Tenant's appeal dismissed; landlord ordered to pay procedural abuse damages to tenant.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00245

Audience publique du mardi, dix-huit décembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-04072 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine

KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg

du 19 juin 2018,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER

en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

comparant par Maître Alex PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-04072 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 10 juillet 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 25

septembre 2018 et ensuite à l’audience publique du mardi, 27 novembre 2018, à 9.00

heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut exposée une première fois et les débats eurent

lieu comme suit :

Maître Romain BUCCI, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses

explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

L’affaire fut fixée pour continuation des débats à l’audience publique du lundi, 3

décembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Romain BUCCI, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE1.), fut entendu en ses explications.

Maître Alex PENNING, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 18

décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée le 19 février 2018,

PERSONNE1.)

a fait convoquer

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette aux fins de

voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties pour

violation grave des obligations dans le chef du locataire et de voir condamner ce

dernier à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze jours suivant la notification

du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) a encore demandé à voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir

« des garages et de la dépendance » dans un délai de huit jours à compter de la

notification du jugement à intervenir, sinon, faute par lui de ce faire dans le délai

imparti, sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par jour de retard.

PERSONNE1.) a finalement conclu à se voir allouer une indemnité de procédure de

1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante a fait exposer avoir donné en location à

PERSONNE2.) une maison d’habitation sise à ADRESSE2.), suivant contrat de bail

du 28 décembre 2016. La bailleresse a fait plaider que malgré son obligation de

respecter la substance de la chose et notamment celle d’entretenir les lieux loués, le

locataire aurait, sans autorisation, ni accord de la bailleresse, réalisé des modifications

et transformations importantes au sein des lieux loués. Il aurait notamment fait

procéder à la création de pièces et l’installation et l’aménagement de salles de bains.

PERSONNE1.) a encore reproché à PERSONNE2.) de ne pas avoir souscrit de

contrat d’assurance et de sous-louer les lieux, malgré interdiction stipulée à l’article 10

du contrat de bail.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) s’est opposé à la

demande, en contestant la qualité de propriétaire de la bailleresse. Cette dernière ne

serait qu’usufruitière, et n’aurait dès lors pas qualité pour soulever l’absence

d’autorisation accordée par elle.

Quant à la réalité des travaux, PERSONNE2.) a affirmé qu’il n’y a eu ni création de

pièces, ni changement de destination de l’immeuble. Si la chaudière aurait été

transformée en chambre, la facture relative à l’enlèvement de la chaudière et des

débris aurait été payée par la bailleresse.

Tout en admettant qu’un ouvrier a été hébergé gratuitement pendant un court laps de

temps, PERSONNE2.) a contesté toute forme de sous-location. Il a également

contesté occuper la grange située à l’arrière-fond du terrain.

PERSONNE2.) a finalement réclamé une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 2.000,00 euros ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.000,00 euros.

Par jugement du 18 mai 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en résiliation judiciaire du contrat de

bail et en déguerpissement d’PERSONNE2.),

-

dit que la demande en exécution provisoire du jugement est sans objet,

-

dit fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE2.) en allocation de

dommages et intérêts sur base de l'article 6-1 du code civil,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 500,00 euros de

ce chef,

-

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

-

dit fondée la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de procédure,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité de procédure

de 400,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 1728 du code civil, le juge

de première instance a constaté qu’en l'espèce, il ne résulte pas des photos versées

aux débats qu’il y a ajout ou créations de pièces et suppression de portes. Il a relevé

qu’il ne ressort pas non plus de ces photos qu’il y a eu sous-location par « l’admission

de plusieurs personnes tierces au contrat de bail occupant les lieux loués ».

Il a cependant constaté que suivant l’attestation versée en cause, PERSONNE1.) était

au courant des travaux d’aménagement, qui ont été entrepris avec son consentement

et qu’elle a même payé la facture relative à l’enlèvement des débris, fait non contesté

par la bailleresse, mais admis à l’audience des plaidoiries du 27 avril 2018.

Le juge de première instance a encore constaté qu’il ne se dégage d’aucun élément

du dossier que la dépendance serait occupée d’une quelconque manière par

PERSONNE2.), qui d’ailleurs n’est pas en possession des clés.

