Landlord's appeal partially allowed; tenant ordered to pay arrears and repair costs after procedural review.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00075

Audience publique du mardi, trente avril deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-03087 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

salarié,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 2 mai 2018,

intimé sur appel incident,

comparant par Maître Michel FOETZ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Daniel PHONG, avocat, demeurant à Bertrange.

___________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-03087 du rôle et appelée pour fixation le

22 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 9 octobre 2018, ensuite au

8 janvier 2019 et finalement à l’audience publique du mardi, 19 mars 2019, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Michel FOETZ, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte

d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Pierre MATRINGE, avocat, en remplacement de Maître Daniel PHONG,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 avril 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 5 avril 2017, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg en vue de voir résilier le

contrat de bail conclu entre parties et de voir condamner PERSONNE1.) au paiement

du montant principal de 7.191,10 euros, à titre d’arriérés de loyers, ainsi que du

montant mensuel de 1.020,30 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à partir du mois

d’avril 2017.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé que, suivant contrat de bail du 10

novembre 2015, ayant pris effet le 18 novembre 2015, elle a donné en location un

appartement situé à L-ADRESSE3.), à PERSONNE1.), moyennant le paiement d’un

loyer mensuel de 1.027,30 euros, charges comprises. Depuis le mois de septembre

2016, le locataire n’aurait plus payé les loyers, de sorte qu’elle aurait résilié le contrat

de

bail

par

courrier

du

27 janvier 2017.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a modifié sa demande en

réclamant le montant de 5.152,44 euros, à titre d’arriérés de loyers, pour la période de

septembre 2016 à la mi-février 2017, le montant de 2.550,00 euros, à titre d’indemnité

d’occupation pour la période du 27 janvier 2017 à avril 2017, le montant de 3.211,38

euros, à titre de frais d’avocats, ainsi que le montant de 806,76 euros, à titre de

décomptes de charges des années 2014 à 2017 et de fabrication de nouvelles clefs.

Elle a reconnu toujours disposer de la caution d’un montant de 2.000,00 euros.

Elle a offert en preuve que PERSONNE1.) a remis les clefs de l’appartement le 27 avril

2017, par l’audition de témoins.

Soutenant avoir vidé les lieux de ses affaires fin décembre 2016 et avoir remis les clefs

en janvier 2017, PERSONNE1.) a contesté être obligé au paiement d’indemnités

d’occupation jusqu’au mois d’avril 2017.

Il a, par ailleurs, contesté la demande en paiement d’arriérés de loyers en invoquant

l’exception d’inexécution. Il a affirmé que la chaudière n’a pas fonctionné

convenablement, fait dont il aurait informé la bailleresse.

Il a, finalement, soutenu avoir effectué des travaux de rénovation en contrepartie de la

gratuité des loyers, suivant accord entre parties.

Par jugement du 28 mars 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

l’a déclarée partiellement fondée,

s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en condamnation pour des

frais d’avocat,

après compensation judiciaire :

a déclaré la demande de PERSONNE2.) fondée pour le montant de 5.649,20 euros,

a condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 5.649,20 euros

avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en justice – 5 avril 2017 –

jusqu’à solde,

a dit que la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de

PERSONNE1.) est devenue sans objet,

a rejeté la demande tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement,

a condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Le juge de première instance a fait droit à la demande de PERSONNE2.) en paiement

d’arriérés de loyers, en rejetant l’exception d’inexécution soulevée et en constatant

que PERSONNE1.) n’établissait pas l’existence d’un accord relatif à la gratuité des

loyers en contrepartie de la réalisation de travaux de réparation dans les lieux loués.

La demande de

PERSONNE2.)

en paiement d’arriérés de charges et en

remboursement de frais relatifs à la confection de nouvelles clefs a été déclarée

fondée, au vu des pièces et du décompte versé en cause.

Sa demande en remboursement de frais de réparation a été écartée, faute d’avoir été

chiffrée.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 2

mai 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à se voir décharger

de toute condamnation au titre d’arriérés de loyers, sinon à en voir réduire le montant.

Il demande, en outre, à se voir décharger de toute condamnation au titre d’indemnités

d’occupation et de charges.

Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le

montant de 162,95 euros, au titre d’avances sur charges trop payées, le montant de

3.779,10 euros, au titre de travaux de rénovation, et le montant de 2.000,00 euros, au

titre de restitution de la garantie locative.

