Tenant appeal partially allowed; rent and cleaning costs adjusted based on key return date.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00069

Audience publique du mardi, trente avril deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05889 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER d’Esch-

sur-Alzette du 3 septembre 2018,

intimée sur appel incident,

comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, établie à L-2361

Strassen, 7, rue des Primeurs, inscrite sur la liste V du tableau de l’ordre des avocats

du Barreau de Luxembourg, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B 220509, représentée par son gérant, la société KLEYR

GRASSO GP s.àr.l., établie à la même adresse, inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 220442, représentée aux fins de la

présente procédure par Maître Fanny MAZEAUD, avocat, demeurant à Strassen,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER,

appelant par appel incident,

comparant initialement par Maître Richard STURM, avocat, demeurant à Bascharage,

comparant actuellement par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat, demeurant à

Luxembourg.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05889 du rôle et appelée pour fixation le

2 octobre 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 janvier 2019 et finalement à

l’audience publique du mardi, 19 mars 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Fakrul PATWARY, avocat, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD,

représentant la société KLEYR GRASSO GP s.àr.l., établie à L-2361 Strassen, 7, rue

des Primeurs, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro B220442, gérante de la société en commandite simple KLEYR GRASSO,

inscrite sur la liste V du tableau de l’ordre des avocats du Barreau de Luxembourg,

établie à la même adresse, inscrite au registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro B220509, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître

Alexandra

CORRE,

avocat,

en

remplacement

de

Maître

Didier

SCHÖNBERGER, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 avril 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail signé en date du 29 mai 2015 et prenant effet le 1er juin 2015,

PERSONNE1.) a loué à PERSONNE2.) un appartement meublé sis à L-ADRESSE1.),

moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.400,00 euros et d’avances sur charges

forfaitaires de 150,00 euros par mois.

Les parties ont résilié le contrat de bail d’un commun accord avec effet au 8 janvier

2018, un état des lieux de sortie ayant été effectué par huissier de justice en date du

2 janvier 2018.

Faisant exposer que

PERSONNE2.)

a causé des dégâts locatifs et laissé

l’appartement dans un état déplorable, PERSONNE1.) l’a, par requête déposée au

greffe le 19 mars 2018, fait convoquer à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg pour le voir condamner à lui payer – après imputation de la garantie

locative de 4.200,00 euros – la somme de 660,00 euros, se décomposant comme suit :

-

Loyer du 1er janvier au 8 janvier

316,00 euros

-

Tapis népalais endommagé

1.000,00 euros

-

Expertise du tapis endommagé

190,80 euros

-

Chaise du salon à réparer

135,50 euros

-

Peinture de la salle de bains

926,64 euros

-

Nettoyage intégral de l’appartement

510,94 euros

-

Nettoyage intégral des fenêtres

383,95 euros

-

Plaque en verre abîmée (table)

590,10 euros

-

Réparation du parquet

327,60 euros

-

Intervention de l’électricien

61,68 euros

-

Réparations dans la salle de bains

312,39 euros

-

Rideaux de douche remplacés

23,12 euros (= 2 x 11,56)

-

Divers nettoyages de tapis

81,77 euros (= 42,90 + 38,87)

Soit un total de :

4.860,49 euros

Garantie bancaire :

4.200,00 euros

Restant à payer :

660,00 euros

Lors des débats de première instance, PERSONNE2.) a formulé une demande

reconventionnelle tendant au remboursement de la garantie locative de 4.200,00

euros.

Par jugement du 9 juillet 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

-

dit la demande principale fondée jusqu’à concurrence de 2.038,52 euros,

-

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 2.038,52 euros,

-

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE2.) fondée jusqu’à concurrence de

4.200,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 4.200,00 euros,

-

ordonné la compensation judiciaire entre les prédites créances,

-

rejeté la demande de PERSONNE2.) tendant à la remise du tapis,

-

fait masse des frais et imposé ceux-ci pour moitié à PERSONNE1.) et pour moitié

à PERSONNE2.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance – après avoir rappelé que l’obligation

de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le chef du

preneur, le bailleur n’ayant rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation ou de

la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation

ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à démontrer lui-même

la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non-imputable au

locataire – a examiné les différents dégâts invoqués, dont il sera question plus

amplement ci-après.