Constatant qu’il résulte des pièces versées en cours de délibéré que le bien loué est

assuré au moins depuis le 22 février 2017, le juge de première instance a retenu que

le locataire a respecté son obligation d’assurer le bien loué.

Le juge de première instance a conclu qu’aucune absence de jouissance en bon père

de famille, ni un défaut d’assurance, ni aucune sous-location, ni aucune occupation

non autorisée n’ont été établis à l’encontre du locataire.

Faisant relever que, suivant courrier de son mandataire du 2 mai 2018, le loyer du

mois d’avril 2018 a été réglé en date du 18 avril 2018 et celui du mois de mars 2018

en date du 23 mars 2018, le juge de première instance a estimé que le paiement de

deux mois de loyers intervenus avec un peu de retard, ne constitue pas une défaillance

contractuelle suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts du

preneur.

Retenant qu’PERSONNE2.) n’a commis aucune violation du contrat de bail ou des

obligations à sa charge, le juge de première instance a dit qu’il n’y a pas lieu de faire

droit à la demande en résiliation judiciaire du bail et en déguerpissement du locataire.

Dans la mesure où la bailleresse a agi en résiliation judiciaire du bail tout en étant au

courant des travaux réalisés par le locataire et en ayant elle-même payé la facture de

la société SOCIETE1.), le juge de première instance a estimé que PERSONNE1.) a

agi avec une légèreté blâmable, engageant sa responsabilité sur base de l’article 6-1

du code civil. Il a considéré qu’PERSONNE2.) a subi un préjudice certain du fait de la

procédure introduite à son encontre, de sorte que sa demande en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire a été déclarée fondée à concurrence

du montant de 500,00 euros.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

19 juin 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante demande à voir prononcer la

résiliation du bail conclu entre parties et ordonner le déguerpissement de l’intimé dans

un délai de quinzaine à compter de la « notification » du jugement à intervenir.

Elle demande encore à voir dire que l’intimé est occupant sans droit ni titre de la « cour

avec garages et dépendance » et de le condamner à déguerpir desdits lieux, dans un

délai de huitaine à compter de la « notification » du jugement à intervenir, sinon, faute

par lui de ce faire dans le délai imparti, sous peine d’une astreinte de 500,00 euros par

jour de retard.

L’appelante demande finalement à se voir décharger de toutes condamnations

prononcées à son encontre en première instance. Elle réclame, par réformation du

jugement entrepris, une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première

instance et conclut en outre à l’allocation, pour l’instance d’appel, d’une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros.

Aux termes de son acte d’appel, l’appelante fait valoir que l’intimé paie le loyer de

manière très irrégulière, bien que, suivant les stipulations du contrat de bail, le loyer

soit payable par anticipation le premier de chaque mois. L’appelante précise, à titre

d’exemple, que le paiement du mois de mars 2018 a été fait le 23 mars 2018 et celui

du mois d’avril 2018 le 18 avril 2018. Elle estime que le paiement irrégulier et tardif du

loyer constitue une faute grave dans le chef du locataire, justifiant la résiliation du

contrat de bail.

L’appelante reproche encore à l’intimé de ne pas jouir des lieux loués en bon père de

famille. Malgré interdiction formelle stipulée dans le contrat de bail, l’intimé aurait

effectué plusieurs modifications et transformations importantes, sans requérir

l’autorisation préalable de la bailleresse. A l’appui de ses allégations, l’appelante verse

des photos, prises lors de la visite des lieux du 12 février 2018. Il en ressortirait qu’une

nouvelle chambre et une nouvelle salle de bains ont été aménagées au rez-de-

chaussée de la maison, que plusieurs ouvertures ont été réalisées dans les murs de

la maison et que des éléments sanitaires ont été retirés. L’appelante conteste avoir

payé la facture de la société SOCIETE1.). Elle estime, à titre subsidiaire, que même

dans l’hypothèse où elle aurait procédé au paiement de la facture relative à

l’enlèvement des débris, ce paiement ne constituerait pas ipso facto un accord sur les

travaux d’aménagement réalisés par l’intimé. L’appelante fait valoir que les

manquements de l’intimé sont d’une gravité suffisante justifiant la résiliation du contrat

de bail.

