Landlord appeal dismissed; tenant granted three-month eviction delay and partial procedural costs award.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00201

Audience publique du mardi, trente octobre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-02944 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente, Laurence JAEGER, premier juge, Anne CONTER, juge, Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

1) A.), sans état connu, demeurant à L-(…), 12, (…),

2) B.), sans état connu, ayant demeuré à L-(…), 12, (…), demeurant actuellement à F-(…), (…),

appelants aux termes d’un exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL de Luxembourg du 26 avril 2018,

sub 1) et 2) comparant par Maître Yves WAGENER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) C.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…),

2) D.), sans état connu, demeurant à L-(…), (…), intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER en remplacement de l’huissier de justice Frank SCHAAL, sub 1) et 2) comparant par Maître Georges KRIEGER, avocat, demeurant à Luxembourg.

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Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-02944 du rôle, appelée pour fixation à l’audience publique du 22 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 26 juin 2018 et finalement à l’audience publique du mardi, 16 octobre 2018, à 9.00 heures, salle TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu comme suit :

Maître Yves WAGENER, avocat, comparant pour A.) et B.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Romain BUCCI, avocat, en remplacement de Maître Georges KRIEGER, comparant pour C.) et D.), fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

30 octobre 2018, le jugement qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail du 3 juin 2008, les époux C.) et D.) ont donné en location à A.) un appartement sis à L-(…), 12, (…), pour un loyer mensuel de 930,00 euros, assorti d’une avance sur charges de 120,00 euros, soit un total de 1.050,00 euros payable d’avance le 1er de chaque mois. Par courrier du 14 août 2013, les bailleurs ont autorisé B.) à occuper les lieux loués avec ses deux enfants mineurs en ménage avec A.).

Par requête déposée au greffe le 12 mai 2017, C.) et D.) ont fait convoquer A.) et B.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, pour voir condamner A.) à leur payer le montant de 5.233,99 euros à titre d’arriérés de loyers, avec les intérêts légaux à compter du

11 avril 2017, sinon à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde. Ils ont également sollicité la résiliation judiciaire du contrat de bail et la condamnation du locataire au déguerpissement des lieux loués.

Ils ont conclu à l’exécution provisoire du jugement à intervenir et ont réclamé une indemnité de procédure de 1.500,00 euros, sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile. Ils ont finalement demandé à voir déclarer le jugement à intervenir commun à B.).

A l’audience des plaidoiries devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 2 juin 2017, C.) et D.) ont, en vertu d’un décompte actualisé, réclamé le montant de 4.017,16 euros à titre d’arriérés de loyers, augmenté du montant de 401,71 euros à titre d’intérêts conventionnels de 10%, soit la somme totale de 4.418,87 euros.

Par jugement n° 1747/17 du 14 juin 2017, rendu par défaut à l’égard d’A.) et d’B.), le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette a :

• reçu la demande en la forme,

• donné acte à C.) et à D.) de la diminution de leur demande en paiement,

• dit fondée la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers à hauteur de 4.418,87 euros,

• condamné A.) à payer à C.) et à D.) le montant de 4.418,87 euros avec les intérêts légaux sur le montant de 4.017,16 euros à partir du 2 juin 2017, date du décompte actualisé, jusqu’à solde,

• résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’A.),

• condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement,

• au besoin, autorisé les requérants à faire expulser le défendeur dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

• ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

• dit la demande de C.) et de D.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 250,00 euros,

• condamné A.) à payer à C.) et à D.) le montant de 250,00 euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

• condamné A.) aux frais et dépens de l’instance,

• déclaré le jugement commun à B.).

Suivant courrier entré au greffe du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette le 20 juin 2017, A.) a relevé opposition en son nom et pour le compte de sa partenaire civile B.) contre le jugement du 14 juin 2017, en contestant les charges réclamées par les bailleurs et l’application de la clause pénale contractuelle.

A l’audience publique du tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette du 28 février 2018, A.) et B.) n’ont pas comparu.

C.) et D.) ont demandé à voir statuer à nouveau sur leurs demandes. Suivant décompte actualisé, ils ont réduit leur demande en paiement au montant de 2.052,87 euros.

