Tenant's appeal dismissed; landlord's eviction confirmed due to severe rent arrears and breach of contract.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00046

Audience publique du mardi, cinq mars deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05457 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Julie ZENS, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ de

Luxembourg du 7 août 2018,

comparant par Maître Alex SCHMITT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-

ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLÉ,

comparant par Maître Arsène KRONSHAGEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05457 du rôle et appelée pour fixation le 2

octobre 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 11 décembre 2018, et finalement à

l’audience publique du mardi, 5 février 2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Pol STEINHÄUSER, avocat, en remplacement de Maître Alex SCHMITT,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., donna lecture

de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Marie-Christine GAUTIER, avocat, en remplacement de Maître Arsène

KRONSHAGEN, comparant pour PERSONNE1.), veuve de PERSONNE2.), fournit

ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 mars 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 25 août 2010 et prenant effet le 1er septembre 2010,

PERSONNE1.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l.

un

immeuble

commercial

avec

annexes

et

dépendance

sis

à

L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 7.500,00 euros.

L’objet du bail est défini dans le contrat de bail comme « un immeuble commercial

avec annexes et dépendance, marqués en bleu sur le plan annexé qui fait partie

intégrante du présent contrat, sis ADRESSE1.) à L-ADRESSE1.) érigé sur un terrain

d’une superficie globale de 46 a. 20 ca., cadastré ou l’ayant été sous le numéro

246/2760, tel que ce terrain est marquée en couleur jaune sur l’extrait cadastral annexé

au présent contrat et en faisant partie intégrante, comprenant :

-

au rez-de-chaussée un local commercial de +/- 152 m2

-

locaux techniques, sanitaires et sociaux d’une surface cumulée de +/- 132 m2

-

caves d’une surface cumulée approximative de 185 m2

-

à l’étage surface commerciale avec locaux attenants, sanitaires et sociaux, d’une

surface de +/- 182 m2

-

une dépendance comprenant 3 locaux sociaux et 4 locaux sanitaires

-

terrasse

-

places de stationnement ».

Suivant autorisation

commodo-incommodo

de la Ville de Luxembourg du

27 novembre 2002, le nombre de personnes admises dans l’établissement a été fixé

à 70 personnes.

Par requête déposée au greffe le 13 février 2018, PERSONNE1.) a demandé la

convocation de la société SOCIETE1.) et de la gérante de celle-ci, PERSONNE3.),

prise en sa qualité de caution personnelle, solidaire et indivisible de la société

SOCIETE1.), devant le tribunal de paix de Luxembourg pour les entendre condamner

solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour le tout, à lui payer la somme de

52.343,47 euros, avec les intérêts légaux à partir des dates d’échéance respectives,

sinon à compter de la demande en justice. PERSONNE1.) a encore conclu à la

résiliation du contrat de bail conclu entre parties et au déguerpissement du locataire.

Elle a sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros ainsi que l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, PERSONNE1.) a augmenté sa demande au

montant total de 56.706,25 euros.

PERSONNE3.) a soulevé l’incompétence du tribunal saisi pour connaître de la

demande à son encontre.

La société SOCIETE1.) a résisté aux demandes et a formulé les trois demandes

reconventionnelles suivantes :

(i)

dommages et intérêts subis en raison de l’inexécution contractuelle du bailleur de

ses obligations découlant des articles 1719 et 1721 du code civil évalués au

montant de 257.369,97 euros,

(ii) réduction rétroactive du loyer à partir d’octobre 2014 sur base de l’exception

d’inexécution à hauteur de 98.071,20 euros et

(iii) dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 50.000,00

euros.

Elle a insisté sur le fait qu’elle n’a eu connaissance de l’arrêté du 27 novembre 2002,

limitant à 70 le nombre de personnes pouvant être accueillies dans le restaurant, qu’au

mois de mai 2014. En outre, le 19 août 2014, elle aurait appris que l’exploitation de la

salle du premier étage était interdite.

Elle a enfin réclamé une indemnité de procédure de 2.500,00 euros.

