Landlord appeal dismissed; tenant eviction upheld despite partial rent payment due to prior serious defaults.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00080

Audience publique du mardi, sept mai deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05837 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Chrsitine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg

du 6 septembre 2018,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Gilles PLOTTKÉ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

3) PERSONNE4.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Chrsitine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelantes par appel incident,

sub 1) à 3) comparant par Maître Henry DE RON, avocat, demeurant à Strassen.

___________________________________________________________________

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs du jugement rendu entre parties par le tribunal de ce siège en

date du mardi, huit janvier deux mille dix-neuf sous le numéro 2019TALCH14/00004

et dont le dispositif est conçu comme suit :

« Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte aux parties qu’elles limitent les débats à la question de la recevabilité de

l’appel,

rejette l’exception du libellé obscur,

dit l’appel irrecevable quant au volet de la demande en condamnation au paiement

d’arriérés de loyers,

pour le surplus :

dit l’appel recevable,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

19 février 2019, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 3.06, au 3e étage,

réserve les droits des parties et les frais ».

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05837 du rôle, appelée pour continuation

des débats à l’audience publique du 19 février 2019, fut fixée pour continuation des

débats à l’audience publique du mardi, 2 avril 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Antonio RAFFA, avocat, en remplacement de Maître Gilles PLOTTKÉ,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Olivia COLLETTE, avocat, en remplacement de Maître Henry DE RON,

comparant pour PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mai 2019, le

jugement

qui suit :

Revu le jugement n° 2019TALCH14/00004, rendu par le tribunal de céans le

8 janvier 2019, qui a dit l’appel relevé par PERSONNE1.) du jugement du tribunal de

paix de Luxembourg du 9 juillet 2018, irrecevable quant au volet de la demande en

paiement d’arriérés de loyers et recevable pour le surplus.

Il est rappelé que le jugement entrepris a sursis à statuer sur la demande en paiement

d’arriérés de loyers d’PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), a

déclaré fondée la demande de ces dernières, tendant à la résiliation du contrat de bail

existant entre parties et a condamné PERSONNE1.) au déguerpissement.

Moyens et prétentions des parties

A l’audience des plaidoiries du 2 avril 2019, en instance d’appel, PERSONNE1.)

affirme avoir viré le montant de 2.400,00 euros aux bailleresses en juin 2018 et avoir

ainsi intégralement apuré les arriérés de loyers et avances sur charges en souffrance.

Il estime qu’il n’y a, dès lors, plus lieu à résiliation du contrat de bail.

Il fait valoir que la rétention d’une partie des loyers en cours d’exécution du contrat

était justifiée en raison du trouble apporté à sa jouissance des lieux loués, en relation

avec une fuite d’eau. Il verse une attestation testimoniale, établie le 12 novembre 2018

par PERSONNE5.).

Il demande acte qu’il réclame une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel et qu’il ne sollicite pas d’indemnité de procédure pour la première

instance en instance d’appel, le juge de première instance ayant sursis à statuer sur

sa demande en obtention d’une indemnité de procédure.

PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.) concluent à la confirmation du

jugement entrepris, pour autant que leur demande en résiliation du contrat de bail a

été déclarée fondée et le déguerpissement de PERSONNE1.) a été ordonné. Elles

demandent le rejet de l’attestation testimoniale de PERSONNE5.), au motif que cette

dernière est l’épouse de PERSONNE1.).

Elles soulignent que les loyers et avances sur charges n’ont pas été payés aux

échéances par le passé. Elles contestent, par ailleurs, que PERSONNE1.) ait apuré

l’intégralité de sa dette à la suite du prononcé du jugement entrepris.

Elles relèvent appel incident en ce qui concerne le délai de déguerpissement accordé

à PERSONNE1.). Par réformation du jugement entrepris, elles demandent à voir

réduire ce délai à un mois.

Elles sollicitent, finalement, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

A l’audience du 2 avril 2019, le mandataire de PERSONNE1.) verse un décompte et

une série d’avis de débit (pièces 23 et 24). Au vu de la demande des parties intimées

tendant au rejet desdites pièces pour ne pas en avoir reçu communication en temps

utile avant l’audience, il déclare renoncer à se prévaloir desdites pièces.

PERSONNE1.) soutient avoir procédé au paiement de l’intégralité des arriérés de

loyers et avances sur charges, de sorte que la résiliation du contrat de bail ne

s’imposerait plus. Le tribunal rappelle que la question du décompte des arriérés de

loyers restant, le cas échéant redus, ne lui est pas dévolue, l’appel étant irrecevable

quant à ce volet.

Pour s’opposer à la demande en résiliation du contrat de bail, PERSONNE1.) soutient

encore qu’il était en droit de retenir une partie des loyers en cours d’exécution du

contrat, en raison du trouble de jouissance lui causé par le bailleur, en relation avec

une fuite d’eau. Il affirme qu’à la suite d’une fuite d’eau qui s’est produite dans

l’appartement en août 2014, des travaux de réparation ont été effectués au niveau de

la tuyauterie. Dans le cadre de ces travaux, des « trous béants » auraient été percés

dans les murs de la cuisine et de la salle de bains, qui n’auraient pas été rebouchés.