PERSONNE1.) reproche encore au locataire d’héberger des tiers. Or, aux termes du

contrat de bail, la sous-location serait interdite. L’appelante fait valoir que lors des

plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) aurait admis avoir hébergé un ouvrier

gratuitement pendant un court laps de temps. Par ailleurs, lors de la visite des lieux du

12 février 2018, l’appelante aurait constaté que des lits étaient recouverts de draps et

couvertures, que des serviettes étaient pendues dans la salle de bains et que des

valises étaient déposées dans la chambre. Dans la mesure où l’hébergement de tiers

serait à qualifier de sous-location, l’intimé aurait violé les stipulations du contrat de bail.

Il conviendrait dès lors de prononcer la résiliation du bail.

L’appelante reproche finalement à l’intimé d’occuper la « cour avec garages et

dépendance », qui ne ferait pas partie du contrat de bail. Malgré le fait que

PERSONNE3.) aurait pris en location lesdits lieux, PERSONNE2.) aurait fermé l’accès

aux garages et à la dépendance avec une grande porte métallique, empêchant ainsi

tout l’accès depuis la voie publique. L’intimé serait dès lors à qualifier d’occupant sans

droit ni titre de ces lieux et il y aurait lieu de le condamner à en déguerpir.

Pour autant que de besoin, l’appelante formule une offre de preuve par voie d’audition

de témoins, libellée comme suit :

« L’accès aux lieux loués par le sieur PERSONNE3.), à savoir « la Cour avec garages

et dépendance » le tout sis à L-ADRESSE3.), est obstrué, bloqué par le fait du sieur

PERSONNE2.). Ce dernier fait stationner ses véhicules personnels/privés ainsi que

les véhicules appartenant à la société SOCIETE2.).

Des travaux de destruction/démolition des murs ont été effectués par le sieur

PERSONNE2.) au sein de la maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.). Des déchets

en tout genre (briques, agglos, etc…) résultant desdits travaux ont été entreposés à

l’arrière de ladite maison d’habitation (côté jardin) ».

Elle

propose

d’entendre

comme

témoins

PERSONNE4.),

PERSONNE5.),

PERSONNE6.) et PERSONNE3.).

L’appelante conclut finalement à la réformation du jugement entrepris en ce qu’elle a

été condamnée au paiement d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

500,00 euros et d’une indemnité de procédure de 400,00 euros.

A l’audience des plaidoiries du 27 novembre 2018, l’appelante fait valoir que l’intimé

n’a, depuis le mois de mars 2017, payé qu’un loyer de 1.200,00 euros, au lieu du

montant de 1.500,00 euros, tel qu’il serait stipulé dans le contrat de bail.

PERSONNE1.) verse un décompte actualisé et demande la condamnation de l’intimé

à lui payer le montant de 6.000,00 euros, à titre d’arriérés de loyers, pour la période

courant de mars 2017 à novembre 2018.

Elle précise qu’elle demande la résiliation du bail, principalement pour non-paiement

des loyers, sinon subsidiairement pour paiement tardif des loyers.

Elle indique en outre qu’elle est usufruitière du bien immobilier donné en location et

qu’en cette qualité, elle a le droit de percevoir les fruits.

A l’audience de la continuation des débats du 3 décembre 2018, l’appelante augmente

sa demande en paiement des arriérés de loyers au montant de 7.500,00 euros, en

faisant valoir que le loyer du mois de décembre 2018 – payable par avance le premier

du mois – n’a pas été payé.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a débouté

PERSONNE1.) de sa demande en résiliation du bail.

Il estime d’abord que l’appelante n’a pas qualité pour soulever les différents griefs

invoqués, alors qu’elle n’est pas propriétaire, mais possesseur du bien immobilier

donné en location.

L’intimé conteste sous-louer les lieux, de même qu’il conteste que la transformation de

la cave à chaudière en chambre et salle de bains soit intervenue sans l’accord de la

bailleresse. Il insiste sur le fait que cette dernière a payé la facture relative à

l’enlèvement des débris.

