Landlord appeal partially allowed; court corrects procedural fee error and rejects tenant's fee increase request.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00030

Audience publique du mardi, cinq février deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-03274 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à F-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-

sur-Alzette du 16 avril 2018,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, demeurant à Differdange,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Josiane GLODEN,

appelante par appel incident,

comparant par Maître Gérard TURPEL, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-03274 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 29 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 16 octobre

2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 22 janvier 2019, à 9.00 heures,

salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Hanan GANA-MOUDACHE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna

lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Yves MURSCHEL, avocat, en remplacement de Maître Gérard TURPEL,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 février 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er avril 2013, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE3.) et à PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à ADRESSE3.),

comprenant deux chambres à coucher, une cuisine, un salon, une salle à manger, une

salle de bains équipée, trois caves, un garage et un jardin, moyennant paiement d’un

loyer mensuel indexé de 900,00 euros, hors charges, payable d’avance le premier de

chaque mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée de trois années et susceptible

de prolongation moyennant conclusion d’un nouveau contrat de bail après

l’écoulement des trois années, a pris effet le 1er septembre 2013.

En date du 2 septembre 2015, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont saisi la

commission des loyers de la commune de ADRESSE4.) aux fins de voir réduire le

loyer mensuel à 600,00 euros.

Dans sa décision du 2 décembre 2015, la commission des loyers de la commune de

ADRESSE4.) a déclaré la requête introduite par PERSONNE3.) et PERSONNE2.) non

justifiée quant au fond et a décidé de n’y donner aucune suite eu égard au fait que le

locataire avait quitté la réunion quelques minutes seulement après son

commencement.

Suivant requête déposée le 12 février 2016 au tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette,

PERSONNE3.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître

devant le juge de paix siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de dire et juger que

la

décision

de

la

commission

des

loyers

de

ADRESSE4.)

du

2 décembre 2015 n’est pas fondée, de réformer la décision entreprise, de déclarer

fondée leur demande en diminution du loyer et de réduire le loyer mensuel de 900,00

euros à 26,52 euros, sinon à tout autre montant inférieur. Ils ont offert de prouver par

la voie de la consultation, sinon de l’expertise, le montant du capital investi et du loyer

conforme à la loi. Ils ont réclamé une indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’appui de leur requête, PERSONNE3.) et PERSONNE2.) se sont basés sur les

dispositions de l’article 3(4) 2e alinéa de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation aux termes duquel « en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix

d’acquisition indiqué dans l’acte authentique translatif de propriété, et les frais d’acte

sont présumés correspondre au jour de la signature de l’acte au capital investi,

réévalué et décoté ».

Ils ont fait exposer qu’il ressort de l’acte de vente du 17 octobre 1972, aux termes

duquel PERSONNE4.) a acquis ladite maison pour en faire donation à sa fille en date

du 23 mars 2004, que le montant du capital investi dans l’immeuble en question s’élève

à 227.295 LUF ventilé comme suit :

-

213.300,00 LUF à titre de prix d’acquisition de la construction,

-

11.300,00 LUF à titre de prix du terrain,

-

2.695,00 LUF à titre de frais d’acte.

Après réévaluation et décote, ils ont considéré que le capital investi réévalué et décoté

s’élève à la somme de 6.365,32 euros, de sorte que le loyer mensuel ne saurait être

supérieur

à

26,52

euros

en

application

de

l’article

de

la

loi

du

21 septembre 2006 précitée.

Par jugement du 22 septembre 2016, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la requête de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) en la forme,

avant tout autre progrès en cause :

nommé expert Monsieur

Robert KOUSMANN,

ingénieur, demeurant à L-

ADRESSE5.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut,

sinon dans un rapport écrit et motivé, évaluer le capital investi, réévalué et décoté

dans l’immeuble sis à L-ADRESSE3.) depuis l’acte de vente du 17 octobre 1972,

ordonné à PERSONNE1.) de verser à l’expert toutes les pièces susceptibles de

faciliter l’évaluation de la maison précitée, notamment les devis, plans et factures

relatives aux travaux d’agrandissement de la maison,

ordonné

à

PERSONNE1.)

