtention d’une indemnité de procédure,

- dit non fondée la demande de C en obtention de dommages et intérêts pour procédure vexatoire et abusive,

- dit fondée la demande de C en obtention d’une indemnité de procédure,

- condamné A à payer à C le montant de 400,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

- condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Pour déclarer irrecevable la requête dirigée à l’encontre de B, le juge de première instance a retenu le défaut de qualité dans le chef de cette dernière, au motif qu’elle n’était pas partie au contrat de bail signé entre D et C.

Concernant la requête dirigée à l’encontre de C, le juge de première instance a retenu que A avait qualité pour agir, dans la mesure où il résultait d’un jugement du 7 novembre 2012 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg que l’immeuble litigieux appartenait en indivision à D et à A.

En faisant application de la théorie de l’apparence, le juge de première instance a dit que C avait légitimement pu admettre que D avait la qualité et le pouvoir pour donner à bail l’immeuble. Il a ajouté qu’il résultait du dossier que A avait connaissance du bail en cause et des baux antérieurement conclus par D concernant l’immeuble litigieux et qu’il ne s’y était pas opposé.

Après avoir écarté comme non pertinent le moyen tiré du défaut d’enregistrement du contrat de bail, le juge de première instance a retenu que ledit contrat était opposable à A et que C n’était pas à considérer comme occupante sans droit ni titre.

Les demandes tendant au déguerpissement de C et à la condamnation de cette dernière au paiement d’indemnités d’occupation ont, dès lors, été rejetées.

De ce jugement, lui notifié le 20 janvier 2017, A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 28 février 2017.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, A demande à se voir décharger de la condamnation au paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros, intervenue à son encontre en première instance.

Il conteste l’existence d’un contrat de bail conclu en bonne et due forme entre D et C. A titre subsidiaire, il demande à voir dire que le contrat de bail prétendument conclu entre ces derniers lui est inopposable, pour ne pas avoir été enregistré, sinon à défaut de mandat exprès conféré à D pour la conclusion dudit contrat.

A titre encore plus subsidiaire, il demande à voir constater qu’il a valablement formé opposition au contrat litigieux, de sorte qu’un mandat tacite n’a pas existé, sinon a pris fin le 3 février 2016.

En tout état de cause, A demande à voir constater que C est occupante sans droit ni titre et à la voir condamner à déguerpir des lieux.

Il sollicite la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon de chacune pour sa part, de B et de C au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000,00 euros, à partir du début de l’occupation, sinon à partir du 3 février 2016, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’au déguerpissement.

Il demande encore à voir condamner les parties intimées à lui remettre le contrat de bail conclu entre D et C le 30 avril 2014, en son intégralité et sans rature quelconque, sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par jour de retard à partir de la signification du jugement à intervenir. Il conclut à l’exécution provisoire de la condamnation afférente.

Il demande finalement à voir condamner les parties intimées solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux frais et dépens des deux instances.

A l’audience des plaidoiries en instance d’appel, A renonce à ses demandes dirigées à l’encontre de B.

C soulève l’irrecevabilité des demandes de A tendant à voir constater l’inexistence d’un contrat de bail et tendant à se voir remettre le contrat de bail dans son intégralité, pour constituer des demandes nouvelles, prohibées en instance d’appel.

Elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, pour autant que les demandes de A ont été rejetées.

Elle demande à voir constater que A n’est pas le bailleur et n’a, de ce fait, ni qualité, ni intérêt à agir.

Elle donne encore à considérer que A ne saurait être considéré comme copropriétaire du local litigieux. Tel qu’il résulterait du jugement du 7 novembre 2012 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, il y aurait eu deux commerces dans l’immeuble sis à […], à savoir une blanchisserie et un salon de coiffure. D aurait encaissé les loyers de la blanchisserie et A ceux du salon de coiffure. Ledit salon de coiffure aurait été vendu en 1995 et A aurait encaissé le prix de vente. Dès lors, A ne saurait plus prétendre à des droits relatifs au local commercial exploité comme blanchisserie.

C relève appel incident pour autant que le jugement a quo n’a pas fait droit à sa demande en paiement du montant de 1.500,00 euros, à titre indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire pour la première instance. Elle souligne qu’elle est la victime de la querelle entre les deux frères A et D et considère que le véritable but de l’action de A à son encontre est de connaître le montant du loyer payé à D dans le cadre du contrat de bail litigieux.

Elle réclame également le montant de 1.500,00 euros à titre indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel.

Elle sollicite finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance, par réformation du jugement entrepris, ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant, pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il y a lieu de donner acte à A qu’il renonce à ses demandes dirigées à l’encontre de B.

Quant à la qualité à agir de A

Tel que l’a relevé le juge de première instance, un litige relatif au partage des immeubles appartenant en indivision à A et D est pendant entre ces derniers. La licitation desdits immeubles, parmi lesquels l’immeuble sis à […], a été ordonnée par jugement du 7 novembre 2012 du tribunal d’arrondissement de Luxembourg.

