Tenant appeal dismissed; landlord wins eviction and rent arrears despite tenant's financial hardship.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00229

Audience publique du mardi, quatre décembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-05801 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), salariée, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES de

Luxembourg du 30 août 2018,

comparant par Maître Daniel NOEL, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Cathérine NILLES,

comparant par Maître Rosario GRASSO, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-05801 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 25 septembre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 13 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Elodie DA COSTA, avocat, en remplacement de Maître Daniel NOEL,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Marta DOBEK, avocat, en remplacement de Maître Rosario GRASSO,

comparant pour PERSONNE2.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

4 décembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 26 juin 2015 et ayant pris effet le 1er juillet 2015,

PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement dans un

immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 600,00

euros et d’une avance mensuelle sur charges de 150,00 euros, payables d’avance le

1er de chaque mois.

Par requête déposée le 14 mars 2018 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 3.000,00 euros à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour le mois de novembre 2017 et les mois de janvier

à mars 2018 inclus, outre les intérêts légaux. Il a demandé à voir prononcer la

résiliation du contrat de bail et à voir condamner la locataire à déguerpir des lieux

loués. Il a conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui concerne

la condamnation pécuniaire et a sollicité une indemnité de procédure de 250,00 euros

sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) a réduit sa

demande, au vu du paiement du loyer du mois de mars 2018.

Faisant état d’une situation financière difficile, PERSONNE1.) n’a pas contesté

redevoir les loyers de janvier et de février 2018. Dans l’hypothèse d’une résiliation du

bail, elle a sollicité un délai d’au moins un mois pour trouver un nouveau logement.

Elle a, en revanche, soulevé l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement du

loyer du mois de novembre 2017, en faisant état du non-fonctionnement du boiler. Elle

a présenté une demande reconventionnelle en remboursement des montants de

171,49 euros et de 560,14 euros, relatifs au remplacement du boiler.

PERSONNE2.) a conclu au rejet de l’exception d’inexécution et s’est opposé à la

demande reconventionnelle, en soutenant ne jamais avoir été informé du non-

fonctionnement du boiler.

Par jugement du 19 juillet 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

donné acte à PERSONNE2.) de la réduction de sa demande pécuniaire,

donné acte à PERSONNE1.) qu’elle soulève l’exception d’inexécution,

donné acte à PERSONNE1.) de sa demande reconventionnelle en paiement du

montant de 731,63 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) pour le montant réclamé de 2.250,00

euros,

dit non fondé le moyen tiré de l’exception d’inexécution,

dit non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.),

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 2.250,00 euros,

avec les intérêts légaux à partir du 14 mars 2018,

prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.),

condamné PERSONNE1.) à quitter les lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de son chef au plus tard un mois après la notification du jugement,

au besoin autorisé le requérant à faire expulser la défenderesse dans la forme

légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés,

ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et

sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 250,00 euros à

titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de

procédure civile,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance, après avoir constaté que la locataire

ne justifiait ni avoir informé le bailleur du non-fonctionnement du boiler, ni avoir mis le

bailleur en demeure de procéder aux réparations nécessaires, a rejeté l’exception

d’inexécution et déclaré non fondée la demande reconventionnelle de PERSONNE1.).

Au vu des pièces versées en cause et des renseignements fournis à l’audience, il a

fait droit à la demande en paiement d’arriérés de loyers et de charges, à concurrence

du montant réclamé.

Considérant que le non-paiement de trois mois de loyers constitue une violation grave

des obligations de la locataire, il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts

exclusifs de cette dernière, tout en lui accordant un délai de déguerpissement d’un

mois à partir de la notification du jugement.

De ce jugement, lui notifié le 23 juillet 2018, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 30 août 2018.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir débouter le bailleur

de ses demandes en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif. En ordre

subsidiaire, elle sollicite un délai de déguerpissement de six mois. En tout état de

cause, elle conclut à voir faire droit à sa demande reconventionnelle et à voir

condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 731,63 euros au titre des frais de

remplacement du chauffe-eau. Elle réclame une indemnité de procédure de 500,00

euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, PERSONNE1.) fait état de difficultés financières en raison

de son reclassement externe dû à un grave accident et des nombreuses démarches

en vue de retrouver un emploi demeurées infructueuses. Actuellement, elle aurait

retrouvé un emploi, mais serait encore en période d’essai.

Elle reconnaît être redevable des loyers de janvier et février 2018, mais conteste

redevoir le loyer du mois de novembre 2017, au motif qu’elle a dû procéder au

remplacement du chauffe-eau au courant du mois d’août 2017. Nonobstant demande

orale à son bailleur, celui-ci serait resté en défaut d’entretenir la chose louée.

L’intimé conclut à la confirmation du jugement entrepris. Il augmente sa demande du

montant de 1.500,00 euros au titre des arriérés de loyers des mois d’août et septembre

2018, avec les intérêts légaux à partir du 13 novembre 2018 jusqu’à solde, et réclame,

à son tour, une indemnité de procédure de 1.000,00 euros pour l’instance d’appel.

PERSONNE2.) estime avoir été suffisamment patient et explique avoir perdu

confiance en sa locataire. Il conteste formellement avoir été informé du prétendu

dysfonctionnement du chauffe-eau.

