Court dismisses eviction claim due to disputed rent arrears and orders personal hearing.

Jugement bail à ferme (XIVe chambre)

2018TALCH14/00233

Audience publique du mardi, onze décembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-01822 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE1.), exploitant agricole, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

2) PERSONNE2.), exploitant agricole, demeurant à L-ADRESSE1.), ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 2 mars 2018,

sub 1) et 2) comparant par Maître Emmanuel HUMMEL, avocat, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

comparant par Maître Lynn FRANK, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-01822 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 17 avril 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 juin 2018,

ensuite au 9 octobre 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 20 novembre

2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Emmanuel

HUMMEL,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Christian BOCK, avocat, en remplacement de Maître Lynn FRANK, comparant

pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi, 11

décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par acte d’huissier du 12 octobre 2017, PERSONNE3.) a fait citer PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg pour voir

constater que ces derniers occupent sans droit ni titre la parcelle et la ferme situées à

ADRESSE3.), portant le numéro cadastral n° NUMERO1.), d’une contenance de 29a

70ca, et à les voir condamner au déguerpissement dans les quinze jours de la

signification du jugement à intervenir.

Elle a, en outre, sollicité la condamnation de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) au

paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 247,50 euros par

mois, soit 2.970,00 euros par an, à compter du 1er octobre 2015.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait retenu qu’un contrat de bail oral existait

entre parties, elle a demandé à voir prononcer la résiliation de ce contrat de bail pour

faute grave dans le chef des cités - ayant consisté dans le non-paiement des loyers -

et à voir condamner ces derniers au déguerpissement.

Dans cette hypothèse, PERSONNE3.) a, en outre, demandé à voir condamner les

cités au paiement d’un loyer qui ne saurait être inférieur à la somme de 2.970,00 euros

par an.

Elle a, par ailleurs, réclamé une indemnité de procédure de 1.000,00 euros sur le

fondement de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et a conclu à

l’exécution provisoire du jugement à intervenir et à la condamnation des cités à tous

les frais et dépens de l’instance.

Par jugement du 22 janvier 2018, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant avec

effet contradictoire à l’égard de PERSONNE1.) et PERSONNE2.), qui n’avaient pas

comparu à l’audience des plaidoiries, a :

déclaré la demande recevable,

constaté que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à considérer comme

occupants sans droit ni titre de la parcelle avec ferme sise à ADRESSE3.), portant

le numéro cadastral NUMERO1.) à partir du 1er octobre 2015,

en conséquence, dit la demande en condamnation au déguerpissement fondée,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à déguerpir des lieux occupés avec

tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 40 jours à

compter de la signification du jugement,

au besoin autorisé

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

dit la demande en paiement d’une indemnité d’occupation fondée,

partant, condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE3.) à

titre d’indemnité d’occupation la somme de 6.930,00 euros, avec les intérêts légaux

à partir du 12 octobre 2017 jusqu’à solde,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu de prononcer l’exécution provisoire du jugement,

condamné PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a retenu qu’au vu des éléments du

dossier, l’existence d’un contrat de bail laissait d’être établie.

Il en a déduit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étaient à considérer comme

occupants sans droit ni titre de la parcelle litigieuse à partir du 1er octobre 2015.

Il a, dès lors, fait droit aux demandes tendant à la condamnation au déguerpissement

de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) ainsi qu’au paiement d’une indemnité

d’occupation du montant de 6.930,00 euros, pour la période d’octobre 2015 à janvier

2018.

De ce jugement, signifié le 30 janvier 2018, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

relevé appel par acte d’huissier du 2 mars 2018.

Moyens et prétentions des parties

Dans le dispositif de leur acte d’appel, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent

à voir déclarer nul et non avenu le jugement entrepris.

Ils demandent à voir réformer ledit jugement en ce qu’il les a condamnés au

déguerpissement et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour la

première instance et une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel ainsi que la condamnation de l’intimée aux frais et dépens des deux instances.

A l’appui de leur recours, les appelants affirment que, suivant convention du 20 mai

2013, PERSONNE2.) a conclu un contrat de bail à ferme avec feu PERSONNE4.),

père d’PERSONNE3.).

Ledit contrat aurait prévu la mise à disposition de la parcelle NUMERO1.), comprenant

un poulailler, pour une durée de neuf ans, reconductible tacitement, en contrepartie

d’un loyer mensuel de 500,00 euros. Le poulailler aurait entretemps été remplacé par

un élevage bovin.

Compte tenu de la vétusté du poulailler, feu PERSONNE4.) et PERSONNE2.) auraient

convenu que cette dernière ferait réparer la toiture et mettre en place une installation

électrique conforme aux normes. Il aurait été prévu que le coût de ces travaux serait

déduit des montants des loyers à régler. Ce coût se serait élevé à [736,05 et 5.087,16

=] 5.823,16 euros.