Par jugement du 28 juin 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, après s’être déclaré incompétent pour connaître de la demande

dirigée contre PERSONNE3.) et après avoir reçu les demandes principales et

reconventionnelles en la forme, a :

-

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) fondée et justifiée pour la somme

de 56.706,25 euros,

-

partant, condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

56.706,25 euros, avec les intérêts légaux sur la somme de 52.343,47 euros à partir

du 13 février 2018, jour de la demande en justice, et sur la somme de 4.362,78

euros à partir du 7 juin 2018, jour de l’augmentation de la demande, à chaque fois

jusqu’à solde,

-

prononcé la résiliation du contrat de bail entre parties pour faute grave dans le chef

du locataire,

-

condamné la société SOCIETE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à compter de la notification du

jugement,

-

au besoin, autorisé la partie demanderesse à faire expulser la partie défenderesse

dans la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

-

dit les demandes reconventionnelles non fondées,

-

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

partant, condamné la société SOCIETE1.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

700,00 euros à titre d’indemnité de procédure,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

condamné la société SOCIETE1.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance s’est, tout d’abord, au vu des

dispositions de l’article 3.3 du nouveau code de procédure civile, déclaré incompétent

pour connaître de la demande en tant que dirigée contre PERSONNE3.) en sa qualité

de caution.

Quant au fond, le juge de première instance a retenu que l'obligation pour le bailleur

de s'informer préalablement quant à l'existence d'autorisations administratives

requises pour permettre l'exploitation de l'objet du bail, telle que projetée par le

locataire et telle que convenue entre parties, ne rentre pas dans le cadre des

obligations du bailleur telles que définies par les principes généraux régissant le bail.

Il en a déduit que le moyen tiré du défaut de délivrance de la chose louée n’est pas

fondé, étant donné qu’il était constant en cause que la société SOCIETE1.) dispose

de tous les lieux énumérés à l’article 1er du contrat de bail.

Renvoyant aux termes d’un courrier du locataire du 18 novembre 2014, le juge de

première instance a relevé que celui-ci avait eu connaissance de l’autorisation

commodo-incommodo du 27 novembre 2002, limitant à 70 le nombre de personnes

pouvant être accueillies dans le restaurant, au jour de la remise des clés.

Il a encore retenu que la société SOCIETE1.) restait en défaut de rapporter la preuve

de l’interdiction de l’exploitation de la salle du premier étage, le locataire n’ayant de

surcroît jamais réagi aux courriers de la Ville de Luxembourg sollicitant des

clarifications à ce sujet.

Dans la mesure où le locataire n’a pas prouvé que PERSONNE1.) a manqué à ses

obligations, le juge de première instance a encore rejeté le moyen tiré de l’exception

d’inexécution et débouté la société SOCIETE1.) de ses demandes reconventionnelles.

Le quantum de la créance invoquée par la bailleresse ayant été reconnu par la

locataire, le juge de première instance a condamné celle-ci au paiement de la somme

réclamée de 56.706,25 euros, outre les intérêts légaux.

Compte tenu de la gravité du manquement aux obligations incombant au locataire, il a

résilié le contrat de bail et ordonné le déguerpissement de la société SOCIETE1.).

De ce jugement, lui notifié le 3 juillet 2018, la société SOCIETE1.) a régulièrement

relevé appel par acte d’huissier du 7 août 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris,

l’appelante conclut à voir débouter

PERSONNE1.) de ses demandes en (i) paiement des loyers, (ii) résiliation du contrat

et bail et (iii) déguerpissement. Elle conclut encore à voir faire droit à ses demandes

reconventionnelles en paiement des sommes de 257.369,97 euros pour défaut de

délivrance de la chose louée et de 98.071,22 euros au titre de la réduction du loyer, à

chaque fois avec les intérêts légaux à partir du 7 juin 2018 jusqu’à solde.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 5.000,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) rappelle avoir signé un contrat de bail

portant sur un immeuble commercial composé de deux étages – le rez-de-chaussée

pouvant accueillir jusqu’à 102 personnes et le premier étage pouvant accueillir jusqu’à

40 personnes.

Si, dans un premier temps, elle est formelle pour soutenir n’avoir eu connaissance de

l’arrêté commodo-incommodo fixant à 70 le nombre de personnes admises dans le

restaurant qu’en mai 2014, elle reconnaît, dans un deuxième temps, avoir eu

connaissance de cet arrêté au jour de la remise des clés.

L’appelante fait exposer que le premier étage a toujours été exploité par le passé, mais

que, par courrier du 19 août 2014, la Ville de Luxembourg lui aurait indiqué que la salle

du premier étage n’était pas exploitable.

