Tenant's appeal partially allowed; landlord's claim partially allowed; procedural costs shared equally by both parties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00114

Audience publique du mardi, deux juillet deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-02779 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Yves ENDERS, greffier.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle BAUSTERT

en remplacement de l’huissier de justice Cathérine NILLES de Luxembourg du 26 mars

2019,

comparant par Maître Thibault CHEVRIER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.),

représentée par son conseil d’administration actuellement en fonction, immatriculée au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Michèle BAUSTERT

en remplacement de l’huissier de justice Cathérine NILLES,

comparant par Maître Olivier UNSEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-02779 du rôle et appelée pour fixation le

30 avril 2019, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi 11 juin 2019, à

9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme

suit :

Maître Thibault CHEVRIER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Fabienne GARY, avocat, en remplacement de Maître Olivier UNSEN, avocat,

comparant pour la société anonyme SOCIETE1.) S.A., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 2 juillet

2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 21 mai 2012, prenant effet le 1er août 2012, la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis au 2e étage

dans la résidence ENSEIGNE1.), à ADRESSE3.), moyennant paiement mensuel d’un

loyer de 1.900,00 euros et d’une avance sur charges de 350,00 euros. Le bail a été conclu

pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année.

Par courrier recommandé du 20 novembre 2017, PERSONNE1.) a procédé à la résiliation

du contrat de bail pour motifs graves et a informé la partie bailleresse qu’il entend quitter

les lieux loués pour le 15 janvier 2018.

Par requête du 26 février 2018, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir:

- prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail, unilatéralement résilié par le

requérant avec effet au 31 janvier 2018, sinon à partir de la requête, sinon à la date du

prononcé du jugement à intervenir,

- ordonner à la société SOCIETE1.) de venir récupérer les jeux de clés de l’appartement

loué par le requérant, mis à disposition auprès de l’étude du mandataire judiciaire du

requérant, sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à compter de

la notification du jugement à intervenir,

- condamner la société SOCIETE1.) à payer au requérant le montant de 24.700,00 euros,

correspondant à une réduction de loyer de 50%, sinon à tout pourcentage estimé

adéquat par le juge de paix, sur la période du 1er décembre 2015 au 31 janvier 2018,

- condamner la société SOCIETE1.) à restituer au requérant la garantie locative de

5.700,00 euros,

- condamner la société SOCIETE1.) à rembourser au requérant le montant de 1.075,43

euros, correspondant à des frais que le requérant a dû exposer, sinon, à titre subsidiaire,

mettre la moitié de ces frais à charge de la défenderesse,

- condamner la société SOCIETE1.) à une indemnité de procédure de 1.000,00 euros,

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toute voie de

recours et sans caution.

Par requête du 21 février 2018, la société SOCIETE1.) a fait convoquer PERSONNE1.)

à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de le voir condamner

au paiement de la somme de 9.000,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges.

Elle a également conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 175,00 euros et

à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 14 janvier 2019, le mandataire

judiciaire de la société SOCIETE1.) a déclaré que sa mandante réclame également le

montant de 18.574,85 euros, au titre de dégâts locatifs.

Par jugement du 27 février 2019, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

- déclaré irrecevable la requête du 21 février 2018 introduite par la société SOCIETE1.),

- reçu, en la forme, la requête déposée par PERSONNE1.) en date du 26 février 2018,

- donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande reconventionnelle,

- constaté que la société SOCIETE1.) a récupéré ses clefs en date du 16 avril 2018,

- déclaré irrégulière la résiliation du contrat de bail, effectuée par PERSONNE1.) par

courrier du 20 novembre 2017 pour le 15 janvier 2018,

- dit la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) fondée jusqu’à concurrence

de 15.182,65 euros,

- condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 15.182,65

euros, au titre des arriérés de loyer pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018, de

l’indemnité de relocation du 1er février au 16 avril 2018, du solde de charges locatives,

ainsi que de dégâts locatifs, avec les intérêts légaux à partir du 14 janvier 2019 jusqu’à

solde,

- dit la demande d’PERSONNE1.) non fondée,

- dit non fondées, tant la demande d’PERSONNE1.) que de la société SOCIETE1.), en

obtention d’une indemnité de procédure,

- condamné PERSONNE1.) aux frais de l’instance,

- ordonné l’exécution provisoire du jugement, nonobstant toute voie de recours et sans

caution, uniquement jusqu’à concurrence du montant de 8.022,20 euros.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a d’abord dit que dans l’intérêt d’une

bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux affaires, afin d’y statuer

par un seul jugement.

Après avoir constaté que le mandat de gestion accordé à l’agence immobilière

SOCIETE2.) ne prévoit aucunement que cette dernière puisse entamer des poursuites

judiciaires pour le compte de sa mandante, le juge de première instance a déclaré

irrecevable la requête introduite par l’agence immobilière SOCIETE2.) en date du 21

février 2018 pour le compte de la société SOCIETE1.).