Il réclame, finalement, une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance

d’appel.

Pour contester la demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de loyers,

PERSONNE1.) fait valoir que toute jouissance paisible du bien loué était impossible,

notamment en raison du dysfonctionnement de la chaudière. Ledit dysfonctionnement

aurait été dénoncé à la bailleresse qui, après plusieurs rappels, aurait fait intervenir

une société pour entretenir la chaudière. Or, la chaudière, qui aurait nécessité une

réparation et non pas un simple entretien, serait restée défectueuse.

PERSONNE1.) affirme que le refus de la bailleresse de procéder à la réparation de la

chaudière l’a poussé à résilier le contrat de bail et à quitter les lieux.

Il fait valoir qu’en application du principe de l’exception d’inexécution, il n’est pas tenu

au paiement du loyer. A titre subsidiaire, il demande à voir réduire le montant du loyer

de moitié.

PERSONNE1.) s’oppose, ensuite, au paiement d’une indemnité d’occupation, au motif

qu’il a remis les clefs de l’appartement à la bailleresse en janvier 2017. Il verse un

contrat de bail qu’il a signé le 1er décembre 2016, relatif à un appartement à

ADRESSE1.), pour établir qu’il a quitté l’appartement de PERSONNE2.) en janvier

2017.

A titre subsidiaire, il se prévaut du principe de l’exception d’inexécution pour justifier le

non-paiement d’une indemnité d’occupation dans son chef. A titre encore plus

subsidiaire, il demande à voir réduire le montant de la condamnation intervenue au

titre de l’indemnité d’occupation.

L’appelant conteste, par ailleurs, la demande de PERSONNE2.) en paiement de

charges, en soutenant ne pas avoir été en mesure de contrôler les postes des

décomptes de charges, faute par la bailleresse de produire les documents probants à

l’appui desdits décomptes. Il réclame le remboursement d’un trop-payé de charges de

162,95 euros.

Il s’oppose également au paiement de frais de confection de nouvelles clefs, en

affirmant avoir restitué l’ensemble des clefs à la bailleresse.

Il soutient, ensuite, qu’il a effectué des travaux de rénovation pour un montant de

3.779,10 euros dans l’appartement, sur demande de la bailleresse, qui se serait

engagée à en supporter le coût. Il verse une facture du 17 janvier 2017, adressée par

la « SOCIETE1.) » à PERSONNE2.).

PERSONNE1.) verse deux attestations testimoniales pour étayer sa version des faits.

A toutes fins utiles, il offre en preuve les faits suivants par l’audition des témoins

PERSONNE3.), PERSONNE4.), PERSONNE5.), PERSONNE6.) et PERSONNE7.) :

« 1. Attendu que depuis l’été 2016, la Chaudière présente dans l’immeuble donné en

location était défectueuse ;

qu’elle faisait un bruit insupportable et ne chauffait pas convenablement ;

qu’alertée sur la situation, la propriétaire n’a pas tout de suite réagi ;

que ce n’est finalement qu’en date du 11 octobre 2016, qu’un professionnel est

intervenu pour préparer la chaudière ;

qu’après son intervention, ce dernier a cependant immédiatement fait savoir à la

propriétaire, qui était présente, qu’il fallait remplacer une bonne partie de la

chaudière ;

que la propriétaire n’a cependant plus donné de suites. »

2. Attendu qu’au début du mois de janvier 2017, le locataire s’est déplacé à l’étude

de Me PHONG et y a rendu les clefs de l’immeuble pris en location.

3. Attendu qu’au moment d’emménager dans l’immeuble pris en location, la

propriétaire a demandé au locataire de s’occuper de quelques travaux, dont

notamment l’installation d’une cuisine ;

qu’elle s’engageait à prendre en charge le paiement de ces travaux ».

PERSONNE2.) interjette appel incident quant au volet des charges et des frais de

réparation.

Elle fait grief au juge de première instance de ne pas lui avoir alloué le montant de

1.352,04 euros au titre de remboursement de frais de gaz et d’électricité, avancés pour

compte du locataire. Ledit montant résulterait des pièces versées en cause.

Par réformation du jugement entrepris, elle demande également à voir faire droit à sa

demande en remboursement de frais de réparation qu’elle affirme avoir exposés à la

suite du départ de PERSONNE1.). Elle se réfère à son décompte et à un devis, portant

sur le montant de 1.304,55 euros.

