Tenant appeal dismissed; landlord's damages claim confirmed; procedural fees rejected for both sides.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00194

Audience publique du mardi, vingt-trois octobre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-00642 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), veuve PERSONNE2.), retraitée, demeurant à L-ADRESSE1.),

ADRESSE1.),

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 16 janvier 2018,

intimée sur appel incident,

comparant par Maître Marc WAGNER, avocat, demeurant à Luxembourg,

et

1) PERSONNE3.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

2) PERSONNE4.),

sans

état

connu,

demeurant

à

L-ADRESSE3.),

ADRESSE3.),

intimés aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Frank SCHAAL,

appelants par appel incident,

sub 1) et 2) comparant par Maître Ophélie OMNES, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-00642 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 27 février 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 5 juin 2018

et finalement à l’audience publique du mardi, 9 octobre 2018, à 9.00 heures, salle TL

3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître

Marc

WAGNER,

avocat,

comparant

pour

PERSONNE1.),

veuve

PERSONNE2.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendu en ses explications.

Maître Ophélie OMNES, avocat, comparant pour PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

fournit ses réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

23 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Par requête déposée au greffe le 26 juillet 2017,

PERSONNE1.), veuve

PERSONNE2.), a fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal

de paix de Luxembourg pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour le tout, à lui payer la somme principale de 26.102,89 euros, à titre

d’indemnisation pour dégâts locatifs, la somme de 3.400,00 euros, à titre d’indemnité

d’indisponibilité et la somme de 2.550,00 euros à titre d’indemnité de relocation.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) expose que, suivant contrat de bail ayant

pris effet le 1er mars 2009, elle a donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

un appartement situé à L-ADRESSE4.). Par jugement du 22 décembre 2016 du

tribunal de paix de Luxembourg, le contrat de bail aurait été résilié et les locataires

auraient été condamnés à déguerpir des lieux loués dans un délai de quarante jours à

compter de la notification du jugement. PERSONNE3.) et PERSONNE4.) auraient

quitté les lieux au début du mois de mars 2017. Aucun état des lieux n’aurait été

dressé, ni au moment de l’entrée des locataires dans les lieux, ni au moment de leur

sortie. Tandis que l’appartement se serait trouvé dans un bon état lors de

l’emménagement d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.), tel n’aurait plus été le cas

au moment de leur départ, d’importants dégâts locatifs ayant été constatés.

PERSONNE1.) a soutenu avoir dû remettre en peinture l’appartement en raison de

moisissures et procéder au remplacement des fenêtres et sangles, de la cuisine ainsi

que d’un radiateur. Elle aurait également fait appel à la société SOCIETE1.) pour

déboucher la canalisation. Les frais de remise en état se seraient élevés au montant

de 26.102,89 euros. Au vu de l’envergure des travaux ayant dû être effectués à la suite

du départ des locataires, PERSONNE1.) a réclamé une indemnité d’indisponibilité de

3.400,00 euros ainsi qu’une indemnité de relocation de 2.250,00 euros.

Lors des plaidoiries de première instance, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) se sont

opposés aux demandes de

PERSONNE1.). Sans contester l’existence de

moisissures, ils ont estimé ne pas devoir supporter les frais de remise en état. Ils ont

invoqué des problèmes de chauffage, dont ils auraient informé la bailleresse. Or, cette

dernière n’aurait rien entrepris pour y remédier.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont, par ailleurs, contesté qu’il ait été nécessaire de

repeindre tout l’appartement et ont fait valoir que les frais de peinture réclamés étaient,

en tout état de cause, excessifs. Ils ont encore souligné qu’aucune facture n’était

versée.

A titre reconventionnel,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ont demandé la

condamnation de PERSONNE1.) au paiement du montant de 7.475,00 euros,

correspondant à la réduction du loyer de moitié et la somme mensuelle de 150,00

euros à titre de charges indûment payées, le tout pendant une période de treize mois.

Ils ont, en outre, sollicité le remboursement de la garantie bancaire de 2.000,00 euros.

