Landlord's appeal partially allowed; relocation claim dismissed; payment delays request declared without object.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00078

Audience publique du mardi, sept mai deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-07762 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège

social

à

L-ADRESSE1.), représentée par ses gérants en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

2) PERSONNE1.), gérant administratif, demeurant à L-ADRESSE2.),

3) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER de Diekirch

du 21 novembre 2018,

sub 1) à 3) comparant par Maître Claude DERBAL, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), représentée par son conseil d’administration en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

comparant par Maître Jean KAUFFMAN, avocat, demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-07762 du rôle et appelée pour fixation le

8 février 2019, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 février 2019, ensuite au

26 mars 2019 et finalement à l’audience publique du mardi, 2 avril 2019, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Claude DERBAL, avocat, comparant pour la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE1.) et PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel

et fut entendu en ses explications.

Maître François KAUFFMAN, avocat, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN,

comparant pour la société anonyme SOCIETE2.) S.A. fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mai 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé le 8 avril 2008,

la société anonyme SOCIETE2.) (ci-après dénommée SOCIETE2.)) a donné en

location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) l’intégralité d’un immeuble, à usage de café-brasserie, connu sous

l’enseigne ENSEIGNE1.) pour une durée courant du 11 janvier 2008 au 30 septembre

2013,

respectivement

septembre

2016,

respectivement

30 septembre 2019, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 6.100,00

euros.

Suivant avenant signé le 30 juin 2009, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se sont

engagés à respecter toutes les clauses et obligations du contrat du 8 avril 2008 à titre

personnel, solidairement et indivisiblement avec la société

SOCIETE1.)

La

SOCIETE2.) a accepté de décharger PERSONNE3.) de son engagement à titre

personnel.

Par requête déposée le 12 avril 2018 au greffe, la SOCIETE2.) a fait convoquer la

société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, à lui payer

la somme de 25.182,95 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour

les mois de janvier, février, mars et avril 2018 ainsi que la somme de 42.781,92 euros

à titre d’indemnité de relocation. Elle a encore conclu à la résiliation du contrat de bail

et au déguerpissement consécutif des locataires. Elle a finalement demandé à voir

assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire et a sollicité une indemnité

de procédure de 600,00 euros.

Lors des débats de première instance, la SOCIETE2.) a réduit sa demande pécuniaire

au montant de 16.539,66 euros.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont soulevé l’irrecevabilité de la demande à leur

encontre pour cause de nullité du contrat de bail pour absence de cause de leur

engagement.

La société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont ensuite soulevé

l’irrecevabilité de la demande en déguerpissement, au motif qu’une tierce personne, à

savoir PERSONNE5.), occupe un appartement au deuxième étage de l’immeuble.

Pour le surplus, ils ont fait valoir des difficultés passagères de trésorerie, en raison

notamment des travaux de voirie réalisés par la Ville de Luxembourg dans la

ADRESSE5.). Ils ont, en ordre subsidiaire, sollicité un délai de déguerpissement de

six mois et demandé à voir réduire la clause pénale à de plus justes proportions.

Par jugement du 11 octobre 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, après avoir reçu la demande en la forme, a :

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement

à payer à la SOCIETE2.) la somme de 16.539,66 euros du chef de loyers et

d’avances sur charges et de taxe poubelle pour l’année 2018 avec les intérêts

légaux à partir du 17 septembre 2018 jusqu’à solde,

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement

à payer à la SOCIETE2.) la somme de 42.781,92 euros du chef d’indemnité de

relocation avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice - 12 avril

2018 - jusqu’à solde,

déclaré résilié le bail entre parties aux torts exclusifs des locataires,

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s'y trouvent de leur chef dans un délai de quatre

mois à partir de la notification du jugement,

au besoin, autorisé la SOCIETE2.) à faire expulser les défendeurs dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

condamné la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement

aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a rejeté les moyens d’irrecevabilité

soulevés, aux motifs que (i) PERSONNE5.) occupe les lieux du chef des locataires et

(ii) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) – qui se sont engagés personnellement,

solidairement et indivisiblement – ont un intérêt financier manifeste dans l’affaire, de

sorte que l’intérêt de voir réussir les affaires commerciales de la société SOCIETE1.)

constitue la raison de leur engagement.