L’intimé conteste encore occuper la « cour avec garages et dépendance ». Il précise

que suite à la faillite de la société SOCIETE2.), les camionnettes ont été vendues.

Il précise qu’il perçoit le chômage aux alentours du 10 de chaque mois, et qu’il paie

ensuite le loyer.

Il s’oppose à la demande de l’appelante en paiement des arriérés de loyers, en faisant

valoir qu’aux termes du contrat de bail du 28 décembre 2016, le loyer est de 1.200,00

euros. Le montant de 300,00 euros constituerait, tel qu’indiqué au contrat de bail, un

« Erlass für Unterhalt ». L’intimé explique qu’il s’est engagé, en contrepartie de la

remise de 300,00 euros, d’entretenir le jardin.

A l’audience de la continuation des débats du 3 décembre 2018, l’intimé verse une

note manuscrite émanant de PERSONNE1.). Il estime que sa version des faits – selon

laquelle le loyer est de 1.200,00 euros et la remise de 300,00 euros accordée en

contrepartie de l’entretien du jardin – est confirmée par ladite note manuscrite.

L’intimé conclut finalement à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il lui a

alloué une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 500,00 euros et une

indemnité de procédure de 400,00 euros. Il réclame, pour l’instance d’appel, une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 2.000,00 euros et une indemnité de

procédure de 1.000,00 euros.

Motifs de la décision

Dans la mesure où les plaidoiries se font à l’audience, le tribunal note d’emblée qu’il

n’y a pas lieu de prendre en compte les courriers versés de part et d’autre en cours de

délibéré, à l’exception de l’information d’PERSONNE2.) selon laquelle le montant de

1.200,00 euros, au titre du loyer du mois de décembre 2018, a été payé en date du 4

décembre 2018, le tribunal ayant expressément autorisé l’intimé de l’informer du

paiement.

Il est rappelé que l’usufruit, droit temporaire et réel, est défini d’après l’article 578 du

code civil comme le « droit de jouir des choses dont un autre a la propriété » comme

le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance, et qu’il confie

à son titulaire un droit de jouissance sur la chose du nu-propriétaire, c’est-à-dire le

droit d’user de la chose (usus) et le droit d’en percevoir les fruits (fructus).

Conformément à l’article 595 du code civil, PERSONNE1.) peut librement décider de

jouir elle-même de l’usufruit, donner à bail l’immeuble à un autre ou même vendre ou

céder son droit à titre gratuit. Après avoir donné le bien immobilier en location, elle

peut agir en résiliation judiciaire du bail.

Le moyen de l’intimé, relatif à l’absence de qualité dans le chef de l’appelante, est dès

lors à rejeter.

-

Quant à la demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

L’appelante conclut à la résiliation du contrat de bail pour violation de ses obligations

contractuelles par le locataire.

Afin de constater un éventuel non-paiement des loyers, il appartient au tribunal de se

prononcer sur le montant du loyer.

Il est rappelé que l’appelante se prévaut d’un loyer de 1.500,00 euros, tandis que

l’intimé fait plaider que le loyer est de 1.200,00 euros, les 300,00 euros constituant une

remise pour entretien.

Le contrat de bail du 28 décembre 2016 stipule sous le point « 2. Mietpreis » :

«Der monatliche Mietzins beträgt 1.200 + 300 Erlass für Unterhalt Franken, zahlbar im

Voraus am ersten jeden Monats, entweder gegen Quittung zu Händen des

Eigentümers oder durch Überweisung auf das Konto Nr.

der Bank».

L’intimé verse un document manuscrit émanant de PERSONNE1.), dans lequel cette

dernière a mis par écrit quelques notes et plusieurs chiffres, dont il peut être déduit

que sur une période de 8,75 ans, soit 105 mois, un loyer de 1.200,00 euros par mois

lui rapporte au total la somme de 126.000,00 euros. Il y est également indiqué :

« Garten machen so lange ich lebe ».

Cette note manuscrite confirme les termes du contrat de bail, ainsi que la mention

manuscrite « 300 Erlass für Unterhalt ».

