Tenant appeal dismissed; landlord failed to prove security deposit offset in debt settlement.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00028

Audience publique du mardi, cinq février deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-02367 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

sans

état

connu,

demeurant

à

B-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO de Luxembourg du 4 avril 2018,

comparant par Maître Aurélia COHRS, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), ép. PERSONNE3.), exerçant le commerce sous la dénomination

ENSEIGNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Laura GEIGER en

remplacement de l’huissier de justice Carlos CALVO,

comparant par Maître Anne-Sophie GREDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-02367 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 8 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 2 octobre 2018,

puis au 6 novembre 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 22 janvier

2019, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Aurélia COHRS, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître

Anne-Sophie GREDEN,

avocat, comparant pour

PERSONNE2.), ép.

PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 février 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête du 20 décembre 2017, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre condamner à

lui rembourser la garantie locative du montant de 7.500,00 euros ainsi que la somme

de 3.000,00 euros, réglée au titre d’avances sur charges locatives. Elle a réclamé une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE2.) a exposé avoir pris en location un local de

commerce sis à L-ADRESSE3.), auprès de PERSONNE1.), en date du 1er décembre

2011. A la suite de la résiliation du contrat de bail, elle aurait quitté les lieux le 31 mars

2013. Elle a reconnu avoir connu des difficultés financières en cours d’exécution du

bail et ne pas avoir pu payer les loyers de façon régulière. Elle se serait acquittée de

l’intégralité de sa dette à l’encontre de PERSONNE1.), en effectuant le paiement d’un

montant de 25.478,42 euros en date du 17 mai 2017. Nonobstant le paiement

intervenu, PERSONNE1.) refuserait de lui restituer la garantie locative du montant de

7.500,00 euros qu’elle lui aurait payée le 17 novembre 2011.

Pour la période du 1er janvier 2012 jusqu’à la fin mars 2013, elle aurait, par ailleurs,

payé des avances sur charges d’un montant total de [15 x 200,00 =] 3.000,00 euros.

Malgré demande afférente, PERSONNE1.) ne lui aurait jamais présenté de décompte

des charges.

PERSONNE1.) ne s’est pas présenté, ni ne s’est fait représenter à l’audience des

plaidoiries de première instance pour faire valoir ses moyens.

Par jugement du 26 février 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant par

jugement contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE1.), a :

reçu la demande en la forme,

dit la demande d’ores et déjà fondée à concurrence de 7.500,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 7.500,00 euros

avec

les

intérêts

légaux

à

partir

de

la

demande

en

justice,

le

20 décembre 2017, jusqu’à solde,

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

26 mars 2018 à 9:00 heures, salle 0.15,

réservé les droits des parties et les frais,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a considéré que la demande en

remboursement de la garantie locative était fondée au regard des explications fournies

par PERSONNE2.).

Concernant la demande en remboursement des avances sur charges, il a, avant tout

autre progrès en cause, invité PERSONNE2.) à adresser à PERSONNE1.) une mise

en demeure sollicitant la remise du décompte des charges pour la période du 1er

janvier 2012 au 31 mars 2013.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 4 avril 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant conclut à voir débouter

PERSONNE2.) de sa demande en restitution de la garantie locative.

Par évocation, il demande à voir débouter celle-ci de sa demande en remboursement

des charges locatives.

Il réclame, en tout état de cause, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) rappelle que les parties ont conclu un contrat

de bail en date du 1er décembre 2011 et expose que la locataire, qui n’aurait payé son

loyer que de manière très irrégulière, a quitté les lieux début 2013 sans l’en informer,

en laissant les clefs dans la boîte à lettres et les lieux dans un état déplorable.

L’appelant soutient que PERSONNE2.) aurait reconnu ses torts et signé, en date du 8

novembre 2013, un solde de tous comptes, reconnaissant ainsi lui redevoir la somme

de 23.900,00 euros du chef des loyers, charges et frais impayés.

Par jugement du 13 juin 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, aurait condamné

PERSONNE2.), sur base de la prédite reconnaissance de dette, au montant de

23.900,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir du 25 février 2016 jusqu’à solde.