Les locataires ne s’étant pas acquittés du montant réclamé et n’ayant pas contesté le

décompte soumis, le juge de première instance a fait droit à la demande en paiement

ainsi qu’aux demandes en résiliation et en déguerpissement consécutif.

Jugeant que, compte tenu de la localisation des lieux loués, l’équivalent de six mois

de loyers à titre d’indemnité de relocation pour un local commercial - le délai de préavis

d’usage en matière commerciale étant de six mois - n’est pas manifestement excessif,

il a fait droit à la demande en paiement de l’indemnité de relocation dans son

intégralité.

De ce jugement, la société SOCIETE1.), PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 21 novembre 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants concluent à voir dire que le

tribunal de paix était incompétent pour connaître de la demande, sinon à voir dire que

la demande est irrecevable, sinon encore à voir débouter la SOCIETE2.) de toutes ses

demandes. Subsidiairement, ils font grief au juge de première instance d’avoir omis de

statuer sur leur demande basée sur l’article 1244 du code civil et sollicitent des délais

de paiement. En tout état de cause, ils réclament une indemnité de procédure de

2.250,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants soulèvent l’incompétence du tribunal de paix

pour connaître de la demande de la SOCIETE2.), motif pris que le dernier étage de

l’immeuble pris en location est occupé par PERSONNE5.). Or, ce dernier se serait vu

octroyer un bail par le propriétaire des lieux, fait connu par la SOCIETE2.).

En outre, les appelants sont d’avis que la demande de la SOCIETE2.) est irrecevable,

et ce pour deux raisons :

Primo, l’engagement de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) serait nul pour absence de

cause, respectivement de contrepartie, la société SOCIETE1.) jouissant seule des

lieux.

Secundo, PERSONNE4.), qui aurait signé le contrat de bail et n’aurait pas été

déchargé de ses obligations par les avenants postérieurs, ne figurerait pas dans la

procédure. Or, s’agissant d’un copreneur solidaire et indivisible, la SOCIETE2.) aurait

dû l’actionner en justice au même titre que les autres locataires. L’intimée aurait

d’ailleurs envoyé une mise en demeure à PERSONNE4.) en 2018. Dans le même

ordre d’idées, les appelants font valoir que la SOCIETE2.) aurait pareillement dû

actionner PERSONNE5.).

Quant au fond, les parties appelantes font plaider que, suite aux travaux de grande

envergure entrepris par la commune dans la ADRESSE5.) pendant près de deux ans,

l’accès à la brasserie a été entravé et la terrasse a été inutilisable. Elles auraient

partant perdu une part de leur chiffre d’affaires. De surcroît, l’intimée les aurait troublés

dans leur jouissance paisible de l’intérieur de l’établissement, alors qu’elle aurait fait

diligenter par la société SOCIETE3.) des travaux de mise en conformité de la

tuyauterie du gaz ayant occasionné des dégâts. Ce défaut de jouissance paisible,

respectivement la force majeure résultant des travaux réalisés par la Ville de

Luxembourg, justifieraient une exonération sinon totale, du moins partielle de leur

obligation de payer le loyer.

Les parties appelantes insistent sur le fait qu’elles sont locataires depuis dix ans et

qu’elles ont toujours respecté leurs obligations. Ce ne serait que suite aux travaux

réalisés dans la rue qu’elles auraient connu des difficultés de trésorerie.

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir omis de statuer

quant à leur demande en obtention de délais de paiement et proposent d’apurer leur

dette par le paiement de dix mensualités.

Ils estiment l’indemnité de relocation excessive et concluent à la voir réduire à de plus

justes proportions.

Lors des débats en instance d’appel, ils précisent qu’actuellement, tous les arriérés

ont été payés.

Ils demandent à ne pas voir résilier le contrat de bail.

Subsidiairement, ils demandent à se voir allouer un délai de déguerpissement d’au

moins six mois.

Pour autant que de besoin, les appelants formulent l’offre de preuve suivante, par

l’audition de trois témoins :

« Que la Ville de Luxembourg a fait fermer la rue de l’eau pendant près de deux

années, sans préjudice quant à la durée exacte, pour la rénover entièrement de

manière à la rendre piétonne en y faisant poser un dallage après réfection des

conduites souterraines,

Qu’il en est résulté que l’accès au commerce de la société SOCIETE1.) a été

partiellement, voire à certaines époques totalement entravé, par les travaux en dépit

du paiement d’une taxe nuits blanches conséquente,

Qu’il en est aussi résulté que la société SOCIETE1.) a été privée de la jouissance de

la terrasse donnée en location par la SOCIETE2.) S.A. faisant partie du commerce

comme de la terrasse exploitée sur l’espace public communal pour laquelle la société

SOCIETE1.) s’est cependant acquittée d’une taxe.