Considérant que (i) au regard des pièces versées et en l’absence d’offre de preuve, le

défaut de fonctionnement du chauffage laisse d’être établi, (ii) la cause exacte de

l’apparition des moisissures dans la petite salle de bains demeure inconnue, (iii) la cause

du dysfonctionnement du store n’est pas connue et aucune impossibilité n’existait pour

PERSONNE1.) de faire procéder à la réparation ou au remplacement du store, (iv) le

grief relatif à la tuyauterie dans la salle de bains est formulé de façon trop vague, (v) le

dysfonctionnement de la télécommande du garage n’a pas été porté à la connaissance

du bailleur et (vi) aucune information n’est fournie quant à la cause de la fuite du lave-

vaisselle, le juge de première instance a dit qu’PERSONNE1.) n’avait aucune raison

valable pour procéder à la résiliation du contrat de bail avant son échéance. La résiliation

faite par courrier du 20 novembre 2017 a dès lors été qualifiée de fautive.

Quant à l’indemnisation devant revenir à la partie bailleresse, le juge de première

instance a estimé que, dans la mesure où cette dernière avait été avertie par

PERSONNE1.) de son intention de quitter les lieux pour le 31 janvier 2018, il lui aurait

appartenu de limiter son préjudice et de se mettre à la recherche d’un nouveau locataire.

A défaut pour la société SOCIETE1.) d’établir qu’elle a fait des diligences pour retrouver,

au plus vite, un nouveau locataire, le juge de première instance a dit qu’elle n’a droit aux

loyers que jusqu’à la date de la restitution des clés et non jusqu’à l’échéance du contrat

de bail.

La demande de la société SOCIETE1.) a dès lors été déclarée fondée pour la période

courant du 1er février 2018 au 16 avril 2018, soit pour le montant de [2.250,00 + 2.250,00

+ 1.200,00 =] 5.700,00 euros.

PERSONNE1.) n’ayant contesté être redevable ni du loyer et des avances sur charges

pour les mois de novembre 2017, décembre 2017 et janvier 2018, ni du solde des

charges pour les années 2015, 2016 et 2017, le juge de première instance a alloué à la

société SOCIETE1.) les montants de [3 x 2.250,00 =] 6.750,00 euros et de [578,90 +

154,13 + 789,27 =] 1.522,30 euros de ces chefs.

Quant aux dégâts locatifs, le juge de première instance a d’abord constaté que l’état des

lieux de sortie, établi le 9 mai 2018, ne porte aucune signature, de sorte qu’il ignore qui

l’a dressé et en quelle qualité. Cette pièce n’a dès lors pas été prise en considération.

Au vu du fait que la peinture n’était pas à l’état neuf lors de l’emménagement

d’PERSONNE1.) et que ce dernier a occupé les lieux pendant 6 ans, le juge de première

instance a retenu qu’au moment du départ du locataire, la peinture était intégralement

amortie. La demande de la société SOCIETE1.) en paiement des travaux de peinture a

dès lors été rejetée.

Au regard de la localisation de l’éclat du lavabo, le juge de première instance a considéré

que son remplacement s’avère indispensable. Les photos figurant sur le constat

d’huissier montrant un interrupteur double cassé, les frais y relatifs ont été alloués à la

partie bailleresse.

Considérant que les frais de déplacement et de main d’œuvre justifient un montant

forfaitaire de 400,00 euros, le juge de première instance a alloué à la société SOCIETE1.)

le montant de [240,00 + 52,70 + 400,00 + 17% TVA =] 810,45 euros.

Les demandes relatives au remplacement de la porte du WC, de la poignée SCHÜCO et

de l’interrupteur simple ont été rejetées.

Après avoir constaté que (i) dans l’état des lieux d’entrée contradictoire, il a été retenu

que le volet du séjour est endommagé et qu’une latte du store est cassée, et (ii) il laisse

d’être établi que le remplacement – au lieu de la réparation – des deux stores qui ne

montaient plus, était impérativement nécessaire, le juge de première instance a rejeté la

demande de la société SOCIETE1.) relative au remplacement de tous les stores de

l’appartement.

Le juge de première instance a finalement alloué à la partie bailleresse un montant

forfaitaire de 400,00 euros, pour couvrir les différents dégâts répertoriés par l’huissier de

justice, tel que l’endommagement de la plaque en verre de la rallonge de la table.

La demande de la société SOCIETE1.) a partant été déclarée fondée pour le montant

total de [5.700,00 + 6.750,00 + 1.522,20 + 810,45 + 400,00 =] 15.182,65 euros.