Ainsi, contrairement aux stipulations du contrat de bail, depuis 2014, l’appelante aurait

été obligée de restreindre à 70 le nombre de personnes admises au rez-de-chaussée

du restaurant et d’arrêter totalement l’exploitation et l’utilisation du premier étage. Sa

superficie commerciale exploitable aurait partant été diminuée de 60%. Ce ne serait

qu’en de très rares occasions, qu’elle aurait organisé des fêtes de famille au premier

étage.

La société SOCIETE1.) reproche à PERSONNE1.) de lui avoir assuré qu’elle pourrait

exploiter le rez-de-chaussée en accueillant jusqu’à 102 personnes et le premier étage

en accueillant jusqu’à 40 personnes. Elle soutient qu’en raison des liens d’amitié

existant entre parties à l’époque, elle n’aurait pas demandé de preuve écrite des

autorisations administratives permettant l’exploitation promise de plus de 70

personnes sur les deux étages.

L’appelante fait encore grief à l’intimée de lui avoir loué le premier étage à des fins

commerciales, alors que cette dernière aurait été parfaitement au courant que ceci

était interdit. Monsieur PERSONNE4.), du service d’urbanisme de la Ville de

Luxembourg, aurait d’ailleurs été très surpris d’apprendre que, de 2009 à 2014, le

premier étage aurait été exploité, alors que le propriétaire n’aurait jamais introduit de

demande en ce sens. Dans la mesure où le premier étage ne serait pas exploitable,

l’appelante estime que la chose louée est affectée d’un vice.

La société SOCIETE1.) estime encore avoir été victime d’un dol pouvant entraîner la

responsabilité contractuelle de l’intimée ainsi que la nullité du contrat de bail et de la

vente du fonds de commerce et se réserve tous droits à cet égard.

Faisant plaider que le bailleur a violé ses obligations découlant des articles 1719 et

1721 du code civil, la société SOCIETE1.) fait grief au juge de première instance de

l’avoir déboutée de ses demandes reconventionnelles. Contrairement à ce qu’aurait

retenu le juge de première instance, l’appelante ne disposerait pas de tous les lieux

tels que pris en location suivant contrat de bail du 25 août 2010, alors que le premier

étage – qui serait pourtant aménagé en restaurant – ne serait pas exploitable en tant

que tel. Ce manquement grave justifierait l’exception d’inexécution ainsi que le bien-

fondé de sa demande en obtention de dommages et intérêts évalués au montant en

principal de 257.369,97 euros.

L’exception d’inexécution serait encore justifiée compte tenu du fait que le rez-de-

chaussée, qui pourrait accueillir 102 personnes, ne pourrait être utilisé que jusqu’à 70

personnes. L’appelante s’estime, de ce fait, fondée à demander une diminution de

loyer et à réclamer paiement de la somme de 98.071,22 euros.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris par adoption

des motifs retenus par le juge de première instance. Elle augmente sa demande en

paiement et réclame le montant total de 112.767,88 euros, majoré des intérêts légaux

sans autres précisions, au titre des loyers impayés. Elle conclut à l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance d’appel.

Elle est formelle pour soutenir que l’autorisation commodo-incommodo était annexée

au contrat de bail lors de la signature de ce dernier par les parties. Elle renvoie aux

articles 5, 11 et 12 du contrat de bail et insiste sur le fait qu’il appartient au locataire

de remplir les formalités administratives et de s’enquérir de l’existence d’autorisations

administratives permettant l’exploitation de l’objet du bail.

PERSONNE1.) estime avoir toujours respecté toutes les obligations lui incombant en

vertu du contrat de bail, aucun reproche ne pouvant lui être adressé.

Elle résiste au moyen tiré de l’exception d’inexécution, au motif qu’aucun courrier en

ce sens ne lui a jamais été envoyé.

L’intimée précise que le locataire ne s’est jamais plaint de quoi que ce soit avant

l’année 2014 et que ce n’est que depuis cette date que la société SOCIETE1.) a

souhaité « avoir une extension pour le premier étage ». PERSONNE1.) l’aurait alors

aidée dans ses démarches administratives, mais la société SOCIETE1.) n’aurait pas

poursuivi ces démarches.

Elle conteste vivement avoir limité l’exploitation commerciale du premier étage, de

même qu’elle conteste toute baisse quelconque d’exploitation ou de jouissance de son

chef.