Que la société SOCIETE1.) a ainsi perdu une part significative du chiffre d’affaire que

lui génère l’exploitation des terrasses tant sur le domaine privé et que sur le domaine

public,

Qu’il en est également résulté que la société SOCIETE1.) a été troublée dans sa

jouissance de l’intérieur de son établissement par la SOCIETE2.) S.A. qui a fait

diligenter par la société SOCIETE3.) des travaux de mise en conformité de la

tuyauterie de gaz,

Que les travaux de la société SOCIETE3.) ont occasionné des dégâts dans

l’établissement donné en location à la société SOCIETE1.) alors que certains murs,

plafonds et sols ont été sévèrement abîmés, que des trous réalisés dans la cuisine ont

été rebouchés avec de simples planches en bois, etc…,

Que courant mai 2018, sans préjudice, Monsieur PERSONNE1.) de la société

SOCIETE1.) a eu un entretien à ce sujet avec Madame PERSONNE6.) de la

SOCIETE2.) qui est venu sur les lieux,

Que cet entretien n’a pas connu de suite,

Que suivant courriels adressés à madame PERSONNE6.) les 31 mai et 01er juin 2018,

Monsieur PERSONNE1.) a rappelé à madame PERSONNE6.) sur le récapitulatif de

leur entretien qu’elle a omis de lui continuer malgré son engagement et sur les dégâts

occasionnés par la société SOCIETE3.) sans que ces courriels n’aient connu de suite,

Que bien que la société SOCIETE1.) s’en soit plaint tant à la SOCIETE2.) sàrl qu’aux

autorités communales, elle n’a reçu aucun accueil favorable ni suite à ses doléances

si ce n’est la demande en réalisation du bail formulée en justice par la SOCIETE2.),

Que courant mars 2018, sans préjudice quant à la date exacte, Madame le

Bourgmestre de la Ville de Luxembourg a avisé la société SOCIETE1.) que la Ville ne

peut le dédommager ou le soutenir financièrement alors que le chantier conduit sur la

ADRESSE5.) est des travaux d’utilité publique et que les entraves subies par le

commerce ne sont pas définitives, respectivement sont limitées temporairement,

Que pour accentuer les difficultés financières de la société SOCIETE1.), la

SOCIETE2.) S.A. n’a pas fourni au courant du mois de juin 2018 à la société

SOCIETE1.) contrairement à toutes les années précédentes, un bar mobile, le matériel

publicitaire, les gobelets et les boissons pour couvrir l’événement que constitue la fête

nationale,

Que ce n’est qu’après de multiples rappels de Monsieur PERSONNE1.) de la société

SOCIETE1.) que Monsieur PERSONNE7.) de la SOCIETE2.) S.A. a fini par l’aviser

courant mai 2018, sans préjudice quant à la date exacte, que contrairement aux

années précédentes, cette année la Brasserie ne mettrait à sa disposition aucun

matériel ni boissons,

Qu’il en est résulté pour la société SOCIETE1.) un préjudice financier d’une dizaine de

milliers d’euros et un manque de visibilité vis-à-vis de sa clientèle,

Que la SOCIETE2.) S.A. est intervenue auprès des fournisseurs pour leur dire de se

méfier de la société SOCIETE1.),

Que les rumeurs propagées par la SOCIETE2.) S.A. ont conduit le fournisseur de

boisson désigné par la SOCIETE2.) S.A. à modifier ses conditions de paiement en

exigeant depuis courant 2018, sans préjudice quant à la date exacte, paiement de la

marchandise à la livraison au lieu de faire bénéficier la société SOCIETE1.) d’un

paiement à 30 jours fin de mois comme cela avait toujours été le cas,

Que fin 2018, sans préjudice quant à la date exacte, Monsieur PERSONNE8.) a

manifesté sa volonté d’investir dans le capital de la société SOCIETE1.) et s’est

engagé à apurer tout éventuel arriéré de loyer ainsi qu’à verser une avance de loyer

de deux mois dans que la SOCIETE2.) S.A. ne daigne y prêter égard ».

