Appeal dismissed for late rent termination but allowed for security deposit breach; partial costs awarded to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2019TALCH14/00005

Audience publique du mardi, huit janvier deux mille dix-neuf

Numéro TAL-2018-05376 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), sans état connu, et

2) PERSONNE2.), sans état connu, les deux

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL de Luxembourg

du 10 août 2018,

sub 1) et 2) comparant par Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à

L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL,

comparant par Maître Lucien WEILER, avocat, demeurant à Diekirch.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05376 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 2 octobre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 4 décembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ardavan FATHOLAHZADEH, avocat, comparant pour PERSONNE1.) et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Charles WEILER, avocat, en remplacement de Maître Lucien WEILER,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

8 janvier 2019, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe en date du 3 avril 2018, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont demandé la convocation de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. devant le tribunal de paix de Luxembourg pour l’entendre

condamner à leur payer la somme de 2.140,00 euros à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde.

Ils ont, en outre, demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de bail existant

entre parties et la condamnation de la société SOCIETE1.) au déguerpissement

endéans les huit jours à compter de la notification du jugement à intervenir.

Ils ont encore sollicité une indemnité de relocation de 12.840,00 euros et ont demandé

à voir condamner la locataire à leur fournir une garantie locative de 4.800,00 euros.

Ils ont finalement réclamé l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros

et ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont exposé que, par

contrat de bail commercial du 9 octobre 2014, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont

donné en location à la société SOCIETE1.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.), moyennant un loyer mensuel de 1.600,00 euros et des avances sur

charges

mensuelles

de

200,00

euros.

Suivant

acte

notarié

du

25 septembre 2017, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient acquis l’immeuble et

repris le bail. Le loyer mensuel, avances sur charges comprises, s’élèverait entretemps

à 2.140,00 euros.

Ils ont expliqué que la locataire violait ses obligations contractuelles en payant les

loyers de manière incomplète et tardive et en omettant de constituer une garantie

locative.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont renoncé à leur demande en paiement d’arriérés de loyers, en expliquant que les

loyers redus avaient entretemps été payés. Ils ont cependant maintenu leur demande

en résiliation du bail en raison des retards de la locataire dans le paiement des loyers

et de son refus de constituer une garantie locative.

La société SOCIETE1.) a expliqué qu’une garantie bancaire avait été émise dans le

cadre du contrat de bail initial, mais que celle-ci avait été annulée suite au changement

de bailleur. Les nouveaux bailleurs auraient refusé de régulariser le bail en apposant

leurs noms sur le contrat, de sorte que la banque serait dans l’impossibilité de fournir

une nouvelle garantie bancaire.

Sans contester les retards de paiement, la locataire a exposé avoir connu une situation

financière difficile. Elle s’est engagée à l’audience à respecter pour l’avenir l’échéance

au 1er du mois.

Par jugement du 10 juillet 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :



déclaré la requête recevable,



donné acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leur renonciation à leur

demande en paiement des arriérés de loyers,



dit la demande en résiliation non fondée pour autant qu’elle se rapporte à la

garantie locative,



pour le surplus, refixé l’affaire à l’audience publique du mardi, 20 novembre 2018

à 9 heures, salle JP 0.15, relativement aux retards de paiement des loyers,

respectivement en vue de déterminer si la société SOCIETE1.) s’acquitte du loyer

à l’échéance du 1er du mois,



réservé le surplus.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé qu’aux termes de l’acte notarié

de vente du 25 septembre 2017, la partie venderesse s’était engagée à transférer la

garantie

bancaire

à

la

partie

acquéreuse

et

que,

suivant

courriel

du

16 mai 2018, la banque a informé la locataire qu’elle avait besoin d’un contrat de bail

en vue d’établir une garantie bancaire.

Les bailleurs étant restés en défaut de justifier leur refus de régulariser le contrat de

bail, le juge de première instance a retenu que le défaut de constitution de la garantie

locative, invoqué par les bailleurs, ne constituait pas un motif de résiliation du contrat

de bail.

Rappelant que la résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison

de l’imputabilité à l’une des parties d’une inexécution grave, le juge de première

instance a, au vu de l’engagement de la locataire à respecter pour l’avenir l’échéance

du 1er du mois, sursis à statuer sur ce volet du litige.

De ce jugement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont relevé appel par acte d’huissier

du 10 août 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir dire fondée la demande en résiliation du contrat de bail en raison de l’omission

de la locataire de verser la garantie locative. Ils demandent encore à voir déclarer

résilié le contrat de bail en raison du paiement tardif des loyers par la locataire.

Les appelants sollicitent une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance

d’appel, en application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et

concluent à la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir que le contrat de bail du 9 octobre

2014, signé entre l’intimée et les anciens propriétaires du local commercial, leur a été

transmis lorsqu’ils ont acquis ledit local par acte notarié du 25 septembre 2017. Il n’y

aurait partant pas lieu d’établir un nouveau contrat de bail.