Le local commercial en cause dans la présente affaire faisant partie de l’indivision existant entre A et D, A a qualité à agir.

Quant à l’existence d’un contrat de bail

Dans son acte d’appel, A demande à voir constater l’inexistence d’un contrat de bail entre D et C, en relevant que la copie du contrat versé en cause n’indique pas le montant du loyer et qu’aucune preuve de paiement d’un loyer n’est versée. Il souligne que le loyer est un élément indispensable du contrat de bail.

C soulève l’irrecevabilité de cette demande, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle en instance d’appel.

En vertu de l’article 592, alinéa 1er, du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance. Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à savoir les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent irrecevable (cf. Cour 24 septembre 1998, n° 20974 du rôle).

Si l’article 592 du nouveau code de procédure civile interdit de former une demande nouvelle en instance d’appel, les parties sont cependant libres de proposer en appel non seulement les moyens de droit omis en première instance mais encore les moyens de fait que les juges de première instance ne pouvaient connaître et apprécier (cf. Cour

24 novembre 1893, Pas. 3, p. 424 ; Cour 19 décembre 2002, n° 26246 du rôle).

Les moyens nouveaux - contrairement aux demandes nouvelles - peuvent être soulevés en tout état de cause et même pour la première fois en instance d’appel.

En contestant l’existence d’un contrat de bail en bonne et due forme, l’appelant ne formule pas de « demande nouvelle », mais il présente un simple moyen nouveau, lequel est recevable.

Le bail commercial signé le 30 avril 2014 entre D et C figure au dossier. Ledit contrat définit l’objet du bail et prévoit le paiement mensuel d’un loyer et d’avances sur charges par la locataire à compter du 14 mai 2014. Le fait que la copie du document versé en cause présente des ratures au niveau du montant du loyer et des avances sur charges ne saurait remettre en cause l’existence même du contrat de bail.

L’argument de A, tiré de l’inexistence d’un contrat de bail tombe, par conséquent, à faux.

Quant à l’opposabilité du contrat de bail à A

A fait valoir que le contrat de bail ne lui est pas opposable, pour ne pas avoir été enregistré.

Suivant l’article 1328 du code civil, « les actes sous seing privé n'ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l'un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans des actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d'inventaire ».

L’article 1743 du code civil prévoit que « si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, à moins qu'il ne se soit réservé ce droit par le contrat de bail ».

Tant en France qu’en Belgique, la doctrine et la jurisprudence s’accordent pour admettre que la raison d’être de l’exigence de certitude de la date comme condition de l’opposabilité du bail à l’acquéreur de l’immeuble loué est de protéger celui-ci contre les baux simulés et antidatés, conclus en fraude des droits qu’il a acquis sur l’immeuble vendu (cf. : H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, Tome IV, Le louage de choses, n° 764, p. 787 ; Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général, n° 503, p. 338 ; JurisClasseur Droit Civil, articles 1708 à 1762, fascicule 289, n° 15 ; Conclusions du Ministère public dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n° 44/03 du 13 novembre 2003, n° 1999 du registre).

Tel que l’a, à juste titre, relevé le juge de première instance, A est co-indivisaire et non pas acquéreur de l’immeuble litigieux, de sorte que son moyen tiré de l’absence d’enregistrement du contrat de bail et de l’absence de date certaine dudit contrat manque de pertinence.

A titre plus subsidiaire, A fait grief au juge de première instance d’avoir considéré qu’il a conféré un mandat tacite à D pour donner à bail l’immeuble litigieux, par le fait de ne pas s’opposer aux différents baux conclus, dont il aurait eu connaissance.

Suivant l’article 815-3 du code civil, « 1° Les actes d'administration et de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires. Ceux-ci peuvent donner à l'un ou à plusieurs d'entre eux un mandat général d'administration. Un mandat spécial est nécessaire pour tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis, ainsi que pour la conclusion et le renouvellement des baux. 2° Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux ».

Dans la mesure où un mandat tacite ne peut couvrir la conclusion ou le renouvellement des baux d’immeubles indivis, le tribunal de céans considère - contrairement au juge de première instance - que le fait que A ait eu connaissance du contrat de bail signé entre D et C et qu’il ne s’y soit pas opposé jusqu’en février 2016, ne permet pas de conclure à l’existence d’un mandat tacite.

A critique, en outre, le jugement entrepris en ce qu’il a fait application de la théorie de l’apparence pour retenir que le contrat de bail litigieux lui était opposable.

La théorie de l’apparence est une théorie prétorienne en vertu de laquelle la seule apparence suffit à produire des effets à l’égard des tiers qui, par suite d’une erreur légitime, ont ignoré la réalité (G. Cornu, Vocabulaire juridique, PUF, 6e éd.).

