Landlord's appeal against eviction judgment dismissed; tenants granted two-month grace period for move-out.

Assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.) suivant décision du Délégué du

Bâtonnier à l’assistance judiciaire du 1er octobre 2018 avec effet rétroactif au 18 juin

2018.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00221

Audience publique du mardi, vingt novembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-04728 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) PERSONNE2.), et son épouse

2) PERSONNE1.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 17 juillet 2018,

sub 1) et 2) comparant par Maître Cathy ARENDT, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-04728 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 25 septembre 2018, fut fixée pour plaidoiries à l’audience

publique du mardi, 6 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Mimouna LARBI, avocat, en remplacement de Maître Cathy ARENDT,

comparant pour PERSONNE2.) et PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et

fut entendue en ses explications.

Maître Sevinc GUVENCE, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER,

comparant pour PERSONNE3.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 novembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 1er décembre 2017, PERSONNE3.) a donné en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) un appartement, sis à PERSONNE3.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.250,00 euros, assorti d’une avance sur charges

mensuelle de 210,00 euros.

Par requête déposée le 12 avril 2018 au greffe, PERSONNE3.) a fait convoquer

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à comparaître devant le juge de paix d’Esch-sur-

Alzette pour les entendre condamner à lui payer le montant de 4.380,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois de février, mars et avril

2018, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a

également demandé à voir résilier le contrat de bail et à voir condamner les locataires

au déguerpissement. Elle a finalement conclu à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

n’ont pas comparu. PERSONNE3.) a augmenté sa demande au montant de 5.840,00

euros, en exposant que le loyer du mois de mai 2018 n’avait pas non plus été payé.

Par jugement du 8 juin 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant par défaut

à l’égard d’PERSONNE1.) et contradictoirement à l’égard des autres parties, a :

dit recevable la demande introduite par PERSONNE3.),

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en paiement de la somme de 5.840,00

euros, à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de mai

2018 inclus,

condamné

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

solidairement

à

payer

à

PERSONNE3.) la somme de 5.840,00 euros avec les intérêts légaux sur la somme

de 4.380,00 euros à partir du 12 avril 2018 et sur la somme de 1.460,00 euros à

partir du 25 mai 2018, date des demandes en justice jusqu’à solde,

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.)

et d’PERSONNE1.) pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers et

des avances sur charges,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification

du jugement,

au besoin autorisé

PERSONNE3.)

à faire expulser

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

condamné PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour déclarer fondée la demande pécuniaire, le juge de première instance s’est basé

sur les renseignements fournis et les pièces versées en cause.

Eu égard à la violation des locataires de leur obligation de payer les loyers aux

échéances convenues, le contrat de bail a été résilié et PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) ont été condamnés au déguerpissement.

De ce jugement, leur notifié le 15 juin 2018, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 17 juillet 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, les appelants demandent à voir dire qu’il n’y a

pas lieu à résiliation du contrat de bail.

Ils concluent à voir ordonner une expertise, sinon une visite des lieux, en vue de

constater et de déterminer les vices et problèmes affectant l’appartement et de

déterminer le défaut de jouissance en résultant pour eux.

A titre subsidiaire, au cas où le contrat de bail serait résilié, ils sollicitent un délai de

déguerpissement de trois mois.

Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de leur recours, les appelants font valoir que des infiltrations d’eau se sont

produites au sein de l’appartement et que celui-ci est affecté de moisissures

importantes, préjudiciables à la santé de leurs trois enfants, dont un bébé. Il en serait

résulté un défaut de jouissance dans leur chef, justifiant le non-paiement des loyers à

partir du mois de février 2018.

Les appelants exposent ensuite qu’il n’est pas aisé pour eux de retrouver un nouveau

logement, en raison de leur situation financière modeste.

A l’audience des plaidoiries du 6 novembre 2018, ils renoncent à leur demande en

instauration d’une expertise, voire d’une visite des lieux, en expliquant que le problème

des infiltrations a entretemps été résolu.

PERSONNE3.) conclut à la confirmation du jugement entrepris.

Elle fait valoir que seul le coin d’une chambre de l’appartement loué par les appelants

a été affecté par les infiltrations, liées à une gouttière défectueuse. Dès qu’elle aurait

été informée du problème, l’intimée aurait contacté le syndic qui aurait fait une

déclaration de sinistre à l’assurance de la copropriété.

La chambre aurait entretemps été refaite, tel qu’il résulterait d’une facture du

24 juillet 2018, adressée par l’entreprise de peinture SOCIETE1.) au syndicat des

copropriétaires.

L’intimée soutient encore que l’envergure du sinistre n’a pas été de nature à justifier

une rétention des loyers sur plusieurs mois, les locataires n’ayant aucunement été

privés de la jouissance des lieux.

Suivant décompte versé au dossier, PERSONNE3.) déclare augmenter sa demande

d’un montant de 4.310,00 euros, au titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

échus postérieurement aux plaidoiries de première instance, soit au cours de la

période de juin 2018 à novembre 2018. Elle précise que ledit montant tient compte des

paiements de 3.000,00 euros et 1.450,00 euros, intervenus respectivement les 23

juillet 2018 et 17 septembre 2018.

L’intimée réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour

l’instance d’appel.

Motifs de la décision

-

quant aux arriérés de loyers et d’avances sur charges

En invoquant une perte de jouissance des lieux loués pour justifier le non-paiement

des loyers, les appelants soulèvent l’exception d’inexécution.