Par jugement du 14 mars 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant sur opposition, contradictoirement et en premier ressort, a :

• reçu l’opposition en la forme,

• mis le jugement no 1747/17 précité à néant, statuant à nouveau :

• dit l’opposition d’A.) et d’B.) non fondée,

• donné acte à C.) et à D.) de la modification de leur demande pécuniaire,

• dit la demande de C.) et de D.) fondée pour le montant réclamé de 2.052,87 euros,

• condamné A.) à payer à C.) et à D.) le montant de 2.052,87 euros, avec les intérêts légaux sur le montant de 681,16 euros à partir du 2 juin 2017 et sur le montant de 970,00 euros à partir du 28 février 2018, dates des demandes respectives en justice, jusqu’à solde,

• résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs d’A.),

• condamné A.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement,

• au besoin autorisé les requérants à faire expulser A.) dans la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés,

• ordonné l’exécution provisoire du jugement nonobstant toute voie de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire,

• dit la demande de C.) et de D.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le montant de 500,00 euros,

• condamné A.) à payer à C.) et à D.) le montant de 500,00 euros, sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

• condamné A.) aux frais et dépens de l’instance,

• déclaré le jugement commun à B.).

Pour déclarer fondée la demande des bailleurs du chef d’arriérés de loyers et de charges impayées pour le montant réclamé de 2.052,87 euros, le juge de première instance s’est basé sur les pièces versées en cause et les renseignements fournis à l’audience.

Au vu des dispositions contractuelles, la demande de C.) et de D.) a également été déclarée fondée à hauteur de 401,71 euros, le juge de première instance ayant cependant précisé que ce montant n’était pas à assortir des intérêts légaux.

Considérant que le paiement irrégulier des loyers et le non-paiement du montant alors en souffrance constituaient une violation grave des obligations du locataire, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire a été prononcée et le déguerpissement d’A.), avec tous ceux qui se trouvent dans les lieux de son chef, a été ordonné.

De ce jugement, leur notifié aux dates respectives des 19 mars 2018 et 29 mars 2018, A.) et B.) ont régulièrement relevé appel par acte d’huissier du 26 avril 2018.

Moyens et prétentions des parties

Les appelants demandent à voir réformer le jugement entrepris, en soutenant qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail. Ils demandent encore à voir tenir hors cause B.), qui n’a pas signé le contrat de bail. Ils réclament finalement une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel.

A.) fait plaider que lui-même et B.) étaient confrontés à des problèmes financiers en 2016 et 2017. Ils se seraient entretemps séparés et B.) aurait quitté l’appartement. La situation financière se serait régularisée et actuellement, aucun loyer ne resterait en souffrance. A.) estime partant que la résiliation du contrat de bail ne se justifie pas. Il donne encore à considérer que les bailleurs ont failli à leurs obligations en n’établissant pas de décompte des charges depuis 2016.

A titre subsidiaire, au cas où il y aurait lieu à résiliation du contrat de bail, il sollicite un délai de déguerpissement de six mois.

C.) et D.) concluent à la confirmation du jugement entrepris. Tout en admettant qu’au jour des plaidoiries en instance d’appel, tous les loyers sont payés, ils font valoir que la résiliation du contrat de bail s’impose, au vu de l’importance des arriérés de loyers qui s’étaient accumulés en 2016 et 2017 ainsi que du paiement irrégulier des loyers en 2018.

Les intimés réclament une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance d’appel.

Motifs de la décision

Conformément à l’article 1728 du code civil, l’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative.

En principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, tome VI, éd. 2000, n° 388 bis).

Les tribunaux posent comme principe que le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble est en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits (M. HARLES, Le bail-à-loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 101).

La résiliation peut être prononcée, le cas échéant, même si le locataire a apuré l’arriéré, compte tenu des antécédents et du retard systématique dans le paiement de ses loyers (Les Novelles, Le louages des choses, Les baux en général, n° 393).