De ce jugement, lui notifié le 1er août 2018, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel limité par acte d’huissier du 3 septembre 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir condamner

PERSONNE2.) à lui payer les sommes de :

-

1.000,00 euros au titre de l’indemnisation des dégâts occasionnés au tapis népalais,

-

135,50 euros au titre de l’indemnisation des dégâts occasionnés à la chaise de la

salle à manger,

-

926,64 euros du chef de la mise en peinture de la salle de bains,

-

510,94 euros du chef du nettoyage intégral de l’appartement,

-

590,10 euros au titre de l’indemnisation des dégâts occasionnés à la plaque de

verre abîmée,

-

327,60 euros du chef de la réparation du parquet,

-

312,39 euros au titre de l’indemnisation des dégâts occasionnés à la salle de bains.

L’appelante sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE1.) se réfère au contrat de bail ainsi qu’aux états des lieux d’entrée et de

sortie afin d’établir la présomption d’inexécution fautive dans le chef de

PERSONNE2.).

L’intimé, qui soutient avoir joui de la chose louée en bon père de famille, insiste sur le

fait qu’il appartient au bailleur de prouver que la dégradation excède celle résultant

d’une usure normale. Il renvoie à l’état des lieux d’entrée pour faire plaider que,

contrairement aux dires de l’appelante, l’appartement n’était pas, lors de la prise à bail,

en excellent état. Il est d’avis qu’il ne devrait, en tout état de cause, pas supporter le

coût des réparations qui n’ont pas été faites avant le 9 janvier 2018, motif pris que le

nouveau locataire a pu endommager l’appartement.

PERSONNE2.) relève appel incident et conclut, par réformation du jugement déféré,

à voir rejeter les demandes de PERSONNE1.) en :

-

indemnisation du tapis,

-

remboursement des frais d’expertise du tapis,

-

remboursement des frais de peinture,

-

nettoyage intégral des fenêtres de l’appartement,

-

réparation de la salle de bains,

-

intervention d’un électricien,

-

remplacement des rideaux de douche et en

-

paiement du loyer du 1er au 8 janvier 2018.

En ce qui concerne plus particulièrement l’indemnisation du tapis népalais, l’intimé

conclut – au cas où il devrait être fait droit à ce chef de la demande de PERSONNE1.)

– à se voir attribuer le prédit tapis. Il est, en effet, d’avis que cette dernière ne saurait

se voir indemniser deux fois le tapis.

Pour le surplus, il conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Il réclame, à son tour, une indemnité de procédure de 2.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

Appréciation

Principes généraux

Tel que l’a retenu à bon droit le juge de première instance, l’obligation qui incombe au

locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son

chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte,

le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte

qui

n’existait

pas

à

la

conclusion

du

contrat

(cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P. 31, n° 114).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op.

cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin

du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement

rénové.

Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732

du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence

de faute. Cette preuve est rapportée si le preneur établit que les dégradations sont

dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également

s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives,

par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux

dont il est responsable.

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté, même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans

une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il y a donc lieu d’analyser les différents dégâts locatifs invoqués à la lumière des

principes qui précèdent.

Quant au tapis népalais

PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance de ne lui avoir alloué qu’un

montant évalué ex aequo et bono de 250,00 euros. Pour ce faire, le juge de première

instance a retenu que les dégâts constatés dépassaient l’usure normale liée à une

occupation de 30 mois, mais qu’il ignorait, à défaut de pièces, à quelle date le tapis a

été acquis.

L’appelante, qui soutient que, lors de l’entrée dans les lieux par PERSONNE2.), le

tapis se trouvait dans un état impeccable, fait valoir que celui-ci n’a plus aucune valeur

suite aux tâches et déchirures causées. Elle sollicite un dédommagement de 1.000,00

euros, correspondant à la valeur de remplacement suivant expertise effectuée le 14

septembre

2017

par

PERSONNE3.).

Subsidiairement,

elle

réclame

un

dédommagement de 850,00 euros, correspondant à la valeur d’achat au 12 décembre

2013.

L’intimé conteste que l’intégralité des dégâts causés au tapis puisse lui être imputée

et soutient que ceux-ci résultent d’une usure normale. De même, il conteste que le

tapis ait été en bon état lors de la prise à bail et il demande à voir débouter

PERSONNE1.) de ses prétentions y relatives.