de

consigner

au

plus

tard

le

vendredi,

7 octobre 2016 la somme de 450,00 euros à titre de provision à valoir sur la

rémunération de l’expert à un établissement bancaire à convenir avec ce dernier,

dit que dans l'accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s'entourer de

tous renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes,

dit qu’en cas de refus, de retard ou d’empêchement de l’expert, il sera remplacé par

jugement ou par simple note au plumitif d’audience sur requête à adresser au

président du tribunal de paix par la partie la plus diligente, l’autre dûment appelée,

dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat de la date de

ses opérations, de l'état desdites opérations et des difficultés qu'il pourra rencontrer,

dit que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il

devra avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu'après consignation

d'une provision supplémentaire,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la Justice de Paix d’Esch-

sur-Alzette le vendredi 25 novembre 2016 au plus tard,

fixé l’affaire pour continuation des débats, après le dépôt du rapport d’expertise à

l’audience publique du jeudi, 8 décembre 2016 à 09.00 heures, Salle 1 au rez-de-

chaussée, à la Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette, L-ADRESSE6.),

réservé la demande de PERSONNE3.) et de PERSONNE2.) en allocation d’une

indemnité de procédure, ainsi que les frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé la teneur de

l’article 3 paragraphe (1) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation selon lequel la location d'un logement à usage d'habitation ne peut

rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5% du capital investi, a

retenu qu’il n’y avait pas lieu de se référer à l’évaluation de l’immeuble figurant dans

l’acte de donation du 23 mars 2004.

Le juge de première instance a admis que des travaux d’agrandissement et

d’amélioration ont été réalisés depuis la date de l’acte de vente du 17 octobre 1972.

Il a ensuite dit que si, comme en l’occurrence, le capital investi ne peut être déterminé

sur base de pièces justificatives, la loi du 21 septembre 2006 prévoit la fixation du loyer

à dires d’expert et a précisé que l’expertise ne sera pas seulement de rigueur si les

pièces ne sont plus disponibles, mais aussi si des travaux d’amélioration ont été

exécutés par le propriétaire lui-même, qui ne dispose donc pas de factures. Sur base

des susdits constats, le juge de première instance a ordonné une expertise.

L’expert Robert KOUSMANN a déposé son rapport le 26 juillet 2017.

PERSONNE3.) est décédé le DATE1.), aucun héritier n’ayant été disposé à reprendre

l’instance.

Lors de la continuation des débats en première instance, PERSONNE2.) a conclu à

l’entérinement du rapport d’expertise KOUSMANN, qui a évalué le loyer mensuel à

payer à partir de septembre 2005 au montant de 195,83 euros. Donnant à considérer

avoir quitté les lieux loués le 31 juillet 2017, elle a conclu au remboursement du loyer

payé indûment, à savoir le montant de 12.087,57 euros.

PERSONNE1.) a soulevé l’irrecevabilité de la demande en remboursement en se

prévalant des dispositions de l’article 8 de la loi modifiée de 2006.

Subsidiairement, elle s’est référée à l’article 4.3. de la loi précitée pour voir dire que le

loyer doit être fixé sur base d’éléments objectifs et non pas en prenant en compte la

valeur marchande. Elle a précisé que les locataires ont délaissé la maison dans un

état déplorable. Elle a estimé que le loyer fixé par l’expert est totalement

disproportionné.

A titre plus subsidiaire, elle a souligné, qu’eu égard au fait que PERSONNE3.) est

décédé sans laisser d’héritiers disposés à reprendre l’instance, PERSONNE2.) ne

saurait prétendre qu’à la moitié de la somme de 12.087,57 euros.

A titre encore plus subsidiaire, elle a invoqué l’équité pour voir dire qu’il ne serait pas

juste qu’un bailleur de bonne foi doive rembourser un montant aussi important aux

locataires.

PERSONNE2.) a conclu au rejet du moyen d’irrecevabilité pour cause de tardiveté, en

donnant à considérer que ce moyen aurait dû être soulevé devant la commission des

loyers, sinon au plus tard in limine litis devant le juge de paix ayant rendu le jugement

no 2313/16 précité. Elle a partant demandé à voir condamner PERSONNE1.) à lui

payer l’intégralité du montant de 12.087,57 euros au vu de la solidarité ayant existé

entre les locataires jusqu’au décès de PERSONNE3.). Subsidiairement, elle a

demandé paiement de la moitié, à savoir le montant de 6.043,78 euros.