Aux termes de l’acte d’appel, « le loyer du mois de mars 2018 a été payé en date du

23 mars 2018, le loyer du mois d’avril 2018 a été payé en date du 18 avril 2018 ». Au

moment de la rédaction de l’acte d’appel, PERSONNE1.) a considéré que « le loyer »

a été payé. Ce n’est qu’à l’audience des plaidoiries du 27 novembre 2018 qu’elle a fait

valoir que « le loyer » était de 1.500,00 euros.

Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il y a lieu de retenir que le loyer

convenu entre parties est de 1.200,00 euros.

Il est rappelé que l’appelante a demandé à voir condamner PERSONNE2.) à lui payer

le montant total de 7.500,00 euros, à titre d’arriérés de loyers pour la période courant

de mars 2017 à décembre 2018.

Cette demande, dont la recevabilité n’a pas été contestée in limine litis par l’intimé, est

à déclarer recevable.

Au vu des développements qui précèdent, elle laisse néanmoins d’être fondée, étant

précisé qu’PERSONNE2.) a réglé le montant de 1.200,00 euros chaque mois et que

le virement pour le mois de décembre a été effectué le 4 décembre 2018.

L’intimé n’étant pas redevable d’arriérés de loyers, il n’y a pas lieu de prononcer la

résiliation du bail pour non-paiement de loyers.

L’appelante reproche, à titre subsidiaire, à l’intimé de payer le loyer avec des retards

considérables.

Il résulte du décompte versé par l’appelante, non contesté quant aux dates de

paiement, que :

-

le loyer du mois de juin 2017 a été payé le 15 juin 2017,

-

le loyer du mois de juillet 2017 a été payé le 11 juillet 2017,

-

le loyer du mois d’août 2017 a été payé le 16 août 2017,

-

le loyer du mois de septembre 2017 a été payé le 12 septembre 2017,

-

le loyer du mois d’octobre 2017 a été payé le 10 octobre 2017,

-

le loyer du mois de novembre 2017 a été payé le 13 novembre 2017,

-

le loyer du mois de décembre 2017 a été payé le 13 décembre 2017,

-

le loyer du mois de janvier 2018 a été payé le 11 janvier 2018,

-

le loyer du mois de février 2018 a été payé le 9 février 2018,

-

le loyer du mois de mars 2018 a été payé le 23 mars 2018,

-

le loyer du mois d’avril 2018 a été payé le 19 avril 2018,

-

le loyer du mois de mai 2018 a été payé le 18 mai 2018,

-

le loyer du mois de juin 2018 a été payé le 19 juin 2018,

-

le loyer du mois de juillet 2018 a été payé le 18 juillet 2018,

-

le loyer du mois d’août 2018 a été payé le 20 août 2018,

-

le loyer du mois de septembre 2018 a été payé le 19 septembre 2018,

-

le loyer du mois d’octobre 2018 a été payé le 17 octobre 2018,

-

le loyer du mois de novembre 2018 a été payé le 20 novembre 2018.

Il est établi que le loyer du mois de décembre 2018 a été payé le 4 décembre 2018.

S’il est vrai que les loyers n’ont pas été payés le premier de chaque mois, tel que

stipulé au point 2 du contrat de bail conclu entre parties, et que le locataire a partant

manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer aux échéances convenues, il

convient de rappeler qu’il appartient toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd. 2000, n°

388 bis).

En l’espèce, le tribunal constate que les loyers sont toujours payés dans le mois auquel

ils se rapportent, de sorte qu’il n’y a aucune « accumulation » d’arriérés. Le tribunal

considère que les retards de paiement ne sont pas d’une gravité suffisante pour

justifier la résiliation du bail.

L’appelante reproche encore à l’intimé d’avoir procédé à la transformation des lieux,

par création de pièces, suppression de portes et ouvertures de murs.

Il ressort du jugement de première instance que la bailleresse a admis avoir payé la

facture de la société SOCIETE1.), relative à l’enlèvement des déchets. Suivant les

déclarations de PERSONNE7.), PERSONNE1.) était au courant de ce que la

chaudière dans la cave allait être enlevée et qu’un studio allait être aménagé.

Il s’ensuit que c’est par une saine appréciation des éléments de la cause que le juge

de première instance a retenu qu’aucune absence de jouissance en bon père de

famille n’a pu être établie à l’encontre du locataire.