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient que le bail porte sur l’intégralité de l’immeuble et que PERSONNE5.)

occupe, tel que l’a retenu le juge de première instance, les lieux du chef des parties

appelantes. Or, le déguerpissement de celles-ci entraînerait forcément celui de ce

tiers, étant donné que ce dernier ne saurait avoir plus de droits que les appelantes.

Tout au plus, la demande ne serait irrecevable que pour autant que sont visées les

pièces occupées par PERSONNE5.).

L’intimée soulève l’irrecevabilité du moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande pour

autant que PERSONNE4.) ne figure pas dans la procédure, pour ne pas avoir été

invoqué dans l’acte d’appel, mais seulement lors des plaidoiries en instance d’appel.

Pour le surplus, elle fait valoir que PERSONNE4.) n’a plus rien à voir avec la société

SOCIETE1.) et qu’il ne figure plus dans les avenants au contrat de bail. En tout état

de cause, l’engagement de ce dernier aurait été solidaire et indivisible, de sorte qu’il

serait loisible à la SOCIETE2.) de ne diriger sa demande que contre certains des

cosignataires.

L’intimée réfute encore le moyen tiré de l’absence de cause de l’engagement de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et rappelle que ceux-ci sont les associés et gérants

de la société SOCIETE1.)

Elle conteste que les travaux de voirie puissent être considérés comme un cas de force

majeure, de même qu’elle conteste que le chiffre d’affaires ait baissé suite au chantier.

Elle conteste encore que la terrasse ait été inutilisable à cause des travaux. Par

ailleurs, en vertu de l’article 1725 du code civil, le bailleur ne serait pas tenu de garantir

le preneur des troubles causés par des tiers.

Nonobstant le fait que tous les arriérés ont entretemps été payés, la SOCIETE2.)

demande à voir confirmer le jugement attaqué en ce que le bail a été résilié. Elle estime

la

résiliation

fondée

eu

égard

(i)

aux

retards

de

paiements,

(ii) au fait que le jour de la Fête Nationale de 2018, les appelants auraient vendu de la

bière de marque Clausel sous des parasols de marque Mousel-Diekirch, (iii) au fait

que PERSONNE1.) aurait menacé de se suicider si la Bourgmestre ne donnait pas

suite à ses doléances en relation avec les travaux de la vieille ville et (iv) au fait que la

société SOCIETE1.) n’aurait pas déposé ses bilans pour l’année 2018.

Motifs de la décision

Quant aux moyens d’incompétence et d’irrecevabilité

D’emblée, le tribunal tient à préciser qu’à supposer, tel que le font plaider les

appelants, que PERSONNE5.) se soit vu octroyer un bail à usage d’habitation pour

occuper un étage de l’immeuble litigieux, le tribunal de paix, siégeant en matière de

bail de loyer, ne serait, contrairement aux allégations des appelants, pas incompétent

pour connaître des demandes formulées par la SOCIETE2.). En effet, il est rappelé

qu’aux termes de l’article 3-3° du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix

est compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs, sans

distinction entre les baux commerciaux ou d’habitation.

Le moyen d’incompétence laisse partant d’être fondé.

S’agissant de l’irrecevabilité de la demande de la SOCIETE2.) pour défaut de mise en

cause de PERSONNE5.) ainsi que de PERSONNE4.), les considérations suivantes

s’imposent.

Tel que l’a relevé à juste titre le juge de première instance, le contrat de bail conclu

entre la SOCIETE2.) et les appelants stipule à sa page 4 que « le PRENEUR déclare

savoir que suivant contrat de bail intervenu directement entre la sàrl SOCIETE4.),

précédent exploitant de l’établissement et Monsieur PERSONNE9.), ce dernier occupe

des chambres aux étages du présent immeuble. Le PRENEUR s’engage à respecter

ce contrat de bail et prendra directement avec Monsieur PERSONNE9.) tous accords

pour la poursuite ou non de l’occupation de ces pièces ».