Par jugement du 1er mars 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, vidant le

jugement n° 2313/16 du 22 septembre 2016, a :

rejeté le moyen d’irrecevabilité soulevé par PERSONNE1.),

entériné le rapport d’expertise Robert KOUSMANN,

fixé le loyer mensuel à 195,83 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en remboursement du loyer trop payé

jusqu’à concurrence du montant de 6.043,78 euros,

condamné PERSONNE1.) à rembourser à PERSONNE2.) la somme de 6.043,78

euros,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance, y compris les frais

d’expertise.

Pour rejeter le moyen d’irrecevabilité, le juge de première instance a retenu que la

recevabilité de la demande en réduction du loyer est à vérifier au moment de

l’introduction de la demande devant la commission des loyers et a donné à considérer

que, lors des premiers débats, lors desquels ce moyen n’avait pas été soulevé, toutes

les parties étaient d’accord à voir nommer un expert.

Pour statuer au fond comme il l’a fait, le juge de première instance s’est référé au

rapport d’expertise qui a indiqué que l’immeuble se trouve dans un état de vétusté

avancé, notamment en la partie arrière rajoutée en 1975 et que le standard de finition

de la maison est d’un simple standard, datant des années de la construction initiale.

L’expert a encore relevé que (i) l’immeuble est censé être chauffé par un seul poêle

au fioul installé dans le salon, poêle qui était hors service et qu’une mise en service

était impossible lors de la visite des lieux en date du 15 décembre 2016, (ii) il existe

des problèmes d’humidité en façade arrière, particulièrement aux murs de la salle à

manger et que (iii) la fenêtre est munie d’un simple vitrage et qu’il n’existe aucune

isolation thermique.

Aux termes de ce rapport d’expertise, le capital investi réévalué et décoté pour l’année

1972 a été fixé au montant de 46.843,63 euros, montant que l’expert a arrondi à

47.000,00 euros, pour retenir un loyer mensuel de 195,83 euros.

Notant que PERSONNE1.) n’a pas soutenu que l’expert judiciaire se soit trompé,

respectivement qu’une erreur de calcul se soit glissée dans le rapport d’expertise, le

juge de première instance a entériné le rapport d’expertise et retenu un loyer mensuel

de 195,83 euros. Il a fait droit à la demande en remboursement de PERSONNE2.) à

hauteur du montant de 6.043,78 euros, au motif qu’il n’existait aucune solidarité entre

les locataires.

De ce jugement du 1er mars 2018, lui notifié le 5 mars 2018, PERSONNE1.), domiciliée

en France et bénéficiant du délai de distance de 15 jours conformément aux

dispositions de l’article 167 du nouveau code de procédure civile, a régulièrement

relevé appel par exploit d’huissier du 16 avril 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut, à titre principal, à voir dire

la demande de PERSONNE2.) irrecevable. A titre subsidiaire, elle conclut à voir fixer

le montant du capital investi conformément aux dispositions de l’article 3 (4) de la loi

du 21 septembre 2006.

Elle sollicite, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelante, se prévalant des dispositions de l’article 8 de la

loi de 2006, fait tout d’abord plaider l’irrecevabilité de la demande en réduction de

loyers. Soutenant que le non-respect de la procédure doit entraîner la nullité de la

requête devant la commission des loyers et de la procédure subséquente, elle fait grief

au juge de première instance d’avoir rejeté son moyen.

L’appelante conteste ensuite le rapport d’expertise KOUSMANN et l’évaluation faite

par l’expert, qui n’aurait pris en compte ni tous les travaux d’amélioration de la maison

et notamment les travaux de toiture et de façade, ni les frais de notaire à hauteur de

1.863,00 euros payés lors de la donation en 2004. Tous ces frais devraient être pris

en considération dans l’évaluation du capital investi.

Subsidiairement, l’appelante renvoie aux dispositions de l’article 3 (4) de la loi de 2006

et estime qu’il appartient au tribunal de céans de déterminer le montant du capital

investi et partant du loyer, à une valeur bien supérieure à celle retenue par l’expert.

L’intimée soulève l’irrecevabilité de l’appel pour autant qu’il porte sur la recevabilité de

la demande.

