Tenant appeal dismissed; court confirms landlord's eviction and awards procedural costs to landlord.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00212

Audience publique du mardi, treize novembre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00167 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL de Luxembourg

du 19 décembre 2017,

comparant initialement par Maître Christilla MARTINOT, avocat, demeurant à

Luxembourg, qui a déposé son mandat, actuellement défaillante,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant en fonctions, inscrite au registre de

commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Pierre BIEL,

comparant par Maître Bertrand CHRISTMANN, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00167 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 16 janvier 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 8 mai 2018,

ensuite

au 2 octobre 2018

et

finalement

à l’audience publique du

mardi,

30 octobre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

La société la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., ne comparut ni en

personne, ni par mandataire.

Maître Christelle CRIVELOTTO, avocat, en remplacement de Maître Bertrand

CHRISTMANN, comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l.,

fut entendue en ses explications.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

13 novembre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail commercial signé le 23 mars 2015, la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.) s.àr.l. a sous-loué à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

s.àr.l.

une

surface

d’entreposage

de

m2

située

à

L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé de 300,00 euros,

payable d’avance par période de six mois. Le contrat de bail, conclu pour une durée

d’une année et renouvelable par tacite reconduction, a pris effet le 15 avril 2015.

La société SOCIETE1.) a résilié le contrat de bail par courrier recommandé du 18 août

2016 dans les termes suivants :

« Madame, Monsieur,

Sous-locataire de la surface d’entreposage de 30 m2 se situant ADRESSE2.), L-

ADRESSE2.), je vous informe de mon intention de résilier le contrat conclu le

20/03/2015, avec effet immédiat.

Vous souhaitant bonne réception (…) »

Par requête déposée le 6 mars 2017 au greffe, la société SOCIETE2.) a fait convoquer

la société SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 6.300,00 euros, comprenant le

montant de 5.400,00 euros du chef d’arriérés de loyers pour la période d’avril 2015 à

août 2016 et celui de 900,00 euros du chef du préavis non respecté, le tout augmenté

des intérêts commerciaux conformément aux dispositions de la loi modifiée du 18 avril

2004 relative aux délais de paiement, sinon augmenté des intérêts légaux à partir du

12 décembre 2016 et pour l’entendre condamner à lui payer une indemnité de

procédure de 1.500,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile. La société SOCIETE2.) a encore sollicité l’exécution provisoire du jugement à

intervenir ainsi que l'augmentation du taux d'intérêt légal de trois points à l'expiration

du troisième mois qui suit la notification du jugement à intervenir.

Lors des débats de première instance, la société SOCIETE2.) a renoncé à sa demande

en augmentation du taux d’intérêt légal.

La société SOCIETE1.) a conclu à l’annulation du contrat de bail signé entre parties

pour défaut de délivrance. Dans ce contexte, elle a fait valoir que la bailleresse se

serait engagée à réaliser des travaux de séparation entre les différents espaces de

stockage, ce que celle-ci serait cependant restée en défaut de faire.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la résiliation serait considérée comme étant

valable, la société SOCIETE1.) a conclu au débouté de la demande en paiement de

la société SOCIETE2.) pour défaut de jouissance des lieux loués.

Par jugement du 9 novembre 2017, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

reçu la demande en la forme,

donné acte à la société SOCIETE2.) qu’elle renonce à sa demande tendant à

l’augmentation du taux de l’intérêt légal de 3 points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement,

donné acte à la société SOCIETE1.) de sa demande tendant à l’annulation du

contrat de bail signé entre parties,

dit non fondée la demande en annulation du contrat de bail,

dit fondée la demande de la société SOCIETE2.) pour le montant réclamé de

6.300,00 euros,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) la somme de

6.300,00 euros, avec les intérêts légaux à partir du 9 décembre 2016, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute

voie de recours et sans caution,

condamné la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) le montant de

350,00 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau

code de procédure civile,

condamné la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge de première instance a relevé qu’il résulte du contrat de bail

que (i) la société SOCIETE1.) a déclaré connaître parfaitement les lieux loués qui se

trouvaient dans un bon état et (ii) le contrat est renouvelable par tacite reconduction,

à défaut d’avoir été résilié avant l’expiration de chaque période moyennant préavis de

trois mois notifié par lettre recommandée.

