Tenant appeal dismissed; landlord's eviction confirmed with one-month grace period and partial procedural fee award.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00222

Audience publique du mardi, vingt novembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-02876 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.),

cafetier,

demeurant

à

L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Georges WEBER de Diekirch

du 16 avril 2018,

comparant par Maître Ana ALEXANDRE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

PERSONNE2.),

retraité,

demeurant

à

L-ADRESSE2.),

ADRESSE2.),

intimé aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Georges WEBER,

comparant par Maître Patrick BIRDEN, avocat, demeurant à Luxembourg.

._____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-02876 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 15 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 juin 2018,

ensuite au 3 juillet 2018 et finalement

à l’audience publique du

mardi,

6 novembre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Ana ALEXANDRE, avocat, comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de

l’acte d’appel et fut entendue en ses explications.

Maître Patrick BIRDEN, avocat, comparant pour PERSONNE2.), fut entendu en ses

explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

20 novembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 17 février 2016, PERSONNE2.) a donné en location à

PERSONNE1.) un local commercial, sis à ADRESSE1.), moyennant paiement d’un

loyer mensuel de 2.300,00 euros, assorti d’une avance sur charges mensuelle de

300,00 euros et d’un montant mensuel de 334,00 euros, pour la location du fonds de

commerce.

Par requête déposée le 8 février 2018 au greffe, PERSONNE2.) a fait convoquer

PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour

l’entendre condamner à lui payer le montant de 19.879,00 euros, à titre d’arriérés de

loyers, d’avances sur charges et de mensualités pour la location du fonds de

commerce, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde. Il

a encore demandé à voir prononcer la résiliation du contrat de bail et à voir condamner

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués endéans les 15 jours à partir de la

notification du jugement à intervenir, sous peine d’astreinte. Il a finalement réclamé

une indemnité de procédure de 750,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile et a demandé à voir assortir le jugement à intervenir de

l’exécution provisoire.

A l’audience des plaidoiries de première instance, PERSONNE1.) n’a pas comparu.

PERSONNE2.) a augmenté sa demande au montant de 23.204,00 euros, à titre

d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de mensualités pour la location du fonds

de commerce, pour la période jusqu’au mois de mars 2018 inclus.

Par jugement du 30 mars 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

dit recevable la demande introduite par PERSONNE2.),

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement de la somme de 23.204,00

euros, à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de location du fonds de

commerce jusqu’au mois de mars 2018 inclus,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) la somme de 23.204,00 euros,

avec les intérêts légaux sur la somme de 19.879,00 euros, à partir du 8 février 2018

et sur la somme de 3.325,00 euros, à partir du 23 mars 2018, date des demandes

en justice jusqu’à solde,

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.)

pour motif grave consistant dans le non-paiement des loyers, des avances sur

charges et de location du fonds de commerce,

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 15 jours à partir de la notification du jugement,

au besoin autorisé PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) dans la forme

légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit qu’il n’y a pas lieu de fixer une astreinte,

ordonné l’exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la condamnation

pécuniaire,

dit fondée la demande de PERSONNE2.) en paiement d’une indemnité de

procédure,

condamné PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de 400,00 euros

sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour déclarer fondée la demande pécuniaire, le juge de première instance s’est basé

sur les renseignements fournis et les pièces versées en cause.

Eu égard à la violation du locataire de son obligation de payer les loyers aux

échéances convenues, le contrat de bail a été résilié et PERSONNE1.) a été

condamné au déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par acte d’huissier du

16 avril 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir débouter

PERSONNE2.) de l’ensemble de ses demandes.

Il demande acte qu’en tout état de cause, il conteste la compétence ratione materiae

du juge statuant en matière de bail à loyer pour connaître de la demande relative au

paiement du prix de vente du fonds de commerce.

A titre subsidiaire, au cas où le jugement entrepris serait confirmé en ce que la

résiliation du contrat de bail a été prononcée, l’appelant demande à se voir accorder

un délai de déguerpissement de six mois à compter du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) critique également le jugement entrepris en ce qu’il a été assorti de

l’exécution provisoire.

A l’audience des plaidoiries du 6 novembre 2018, PERSONNE1.) fait état d’un

paiement de 10.000,00 euros, intervenu le 29 juin 2018. Il y aurait lieu de prendre en

compte ce paiement dans l’établissement du décompte des loyers redus.

PERSONNE2.) demande à voir écarter le moyen tiré de l’incompétence ratione

materiae du tribunal de paix, statuant en matière de bail à loyer, pour ce qui est de sa

demande en paiement des mensualités pour la location du fonds de commerce.