PERSONNE2.) conclut à la confirmation du jugement entrepris, pour le surplus, et

réclame une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle soutient que la chaudière a été régulièrement entretenue et verse des factures

relatives à une réparation effectuée fin 2016. Elle conteste les prétendus

dysfonctionnements continus de la chaudière, allégués par PERSONNE1.).

PERSONNE2.) conteste également que les clefs de l’appartement lui aient été remises

en janvier 2017. La remise des clefs n’aurait eu lieu qu’en avril 2017, tel qu’il résulterait

des attestations testimoniales établies par PERSONNE8.), secrétaire de l’étude

d’avocats IE.LEX, et PERSONNE9.), agent immobilier.

Elle offre en preuve les faits suivants par l’audition des témoins PERSONNE8.) et

PERSONNE9.) :

« Attendu que le sieur

PERSONNE1.)

a annoncé dans un courriel du

24 février 2017 à l’étude ie.lex s.àr.l., quitter l’appartement appartenant à la requérante

dans environ quinze jours,

qu’il a pris rendez-vous par téléphone avec l’étude pour le 27 avril 2017 à 14:30 heures

afin de remettre les clefs dudit appartement,

que le jour dit, le sieur PERSONNE1.) a restitué en l’étude ie.lex s.àr.l. les clefs de

l’appartement appartenant à la dame PERSONNE2.), en présence du sieur

PERSONNE9.) et de la dame PERSONNE8.),

que la dame PERSONNE8.) a photocopié les clefs et remis une copie de cette

photocopie au sieur PERSONNE1.) à titre de récépissé,

qu’après cette remise, la dame PERSONNE8.) a ajouté la date de remise des clefs

sur le reçu,

que ce reçu a été daté et signé ultérieurement par la dame PERSONNE2.) le 5 mai

2017, jour de l’établissement d’un état des lieux de l’état de l’appartement en présence

de la dame PERSONNE2.) et du sieur PERSONNE1.) ».

PERSONNE2.)

soulève l’irrecevabilité de la demande de

PERSONNE1.) en

remboursement du coût des travaux prétendument effectués, basée sur une facture

établie par les propres soins de l’appelant, qui, au moment de l’émission de ladite

facture, n’aurait plus été commerçant.

Elle conteste, à titre subsidiaire, que PERSONNE1.) ait droit au remboursement du

coût des travaux allégués. La réalisation de travaux n’aurait pas été nécessaire, eu

égard au fait que l’appartement se serait trouvé dans un bon état au moment de la

prise à bail. Elle ne se serait, par ailleurs, jamais engagée à supporter le coût de

quelconques travaux.

Motifs de la décision

Il convient de noter d’emblée que le jugement a quo n’est pas entrepris en ce que le

tribunal de paix s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande de

PERSONNE2.) en remboursement de frais d’avocat. Ce chef du jugement n’est donc

pas dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

Quant aux arriérés de loyers

Il est rappelé que PERSONNE1.), qui se prévaut d’un dysfonctionnement de la

chaudière, soulève l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement des arriérés

de loyers réclamés par PERSONNE2.).

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue

dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre

l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses

propres obligations contractuelles. Ainsi l’exception d’inexécution est un moyen

temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut

pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution

justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Le louage des

choses, n° 400 et 401).

Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur justifie dans

le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Yvette Merchiers, Le bail en

général, édition 1989, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable, le preneur devant avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou de la nécessité des réparations à effectuer (cf. Yvette Merchiers, op.cit.,

n° 180 et n° 244).

Il résulte des pièces versées par l’intimée qu’en automne 2014, 2015 et 2016, il a été

procédé au nettoyage de la chaudière de l’appartement loué à PERSONNE1.), qu’un

dépannage relatif à ladite chaudière a eu lieu le 10 octobre 2016 et que le vase

d’expansion a été remplacé le 14 décembre 2016.

Dans

leurs

attestations

testimoniales,

PERSONNE3.),

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.)

affirment avoir constaté que la chaudière faisait un « bruit

insupportable ». Ils ne précisent cependant pas à quelle(s) date(s) ils ont fait cette

constatation, ni n’indiquent que la bailleresse, une fois avertie du problème, aurait

tardé à faire intervenir une firme spécialisée.