Faisant relever que ce n’est que dans la requête du 26 février 2018, soit 6 semaines

après avoir quitté les lieux loués, qu’PERSONNE1.) a, pour la première fois, fait état de

troubles de jouissance afin de solliciter une réduction du loyer à concurrence de 50%, le

juge de première instance a rejeté cette demande comme étant tardive.

Considérant qu’en faisant appel à un huissier de justice, PERSONNE1.) l’a fait dans son

intérêt personnel – dans la mesure où il a persisté dans son intention de quitter

l’appartement avant le terme contractuel – le juge de première instance a dit qu’il lui

appartient de supporter le coût du constat d’huissier.

Pour le même motif, le juge de première instance a laissé les frais de l’expertise WIES à

charge du locataire.

S’agissant de la facture SOCIETE3.) du 7 décembre 2017, le juge de première instance

a relevé qu’elle ne permet pas de dire si le remplacement du moteur du circuit du living

et le réglage des thermostats d’ambiance étaient dus à un vice de conception, à la vétusté

ou éventuellement à un maniement inapproprié du locataire. Le juge de première instance

a conclu qu’à défaut d’avoir rapporté la preuve que cette réparation fait partie de celles

qui incombent au bailleur, il appartient à PERSONNE1.) de supporter le coût de cette

réparation.

Considérant que la société SOCIETE1.) peut encore faire valoir des frais locatifs pour la

période courant du 1er novembre 2017 au 16 avril 2018, le juge de première instance a

rejeté la demande d’PERSONNE1.) en restitution de la garantie locative comme étant

prématurée.

Comme PERSONNE1.) s’est reconnu débiteur des montants de 6.750,00 euros, au titre

des arriérés de loyers, et de 1.522,20 euros, au titre des soldes de charges, le juge de

première instance a assorti la condamnation pécuniaire à intervenir à l’encontre

d’PERSONNE1.) de l’exécution provisoire jusqu’à concurrence du montant de 8.022,20

euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 26

mars 2019.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir :

- prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail avec effet rétroactif au 31 janvier

2018, date de l’état des lieux, sinon à la date de la requête introductive de première

instance,

- débouter la société SOCIETE1.) de toutes ses demandes, sinon les réduire à de plus

justes proportions,

- condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 24.700,00 euros

correspondant à une réduction du loyer de 50% pour la période courant du 1er décembre

2015 au 31 janvier 2018,

- condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 5.700,00 euros au titre de

la restitution de la garantie locative,

- condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 1.075,43 euros au titre des

frais exposés par le locataire,

- condamner la société SOCIETE1.) à lui payer le montant de 2.500,00 euros à titre

d’indemnité de procédure pour la première instance.

L’appelant conclut, en outre, à se voir allouer une indemnité de procédure de 2.500,00

euros pour l’instance d’appel et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A titre préliminaire, l’appelant estime que l’agence immobilière SOCIETE2.), en déposant

une requête au nom et pour le compte de la société SOCIETE1.), a commis le délit

d’exercice illégal de la profession d’avocat, sanctionné par l’article 41 (2) de la loi du 10

août 1991 sur la profession d’avocat. L’appelant demande au tribunal de céans de

dénoncer les faits au Parquet, conformément à l’article 23 (2) du code de procédure

pénale.

A l’appui de son recours, l’appelant fait valoir que suite à de nombreux problèmes - tels

que la fuite du lavabo, le non-fonctionnement du lave-vaisselle, la défectuosité du

chauffage, les infiltrations d’eau dans la salle de bains, le store bloqué dans la chambre

des parents - il a résilié le contrat de bail par courrier recommandé avec accusé de

réception du 20 novembre 2017, informant la partie bailleresse qu’il quitterait

l’appartement loué pour le 15 janvier 2018.

Suite au refus de la société SOCIETE1.) de se présenter à un état des lieux de sortie,

tant que des loyers resteraient en souffrance, l’appelant a fait appel à un huissier de

justice qui a dressé un procès-verbal de constat des lieux en date du 31 janvier 2018.

Les nombreux problèmes de jouissance, dont la bailleresse aurait été informée dès le

mois de novembre 2013, justifieraient une réduction du loyer de 50%, avec effet rétroactif

au jour où les troubles auraient été portés à la connaissance du propriétaire. L’appelant

réclame, à ce titre, le montant de 24.700,00 euros, correspondant à la moitié des loyers

pour la période courant du 1er décembre 2015 au 31 janvier 2018.

L’appelant fait grief au juge de première instance d’avoir alloué à la société SOCIETE1.)

le montant de 5.700,00 euros au titre d’« indemnité de relocation ». Il donne à considérer

que l’intimée, qui aurait été informée du départ du locataire deux mois avant le départ

effectif, n’aurait entrepris aucune démarche pour trouver un autre locataire afin de limiter

son préjudice subi. Pareillement, la bailleresse aurait mis deux mois et demi à venir

récupérer les clés, qui auraient pourtant été à sa disposition dès le 31 janvier 2018.