Elle affirme avoir, en sa qualité de propriétaire et d’ancienne commerçante, exploité le

restaurant « ENSEIGNE1.) » de 1987 à 2001 et expose que, de 2001 à 2009, le

restaurant a été exploité par Monsieur PERSONNE5.) qui aurait logé avec sa famille

au premier étage.

L’intimée fait plaider que le premier étage peut être utilisé pour stocker du matériel et

qu’en tout état de cause, il aurait toujours été utilisé par l’appelante comme salle de

restaurant pour fêtes de famille, banquets ou autres.

Ce serait partant à bon droit que le juge de première instance a débouté la société

SOCIETE1.) de ses demandes reconventionnelles.

Appréciation

Remarque préliminaire

D’emblée, le tribunal note que le jugement du 28 juin 2018 n’est entrepris ni en ce qu’il

a condamné la société SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure pour

la première instance, ni en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire.

Il s’ensuit que le tribunal de céans n’est pas saisi de ces volets de la demande qui ne

lui sont pas dévolus.

Le jugement rendu en date du 28 juin 2018 par le tribunal de paix de Luxembourg,

dûment notifié le 3 juillet 2018, a partant acquis force de chose jugée quant à ces

volets, non entrepris.

Quant au fond

L’appelante soulève l’exception d’inexécution en s’opposant à la demande en

paiement d’arriérés de loyers, en résiliation et en déguerpissement, au motif que la

bailleresse aurait manqué à ses obligations contractuelles découlant des articles 1719

et 1721 du code civil. Corrélativement, elle conclut à l’allocation de dommages et

intérêts ainsi qu’à une réduction rétroactive de loyer.

Plus particulièrement, la société SOCIETE1.) fait plaider que PERSONNE1.) lui a

donné un bien à bail à des fins commerciales, tout en sachant que (i) le rez-de-

chaussée est limité à l’accueil de 70 personnes et (ii) le premier étage ne peut être

exploité à usage ni de restaurant, ni d’habitation. Depuis le milieu de l’année 2014,

l’appelante serait ainsi privée de près de 60% de la surface commerciale louée. Elle

évalue son préjudice aux montants de 257.369,97 euros du chef du défaut de

délivrance d’une chose conforme et de 98.071,22 euros du chef de la réduction

rétroactive du loyer à laquelle elle estime avoir droit.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux

termes convenus.

Il est rappelé que l’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est

sous-entendue dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de

suspendre l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute

pas ses propres obligations contractuelles. Ainsi, l’exception d’inexécution est un

moyen temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle

ne peut pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer.

L'inexécution justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre

entre les obligations réciproques inexécutées (cf. La Haye et Vankerkhove, Les

Novelles, Le louage des choses, n° 400 et 401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du

bailleur justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations

(Y. MERCHIERS, Le bail en général, édition 1989, n° 180).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « Le bailleur est obligé, par la nature du

contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1. de délivrer au preneur la chose louée ;

2. d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3. d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

Quant à l’obligation de délivrance d’une chose conforme, il est de principe que le

bailleur est tenu de délivrer au locataire le local loué, c’est-à-dire de le mettre à sa

disposition, de sorte qu’il puisse en jouir conformément au contrat. Cette délivrance

est le plus souvent matérialisée par la remise des clés (cf. L. THIELEN, Le contrat de

bail, n° 88 ; cf. M. HARLES, Le bail à loyer, n° 73).

L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens

conformes à l'usage auquel ils sont destinés (Jurisclasseur Civil, articles 1708 à 1762,

Fasc. 1275, n° 8).

L’obligation de délivrance impose au bailleur, outre la délivrance purement matérielle,

de délivrer, respectivement d’aménager ou de transformer les lieux dans un état tel

qu’ils puissent servir à l’usage et à la destination convenus, sauf convention contraire

(TAL 24 juin 2011, n° 135752 du rôle).

Selon l’article 1721 du même code, « il est dû garantie au preneur pour tous les vices

ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne

les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte

pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ».

Par vice de la chose, on entend tout défaut, tout inconvénient, toute déficience

quelconque de la chose elle-même, qui la rend impropre à l'usage auquel elle est

normalement destinée, qui supprime ou diminue cet usage, qui, en un mot, a pour effet

d’enlever au preneur le bénéfice de la jouissance normale et complète qu’eu égard à

la nature de la chose, aux usages et à la situation des lieux, il avait le droit d’escompter.