Au premier point de son offre de preuve, PERSONNE1.) affirme que la chaudière était

défectueuse depuis l’été 2016 et que la propriétaire, alertée sur la situation, n’a fait

intervenir un professionnel que le 11 octobre 2016. Celui-ci aurait préconisé le

remplacement d’une bonne partie de la chaudière, mais la propriétaire n’aurait pas

donné suite à cette recommandation.

Le libellé de l’offre de preuve, relatif au dysfonctionnement de la chaudière, manque

de précision, en ce qu’il ne contient aucune indication quant à la date à laquelle la

bailleresse aurait été informée des dysfonctionnements de la chaudière. Quant à

l’affirmation suivant laquelle la bailleresse n’aurait pas suivi les conseils du

professionnel quant aux réparations à effectuer, elle est d’ores et déjà contredite par

les pièces versées en cause, dont il résulte qu’un vase d’expansion a été remplacé. Il

n’est, finalement, pas offert en preuve qu’à la suite des travaux de réparation effectués

à la fin de l’année 2016, les problèmes ayant affecté la chaudière auraient persisté et

auraient été signalés par le locataire à la bailleresse.

Le premier point de l’offre de preuve est partant irrecevable pour défaut de précision

et de pertinence.

Au vu de ce qui précède, le tribunal de céans retient, à l’instar du juge de première

instance, qu’aucun manquement à ses obligations n’est établi dans le chef de

PERSONNE2.) et que l’exception d’inexécution soulevée est à rejeter.

Il n’y a partant pas lieu de décharger PERSONNE1.) du paiement des loyers, ni de lui

accorder une réduction du montant desdits loyers.

Au vu des développements qui précèdent, c’est à juste titre que le juge de première

instance a dit fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement du montant de

5.152,44 euros, au titre d’arriérés de loyers pour la période de septembre 2016 à

février 2017 inclus. Il convient de rappeler, à cet égard, que par courrier recommandé

du 27 janvier 2017, le mandataire de PERSONNE2.) avait résilié le contrat de bail pour

faute du locataire, avec effet à la date de la réception du courrier par ce dernier.

Quant aux indemnités d’occupation

L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par

le fait même du maintien de l'occupant. L'indemnité représente non seulement la

contrepartie de la jouissance des locaux, mais également la compensation du

préjudice résultant du fait qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. La Haye

et Vankerckhove, Novelles, droit civil, Le louage des choses, t. VI, vol I, no 406;

Jurisclasseur civil, art. 1708 à 1782, fasc. 295, no 25).

La restitution des lieux loués se matérialise, en principe, par la remise des clés.

Le montant de l'indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève en principe

de l'appréciation souveraine des juges du fond (cf. Jurisclasseur civil, ibid.; TAL 19

décembre 2014, n° 221/2014 ; TAL 16 octobre 2009, n° 260/2009). Si cette indemnité

est généralement déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l'immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou supérieur (cf.

La Haye et Vankerckhove, op. cit., nos 362 et 407).

PERSONNE1.) soutient avoir remis les clefs des lieux loués à l’étude du mandataire

de PERSONNE2.) au début du mois de janvier 2017 et offre ce fait en preuve. Il verse,

en

outre,

une

attestation

testimoniale

établie

le

15 avril 2018 par PERSONNE3.) qui affirme s’être rendue avec PERSONNE1.) à

l’étude de Maître Daniel PHONG pour y remettre les clefs de l’appartement.

Force est de constater qu’PERSONNE3.) n’indique pas par qui les clefs litigieuses

auraient été réceptionnées. Ce point n’est pas non plus offert en preuve.

Il s’y ajoute que l’allégation relative à la remise des clefs en janvier 2017 est contredite

par un courriel adressé le 24 février 2017 à Maître Daniel PHONG par PERSONNE1.),

qui affirme « prendre l’initiative de quitter l’appartement dans environ 15 jours » et

exiger un état des lieux de sortie.

Il résulte, finalement, de l’attestation circonstanciée d’PERSONNE8.) du 3 juillet 2017,

secrétaire de l’étude IE.LEX, que c’est en date du 27 avril 2017 que PERSONNE1.) a

restitué les clefs de l’appartement à l’étude.

Dans son attestation testimoniale du 4 juillet 2017, PERSONNE9.), agent immobilier,

confirme que la remise des clefs a eu lieu fin avril 2017.

A noter encore que le fait que PERSONNE1.) ait signé un contrat de bail relatif à un

autre appartement en décembre 2016 n’établit pas qu’il ait quitté l’appartement de

PERSONNE2.) avant le mois d’avril 2017.