Si l’appelant reconnaît redevoir les montants réclamés à titre d’arriérés de loyers et de

charges, il estime que ceux-ci devraient faire l’objet d’une compensation avec la garantie

locative, constituée en début de bail, et dont il réclame le remboursement.

L’appelant demande encore le remboursement des montants de (i) 129,26 euros, au titre

d’une facture de la société SOCIETE3.), (ii) 427,61 euros au titre de l’expertise WIES et

(iii) 518,56 euros au titre du constat de l’huissier de justice CALVO.

Quant aux dégâts locatifs invoqués, l’appelant conteste la mise en compte des frais

relatifs au remplacement du lavabo, à l’interrupteur double cassé et du forfait de

déplacement et de main d’œuvre. Il estime que le montant de 810,45 euros, retenu par

le juge de première instance, est surfait. L’appelant conteste pareillement le forfait de

400,00 euros, alloué à la bailleresse pour différents endommagements, non étayés par

des pièces justificatives.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce que les prétentions de la

bailleresse relatives à la remise en peinture et au remplacement de tous les stores ont

été rejetées.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il :

- a dit que la résiliation du contrat de bail par PERSONNE1.) par courrier du 20 novembre

2017 était fautive,

- a condamné PERSONNE1.) à lui payer le montant de 6.750,00 euros à titre d’arriérés

de loyers et d’avances sur charges,

- a condamné PERSONNE1.) à lui payer le montant de 1.522,30 euros à titre de solde

de charges locatives,

- a débouté PERSONNE1.) de ses demandes en réduction du loyer, en remboursement

des frais d’un montant de 1.075,43 euros et en restitution de la garantie locative.

Elle relève appel incident sur plusieurs points et conclut à se voir allouer, par réformation

du jugement entrepris, les montants de :

-

13.500,00 euros à titre d’indemnisation pour la résiliation fautive,

-

18.549,85 euros à titre de dégâts locatifs,

-

2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance.

A l’appui de son appel incident, l’intimée fait valoir qu’elle n’a pas accepté la résiliation

anticipée du bail et qu’elle a droit au paiement des loyers dus jusqu’à l’échéance du bail

au 31 juillet 2018, soit le montant de [ 6 x 2.250,00] = 13.500,00 euros. A titre subsidiaire,

l’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué le montant

de 5.700,00 euros, correspondant à une indemnisation couvrant la période du 31 janvier

2018 au 16 avril 2018.

Quant aux dégâts locatifs, l’intimée réclame, par réformation du jugement entrepris, le

montant total de 18.549,85 euros, se décomposant comme suit :

- réfection des dégâts salle de bains/interrupteurs

2.458,40 euros

- remplacement stores défectueux, sales

6.828,56 euros

- travaux de peinture

7.232,89 euros

- nettoyage de la terrasse

325,00 euros

- séjour, deux arrêts de porte manquants

50,00 euros

- cuisine, vitre de la table manque

250,00 euros

- cuisine, spots encastrés, vitre de protection manquante

50,00 euros

- bouchon d’évacuation manquant dans la salle de douche

30,00 euros

- deux vis salle de douche

100,00 euros

- bas de fenêtre abîmé chambre à coucher

200,00 euros

- tâches dans baignoire

125,00 euros

- nettoyage bac de douche (moisissures)

150,00 euros

- bosse dans la porte de garage

750,00 euros.

Afin d’établir le bien-fondé de ses revendications, l’intimée s’appuie sur le procès-verbal

de constat de l’huissier CALVO et sur l’état des lieux de sortie.

Pour autant que de besoin, elle formule une offre de preuve par voie d’audition de

témoins, libellée comme suit :

« En date du 9 mai 2018, un état des lieux de sortie de l’appartement sis à ADRESSE3.),

a été établi par la société anonyme SOCIETE4.) sa. L’état des lieux de sortie qui a été

établi reflète la réalité de l’état de l’appartement à cette date ».

L’intimée réclame finalement, pour l’instance d’appel, une indemnité de procédure de

2.500,00 euros.

L’appelant conclut au non-fondé de l’appel incident.

Motifs de la décision

Quant à la demande de l’appelant tendant à voir dénoncer au Parquet des faits

susceptibles de constituer le délit d’exercice illégal de la profession d’avocat, il échet

d’emblée de constater que la requête litigieuse du 21 février 2018 a été déclarée

irrecevable par jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 27 février 2019. L’intimée

n’a pas relevé appel incident quant à ce volet du litige. A l’audience des plaidoiries de

première instance, la société SOCIETE1.) était représentée par un avocat, en

l’occurrence Maître Fabienne GARY, en remplacement de Maître Olivier UNSEN. La

société SOCIETE1.), par intermédiaire de son avocat, a formulé plusieurs demandes

reconventionnelles qui ont été toisées par le juge de première instance.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 23 (2) du code de procédure pénale,

le tribunal de céans n’ayant pas lui-même constaté un fait susceptible de constituer le

délit d’exercice illégal de la profession d’avocat.