Il importe peu que le bailleur ait ou non connaissance du vice, qu’il soit de bonne ou

de mauvaise foi ; que le vice soit apparu avant ou après la conclusion du bail. La

circonstance que le vice n’a pas été créé par lui est indifférente quant à l’obligation du

bailleur à la garantie. Le propriétaire est censé connaître la structure défectueuse de

son immeuble, ou de ses accessoires; les risques pouvant en résulter pèsent sur lui;

sa responsabilité est engagée, même s’il a ignoré le vice (TAL 1er avril 2014,

n° 157897 du rôle).

A noter que la garantie des vices n’est pas en cause, au cas où le dommage serait

causé par le bailleur, auquel cas c’est la garantie de son fait personnel qui jouera

(cf. Les Novelles, op. cit., n° 661).

Dans la mesure où, en l’espèce, la société appelante reproche à sa bailleresse de lui

avoir limité son exploitation tant du rez-de-chaussée que du premier étage, elle ne se

prévaut, en réalité, pas d’un vice ou déficience de la chose elle-même qui rendrait la

chose louée impropre à l’usage auquel elle est normalement destinée, tels que par

exemple l’humidité, des inondations, la mauvaise construction des égouts ou encore

une sonorité anormale (cf. Les Novelles, op. cit., n° 661 et 662).

A noter encore, pour être complet, que l’appelante, qui soutient que le comportement

de PERSONNE1.) est constitutif d’un dol, ne tire pas la moindre conséquence juridique

de cette allégation et se limite à se réserver tous droits à cet égard. Le tribunal ne

s’attardera dès lors pas sur ces points.

En ce qui concerne le grief tiré de la limitation du nombre de personnes admises dans

le restaurant, il est rappelé que, suivant l’article 1er de l’arrêté commodo-incommodo

délivré le 27 novembre 2002 par le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg, sur base

de la loi du 10 juin 1999 relative aux établissements classés et du règlement grand-

ducal du 16 juillet 1999 portant nomenclature et classification des établissements

classés, le nombre de personnes admises dans le restaurant est fixé à 70. Il y est

indiqué qu’il est interdit d’admettre un nombre supérieur de personnes et qu’un

panneau à l’entrée devra indiquer le nombre maximal de personnes à admettre dans

l’établissement. L’article 2 dispose que l’exploitation de l’établissement doit se limiter

à l’exploitation d’un restaurant et que l’établissement ne peut servir à d’autres fins.

Aux termes de l’article 1er de la prédite loi du 10 juin 1999 relative aux établissements

classés, la loi a notamment pour objet de protéger la sécurité, la salubrité ou la

commodité par rapport au public, au voisinage ou au personnel des établissements, la

santé et la sécurité des travailleurs au travail ainsi que l'environnement humain et

naturel, étant précisé que sont soumis aux dispositions de cette loi, tout établissement

industriel, commercial ou artisanal, public ou privé, toute installation, toute activité ou

activité connexe et tout procédé, dénommés ci-après « établissement(s) » dont

l’existence, l’exploitation ou la mise en œuvre peuvent présenter des causes de danger

ou des inconvénients à l’égard des intérêts dont question au point 1.

Aux termes de l’article 2 de ladite loi, on entend par « autorisation », la partie ou la

totalité d'une ou de plusieurs décisions écrites accordant le « droit d'exploiter tout ou

partie d'un établissement sous certaines conditions, permettant d'assurer que

l'établissement satisfait aux exigences de la présente loi. Une autorisation peut être

valable pour un ou plusieurs établissements, ou parties d'établissement situées sur le

même site et exploitées par le même exploitant ».

Le règlement grand-ducal du 16 juillet 1999 portant nomenclature et classification des

établissements classés ainsi que le règlement grand-ducal du 10 mai 2012 portant

nouvelles nomenclature et classification des établissements classés prévoient que,

pour autant qu’un restaurant soit destiné à accueillir plus de 50 personnes, il devient

un « établissement qualifié », de manière à tomber dans le champ d’application des

susdits textes.

La société SOCIETE1.) ayant pris en location un immeuble commercial devant servir

à l’exploitation d’un restaurant pouvant accueillir plus de 50 personnes, avait dès lors

l’obligation de s’enquérir et de respecter les dispositions commodo-incommodo en

vigueur et applicables aux lieux loués.