Ils insistent sur le fait que la locataire est tenue de fournir une nouvelle garantie locative

à leur profit, sans qu’il ne soit besoin de conclure un nouveau contrat de bail. Ils

considèrent que le refus de la banque d’établir une nouvelle garantie, au motif qu’un

nouveau contrat de bail ne leur a pas été transmis, relève de la mauvaise foi.

Les appelants sollicitent partant la résiliation du contrat de bail pour non-fourniture de

la garantie locative par la locataire.

Les appelants font encore grief au juge de première instance d’avoir sursis à statuer

sur la demande en résiliation du contrat de bail pour paiement tardif des loyers, en vue

de vérifier si, jusqu’au mois de novembre 2018, la locataire tient son engagement de

payer le loyer à l’échéance contractuellement fixée au premier du mois.

La société SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité de

l’appel.

Quant au fond, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris et réclame une

indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

L’intimée expose qu’une garantie bancaire avait été constituée dans le cadre du

contrat de bail initial, conclu avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.). A la suite de

l’acquisition du local par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), la banque aurait annulé la

garantie et exigerait actuellement la production d’un nouveau contrat de bail en bonne

et due forme, pour la constitution d’une nouvelle garantie bancaire. L’intimée estime,

dès lors, que la non-constitution de la garantie bancaire ne saurait constituer une faute

dans son chef, mais est due au refus de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) d’établir un

nouveau contrat de bail.

Elle fait, par ailleurs, valoir que le paiement tardif des loyers était lié à des problèmes

financiers passagers. Actuellement, les loyers seraient payés régulièrement et

intégralement, de sorte qu’il n’y aurait pas lieu à résiliation du contrat de bail.

Motifs de la décision

-

Quant à la recevabilité de l’appel

Les règles régissant la recevabilité de la voie de recours de l'appel sont d'ordre public,

de sorte qu'elles peuvent et doivent même être appliquées d'office par le juge saisi.

L’article 579 du nouveau code de procédure civile dispose que « les jugements qui

tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure

d’instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d’appel

comme les jugements qui tranchent tout le principal. Il en est de même lorsque le

jugement qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout

autre incident met fin à l’instance ».

Aux termes de l’article 580 du même code, « les autres jugements ne peuvent être

frappés d’appel indépendamment des jugements sur le fond, que dans les cas

spécifiés par la loi ».

Il faut distinguer trois catégories de jugements : (i) les jugements qui mettent fin à

l’instance, c’est-à-dire épuisent la saisine de la juridiction, qui sont des décisions

définitives appelables, aucun nouvel évènement en rapport avec cette instance n’étant

susceptible de se produire, (ii) les décisions intermédiaires qui ne prennent position

sur aucune question de droit ou de fait opposant les parties litigantes, c’est-à-dire les

jugements avant dire droit qui, en application de l’article 580 du nouveau code de

procédure civile, ne sont pas appelables et (iii) les jugements qui, bien que statuant

sur l’un ou l’autre point en litige, ne mettent pas définitivement fin à l’instance étant

donné qu’ils ordonnent une mesure d’instruction ou provisoire ; ce sont les jugements

mixtes. Contre ces décisions, l’appel immédiat est possible, à condition que le point

tranché se rapporte au principal du litige (cf. T. HOSCHEIT, La recevabilité des appels

immédiats dirigés contre les jugements intermédiaires, BCFL 2001, IV, n° 8).

Des jugements mixtes, il faut distinguer les jugements à dispositions multiples, qui

contiennent plusieurs chefs de décisions, dont les uns peuvent être définitifs, tandis

que d’autres peuvent n’être qu’avant dire droit. Ces deux catégories de jugements se

distinguent cependant fondamentalement d’un point de vue juridique, dans la mesure

où les décisions prises dans le jugement mixte se rapportent tous à une même

demande, tandis que le jugement à dispositions multiples est celui qui a été rendu

dans le cadre d’une instance dans laquelle le tribunal était saisi de différentes

demandes séparées (cf. T. HOSCHEIT, op. cit. n° 21).

Cette distinction a une incidence sur le régime juridique applicable au droit de relever

appel et à l’étendue de ce droit dès lors qu’il existe, puisqu’elle soulève la question de

savoir si les articles 579, 580 et 355 du nouveau code de procédure civile doivent être

appliqués globalement par rapport aux jugements pris en leur intégralité ou alors

individuellement par rapport à chaque demande indépendante (cf. T. HOSCHEIT, op.

cit. n° 21).

La recevabilité de l’appel d’un jugement mixte suppose que l’appel porte sur le chef de

la demande faisant l’objet de la décision définitive. En revanche, doit être déclaré

irrecevable l’appel d’un jugement mixte qui se borne à critiquer la seule partie du

dispositif ayant ordonné une mesure d’instruction (cf. Encyclopédie Dalloz, Procédure

civile, v° jugement n° 76).