Même si, en l’espèce, il résulte des explications fournies à l’audience que tous les loyers redus ont été réglés à la suite du jugement entrepris, il n’en reste pas moins que, suivant décompte présenté par les intimés, A.) accusait un retard considérable de dix mois de loyers lors du dépôt de la requête introductive de première instance, en mai 2017, et que le 28 février 2018, date de l’audience des plaidoiries de première instance, à la suite de l’opposition du 20 juin 2017, un montant de 1.551,16 euros était encore redu à titre d’arriérés de loyers et de charges impayées. Il résulte, par ailleurs, des extraits de compte versés en cause que les loyers du mois de mars 2018 à septembre 2018 n’ont pas été payés par anticipation, pour le 1er de chaque mois, mais avec des retards de 3 à 88 jours.

Quant à l’affirmation d’A.), suivant laquelle les intimés auraient omis de dresser des décomptes charges depuis 2016, le tribunal de céans tient à souligner qu’un éventuel retard dans le chef de la partie bailleresse d’établir des décomptes charges ne justifie pas une rétention des loyers et avances sur charges sur plusieurs mois.

Au vu de l’importance des arriérés de loyers qui s’étaient accumulés en 2016 et 2017, ainsi que des retards persistants dans le paiement des loyers, il y a lieu de retenir que le locataire a gravement manqué à ses obligations et qu’il a porté préjudice aux bailleurs, en les privant d’une rentrée d’argent sur laquelle ils étaient

en droit de compter, pendant une période prolongée.

C’est donc à juste titre que le juge de première instance a prononcé la résiliation du bail aux torts d’A.) et ordonné son déguerpissement. Au vu du fait que les arriérés de loyers sont actuellement apurés, il y a cependant lieu d’accorder à A.) un délai de déguerpissement de trois mois.

Les appelants demandent encore à voir mettre hors cause B.), qui n’aurait pas signé le contrat de bail.

Il convient de rappeler que, dans leur requête introductive d’instance, C.) et D.) ont fait convoquer B.) pour lui voir déclarer commun le jugement à intervenir.

La demande en déclaration de jugement commun a pour but de rendre la décision judiciaire à intervenir opposable à un tiers, pour que celui-ci ne puisse ni l’écarter, en invoquant la relativité de la chose jugée, ni surtout l’attaquer par la voie de la tierce opposition. Son rôle est de lui faire perdre la qualité de tiers, de lui rendre le jugement opposable et de lui fermer de ce fait la voie de la tierce opposition.

Il est rappelé que par courrier du 14 août 2013, les bailleurs avaient autorisé B.) à occuper les lieux loués avec ses deux enfants mineurs en ménage avec A.). Il n’est pas contesté qu’au moment de la requête introductive d’instance, tendant notamment au déguerpissement d’A.), les partenaires habitaient toujours ensemble dans l’appartement litigieux. C.) et D.) avaient, dès lors, intérêt à demander à voir déclarer commun le jugement à intervenir à B.).

Dans ces circonstances et eu égard au fait qu’aucune condamnation n’a été demandée à l’encontre d’B.), il n’y a pas lieu de mettre hors cause cette dernière.

L’appel laisse partant d’être fondé et le jugement entrepris est à confirmer, sauf à préciser que les montants réglés par A.) à la suite du jugement entrepris sont à imputer sur le montant de la condamnation intervenue en première instance, et qu’un délai de déguerpissement de trois mois, à partir de la signification du présent jugement, est accordé à A.).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les appelants sont à débouter de leur demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de C.) et de D.) l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné A.) à leur payer une indemnité de procédure de 500,00 euros pour la première instance. La demande des intimés en condamnation d’A.) au paiement d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est fondée à concurrence du même montant.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement, reçoit l’appel en la forme,

le dit non fondé, partant,

confirme le jugement entrepris, sauf à :

- préciser que les montants réglés par A.) à la suite du jugement entrepris sont à imputer sur le montant de la condamnation intervenue en première instance,

- accorder à A.) un délai de déguerpissement de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

condamne A.) à payer à C.) et à D.) une indemnité de procédure de 500,00 euros pour l’instance d’appel,

condamne A.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.