Motifs de la décision

Le jugement a quo n’est pas entrepris pour autant qu’il a condamné PERSONNE1.)

aux arriérés de loyers du chef des mois de janvier et février 2018.

En invoquant le défaut de fonctionnement du chauffe-eau et son remplacement

consécutif par ses soins pour justifier le non-paiement du loyer du mois de novembre

2017, PERSONNE1.) soulève l’exception d’inexécution.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le

prix du bail aux termes convenus.

L’exception d’inexécution prévue à l’article 1134-2 du code civil est sous-entendue

dans tout contrat synallagmatique et ne permet au contractant de suspendre

l’exécution de son obligation de payer que si son cocontractant n’exécute pas ses

propres obligations contractuelles. Ainsi, l’exception d’inexécution est un moyen

temporaire destiné à obtenir du cocontractant qu’il exécute son obligation. Elle ne peut

pas devenir un moyen dilatoire pour échapper au paiement du loyer. L'inexécution

justifiée suppose un manquement incontestable et implique un équilibre entre les

obligations réciproques inexécutées. Cette condition n'est pas donnée, lorsque le

preneur reste en possession de la chose louée, lorsqu'il en conserve, pour l'ensemble,

la jouissance (M. LA HAYE et J. VANKERKHOVE, Le louage des choses, n° 400 et

401).

L'exception d'inexécution, propre à tout contrat synallagmatique, peut être invoquée

par le preneur. Après avoir mis le bailleur en demeure d’exécuter les travaux, il pourra

surseoir à tout paiement du loyer tant que l’autre partie ne satisfait pas à ses

obligations. Il appartient au juge d’apprécier si la gravité des manquements du bailleur

justifie dans le chef du locataire l’inexécution de ses obligations (Y. MERCHIERS, Le

bail en général, n° 180).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait il ne peut retarder le paiement

du loyer en alléguant l’inexécution des obligations du bailleur (op. cit., n° 244).

Il est dès lors évident que toute rétention de loyer doit être précédée d’un

avertissement portant les griefs du locataire à la connaissance du bailleur, pour que

celui-ci ait la possibilité d’y remédier.

Or, en l’espèce, une telle information est formellement contestée par PERSONNE2.)

et sa preuve n’est pas rapportée.

C’est partant à juste titre et pour des motifs que le tribunal adopte que le juge de

première instance a dit que le moyen d’exception d’inexécution est à rejeter.

N’ayant pas rapporté la preuve d’un manquement de ses obligations par le bailleur,

PERSONNE1.) est, par confirmation du jugement querellé et par adoption des motifs

développés par le juge de première instance, à débouter de sa demande

reconventionnelle en paiement de la somme de 731,63 euros.

PERSONNE2.) augmente sa demande en paiement d’arriérés de loyers échus depuis

le jugement de première instance, à savoir les mois d’août et septembre 2018, et

réclame, à ce titre, un montant de (2 x 750,00 euros =) 1.500,00 euros, augmenté des

intérêts légaux à compter du 13 novembre 2018.

La demande, d’ailleurs non contestée à cet égard, est recevable en vertu de l’article

592 alinéa 2 du nouveau code de procédure civile.

L’appelante reconnaissant ne pas s’être acquittée des loyers réclamés, la demande

tendant au paiement des loyers d’août et septembre 2018 est, dès lors, fondée pour

le montant réclamé de 1.500,00 euros. Les intérêts légaux courent sur le prédit

montant à partir du 13 novembre 2018, jour de la demande, tel que réclamé.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur, qui met à la disposition du

locataire son immeuble, est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n°

187, TAL 23 octobre 1998, n° 61513 du rôle).

Le tribunal ne peut que constater que PERSONNE1.) reste actuellement redevable

des loyers et avances sur charges des mois de novembre 2017, janvier et février 2018

ainsi que d’août et septembre 2018. En accumulant les arriérés de cinq mois de loyers,

elle n’a pas respecté les obligations lui incombant au titre du bail, étant précisé que la

méconnaissance des obligations lui incombant est suffisamment grave pour justifier la

résiliation du contrat de bail. C’est partant à juste titre que le juge de première instance

a résilié le contrat de bail entre parties.

Compte tenu de la situation financière et familiale de l’appelante - qui a deux enfants

mineurs à charge, a subi un grave accident et a du mal à trouver un autre logement,

ses nombreuses demandes étant restées infructueuses - il convient de lui accorder un

délai de déguerpissement de trois mois à compter de la signification du présent

jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Aucune des deux parties au litige ne justifiant de l’iniquité requise par les dispositions

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, il y a lieu de les débouter de leurs

demandes en obtention d’indemnités de procédure pour l’instance d’appel.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE1.) un délai de

déguerpissement de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

donne acte à PERSONNE2.) de l’augmentation de sa demande du montant de

1.500,00 euros, du chef d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois

d’août et septembre 2018,

dit la demande recevable et fondée,

condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 1.500,00

euros, avec les intérêts légaux à partir du 13 novembre 2018 jusqu’à solde,

déboute les parties de leurs demandes respectives en obtention d’une indemnité de

procédure pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.