Appeal dismissed for inadmissibility regarding lease termination validity and non-founded for moral damages.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00002

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05448 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), employée privée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE de

Luxembourg du 16 août 2018,

comparant par Avocats Associés ChristmannSchmitt S.A.S., établie et ayant son siège

social à L-2143 Luxembourg, 45, rue Laurent Ménager, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 212.183, inscrite à la liste

V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, représentée aux fins

de la présente procédure par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE2.), pensionné, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Stéphanie LACROIX, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05448 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 2 octobre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 4 décembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Audrey SEBE, avocat, en remplacement de Maître Bertrand CHRISTMANN,

représentant Avocats Associés ChristmannSchmitt S.A.S., établie et ayant son siège

social à L-2143 Luxembourg, 45, rue Laurent Ménager, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 212.183, inscrite à la liste

V du tableau de l’Ordre des avocats du barreau de Luxembourg, comparant pour

PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Stéphanie LACROIX, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 janvier 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail conclu le 1er juillet 2011, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 1.550,00 euros. Par courrier recommandé du 27 février 2018, il a résilié le

contrat de bail avec un préavis de six mois, en invoquant le besoin personnel.

Par requête déposée au greffe le 19 avril 2018, PERSONNE1.) a fait convoquer

PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour voir déclarer la

résiliation du bail pour besoin personnel nulle, sinon non fondée. Elle a, à titre principal,

soutenu que le bailleur était de mauvaise foi et, à titre subsidiaire, que ce dernier n’était

pas dépourvu d’un local adapté à sa situation.

A titre plus subsidiaire, elle a sollicité une prolongation du délai de résiliation de douze

mois, sur base de l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation.

Elle a, en tout état de cause, demandé à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le

montant de 2.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice,

jusqu’à solde, à titre d’indemnisation du préjudice moral subi « du fait des tracas, du

stress et du temps investi dans le cadre de cette procédure ».

Elle a finalement sollicité une indemnité de procédure de 2.000,00 euros, sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) s’est opposé aux demandes

de PERSONNE1.) et a réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros.

Par jugement du 13 juillet 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement et sans recours quant à la demande en prolongation du délai de

résiliation et en premier ressort pour le surplus, a :

reçu les demandes en la forme,

constaté la résiliation du bail au 31 août 2018,

dit partiellement fondée la demande en prolongation du délai de résiliation du bail,

prolongé le délai de résiliation jusqu’au 31 janvier 2019,

dit qu’à partir du 1er février 2019, la décision vaut titre exécutoire en vue du

déguerpissement forcé de PERSONNE1.),

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en dommages et intérêts,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure,

ordonné l’exécution provisoire sans caution du jugement,

mis les frais de l’instance à charge de PERSONNE1.).

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir rappelé que le bailleur qui

invoque un besoin personnel dans son chef ou dans celui d’un membre de sa famille,

est cru sur parole, pour autant que son affirmation ne se trouve pas contredite par les

éléments de la cause, a dit qu’en l’espèce, aucun élément du dossier ne remettait en

question la réalité du besoin personnel invoqué et, par conséquent, la validité de la

résiliation du contrat de bail.

La demande de la locataire tendant à la prolongation du délai de résiliation, introduite

dans le délai de trois mois à compter de la réception de la lettre de résiliation, a été

déclarée recevable.

PERSONNE1.) ayant rapporté la preuve d’avoir entrepris des démarches en vue de

trouver un nouveau logement, une prolongation du délai de résiliation lui a été

accordée jusqu’au 31 janvier 2019.

En application de l’article 12 (3), alinéa 3, de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le juge de première instance a précisé que sa décision vaut titre

exécutoire en vue du déguerpissement forcé de la locataire après l’écoulement du

délai de résiliation.

La demande de PERSONNE1.) en indemnisation de son préjudice moral a été rejetée,

faute par la requérante d’établir le principe et le quantum du dommage allégué.

De ce jugement, PERSONNE1.) a relevé appel par acte d’huissier du 16 août 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande, à titre principal, à

voir déclarer nulle, sinon non fondée, la résiliation du contrat de bail pour besoin

personnel.

Elle demande, en tout état de cause, à voir ordonner une comparution personnelle des

parties et à voir enjoindre à l’intimé de verser le contrat de bail relatif au second

appartement dans l’immeuble sis à ADRESSE1.).

Elle sollicite, par ailleurs, la condamnation de PERSONNE2.) à lui payer le montant de

4.000,00 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à

solde, à titre d’indemnisation de son préjudice moral.

Elle réclame finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour chacune

des deux instances et conclut à la condamnation de l’intimé aux frais et dépens des

deux instances ainsi qu’à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) soutient que PERSONNE2.) est de mauvaise

foi et s’acharne sur elle depuis des années, sous de vains prétextes, pour la faire partir

des lieux loués. Elle réitère, par ailleurs, son argument suivant lequel l’intimé dispose

d’autres immeubles pour se loger et n’a aucun besoin d’occuper personnellement

l’appartement litigieux.