A défaut d’indication relative à l’état du tapis dans le contrat de bail ou l’état des lieux

d’entrée, il convient, en application des dispositions de l’article 1731 du code civil, de

retenir que le tapis était en bon état lors de l’entrée dans les lieux de PERSONNE2.).

Il résulte du constat d’huissier de justice Guy ENGEL, qui s’est déplacé sur les lieux le

2 janvier 2018, que « le tapis est abîmé ».

Les parties s’accordent à dire que les dégâts affectant le tapis consistent en des tâches

et déchirures.

Le tribunal estime que ces dégâts dépassent l’usure normale d’une location de 30

mois. Néanmoins, les frais réclamés par la bailleresse sont excessifs et le tribunal

considère qu’il serait inéquitable de faire supporter l’intégralité de ces frais au locataire,

ce d’autant plus que le tapis n’était pas neuf lors de la prise à bail par l’intimé pour

avoir été acquis par PERSONNE1.) en 2013.

Il convient partant, par confirmation du jugement entrepris, de dire la demande en

indemnisation de PERSONNE1.) fondée de ce chef à concurrence de la somme de

250,00 euros.

La demande de PERSONNE2.) tendant à se voir remettre le tapis est, par confirmation

de la décision attaquée, à déclarer non fondée, étant donné que la demande en

indemnisation de PERSONNE1.) n’est fondée qu’à concurrence de la somme de

250,00 euros.

Quant aux frais d’expertise du tapis népalais

L’intimé fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au remboursement

des frais d’expertise relatifs au tapis déboursés par PERSONNE1.) et s’élevant à la

somme de 190,80 euros, tandis que cette dernière conclut à la confirmation du

jugement entrepris sur ce point.

Etant donné que, contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance, une

expertise en Allemagne d’un tapis acquis en 2013 n’était pas indispensable, il

appartient à PERSONNE1.) de supporter en définitive les frais y relatifs.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire ce volet de la demande

non fondé.

Quant à la chaise

L’appelante reproche au juge de première instance d’avoir rejeté ses prétentions

pécuniaires relatives à la chaise et s’élevant à la somme de 135,50 euros, tout en

relevant que – contrairement à ce qu’a retenu le juge de première instance – il ne

s’agirait pas de la chaise de la cuisine, mais de celle du salon.

Elle se réfère à l’état des lieux d’entrée pour soutenir que la chaise de la salle à manger

se trouvait dans un parfait état et renvoie au constat d’huissier de sortie pour affirmer,

qu’à la sortie du locataire, la chaise du salon bougeait et que les pieds semblaient

légèrement décollés.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement attaqué sur ce point.

A défaut d’indication relative à l’état des chaises – que ce soit de la salle à manger ou

de la cuisine – dans le contrat de bail ou l’état des lieux d’entrée, il convient, en

application des dispositions de l’article 1731 du code civil, de retenir que les chaises

étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux de PERSONNE2.).

L’huissier de justice a, lors de l’état des lieux de sortie, constaté que la chaise de la

cuisine « bouge, les pieds semblent légèrement décollés ».

Il a, de même, constaté que la chaise de la salle à manger « est abîmée » et que la

« chaise balance ».

Indépendamment de la question de savoir si PERSONNE1.) réclame actuellement

indemnisation du chef de la chaise de la cuisine ou de celle de la salle à manger – cet

aspect n’étant pas pertinent pour l’issue du litige – il convient de retenir que les dégâts

dont fait état PERSONNE1.) n’excèdent pas ceux d’une usure normale, de sorte que,

par confirmation du jugement déféré, il convient de débouter la bailleresse de ce volet

de sa demande.

Quant à la peinture de la salle de bains

L’appelante fait grief au juge de première instance de n’avoir fait droit qu’à hauteur de

la somme de 617,76 euros à sa demande en remboursement des frais de peinture

exposés dans la salle de bains s’élevant au montant total de 926,64 euros, tandis que

l’intimé conclut, par réformation du jugement a quo, à voir débouter PERSONNE1.) de

ses prétentions de ce chef.

Dans l’état des lieux d’entrée, les parties ont précisé que « la salle de bains est en

parfait état ».