Il est rappelé qu’en vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le

prix du bail aux termes convenus.

L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du code civil, aux termes duquel, «

lorsqu'une des parties reste en défaut d'exécuter une des obligations à sa charge,

l'autre partie peut suspendre l'exécution de son obligation formant la contrepartie

directe de celle que l'autre partie n'exécute pas, à moins que la convention n'ait prévu

en faveur de cette partie une exécution différée », sous-entendue dans tout contrat

synallagmatique, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation

de payer les loyers, que si le bailleur n’exécute pas lui-même ses propres obligations

contractuelles. Mais pour justifier l’exception, il faut encore un manquement grave, une

véritable inexécution de son obligation par le bailleur. Ainsi faut-il que le défaut

d’exécution prive le locataire de pratiquement toute la jouissance des lieux loués.

L’inexécution justifiée suppose, en effet, un manquement incontestable et implique un

équilibre entre les obligations réciproques inexécutées (cf. TAL, 18 décembre 1997,

n° 59818 du rôle).

L’inexécution par le bailleur d’une de ses obligations doit être prouvée ou être

suffisamment vraisemblable. Le preneur doit avertir le bailleur du trouble dont il est

victime ou des réparations à effectuer, s’il ne l’a pas fait, il ne peut retarder le paiement

du

loyer

en

alléguant

l’inexécution

des

obligations

du

bailleur

(Y. MERCHIERS, Les baux, Le bail en général, n° 244).

La condition de l’existence d’un équilibre entre les obligations réciproques inexécutées

n’est pas donnée lorsque le preneur reste en possession de la chose louée et lorsqu’il

en conserve pour l’ensemble la jouissance (cf. TAL. 21 mars 1991, n° 42950 du rôle).

Il est constant en cause qu’un dégât des eaux s’est produit dans l’appartement loué

par les appelants en janvier 2018. Tel qu’il résulte des photos figurant au dossier, des

moisissures sont apparues dans le coin d’une des chambres à coucher de

l’appartement. Il n’est pas contesté que le sinistre a été déclaré à l’assurance du syndic

et que la chambre concernée a été remise en état en juillet 2018.

Au vu de ce qui précède, il convient de retenir que la bailleresse, informée des

infiltrations, a pris les mesures requises pour y remédier.

Force est également de constater que le désordre ayant temporairement affecté

l’appartement n’a, suivant les éléments figurant au dossier, été que d’une envergure

limitée. Un trouble grave porté à la jouissance des locataires laisse donc d’être prouvé.

Le moyen d’exception d’inexécution soulevé par les appelants est partant à rejeter.

Le jugement entrepris est, par conséquent, à confirmer en ce que la demande en

paiement d’arriérés de loyers et d’avances sur charges a été déclarée fondée à

concurrence du montant, non contesté en tant que tel, de 5.840,00 euros, pour la

période de février à mai 2018 inclus.

L’augmentation de la demande de PERSONNE3.) du chef des loyers et avances sur

charges échus entre juin et novembre 2018, non contestée à cet égard, est à déclarer

recevable, en application de l’article 592, alinéa 2 du nouveau code de procédure

civile.

Les appelants ne remettent pas en cause le décompte présenté par PERSONNE3.),

suivant lequel un montant de 4.310,00 euros reste redu, au titre des loyers et avances

sur charges échus à la suite des plaidoiries de première instance.

L’augmentation de la demande est partant fondée pour le montant réclamé de

4.310,00 euros et il y a lieu de condamner solidairement encore les appelants au

paiement dudit montant.

L’intimée n’ayant pas demandé d’intérêts, le montant réclamé de 4.310,00 euros n’est

pas à assortir des intérêts au taux légal.

-

Quant à la résiliation du contrat de bail et à la condamnation au déguerpissement

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

En l’espèce, quatre loyers restaient redus lors des plaidoiries de première instance.

Les locataires n’ont pas apuré leur dette à la suite du prononcé du jugement dont appel

et restent, en outre, redevables du montant de 4.310,00 euros, au titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges pour la période de juin à novembre 2018.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers redus, il y a lieu de retenir que les

locataires ont gravement manqué à leurs obligations.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail

aux torts de PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) et ordonné leur déguerpissement.

Au vu de la situation familiale des appelants, qui ont trois enfants, il y a cependant lieu

de leur accorder un délai de déguerpissement de deux mois.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer en toute sa teneur, sauf à accorder aux appelants un délai de

déguerpissement de deux mois à compter de la signification du présent jugement.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les appelants sont à débouter de leur demande en obtention

d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE3.)

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de

condamner les appelants solidairement à lui payer une indemnité de procédure de

300,00 euros pour l’instance d’appel.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

donne acte à PERSONNE2.) et PERSONNE1.) qu’ils renoncent à leurs demandes

tendant à voir ordonner une expertise, sinon une visite des lieux,

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à accorder à PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) un délai de déguerpissement de deux mois à partir de la signification

du présent jugement,

dit l’augmentation de la demande de PERSONNE3.) recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à

PERSONNE3.) le montant de 4.310,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) et d’PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

dit fondée la demande de PERSONNE3.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel, à concurrence de 300,00 euros,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement à payer à PERSONNE3.)

une indemnité de procédure de 300,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance d’appel.