Landlord appeal partially allowed; tenant's repair claim dismissed; procedural damages denied for both parties.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00077

Audience publique du mardi, sept mai deux mille dix-neuf

Numéro 180589 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

A, établie et ayant son siège social à […], représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro E- 1061,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du

31 octobre 2016,

comparant par Maître Brigitte POCHON, avocat, demeurant à Luxembourg, et

B sans état connu, demeurant à […],

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO, comparant par Maître Jean MINDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro 180589 du rôle et appelée pour fixation le

22 novembre 2016, fut refixée à maintes reprises et finalement pour plaidoiries à l’audience publique du mardi, 26 mars 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Brigitte POCHON, avocat, comparant pour A, donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Jean MINDEN, avocat, comparant pour B fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

7 mai 2019, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 13 janvier 2003 et prenant effet le 1er février 2003, A a donné en location à B un local de commerce sis à […].

Le contrat de bail a été dénoncé avec effet au 31 janvier 2014. Suite à un second sursis commercial, lui accordé par jugement du 14 juillet 2014, B a quitté les lieux loués le 31 janvier 2015.

Par requête déposée le 3 novembre 2015 auprès du greffe, A a fait convoquer B devant le tribunal de paix de Luxembourg aux fins de la voir condamner aux montants suivants :

Loyer novembre 2014

1.723,97 euros Avance sur charges novembre 2014

151,29 euros Loyer décembre 2014

1.723,97 euros Avances sur charges décembre 2014

151,29 euros Loyer janvier 2015

1.723,97 euros Avances sur charges janvier 2015

151,29 euros Décompte de charges 2014

1.475,64 euros Décompte de charges 2015 prorata

122,75 euros Facture de réparations du 02.03.2015

435,64 euros

Total

7.659,81 euros

-/- appel à la garantie bancaire

4.541,40 euros

Total

3.118,41 euros.

A a encore réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

Lors des débats de première instance, B a formulé deux demandes reconventionnelles en paiement des montants de (i) 31.016,91 euros du chef du remboursement des travaux réalisés dans les lieux loués et de (ii) 575,61 euros du chef du remboursement de charges indument payées entre les années 2002 et 2012. Elle a, à son tour, sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 6 mai 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant contradictoirement, après avoir reçu en la forme les demandes principales et reconventionnelles, a :

• déclaré d’ores et déjà fondée la demande principale pour le montant de 1.532,80 euros,

• condamné B à payer à A le montant de 1.532,80 euros avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 30 juin 2015 jusqu’à solde,

• déclaré d’ores et déjà non fondée la demande reconventionnelle en ce qui concerne le remboursement des charges,

• quant au surplus du bien-fondé de la demande reconventionnelle :

• ordonné une enquête sur base de l’article 403 du nouveau code de procédure civile et ordonné l’audition de C, auteur d’une attestation testimoniale,

• sursis à statuer quant au surplus,

• refixé l’affaire pour continuation des débats à une audience ultérieure.

Pour ordonner une enquête quant à la question du bien-fondé de la demande reconventionnelle formulée par B en remboursement de la somme de 31.016,91 euros au titre des travaux de rénovation réalisés dans le salon de coiffure pris en location, le juge de première instance a rappelé la teneur de l’article 6 du contrat de bail, aux termes duquel «… Le locataire prendra notamment à sa charge les frais de renouvellement périodique de la peinture, les réparations et travaux d’entretien locatifs en respectant la qualité, les transformations souhaitées ou devenues nécessaires. Il entretiendra en bon état les installations électriques et sanitaires, les conduites d’eau et d’électricité avec les installations et équipements qui s’y attachent, les canalisations, compteurs et tous autres éléments d’équipement quelconques, s’ils appartiennent à l’installation originaire ou à celle réinstallée par le locataire… ».

