Court partially allows appeal on occupation damages but dismisses tenant's claims for eviction and lease reform.

Jugement occupation sans droit ni titre (XIVe chambre)

2019TALCH14/00090

Audience publique du mardi, quatre juin deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-00915 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 29 janvier 2019,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Sylvie KREICHER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg, sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Michel SCHWARTZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-00915 du rôle et appelée pour fixation le

26 février 2019, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 mars 2019 et finalement à

l’audience publique du mardi, 7 mai 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Sylvie KREICHER, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Nicolas CHELY, avocat, en remplacement de Maître Michel SCHWARTZ,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 juin 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par acte notarié de vente du 1er décembre 2016, l’établissement de droit public

luxembourgeois « Fondation PERSONNE2.), Fonds de secours » a vendu à la société

SOCIETE1.) s.àr.l. une grange à démolir, sise à ADRESSE3.), inscrite au cadastre de

la commune de ADRESSE4.), section C d’ADRESSE3.), sous le numéro NUMERO2.),

lieu-dit « ADRESSE5.) », place occupée, bâtiment à usage mixte, construction légère,

contenant 69 ares et 22 centiares moyennant prix de vente de 2.585.407,00 euros.

L’entrée en jouissance a eu lieu à la date de la signature de l’acte.

Il est constant en cause que, postérieurement à l’acte de vente, la société SOCIETE1.)

s’est rendue compte que PERSONNE1.) occupait le bâtiment ainsi qu’une partie du

terrain pour y stocker du matériel et élever des poules, moyennant paiement à la

Fondation PERSONNE2.) de la somme de 300,00 euros par mois.

Par requête déposée le 10 septembre 2018 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette,

siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, pour l’entendre

condamner à déguerpir des lieux occupés dans un délai de huit jours à partir de la

notification du jugement à intervenir et pour l’entendre condamner à lui payer la somme

de 2.100,00 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice, jusqu’à

solde. La requérante a demandé acte qu’elle se réserve le droit d’augmenter sa

demande en cours d’instance, notamment au titre de l’indemnité d’occupation sans

droit ni titre pour la période postérieure au 30 septembre 2018, ceci sur base d’une

valeur locative estimée à un montant de 13.000,00 euros. Elle a sollicité l’exécution

provisoire du jugement à intervenir ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500,00

euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE1.) a, compte tenu des

paiements effectués par une société dénommée SOCIETE2.), renoncé à sa demande

en paiement telle que formulée dans sa requête et a réclamé une indemnité

d’occupation à partir du 1er octobre 2018 d’un montant de 13.000,00 euros par mois.

Pour autant que de besoin, elle a demandé au tribunal de nommer un consultant pour

fixer l’indemnité d’occupation, tout en donnant à considérer que le bien litigieux est

situé sur un terrain de 69 ares et qu’en raison de l’occupation par PERSONNE1.), la

réalisation du projet immobilier projeté a été retardée.

PERSONNE1.) a demandé à voir constater qu’il existe un contrat de bail entre la

société SOCIETE3.) S.A., en état de faillite, et la Fondation PERSONNE2.),

représentée par PERSONNE3.). Aux termes de ce bail, le loyer s’élèverait à la somme

mensuelle de 300,00 euros, alors que PERSONNE1.) n’occuperait qu’une infime partie

du terrain. Ce dernier verserait, par ailleurs, la somme de 50,00 euros par mois à la

Fondation PERSONNE2.) pour accéder au terrain litigieux.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle renonce à sa demande en paiement

d’indemnités d’occupation pour les mois d’avril à septembre 2018 inclus,

dit que PERSONNE1.) occupe sans droit ni titre le terrain et le bâtiment sis à

ADRESSE3.), inscrit au cadastre de la commune de ADRESSE4.), section C

d’ADRESSE3.), sous le numéro NUMERO2.), lieu-dit « ADRESSE5.) »,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement,

au besoin, autorisé la société SOCIETE1.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixé

ex aequo et bono

l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par

PERSONNE1.) à partir du 1er octobre 2018 au montant de 5.000,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

dit la demande de la société à SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 350,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 350,00

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a dit que faute d’avoir rapporté la

preuve de la connaissance du prétendu bail oral dans le chef de la société SOCIETE1.)

au moment de la signature du contrat de bail, PERSONNE1.) doit être qualifié

d’occupant sans droit ni titre des lieux litigieux. Il a ainsi condamné ce dernier au

déguerpissement.

Pour fixer l’indemnité d’occupation au montant de 5.000,00 euros par mois, le juge de

première instance a, tout d’abord, évalué la valeur locative réelle de l’immeuble au

montant de 10.772,52 euros en fonction du prix de vente stipulé à l’acte notarié. Il a

souligné qu’il laissait d’être établi que PERSONNE1.) occupait l’entièreté des 69 ares,

tout en donnant à considérer que la société SOCIETE1.) ne justifiait pas que son

dommage était supérieur au montant de 5.000,00 euros par mois.