L’appelante reproche finalement à l’intimé de sous-louer les lieux, malgré interdiction

formelle stipulée dans le contrat de bail. Contrairement à ce que fait plaider l’appelante,

il ne ressort pas des photos versées en cause que des chambres sont sous-louées à

des tiers. En effet, les photos, qui montrent une salle de bains et deux lits, ne sont pas

incompatibles avec la version de l’intimé selon laquelle des ouvriers ont, de façon

sporadique, dormi sur place.

Il s’ensuit que l’appelante, à qui incombe la charge de la preuve, reste en défaut

d’établir que l’intimé a sous-loué les lieux.

Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent qu’il n’est pas établi

qu’PERSONNE2.) ait commis une violation des obligations lui incombant au titre du

contrat de bail du 28 décembre 2016, justifiant la résiliation du contrat de bail.

Le jugement entrepris est dès lors à confirmer en ce qu’il a débouté PERSONNE1.)

de sa demande en résiliation du bail et en déguerpissement d’PERSONNE2.).

L’appelante demande finalement à voir constater que l’intimé est occupant sans droit

ni titre de la « cour avec garages et dépendance » et de le condamner à en déguerpir.

Le tribunal constate qu’aucune pièce n’établit que « la cour avec garages et

dépendances » soit occupée par PERSONNE2.). Les attestations testimoniales

produites par l’appelante manquent de la précision la plus élémentaire, alors qu’elles

ne renseignent ni à quelle date la cour aurait été occupée, ni par quels véhicules ou

quelles camionnettes, ni surtout à qui auraient appartenu ceux-ci, étant précisé que la

société SOCIETE2.) sàrl est tombée en faillite.

Pour le même motif, il n’y a pas lieu de faire droit à l’offre de preuve formulée par

l’appelante.

Le jugement entrepris est dès lors encore à confirmer en ce qu’il a rejeté la demande

de PERSONNE1.) tendant à voir condamner PERSONNE2.) à déguerpir de la « cour

avec garages et dépendance ».

-

Quant aux demandes accessoires

L’appelante conclut à la réformation du jugement attaqué en ce qu’elle a été

condamnée à payer à l’intimé une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de

500,00 euros. L’intimé demande à voir confirmer le jugement entrepris quant à ce volet

et réclame en outre, pour l’instance d’appel, une indemnité pour procédure abusive et

vexatoire de 2.000,00 euros, au vue de l’ « extrême mauvaise foi » de l’appelante.

Il est de principe que toute partie défenderesse, respectivement tout intimé peut

formuler une telle demande en vertu des articles 6-1, 1382 et 1383 du code civil.

Néanmoins, il échet de relever que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en

faute, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si

le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150; Cour 17

mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle ; Lux. 9 février

2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

En l’espèce, c’est à juste titre que le juge de première instance a retenu que

PERSONNE1.) en agissant en résiliation judiciaire du bail, alors qu’elle était au courant

des travaux réalisés par le locataire, a agi avec une légèreté blâmable et

qu’PERSONNE2.) a subi un préjudice certain du fait de la procédure intentée à son

encontre. Il s’ensuit que le jugement entrepris est à confirmer en ce qu’il a alloué à

PERSONNE2.) une indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 500,00 euros

pour la première instance. Pour les mêmes motifs, la demande d’PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel

est à déclarer fondée à hauteur de 500,00 euros.

Quant aux demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité de

procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du

16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure requiert un rejet, tant pour la première instance, par confirmation du

jugement entrepris, que pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge d’PERSONNE2.)

l’intégralité des frais exposés par lui non compris dans les dépens, il y a lieu, d’une

part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a alloué une indemnité de

procédure de 400,00 euros pour la première instance et d’autre part, de condamner

PERSONNE1.) à lui payer une indemnité de procédure du même montant pour

l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette l’offre de preuve formulée par PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée la demande de PERSONNE1.) en paiement du

montant de 7.500,00 euros, partant en déboute,

dit fondée à concurrence de 500,00 euros la demande d’PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros de

ce chef,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel et en déboute,

dit fondée à concurrence de 400,00 euros la demande d’PERSONNE2.) en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros de

ce chef,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.