La disposition du jugement entrepris, suivant laquelle le non-paiement de la garantie

locative ne justifie pas la résiliation du contrat de bail, et la disposition suivant laquelle

il y a lieu de surseoir à statuer sur la demande en résiliation pour autant qu’elle se

rapporte au paiement tardif des loyers, sont liées à une même demande, à savoir la

demande en résiliation du contrat de bail aux torts de la locataire.

En déclarant non fondée la demande en résiliation du contrat de bail pour autant qu’elle

se rapporte à la garantie locative, le juge de première instance a tranché une partie du

principal dans le dispositif de son jugement.

Le fait de surseoir à statuer aux fins de continuation des débats constitue une mesure

d'instruction au sens de l'article 579 alinéa 1er du nouveau code de procédure civile

(cf. Cour de cassation, 27 novembre 2014, n° 83/14, n° 3385 du registre ; Cour d’appel

29 juin 2016, n° 42627 du registre).

Une décision ordonnant un sursis à statuer (cf. Cour d’appel, 16 novembre 2005,

n° 29043 du rôle, Cour d’appel 13 mai 2015, n° 39827) ou refusant le sursis à

statuer (cf. Cour d’appel 5 mars 2008, n° 33135 du rôle ; Cour d’appel, 9 février 2011,

n° 36416 du rôle) ne remplit pas les conditions pour pouvoir être appelée.

Le jugement entrepris constitue, dès lors, un jugement mixte au sens de l’article 579

du nouveau code de procédure civile et l’appel immédiat contre ce jugement est

recevable, pour autant qu’il porte sur le chef de la demande faisant l’objet de la

décision définitive (cf. Cour d’appel 25 novembre 2009, Pas. 35, p. 40).

Il suit de ces développements que l’appel principal est recevable en ce qu’il porte sur

la question de la résiliation du contrat de bail pour non-paiement de la garantie locative

et irrecevable en ce qu’il porte sur la question de la résiliation du contrat de bail pour

paiement tardif des loyers et sur le volet des frais et dépens de la première instance,

ces points n’ayant pas encore été toisés par le juge de première instance.

-

Quant au fond

Suivant l’article 4 du contrat de bail du 9 octobre 2014, la locataire a le choix entre la

constitution d’une garantie bancaire et la fourniture d’une caution en espèces. Tel que

l’a, à bon escient, relevé le juge de première instance, il résulte du dossier que les

démarches entreprises par la locataire en vue de la constitution d’une nouvelle

garantie locative n’ont pas abouti en raison de l’exigence par la banque de la

production d’un nouveau contrat de bail.

Il est vrai que, du fait de la vente de l’objet du bail, le contrat de bail initial est transmis

aux nouveaux propriétaires. Il n’en reste pas moins qu’au vu du refus de la banque

d’établir une garantie bancaire à défaut de production d’un nouveau contrat de bail, il

aurait, en l’espèce, appartenu aux appelants, soit d’établir un avenant au contrat de

bail initial, documentant le changement de la partie bailleresse, soit d’intervenir auprès

de la banque pour trouver une autre solution.

Or, les bailleurs n’établissent pas avoir réagi d’une quelconque manière aux courriers

officiels des 25 mai 2018, 11 juillet 2018 et 30 août 2018 du mandataire de la locataire,

les priant de lui faire parvenir un nouveau contrat de bail en vue de débloquer la

situation.

Dans ces conditions, le jugement entrepris est à confirmer pour autant qu’il a retenu

que la non-constitution de la garantie bancaire par la locataire ne saurait être

considérée comme une faute dans le chef de cette dernière, de nature à justifier la

résiliation du contrat de bail.

Il résulte de ce qui précède que l’appel se rapportant à la question de la résiliation du

contrat de bail pour non-paiement de la garantie locative n’est pas fondé.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande des appelants en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel n’est pas fondée.

Il serait, en revanche, inéquitable de laisser l’intégralité des frais non compris dans les

dépens à charge de l’intimée. Sa demande en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel est partant à déclarer fondée pour le montant de 500,00 euros.

Il convient de renvoyer l’affaire en prosécution de cause devant le juge de première

instance, pour le surplus.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

dit l’appel irrecevable pour autant qu’il porte sur la question de la résiliation du contrat

de bail pour paiement tardif des loyers et sur le volet des frais et dépens de la première

instance,

dit l’appel recevable pour autant qu’il porte sur la question de la résiliation du contrat

de bail pour non-paiement de la garantie locative,

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit la demande en résiliation non fondée

pour autant qu’elle se rapporte à la garantie locative,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel, à concurrence de

500,00 euros,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) s.àr.l. une indemnité de procédure de 500,00 euros, pour

l’instance d’appel,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de Luxembourg,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.