Le juge de première instance a dit qu’il incombait à la société SOCIETE1.) de rapporter

la preuve du prétendu défaut de délivrance, respectivement du défaut de jouissance,

ce que celle-ci serait cependant restée en défaut de faire. Il a relevé qu’il ne résulte

d’aucun élément de la cause que la société SOCIETE2.) se soit engagée à

entreprendre à ses frais des travaux de séparation entre les différents espaces de

stockage ou que la société SOCIETE1.) l’ait mise en demeure de ce faire. Dans son

courrier de résiliation daté au 18 août 2016, la société SOCIETE1.) n’aurait pas

davantage fait état d’un quelconque manquement de la part de la société SOCIETE2.).

Le juge de première instance a partant rejeté la demande de la société SOCIETE1.)

en annulation du bail.

Compte tenu des stipulations contractuelles, il a fait droit à la demande de la société

SOCIETE2.) en paiement de la somme en principal de 6.300,00 euros.

De ce jugement, la société SOCIETE1.) a régulièrement relevé appel par exploit

d’huissier du 19 décembre 2017.

Prétentions et moyens des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelante conclut à voir (i) dire sa demande

en annulation du contrat de bail fondée et (ii) débouter la société SOCIETE2.) de ses

demandes en paiement tant de la somme de 6.300,00 euros que du loyer du mois de

mars 2015 (sic) que de l’indemnité de procédure pour la première instance. Elle

sollicite une indemnité de procédure de 750,00 euros pour l’instance d’appel.

A l’appui de son recours, la société SOCIETE1.) soutient que les lieux loués suivant

contrat de bail du 23 mars 2015 – qui seraient constitués d’un espace de stockage

dans un hangar – n’ont jamais été mis à sa disposition, de sorte qu’elle n’aurait pu ni

accéder aux locaux, ni y stocker son matériel. Elle affirme que le prétendu espace de

stockage n’existe pas et que son bailleur ne lui a jamais remis de clé ou de badge. Par

ailleurs, le bailleur n’aurait pas mis les lieux à sa disposition conformément à ce qui

avait été convenu, à savoir un espace identifié et séparé des autres. Elle invoque

l’exception d’inexécution dans ce contexte. L’appelante renvoie à une attestation

testimoniale de sa gérante, Madame PERSONNE1.), afin d’asseoir sa version des

faits.

Le contrat de bail n’ayant pas été exécuté, il y aurait lieu de débouter le bailleur de ses

demandes en paiement et de faire droit à sa demande en annulation du contrat.

L’intimée conclut à la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Elle réclame

des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 2.000,00

euros ainsi qu’une indemnité de procédure du même montant pour l’instance d’appel.

La société SOCIETE2.) insiste sur le fait que la société SOCIETE1.) ne s’est jamais

plainte d’un prétendu défaut de délivrance ou de jouissance. Cette dernière aurait

résilié le contrat avec effet immédiat sans donner aucune justification, de sorte que ce

serait à bon droit que le juge de première instance a fait droit à la demande en

paiement. Faisant exposer que l’objet du contrat de bail est une surface extérieure se

trouvant sur un grand terrain et contestant formellement que le contrat ait également

porté sur le hangar, l’intimée soutient qu’il n’existe pas de clés et que les lieux sont

librement accessibles de 6 heures à 22 heures. Elle conclut finalement au rejet de

l’attestation testimoniale de Madame PERSONNE1.).

Motifs de la décision

Pour des motifs de logique juridique, il convient d’analyser en premier lieu les moyens

tirés du défaut de délivrance, respectivement de jouissance des lieux et de la nullité

du contrat de bail corrélative.

Dans la mesure où l’appelante reste en défaut d’établir ou d’offrir en preuve que les

lieux ne lui aient pas été mis à disposition tel que convenu entre parties ou qu’elle n’ait

pu en jouir paisiblement, ses affirmations restent à l’état de pure allégation dépourvue

d’un quelconque effet juridique.