Une disposition générale à la fin de cet état des lieux stipule que « les murs de

l’appartement sont repeints ».

L’huissier de justice Guy ENGEL, dans son état des lieux de sortie, a relevé que, dans

la salle de bains, « la peinture s’effrite au-dessus de la fenêtre, des fissures sont

visibles à cet endroit ».

PERSONNE1.) fait exposer que son peintre aurait constaté que le mur est sec et que

l’origine de l’humidité ayant causé l’effritement de la peinture ne peut provenir que d’un

manque d’aération et de l’effet de l’évaporation de l’eau pendant les douches.

PERSONNE2.) conteste ne pas avoir suffisamment aéré et soutient que le problème

de l’humidité provient plutôt d’une mauvaise isolation et d’une porosité des murs de la

maison qui aurait plus de 30 ans.

En application des principes relevés ci-avant, il appartient à PERSONNE2.) de

s’exonérer de la présomption de responsabilité pesant sur lui en rapportant la preuve

que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée

ou en établissant que les dégâts sont dus à des causes positives, par rapport

auxquelles toute faute est exclue dans son chef.

Force est cependant de constater qu’il reste en défaut de rapporter cette preuve.

Ainsi, il n’établit, ni n’offre en preuve l’origine de l’effritement de la peinture, de sorte

que c’est à juste titre que le juge de première instance a dit la demande fondée en son

principe.

Par confirmation du jugement a quo et par adoption des motifs retenus par le juge de

première instance, il convient partant d’allouer à PERSONNE1.) le montant de 617,76

euros de ce chef, une certaine usure normale étant à prendre en considération.

Quant au nettoyage intégral de l’appartement

L’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir déboutée de sa demande

en indemnisation des frais de nettoyage de l’appartement. Pour ce faire, le juge de

première instance a retenu qu’il laissait d’être établi que des travaux de nettoyage

avaient bien été réalisés dans les lieux pris en location par l’intimé. Ce dernier conclut

à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

L’état des lieux d’entrée stipule que « le nettoyage final sera exécuté après que le

locataire aura quitté définitivement les lieux. Le propriétaire fera appel à cet effet à une

firme de nettoyage professionnelle ».

Il résulte encore des pièces versées au dossier que, suivant facture n° F03.704767 du

16 janvier 2018 s’élevant à un montant de 510,94 euros, la société SOCIETE1.) a

procédé au nettoyage d’un appartement appartenant à PERSONNE1.), sis à

L-ADRESSE1.), en date des 3 et 4 janvier 2018. Par courrier du 10 août 2018, les

représentants de la société SOCIETE1.) précisent que ses salariés ont nettoyé les 3

et 4 janvier 2018 l’appartement sis « au 1er étage de l’immeuble lors du départ du

locataire ».

Au vu des renseignements en cause, le tribunal tient partant pour établi que les lieux

nettoyés les 3 et 4 janvier 2018 sont bel et bien ceux qui ont été occupés par l’intimé,

l’appartement pris en location par ce dernier étant situé au premier étage de

l’immeuble.

Par réformation du jugement entrepris, il y a partant lieu de dire la demande du chef

de frais de nettoyage intégral fondée à concurrence du montant réclamé de 510,94

euros.

Quant au nettoyage intégral des fenêtres

PERSONNE2.) fait grief au juge de première instance d’avoir alloué le montant

réclamé de 383,95 euros à PERSONNE1.), du chef du nettoyage intégral de toutes

les fenêtres de l’appartement. Il est d’avis qu’étant donné qu’une femme de ménage

venait nettoyer l’appartement deux heures par semaine, il n’aurait pas été

indispensable de renettoyer les fenêtres à la sortie des lieux.

Ce moyen ne saurait toutefois valoir. En effet, il n’est pas établi que la femme de

ménage – qui ne venait que deux heures par semaine pour nettoyer un appartement

se composant d’une entrée, d’un salon, d’une salle à manger, d’une cuisine équipée

avec accès terrasse, d’une salle de bains, d’un WC séparé, d’une chambre à coucher

avec accès terrasse et de deux terrasses – ait systématiquement nettoyé toutes les

fenêtres de l’appartement.

Par ailleurs, tel que développé ci-dessus, les parties ont convenu qu’une firme de

nettoyage professionnelle viendrait nettoyer l’appartement à la fin du bail.

