Appeal partially allowed; court rejects appeal on rent arrears but allows it on lease termination.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00004

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05837 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Chrsitine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg

du 6 septembre 2018,

comparant par Maître Gilles PLOTTKÉ, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

3) PERSONNE4.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE3.),

intimées aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Chrsitine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

sub 1) à 3) comparant par Maître Henry DE RON, avocat, demeurant à Strassen.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05837 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 25 septembre 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au

13 novembre 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 11 décembre 2018,

à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Antonio RAFFA, avocat, en remplacement de Maître Gilles PLOTTKÉ,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Olivia COLLETTE, avocat, en remplacement de Maître Henry DE RON,

comparant pour PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 janvier 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 17 janvier 2018, PERSONNE2.), PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) ont fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de

paix de Luxembourg pour l’entendre condamner au paiement de la somme de

5.600,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour la période

allant de février 2016 à janvier 2018. Elles ont, en outre, demandé à voir prononcer la

résiliation du contrat de bail existant entre parties et ordonner le déguerpissement du

locataire. Elles ont finalement sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et ont conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, les requérantes ont réduit leur

demande pécuniaire au montant de 3.200,00 euros.

Le défendeur a soutenu que, suivant ses propres calculs, il ne redevait qu’un montant

de 2.400,00 euros. Il a expliqué avoir opéré une retenue sur le loyer afin de contraindre

les requérantes à accélérer les travaux de remise en état de l’appartement loué suite

à une fuite d’eau survenue en août 2014.

Les parties requérantes ont répliqué que si des travaux étaient à effectuer à la suite

de la fuite d’eau invoquée par le locataire, aucun trouble de la jouissance n’existait.

Par jugement du 9 juillet 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

dit la demande fondée,

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

pour motif grave consistant dans le non-paiement de l’intégralité du loyer aux

échéances contractuelles,

partant condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quatre mois à partir de la notification du

jugement,

au besoin, autorisé les requérantes à faire expulser le défendeur dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

refixé l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

22 octobre 2018 à 9:00 heures, salle 0.15.,

réservé les droits des parties et les frais,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le jugement de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu que, même si, au vu des

déclarations à l’audience et des pièces versées en cause, il s’avérait qu’une fuite d’eau

s’était produite dans l’appartement, PERSONNE1.) restait en défaut d’établir que

l’envergure de cette fuite était de nature à justifier une rétention de loyer.

Rappelant que le non-paiement de l’intégralité du loyer aux échéances convenues

constitue une cause justificative de résiliation du bail, le juge de première instance a

résilié le contrat de bail et condamné PERSONNE1.) au déguerpissement.

La demande en paiement d’arriérés de loyers a été réservée pour permettre aux

parties de soumettre au tribunal de paix un nouveau décompte, accompagné de

l’intégralité des pièces établissant les paiements effectués.

De ce jugement, lui notifié le 1er août 2018, PERSONNE1.) a relevé appel par acte

d’huissier du 6 septembre 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir rejeter le

décompte établi par PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.), au motif qu’il

est erroné et manque de pertinence.

Il demande acte que l’intégralité des loyers a été dûment payée et demande à se voir

décharger de toute condamnation prononcée à son encontre.

Il sollicite finalement à voir condamner les intimées solidairement, sinon in solidum,

sinon chacune pour le tout, au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000,00

euros, tant pour la première instance, que pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux frais et

dépens des deux instances.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance d’avoir

fait droit « à l’intégralité de la demande » des parties intimées, tendant au paiement de

montants supposément redus au titre des années 2016, 2017 et 2018. Il critique, en

outre, le jugement entrepris pour autant que l’exception d’inexécution qu’il avait

soulevée, a été rejetée et qu’il a été fait droit à la demande des bailleresses en

résiliation du contrat de bail du 6 septembre 2007.

Les intimées soulèvent l’irrecevabilité de l’appel, principalement, en soulevant

l’exception du libellé obscur et, subsidiairement, sur base des dispositions des articles

579 et 580 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries du 11 décembre 2018, les parties limitent leurs débats à

la recevabilité de l’appel. Il y a lieu de leur en donner acte.

Motifs de la décision

-

quant à l’exception du libellé obscur

L’acte introductif doit contenir l’objet de la demande et un exposé sommaire des

moyens.

Pour pouvoir préparer sa défense, la partie défenderesse doit savoir de façon précise

ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se

fonde. L’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait

qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être

suffisamment précise pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de la

demande et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés (Cour 14

juillet 2010, n° 34588 du rôle).

Les parties intimées font valoir qu’elles ont été dans l’impossibilité de préparer leur

défense, l’acte d’appel étant incompréhensible. Elles soulignent que PERSONNE1.)

indique dans son acte d’appel que l’intégralité du litige a été toisée par le juge de

première instance, alors que tel n’est pas le cas, la question du montant des arriérés

de loyers ayant été réservée, dans l’attente de la production d’un décompte.

