Landlord appeal dismissed on rent claims; security deposit restitution stayed pending charge accounting.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00081

Audience publique du mardi, sept mai deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2019-00331 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), retraité, et

2) PERSONNE2.), retraitée, les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 8 janvier 2019,

sub 1) et 2) comparant par Maître Marc PETIT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), employé, et

2) PERSONNE4.), employée, les deux demeurant à L-ADRESSE2.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

sub 1) et 2) comparant par la société à responsabilité limitée WASSENICH LAW s.àr.l.,

établie et ayant son siège social à L-2134 Luxembourg, 54, rue Charles Martel, inscrite

sur la liste V du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant en

fonctions, Maître Claude WASSENICH, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2019-00331 du rôle et appelée pour fixation le

5 février 2019, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 mars 2019,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Marc PETIT, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Marie-Pierre BEZZINA, avocat, demeurant à Luxembourg, en remplacement

de Maître Claude WASSENICH, gérant de la société à responsabilité limitée

WASSENICH

LAW

s.àr.l.,

établie

et

ayant

son

siège

social

à

L-2134 Luxembourg, 54, rue Charles Martel, inscrite au registre de commerce et des

sociétés de Luxembourg sous le numéro B 207545 et inscrite sur la liste V du Barreau

de Luxembourg, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mai 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 23 décembre 2013, ayant pris effet le cours le 1er février 2014,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont pris en location auprès des époux

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à ADRESSE2.), moyennant un

loyer mensuel de 1.800,00 euros, assorti d’une avance sur charges mensuelle de

250,00 euros. Le contrat de bail a été conclu pour la durée d’une année, prorogée

d’année en année, sauf dénonciation par lettre recommandée au moins trois mois

avant la date d’échéance. Ayant acquis un appartement dans la même résidence,

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont résilié le contrat de bail, par courrier du 10 mars

2018.

Suivant requête déposée en date du 10 juillet 2018 au greffe, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) (l’indication des noms « PERSONNE5.) » et « PERSONNE6.) » dans

la requête introductive de première instance relève manifestement d’une erreur

matérielle) ont demandé la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)

devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour les

voir condamner solidairement au paiement du montant de 2.050,00 euros, en sus les

intérêts légaux, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour le mois de

juillet 2018. Ils ont, en outre, sollicité une indemnité de procédure de 850,00 euros et

ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur demande, ils ont fait valoir qu’en résiliant le contrat de bail par courrier

du 10 mars 2018, les locataires n’ont pas respecté la date d’échéance du contrat. Un

nouveau locataire aurait été trouvé pour le mois d’août 2018, de sorte qu’aucun

montant ne serait réclamé pour la période postérieure au 31 juillet 2018.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont, par ailleurs, demandé la condamnation de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

leur payer le montant de [2 x 200,00 =] 400,00 euros, à titre d’avances sur charges

pour les mois de mai et juin 2018 et le montant de 29,39 euros, à titre de solde du

décompte de charges pour 2017.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont contesté la demande en paiement du loyer et

des avances sur charges pour le mois de juillet 2018, en soutenant que les bailleurs

ont repris possession des lieux loués en faisant effectuer des travaux dans

l’appartement à compter du 24 avril 2018.

Ils ont, en outre, soulevé l’irrecevabilité de la demande en paiement des avances sur

charges pour les mois de mai et juin 2018, pour constituer une demande nouvelle, non

formulée dans la requête introductive d’instance.

Ils n’ont pas contesté la demande en paiement du solde du décompte de charges pour

2017.

Ils ont, à titre reconventionnel, sollicité la libération de la garantie bancaire de 3.600,00

euros et la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à leur payer le

montant de 4.500,00 euros, correspondant aux loyers pour la période de la mi-avril au

mois de juin 2018, inclus, sinon le montant de 3.600,00 euros, correspondant aux

loyers des mois de mai et de juin 2018. Ils ont fait valoir que les bailleurs, ayant repris

possession des lieux pour y exécuter des travaux en avril 2018, ont commis un abus

de droit en leur réclamant les loyers pour la période litigieuse.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, finalement, sollicité une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros.