PERSONNE2.) se serait acquittée sans réserves du montant redu en date du 18 mai

2017.

Faisant plaider que l’accord des parties du 8 novembre 2013 contient une

reconnaissance de dette de PERSONNE2.) pour solde de tous comptes, l’appelant

estime non fondée la demande en remboursement de la caution locative – qui aurait,

selon lui, été prise en considération dans l’accord trouvé entre parties.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris et sollicite, à son tour, une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Si elle reconnaît avoir été redevable de 6 mois de loyers impayés à la date de son

départ anticipé des lieux le 1er mars 2013, elle conteste cependant avoir causé des

dégâts aux lieux loués. Affirmant avoir pris en charge de nombreux travaux dans le

local loué, l’intimée reconnaît avoir signé une reconnaissance de dette pour le montant

de 23.900,00 euros et soutient s’être acquittée du montant de 25.478,42 euros le 17

mai 2017. PERSONNE2.) conteste formellement que ce montant tienne compte du

paiement de la garantie locative de 7.500,00 euros. Elle estime que le montant de la

garantie locative doit lui être remboursé, notamment compte tenu du fait que l’appelant

aurait d’ores et déjà touché une somme bien supérieure à celle redue.

L’appelant conteste énergiquement que l’intimée ait pris en charge les travaux et

soutient, au contraire, que le nouveau locataire a dû entreprendre de gros travaux,

justifiant une réduction de loyer.

Appréciation

Quant à la recevabilité de l’appel

Les règles régissant la recevabilité de la voie de recours de l'appel sont d'ordre public,

de sorte qu'elles peuvent et doivent même être appliquées d'office par le juge saisi. Il

en suit qu'en l'espèce, le tribunal doit même d'office s’interroger sur la recevabilité de

l’appel interjeté par PERSONNE1.).

Sur question expresse du tribunal de céans quant à la recevabilité de l’appel pour

autant qu’il a trait aux charges locatives – volet réservé par le juge de première

instance – l’appelant a déclaré se rapporter à prudence de justice.

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure où les

décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même demande,

tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu dans le cadre

d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes demandes séparées

(cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (cf. T. HOSCHEIT, op.

cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 45).

Le principal s’entend des prétentions respectives qui fixent l’objet du litige. Il en suit

qu’un jugement qui statue sur une partie du principal et ordonne pour le surplus une

mesure d’instruction ou une surséance n’est pas nécessairement mixte ; il ne le sera

que si les deux chefs de la décision sont liés à la même demande. Si tel n’est pas le

cas, pour la recevabilité de l’appel, on doit estimer qu’il existe deux décisions l’une, qui

tranche le principal et l’autre qui est purement avant dire droit (Jursiclasseur,

procédure civile, Fasc. 712 Appel : Jugements susceptibles ou non d’appel, édition

numérique 22 avril 2015, n° 30 ; Cass. française, 2ème civ., 21 novembre 1979 : Bull.

civ. 1979, II, n° 270 ; RTD civ. 1980, p. 417, obs. R. Perrot ; Cour d’appel,

25 novembre 2009, n° 32932 et 33936 du rôle ; 26 octobre 2011, n° 35280 du rôle ;

Cour d’appel, 27 novembre 2014, n° 38398 du rôle).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte des dispositions

séparées, deux demandes autonomes ayant été formulées par PERSONNE2.).

Il a définitivement statué sur la demande de PERSONNE2.) tendant à se voir

rembourser la garantie locative, mais a réservé la demande en remboursement des

charges locatives.

Une décision réservant une demande et refixant l’affaire à une audience ultérieure ne

remplit pas les conditions pour pouvoir être appelée et est, dès lors, à qualifier d’avant

dire droit, de sorte qu’elle ne peut être frappée d’un appel immédiat.

Il en résulte que l’appel est recevable pour autant qu’il a trait à la décision du juge de

première instance ayant condamné PERSONNE1.) au paiement de la somme de

7.500,00 euros, mais irrecevable quant au volet de la demande en remboursement

des charges locatives.