L’intimé se rapporte à sagesse quant à la recevabilité de l’appel.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il souligne que son épouse et lui-

même, âgés de respectivement 76 et 82 ans, souhaitent quitter leur maison à

ADRESSE2.) pour aller habiter à ADRESSE1.). L’appartement actuellement habité par

l’appelante, qui se trouverait au premier étage de l’immeuble, serait plus adapté à leurs

besoins que celui sis au deuxième étage, leur appartenant également.

Pour étayer ses affirmations, l’intimé verse une attestation testimoniale établie par sa

fille, PERSONNE3.).

Il sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’appelante fait valoir que l’attestation testimoniale de la fille de l’intimé constitue une

attestation de complaisance.

Motifs de la décision

Dans le dispositif du jugement entrepris, le juge de première instance a déclaré statuer

« sans recours quant à la demande en prolongation du délai de résiliation et en premier

ressort pour le surplus ».

Il convient de rappeler que la qualification donnée à leur décision par les premiers

juges ne lie pas les juridictions saisies sur recours (cf. JCL proc. civ. Vol 3, fasc. 210-

2, n° 220 et s.; Enc. Dalloz Proc. civ., éd.1955, vo appel, n° 20), qui sont tenues

d’examiner d’office la recevabilité de l’appel, les règles relatives à la compétence

d’attribution des juridictions étant d’ordre public (cf. Cour 10 novembre 2005,

n° 29272 du rôle).

A l’audience des plaidoiries du 4 décembre 2018, le tribunal de céans a soulevé la

question de la recevabilité de l’appel relatif à la question de la validité de la résiliation

du contrat de bail, au vu des dispositions de l’article 12 (3) de la loi modifiée du

21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation.

PERSONNE1.) fait valoir que l’appel est recevable pour autant qu’il n’a pas trait à la

question du délai de déguerpissement, mais à la régularité de la résiliation du contrat

de bail en tant que telle, ainsi qu’au bien-fondé du besoin personnel invoqué.

L’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 prévoit que: « Tout contrat de

bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que

défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins

que : a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou

pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième

degré inclusivement ».

Suivant l’article 12 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006, « (…) Dans les trois

mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous peine de forclusion,

demander une prolongation du délai de résiliation au juge de paix. En l’absence de

cette demande, le bailleur peut demander au juge de paix une décision autorisant le

déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai de résiliation de six

mois (…) La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne sera pas

susceptible d’opposition ou d’appel.

En cas de demande de prolongation du délai de résiliation, les parties seront

convoquées dans les deux mois à l’audience. Sauf si la demande est sérieusement

contestable ou contestée, le juge de paix accordera une prolongation du délai au

locataire à condition que celui-ci justifie avant l’expiration du délai initial de six mois,

par voie de pièces, soit être en train de construire ou de transformer un logement lui

appartenant, soit avoir loué un logement en construction ou en transformation, soit

avoir fait des démarches utiles et étendues en vue de la recherche d’un nouveau

logement.

La prolongation du délai ne pourra en aucun cas dépasser de douze mois la date

d’expiration du délai initial de six mois.

La faveur du sursis, prévue aux articles 16 à 18, ne sera plus applicable. La décision

accordant ou refusant la prolongation du délai vaudra de droit titre exécutoire en vue

d’un déguerpissement forcé du locataire après l’écoulement du délai.

Elle n’est pas susceptible d’opposition ou d’appel ».

La disposition de l’article 12 (3), alinéa 3, précité, relative à l’absence de recours contre

la décision autorisant le déguerpissement, vise l’hypothèse dans laquelle le bailleur

demande au juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du

locataire à l’expiration du délai de résiliation de six mois (cf. TAL 31 janvier 2017, n°

181387 du rôle ; TAL 10 octobre 2017, n° 184472 du rôle).

En l’espèce, la locataire, agissant dans le délai de trois mois de la réception de la lettre

de résiliation, a, à titre principal, demandé à voir déclarer nulle, sinon non fondée, la

résiliation et, à titre subsidiaire, sollicité une prolongation du délai de résiliation.

Même si le juge de première instance a, en l’espèce, reconnu la validité de la résiliation

du contrat de bail pour besoin personnel dans le cadre du litige introduit par la locataire

et non pas sur requête tendant au déguerpissement forcé, émanant du bailleur, il ne

peut pas être admis que cette décision soit appelable.

Les dispositions de l’article 12(3), prémentionné, impliquent, en effet, que

l’appréciation faite par le juge de paix de la validité de la résiliation pour besoin

personnel sur laquelle il fonde sa décision autorisant le déguerpissement forcé après

l’écoulement du délai de résiliation de six mois, voire après l’écoulement du délai

accordé par le juge de paix dans le cadre d’une demande en prolongation du délai de

résiliation, n’est pas susceptible d’être remise en cause dans le cadre d’une procédure

d’opposition ou d’appel.