Le juge de première instance en a, à bon droit, déduit qu’il ressort de cette disposition

que PERSONNE5.) occupe les lieux du chef des actuels locataires, qui se sont

engagés à prendre contact avec ce dernier pour décider de la poursuite ou non de

cette occupation. Par voie de conséquence, dans l’hypothèse d’un déguerpissement

prononcé contre la société

SOCIETE1.),

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.),

PERSONNE5.) ne saurait avoir plus de droits que ces derniers.

A ces considérations s’ajoute le fait que la SOCIETE2.) dispose d’ores et déjà d’un

jugement du tribunal de paix de Luxembourg du 28 juin 2006 ordonnant le

déguerpissement de PERSONNE5.).

Il s’ensuit que le fait que PERSONNE5.) n’ait pas été actionné dans le cadre de la

présente procédure ne porte pas à conséquence et ne rend, en tout état de cause, pas

la demande de la SOCIETE2.) irrecevable de ce chef.

Concernant PERSONNE4.), c’est à tort que l’intimée oppose l’irrecevabilité du moyen

nouveau pour ne pas avoir été invoqué dans l’acte d’appel, les moyens nouveaux

pouvant être soulevés en tout état de cause.

Il est vrai que PERSONNE4.) figure comme preneur dans le contrat de bail conclu le

8 avril 2008. Il est encore vrai qu’il n’a, au vu des pièces soumises au tribunal de céans,

pas été formellement déchargé de ses obligations par un avenant subséquent.

Néanmoins, il n’est pas soutenu qu’il occuperait encore les lieux loués. Au contraire,

les parties s’accordent à dire que si PERSONNE4.) a, à un moment donné, été gérant

technique de la société SOCIETE1.), il n’a actuellement plus aucun lien avec la société

et n’occupe, de surcroît, pas les lieux litigieux. Il en suit que, même si PERSONNE4.)

s’est engagé personnellement, solidairement et indivisiblement dans le cadre du

contrat de bail du 8 avril 2008, ce fait ne rend pas le litige indivisible - et de ce fait la

demande de la SOCIETE2.) irrecevable - aucune impossibilité absolue d’exécution

n’existant en cause.

Ce moyen d’irrecevabilité laisse partant également d’être fondé.

Quant au moyen d’irrecevabilité de la demande à l’encontre de PERSONNE1.) et

PERSONNE10.) pour absence de cause de leur engagement, il est rappelé que ceux-

ci se sont, aux côtés de la société SOCIETE1.), engagés « à titre personnel,

solidairement et indivisiblement avec la société ».

Ils ont d’ailleurs signé le contrat de bail deux fois – une fois en leur qualité de gérant

de la société SOCIETE1.), et une fois à titre personnel – les deux signatures étant

précédées de la mention manuscrite « lu et approuvé ».

Quant à l’argument de l’absence de cause du contrat de bail, il est à noter que c’est

tant en leur qualité de gérant de la société SOCIETE1.) qu’en leur nom personnel, que

PERSONNE1.) et PERSONNE10.) ont signé le contrat de bail, l’obligation pour les

preneurs consistant essentiellement dans le paiement du loyer et celle du bailleur

consistant à mettre les locaux à la disposition des preneurs et à leur assurer une

jouissance paisible. En leur qualité de gérants administratif et technique de la société

qu’ils exploitaient, PERSONNE1.) et PERSONNE10.) avaient dès lors un intérêt

personnel à consentir à souscrire au bail, en leur nom personnel.

En posant que l’obligation sans cause est dépourvue d’effet, l’article 1131 du code civil

indique que pour que le lien d’obligation se noue valablement, il faut non seulement la

volonté de celui qui s’oblige, mais encore que cette volonté ait une cause. Ainsi, l’article

1131 du code civil permet à celui qui s’est engagé de se délier s’il apparaît que le but

qu’il poursuivait n’est pas réalisable, le juge s’assurant pour chaque obligation

souscrite de l’existence d’une justification suffisante. A préciser que la notion de cause

s’entend de manière stricte ; aussi la jurisprudence, en s’interrogeant sur l’existence

de la cause, a tendance à identifier cette notion au but immédiat qui anime chacun des

contractants. Etant toujours le même pour un genre donné de contrat, ce but a

l’avantage d’être connu des deux parties (Précis de droit civil, Les obligations, Fr.

TERRE, Ph. SIMLER et Yves LEQUETTE, édit. DALLOZ, 8e édit. n° 336).