Il résulte des termes d’un email envoyé le 18 novembre 2014 par la gérante de la

société SOCIETE1.) (pièce n° 5 de l’appelante) que celle-ci a eu connaissance du

prédit arrêté commodo-incommodo le jour de la remise des clés. Le mandataire de

l’appelante a confirmé ce point lors des plaidoiries en instance d’appel.

Il s’ensuit que la partie appelante est particulièrement malvenue de faire plaider n’avoir

eu connaissance de la restriction du nombre de personnes admises dans le restaurant

qu’au courant de l’année 2014 lorsque PERSONNE1.) lui aurait prétendûment limité

l’exploitation du restaurant. Les affirmations de l’appelante selon lesquelles l’intimée

lui aurait toujours assuré qu’elle ne devrait pas respecter les dispositions de l’arrêté

commodo-incommodo du 27 novembre 2002 et que l’ancien gérant n’en aurait pas eu

connaissance tombent pareillement à faux, restent à l’état de pure allégation et sont

dénuées de toute pertinence pour l’issue du présent litige. En effet, il est rappelé que

la locataire a le devoir de respecter les termes du prédit arrêté du 27 novembre 2002

dont elle a eu connaissance au plus tard lors de la remise des clés, partant avant de

commencer l’exploitation de son restaurant.

Dans ce contexte, il est important de relever que l’obligation pour le bailleur de délivrer

le bien dans un état rendant possible l’exploitation convenue, compte tenu des

prescriptions administratives, ne va pas jusqu’à lui imposer d’accomplir lui-même les

demandes nécessaires en vue des autorisations requises, mais l’astreint néanmoins

à cette fin avec le preneur, au cas où ses interventions sont requises

(cf. Les Novelles, Louage des Choses, La Haye & Vankerckhove, éditions Larcier

n° 575 ; cf. Y. MERCHIERS, op. cit., n° 156 ; TAL 27 février 2018, n° 186294 du rôle ;

TAL 16 juin 2009, n° 121358 du rôle).

Ce principe est confirmé par les stipulations du contrat de bail signé entre parties,

l’article 5 disposant expressément que « le locataire agit et agira en sa qualité de

commerçant autonome et indépendant pour cette exploitation (…). Le locataire déclare

demander à ses frais exclusifs et/ou détenir personnellement toutes les autorisations

légales requises au Luxembourg pour l’exploitation du bien loué et pour toutes les

activités exercées dans le bien immobilier donné en location (…) ».

Eu égard à ces développements, c’est en vain que l’appelante fait plaider que l’intimée

l’aurait privée d’une partie de la surface commerciale louée.

Quant au grief tiré de l’inutilisation du premier étage, il ressort des débats menés en

instance d’appel et notamment d’un courrier envoyé le 15 novembre 2018 à la société

SOCIETE1.) par le Bourgmestre de la Ville de Luxembourg que l’autorisation

d’exploitation du 27 novembre 2002 fixant à 70 le nombre maximal de personnes

pouvant être admises dans l’ensemble du restaurant ne porte que sur le rez-de-

chaussée de l’immeuble. Il ressort encore des termes de ce courrier que le premier

étage est destiné à l’habitat suivant autorisation de bâtir du 16 décembre 1986.

Certes, le contrat de bail stipule que le premier étage est destiné à un usage

commercial.

Néanmoins, compte tenu de l’arrêté commodo-incommodo limitant à 70 le nombre de

personnes admises au rez-de-chaussée de l’établissement – que la société

SOCIETE1.) avait l’obligation de respecter – et eu égard au fait qu’il appartient au

locataire de s’enquérir des autorisations nécessaires à l’exploitation de son restaurant,

aucun préjudice dans le chef de l’appelante ne saurait être déduit du fait que le premier

étage est destiné à l’habitat. Ceci est d’autant plus vrai que l’appelante reconnaît avoir,

du moins occasionnellement, utilisé le premier étage à des fins commerciales et

n’allègue, ni a fortiori n’établit, avoir voulu utiliser le premier étage à des fins

d’habitation.