Les appelants font valoir qu’au vu de l’existence du contrat de bail du 20 mai 2013, ils

ne sont pas à considérer comme occupants sans droit ni titre de la parcelle litigieuse.

Ils contestent, dès lors, être redevables d’indemnités d’occupation.

Ils soulignent qu’PERSONNE3.) avait nécessairement connaissance du contrat de

bail, pour avoir autorisé PERSONNE2.) à demander les autorisations relatives aux

travaux de réfection de l’immeuble, moyennant procuration du 24 août 2015.

Les appelants soutiennent avoir payé les loyers pour l’année 2017 au mandataire de

l’intimée et versent copie d’un ordre de transfert du 27 décembre 2017, portant sur le

montant de 5.532,00 euros et indiquant « PACHT 2017 WIESEN EUR 3.087 STALL

EUR 2.445 ».

L’intimée se rapporte à sagesse en ce qui concerne la recevabilité de l’acte d’appel,

contenant assignation à jour fixe.

Au vu du contrat de bail écrit versé par les appelants, elle ne demande plus à voir

déclarer ces derniers occupants sans droit ni titre, mais sollicite la résiliation judiciaire

dudit contrat de bail pour faute des locataires, ayant consisté dans le non-paiement

des loyers. Elle demande à voir condamner les appelants au déguerpissement ainsi

qu’au paiement du montant de [(38 x 500,00) – 2.445,00 =] 16.555,00 euros, au titre

d’arriérés de loyers pour la période d’octobre 2015 à novembre 2018 inclus, le montant

de 2.445,00 euros, payé en décembre 2017, correspondant au fermage pour la

parcelle litigieuse et l’étable. Elle précise que le montant de 3.087,00 euros, également

réglé en décembre 2017, a trait à d’autres prés et ne concerne pas la parcelle faisant

l’objet du présent litige.

L’intimée réclame finalement une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour

l’instance d’appel.

Les appelants soulèvent l’irrecevabilité des demandes tendant à la résiliation du

contrat de bail et à leur condamnation au paiement d’arriérés de loyers, au motif qu’il

s’agit de demandes nouvelles, prohibées en instance d’appel.

A titre subsidiaire, ils font valoir que les demandes ne sont pas fondées, tous les loyers

redus ayant été payés. Ils affirment que l’intégralité du montant de 5.532,00 euros,

payé en décembre 2017, concerne la parcelle n° NUMERO1.).

Motifs de la décision

Quant à la recevabilité de l’appel

Le présent litige a trait à des contestations relatives à l’existence et à l’exécution d’un

bail portant sur un immeuble affecté principalement à une exploitation agricole. La loi

modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme est partant applicable

en l’espèce.

L’article 37 de la loi modifiée du 18 juin 1982 dispose que « les articles 20 à 25 de la

loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines

dispositions du Code civil sont applicables en matière de bail à ferme ».

Suivant l’article 25 de la loi du 21 septembre 2006, « […] la procédure ordinaire prévue

en matière commerciale s’applique tant pour l’introduction de l’appel que pour

l’instruction et le jugement de l’affaire ».

La procédure commerciale à laquelle se réfère l’article 25 ci-dessus est réglementée

par les articles 547 et suivants du nouveau code de procédure civile.

Elle diffère de la procédure civile en ce qu’elle ne prévoit pas le ministère d’avocat,

qu’assignation est donnée à jour et heure fixes et que le délai de comparution, qui est

de huit jours, est plus court que le délai applicable en matière civile.

L’acte d’appel du 2 mars 2018, comportant assignation à jour et heures fixes, est, dès

lors, recevable.

Quant à la recevabilité des demandes de la partie intimée en instance d’appel

Il est rappelé que les appelants soulèvent l’irrecevabilité des demandes de l’intimée

tendant à la résiliation du contrat de bail et à leur condamnation au paiement d’arriérés

de loyers, au motif qu’il s’agit de demandes nouvelles, prohibées en instance d’appel.

En vertu de l’article 592 du nouveau code de procédure civile, les demandes nouvelles

sont prohibées en instance appel, à moins qu’il ne s’agisse de compensation ou que

la demande nouvelle ne soit la défense à l’action principale.

Une demande est nouvelle lorsqu’elle saisit le juge d’une prétention qui n’était pas déjà

soit expressément, soit implicitement, exprimée dans l’acte introductif d’instance.

Celui-ci délimite en effet l’étendue du litige en déterminant ses éléments constitutifs, à

savoir les parties, l’objet et la cause. Toute demande présentée en cours d’instance et

qui diffère de la demande introductive par l’un de ces trois éléments est par conséquent

irrecevable (C.S.J. 24.09.1998 N° 20974 du rôle).