-

Quant à la résiliation du contrat de bail

Le preneur peut agir en résolution du bail pour inexécution fautive du bailleur. Une mise

en demeure préalable est nécessaire. Le juge garde, en tout état de cause, le pouvoir

d’apprécier si la résolution s’impose ou non, compte tenu de l’importance des

manquements (cf. Y. MERCHIERS, Le bail en général, Larcier, 2e éd., n° 179).

C’est par une saine appréciation des éléments de la cause et pour des motifs exhaustifs

auxquels le tribunal de céans renvoie, que le juge de première instance a conclu

qu’PERSONNE1.) n’avait aucune raison valable pour procéder à la résiliation du contrat

de bail avant son échéance.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a retenu que la résiliation du

contrat de bail, opérée par courrier recommandé du 20 novembre 2017, était fautive.

-

Quant à la réduction du loyer de 50%

Il est rappelé qu’PERSONNE1.) demande, par réformation du jugement entrepris, à voir

bénéficier d’une réduction de loyer de 50% pour la période courant du 1er décembre 2015

au 31 janvier 2018. Il réclame le remboursement d’un montant de 24.700,00 euros de ce

chef.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, PERSONNE1.), qui a réglé les loyers

sans formuler de réserves, n’a à aucun moment informé son bailleur que les troubles de

jouissance rencontrés étaient à tel point graves qu’il serait en droit de faire valoir une

réduction du loyer.

Force est dès lors de constater que l’appelant reste en défaut d’établir l’existence de

troubles de jouissance, imputables au bailleur, qui soient d’une envergure telle qu’une

réduction du loyer de 50% se justifierait.

Le jugement attaqué est dès lors à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE1.) de sa

demande en réduction du loyer de 50%.

-

Quant à l’indemnisation du bailleur

Il est rappelé que la société SOCIETE1.) réclame, par réformation du jugement entrepris,

le paiement des loyers jusqu’à l’échéance du bail au 31 juillet 2018, soit le montant de [6

x 2.250,00 =] 13.500,00 euros. A titre subsidiaire, elle demande à voir confirmer le

jugement entrepris en ce qu’il lui a été alloué le montant de 5.700,00 euros, couvrant la

période du 31 janvier 2018 au 16 avril 2018.

Si le locataire résilie le contrat de bail unilatéralement avant son terme, le bailleur a le

choix entre i) la poursuite des relations contractuelles et ii) la résolution du contrat de bail

accompagnée d'une demande en condamnation des sommes prévues à l'article 1760 du

code civil. Le bailleur est dès lors en principe en droit de demander la poursuite des

relations contractuelles avec le paiement des loyers échus jusqu'à la fin du contrat de

bail. Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant l'exécution

forcée de la convention de bail. Ainsi, il ne peut opposer un refus systématique et

arbitraire à l'égard des candidats présentés par le locataire, pareil refus pouvant être

considéré comme abusif (cf. Tr. Arr. Luxemb., 22/12/2004, n° de rôle 90309).

Il est à noter qu’il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue de

retirer un avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son

cocontractant. L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une faute

du cocontractant ; la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations ne le prive

donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion de l'exercice

par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution de la convention

(T. Arr. Lux. 18 février 2000, n° du rôle 64404).

Ainsi, c’est principalement dans l’hypothèse où le bailleur poursuit l’exécution du contrat,

alors que le preneur ne fait plus face à ses obligations ou a quitté les lieux, que la théorie

de l’abus trouve application (cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye &

Vankerckhove, éditions Larcier n° 417).

Il relève du pouvoir du juge, qui statue souverainement en fait, de retenir l’abus de droit

éventuel du bailleur qui refuse de résilier anticipativement le bail, malgré les raisons

légitimes du locataire et ses offres suffisantes d’indemnité compensatoire; tout dépend

des circonstances (op. cit., ibidem).

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu l’offre

de contracter d’un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente son

préjudice en refusant la rupture du premier contrat (cf. Les Novelles, Louage des Choses,

La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier n° 417). Encore faut-il que les conditions du

nouveau bail soient plus ou moins équivalentes à celle du bail dont la rupture est

sollicitée.

En l’espèce, l’appelant estime que la société SOCIETE1.), en réclamant les loyers jusqu’à

l’échéance du bail, a abusé de son droit et manqué de bonne foi.