Retenant que, s’agissant en l’espèce d’un bail commercial, l’attestation testimoniale versée par B ne se heurte pas à l’interdiction édictée par l’article 1341 du code civil de prouver contre et outre le contenu d’un acte, le juge de première instance a décidé de procéder à l’audition de C et a ordonné une enquête.

Le témoin C a été entendu lors de l’enquête qui s’est tenue le 9 juin 2016.

Le témoin D a été entendu lors de la contre-enquête qui s’est tenue le 30 juin 2016.

Par jugement du 7 octobre 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, a :

• dit la demande reconventionnelle dirigée par B contre A fondée à hauteur de 31.016,91 euros,

• condamné A à payer à B le montant de 31.016,91 euros avec les intérêts légaux à partir du 18 avril 2016 jusqu’à solde,

• dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure,

• condamné A aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance s’est référé au témoignage de C, qui a déclaré avoir personnellement entendu le représentant de A dire à B qu’il supporterait les frais de transformation du local déboursés par celle-ci.

Les montants réclamés n’ayant pas été contestés, le juge de première instance a fait droit à la demande de B.

De ce dernier jugement du 7 octobre 2016, la société A a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 31 octobre 2016.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir débouter B de sa demande en remboursement des travaux de rénovation réalisés dans le salon de coiffure et réclame une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour la première instance.

Elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 5.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, A fait grief au juge de première instance d’avoir considéré que les règles de preuve en matière commerciale s’appliquent au présent litige. Elle rappelle être constituée sous forme de société civile immobilière et conteste toute qualité de commerçant dans son chef.

Pour le surplus, l’appelante renvoie aux stipulations contractuelles, selon lesquelles le locataire supportera le coût des transformations, ainsi qu’à ses courriers envoyés à B en date des 11 mars 2002, 18 novembre 2013 et 19 juillet 2016, selon lesquels elle refuse le remboursement des prédits travaux.

Elle soutient avoir déposé une plainte pénale contre C, cette dernière ayant été entendue par le juge d’instruction.

A explique avoir, tout au plus, été d’accord à supporter le coût relatif à l’installation de toilettes dans le local loué, ce que B aurait toutefois refusé.

Finalement, l’appelante conteste le quantum lui réclamé – les travaux n’étant pas documentés – et estime, dans un ordre d’idées subsidiaire, être tout au plus redevable de la valeur résiduelle après amortissement des travaux réalisés.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris et réclame une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient que, dans la mesure où les lieux donnés en location sont constitués d’un local commercial, la preuve est libre et que le témoignage de C ne se heurte pas à l’interdiction édictée par l’article 1341 du code civil.

B estime avoir rapporté la preuve à l’appui de ses prétentions, le témoin, C, ayant confirmé les déclarations faites dans le cadre de son attestation testimoniale. Elle donne à considérer que, lors de la prise à bail, les lieux loués se trouvaient dans un état brut et insiste sur le fait qu’elle a fait procéder à tous les travaux nécessaires à l’exploitation d’un salon de coiffure (notamment installation de portes, cloisons et fauxplafonds, installations électriques et travaux de peinture). Elle est formelle pour soutenir que le représentant de A, E, lui a assuré, en novembre 2013, qu’il allait lui rembourser tous ces débours. Le témoin C aurait confirmé ce fait lors de son audition par le juge de première instance.

Appréciation

En vertu de l’article 1341 du code civil, il doit être passé acte devant notaire ou sous signatures privées de tous actes juridiques portant sur une somme ou valeur excédant

2.500,00 euros et il n’est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu’il s’agisse d’une somme ou valeur moindre.

B invoque la qualification de bail commercial donnée par les parties au contrat de bail pour en conclure qu’elle est libre de prouver outre et contre ce contrat.

En l’espèce, le contrat de bail qualifié de « bail commercial » porte sur un local de commerce, B y ayant exploité un salon de coiffure.

En matière de bail commercial, la preuve est libre envers le commerçant (cf. G. KRIEGER, Le bail commercial, éd. Promoculture, n° 12 et 61).