De ce jugement, lui notifié le 27 décembre 2018, PERSONNE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 29 janvier 2019.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à se voir décharger de toutes

condamnations.

Il fait, principalement, plaider qu’il existe un contrat de bail oral entre lui-même et la

Fondation PERSONNE2.) et que ce contrat de bail est opposable à la société

SOCIETE1.). Pour autant que de besoin, il offre de prouver ces faits par l’audition d’un

témoin. Il demande partant à voir débouter la société SOCIETE1.) de sa demande en

déguerpissement.

En ordre subsidiaire, il demande à voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de

300,00 euros par mois, sinon à voir réduire le montant retenu par le juge de première

instance à de plus justes proportions. Il sollicite un délai de déguerpissement de six

mois.

En tout état de cause, il réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, PERSONNE1.) soutient avoir quitté les lieux

fin mars 2019. Il renonce à ses demandes tendant à la réformation du jugement

entrepris pour autant que celui-ci l’a qualifié d’occupant sans droit ni titre et l’a

condamné au déguerpissement.

Il fait grief au juge de première instance d’avoir évalué l’indemnité d’occupation à un

montant de 5.000,00 euros par mois. Il insiste sur le fait que le mandataire de l’intimée

ne lui a, par courrier officiel du 4 juin 2018, réclamé qu’un montant de 300,00 euros

par mois et donne à considérer qu’il n’occupait qu’un vieil hangar ouvert aux quatre

vents et dépourvu par endroits de toiture. Il insiste sur le fait qu’il a payé la somme de

50,00 euros par mois à la Fondation PERSONNE2.) afin de pouvoir accéder au hangar

et soutient n’avoir jamais occupé le terrain, mais uniquement le hangar.

L’intimée relève régulièrement appel incident et demande à voir fixer l’indemnité

d’occupation au montant mensuel de 13.000,00 euros, sinon de 10.772,52 euros, et à

voir condamner PERSONNE1.) audit paiement avec les intérêts légaux.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE1.), qui expose que PERSONNE1.) a occupé les lieux de janvier

2017 au 2 avril 2019, soutient lui avoir demandé à maintes reprises de libérer les lieux

au plus tard pour le 30 septembre 2018. Elle explique lui avoir indiqué, qu’à défaut de

ce faire, il serait redevable d’une indemnité d’occupation de 13.000,00 euros par mois.

L’intimée fait grief au juge de première instance d’avoir fixé le quantum de l’indemnité

d’occupation au montant de 5.000,00 euros par mois. Elle rappelle que l’indemnité

d’occupation représente à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux et la

compensation du préjudice résultant du fait qu’on est privé de la libre disposition des

lieux. La société SOCIETE1.) indique que l’entièreté des lieux était occupée par du

matériel de construction, appartenant à la société SOCIETE2.), dont PERSONNE1.)

est employé et dont l’administratrice unique est l’épouse de ce dernier.

Motifs de la décision

Au vu des renseignements en cause, seul le montant de l’indemnité d’occupation

redue par PERSONNE1.) pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mars 2019 reste

à être toisé.

L’indemnité due en raison d’une occupation sans droit ni titre trouve son fondement

dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant s’enrichit par la jouissance des lieux, au

détriment du bailleur, corrélativement appauvri du fait qu’il a été privé de la libre

disposition des lieux (cf. TAL 25 janvier 2005, n° du rôle 97 297 ; TAL 28 novembre

2008, n° du rôle 115 832 et 116 685 ; TAL 10 juin 2011, n° du rôle 135 683 ; La Haye

et Vankerckhove, Novelles, droit civil, Le louage des choses, VI, vol I, n°406).

Il est un principe général consacré par la jurisprudence que l’enrichissement sans

cause fait naître au profit de l’appauvri une action en indemnisation dite de in rem

verso à l’encontre de l’enrichi. L’exercice de celle-ci suppose l’enrichissement de l’un,

l’appauvrissement de l’autre et une corrélation entre ces deux éléments. Celui qui agit

doit faire la preuve de son appauvrissement. Il lui suffit d’établir une perte quelconque

appréciable en argent, consistant dans une dépense effectuée ou un gain manqué. Il

doit ensuite caractériser l’enrichissement de celui contre lequel il agit. L’enrichissement

s’entend de tout avantage appréciable en argent et peut résulter d’une augmentation

de l’actif, d’une diminution du passif ou même d’une dette épargnée. Le demandeur

doit enfin établir une corrélation, autrement dit un lien de causalité entre

l’appauvrissement et l’enrichissement (cf. not. B. Starck, H. Roland et L. Boyer, Les

obligations, tome 2, Litec, 2e éd., n° 1811-1812 ; J. Carbonnier, Droit civil, tome 4, Les

obligations, P.U.F., 12e éd., n° 120 ; B. Fages, Droit des obligations, L.G.D.J., 4e éd.,

n° 450-451).