Dans les contrats synallagmatiques, la cause de l’obligation de chacune des parties

réside dans l’obligation de l’autre ; la prestation due par chaque contractant sert de

cause à l’obligation de l’autre. Ainsi, l’obligation perd sa cause lorsque la contrepartie

fait défaut, étant à préciser que les motivations personnelles à chaque partie importent

peu (ibidem, op. cit., n° 340).

Conformément aux principes régissant la preuve, il appartient au débiteur qui soutient

que la cause est absente, d’en rapporter la preuve (ibidem, op. cit., n° 355).

En principe, le titre qui constate l’obligation du débiteur en indique en même temps la

cause. C’est le cas en l’occurrence, l’obligation des débiteurs PERSONNE1.) et

PERSONNE10.), tenus au paiement du loyer, reposant sur l’obligation de la

SOCIETE2.) de mettre les lieux loués à la disposition du preneur et d’en garantir une

jouissance paisible.

A cela s’ajoute que

PERSONNE1.)

occupe, ensemble avec son épouse,

personnellement les lieux loués.

Il se dégage des considérations qui précèdent que le moyen tiré de l’absence de cause

n’est pas fondé.

Quant au fond

Exception d’inexécution

Les appelants concluent à se voir exonérer totalement, sinon partiellement, de leur

obligation de payer les loyers des mois de juillet à septembre 2018, les circonstances

exceptionnelles de la cause s’analysant, selon eux, en une force majeure,

respectivement un défaut de jouissance paisible de la part du bailleur. Dans ce

contexte, ils font plaider que l’accès à leur brasserie a été partiellement, voire

totalement entravé par les travaux entrepris par la Ville de Luxembourg, l’accès à la

terrasse ayant, de surcroît, été bloqué pendant deux ans et demi. De par ces faits, son

chiffre d’affaires aurait considérablement baissé. Par ailleurs, il aurait fallu remettre

l’immeuble aux normes suite aux travaux de voirie et de raccordement, ce qui aurait

engendré des travaux à l’intérieur de la brasserie, la société SOCIETE3.), mandatée

par l’intimée, ayant laissé le chantier « tel quel », de sorte que les appelants auraient

été privés d’électricité. De plus, la cuisine ne serait plus aux normes. Pour autant que

de besoin, les appelants formulent une offre de preuve par l’audition de témoins et

proposent une visite des lieux.

Le tribunal admet qu’en faisant plaider un défaut de jouissance dans leur chef, les

appelants invoquent l’exception d’inexécution.

Indépendamment du fait que les loyers dont les appelants demandent l’exonération

sont actuellement apurés, il est rappelé qu’aux termes de l'article 1728 du code civil,

le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’une consiste à payer le prix

du bail aux termes convenus. Il ne peut se prévaloir en principe de l'exception

d'inexécution pour justifier le non-paiement de tout ou partie du loyer sous prétexte

que le bailleur reste en défaut d'assurer la jouissance des lieux loués, à moins que le

manquement du bailleur est avéré indiscutable et incontestable (T. Paix Lux,

15 juillet 1993, réf. 2809/93).

L’article 1719 du code civil oblige, de son côté, le bailleur à notamment faire jouir

paisiblement le preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel,

« lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL 18 décembre 1997, n°

59818 du rôle).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

Pour autant que de besoin, le tribunal rappelle qu’il appartient au juge d’apprécier si la

gravité des manquements du bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de

ses obligations. Les juges du fond apprécient ainsi souverainement si le manquement

d’une partie revêt un caractère de gravité suffisant pour justifier l’exception

d’inexécution (cf. Marcel La Haye, Joseph Vankerckhove, Les Novelles, Le louage des

choses, I, Les baux en général, n° 616), la jurisprudence appréciant ce moyen en

considération de deux critères: un critère d’équilibre, de proportionnalité entre les

inexécutions respectives et un critère de nécessité (cf. L. THIELEN, Le Contrat de bail,

édit. Promoculture, 2013, n° 125).

En l’occurrence, les appelants reprochent à leur bailleur un défaut de jouissance

paisible du chef des travaux entrepris par la commune.

La garantie du fait des tiers est réglée par les articles 1725, 1726 et 1727 du code civil.