Le deuxième point de l’offre de preuve de l’appelant est, dès lors, également

irrecevable pour être imprécis et d’ores et déjà contredit par d’autres éléments du

dossier.

Au vu de ce qui précède, PERSONNE1.) reste en défaut d’établir que les clefs de

l’appartement aient été restituées à une date antérieure au 27 avril 2017.

L’offre de preuve présentée, à titre subsidiaire, par PERSONNE2.), qui a trait aux faits

repris dans les attestations testimoniales d’PERSONNE8.) et de PERSONNE9.),

devient, de ce fait, superfétatoire.

C’est donc à juste titre que le juge de première instance a retenu que PERSONNE2.)

peut prétendre à une indemnité d’occupation pour la période de la mi-février 2017 au

27 avril 2017.

Au vu des développements ci-avant, relatifs aux arriérés de loyers, il n’y a pas lieu de

réduire le montant de l’indemnité d’occupation en raison de prétendus

dysfonctionnements de la chaudière.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer pour autant que le montant

mensuel de l’indemnité d’occupation a été évalué à 850,00 euros, correspondant au

montant du loyer défini au contrat de bail, et que le montant redu à titre d’indemnité

d’occupation pour la période de mars à avril 2017 a été fixé à 1.700,00 euros.

Quant aux charges et aux frais relatifs à la confection de nouvelles clefs

PERSONNE2.) déclare interjeter appel incident quant au volet des charges, en faisant

grief au juge de première instance de s’être limité à lui allouer le montant de 806,76

euros, au titre des décomptes de charges des années 2014 à 2017 et de fabrication

de nouvelles clefs, sans condamner, en outre, PERSONNE1.) au paiement du montant

de 1.352,04 euros, au titre de remboursement de frais de gaz et d’électricité, dûment

documentés par les pièces versées au dossier.

Il résulte de la motivation du jugement entrepris que PERSONNE2.) a réclamé le

montant de 806,76 euros, au titre des décomptes de charges des années 2014 à 2017

et de fabrication de nouvelles clefs et qu’elle a eu gain de cause, à cet égard.

PERSONNE2.) n’établit pas avoir, en outre, formulé une demande en paiement du

montant de 1.352, 04 euros, en première instance. L’appel incident est partant

irrecevable, pour autant qu’il concerne le volet des charges.

La demande en paiement du montant de 1.352,04 euros, au titre de remboursement

de frais de gaz et d’électricité, doit, dès lors, s’analyser en une demande additionnelle,

formulée pour la première fois en instance d’appel (cf. infra).

PERSONNE1.) demande à se voir décharger de la condamnation au paiement de

charges et de frais de réfection des clefs, intervenue à son encontre en première

instance.

Force est de constater que les décomptes des charges des années 2014 à 2017,

relatifs à l’appartement loué par PERSONNE1.) ont été établis de façon détaillée par

le syndic.

L’article 5 paragraphe (3) alinéa 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil prévoit que :

« Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut

de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation

relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte

à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et

échues. La preuve contraire est admise ».

PERSONNE1.), qui se plaint de ne pas avoir pu contrôler les différents postes des

charges, ne soulève aucune contestation concrète quant aux décomptes litigieux. Il ne

résulte, en outre, pas du dossier qu’il ait, à un quelconque moment, demandé à pouvoir

consulter un ou plusieurs documents précis du dossier de la copropriété, par

l’intermédiaire de la bailleresse.

La présomption découlant de l’article 5 paragraphe (3) alinéa 5, précité, de la loi

modifiée du 21 septembre 2006, n’est donc pas renversée en l’espèce.

C’est partant à juste titre que le juge de première instance a fait droit à la demande de

PERSONNE2.) au titre des décomptes des charges.

Au vu des pièces et du décompte versés au dossier, le montant auquel il y a lieu de

condamner PERSONNE1.) de ce chef, s’élève à [2.486,70 - 196,61 - 1.043,09 -

1.566,45 - 469,31 =] 788,76 euros.

Concernant les frais de réfection des clefs, PERSONNE2.) verse une facture de la

société SOCIETE2.) du 27 janvier 2015, lui transmise par le syndic. La facture, qui

porte sur le montant de 85,76 euros, est relative à la commande de trois clefs de la

porte principale de la résidence, à la suite du remplacement de ladite porte.

PERSONNE1.) s’oppose à la demande.