L’existence desdits trous aurait constitué un danger pour la sécurité de son enfant, âgé

d’un an à l’époque.

Les parties intimées au principal soulignent que la fuite d’eau survenue en été 2014 a

été réparée sans tarder. Elles contestent qu’à la suite des travaux, les lieux aient été

relaissés dans un état de nature à causer un trouble de jouissance au locataire.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue

dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre

l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses

propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen

temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut

pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution

justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerckhove, Les Novelles, tome

VI, le louage des choses, les baux en général, éd. 2000, n° 400 et 401).

Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans

le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le bail en

général, édition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou de la nécessité des réparations à effectuer (cf. Yvette Merchiers, op.cit., n°

180 et n° 244).

PERSONNE1.) verse une attestation testimoniale de PERSONNE5.), qui confirme

l’existence de « trous béants » dans les murs de la cuisine et de la salle de bains, à la

suite des travaux entrepris en août 2014.

Aux termes de l’article 405 du nouveau code de procédure civile, chacun peut être

entendu comme témoin, à l’exception des personnes qui sont frappées d’une

incapacité de témoignage en justice.

Les dispositions sur les mesures d’instruction introduites par le règlement grand-ducal

du 22 août 1985 et tendant à la simplification et à la libéralisation des modes de preuve

ont élargi le plus possible les moyens susceptibles de conduire à la manifestation de

la vérité et ont aboli de façon significative la possibilité de reproche de témoins.

Le fait que PERSONNE5.) soit l’épouse de PERSONNE1.) n’implique pas qu’elle est

à considérer comme personnellement partie en cause dans le litige concernant le

contrat de bail signé par ce dernier. Décider le contraire reviendrait à réintroduire par

voie jurisprudentielle le reproche des témoins intéressés.

Ayant, par ailleurs, été établie suivant les exigences de l’article 402 du nouveau code

de procédure civile, l’attestation est, dès lors, recevable.

Force est cependant de constater que l’attestation testimoniale de PERSONNE5.),

épouse de PERSONNE1.), qui évoque l’existence de « trous béants », manque de

précision et ne comporte aucune description détaillée du problème allégué.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans constate, dès lors, que

PERSONNE1.) ne verse aucune pièce permettant de donner un aperçu de l’ampleur

réelle des désordres dont il fait état.

Le trouble de jouissance invoqué laissant partant d’être établi, c’est à bon escient que

le juge de première instance a retenu que PERSONNE1.) ne pouvait se prévaloir de

l’exception d’inexécution pour justifier la rétention des loyers des mois de février et de

novembre 2017 et le paiement incomplet des loyers de février 2016 et de mars,

septembre, octobre et décembre 2017.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux échéances

prévues constitue l’une des obligations principales du locataire.

Le bailleur, qui met à la disposition du locataire son appartement, est en droit de

pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de

patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (cf. M. Harles, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle. La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en

raison de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. La Haye et

Vankerckhove, op.cit., n° 388 bis et 388 ter a).

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le simple retard dans le paiement du loyer constitue une faute justifiant la résiliation

du bail dès lors que ce retard est d’une certaine importance et que les circonstances

de la cause ne révèlent pas une acceptation tacite par le bailleur du report de la date

de paiement.

La résiliation peut être prononcée, le cas échéant, même si le locataire a apuré

l’arriéré, compte tenu des antécédents et du retard systématique dans le paiement de

ses loyers (La Haye et Vankerckhove, op.cit. n° 393).

Nonobstant le fait que le jugement entrepris a réservé la question du montant exact

des arriérés de loyers redus, c’est à bon droit que le juge de première instance a d’ores

et déjà considéré le non-paiement, voire le paiement incomplet de plusieurs loyers au

cours des années 2016 et 2017, comme une faute grave dans le chef du locataire.

Même à supposer qu’à la suite du prononcé du jugement entrepris, l’appelant au

principal ait apuré l’intégralité de sa dette en effectuant un virement de 2.400,00 euros

en juin 2018, le tribunal de céans considère que les manquements de PERSONNE1.)

à ses obligations en 2016 et 2017 sont, en l’espèce, de nature à justifier la résiliation

du contrat de bail et la condamnation du locataire au déguerpissement.

Le délai de déguerpissement de quatre mois accordé à PERSONNE1.) par le juge de

première instance est à considérer comme adéquat, au vu des circonstances de la

cause. Il convient cependant de préciser que, du fait de l’appel interjeté et de la

procédure d’appel qui s’en est suivie, ledit délai est reporté à quatre mois à compter

de la signification du présent jugement.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident ne sont fondés.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) est à débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la demande d’PERSONNE2.), de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, requiert également un

rejet.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

vidant le jugement n° 2019TALCH14/00004, rendu par le tribunal de céans le

8 janvier 2019,

reçoit l’appel incident en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à se prévaloir de ses pièces n° 23 et 24,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il ne sollicite pas d’indemnité de procédure pour la

première instance en instance d’appel,

dit recevable l’attestation testimoniale établie par PERSONNE6.),

dit non fondé l’appel principal quant à la résiliation du contrat de bail et à la

condamnation de PERSONNE1.) au déguerpissement,

dit non fondé l’appel incident, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à quatre

mois à compter de la signification du présent jugement,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.