Pour le surplus, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris pour autant que

celui-ci a entériné le rapport d’expertise et fixé le loyer mensuel au montant de 195,83

euros. Elle conteste tous travaux d’amélioration, lesquels ne seraient établis par

aucune pièce et dont l’expert n’a nullement constaté l’existence. Elle rappelle que la

maison se trouve dans un état de délabrement très avancé.

Elle relève néanmoins appel incident en ce qu’elle conclut à voir condamner

PERSONNE1.) à lui payer la somme de 12.087,57 euros au titre de trop-payé. Elle

demande, en outre, à voir assortir ce montant des intérêts légaux à partir des

échéances respectives, sinon de la demande en justice, jusqu’à solde.

Elle relève encore implicitement, mais nécessairement appel incident en ce qu’elle

réclame une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

L’appelante réplique que la décision de la commission des loyers ne pouvait tout au

plus produire effet qu’à partir d’octobre 2015, de sorte qu’il y aurait lieu de déduire le

montant de 704,37 euros, correspondant à un mois de trop-payé, du montant redu au

titre de remboursement du trop-payé et elle soulève l’irrecevabilité de la demande

nouvellement présentée en instance d’appel tendant à faire augmenter la demande en

remboursement d’intérêts légaux.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la demande

Si le jugement du 22 septembre 2016 – contre lequel aucun appel n’a été relevé – a

certes déclaré la demande en réduction du loyer recevable, il n’en demeure pas moins

que ce n’est que lors des débats ayant mené au jugement déféré du 1er mars 2018

que le moyen d’irrecevabilité de la demande a été soulevé. Ce dernier jugement, en

rejetant le moyen d’irrecevabilité nouvellement soulevé, a été attaqué par la voie

d’appel.

Il s’ensuit que le moyen d’appel – tendant à voir dire fondé le moyen d’irrecevabilité –

est, contrairement aux dires de l’intimée, recevable.

L’article 8 de la loi modifiée de 2006 dispose que : « la partie qui se croira fondée en

vertu des dispositions de la présente loi à demander une augmentation ou une

réduction du loyer devra d’abord notifier son intention à l’autre partie par écrit sous

peine d’irrecevabilité de la requête devant la commission ».

Même si la procédure devant la commission des loyers n'est pas une procédure

judiciaire, mais une procédure en recherche d'une conciliation entre les parties, elle

devrait néanmoins respecter un minimum de règles pour assurer le droit de la défense

et le principe du contradictoire (Travaux parlementaires n° 5216, commentaire des

articles, page 24).

En ne s’assurant pas du respect du préliminaire de conciliation, la commission des

loyers a certes méconnu une formalité.

Néanmoins, il est rappelé qu’aux termes de l’article 264 du nouveau code de

procédure civile : « Toute nullité d’exploit ou d’acte de procédure est couverte si elle

n’est pas proposée avant toute défense ou exception autre que les exceptions

d’incompétence.

Aucune nullité pour vice de forme des exploits ou des actes de procédure ne pourra

être prononcée que s’il est justifié que l’inobservation de la formalité, même

substantielle, aura pour effet de porter atteinte aux intérêts de la partie adverse ».

La nullité dont est entachée, en l’espèce, la requête devant la commission des loyers

est une nullité de forme relevant des prédites dispositions de l’article 264 du

nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) n’ayant soulevé le moyen d’irrecevabilité tiré de l’absence de

notification par écrit de la demande en réduction du loyer ni devant la commission

des loyers, ni devant le tribunal de paix lors des premiers débats, son moyen

d’irrecevabilité n’a pas été soulevé in limine litis. De surcroît, elle ne fait état d’aucun

préjudice.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le jugement attaqué a rejeté son moyen

d’irrecevabilité.

Quant au fond

L’appelante fait tout d’abord grief au juge de première instance d’avoir entériné le

rapport d’expertise Robert KOUSMANN, au motif que celui-ci aurait omis de prendre

en compte les travaux de toiture et de rénovation de la façade ainsi que les frais de

notaire redus suite à la donation de la maison par PERSONNE4.) en 2004. Tous ces

frais devraient, selon l’appelante, être pris en compte dans l’évaluation du capital

investi.

L’article 9 (3) alinéa 3 de la loi modifiée de 2006 dispose que la commission des loyers

détermine le loyer d’après les règles établies par les articles 3 à 5.