C’est partant à bon droit, quoique pour d’autres motifs, que le juge de première

instance a fait droit à la demande pour le montant réclamé de 383,95 euros.

Quant à la plaque de verre abîmée

L’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir déboutée de cette

prétention s’élevant au montant de 590,10 euros, au motif qu’aucune photo montrant

les griffes sur la plaque en verre n’a été versée au dossier. Elle est d’avis que le constat

d’huissier, qui fait état de griffes, se suffit à lui-même et qu’il est inutile et superflu de

verser des photos. L’intimé conclut à la confirmation du jugement querellé sur ce point.

L’état des lieux d’entrée du 29 mai 2015 mentionne que les meubles de la salle à

manger – dont une table en verre – sont en parfait état.

Le constat d’huissier du 6 février 2018 indique que « la table avec plaque en verre

présente des griffes dans la partie milieu ». Ce constat n’est accompagné d’aucune

photo.

PERSONNE1.) ne verse pas non plus de photo illustrant les griffes affectant la table

en verre. Ce faisant, elle met le tribunal dans l’impossibilité d’apprécier l’envergure de

ces griffes et elle ne rapporte partant pas la preuve que ces griffes dépassent la simple

usure normale.

Le jugement a quo est dès lors à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE1.) de ce

volet de sa demande.

Quant à la réparation du parquet

L’appelante fait grief au juge de première instance de l’avoir déboutée de cette

prétention s’élevant au montant de 327,60 euros, au motif qu’il ne ressort pas des

éléments de la cause quel dommage a été censé être réparé par l’offre émise par la

société SOCIETE2.).

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point, au motif que la

griffe relevée par l’huissier de justice dans la chambre à coucher résulte d’une usure

normale.

L’état des lieux d’entrée mentionne qu’ « à l’entrée de la chambre, le parquet en chêne

est abîmé ».

Le constat d’huissier de sortie indique qu’ « une griffe est visible dans le parquet ».

L’huissier de justice a accompagné ce commentaire d’une photo, dont la copie est

toutefois illisible.

L’offre faite le 23 janvier 2018 par la société SOCIETE2.) ne renseigne pas quelle

partie du parquet est supposée être réparée.

A défaut de renseignements quant à l’envergure de cette griffe et compte tenu surtout

que l’état des lieux d’entrée fait d’ores et déjà état d’un endommagement du parquet

dans la chambre à coucher, PERSONNE1.) reste en défaut d’établir que la griffe

dépasse l’usure normale, de sorte que, par confirmation du jugement entrepris, il

convient de la débouter de ce volet de sa demande.

Quant à l’intervention de l’électricien

L’intimé fait grief au juge de première instance d’avoir alloué à PERSONNE1.) le

montant réclamé de 61,68 euros du chef de quatre ampoules qui ne fonctionnaient

plus lors du passage de l’huissier de justice le 2 janvier 2018.

PERSONNE2.) est d’avis qu’il aurait appartenu à PERSONNE1.) de lui demander de

les changer et qu’en tout état de cause l’on aurait ignoré l’état de ces ampoules lors

de la prise à bail.

Dans la mesure où il résulte du constat d’huissier que quatre ampoules ne

fonctionnaient plus et que l’état des lieux est muet à ce sujet – de sorte qu’en

application des dispositions de l’article 1731 du code civil, les ampoules étaient

présumées fonctionner – étant par ailleurs précisé que PERSONNE2.) aurait pu

prendre l’initiative de procéder à leur remplacement, il convient de confirmer le

jugement attaqué en ce qu’il a alloué la somme réclamée de 61,68 euros à

PERSONNE1.) de ce chef.

Quant aux réparations de la salle de bains

PERSONNE1.) réclame, par réformation du jugement entrepris, un montant de 312,39

euros du chef de diverses réparations de la salle de bains et fait grief au juge de

première instance de ne lui avoir alloué qu’un montant de 125,00 euros à ce titre.

Dans ce contexte, elle fait état d’un robinet rouillé ainsi que d’un porte-serviettes qui

bouge.

Elle se réfère à la facture n° NUMERO1.) du 1er février 2018 de la société SOCIETE3.).