Le dispositif du jugement du 5 décembre 2018, rendu par le tribunal de paix de

Luxembourg, statuant contradictoirement, se lit comme suit :

« déclare tant la demande principale que la demande reconventionnelle recevables ;

donne acte à PERSONNE5.) et PERSONNE6.) de l’augmentation de leur demande

principale en paiement d’avances sur charges et de solde de décompte 2017 et la

déclare recevable ;

déclare la demande principale en paiement fondée à hauteur de 29,39 (vingt-neuf

virgule trente-neuf) euros ;

condamne

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

à payer à

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.) le montant de 29,39 (vingt-neuf virgule trente-neuf) euros, avec les

intérêts légaux à partir du 6 novembre 2018 jusqu’à solde ;

déclare la demande reconventionnelle dirigée par PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

contre PERSONNE5.) et PERSONNE6.) recevable et partiellement fondée ;

condamne

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) le montant de 3.600.- (trois mille six cents) euros, avec les intérêts

légaux à partir de la demande, soit le 6 novembre 2018, jusqu’à solde ;

condamne PERSONNE5.) et PERSONNE6.) à libérer la garantie bancaire à

concurrence du montant de 3.600.- (trois mille six cents) euros ;

déboute PERSONNE5.) et PERSONNE6.) de leur demande en paiement d’une

indemnité de procédure ;

dit la demande en paiement d’une indemnité de procédure de PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) fondée pour le montant de 200.- (deux cents) euros ;

condamne

PERSONNE5.)

et

PERSONNE6.)

à payer à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) une indemnité de procédure de 200.- (deux cents) euros ;

condamne PERSONNE5.) et PERSONNE6.) aux frais et dépens de l’instance ».

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a constaté qu’à partir du 24 avril 2018,

les bailleurs avaient de facto repris possession des lieux loués pour y effectuer des

travaux, consistant notamment dans la création d’une troisième chambre et la remise

en peinture de l’appartement.

Il a, en outre, noté que, par courrier recommandé du 1er mai 2018, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) avaient indiqué à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) que l’ensemble

des clés étaient à leur disposition et que, par courrier du 15 mai 2018, ils les avaient

informés leur avoir envoyé les clefs par la poste.

Considérant comme abusives les prétentions au paiement des loyers et avances sur

charges pour la période postérieure à la reprise de possession de l’appartement par

les bailleurs, le juge de première instance a déclaré recevable, mais non fondée la

demande de ces derniers en paiement du loyer du mois de juillet 2018 et des avances

sur charges pour les mois de mai et d’avril 2018 et a fait droit à la demande

reconventionnelle de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en restitution du montant de

3.600,00 euros, correspondant aux loyers des mois de mai et juin 2018, payés par

eux.

La demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement du montant de

29,39 euros, à titre de solde du décompte de charges pour 2017 a été déclarée

recevable et fondée.

La demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en remboursement de la

garantie locative, non contestée en première instance, a également été déclarée

fondée.

De ce jugement, leur notifié le 10 décembre 2018, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 8 janvier 2019.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à se voir décharger de toute condamnation à leur encontre et notamment de la

condamnation au paiement du montant de 3.600,00 euros, au titre de remboursement

des loyers des mois de mai et juin 2018 ainsi que du montant de 3.600,00 euros, au

titre de restitution de la garantie locative.

Ils demandent, par ailleurs, à voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à leur

payer le montant de 2.050,00 euros, au titre du loyer et des avances sur charges du

mois de juillet 2018.

Ils sollicitent, finalement, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de leur appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir qu’ils ont, par

courrier recommandé du 16 mai 2018, informé PERSONNE3.) et PERSONNE4.) qu’ils

insistaient sur la continuation du paiement des loyers jusqu’à l’échéance anniversaire

du 1er février 2019, à moins qu’un nouveau locataire puisse être trouvé avant cette

date.

Ils expliquent que s’ils ont entrepris des travaux d’une envergure relativement réduite

dès le mois d’avril 2018, ce n’était que pour permettre une relocation rapide des lieux,

ce dans l’intérêt des intimés.

Ils soutiennent, par ailleurs, que ces derniers ne leur ont restitué les clefs que le

26 juillet 2018.

Ils considèrent qu’au vu des circonstances de l’affaire, aucun abus de droit ne saurait

leur être reproché.

Les appelants s’opposent à la demande reconventionnelle en remboursement de la

garantie locative, au motif que cette demande est prématurée, le décompte des

charges locatives pour l’année 2018 n’ayant pas encore été établi par le syndic.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation pure et simple du

jugement entrepris, par adoption des motifs du juge de première instance.