Les articles 3 à 5 de ce texte réglementent la fixation du loyer en fonction du capital

investi dans le logement.

Suivant l’article 3 (1) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

« la location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu

annuel dépassant un taux de 5% du capital investi dans le logement ».

Bien qu’il résulte du commentaire des articles de la loi du 21 septembre 2006 que « le

capital investi est établi sur base des documents et pièces fournies par le bailleur » et

que « le principe est que le bailleur est présumé disposer des éléments propres à

établir le capital investi », il n’en reste pas moins que si le bailleur affirme ne plus

disposer de pièces et que cette affirmation paraît crédible, il y a lieu de recourir à une

expertise en vue de l’évaluation du capital investi. C’est d’ailleurs la raison pour

laquelle

le

juge

de

première

instance,

dans

son

jugement

du

22 septembre 2016, a ordonné une expertise.

En l’espèce, il ne résulte d’aucun élément de la cause que l’expert se soit trompé ou

n’ait pas pris en compte tous les éléments lui soumis.

En outre, les prétendus travaux d’amélioration effectués par PERSONNE1.), tels que

les travaux de toiture et de façade, ne sont corroborés par aucun élément de la cause.

L’appelante reste, en effet, en défaut d’apporter la moindre information à ce sujet.

Quant aux frais de notaire déboursés lors de la donation en 2004, il convient de

rappeler que conformément à l’article 3 (4) alinéa 2, les frais de l’acte ne sont pris en

considération qu’en cas d’aliénation à titre onéreux, ce qui laisse d’être le cas de la

donation de l’espèce, laquelle constitue une aliénation à titre gratuit.

L’appelante, qui soutient encore que l’évaluation de l’expert ne correspond pas à la

valeur marchande comparable, demande au tribunal de déterminer le montant du

capital investi en fonction de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de la

qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de réparation du logement et de la

finition du logement.

Suivant l’article 3 (4) de la prédite loi du 21 septembre 2006 : « Dans le cas où le

capital investi défini ci-avant ne peut pas être déterminé sur base de pièces

justificatives et s’il y a désaccord entre le bailleur et le locataire sur le montant du loyer,

la partie la plus diligente chargera un expert assermenté en bâtiment qui procédera à

l’évaluation du capital investi, réévalué et décoté.

Toutefois, en cas d’aliénation à titre onéreux, le prix d’acquisition indiqué dans l’acte

authentique translatif de propriété, et les frais de l’acte, sont présumés correspondre

au jour de la signature de l’acte au capital investi, réévalué et décoté.

Dans le cas où la prédite évaluation ou la présomption prévue à l’alinéa 2 est contestée

par la partie qui aura prouvé qu’elle ne saurait manifestement correspondre à la valeur

marchande comparable, sans pour autant que cette partie ne puisse établir le véritable

capital investi, la commission des loyers, saisie conformément à l’article 8, détermine

le capital investi compte tenu de la valeur du terrain, du volume de l’immeuble loué, de

la surface louée, de la qualité de l’équipement, de l’état d’entretien ou de la réparation

du logement, et de la finition du logement ».

A noter que si la partie contestante prouve que l'évaluation ne saurait manifestement

correspondre à la valeur marchande comparable, il suffira de se rapporter à la valeur

marchande comparable qui se mesurera par rapport à des objets comparables dans

la vicinité. La commission des loyers retrouvera dans ce cas une certaine liberté

d'évaluation du capital investi actualisé (cf. Travaux parlementaires de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation n° 5216, commentaire des

articles, p. 17).

Elle déterminera le capital investi en tenant compte des critères suivants: valeur du

terrain, volume de l'immeuble loué, surface louée, qualité de l'équipement, état

d'entretien et finition du logement. S'il s'agit d'un logement dans un immeuble en

copropriété, il devra être tenu compte des parties communes dans l'évaluation du

capital investi (op. cit.).

En l’espèce, force est toutefois de constater que PERSONNE1.) reste en défaut de

rapporter la preuve que l'évaluation ne saurait manifestement correspondre à la valeur

marchande comparable.

Elle n’établit pas le moindre élément permettant de retenir une telle conclusion. De

surcroît, elle reste en défaut d’établir les différents éléments – valeur du terrain, volume

de l'immeuble loué, surface louée, qualité de l'équipement, état d'entretien et finition

du logement – susceptibles de permettre au tribunal de céans de déterminer le capital

investi.

