Court dismisses commercial lease claim due to valid withdrawal by bankrupt tenant's curator.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00026

Audience publique du mardi, cinq février deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-01830 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., ayant été établie et ayant eu son siège social à

L-ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), déclarée en état de faillite par jugement du tribunal

d’arrondissement

de

Luxembourg,

siégeant

en

matière

commerciale,

du

3 août 2018, représentée par son curateur, Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant

à L-4050 Esch-sur-Alzette, 48-52, rue du Canal,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 8 mars 2018,

comparant par Maître Réguia AMIALI, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société civile immobilière SOCIETE2.)., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par ses organes statutaires en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Daniel SCHWARZ, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01830 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 27 mars 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 12 juin 2018,

ensuite au 30 octobre 2018, puis pour contrôle au 22 janvier 2019 et finalement pour

désistement à l’audience publique du mardi, 29 janvier 2019, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Johanna MOZER, avocat, en remplacement de Maître Réguia AMIALI, curateur

de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en faillite, donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Corinne WALCH, avocat, en remplacement de Maître Daniel SCHWARZ,

comparant pour la société civile immobilière SOCIETE2.)., fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

5 février 2019, le

jugement

qui suit :

Par contrat de bail commercial signé le 26 janvier 2011, la société civile immobilière

SOCIETE2.). a donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. un immeuble

commercial sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de

10.000,00 euros HTVA les cinq premières années et de 12.500,00 euros HTVA à partir

de la sixième année jusqu’à la dixième année, assorti d’une avance sur charges

mensuelle de 2.000,00 euros HTVA pour les charges communes du bâtiment

« Complexe PLAYER’S », d’une avance sur charges mensuelle de 250,00 euros

HTVA pour l’entretien du parking SOCIETE3.) et d’une participation à hauteur de

125,00 euros HTVA à titre de frais de location d’un emplacement sur le parking privé

de la société « SOCIETE4.) », payable d’avance le premier de chaque mois. Le contrat

de bail, conclu pour une durée de quinze années, devait prendre effet au plus tôt le 1er

mai 2011 et au plus tard le 1er juin 2011.

Par requête déposée le 13 septembre 2017, la société SOCIETE1.) a fait convoquer

la société SOCIETE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

pour l’entendre condamner :

-

à procéder aux réparations de gros œuvre, ainsi qu’au remplacement de la porte de

sécurité dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à

intervenir, sous peine d’une astreinte de 1.500,00 euros par jour de retard, jusqu’à

solde,

-

à lui payer le montant de 127.500,00 euros, sous réserve d’augmentation, à titre

d’indemnisation du trouble subi suite au défaut de jouissance des lieux loués, avec

les intérêts légaux à partir du 1er août 2016, sinon à partir du 17 mai 2016, sinon à

partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

-

à lui rembourser le montant de 106.250,00 euros pour la période allant du mois de

mai 2016 au mois de septembre 2017 inclus, au titre d’une réduction du loyer de

moitié, soit à concurrence du montant de 6.250,00 euros, à partir du mois de mai

2016 jusqu’au jour où les travaux de réparation soient terminés,

-

à lui payer le montant de 4.800,00 euros, sous réserve d’augmentation, à titre de

réparation des dommages qu’elle a subis en raison du non-respect et de la

négligence de la société SOCIETE2.) quant à son obligation de procéder au

curement des fosses d’aisance, avec les intérêts légaux à partir du 7 décembre

2015, date des faits, sinon à partir du 17 mai 2016, date de la mise en demeure,

sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) a sollicité l’institution d’une expertise.

Elle a finalement conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de 5.000,00

euros et à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, la société SOCIETE2.) s’est

opposée aux demandes de la société SOCIETE1.) et a demandé à voir condamner

cette dernière à lui payer le montant de 30.000,00 euros, au titre de la reconstitution

de la garantie locative.

Par jugement du 25 janvier 2018, le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu les demandes principales et reconventionnelle en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) qu’elle renonce à sa demande en

condamnation du montant de 4.800,00 euros ayant trait au nettoyage de la fosse

d’aisance,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande pécuniaire,

-

donné acte à la société SOCIETE2.) de sa demande en paiement de la garantie

locative de 30.000,00 euros,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) à voir réduire le loyer de

moitié,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) à se voir restituer la moitié du

loyer à hauteur de 131.250,00 euros pour la période allant du mois de mai 2016 au

mois de janvier 2018 inclus,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE1.) à se voir indemniser du trouble

de jouissance à hauteur de 157.500,00 euros,

-

dit fondée la demande reconventionnelle de la société SOCIETE2.) en restitution

de la garantie locative de 30.000,00 euros,

-

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

30.000,00 euros,

-

ordonné une expertise et

commis Monsieur Luciano BERALDIN, demeurant à

ADRESSE2.), avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un

rapport écrit et motivé :