Il est vrai que le jugement entrepris a sursis à statuer sur la demande en paiement

d’arriérés de loyers en attendant la production d’un décompte précis par les parties.

Dans son acte d’appel du 6 septembre 2018, PERSONNE1.) fait donc erronément état

d’une condamnation au paiement d’arriérés de loyers, intervenue à son encontre.

L’acte d’appel indique néanmoins clairement que, par réformation du jugement a quo,

l’appelant conclut au débouté des intimées de leurs demandes en condamnation au

paiement d’arriérés de loyers et en résiliation du contrat de bail.

Les prétentions de l’appelant sont ainsi libellées de manière suffisamment précise, de

sorte que l’exception du libellé obscur est à rejeter.

Quant aux articles 579 et 580 du nouveau code de procédure civile

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

La règle résultant de ces textes, que le droit d’appel contre les jugements avant dire

droit ou d’incident est retardé jusqu’à l’appel contre le jugement rendu ultérieurement

au fond, est d’ordre public et l’irrecevabilité en découlant doit être soulevée d’office par

le juge.

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure où les

décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même demande,

tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu dans le cadre

d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes demandes séparées

(cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliquées globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement

par

rapport

à

chaque

demande

indépendante

(cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Pour les jugements à dispositions multiples, la recevabilité de l’appel doit être

appréciée séparément pour chacune des demandes (Cour 11 mars 2004, n° 28002 du

rôle ; Cour 3 juillet 2002, n° 25554 du rôle), et le caractère définitif d’une partie du

dispositif n’emporte pas le droit de faire appel de la partie du jugement qui ne tranche

pas le principal (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 45).

Le principal s’entend des prétentions respectives qui fixent l’objet du litige. Il en suit

qu’un jugement qui statue sur une partie du principal et ordonne pour le surplus une

mesure d’instruction ou une surséance n’est pas nécessairement mixte ; il ne le sera

que si les deux chefs de la décision sont liés à la même demande. Si tel n’est pas le

cas, pour la recevabilité de l’appel, on doit estimer qu’il existe deux décisions l’une, qui

tranche le principal et l’autre qui est purement avant dire droit (Jursiclasseur,

procédure civile, Fasc. 712 Appel : Jugements susceptibles ou non d’appel, édition

numérique 22 avril 2015, n° 30 ; Cass. française, 2ème civ., 21 novembre 1979 : Bull.

civ. 1979, II, n° 270 ; RTD civ. 1980, p. 417, obs. R. Perrot ; Cour d’appel,

25 novembre 2009, n° 32932 et 33936 du rôle ; 26 octobre 2011, n° 35280 du rôle ;

Cour d’appel, 27 novembre 2014, n° 38398 du rôle).

Le jugement déféré au tribunal de céans constitue, en application des principes posés

ci-dessus, un jugement à dispositions multiples, alors qu’il comporte des dispositions

séparées, plusieurs demandes, autonomes les unes par rapport aux autres, ayant été

formulées par PERSONNE2.), PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

Le jugement entrepris a définitivement statué sur les demandes des bailleresses

tendant à la résiliation du contrat de bail et à la condamnation de PERSONNE1.) au

déguerpissement. Le même jugement a cependant sursis à statuer sur la demande en

paiement d’arriérés de loyers d’un montant de 3.200,00 euros, en attendant la

production d’un décompte. La demande en paiement d’arriérés de loyers est autonome

par rapport aux demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et au

déguerpissement du locataire.

Une décision ordonnant un sursis à statuer (cf. Cour d’appel 16 novembre 2005,

n° 29043 du rôle, Cour d’appel 13 mai 2015, n° 39827) ou refusant le sursis à

statuer (cf. Cour d’appel 5 mars 2008, n° 33135 du rôle ; Cour d’appel, 9 février 2011,

n° 36416 du rôle) ne remplit pas les conditions pour pouvoir être appelée.

La décision du juge de première instance de surseoir à statuer sur la demande en

paiement d’arriérés de loyers est, dès lors, à qualifier d’avant dire droit et ne peut être

frappée d’un appel immédiat.

Il en résulte que l’appel est recevable pour autant qu’il a trait à la décision du juge de

première instance prononçant la résiliation du contrat de bail et ordonnant le

déguerpissement de PERSONNE1.), mais irrecevable quant au volet de la demande

en condamnation au paiement d’arriérés de loyers.

Il convient de refixer l’affaire pour continuation des débats quant au fond.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

donne acte aux parties qu’elles limitent les débats à la question de la recevabilité de

l’appel,

rejette l’exception du libellé obscur,

dit l’appel irrecevable quant au volet de la demande en condamnation au paiement

d’arriérés de loyers,

pour le surplus :

dit l’appel recevable,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi,

19 février 2019, à 9.00 heures devant la quatorzième chambre du tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, salle 3.06, au 3e étage,

réserve les droits des parties et les frais.