L’article 5 paragraphe (3) alinéas 1er et 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, qui

énumère limitativement les frais remboursables au bailleur, est libellé comme suit :

« Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir

déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation

d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les

menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement ».

PERSONNE2.) qui, en vertu de son obligation de délivrance de la chose louée, est

tenue de mettre à disposition de son locataire les clefs de l’appartement loué et de la

résidence, reste en défaut de justifier que les frais de confection de nouvelles clefs,

exposés par la copropriété dans le cadre du remplacement de la porte principale de la

résidence, rentrent dans le cadre des frais limitativement énumérés à l’article 5,

paragraphe (3), alinéa 2, précité, de la loi modifiée du 21 septembre 2006.

La demande en remboursement des frais de réfection des clefs est, dès lors, par

réformation du jugement entrepris, à déclarer non fondée.

Pour être complet, le tribunal de céans relève que dans le décompte du 5 mars 2018,

versé par PERSONNE2.) en première instance, le coût de la réfection des clefs est

chiffré à 85,76 euros. Le fait que la différence entre la condamnation de

PERSONNE1.), en instance d’appel, au paiement du montant de 788,76 euros, au

seul titre des décomptes des charges des années 2014 à 2017, et la condamnation au

montant de 806,76 euros, intervenue à son encontre en première instance, au titre

desdits décomptes des charges et des frais de réfection des clefs, soit inférieure au

montant de 85,76 euros, s’explique par une erreur de calcul manifeste contenue dans

ledit décompte, qui chiffre le solde des charges non couvert par les avances sur

charges au montant de [2.486,70 - 196,61 - 1.043,09 - 1.566,45 - 469,31 - 85,76 =]

806,76 euros, au lieu de 874,52 euros.

Quant à la demande en paiement du montant de 1.352,04 euros, au titre de

remboursement de frais de gaz et d’électricité, présentée pour la première fois en

instance d’appel et non contestée à cet égard, elle est à déclarer recevable en ce

qu’elle présente un lien suffisant avec la demande en paiement du chef de charges,

formulée en première instance.

La demande est fondée pour le montant réclamé de 1.352,04 euros, au vu des factures

émises par la société SOCIETE3.), dont il résulte que PERSONNE2.) a régulièrement

payé les avances de frais de gaz et d’électricité pour compte de PERSONNE1.).

La demande reconventionnelle de PERSONNE1.) en remboursement d’un trop-payé

de charges s’élevant à 162,95 euros, formulée en instance d’appel, est recevable,

mais non fondée, au vu des développements qui précèdent quant au montant des

charges dont l’appelant reste redevable.

Quant aux frais de réparation réclamés par PERSONNE2.)

Il est rappelé que le jugement entrepris a déclaré irrecevable la demande de

PERSONNE2.), tendant au remboursement de frais de réparation.

L’appel incident de PERSONNE2.) est recevable en ce qui concerne ce volet du

jugement entrepris.

Lors des plaidoiries en instance d’appel, la partie appelante par incident se réfère au

poste « réparations réalisées selon devis n° D00195 du 14 octobre 2017 », chiffré à

1.304,55 euros TTC, figurant dans son décompte (pièce 57) ainsi qu’à un devis, établi

par la société SOCIETE4.) (pièce 56).

La demande relative aux frais de réparation est partant chiffrée en instance d’appel,

de sorte que, par réformation du jugement entrepris, elle est à déclarer recevable.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, Compte-rendu de jurisprudence, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES,

op.cit., p. 343).

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que les parties auraient établi

un état des lieux d’entrée, de sorte que, par application de l’article 1731 du code civil,

le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. A

noter, par ailleurs, que le contrat de bail indique que « le locataire reconnaît avoir vu

les lieux et les avoir pris dans état irréprochable ».

Ledit devis du 14 mai 2017, qui porte sur un montant TTC de 1.304,55 euros, a trait à

des « travaux de peinture (living, cuisine et portes) » pour un prix HT de 800,00 euros,

au « nettoyage jardin » pour un prix HT de 120,00 euros, à « l’enlèvement de planches

en bois devant garage » pour un prix HT de 160,00 euros et aux « déchets » pour un

prix HT de 35,00 euros.

Il appartient à la partie bailleresse de prouver l’existence de dégâts locatifs dépassant

l’usure normale et le lien entre les travaux auxquels se réfère le devis du 14 octobre

2017 et lesdits dégâts locatifs.