Il conclut à la confirmation du jugement entrepris et s’oppose à ce qu’un délai de

déguerpissement supérieur à un mois soit accordé à l’appelant.

Il présente un décompte actualisé, suivant lequel le montant total redu à la date du

5 novembre 2018 s’élève à 16.874,93 euros.

Suivant ledit décompte, les arriérés de loyers, d’avances sur charges et de

mensualités pour la location du fonds de commerce, échus à la suite des plaidoiries

de première instance - soit au cours de la période d’avril 2018 à novembre 2018 -

s’élèvent au montant de [8 x (2.300,00 + 391,00 + 300,00 + 334,00) =] 26.600,00 euros

et un montant de [(4 x 2.991,00) + 3.000,00 + (2 x 334) =] 15.632,00 euros a été réglé

de ce chef. La demande additionnelle de PERSONNE2.) au titre des sommes échues

à la suite du prononcé du jugement dont appel, porte, dès lors, sur le montant de

10.968,00 euros.

Il résulte du même décompte qu’à la suite du jugement entrepris, PERSONNE1.) a

réglé le montant de [4.628,54 + 2.646,53 + 10.000,00 =] 17.275,07 euros, au titre de

la condamnation intervenue à son encontre, suivant ledit jugement.

Quant à la compétence ratione materiae

Aux termes de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix a

une compétence exclusive pour connaître de toutes les contestations entre bailleurs

et preneurs relatives à l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles, ainsi que des

demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés

sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

La compétence exclusive du tribunal de paix en matière de bail à loyer fait l’objet d’une

interprétation restrictive par les tribunaux. Cette compétence ne s’étend notamment

pas aux actions dirigées contre l’assureur du bailleur, aux actions dirigées par le

bailleur contre la caution du locataire, aux actions en paiement d’une indemnité

d’occupation due en exécution d’un autre contrat ou aux actions en dommages-intérêts

qu’un locataire évincé peut réclamer au propriétaire sur base de l’article 14 de la loi du

septembre

2006

sur

le

bail

à

usage

d’habitation

(Th. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé, éd. Paul Bauler 2012, n° 151).

La partie appelante fait valoir que « le juge statuant en matière de bail à loyer est

incompétent pour se prononcer sur une dette relative au paiement du prix de vente

d’un fonds de commerce ».

La partie intimée réplique qu’en l’espèce, la location du fonds de commerce, prévue à

l’article 5 du contrat de bail, fait partie du contrat de bail et que le juge de paix, siégeant

en matière de bail à loyer, était compétent pour connaître de la demande en paiement

d’arriérés de mensualités relatives à la location dudit fonds de commerce.

L’article 5 du contrat de bail commercial, signé le 24 mai 2016 entre parties, est libellé

comme suit :

« 5. Location/achat du fonds de commerce

Le bailleur donne en location au preneur, le fonds de commerce installé au restaurant

mentionné ci-dessus. […]

Le loyer mensuel est de 334.- € (trois cent trente-quatre euro). Payable le premier de

chaque mois par ordre permanent, et ce, pour la première fois le 1. Mars 2016.

La valeur du fonds de commerce est fixée à 20.040.-Euros (vingt mille quarante euros)

Après 60 mois, et le paiement complet de 20.040.- Euros, les preneurs deviennent

propriétaires du fonds de commerce.

En cas de rupture du contrat de bail avant l’échéance finale par les preneurs ou pour

une raison de faute grave commise par le preneur les loyers payés seront perdus et le

fonds de commerce restera l’entière propriété du bailleur.

Dans tous les autres cas de résiliation du contrat de bail par le bailleur, le preneur aura

droit à un remboursement de 80% des loyers payés pour le fonds de commerce.

[…] ».

Il résulte des termes de l’article précité que la location/achat du fonds de commerce

forme un tout indivisible avec le contrat de bail commercial, relatif au local loué, « à

titre de restaurant/brasserie » (article 1er du contrat), l’acquisition du fonds de

commerce par le preneur étant liée au paiement du prix de la location dudit fonds aussi

bien qu’au respect, dans son chef, de ses obligations découlant, par ailleurs, du contrat

de bail.

Selon la doctrine belge, le juge de paix reste compétent également quant au règlement

des litiges concernant « des clauses insérées dans les baux commerciaux et qui,

quoique essentielles, pour l’économie du contrat, ont cependant des caractères

juridiques

notamment

distincts

du

bail »

(Marcel

LA

HAYE

&

Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses, volume II, les baux commerciaux,

n° 1958, 2ème édition 1984 ; cf. JPL, 6 mars 2017, n° 942/17).