Le contrat de bail impose au bailleur de fournir la jouissance paisible au preneur. La

loi distingue trouble de droit et trouble de fait. Si le bailleur ne doit pas répondre du

trouble de fait causé par un tiers (article 1725 du code civil), il doit, en revanche,

garantir le preneur contre le trouble de droit. Cette distinction va de soi. Si un trouble

de droit survient, cela signifie que le bailleur a concédé la jouissance sans être certain

de la posséder. Il est donc en faute. Par contre, si le preneur est troublé dans sa

jouissance par le fait d’un tiers sans que celui-ci ne prétende avoir aucun droit sur la

chose, le bailleur ne peut être tenu responsable. Il n’y a, en effet, dans ce cas que

simple

voie

de

fait,

c’est-à-dire

un

acte

illicite

de

la

part

du

tiers

(cf. Y. MERCHIERS, Les baux : le bail en général, n° 197).

Par rapport aux relations contractuelles existant entre bailleur et preneur, l’autorité

publique doit être assimilée à un tiers (op. cit., n° 203).

S’il s’agit d’un trouble de jouissance suite à des travaux régulièrement exécutés par

l’autorité publique, il n’y a pas trouble de droit, puisque l’administration n’invoque

aucun droit sur la chose louée, ni vice de la chose, mais trouble de fait. Le bailleur ne

doit donc pas en répondre (cf. op.cit., n° 203).

C’est partant à tort que les appelants reprochent à la SOCIETE2.) un défaut de

jouissance du fait de la réalisation des travaux dans la ADRESSE5.).

S’agissant des travaux entrepris par la société SOCIETE3.), mandatée par le bailleur,

et n’ayant prétendument pas exécuté ceux-ci en bonne et due forme, il est rappelé que

l’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du

loyer

en

alléguant

l’inexécution

des

obligations

du

bailleur

(Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général, n° 244).

Il résulte des pièces en cause que la SOCIETE2.) a fait procéder, en mai 2018, dans

les locaux occupés par les appelants à des travaux de réparations diverses.

Il ne ressort du dossier ni que ces travaux n’ont pas été exécutés selon les règles de

l’art - empêchant de ce fait une jouissance paisible des lieux pris en location - ni que

les locataires se sont plaints d’une prétendue mauvaise exécution.

Il en suit que les preuves requises ne sont pas rapportées, de sorte que le moyen tiré

de l’exception d’inexécution tombe à faux.

Le tribunal ne saurait davantage suivre l’argumentation des appelants selon laquelle

le non-paiement de trois mois de loyers serait dû à un cas de force majeure. Les

caractères de la force majeure, comme cause exonératoire de responsabilité, sont

identiques en matière contractuelle et en matière délictuelle. Ces caractères, qui sont

à apprécier in abstracto, sont : l’extériorité, l’irrésistibilité et l’imprévisibilité. L’extériorité

signifie que le défendeur ne peut invoquer, pour échapper à sa responsabilité, son

propre fait (cf. TAL 5 novembre 2010, n° 196/10). L’irrésistibilité prend généralement

la forme de l’impossibilité d’exécution en matière contractuelle. Celle-ci doit être totale

et définitive, l’impossibilité temporaire ou partielle ne constituant pas un cas de force

majeure (cf. op. cit.). Quant à la condition de l’imprévisibilité, celle-ci consiste pour

l’agent, à n’avoir pu prévoir un évènement irrésistible (cf. TAL 22 avril 2015, n° 82/15).

Or, en l’espèce, les appelants, qui se prévalent d’une prétendue irrésistibilité qu’ils

qualifient eux-mêmes de temporaire, ne sauraient, sur base des constats qui

précèdent, se prévaloir d’un cas de force majeure afin de justifier le non-paiement des

loyers.

C’est partant à bon droit que le juge de première instance a condamné les locataires

au montant réclamé, étant rappelé qu’entretemps tous les arriérés ont été apurés.

Résiliation et déguerpissement

Les appelants font valoir qu’en raison des difficultés financières passagères

auxquelles ils ont dû faire face en raison de circonstances particulières, les retards

qu’ils ont accusés au niveau du paiement des loyers ne sont pas d’une gravité

suffisante pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances

prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Il est rappelé que les locataires restaient, au jour des débats de première instance,

redevables de la somme de 16.539,66 euros au titre d’arriérés de loyers et d’avances

sur charges des mois de juillet, août et septembre 2018 ainsi qu’au titre de la taxe

poubelle pour l’année 2018.