C’est dès lors à bon droit que le juge de première instance a dit qu’il y avait lieu de se

référer au rapport d’expertise Robert KOUSMANN.

L’appelante ne formule d’ailleurs aucune critique précise à l’encontre de ce rapport

d’expertise.

L’expert Robert KOUSMANN ayant accompli la mission lui confiée avec soin, il s’ensuit

que le tribunal ne peut que constater que c’est à bon droit que le juge de première

instance s’est basé sur les conclusions de l’expert pour déterminer le loyer.

Conformément aux conclusions de l’expert Robert KOUSMANN et tel que l’a retenu à

bon escient le juge de première instance, il convient de retenir un loyer de 195,83

euros par mois.

Il en découle pareillement que PERSONNE2.) est fondée à demander remboursement

du loyer trop-payé.

Aux termes de l’article 11 de la loi modifiée de 2006, « la détermination du loyer par la

commission des loyers ou par le juge ne peut produire ses effets qu’à partir du premier

terme venant à échoir après la date à laquelle le collège des bourgmestre et échevins

compétent a été saisi de la requête conformément à l’article 8 ».

Sur base de cette considération, la fixation du loyer mensuel de 195,83 euros, tel que

redu par PERSONNE2.), n’a pris effet qu’au 1er octobre 2015, la commission des

loyers ayant été saisie suivant requête du 2 septembre 2015.

C’est, dès lors, à bon droit que l’appelante demande à voir déduire le montant de

704,37 euros du montant total de 12.087,57 euros réclamé par PERSONNE2.).

Conformément aux conclusions de l’appelante, seul un montant de (12.087,57 –

704,37 =) 11.383,20 euros a partant été payé en trop.

La question qui se pose ensuite est celle de savoir si PERSONNE2.) est en droit de

réclamer paiement de la totalité de ce montant à PERSONNE1.) ou si, tel que le fait

plaider cette dernière, elle ne peut prétendre qu’à sa moitié.

Aux termes de l’article 1197 du code civil, l’obligation est solidaire entre plusieurs

créanciers lorsque le titre donne expressément à chacun d’eux le droit de demander

le paiement du total de la créance, et que le paiement fait à l’un d’eux libère le débiteur,

encore que le bénéfice de l’obligation soit partageable et divisible entre les divers

créanciers.

La solidarité active suppose que plusieurs personnes soient titulaires d'une créance

commune contre un débiteur unique. La créance est solidaire lorsque chaque

créancier peut en réclamer le paiement complet à ce dernier (Encyclopédie Dalloz,

Droit civil, V° Solidarité, n° 6).

En matière contractuelle (seul domaine de la solidarité active), la solidarité doit être

stipulée expressément. Seul le titre peut faire naître la solidarité active. Il était donc

logique que la jurisprudence décidât qu'elle ne se présume pas (op. cit.).

Si la jurisprudence française admet la solidarité passive lorsque la volonté des parties

apparaît sans ambiguïté, quelle que soit la formule utilisée, tel n’est pas le cas pour la

solidarité active. En effet, la Cour de cassation française fait ici preuve d’une grande

rigueur, et applique l’article 1197 du code civil au pied de la lettre. Ce texte impose en

effet que le « titre donne expressément à chacun d’eux [les créanciers] le droit de

demander le paiement du total de la créance » (op. cit., n° 9).

En l’occurrence, il ne résulte d’aucun élément soumis à l’appréciation du tribunal

qu’une solidarité active au profit de PERSONNE2.) ou de feu PERSONNE3.) aurait

été stipulée dans le cadre de leurs relations contractuelles avec PERSONNE1.).

Au contraire, le contrat de bail ne prévoit, à sa dernière page, qu’une solidarité passive

(« les obligations du présent bail sont indivisibles et solidaires à l’égard du preneur, de

sa compagne, de ses héritiers ou ayant droit à quelque titre que ce soit »).

Par voie de conséquence, l’obligation de paiement de PERSONNE1.) à l’égard des

parties locataires doit être qualifiée d’obligation conjointe.