Il y a d’emblée lieu de noter qu’il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie

contradictoire du 5 mai 2017 (pièce 31), versé par PERSONNE2.), que le jardin ait été

mal entretenu par PERSONNE1.) et que ce dernier ait laissé des planches en bois et

des déchets sur les lieux. Les trois derniers postes du devis, établi six mois après la

restitution des clefs, ne sauraient partant être mis à charge de PERSONNE1.).

Quant à la question de l’existence de dégâts locatifs ayant nécessité la remise en

peinture du living, de la cuisine et des portes, force est de constater que, dans l’état

des lieux de sortie, les parties ont apposé la lettre « U » (« usure normale ») à côté

des mentions « trous dans les murs »

et

« peinture abîmée », concernant

respectivement les murs et la porte du living. Concernant la cuisine, les parties ont

apposé la lettre « R » (« à refaire ») à côté de la mention « mur sale ».

Il faut partant retenir que, suivant indications figurant dans l’état des lieux de sortie,

des dégâts locatifs dépassant l’usure normale résultant d’une occupation de dix-huit

mois et requérant une remise en peinture, n’ont été relevés qu’au niveau du mur de la

cuisine.

Rappelant que le devis versé en cause chiffre l’ensemble des travaux de peinture à

800,00 euros HT, le tribunal de céans évalue, ex aequo et bono, à 250,00 euros TTC

le coût de la remise en peinture de la cuisine.

La demande de PERSONNE2.) en paiement de frais de réparation est, dès lors,

fondée à concurrence du montant de 250,00 euros.

Quant aux frais de rénovation réclamés par PERSONNE1.)

PERSONNE1.) réclame, à titre reconventionnel, le montant de 3.779,10 euros, du chef

de travaux de rénovation qu’il affirme avoir réalisés dans l’appartement de

PERSONNE2.). Il verse une facture du 17 janvier 2017, établie par « SOCIETE1.) »,

à l’appui de sa demande.

Indépendamment de la question de savoir si PERSONNE1.) avait la qualité de

commerçant à l’époque de l’émission de la facture, le tribunal de céans, siégeant en

instance d’appel, en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître de la

demande tendant au remboursement de frais que PERSONNE1.) affirme avoir

déboursés en tant que locataire, pour rénover l’appartement loué, sur demande de la

bailleresse.

La demande, formulée pour la première fois en instance d’appel, est recevable, au

regard de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, étant donné qu’elle tend

nécessairement à la compensation des montants réclamés avec les loyers et autres

sommes redus par PERSONNE1.) en vertu du contrat de bail. Il est rappelé, à cet

égard, qu’en première instance, ce dernier s’était opposé au paiement d’arriérés de

loyers, en faisant d’ores et déjà état d’un accord entre parties, relatif à la réalisation de

travaux par ses soins, à charge de la bailleresse.

Il est de principe que si le preneur entreprend des travaux, il les fait exécuter à ses

frais et risques, à moins qu’il n’en soit autrement stipulé.

L’autorisation que le bailleur donne (à la supposer établie) quant à l’exécution des

travaux d’aménagement par le preneur n’implique nullement son accord quant au

paiement ou au partage des frais (cf. Novelles, Tome VI. Le Louage des choses, Les

baux en général, 2e éd., 2000, n° 1084).

Le droit du preneur de procéder à des améliorations ne peut jamais aboutir, même

indirectement, à créer pour le bailleur une charge qu’il n’a pas souhaitée et qu’il n’est

peut-être pas à même de supporter (cf. Yvette Merchiers, op. cit., n° 343).

Le contrat de bail conclu entre parties le 10 novembre 2015 indique que « le locataire

reconnaît avoir vu les lieux et les avoir pris dans un état irréprochable ». Le contrat de

bail ne contient aucun accord quant à des travaux de rénovation à réaliser par le

locataire, aux frais de la bailleresse.

Dans son attestation testimoniale du 18 mai 2017, PERSONNE6.) affirme avoir

entendu dire la propriétaire à PERSONNE1.) qu’il pourrait bien « lui faire quelques

travaux dans l’appartement », pour lesquels elle le remercierait, soit en « débitant la

somme sur les loyers », soit en payant les factures.

Dans son attestation testimoniale du 22 mai 2017, PERSONNE7.) indique avoir

remarqué, lors du déménagement de PERSONNE1.), que l’appartement n’avait ni eau

chaude, ni cuisine. La bailleresse aurait dit qu’elle appellerait quelqu’un et payerait la

facture.