Par courrier du 20 novembre 2017, PERSONNE1.) a résilié, de manière unilatérale, le

contrat de bail et informé la société bailleresse qu’il allait quitter l’appartement pour le 15

janvier 2018. Ce n’est que par courriel du 8 janvier 2018 que la société SOCIETE4.), à

laquelle la société SOCIETE1.) avait confié la gestion de ses biens immobiliers, a

répondu que la résiliation unilatérale ne correspond pas aux conditions du contrat de bail.

Il résulte de ce qui suit que la société SOCIETE1.) était informée, dès la réception du

courrier de résiliation d’PERSONNE1.) du 20 novembre 2017, de l’intention de ce dernier

de quitter l’appartement pour le 15 janvier 2018. L’intimée, qui a relevé appel incident,

n’établit, ni même n’allègue avoir fait des efforts pour retrouver un nouveau locataire.

Il convient de noter, dans ce contexte, que la jurisprudence luxembourgeoise est

fermement attachée à l’obligation de la victime de modérer, de contenir autant que

possible son dommage en prenant toutes les mesures raisonnables à cet effet. Le

créancier victime de l’inexécution doit réagir positivement face à la défaillance du débiteur

de manière à prendre toutes les mesures raisonnables pouvant limiter l’étendue du

préjudice qu’il subit. Cette obligation interdit au créancier de laisser s’aggraver inutilement

le dommage, sous peine pour lui de ne pas obtenir l’entière réparation de son préjudice.

Il appartient à l’auteur du dommage qui fait état de ce que la victime a la possibilité

raisonnable de minimiser son dommage, de le prouver (cf. G. RAVARANI, La

responsabilité civile des personnes privées et publiques, 3ème éd., n° 1213).

Il suit de ce qui précède que la société SOCIETE1.) qui n’a entrepris aucune démarche

afin de limiter son préjudice, ne saurait prétendre au paiement des loyers jusqu’à

l’échéance du bail.

Néanmoins, dans la mesure où les clés n’ont été restituées que le 16 avril 2018, le

locataire est redevable des loyers jusqu’à cette date.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à

payer à la société SOCIETE1.) le montant de 5.700,00 euros, correspondant aux loyers

des mois de février, mars et mi-avril 2018.

-

Quant aux dégâts locatifs

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de

la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence

d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. M.

HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui

arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa

faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une

usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, Le bail

à loyer, P. 31, p. 343).

Il résulte de l’état des lieux d’entrée dressé le 27 juillet 2012 que l’appartement pris en

location présentait des traces d’usure.

Tel que l’a relevé le juge de première instance, l’état des lieux de sortie, dressé le 9 mai

2018, soit plus de trois semaines après la remise des clés du 16 avril 2018, ne porte

aucune signature. Aucune conséquence juridique ne saurait dès lors être tirée de ce

document.

Pour le même motif, il n’y a pas lieu de faire droit à l’offre de preuve formulée par l’intimée.

Il y a, en revanche, lieu de prendre en compte le procès-verbal de constat de l’huissier

de justice Carlos CALVO, établi le 8 février 2018, qui fait foi jusqu’à preuve du contraire.

Il convient d’examiner point par point les dégâts locatifs invoqués par l’intimée.

a)

La réfection des dégâts dans la salle de bains et les interrupteurs

L’intimée réclame le montant de 2.458,40 euros de ce chef, suivant offre de prix du 13

novembre 2018 de la société SOCIETE5.). Ce montant inclut un lavabo, une porte

intérieur WC, une poignée, un interrupteur double et un interrupteur simple. Le

déplacement et la main d’œuvre sont estimés au prix de 1.020,00 euros.

Il résulte du constat d’huissier CALVO (photo n°20, page 40) que le lavabo dans la salle

de bains présente un éclat.

L’interrupteur cassé est également documenté (photo n°9, page 15).

En revanche, les prétentions de la bailleresse relatives à la porte du WC et à la poignée

sont à rejeter, aucun dégât y relatif n’étant constaté par l’huissier de justice.

Le juge de première instance ayant, par une saine appréciation, évalué les frais de

déplacement et de main d’œuvre au montant forfaitaire de 400,00 euros, la demande de

la société SOCIETE1.) du chef des dégâts dans la salle de bains est, par confirmation du

jugement entrepris, à déclarer fondée pour le montant de [240,00 + 52,70 + 400,00 +

TVA 17% =] 810,45 euros.

b)

Le remplacement des stores défectueux et sales

L’intimée réclame le montant de 6.828,56 euros de ce chef, suivant offre de prix de la

société SOCIETE6.) » du 15 octobre 2018. Cette offre de prix concerne les stores pour

toutes les pièces de l’appartement, à savoir la cuisine, le séjour, la salle de bains, le

bureau et la chambre à coucher.