En prévoyant, dans le cas particulier de la résiliation pour besoin personnel du contrat

de bail à usage d’habitation, que la décision autorisant le déguerpissement forcé est,

par dérogation au régime de droit commun, rendue en dernier ressort, le législateur a

cherché à établir un équilibre entre les intérêts du bailleur qui entend occuper lui-même

ou faire occuper les lieux par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement,

à une échéance déterminée et ceux du locataire qui aura besoin d’un délai

suffisamment long pour se reloger.

Il convient, dans ce contexte, de se rapporter au passage suivant du commentaire des

articles du projet de loi sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du code civil, déposé le 6 octobre 2003 (doc. parl. n° 5216/00) :

« Le nouveau texte se base sur la proposition avancée par le Conseil Economique et

Social. L'idée du Conseil Economique et Social est de prévoir dans les cas de besoin

personnel un terme précis auquel le besoin propre pourra être exercé au plus tard,

alors qu'aujourd'hui, ce besoin propre est souvent largement repoussé par voie des

recours judiciaires. Il y aura donc davantage de sécurité juridique. En contrepartie,

le locataire pourra profiter d'un délai de résiliation effectif jusqu'à 18 mois au maximum

».

Il est constant en cause qu’en l’espèce, le besoin personnel de PERSONNE2.) a été

invoqué à la base de la résiliation du contrat de bail entre parties, intervenue par

courrier du 27 février 2018.

Le juge de première instance a dit que ce contrat a été valablement résilié par ledit

courrier et que PERSONNE1.) est tenue au déguerpissement après la date du

31 janvier 2019, à laquelle le délai de résiliation a été prolongé.

En application de l’article 12(3), précité, de la loi modifiée du 21 septembre 2006, et

des développements qui précèdent, l’appel est à déclarer irrecevable en ce qu’il a trait

au volet de la validité de la résiliation du bail, aussi bien qu’au volet du

déguerpissement ordonné, étant noté qu’en contestant le jugement entrepris pour

avoir déclaré valable la résiliation du contrat de bail, l’appelante a implicitement, mais

nécessairement, aussi relevé appel de la décision ordonnant son déguerpissement.

Les motifs de la résiliation du contrat de bail ne pouvant plus être remis en cause, il y

a également lieu de déclarer irrecevable la demande de l’appelante tendant à voir

enjoindre à l’intimé de produire aux débats le contrat de bail relatif au second

appartement lui appartenant. Il devient, par ailleurs, superfétatoire de se prononcer sur

la pertinence de l’attestation testimoniale versée par l’intimé.

Il faut néanmoins admettre que l’appel est recevable en ce qui concerne la décision

du juge de première instance ayant déclaré non fondée la demande de PERSONNE1.)

en obtention de dommages et intérêts pour préjudice moral subi.

L’engagement de la responsabilité de l’intimé suppose la réunion d’une faute ou d’une

négligence de ce dernier, d’un préjudice dans le chef de l’appelante et d’un lien de

causalité entre les deux.

La décision du juge de première instance relative à la validité de la résiliation pour

besoin personnel n’étant pas susceptible d’appel, le tribunal de céans ne saurait plus

connaître de la question du caractère abusif ou fautif de ladite résiliation.

Il n’y a partant pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties.

En l’absence de preuve d’un comportement fautif dans le chef de l’intimé, la demande

de PERSONNE1.) en indemnisation d’un prétendu dommage moral n’est à déclarer

fondée, ni sur base des articles 1134 et 1147 du code civil, ni sur base des articles

1382 et 1383 du même code, ce par confirmation du jugement entrepris.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les demandes de PERSONNE1.) en obtention d’indemnités

de procédure sont à rejeter, tant pour la première instance – par confirmation du

jugement entrepris – que pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, sa demande en obtention d’une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel requiert également un rejet.

Il résulte de ce qui précède que l’appel de PERSONNE1.) est irrecevable en ce qu’il

vise les volets du jugement entrepris relatifs à la validité de la résiliation du contrat de

bail ainsi qu’au déguerpissement, et recevable, mais non fondé, pour le surplus.

Eu égard à l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) tendant à voir ordonner

l’exécution provisoire du présent jugement, est devenue sans objet.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable en ce qu’il vise les volets du jugement entrepris relatifs à la

validité de la résiliation du contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement,

dit irrecevable la demande de

PERSONNE1.)

tendant à voir enjoindre à

PERSONNE2.) de produire aux débats le contrat de bail relatif au second appartement

lui appartenant,

dit l’appel recevable pour le surplus,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une comparution personnelle des parties,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’indemnités de

procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

dit sans objet la demande de PERSONNE1.) tendant à l’exécution provisoire du

présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.