A titre subsidiaire et pour autant que de besoin, ils offrent en preuve les faits suivants

par l’audition de PERSONNE7.) et du chef de chantier ainsi que du peintre de

l’entreprise de peinture SOCIETE1.), ayant procédé aux travaux dans l’appartement

litigieux :

« Qu’en date du 11 avril 2018, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont déménagé de

l’appartement qu’ils avaient loué à L-ADRESSE2.), à

PERSONNE5.)

et à

PERSONNE6.);

Qu’auparavant, le 28 mars 2018, sans préjudice quant à la date exacte, les

propriétaires avaient visité l’appartement et avaient félicité les locataires de son parfait

entretien;

Que le même jour, ils ont visité l’appartement acheté par PERSONNE3.) et son épouse

juste en-dessous du leur;

Qu’ils ont décidé de reprendre leur idée, à savoir créer une troisième chambre en

amputant sur la surface du séjour;

Que les travaux de peinture et de mise en œuvre de la troisième chambre dans leur

appartement, ont débuté le 24 avril 2018;

Qu’à cette date, suite à la demande expresse de PERSONNE5.) et de son épouse et

en leur présence, PERSONNE4.) a remis une clé de l’entrée de l’immeuble et de

l’appartement au chef de chantier de l’entreprise SOCIETE1.);

Que malgré demande des locataires, les propriétaires ont refusé d’établir un état des

lieux de sortie;

Que vu la remise des clés au chef de chantier et les travaux qui avaient largement

débuté, PERSONNE3.) et son épouse ont informé par courrier recommandé daté du

1er mai 2018 les propriétaires, que l’ensemble des clés et télécommandes était à leur

disposition (sauf celles remises au chef de chantier en présence des propriétaires);

Que les propriétaires ne réagissant pas à leur courrier, PERSONNE3.) et son épouse

ont envoyé le tout en recommandé le 15 mai 2018;

Qu’ils ont refusé de réceptionner l’envoi ;

Que ce n’est qu’en juillet 2018, sans préjudice quant à la date exacte, que les clés

furent acceptées par les propriétaires alors qu’un nouveau locataire avait été trouvé et

que ce dernier prenait possession des lieux pour le mois d’août 2018 !;

Que 16 visites avaient eu lieu préalablement par la société SOCIETE2.) mandatée par

PERSONNE5.) et sa femme, de leur trouver de nouveau(x) locataire(s) pour leur

appartement;

Que la première visite avait eu lieu le 12 avril 2018, sans préjudice quant à la date

exacte ».

Ils demandent à voir enjoindre aux appelants de communiquer les coordonnées du

chef de chantier et du peintre de l’entreprise de peinture SOCIETE1.), établie et ayant

son siège social à L-ADRESSE3.), qui ont procédé aux travaux de peinture et de

création d’une troisième chambre de leur appartement.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) réclament, finalement, une indemnité de procédure

de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Il convient, d’emblée, de rectifier l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du

jugement entrepris quant aux noms des parties demanderesses - intervenue à la suite

des indications erronées à cet égard dans la requête introductive de première instance

- et de dire qu’il y a lieu de lire « PERSONNE1.) et PERSONNE2.) » au lieu de

« PERSONNE5.) et PERSONNE6.) ».

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a déclaré fondée la demande

de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) en paiement du montant de 29,39 euros, au

titre du décompte de charges de l’année 2017 et en ce qu’il n’a pas fait droit à la

demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en remboursement de la moitié du

loyer du mois d’avril 2018.

Ces volets du litige ne sont partant pas dévolus au tribunal de céans, qui ne saurait en

connaître.

Quant aux loyers et avances sur charges pour les mois de mai à juillet 2018

Lorsqu’un locataire, sans reprocher au propriétaire une violation de ses obligations de

bailleur, dénonce unilatéralement et avant terme un contrat de bail à durée déterminée,

le bailleur est en droit de continuer à demander le paiement des loyers échus. La

demande en paiement de loyers échus est, en effet, une demande d’exécution d’une

obligation de donner dont l’exécution est toujours possible. La loi donne au bailleur le

choix, dès l’échéance du loyer, ou de poursuivre le locataire défaillant en paiement du

prix du bail, ou de demander la résiliation du bail avec dommages et intérêts à charge

du preneur.

Néanmoins, le bailleur peut commettre un abus de droit en exigeant l'exécution forcée

de la convention de bail (cf. TAL, 22 décembre 2004, n° 90309 du rôle).

Il y a abus de droit lorsqu'une partie agit dans son seul intérêt en vue de retirer un

avantage disproportionné par rapport aux inconvénients que subit son cocontractant.

