Tenant appeal dismissed; landlord's rent arrears claim confirmed and procedural fee request rejected.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00240

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-05316 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 2 août 2018,

ayant comparu par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Luxembourg, qui a

déposé son mandat,

et

PERSONNE2.), ingénieur technicien, demeurant à L-ADRESSE2.), ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Sabrina MARTIN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05316 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 2 octobre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience publique

du mardi, 27 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

PERSONNE1.) ne comparut ni en personne, ni par mandataire.

Maître Nicolas DUCHESNE, avocat, en remplacement de Maître Sabrina MARTIN,

comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par contrat de bail du 23 février 2013, ayant pris effet le 1er mars 2013, PERSONNE2.)

a donné en location à PERSONNE1.) une maison sise à L-ADRESSE1.), moyennant

le paiement d’un loyer mensuel de 1.200,00 euros, payable d’avance le 1er jour de

chaque mois.

Par requête déposée au greffe le 29 janvier 2018, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, pour l’entendre condamner

à lui payer la somme de 3.600,00 euros à titre d’arriérés de loyers pour les mois de

novembre, décembre 2017 et janvier 2018, avec les intérêts légaux à partir de chaque

échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. Il a sollicité la

majoration du taux d’intérêt de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à

compter de la notification du jugement à intervenir.

PERSONNE2.) a, par ailleurs, conclu à la résiliation du contrat de bail aux torts de

PERSONNE1.) et a demandé à voir condamner cette dernière au déguerpissement.

Il a finalement réclamé une indemnité de procédure du montant de 1.000,00 euros, sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et a conclu à l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a indiqué que le loyer du

mois de novembre 2017 a été payé. Il a augmenté sa demande du chef des arriérés

de loyers pour les mois de février 2018 à juin 2018, échus après le dépôt de la requête.

PERSONNE1.) n’a pas contesté la demande en paiement d’arriérés de loyers du

bailleur. Invoquant une situation financière difficile, elle s’est cependant opposée à la

demande en résiliation du contrat de bail. Elle a expliqué que, suivant décision du

Conseil arbitral du 15 mai 2018, elle s’est vu allouer une pension d’invalidité avec effet

rétroactif au 22 avril 2016. Elle a déclaré être en mesure d’apurer sa dette dès

réception des montants lui redus rétroactivement.

A titre subsidiaire, elle a sollicité un délai de déguerpissement de trois mois.

Par jugement du 25 juin 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

déclaré l’augmentation de la demande pécuniaire recevable,

dit recevable et fondée la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers à

hauteur du montant de 8.400,00 euros,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 8.400,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice sur le montant de

3.600,00 euros et à partir du 11 juin 2018 sur le montant de 4.800,00 euros, le tout

jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un

délai de trois mois à compter de la notification du jugement,

déclaré résilié le bail entre parties pour motif grave consistant dans le non-paiement

des loyers aux échéances contractuelles,

partant, condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s'y trouvent de son chef dans un délai de deux mois à partir de la notification du

jugement,

au besoin, autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire uniquement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire,

débouté PERSONNE2.) de sa demande en paiement d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour faire droit à la demande pécuniaire de PERSONNE2.), le juge de première

instance a constaté qu’aucune preuve de paiement relative aux arriérés de loyers pour

les mois de décembre 2017 à juin 2018 n’était produite.

Après avoir rappelé que l’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation

principale pesant sur le preneur, le juge de première instance a, au vu de l’importance

des arriérés de loyers redus, dit que le manquement contractuel de la locataire était

suffisamment grave pour justifier une résiliation du contrat de bail.

Il a, dès lors, ordonné le déguerpissement de PERSONNE1.), tout en accordant à cette

dernière un délai de deux mois à partir de la notification du jugement, pour quitter les

lieux.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel limité par acte d’huissier

du 2 août 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir déclarer

irrecevable, sinon non fondée la demande en résiliation du contrat de bail.

Elle sollicite une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, sur base de l’article 240

du nouveau code de procédure civile et conclut à la condamnation de PERSONNE2.)

aux frais et dépens des deux instances.