PERSONNE2.), qui affirme que c’est la femme de ménage qui est à l’origine de la

rouille du robinet, conclut, par réformation du jugement a quo, à voir débouter

PERSONNE1.)

de sa demande. Soutenant que la prédite facture date du

1er février 2018, il est d’avis que PERSONNE1.), qui n’aurait, selon lui, jamais donné

en location un appartement avec un robinet rouillé, a plutôt fait installer un nouveau

robinet dans son propre appartement.

Aux termes de l’état des lieux d’entrée, la salle de bains est en parfait état.

Dans son constat, l’huissier de justice a indiqué que « le porte essuie mains est mal

vissé (bouge) » et que « la batterie mélangeuse présente de la rouille ».

La facture émise le 1er février 2018 par la société SOCIETE3.) indique que les travaux

de sanitaires ont été effectués le 12 janvier 2018 et ce dans l’appartement de

PERSONNE2.).

En outre, l’intimé, qui est présumé responsable des dégradations en application des

princes développés ci-avant, reste en défaut de prouver que c’est la femme de ménage

qui a causé les dégâts.

Ses moyens tombent partant à faux.

Dans la mesure où une certaine usure normale est toutefois à prendre en

considération, il convient, par confirmation du jugement entrepris, d’allouer à

PERSONNE1.) la somme de 125,00 euros du chef des dégâts constatés dans la salle

de bains.

Quant au rideau de douche

L’intimé fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au montant de

11,56 euros, du chef du remplacement d’un rideau de douche.

Dans la mesure où il résulte du constat d’huissier que « le rideau de douche doit être

remplacé, il est abîmé à deux endroits près des crochets », tandis que, tel que

développé ci-dessus, l’état des lieux d’entrée stipule que la salle de bains est en parfait

état, c’est à bon droit et pour de justes motifs que le juge de première instance a

condamné PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 11,56 euros du chef

du remplacement d’un rideau de douche.

Quant aux divers nettoyages de tapis

Ce volet du jugement – qui a alloué à PERSONNE1.) un montant de 81,77 euros –

n’est pas entrepris, de sorte que le tribunal de céans ne saurait en connaître.

Quant au loyer du 1er au 8 janvier 2018

L’intimé fait grief au juge de première instance de l’avoir condamné au montant de

316,00 euros de ce chef. Il fait valoir que, dans la mesure où il aurait restitué les clés

en date du 2 janvier 2018, il ne serait tout au plus redevable que de deux jours de loyer

au titre du mois de janvier.

Il résulte des renseignements en cause que la remise des clés s’est effectuée le même

jour que l’état des lieux de sortie, à savoir le 2 janvier 2018.

A partir du 2 janvier 2018, PERSONNE2.) n’avait partant plus accès au logement loué

et ce d’un commun accord des parties. Il ne saurait partant être redevable du paiement

d’un loyer au-delà de cette date.

La circonstance que la lecture des compteurs n’a été réalisée qu’en date du 8 janvier

2018 n’est pas pertinente à cet égard.

Il s’ensuit que, par réformation de la décision attaquée, la demande de PERSONNE1.)

n’est fondée qu’à concurrence de la somme de (1.550,00 : 31 x 2 =) 100,00 euros au

titre du loyer du mois de janvier 2018.

Il suit des développements qui précèdent que la demande principale est, par

réformation du jugement entrepris, fondée à concurrence du montant total de [250,00

+ 617,76 + 510,94 + 383,95 + 61,68 + 125,00 + 11,56 + 81,77 + 100,00 =] 2.142,66

euros.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les deux parties au litige ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs

demandes en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que les appels principal et

incident sont partiellement fondés.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

dit les appels partiellement fondés, partant

par réformation du jugement entrepris :

déboute PERSONNE1.) de sa demande en remboursement des frais d’expertise

relatifs au tapis s’élevant à la somme de 190,80 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) du chef des frais de nettoyage intégral de

l’appartement à concurrence de la somme de 510,94 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) au titre du loyer du mois de janvier 2010 à

concurrence de 100,00 euros et non fondée pour le surplus,

dit la demande principale fondée jusqu’à concurrence du montant total de 2.142,66

euros

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 2.142,66 euros,

pour le surplus, confirme le jugement entrepris,

déboute les parties de leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et pour moitié à PERSONNE2.).