Dans ce contexte, le tribunal relève encore que l’attestation testimoniale de Madame

PERSONNE1.), dont l’appelante se prévaut dans le cadre de sa demande en

annulation du contrat de bail, n’a pas été versée au dossier.

C’est dès lors à bon droit et pour des motifs que le tribunal adopte, que le juge de

première instance a rejeté la demande de la société SOCIETE1.) en annulation du

bail.

Le jugement entrepris est pareillement à confirmer pour autant qu’il a condamné la

société SOCIETE1.) au paiement de la somme de 6.300,00 euros correspondant aux

arriérés de loyers ainsi qu’au préavis non respecté, la résiliation non justifiée du bail

par celle-ci avec effet immédiat ne pouvant prendre effet qu’au plus tôt à la prochaine

échéance du bail, soit au 31 mars 2017.

La société SOCIETE2.) ne réclamant pas le loyer du mois de mars 2015 et le jugement

querellé n’ayant pas condamné la société SOCIETE1.) à un quelconque montant à ce

titre, il n’y a pas lieu de débouter l’intimée de sa demande en paiement du mois de

mars 2015, tel que sollicité par l’appelante. Ce volet est partant sans objet.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Dans la mesure où il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société SOCIETE2.)

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il convient, d’une

part, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a été fait droit à sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure de 350,00 euros, et, d’autre part, de

condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure pour

l’instance d’appel à hauteur du même montant.

Eu égard à l’issue du litige, la demande en obtention d’une indemnité de procédure

formulée par l’appelante pour l’instance d’appel laisse d’être fondée.

La société SOCIETE2.) demande la condamnation de la société SOCIETE1.) au

paiement d’un montant de 2.000,00 euros à titre d’indemnisation du chef de procédure

abusive et vexatoire, au motif que son appel présente un caractère abusif.

Il est de principe que tout intimé peut formuler une telle demande en vertu des articles

6-1, 1382 et 1383 du code civil.

Néanmoins, il échet de relever que l'exercice d'une action en justice ne dégénère en

faute, pouvant donner lieu à des dommages et intérêts, que s'il constitue un acte de

malice ou de mauvaise foi ou au moins une erreur grossière équipollente au dol ou si

le demandeur a agi avec une légèreté blâmable.

Il convient, en effet, de sanctionner, non pas le fait d'avoir exercé à tort une action en

justice ou d'y avoir résisté injustement, puisque l'exercice d'une action en justice est

libre, mais uniquement le fait d'avoir abusé de son droit en commettant une faute

indépendante du seul exercice de celle-ci (cf. Cour 20 mars 1991, 28, 150 ; Cour

17 mars 1993, no 14446 du rôle; Cour 22 mars 1993, no 14971 du rôle, TAL 9 février

2001, no 25/2001).

Cette faute intentionnelle engage la responsabilité civile de la partie demanderesse,

respectivement appelante, à l'égard de la partie défenderesse ou intimée, si cette

dernière prouve avoir subi un préjudice (cf. Cour 16 février 1998, nos 21687 et 22631

du rôle).

Force est toutefois de constater que l’intimée reste en défaut d’établir tant une faute

intentionnelle dans le chef de l’appelante qu’un préjudice dans son propre chef.

Un abus de droit n'est partant pas établi, alors qu'on ne saurait dire que la société

SOCIETE1.) ait agi avec une intention de nuire ou avec une légèreté blâmable, de

sorte que cette demande en dommages et intérêts requiert un rejet.

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel laisse d’être fondé

et que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

Il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à l’égard de SOCIETE1.) au vu des

dispositions de l’article 76 du nouveau code de procédure civile.

Par ces motifs

Le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé,

partant, confirme le jugement entrepris,

dit sans objet la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

tendant à voir débouter la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. de sa

demande en paiement du loyer du mois de mars 2015,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. à payer à la société

SOCIETE2.) une indemnité de procédure de 350,00 euros pour l’instance d’appel,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel,

déboute la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s.àr.l. de sa demande en

obtention de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. aux frais et dépens

de l’instance d’appel.