Tenant eviction and rent arrears upheld; landlord awarded procedural costs and lease terminated.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00068

Audience publique du mardi, trente avril deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-07863 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de

Luxembourg du 30 novembre 2018,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Radu DUTA, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.),

sans

état

connu,

ayant

demeuré

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.),

2) PERSONNE3.),

sans

état

connu,

ayant

demeuré

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN,

appelants par appel incident,

sub 1) comparant par PERSONNE3.), en vertu d’une procuration,

sub 2) comparant en personne.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-07863 du rôle et appelée pour fixation le

18 décembre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique du mardi,

12 février 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit :

Maître Radu DUTA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

PERSONNE3.), comparant en personne, représentant PERSONNE2.) en vertu d’une

procuration écrite, fournit ses réponses.

L’affaire fut ensuite fixée pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

19 février 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, les débats eurent lieu comme suit :

Maître Radu DUTA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

PERSONNE3.), comparant en personne, représentant PERSONNE2.) en vertu d’une

procuration écrite, fournit ses réponses.

Le tribunal prononça la rupture du délibéré et fixa l’affaire pour continuation des débats

à l’audience publique du mardi, 19 mars 2019, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Radu DUTA, avocat, comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses

explications.

PERSONNE3.), comparant en personne, représentant PERSONNE2.) en vertu d’une

procuration écrite, fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 avril 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé le 17 novembre 2017 et ayant pris effet le 1er décembre 2017,

PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) une maison

mitoyenne sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.200,00 euros, y non compris les charges, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par requête déposée le 11 octobre 2018 au greffe, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-

Alzette, pour les entendre condamner à lui payer le montant de 3.600,00 euros à titre

d’arriérés de loyers pour les mois de juillet, août et octobre 2018, avec les intérêts

légaux à partir de la date d’échéance du loyer, sinon à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde. Elle a, en outre, demandé à voir résilier le contrat de bail aux torts des

locataires et à voir condamner ces derniers à déguerpir des lieux loués.

PERSONNE1.) a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir

et a réclamé une indemnité de procédure de 500,00 euros sur base de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) a expliqué que les

loyers relatifs aux mois de juillet et août 2018 demeuraient impayés, tandis que ceux

relatifs aux mois de septembre et octobre 2018 avaient été réglés. Elle a encore

sollicité la condamnation des locataires au paiement du loyer relatif au mois de

novembre 2018. Elle a conclu à la condamnation solidaire de ces derniers, au motif

qu’ils sont unis par les liens du mariage.

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont fait valoir que le loyer du mois de novembre

2018 était réglé. Ils ont demandé à ne pas voir résilier le contrat de bail.

PERSONNE3.) a affirmé recevoir son salaire chaque quinzième jour du mois et ne pas

pouvoir régler le loyer avant cette date. Il a expliqué les arriérés de loyers par le fait

d’avoir pris en charge les frais d’une transplantation subie par son père en juillet 2018.

Par ailleurs, son épouse attendrait un troisième enfant.

Par jugement du 22 novembre 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à PERSONNE1.) de la modification de sa demande pécuniaire,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) jusqu’à concurrence du montant de

3.600,00 euros,

condamné

PERSONNE3.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) la somme de 3.600,00 euros, avec les intérêts légaux à partir des

échéances respectives, jusqu’à solde,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant à la résiliation judiciaire du

bail aux torts des locataires,

déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.) tendant au déguerpissement

des locataires,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE1.) le montant de 350,00 euros à titre d’indemnité sur base de l’article

240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE3.) in solidum aux frais et dépens de

l’instance,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) à voir ordonner la distraction des frais

et dépens de l’instance au profit de son mandataire.

Constatant que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) n’avaient pas versé la preuve du

règlement du loyer du mois de novembre 2018 en cours de délibéré, le juge de

première instance a déclaré fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement des

arriérés de loyers pour les mois de juillet, août et novembre 2018, à concurrence du

montant réclamé de 3.600,00 euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) étant unis par les liens du mariage, ils ont été

condamnés solidairement au paiement dudit montant.

L’article 3 du contrat de bail conclu entre parties prévoyant que le locataire est en

demeure de régler le loyer par la seule échéance du terme, le juge de première

instance a dit que les loyers impayés étaient porteurs des intérêts légaux à partir de

leurs échéances respectives.

Le juge de première instance a considéré qu’au regard des circonstances particulières

de l’espèce, le non-paiement de trois loyers n’était pas suffisamment grave pour

justifier la résiliation judiciaire du bail.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

30 novembre 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir résilier le bail

conclu entre parties et à voir ordonner le déguerpissement des locataires.

L’appelante réclame, par réformation du jugement a quo, une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros pour la première instance et conclut en outre à l’allocation, pour

l’instance d’appel, d’une indemnité de procédure du même montant.

L’appelante demande finalement à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir

considéré que le manquement des locataires ne présente pas un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation du bail.