Force est de constater que les deux attestations testimoniales manquent de précision

quant aux travaux dont il aurait été question entre parties et quant à la teneur de

l’accord prétendument intervenu entre elles.

Le troisième point de l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.) est également

imprécis quant à la nature et l’envergure des travaux visés par le prétendu engagement

de la bailleresse, de sorte que l’offre de preuve est également à déclarer irrecevable

quant à ce volet.

En l’absence de preuve d’un accord entre parties quant à la réalisation des travaux

énumérés dans la facture du 17 janvier 2017, PERSONNE1.) est à débouter de sa

demande reconventionnelle en remboursement de frais de rénovation de

l’appartement.

Quant à la prise en considération de la garantie locative payée par PERSONNE1.)

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a admis disposer toujours

de la caution d’un montant de 2.000,00 euros, payée par PERSONNE1.).

Le juge de première instance a pris en considération ledit montant pour déterminer la

créance de PERSONNE2.).

Cette dernière n’a pas entrepris ce volet du jugement dans le cadre de son appel

incident.

Conclusion

Il résulte des développements qui précèdent que l’appel principal est fondé en ce qui

concerne le volet de la réfection des clefs. L’appel incident - irrecevable quant au volet

des charges - est recevable et partiellement fondé quant au volet des travaux de

réparation.

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) doit être condamné à payer à

PERSONNE2.) le montant de [5.152,44 + 1.700,00 + 788,76 + 250,00 - 2.000,00 =]

5.891,20 euros, au titre d’arriérés de loyers, d’indemnités d’occupation, de décomptes

des charges des années 2014 à 2017 et de frais de réparation, après compensation

avec la garantie locative.

La condamnation de PERSONNE1.) est à assortir des intérêts légaux à partir du 5 avril

2017 - date de la demande en justice - jusqu’à solde, pour ce qui est du montant de

5.641,20 euros et à partir du 19 mars 2019 - date des plaidoiries en instance d’appel,

jusqu’à solde - pour ce qui est du montant de 250,00 euros, étant rappelé que la

demande en paiement de frais de réparation n’avait pas été chiffrée en première

instance.

Il y a, en outre, lieu de condamner PERSONNE1.) au paiement du montant de

1.352,04 euros, au titre de remboursement de frais de gaz et d’électricité.

Faute de demande afférente, la condamnation de PERSONNE1.) au paiement dudit

montant n’est pas à assortir des intérêts légaux.

PERSONNE1.)

est à débouter de ses demandes reconventionnelles en

remboursement de frais de rénovation et d’un trop-payé de charges.

Quant aux demandes accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Les parties ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs demandes

respectives en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Au vu de l’issue du litige, il convient de faire masse des frais et dépens de l’instance

d’appel et de les imposer pour trois quarts à PERSONNE1.) et pour un quart à

PERSONNE2.).

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel principal en la forme,

dit irrecevable l’appel incident en ce qu’il a trait au volet des charges,

dit l’appel incident recevable pour le surplus,

le dit partiellement fondé,

dit irrecevable l’offre de preuve présentée par PERSONNE1.),

dit l’appel principal partiellement fondé, partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en remboursement des frais de réfection

des clefs,

dit recevable la demande de PERSONNE2.) au titre de frais de réparation,

la dit fondée à concurrence de 250,00 euros,

dit fondées les demandes de PERSONNE2.) au titre d’arriérés de loyers, d’indemnités

d’occupation, de décomptes des charges des années 2014 à 2017 et de frais de

réparation, après compensation avec la garantie locative, à concurrence du montant

total de 5.891,20 euros,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 5.891,20 euros,

avec les intérêts légaux sur le montant de 5.641,20 euros, à partir du 5 avril 2017, et

sur le montant de 250,00 euros, à partir du 19 mars 2019, chaque fois jusqu’à solde,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

se déclare compétent pour connaître des demandes reconventionnelles de

PERSONNE1.) en remboursement de frais de rénovation et d’un trop-payé de

charges,

les dit recevables, mais non fondées, partant en déboute,

dit recevable la demande de PERSONNE2.) au titre de remboursement de frais de

gaz et d’électricité,

la dit fondée à concurrence du montant de 1.352,04 euros,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.352,04

euros,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et les impose pour trois quarts à

PERSONNE1.) et pour un quart à PERSONNE2.).