Quant au fond

Il est rappelé que, suivant contrat de bail commercial, signé le 8 novembre 2011 et

prenant effet le 1er décembre 2011, PERSONNE2.) a pris en location un local

commercial sis au ADRESSE4.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de

2.500,00 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 200,00 euros.

Il

est

constant

en

cause

que

PERSONNE2.)

a

quitté

les

lieux

le

1er mars 2013.

Le 8 novembre 2013, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont signé un document aux

termes duquel : « (…) Madame PERSONNE3.), le débiteur, reconnaît devoir

légitimement à Monsieur PERSONNE1.), le créancier, la somme de 23.900,00 euros

à versé sur le compte n° (…) à la date du 22 novembre à titre de solde de loyers dus

et indemnités selon nos accords, le créancier renonçant au paiement de tout intérêt

sur cette somme. Ce remboursement se fera par tous moyens légaux de paiement.

Fait à Luxembourg, le 8 novembre 2013.

En deux exemplaires originaux.

Lu et approuvé, Bon pour reconnaissance d’une dette de 23.900 Euros ».

Par jugement du 13 juin 2016, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant par

jugement réputé contradictoire à l’égard de PERSONNE2.), a condamné cette

dernière à payer à PERSONNE1.) le montant de 23.900,00 euros avec les intérêts au

taux légal à partir du 25 février 2016, date d’une mise en demeure, jusqu’à solde, ainsi

qu’une indemnité de procédure de 350,000 euros et a ordonné son exécution

provisoire.

PERSONNE2.) s’est acquittée de la somme de 25.478,42 euros par virement bancaire

du 17 mai 2017.

Il n’est pas contesté et il résulte d’ailleurs des pièces en cause que PERSONNE2.)

s’est acquittée du montant de 7.500,00 euros au titre de la garantie locative par

virement bancaire du 17 novembre 2011.

La garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement de loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux. Le locataire ne peut imputer

le montant de la garantie locative sur les derniers loyers puisque de ce fait le bailleur

se trouverait privé, avant l’exécution de toutes les obligations incombant au preneur,

de la garantie stipulée en vue d’un parfait règlement (cf. M. HARLES, Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pasicrisie 31, p. 319-320).

PERSONNE2.) ayant libéré les lieux loués le 1er mars 2013, elle peut, en principe,

prétendre au remboursement de la garantie locative qu’elle a fournie en début de bail,

sauf au bailleur à établir que la garantie locative n’est pas due.

Pour ce faire, PERSONNE1.) renvoie à la reconnaissance de dette signée par les deux

parties le 8 novembre 2013. Faisant valoir qu’il s’agit d’un « solde de tous comptes »,

il est d’avis que le prédit accord a tenu compte de la garantie locative.

Force est cependant de constater que le document signé par PERSONNE2.) le 8

novembre 2013 est muet quant à la garantie locative de 7.500,00 euros. Il se limite à

stipuler que PERSONNE2.) est redevable du montant de 23.900,00 euros « à titre de

solde de loyers dus et indemnités selon nos accords ».

PERSONNE1.) reste encore en défaut d’établir concrètement en quoi consistent ces

« accords ». L’accord trouvé entre parties n’indiquant, contrairement aux affirmations

de l’appelant, pas « solde de tous comptes » et étant muet quant au sort à réserver à

la garantie locative, il ne saurait en être déduit que le montant de 23.900,00 euros a

été obtenu après déduction de celui de la garantie locative.

L’appelant ne rapportant pas la preuve du fait qu’il ait été tenu compte de la garantie

locative dans le cadre de la reconnaissance de dette du 8 novembre 2013, il s’ensuit

que c’est à bon droit que le juge de première instance l’a condamné au

remboursement.

Le jugement entrepris est partant à confirmer et l’appel n’est pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile

pour l’instance d’appel requiert un rejet.

Dans la mesure où PERSONNE2.) reste en défaut d’établir l’iniquité requise par la

prédite disposition, il convient pareillement de la débouter de sa demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable quant au volet de la demande en remboursement des charges

locatives,

pour le surplus :

dit l’appel recevable,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

laisse les frais et dépens de l’instance d’appel à charge de PERSONNE1.).