L’appelante, qui estime avoir fait preuve d’une grande patience à l’égard de ses

locataires, soutient qu’elle est en droit de compter sur un revenu locatif régulier. Elle

donne à considérer qu’elle ne perçoit qu’une rente nette de 904,00 euros par mois, de

sorte que le paiement régulier du loyer constitue une rentrée d’argent vitale pour elle.

A l’audience des plaidoiries du 19 mars 2019, PERSONNE1.) augmente sa demande

du montant de 2.400,00 euros, correspondant aux loyers des mois de février et mars

2019. L’appelante précise que le montant total des arriérés se chiffre à 4.800,00 euros,

dont 2.400,00 euros correspondant aux loyers des mois de juillet et août 2018 et

2.400,00 euros résultant de l’augmentation de la demande.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) contestent la condamnation intervenue en première

instance, en faisant valoir que le loyer du mois de novembre 2018 est payé. Ils

reconnaissent que les loyers des mois de juillet et août 2018 n’ont pas pu être payés

en raison d’un grave problème familial.

Quant à l’augmentation de la demande, ils estiment que le loyer du mois de février

2019 est payé, tandis qu’ils admettent que le loyer du mois de mars 2019 n’est pas

payé.

A l’audience des plaidoiries du 19 mars 2019, les intimés précisent qu’ils sont sur le

point de quitter la maison louée.

Motifs de la décision

En faisant valoir qu’ils ont payé le loyer du mois de novembre 2018, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) relèvent implicitement, mais nécessairement appel incident du

jugement entrepris, étant précisé que ce dernier les a condamnés au paiement du

montant de 3.600,00 euros, au titre des arriérés de loyers des mois de juillet, août et

novembre 2018.

Il résulte tant de la copie du virement du 15 novembre 2018 versée en cause que du

décompte de la partie bailleresse que le loyer du mois de novembre 2018 a été payé.

Il convient dès lors, par réformation du jugement entrepris, de déclarer fondée la

demande de PERSONNE1.) à concurrence du montant de 2.400,00 euros,

correspondant aux arriérés de loyers des mois de juillet et août 2018.

Le jugement a quo n’étant entrepris ni quant à la condamnation solidaire, ni quant au

point de départ des intérêts, ces points ne sont pas dévolus au tribunal de céans.

Il est rappelé que l’appelante conclut, par réformation du jugement entrepris, à la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties. A l’audience des plaidoiries en

instance d’appel, les intimés ont informé le tribunal qu’ils sont sur le point de quitter la

maison.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

n° 187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) restent

actuellement redevables des loyers et avances sur charges des mois de juillet et août

2018. En accumulant les arriérés de deux mois de loyers, ils n’ont pas respecté les

obligations leur incombant au titre du bail, étant précisé que la méconnaissance des

obligations leur incombant est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat

de bail.

Il s’ensuit que, par réformation du jugement entrepris, il y a lieu de prononcer la

résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

et d’ordonner leur déguerpissement dans un délai d’un mois à partir de la signification

du présent jugement.

Il est rappelé que PERSONNE1.) augmente sa demande du chef des arriérés de loyers

des mois de février et mars 2019. Il y a lieu de lui en donner acte.

La demande, d’ailleurs non contestée à cet égard, est recevable en vertu de l’article

592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

S’ils reconnaissent que le loyer du mois de mars 2019 reste impayé, les intimés

estiment que le loyer du mois de février 2019 est payé.

Il se dégage du décompte versé par la bailleresse, non contesté par les intimés, que

le dernier paiement, intervenu le 18 février 2019, concerne le loyer de janvier 2019. Il

s’ensuit que le loyer de février 2019 reste dû. La demande de l’appelante en paiement

du montant de 2.400,00 euros, au titre des loyers de février et mars 2019, est partant

à déclarer fondée.

A défaut d’avoir sollicité l’octroi d’intérêts, ledit montant ne donne pas lieu à majoration.

Le tribunal ne tiendra pas compte du courrier de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.)

reçu le 15 avril 2019, étant donné que les débats se font à l’audience sur base des

pièces débattues de manière contradictoire, aucun élément n’établissant que le

courrier et les pièces y annexées aient été communiqués au mandataire de

PERSONNE1.).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.) les

sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient, d’une part,

de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) solidairement au paiement d’une indemnité de procédure de 350,00

euros pour la première instance, et d’autre part, d’allouer à PERSONNE1.) une

indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

Quant à la demande tendant à l’exécution provisoire du présent jugement, il est

rappelé qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y

avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un

recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement

d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en

général, pas d’effet suspensif, la demande tendant à voir déclarer le jugement à

intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Juris-Classeur Procédure, V°

exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel incident est fondé et

que l’appel principal est partiellement fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit l’appel incident fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à PERSONNE1.)

le montant de 2.400,00 euros, avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives jusqu’à solde,

prononce la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE2.) et de PERSONNE3.),

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard un mois après la signification du présent

jugement,

au besoin autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande du montant de

2.400,00 euros, du chef des arriérés de loyers de février et mars 2019,

dit la demande recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le

montant de 2.400,00 euros,

dit fondée à concurrence de 350,00 euros la demande de PERSONNE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) le montant de

350,00 euros de ce chef,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.