L'exercice d'un droit peut se révéler abusif même s'il fait suite à une faute du

cocontractant, la faute du débiteur en défaut d'exécution de ses obligations ne le prive

donc pas du droit d'invoquer l'abus de droit de son créancier à l'occasion de l'exercice

par celui-ci de la faculté d'opter entre l'exécution forcée et la résolution de la convention

(cf. TAL 18 février 2000, n° 64404 du rôle).

Il est constant en cause, qu’en l’espèce, les locataires ont, par courrier du 10 mars

2018, prématurément résilié le contrat de bail, conclu avec effet au 1er février 2014 et

renouvelable d’année en année par tacite reconduction, sauf préavis donné trois mois

avant l’échéance.

Il résulte néanmoins clairement du dossier, et notamment d’un devis du 16 avril 2018

et d’une fiche de client du 24 avril 2018 de l’entreprise SOCIETE1.), qu’à la suite du

déménagement des locataires en date du 11 avril 2018, les bailleurs ont, à partir du

24 avril 2018, entamé l’exécution de travaux, consistant en la création d’une troisième

chambre par la mise en place d’un mur de séparation, ainsi qu’en la remise en peinture

de l’appartement.

Par courrier de leur mandataire du 16 mai 2018, les bailleurs ont néanmoins insisté

sur la poursuite du contrat de bail jusqu’à son terme, à moins qu’un nouveau locataire

puisse être trouvé avant cette date. Ils ont déclaré n’accepter « ni les lieux, ni les

clés ».

Etant donné que les bailleurs ont repris possession des lieux en faisant effectuer des

travaux d’amélioration et de transformation dès la fin du mois d’avril 2018, c’est à juste

titre que le juge de première instance a qualifié d’abusives leurs prétentions tendant

au paiement des loyers et avances sur charges pour les mois de mai à juillet 2018. En

effet, le maintien du paiement des loyers et avances sur charges par les locataires

pour la période litigieuse procurerait aux bailleurs un avantage disproportionné par

rapport aux inconvénients incombant au locataires.

Le jugement entrepris est, dès lors, à confirmer pour autant qu’il a (i) débouté

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en paiement du loyer et des

avances sur charges pour le mois de juillet 2018 ainsi que des avances sur charges

pour les mois de mai et juin 2018 et (ii) fait droit à la demande reconventionnelle de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en remboursement des loyers payés pour les mois

de mai et juin 2018.

Quant à la garantie locative

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent le remboursement de la garantie locative

de 3.600,00 euros, nonobstant le fait que le décompte de charges pour 2018 n’ait pas

encore été établi.

A titre subsidiaire, ils réclament un montant de 3.570,61 euros de ce chef.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail: défaut

de paiement de loyers ou de charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer le montant de

la garantie locative sur les derniers loyers, puisque de ce fait le bailleur se trouverait

privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur, de la garantie

stipulée en vue d’un parfait règlement. (cf. M. HARLES, Le Bail à loyer: compte-rendu

de jurisprudence, Pas. 31, p. 319 - 320, n° 65).

Comme, suivant indications de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.), le décompte des

charges pour l’année 2018 n’a pas encore été dressé par le syndic, il y a lieu de

surseoir à statuer sur la demande en restitution de la garantie locative en attendant la

production du décompte des charges pour la période de janvier à avril 2018.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les demandes de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) ayant, à juste titre, été

déclarées non fondées en première instance, le jugement entrepris est à confirmer

pour autant qu’il a alloué une indemnité de procédure de 200,00 euros à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour la première instance et qu’il a condamné

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé quant aux volets des loyers et

avances sur charges des mois de mai à juillet 2018, de l’indemnité de procédure

allouée à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour la première instance et de la

condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) aux frais et dépens de la

première instance.

Il y a lieu de surseoir à statuer quant à la demande de PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) en remboursement de la garantie locative, quant aux demandes

respectives des parties en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel

et quant aux frais et dépens de l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rectifie l’erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement entrepris quant aux

noms des parties demanderesses et dit qu’il y a lieu de lire « PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) » au lieu de « PERSONNE5.) et PERSONNE6.) »,

dit l’appel non fondé quant aux volets des loyers et avances sur charges des mois de

mai à juillet 2018, de l’indemnité de procédure allouée à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) pour la première instance et de la condamnation de PERSONNE1.) et

de PERSONNE2.) aux frais et dépens de la première instance,

confirme le jugement entrepris à cet égard,

sursoit à statuer pour le surplus, en attendant la production du décompte des charges

pour la période de janvier à avril 2018, par PERSONNE1.) et PERSONNE2.),

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

19 novembre 2019, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 3.06, au 3e étage,

réserve les frais et dépens de l’instance d’appel.