Il est admis que l'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par

le propriétaire par le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non

seulement la contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la

compensation du préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des

lieux (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 406; Jurisclasseur civil, art. 1708 à

1782, fasc. 295, n° 25).

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil, ibid. ; TAL

19 décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de

l'immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur

ou supérieur (cf. La Haye et Vankerckhove, op. cit., n° 362 et 407).

En l’espèce, il est constant en cause que PERSONNE1.) a occupé – du moins en

partie – les lieux acquis par la société SOCIETE1.), en y entreposant du matériel de

construction et en y élevant des poules.

Il est certes vrai, tel que le fait plaider l’appelant, que, par courrier du 4 juin 2018, le

mandataire de la société SOCIETE1.) lui a réclamé une indemnité d’occupation de

300,00 euros par mois.

Par courrier du 29 août 2018, le mandataire de l’intimée précise toutefois que le

montant symbolique de 300,00 euros par mois devrait être revu à la hausse si

l’appelant ne devait pas avoir quitté les lieux pour le 30 septembre 2018. Il préconise,

dans ce même courrier, un montant de 3.000,00 euros par mois.

Par courrier du 5 septembre 2018, il précise que, compte tenu de la taille du terrain,

l’indemnité d’occupation s’élèvera à la somme de 13.000,00 euros à partir du

1er octobre 2018.

Au vu de ces courriers et contrairement aux affirmations de PERSONNE1.), aucun

accord formel n’a été trouvé entre parties quant au paiement d’une indemnité

d’occupation de 300,00 euros par mois jusqu’à la fin de l’occupation des lieux par

l’appelant. Au contraire, la société SOCIETE1.) a rapidement précisé que le montant

mensuel de 300,00 euros - dont PERSONNE1.) et la Fondation PERSONNE2.)

avaient convenu auparavant - ne valait que jusqu’au 30 septembre 2018.

Les développements de l’appelant selon lesquels il n’aurait utilisé que le seul hangar

vétuste à l’exception du terrain de 69 ares ne sont, contrairement à ses dires, pas

corroborés par le versement de la somme de 50,00 euros par mois à la Fondation

PERSONNE2.). En effet, il résulte des propres pièces de PERSONNE1.) que la

Fondation est restée propriétaire de la parcelle adjacente à celle vendue à la société

SOCIETE1.) en date du 1er décembre 2016, de sorte qu’elle a demandé à

PERSONNE1.) de lui régler un droit de passage mensuel de 50,00 euros afin

d’accéder au hangar situé sur le terrain appartenant, depuis le 1er décembre 2016, à

la société SOCIETE1.).

Si l’appelant reconnaît avoir occupé tout le hangar, le tribunal ignore cependant, au vu

des positions contradictoires des parties, quelle contenance du terrain a encore été

occupée par l’appelant. En tout état de cause, la société SOCIETE1.) reste en défaut

d’établir que PERSONNE1.) ait occupé l’entièreté du terrain de 69 ares.

Il est, par ailleurs, évident que la valeur locative sur base du prix de vente ne saurait

être prise en considération, alors que ce prix a été fixé notamment au regard du fait

que le terrain de 69 ares est constructible et que la société SOCIETE1.) a l’intention

d’y ériger un projet immobilier.

PERSONNE1.) ayant occupé au moins une partie du terrain litigieux sur lequel se

trouve le hangar, il convient de fixer l’indemnité d’occupation ex aequo et bono au

montant mensuel de 3.000,00 euros à partir du 1er octobre 2018.

Par voie de conséquence, il y a lieu, par réformation du jugement entrepris, de

condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) la somme de (6 x

3.000,00 =) 18.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 7 mai 2019, jour de

la demande en condamnation, jusqu’à solde, du chef de l’occupation sans droit ni titre

pour la période courant du 1er octobre 2018 au 31 mars 2019 inclus.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

La société SOCIETE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de ses

demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la

première instance, ce par réformation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne

l’instance d’appel.

Pour les mêmes motifs, il convient de débouter PERSONNE1.) de sa demande en

allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, tandis que l’appel incident ne l’est pas.

Dans la mesure où l’appel relevé par PERSONNE1.) n’est que partiellement fondé et

que ce dernier reste tenu d’une condamnation à l’égard de la société SOCIETE1.), il

convient de faire masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer

pour moitié à chacune des deux parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière d’occupation sans droit ni titre et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à ses demandes en réformation du

jugement entrepris relatives à l’existence d’un contrat de bail et au déguerpissement,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à son offre de preuve,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris :

fixe l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) pour

la période courant du 1er octobre 2018 au 31 mars 2019 à la somme de 3.000,00 euros

par mois,

condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l. la somme de 18.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 7 mai 2019

jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

allocation d’une indemnité de procédure pour la première instance et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.