A ce titre, il est rappelé que, dans le contrat de bail, le locataire a déclaré détenir,

respectivement demander, à ses frais, toutes les autorisations nécessaires à

l’exploitation du bien loué. De surcroît, il convient de noter qu’en sa qualité d’exploitant,

à titre professionnel, d’un restaurant, il aurait appartenu à la société SOCIETE1.) de

prendre connaissance des dispositions légales et réglementaires en la matière et de

se renseigner auprès des autorités compétentes sur les possibilités d’utiliser

l’immeuble litigieux aux fins voulues avant de signer le contrat de bail. Aucun reproche

ne saurait partant être adressé à PERSONNE1.), laquelle a même, par la suite, aidé

l’appelante dans ses démarches administratives aux fins d’augmenter la capacité

d’accueil dans l’établissement. Cette demande a finalement été classée sans suite, à

défaut pour la société SOCIETE1.) d’avoir poursuivi ses démarches.

Force est, dès lors, de constater que PERSONNE1.) a satisfait à son obligation de

délivrance conforme en mettant à la disposition de son locataire le local tel que

convenu entre parties, étant rappelé que l’appelante ne fait état d’aucun vice inhérent

à l’immeuble pris en location.

L’appelante n’était partant pas en droit de retenir les loyers, de sorte que c’est à bon

droit, quoique partiellement pour d’autres motifs, que le juge de première instance a

dit non fondé le moyen tenant à l’exception d’inexécution.

Compte tenu du fait que l’exception d’inexécution soulevée par l’appelante n’est pas

fondée, les demandes de cette dernière tendant à se voir allouer des dommages et

intérêts ainsi qu’une diminution rétroactive de loyers laissent, par confirmation du

jugement déféré, d’être fondées, étant souligné que, contrairement à l’article 1722 du

code civil (lorsque la chose est détruite en cours de bail), les articles 1719 et 1721 du

même code, invoqués par l’appelante à l’appui de sa demande en réduction du loyer,

n’envisagent nullement une réduction de loyer (cf. M. HARLES, op. cit. n° 77), le

locataire pouvant avoir droit à des dommages et intérêts, à condition de prouver un

préjudice (cf. Jurisclasseur, op. cit., n° 12). Si, dans la pratique, ces dommages et

intérêts prennent souvent la forme d’une indemnité allouée par mois, prenant partant

indirectement la forme d’une réduction de loyer, il n’en demeure pas moins que le

locataire doit établir un manquement de son bailleur à ses obligations, un préjudice

dans son propre chef ainsi qu’un lien de causalité, ce qui, tel que retenu ci-avant, laisse

d’être le cas en l’occurrence.

Par voie de conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a

fait droit à la demande en paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges à

concurrence du montant en principal reconnu lors de débats de première instance, à

savoir celui de 56.706,25 euros.

PERSONNE1.) augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers échus depuis

le jugement de première instance et réclame, à ce titre, un montant de (112.767,88 –

56.706,25 =) 56.061,63 euros, augmenté des intérêts légaux.

La demande, d’ailleurs non contestée à cet égard, est recevable en vertu de l’article

592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

L’appelante reconnaissant ne pas s’être acquittée des loyers réclamés, la demande

tendant au paiement des loyers impayés est, dès lors, fondée pour le montant réclamé

de 56.061,63 euros. Les intérêts légaux courent sur le prédit montant à partir du 5

février 2019, jour de la demande en justice.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence,

n°187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que la société SOCIETE1.) reste actuellement

redevable d’un montant d’arriérés de loyers extrêmement important. En accumulant

ces arriérés de loyers, elle n’a pas respecté les obligations lui incombant au titre du

bail, étant précisé que la méconnaissance des obligations lui incombant est

suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail. C’est partant à juste

titre que le juge de première instance a résilié le contrat de bail entre parties et ordonné

le déguerpissement de la locataire et il y a lieu à confirmation du jugement attaqué,

sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux mois à partir de la signification du

présent jugement.

Quant aux mesures accessoires

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de l’appelante en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des sommes exposées par elle non comprises dans les dépens, il convient

de faire droit à sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour la

présente instance et de condamner la société SOCIETE1.) à lui payer la somme de

700,00 euros de ce chef.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à reporter à deux mois à partir de la

signification du présent jugement le délai de déguerpissement accordé à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande du montant de

56.061,63 euros.

dit la demande recevable et fondée,

condamne encore la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à

PERSONNE1.) le montant de 56.061,63 euros, avec les intérêts légaux à partir du

5 février 2019 jusqu’à solde,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne

la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.) une indemnité de procédure de 700,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.