Dans la motivation de son acte d’appel, PERSONNE1.) soutient avoir régulièrement

payé ses loyers pendant plusieurs années. En raison de problèmes de santé ayant

entraîné des difficultés financières, son époux et elle n’auraient cependant plus été à

même de faire face à leurs obligations.

S’étant entretemps vu allouer une pension d’invalidité avec effet rétroactif, elle affirme

s’acquitter désormais du terme courant des loyers et pouvoir prochainement procéder

au règlement des arriérés.

Elle estime que, dans ces circonstances, le manquement à ses obligations

contractuelles ne saurait être considéré comme suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris dans toute sa teneur.

Il indique que les arriérés de loyers ayant fait l’objet de la condamnation prononcée à

l’encontre de PERSONNE1.) en première instance n’ont toujours pas été apurés et

que les loyers échus depuis le jugement entrepris restent également en souffrance.

Il présente une augmentation de sa demande du montant de 6.000,00 euros, au titre

des loyers de juillet 2018 à novembre 2018 inclus.

Motifs de la décision

Le jugement dont appel n’est pas entrepris en ce qu’il a condamné PERSONNE1.) à

payer à PERSONNE2.) le montant de 8.400,00 euros, au titre des arriérés de loyers

redus pour la période de décembre 2017 à juin 2018. Ce volet du jugement n’est, dès

lors, pas dévolu au tribunal de céans qui ne saurait en connaître.

Quant à la résiliation du contrat de bail et quant au déguerpissement

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n°

101).

La résiliation peut être prononcée, le cas échéant, même si le locataire a apuré

l’arriéré, compte tenu des antécédents et du retard systématique dans le paiement de

ses loyers (cf. Les Novelles, Le louages des choses, Les baux en général, n° 393).

En l’espèce, des arriérés de loyers portant sur une période de sept mois restaient

redus par la locataire en première instance.

Suivant déclarations de l’intimé en instance d’appel, PERSONNE1.) n’a pas apuré sa

dette à la suite du prononcé du jugement dont appel et ne paie pas non plus le terme

courant du loyer.

L’appelante ne s’est pas présentée lors des plaidoiries en instance d’appel pour

contredire les affirmations de l’intimé et rapporter la preuve d’éventuels paiements

effectués.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers redus par l’appelante qui, de surcroît,

n’établit pas avoir fait le moindre effort pour régler sa dette et payer le terme courant,

il y a lieu de retenir que la locataire a gravement manqué à ses obligations.

C’est donc à juste titre que le juge de première instance a prononcé la résiliation du

bail aux torts de PERSONNE1.) et ordonné son déguerpissement. Il convient

cependant de préciser que, de par l’appel interjeté et l’instance d’appel qui s’en est

suivie, le déguerpissement est reporté à deux mois suivant la signification du présent

jugement.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer dans toute sa teneur.

Quant à l’augmentation de la demande de PERSONNE2.) en paiement d’arriérés de

loyers

PERSONNE2.) augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers du montant

de [5 x 1.200,00 =] 6.000,00 euros, correspondant aux loyers des mois de juillet 2018

à novembre 2018, échus à la suite du jugement entrepris.

L’augmentation de la demande, d’ailleurs non contestée à cet égard, est recevable en

vertu de l’article 592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

L’appelante n’établissant pas s’être acquittée des loyers réclamés, la demande portant

sur les loyers de juillet 2018 à novembre 2018 est à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 6.000,00 euros. A défaut d’avoir sollicité des intérêts, ce montant ne donne

pas lieu à majoration.

Quant à la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel est à rejeter.

L’appelante, ayant initialement comparu par mandataire, n’était ni présente, ni

représentée à l’audience des plaidoiries du 27 novembre 2018. Il y a donc lieu de

statuer par jugement contradictoire à son encontre, en application de l’article 76 du

nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à reporter le délai de déguerpissement à deux

mois suivant la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande du montant de

6.000,00 euros, du chef d’arriérés de loyers pour la période de juillet 2018 à novembre

2018,

la dit recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 6.000,00

euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.