La clause relative à la location du fonds de commerce étant, en l’espèce, essentielle

pour l’économie du contrat de bail commercial conclu entre parties, c’est à juste titre

que le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a connu de la demande pécuniaire de la

partie bailleresse, en ce qu’elle a trait aux arriérés de loyers et avances sur charges,

aussi bien qu’aux mensualités pour la location du fonds de commerce.

Le moyen d’incompétence soulevé par la partie appelante est, dès lors, à rejeter.

Quant au fond

-

quant à la demande pécuniaire

La partie appelante ne produisant pas de pièces relatives à d’éventuels paiements

intervenus jusqu’à la date plaidoiries de première instance, qui n’auraient pas été pris

en considération dans l’établissement du décompte de PERSONNE2.), le jugement

entrepris est à confirmer pour autant qu’il a condamné PERSONNE1.) au paiement du

montant de 23.204,00 euros, avec les intérêts légaux, tels que repris dans le dispositif

du jugement entrepris.

Il convient cependant de préciser que le montant de [4.628,54 + 2.646,53 + 10.000,00

=] 17.275,07 euros, payé par l’appelant à la suite du jugement entrepris, au titre de la

condamnation intervenue à son encontre, est à imputer sur le prédit montant de

23.204,00 euros.

L’appel de PERSONNE1.) concernant la disposition du jugement a quo, ayant assorti

de l’exécution provisoire la condamnation pécuniaire, est devenu sans objet, le

jugement entrepris étant à confirmer quant à ladite condamnation et le pourvoi en

cassation n’ayant pas d’effet suspensif.

PERSONNE2.) présente une demande additionnelle quant aux arriérés de loyers,

avances sur charges et mensualités pour la location du fonds de commerce, échus à

la suite du prononcé du jugement entrepris du 30 mars 2018, soit pour la période d’avril

2018 à novembre 2018 inclus.

Sa demande, non contestée à cet égard, est recevable au vu des dispositions de

l’article 592, alinéa 2, du nouveau code de procédure civile.

Au vu du décompte versé en cause et en l’absence de preuves de paiements relatifs

à des montants non repris dans ledit décompte, la demande additionnelle est fondée

pour le montant de [26.600,00 - 15.632,00 =] 10.968,00 euros.

Il y a partant lieu de condamner encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le

prédit montant.

L’intimé n’ayant pas demandé d’intérêts, le montant de 10.968,00 euros n’est pas à

assortir des intérêts au taux légal.

-

quant à la résiliation du contrat de bail et à la condamnation au déguerpissement

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail

constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est

la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un

locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent

régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer

dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence,

n° 101).

En l’espèce, un montant de 23.204,00 euros restait redu lors des plaidoiries de

première instance. Si le locataire a partiellement apuré sa dette, un montant de plus

de 16.000,00 euros reste néanmoins toujours redu au titre d’arriérés de loyers,

d’avances sur charges et de mensualités pour la location du fonds de commerce, par

rapport à la période de mars 2016 à novembre 2018 inclus.

Au vu de l’importance des montants en souffrance, il y a lieu de retenir que le locataire

a gravement manqué à ses obligations.

Le jugement entrepris est donc à confirmer en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail

aux torts de PERSONNE1.) et ordonné le déguerpissement de ce dernier. Afin de lui

permettre de retrouver un nouveau local commercial, il y a cependant lieu d’accorder

à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement d’un mois à compter de la signification

du présent jugement.

-

quant à l’indemnité de procédure réclamée par PERSONNE2.) en première

instance

PERSONNE1.) fait encore grief au juge de première instance de l’avoir condamné au

paiement d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE2.)

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de

confirmer le jugement entrepris quant à la condamnation de PERSONNE1.) au

paiement d’une indemnité de procédure de 400,00 euros pour la première instance.

Il résulte de ce qui précède que l’appel n’est pas fondé et que le jugement entrepris

est à confirmer en toute sa teneur, sauf à accorder à l’appelant un délai de

déguerpissement d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

rejette le moyen d’incompétence soulevé par PERSONNE1.),

dit l’appel non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris, sauf à :

-

préciser que le montant de 17.275,07 euros réglé par PERSONNE1.) à la suite du

jugement entrepris est à imputer sur le montant de la condamnation intervenue en

première instance,

-

accorder à PERSONNE1.) un délai de déguerpissement d’un mois à partir de la

signification du présent jugement,

dit la demande additionnelle de PERSONNE2.) au titre des arriérés de loyers,

d’avances sur charges et de mensualités pour la location du fonds de commerce,

concernant la période d’avril 2018 à novembre 2018, recevable et fondée,

partant, condamne encore PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) le montant de

10.968,00 euros,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.