S’il résulte certes du constat d’huissier que le store dans le séjour ne « remonte pas

convenablement », il n’est aucunement établi que le store a dû être remplacé au lieu

d’être réparé. Par ailleurs, le tribunal ne saurait suivre l’argumentation de l’intimée selon

laquelle il faudrait remplacer l’entièreté des stores de l’appartement pour garantir une

apparence soignée.

Ce volet de la demande est à rejeter, par confirmation du jugement entrepris.

c)

Les travaux de peinture

L’intimée réclame le montant de 7.232,89 euros de ce chef, suivant facture de la société

SOCIETE7.) sàrl du 22 août 2018. Cette facture couvre la remise en peinture de toutes

les pièces de l’appartement.

Dans la mesure où la peinture n’était pas à l’état neuf lors de l’emménagement de

l’appelant et que ce dernier a occupé les lieux pendant 6 ans, c’est pour de justes motifs

que le juge de première instance a considéré que lors du départ d’PERSONNE1.), la

peinture était intégralement amortie.

Ce volet de la demande est dès lors à rejeter, par confirmation du jugement déféré.

d)

Le nettoyage de la terrasse

Suivant offre de prix de la société SOCIETE8.) du 4 décembre 2018, l’intimée réclame le

montant de 325,00 euros du chef de nettoyage de la terrasse.

Tel que le fait plaider l’intimée, le contrat de bail stipule, sous la rubrique « conditions »

(page 3) que « le locataire s’engage à nettoyer au moins deux fois par mois les

terrasses ».

Il résulte du constat de l’huissier CALVO (photos n° 1, 2 et 3, pages 56 et 57) que « la

façade de la terrasse est recouverte de moisissures vertes dans sa partie basse ».

Il convient d’évaluer ex aequo et bono l’indemnisation devant revenir à la société

SOCIETE1.) de ce chef au montant de 150,00 euros.

e)

Deux arrêts de porte manquants

L’intimée réclame le montant de 50,00 euros de ce chef.

Les arrêts de porte manquants n’étant pas mentionnés dans le constat de l’huissier

CALVO, l’intimée est à débouter de ce chef de la demande.

f)

La vitre de la table dans la cuisine

L’intimée réclame le montant de 250,00 euros de ce chef.

Il se dégage du constat de l’huissier CALVO que dans la cuisine, la plaque de la rallonge

de la table fait défaut et que selon les déclarations du locataire, elle aurait été cassée.

Ce fait a été reconnu par l’appelant devant le juge de première instance.

Le montant réclamé de 250,00 euros n’étant pas surfait, il convient de l’allouer à la

bailleresse.

g)

La vitre de protection manquante dans les spots encastrés

L’intimée réclame le montant de 50,00 euros de ce chef.

Aucune pièce ne justifiant ce dégât, la demande y afférente est à rejeter.

h)

Le bouchon d’évacuation manquant dans la salle de douche

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 30,00 euros.

Dans la mesure où l’absence du bouchon d’évacuation dans la salle de douche,

imputable au locataire, ne ressort d’aucune pièce, ce volet de la demande est à déclarer

non fondé.

i)

Deux vis dans la salle de douche

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 100,00 euros.

Ce dégât ne ressortant d’aucune pièce, la bailleresse est à débouter de sa demande y

relative.

j)

Le bas de fenêtre abîmé dans la chambre à coucher

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 200,00 euros.

S’il est indiqué dans le procès-verbal de constat de l’huissier CALVO (page 30) que « la

peinture de la pièce en bois en dessous de la fenêtre gauche s’effrite », il doit être admis

que ce dégât sera couvert par la remise en peinture de l’appartement, étant rappelé que

celle-ci n’était pas à l’état neuf en début de bail et que l’appelant a occupé l’appartement

pendant 6 ans.

Il s’ensuit que la demande y relative est à rejeter.

k)

Les tâches dans la baignoire

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 125,00 euros.

Il ressort du constat de l’huissier CALVO (photo n° 28, page 44) que la baignoire présente

deux tâches.

Il convient dès lors d’allouer à la partie bailleresse une moins-value de 50,00 euros.

l)

Le nettoyage du bac de douche (moisissures)

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 150,00 euros.

Aucun problème relatif au bac de douche n’est relevé dans le constat de l’huissier

CALVO. Les photos montrant la douche ne font pas non plus apparaître de moisissures.

La demande relative au bac de douche est partant à rejeter.

m)

La bosse dans la porte du garage

L’intimée réclame, de ce chef, le montant de 750,00 euros.

Ce dégât n’étant établi par aucune pièce, la demande y relative est à rejeter.

Il suit de ce qui précède qu’au titre des dégâts locatifs, la société SOCIETE1.) peut

prétendre au paiement du montant de [810,45 + 150,00 + 250,00 + 50,00 =] 1.260,45

euros. Le jugement entrepris est dès lors à réformer sur ce point. A défaut d’avoir sollicité

l’octroi d’intérêts, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Il est rappelé que l’appelant ne conteste pas redevoir les loyers pour les mois de

novembre 2017, décembre 2017 et janvier 2018, soit le montant de 6.750,00 euros, ainsi

que les soldes charges pour les années 2015, 2016 et 2017, soit le montant de 1.522,20

euros.