En effet, l’obligation conjointe constitue le droit commun en matière d’obligation

plurale. Elle se divise, soit activement, soit passivement, entre les différentes

personnes qui y sont ou y deviennent partie. La division s’opère de plein droit. Dans

les obligations qui sont, comme en l’espèce, conjointes, la division s’effectue par parts

viriles, à moins que les parties ne s’en soient autrement exprimées (H. DE PAGE,

« Traité élémentaire de droit civil belge », Bruxelles, Bruylant, 1936, Tome 3, Les

obligations, seconde partie, pt. 289).

Il en suit que c’est à bon droit et pour de justes motifs que le juge de première instance

a retenu que PERSONNE2.) ne pouvait prétendre qu’à la moitié des loyers payés en

trop.

Il convient partant de condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme

de (11.383,20 : 2 =) 5.691,60 euros.

En ce qui concerne la demande en paiement d’intérêts légaux sur cette somme – dont

la recevabilité est contestée par PERSONNE1.) – il y a lieu de rappeler qu’aux termes

de l’article 592 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile, les demandes

nouvelles sont prohibées en appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Sauf accord de la partie adverse, une partie n’est partant pas autorisée à demander,

en instance d’appel, une condamnation autre que celle qu’elle avait sollicitée dans le

cadre des débats de première instance.

L’alinéa 2 du prédit article 592 dispose que « pourront aussi les parties demander les

intérêts, arrérages, loyers et autres accessoires échus depuis le jugement de première

instance et les dommages et intérêts pour le préjudice souffert depuis ledit jugement ».

En application de cette disposition, la demande de l’intimée tendant à voir majorer le

montant de 5.691,60 euros des intérêts légaux est recevable et fondée pour la période

courant du 1er mars 2018 – prononcé du jugement de première instance – mais

irrecevable pour le surplus.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’intégralité des sommes exposées non comprises dans les dépens, il convient de la

débouter de sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour la première

instance.

Le jugement entrepris a, dans ses motifs, alloué à PERSONNE2.) une indemnité de

procédure de 350,00 euros, mais a omis de le préciser dans son dispositif.

Si la compétence pour procéder à la rectification d’une erreur matérielle appartient en

premier lieu à la juridiction qui a rendu la décision affectée de l’erreur, il n’en reste pas

moins que lorsque cette décision fait l’objet d’un appel, l’effet dévolutif de celui-ci

soumet le point à rectifier à la juridiction d’appel, qui est alors seule compétente pour

prendre position (cf. T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, n° 1446).

Il convient partant de rectifier l’erreur matérielle figurant au jugement entrepris

conformément au dispositif du présent jugement.

PERSONNE1.) n’a pas entrepris ce volet du litige, lequel n’est entrepris que par

l’intimée, qui demande, par réformation du jugement entrepris, à se voir allouer une

indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance.

C’est toutefois par une saine appréciation des éléments de la cause que le juge de

première instance a alloué à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de 350,00

euros.

L’intimée ne justifiant pas de l’iniquité requise par les dispositions de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile, il convient de la débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel principal est

partiellement fondé, mais que l’appel incident ne l’est pas.

Etant donné que l’appel principal est partiellement fondé, mais que PERSONNE1.)

reste tenue d’une condamnation à l’encontre de PERSONNE2.), il convient de faire

masse des frais et dépens de l’instance d’appel et de les imposer pour trois quarts à

PERSONNE1.) et pour un quart à PERSONNE2.).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rectifie l’erreur matérielle contenue au dispositif du jugement entrepris, dans lequel il y

a lieu de reprendre la condamnation de PERSONNE1.) au paiement d’une indemnité

de procédure telle qu’indiquée dans la motivation dudit jugement, de sorte qu’il y a lieu

de lire :

« condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure de

350,00 euros »,

dit l’appel incident non fondé,

dit l’appel principal partiellement fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 5.691,60 euros,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit la demande de PERSONNE2.) en majoration d’intérêts légaux recevable et fondée

pour la période postérieure au jugement entrepris,

partant, dit que la somme de 5.691,60 euros est à augmenter des intérêts légaux à

partir du 1er mars 2018 jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE2.) en majoration d’intérêts légaux irrecevable pour le

surplus,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

fait masse des frais et dépens de l’instance d’appel et condamne PERSONNE1.) aux

trois quarts de ces frais et dépens et PERSONNE2.) à un quart de ces frais et dépens.