Dans la citation introductive de première instance, PERSONNE3.) avait, à titre

subsidiaire - dans l’hypothèse où l’existence d’un contrat de bail serait reconnue -

sollicité la résiliation de ce contrat pour faute grave dans le chef des preneurs et la

condamnation de ces derniers au déguerpissement ainsi qu’au paiement d’arriérés de

loyers.

Les demandes formulées par l’intimée en instance d’appel ayant déjà figuré dans l’acte

introductif de première instance ne constituent partant pas des demandes nouvelles

et sont à déclarer recevables.

Quant à la demande en annulation du jugement entrepris

Les appelants demandent à voir déclarer nul et non avenu le jugement entrepris, sans

pour autant soulever un quelconque moyen de nullité. Leur demande en annulation

dudit jugement est donc d’emblée à rejeter.

Quant au fond

Eu égard au fait que l’existence d’un contrat de bail entre parties ne fait plus l’objet de

contestations en instance d’appel, le jugement entrepris est d’ores et déjà à réformer

pour autant que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont été qualifiés d’occupants sans

droit ni titre de la parcelle litigieuse et condamnés au paiement d’une indemnité

d’occupation.

L’intimée sollicite actuellement la résiliation du contrat de bail à ferme et la

condamnation des preneurs au déguerpissement et au paiement d’arriérés de loyers.

L’article 20 de la loi modifiée du 18 juin 1982 portant réglementation du bail à ferme

dispose que :

« Sans préjudice des dommages-intérêts éventuellement dus, le bailleur ne peut

poursuivre la résiliation du bail sans congé préalable que dans les cas ci-après:

1° si le preneur, six mois après une mise en demeure par lettre recommandée, n'a pas

payé le fermage échu ;

[…] ».

Les parties sont en désaccord sur la question de savoir si des loyers restent

actuellement en souffrance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font plaider que, suivant arrangement conclu entre

eux-mêmes et feu PERSONNE4.), les frais exposés par eux dans le cadre des travaux

de réparation de la toiture de la ferme et de la mise en place d’une installation

électrique conforme aux normes, étaient à déduire du montant des loyers à régler.

Selon les appelants, l’intégralité du montant de 5.532,00 euros, payé par eux en

décembre 2017, au titre du fermage pour l’année 2017, concerne la parcelle avec

étable, inscrite sous le numéro cadastral NUMERO1.). Ils ne produisent pas de pièces,

ni ne versent de décompte quant à d’éventuels paiements effectués en 2015 et 2016.

La partie intimée, quant à elle, affirme que seul le montant de 2.445,00 euros a trait à

ladite parcelle et que le montant de 3.087,00 euros concerne d’autres prés loués par

les appelants. Elle ne fournit cependant aucune précision quant aux autres contrats

de bail à ferme existant entre parties, dont elle fait état.

Aux termes de l’article 384 du nouveau code de procédure civile, le juge peut, en toute

matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles.

Le tribunal de céans considère qu’au vu des versions des faits contradictoires des

parties et des renseignements incomplets lui fournis de part et d’autre, il n’est, en l’état

actuel du dossier, pas en mesure de se prononcer, ni sur le montant des fermages

redus, le cas échéant, par les preneurs, ni sur la gravité d’une éventuelle faute

contractuelle dans le chef de ces derniers.

Il convient, par conséquent, d’entendre les parties en leurs explications et de surseoir

à statuer sur leurs demandes respectives en attendant le résultat de la comparution

personnelle des parties.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à ferme et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

déclare recevable la demande d’PERSONNE3.) tendant à la résiliation du contrat de

bail et à la condamnation de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) au déguerpissement

et au paiement d’arriérés de loyers,

rejette la demande de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) tendant à l’annulation du

jugement entrepris,

dit l’appel de PERSONNE1.) et d’PERSONNE2.) d’ores et déjà partiellement fondé,

partant,

par réformation du jugement entrepris :

dit que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne sont pas à qualifier d’occupants sans droit

ni titre,

dit non fondée la demande d’PERSONNE3.)

en paiement d’une indemnité

d’occupation, partant en déboute,

avant tout autre progrès en cause,

ordonne une comparution personnelle des parties le lundi, 21 janvier 2019, à

10h00, salle TL. 3.06,

charge Madame la vice-présidente Anne-Françoise GREMLING de l’exécution de

cette mesure d’instruction,

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du mardi, 5 février

2019, à 9.00 heures, devant la quatorzième chambre du tribunal d’arrondissement de

et à Luxembourg, salle TL 3.06.,

réserve le surplus et les frais.