Il suit des considérations qui précèdent que, par réformation du jugement entrepris, il y a

lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de [

5.700,00 + 6.750,00 + 1.522,20 + 1.260,45 =] 15.232,65 euros. A défaut d’avoir sollicité

l’octroi d’intérêts, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

-

Quant aux frais exposés par le locataire

Tel que l’a relevé le juge de première instance, la facture SOCIETE3.) du 7 décembre

2017 ne permet pas de dire si le remplacement du moteur du circuit du living et le réglage

des thermostats d’ambiance étaient dus à un vice de conception, à la vétusté ou à un

maniement inapproprié du locataire. A défaut d’établir que la réparation incombe au

bailleur, l’appelant est à débouter de sa demande en paiement du montant de 129,26

euros, par confirmation du jugement entrepris.

S’agissant des frais du rapport d’expertise WIES, il convient de noter que celui-ci a

constaté des problèmes d’humidité dans la salle de douche et dans la chambre à

coucher. Sans pouvoir expliquer les causes de l’humidité, l’expert a informé le locataire

qu’il faut « adapter les habitudes d’occupation dans la mesure du possible ». Il s’ensuit

que les frais relatifs au rapport d’expertise doivent rester à charge du locataire.

Quant aux frais du constat d’huissier CALVO, force est de constater que, si l’huissier de

justice a été mandaté par le locataire afin de procéder à un constat de l’état des lieux à

la fin du bail, il n’en reste pas moins que la partie bailleresse s’est appuyée sur ledit

constat afin d’étayer ses prétentions quant aux dégâts locatifs invoqués. Ledit constat

ayant dès lors été établi dans l’intérêt des deux parties, il convient de partager les frais

par deux et mettre à charge de chaque partie le montant de [518,56 / 2 =] 259,28 euros,

ce par réformation du jugement entrepris.

-

Quant à la restitution de la garantie locative et à la compensation

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou

dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de la

garantie sur les derniers loyers, puisque de ce fait, le bailleur se trouverait privé, avant

l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie stipulée en vue

d’un parfait et entier règlement (M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence, n° 65, p. 319).

Le juge de première instance a rejeté la demande en considérant que la société

SOCIETE1.) peut encore faire valoir des frais locatifs pour la période du 1er novembre

2017 au 16 avril 2018.

L’intimée s’est bornée à demander la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir

qu’à ce jour, les arriérés de loyers et de charges locatives n’ont pas été apurés.

Dans la mesure où le présent litige toise à la fois la question des arriérés de loyers et de

charges, ainsi que des dégâts locatifs et frais invoqués par le locataire, l’appelant peut

prétendre au remboursement de la garantie locative.

La demande d’PERSONNE1.) en remboursement du montant de 5.700,00 euros est dès

lors à déclarer fondée, par réformation du jugement attaqué. A défaut d’avoir sollicité

l’octroi d’intérêts, le montant de 5.700,00 euros ne donne pas lieu à majoration.

Il convient dès lors, par réformation du jugement entrepris, de condamner la société

SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) le montant de [5.700,00 + 259,28 =] 5.959,28

euros.

La demande d’PERSONNE1.) en compensation est recevable au regard de l’article 592

alinéa 1er du nouveau code de procédure civile.

Elle est également fondée, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner la compensation entre

créances réciproques.

-

Quant aux demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, aucune des parties n’ayant justifié de l’iniquité requise par

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de débouter les parties de

leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de procédure, tant pour la

première instance, par confirmation du jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Quant à la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement, il est rappelé

qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et

que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et compte

tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas d’effet

suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par

provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule

516, nos 5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que tant l’appel principal que

l’appel incident sont partiellement fondés.

Dans la mesure où tant l’appel principal que l’appel incident sont partiellement fondés, il

convient de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour

moitié à PERSONNE1.) et pour moitié à la société SOCIETE1.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu de faire droit à l’offre de preuve de la société anonyme SOCIETE1.)

S.A.,

dit l’appel principal partiellement fondé,

dit l’appel incident partiellement fondé, partant

par réformation du jugement entrepris,

dit fondée la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à concurrence du

montant de 15.232,65 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. le montant de

15.232,65 euros,

dit fondée la demande d’PERSONNE1.) à concurrence du montant de 5.959,28 euros,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à payer à PERSONNE1.) le montant de

5.959,28 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit recevable et fondée la demande d’PERSONNE1.) tendant à voir ordonner la

compensation,

partant, ordonne la compensation entre créances réciproques,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à la société anonyme SOCIETE1.) S.A.