Il résulte des pièces versées au dossier qu’en date du 25 mars 2019, la société

SOCIETE1.) s’est acquittée d’un montant de 28.074,78 euros.

La SOCIETE2.) n’ayant pas procédé à une augmentation de sa demande en instance

d’appel, le tribunal en déduit que les appelants ont apuré l’intégralité de leur dette et

qu’il ne subsiste actuellement aucun arriéré de loyer.

La SOCIETE2.) maintient toutefois sa demande en résiliation du bail et en

déguerpissement consécutif, aux motifs, outre des menaces de suicide de

PERSONNE1.), de la vente de bières Clausel le jour de la Fête Nationale de 2018 et

du non-dépôt des bilans de la société SOCIETE1.) pour l’année 2018, que les

locataires ont manqué à leur obligation de payer le loyer aux échéances convenues.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil,

t. VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, op.cit., n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation

des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de

loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave

(cf. Les Novelles,

op.cit.,

n° 388 ter a). En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée

en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel.

5 mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la

résiliation aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en

péril. La Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B.,

1015) que le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de

l’existence ou non d’un dommage dans le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent

(cf. Les Novelles, op.cit., n° 390).

En l’espèce, à ce jour, il ne subsiste aucun arriéré de loyer.

En outre, le fait d’avoir vendu, à une seule reprise, de la bière autre que celle prévue

dans l’accord d’approvisionnement ne saurait être constitutif d’un manquement

suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail.

Le fait d’avoir, dans un courrier adressé à la Bourgmestre de la Ville de Luxembourg,

menacé de se suicider ne saurait pareillement être considéré comme violation des

obligations des locataires. Il en va de même du non-dépôt des bilans de la société

SOCIETE1.) pour l’année 2018.

Eu égard au fait que les arriérés sont actuellement apurés, la SOCIETE2.) n’établit

pas que ses intérêts soient en péril.

Le tribunal considère, dès lors, que la résiliation du bail constitue en l’espèce une

mesure disproportionnée et ne se justifie pas.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que les demandes en

résiliation du bail et en déguerpissement consécutif des locataires sont, par

réformation de la décision attaquée, à déclarer non fondées.

Indemnité de relocation

En l’espèce, l’article 18 des conditions générales stipule une indemnité forfaitaire égale

à six mois de loyer et charges en cas de résiliation du bail par la SOCIETE2.) si les

locataires sont notamment en retard de paiements ou s’ils ne respectent pas leurs

engagements.

Dans la mesure où en l’espèce, il n’y a pas lieu à résiliation judiciaire du bail, la

demande de l’intimée en obtention d’une indemnité de relocation sur base de l’article

18 des conditions générales au contrat de bail est à déclarer non fondée, ce par

réformation de la décision entreprise.

Demandes accessoires

Quant au fait que le juge de première instance n’aurait pas pris position quant à la

demande en obtention de délais de paiement basée sur l’article 1244 du code civil, il

convient de noter que l’omission de statuer par un tribunal de première instance est à

réparer par la réformation de la décision incomplète (cf. Cour 6 novembre 1990, 28,

91 ; Cour 27 janvier 2000, Pas. 31, 227).

Encore faut-il que le juge de première instance ait omis de statuer quant à une

demande.

Or, en l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les locataires ont

demandé à voir bénéficier des dispositions de l’article 1244 du code civil. Aucune

omission de statuer ne saurait dès lors être reprochée au juge de première instance.

Pour autant qu’une telle demande ait été formulée pour l’instance d’appel, il y a lieu de

retenir qu’elle est sans objet, compte tenu de l’apurement intégral de la dette par les

débiteurs.

Au vu de l’issue du litige, les offres de preuve formulées par les appelants sont à rejeter

pour être superfétatoires.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240

du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est partiellement

fondé.

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en matière d’appel de bail à loyer, la

demande en distraction des appelants des frais et dépens n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette les moyens d’incompétence et d’irrecevabilité soulevés par les parties

appelantes,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une enquête ou une visite des lieux,

dit l’appel partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit non fondées les demandes de la société anonyme SOCIETE2.) S.A. en résiliation

du contrat de bail, en déguerpissement des locataires et en paiement d’une indemnité

de relocation et en déboute,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

constate que les arriérés sont apurés,

dit sans objet la demande en obtention de délais de paiement,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance

d’appel.