dresser un état des malfaçons et vices affectant le hall loué par la société

SOCIETE1.), qui exploite le parc de jeux pour enfants « ENSEIGNE1.) » sis à L-

ADRESSE1.),

déterminer l’origine et la cause des infiltrations dont se prévaut la société

SOCIETE1.),

déterminer l’envergure des dégradations et leur coût de remise en état,

contrôler la conformité et la sécurité de l’installation de la mezzanine avec les

normes légales et réglementaires en vigueur au Grand-Duché de Luxembourg,

contrôler la conformité et la sécurité de l’issue de secours avec les normes

légales et réglementaires en vigueur au Grand-Duché de Luxembourg,

contrôler la conformité et la sécurité du tableau électrique installé dans les lieux

loués avec les normes légales et réglementaires en vigueur au Grand-Duché de

Luxembourg,

-

ordonné à la société SOCIETE1.) de verser à l’expert toutes les autorisations et

tous les certificats de conformité nécessaires, dont l’autorisation « commodo », lui

délivrés par les différents Ministères, SOCIETE5.) et l’ITM,

-

dit que l'expert pourra s'entourer dans l’accomplissement de sa mission de tous

renseignements utiles et nécessaires et même entendre des tierces personnes,

-

ordonné à la société SOCIETE1.) et à la société SOCIETE2.) de consigner chacune

au plus tard le 10 février 2018 la somme de 500,00 euros à la Caisse de

consignation ou à un établissement de crédit convenu entre les parties à titre de

provision à valoir sur la rémunération de l’expert et d'en justifier au greffe du tribunal

de paix, sous peine de poursuite de l'instance selon les dispositions de l'article 468

du nouveau code de procédure civile,

-

dit que l’expert devra en toutes circonstances informer le tribunal de paix de la date

des opérations, de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

-

dit que, si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée,

l’expert devra avertir le juge de paix et ne continuer ses opérations qu'après

consignation d'une provision supplémentaire,

-

dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal de paix le 10 mars

2018 au plus tard,

-

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la mission de l’expert,

-

dit non fondée la demande de la société SOCIETE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure,

-

réservé les frais et dépens de l’instance.

De ce jugement, lui notifié le 29 janvier 2018, la société SOCIETE1.) a relevé appel

par exploit d’huissier du 8 mars 2018.

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande :

-

à voir débouter la société SOCIETE2.) de sa demande en paiement d’une nouvelle

garantie locative de 30.000,00 euros,

-

à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de 19.010,84 euros

en vue de la constitution d’une nouvelle garantie bancaire,

-

à voir condamner la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de 172.500,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 1er août 2016, sino à partir du 17 mai

2016, date de la mise en demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à

partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde, à titre d’indemnisation du trouble de

jouissance subi,

-

à voir réduire le loyer de moitié, soit le montant de 6.250,00 euros, à partir du mois

de mai 2016 jusqu’à ce que les travaux de réparation soient effectués, partant voir

condamner la société SOCIETE2.) à lui payer le montant de [25 x 6.250,00=]

156.250,00 euros.

L’appelante réclame finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Par jugement du 3 août 2018 rendu par le tribunal d’arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière commerciale, la société SOCIETE1.) a été déclarée en état de

faillite et Maître Réguia AMIALI a été nommée curateur.

Par acte de désistement d’action présenté à l’audience publique du 29 janvier 2019 et

portant la mention manuscrite « Bon pour désistement d’action », Maître Réguia

AMIALI, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de la société SOCIETE1.), s’est

désistée purement et simplement de l’action introduite par exploit d’huissier du

8 mars 2018 contre la société SOCIETE2.).

A l’audience publique du 29 janvier 2019, la société SOCIETE2.) a déclaré accepter

le désistement d’action.

Le désistement d'action, fait valablement sous la forme d'un écrit sous seing privé et

n'ayant pas à être accepté de l'adversaire parce qu'étant parfait par la seule

manifestation de volonté de son auteur, entraîne l'extinction du droit d'agir relativement

aux prétentions en litige et, accessoirement, l'extinction de l'instance (Cour d’appel, 28

mars 1996, n°17640 du rôle).

Dans ces conditions, il y a lieu de donner acte à Maître Réguia AMIALI, agissant en

sa qualité de curateur de la faillite de la société SOCIETE1.), de son désistement

d’action.

Le désistement étant valablement intervenu, il y a lieu d’y faire droit et de déclarer

éteinte l’action introduite par la société SOCIETE1.) en faillite suivant exploit de

l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA du 8 mars 2018.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte à Maître Réguia AMIALI, agissant en sa qualité de curateur de la faillite de

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., de ce qu’elle se désiste de l’action introduite

par exploit d’huissier du 8 mars 2018,

donne acte à la société civile immobilière SOCIETE2.) S.C.I. de ce qu’elle accepte ce

désistement d’action,

décrète le désistement d’action aux conséquences de droit,

déclare en conséquence éteinte l’action introduite par exploit d’huissier du 8 mars 2018

par la société anonyme SOCIETE1.) S.A., actuellement en faillite, contre la société

civile immobilière SOCIETE2.).,

met les frais et dépens de l’action abandonnée à charge de la masse de la faillite de

la société anonyme SOCIETE1.) S.A.