Or, même si le contrat de bail du 13 janvier 2003 constitue un acte de commerce dans le chef de B qui a la qualité de commerçant et qui a conclu le bail dans l’intérêt de l’exploitation de son commerce, il n’en reste pas moins que la mise en location d’un immeuble est un acte purement civil dans le chef de A dont la qualité de commerçant ne ressort d’aucun élément du dossier (voir en ce sens TAL 23 mars 2007, n° 50/2007).

L’objet de la société civile étant par nature civil, il appartient à B d’établir que nonobstant son objet civil, A doit être considérée comme étant un commerçant. Or, il ne résulte pas des éléments du dossier que A ait fait des actes de commerce et la qualité de commerçant n’est pas rapportée dans son chef (voir en ce sens TAL 1er juillet 2010, n° 863/2010).

Il en suit que les règles civiles en matière de preuve s’appliquent à l’administration de la preuve à l’encontre de A, dont la qualité de commerçant laisse d’être établie.

Par voie de conséquence, B n’est pas admise à prouver contre et outre le contenu du contrat de bail, de sorte que le témoignage de C ne saurait être pris en considération. De même, il ne saurait être tenu compte de l’attestation testimoniale versée par C.

L’article 6 du contrat de bail stipule que «… Le locataire prendra notamment à sa charge les frais de renouvellement périodique de la peinture, les réparations et travaux d’entretien locatifs en respectant la qualité, les transformations souhaitées ou devenues nécessaires. Il entretiendra en bon état les installations électriques et sanitaires, les conduites d’eau et d’électricité avec les installations et équipements qui s’y attachent, les canalisations, compteurs et tous autres éléments d’équipement quelconques, s’ils appartiennent à l’installation originaire ou à celle réinstallée par le locataire… ».

Les parties ont ainsi convenu que B prendra à sa charge les frais en relation avec les travaux réalisés dans le local loué.

Cette stipulation contractuelle est confirmée par le courrier du 18 novembre 2013 de A, selon lequel cette dernière rappelle les termes du contrat de bail pour s’opposer au remboursement des travaux.

A noter que, par courrier du 11 mars 2002, A avait d’ores et déjà rappelé que le contrat de bail du 14 mai 2001 (qui a, par la suite, été remplacé par le contrat de bail du 13 janvier 2003) prévoyait que tous frais de réparation, de réfection, d’amélioration ou autres, étaient à charge des locataires.

Il s’ensuit que B n’est pas fondée à réclamer une quelconque indemnisation à A du chef des travaux entrepris, de sorte que, par réformation du jugement entrepris, sa demande reconventionnelle en paiement de la somme en principal de 31.016,91 euros laisse d’être fondée.

L’appelante réclame des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 5.000,00 euros.

Dans la mesure où B a formulé une demande reconventionnelle en première instance et s’est limitée à conclure à la confirmation du jugement entrepris en instance d’appel, le tribunal admet que A demande des dommages et intérêts pour la première instance.

La demande, dont la recevabilité n’a pas été contestée par B, est recevable.

Elle n’est cependant pas fondée, étant donné qu’il est de principe que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute, pouvant justifier l’allocation de dommagesintérêts, que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si le demandeur a agi avec une légèreté blâmable et que tel n’est pas le cas en l’espèce.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

A ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de la débouter de ses demandes en obtention d’indemnités de procédure, tant en ce qui concerne la première instance, par confirmation du jugement entrepris, qu’en ce qui concerne l’instance d’appel.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de B en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel laisse pareillement d’être fondée.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

écarte l’attestation testimoniale et le témoignage de C, dit non fondée la demande de B en paiement de la somme de 31.016,91 euros, outre les intérêts légaux et en déboute,

condamne Fernande B aux frais et dépens de la première instance, confirme le jugement entrepris pour le surplus, dit recevable, mais non fondée, la demande A en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et en déboute, dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel et en déboute, condamne B aux frais et dépens de l’instance d’appel.