Le bail de la chose d’autrui est inopposable au véritable propriétaire qui peut évincer le locataire à tout moment. Il devra toutefois respecter le bail lorsque peut jouer la théorie de l'apparence, le locataire ayant traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune (cf. Cass. 3e civ., 21 janv. 1981 : D. 1983, p. 36, note Diener ; JurisClasseur Bail à loyer, fasc. 1260 : bail commercial – conclusion.durée, 26 octobre 2018, mise à jour 7 mai 2019, n° 50).

Le bail de la chose d'autrui est opposable au véritable propriétaire lorsque le locataire a traité de bonne foi sous l'empire de l'erreur commune avec le propriétaire apparent (cf. Cour d'appel d’Angers, 1re chambre, section B, 22 Mai 2017, n° 15/03298).

La bonne foi du tiers, de même que sa croyance légitime doivent s’apprécier au moment de la conclusion du contrat litigieux et non à une date postérieure.

Tel que l’a, à bon escient, constaté le juge de première instance, il ne résulte d’aucun élément du dossier qu’au moment de la conclusion du contrat de bailC ait connu l’état d’indivision du local litigieux. Dans la mesure où D avait loué les lieux à d’autres locataires auparavant, l’intimée a légitimement pu considérer que celui-ci en était le seul propriétaire, sans vérifier son titre ou ses pouvoirs.

Il faut partant admettre que C a agi de bonne foi et sous l’emprise d’une erreur commune en contractant avec le propriétaire apparent, D.

A l’instar du juge de première instance, quoique partiellement pour d’autres motifs, le tribunal de céans retient, par conséquent, que le contrat de bail conclu entre D et C est opposable à A.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer pour autant qu’il a dit C n’est pas occupante sans droit ni titre du local sis à […] et qu’il a déclaré non fondées les demandes de A tendant à la condamnation de cette dernière au déguerpissement et au paiement d’indemnités d’occupation.

Quant à la demande de A en communication du contrat de bail

C soulève l’irrecevabilité de la demande de A en communication de l’intégralité du contrat de bail, pour avoir été formulée pour la première fois en instance d’appel.

Force est de constater que ladite demande ne constitue pas une demande nouvelle, mais qu’elle est un accessoire de la demande principale. Elle peut, dès lors, être formulée en cours d’instance et pour la première fois en instance d’appel et est à déclarer recevable.

S’il faut admettre que la communication du contrat de bail intégral est susceptible d’avoir un intérêt dans le cadre du litige ayant trait au partage de l’indivision entre D et A, il n’y a pas lieu d’en ordonner la communication en l’espèce. En effet, le montant du loyer et des charges est dépourvu de pertinence quant à l’issue du présent litige, dans la mesure où A ne présente aucune demande en paiement de la moitié des loyers et que sa demande en paiement d’indemnités d’occupation laisse d’être fondée.

Quant à la demande de C en indemnisation pour procédure abusive et vexatoire

Dans le cadre de son appel incident, C réclame le montant de 1.500,00 euros, à titre d’indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire pour la première instance, sur base des articles 6-1, 1382 et 1383 du code civil, en donnant à considérer que le véritable but poursuivi par A, dans le présent litige, est de connaître le montant du loyer perçu par D.

Elle réclame également le montant de 1.500,00 euros à titre indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel.

L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, Pas. 28, p. 150 ; Cour 17 mars 1993, n° 14446 du rôle ; Cour 22 mars 1993, n° 14971 du rôle ; Lux. 9 février 2001, n° 25/2001 du rôle).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse, respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, n° 21687 et n° 22631 du rôle).

Force est de constater qu’en l’espèce, C reste en défaut d’établir tant une faute intentionnelle dans le chef de A qu’un préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, étant donné qu'on ne saurait dire que A ait agi avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable. Il s’ensuit que la demande en dommages et intérêts de C requiert un rejet, aussi bien pour la première instance - par confirmation du jugement entrepris - que pour l’instance d’appel.

Quant aux demandes respectives des parties en paiement d’indemnités de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de A en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

Il serait par contre inéquitable de laisser à charge de C l’entièreté des frais par elle exposés pour l’instance d’appel et non compris dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 400,00 euros pour la première instance

- par confirmation du jugement entrepris - ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, dit les appels principal et incident recevables, donne acte à A qu’il renonce à ses demandes à l’encontre B, dit recevable le moyen de A relatif à l’inexistence d’un contrat de bail entre D et C, dit l’appel principal non fondé,

dit l’appel incident non fondé, partant :

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée, la demande de A en communication de l’intégralité du contrat de bail, sans ratures, conclu entre D et C, partant en déboute, dit recevable, mais non fondée, la demande C en indemnisation du chef de procédure abusive et vexatoire en instance d’appel et en déboute, dit recevable, mais non fondée, la demande de A en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute, dit recevable la demande de C en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

la dit fondée à concurrence de 400,00 euros, condamne A à payer C une indemnité de procédure de 400,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne A aux frais et dépens de l’instance d’appel.