Par jugement du 6 décembre 2017, le tribunal de paix de Luxembourg, statuant

contradictoirement :

a reçu la demande en la forme,

l’a déclarée partiellement fondée,

a dit que la créance de PERSONNE1.) s’élève à la somme de 7.350,00 euros,

a donné acte à

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

de leurs demandes

reconventionnelles,

a déclaré non fondée la demande reconventionnelle d’PERSONNE3.) et de

PERSONNE4.) tendant à la condamnation de PERSONNE1.) à leur payer la

somme de 7.475,00 euros,

a déclaré fondée la demande d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) tendant à la

restitution de la garantie locative,

après compensation judiciaire, a dit que la créance de PERSONNE1.), s’élève à la

somme de 5.350,00 euros,

a condamné

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

solidairement à payer à

PERSONNE1.) la somme de 5.350,00 euros avec les intérêts au taux légal à partir

de la demande en justice, le 26 juillet 2017, jusqu’à solde,

a dit que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du présent jugement,

a rejeté les demandes tendant à l’allocation d’une indemnité de procédure,

a dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

a condamné PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

Pour statuer ainsi - après avoir rappelé qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, les

locataires sont présumés avoir reçu les lieux en bon état et sont obligés à les restituer

dans le même état, en tenant compte de l’usure normale - le juge de première instance

a dit qu’il n’incombe pas au bailleur de prouver que la dégradation ou la perte est

imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la jouissance, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Il a constaté qu’il ne résultait d’aucun élément du dossier que, pendant la durée de la

location, les locataires aient informé la bailleresse des prétendus dysfonctionnements

du chauffage causant de l’humidité et des moisissures dans l’appartement loué. Il a

relevé que, suivant attestation testimoniale de l’assistante sociale, PERSONNE5.),

cette dernière n’a informé PERSONNE1.) des problèmes en relation avec le chauffage

qu’au début de l’année 2017, soit après le prononcé du jugement du tribunal de paix

de Luxembourg du 22 décembre 2016, résiliant le contrat de bail et condamnant les

occupants au déguerpissement.

Le juge de première instance a ensuite relevé que l’origine des problèmes d’humidité

et de moisissures ne pouvait être déterminée au vu des éléments du dossier.

Au vu des photos versées en cause, il a tenu pour établi que la chambre à coucher, le

living, les toilettes, la cuisine et le débarras présentaient des taches d’humidité et des

moisissures et que des lettres apposées sur la porte d’entrée de la chambre à coucher

ont, par ailleurs, dû être enlevées.

Il a retenu que ces désordres dépassaient le cadre de l’usure normale et

qu’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) restaient en défaut de rapporter la preuve que

ceux-ci ne leur étaient pas imputables.

En tenant compte de l’usure normale due à une occupation de huit années, le juge de

première instance a fixé ex aequo et bono au montant de 2.500,00 euros, la part que

devaient supporter PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la contribution aux travaux

de réfection de la peinture de l’appartement.

Au vu des photos figurant au dossier et d’une attestation testimoniale émise par

PERSONNE6.), le juge de première instance a également retenu qu’au moins quatre

fenêtres et deux enrouleurs de sangle ont été endommagés.

Il a évalué ex aequo et bono au montant de 2.800,00 euros l’indemnisation à payer

par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à titre de contribution aux travaux de réfection

des fenêtres et des enrouleurs de sangle.

Notant qu’au vu des attestations testimoniales et des photos versées en cause, il était

établi qu’au moment de la sortie des locataires des lieux, la cuisine se trouvait dans

un état déplorable, le juge de première instance, qui a pris en considération une usure

normale résultant de huit ans d’occupation, a évalué ex aequo et bono l’indemnité à

payer par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de ce chef au montant de 1.000,00 euros.

Il a également considéré que les dégâts accrus au radiateur dans les toilettes, décrits

dans l’attestation testimoniale de PERSONNE6.) comme étant rouillé, dépassaient le

cadre de l’usure normale. Il a, dès lors, fixé l’indemnisation à revenir à la bailleresse à

ce titre, au montant de 200,00 euros. Il a souligné, dans ce contexte, que le devis du

25 juillet 2017 de la société SOCIETE2.), portant sur un montant de 1.880,21 euros,

concernait non seulement le remplacement du radiateur, mais également l’installation

d’une porte battante.

La demande de PERSONNE1.), tendant à voir condamner PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) au remboursement de frais de débouchage de la canalisation a été

rejetée, faute de preuve d’un manquement des locataires à leurs obligations, ayant

rendu nécessaire l’exposition desdits frais.

Les dégâts locatifs causés par PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et dépassant le cadre

de l’usure normale ont ainsi été chiffrés au montant total de [2.500,00 + 2.800,00 +

1.000,00 + 200,00 euros =] 6.500,00 euros.

Considérant qu’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’avaient pas rapporté la preuve

d’un manquement de PERSONNE1.) à ses obligations contractuelles et légales, le

juge de première instance les a déboutés de leur demande reconventionnelle en

indemnisation.

Evaluant le temps nécessaire à la remise en état à un mois, le juge de première

instance a fixé au montant de 850,00 euros l’indemnité d’indisponibilité devant revenir

à la bailleresse.

La demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de relocation a été

rejetée, au motif que la bailleresse était restée en défaut de rapporter la preuve d’avoir

déployé des efforts pour rechercher un nouveau locataire, à la suite du départ

d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.).

Une garantie locative de 2.000,00 euros ayant été fournie par les locataires, le juge de

première instance a retenu que ce montant était à déduire de la créance de

PERSONNE1.), de sorte qu’après compensation judiciaire, PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) ont été condamnés au paiement du montant de [6.500,00 + 850,00 -

2.000,00 =] 5.350,00 euros.

De ce jugement, lui notifié le 7 décembre 2017, PERSONNE1.) a régulièrement relevé

appel par acte d’huissier du 16 janvier 2018.

Moyens et prétention des parties

Par réformation du jugement entrepris, PERSONNE1.) demande à voir condamner

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour

sa part, à lui payer les montants de 10.831,59 euros au titre de frais de peinture, de

10.800,90 euros, au titre de frais de remplacement des fenêtres et enrouleurs de

sangle, de 2.000,00 euros, au titre de frais de remplacement de la cuisine, 1.880,21

euros, au titre de remplacement des radiateurs, de 270,58 euros, au titre de frais de

débouchage de la

canalisation, de 3.400,00 euros, au titre d’indemnité

d’immobilisation et de 2.550,00 euros, au titre d’indemnité de relocation, le tout avec

les intérêts légaux à partir du 26 juillet 2017, jusqu’à solde.

Elle demande encore la condamnation de chacune des parties intimées à lui payer

une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour la première instance, par

réformation du jugement querellé, ainsi qu’une indemnité de procédure du même

montant, pour l’instance d’appel. Elle conclut finalement à l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de son appel, PERSONNE1.) fait grief au juge de première instance de ne

pas lui avoir alloué l’intégralité des montants exposés par elle pour la remise en

peinture de l’appartement, le remplacement des fenêtres et des sangles ainsi que le

remplacement de la cuisine et du radiateur dans le WC. Elle critique encore le

jugement entrepris pour ne pas avoir fait droit à sa demande en remboursement des

frais de débouchage de la canalisation.

L’appelante estime, par ailleurs, qu’au vu de l‘envergure des dégâts causés, elle doit

pouvoir prétendre à une indemnité d’indisponibilité à quatre mois de loyers, soit le

montant de 3.400,00 euros, ainsi qu’à une indemnité de relocation de 2.250,00 euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) demandent à voir débouter PERSONNE1.) de son

appel et concluent à la confirmation du jugement entrepris, sauf à interjeter appel

incident, en ce que leur demande en obtention d’une indemnité de procédure a été

écartée en première instance. Ils réclament le montant de 1.000,00 euros, à ce titre.

Les intimés demandent à se voir accorder des délais de paiement, sinon la permission

de procéder à un paiement échelonné de leur dette, sur base de l’article 1244 du code

civil.

Ils sollicitent finalement une indemnité de procédure de 2.000,00 euros pour l’instance

d’appel.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) font valoir qu’ils ne peuvent être tenus de financer

la remise en état intégrale de l’appartement de PERSONNE1.). Ils maintiennent que

le chauffage de l’appartement ne fonctionnait pas et demandent, dans ce contexte, à

voir entendre comme témoin PERSONNE5.), assistante sociale, auteur d’une

attestation testimoniale, versée au dossier.

Motifs de la décision

C’est à juste titre que le juge de première instance a rappelé qu’en application de

l’article 1731 du code civil, les locataires sont, en l’espèce, présumés avoir reçu les

lieux en bon état de réparations locatives, ce en l’absence d’état des lieux dressé au

moment de leur emménagement. Il s’y ajoute que le contrat de bail signé entre parties

indique que les locataires reconnaissent « que l’appartement et les équipements se

trouvent en très bon état (récente rénovation) ».

C’est encore à bon droit qu’au vu des photos versées en cause et de l’attestation

testimoniale de PERSONNE6.), le juge de première instance a ensuite tenu pour établi

l’existence de dégradations dépassant le cadre de l’usure normale, consistant dans

des moisissures aux murs ainsi que des dégâts au niveau de quatre fenêtres, de deux

enrouleurs de sangle, des meubles et appareils de cuisine et du radiateur des toilettes.

L’offre de preuve tendant à voir entendre comme témoin PERSONNE5.) au sujet du

prétendu dysfonctionnement du chauffage est à écarter pour défaut de pertinence,

comme - tel que l’a relevé le juge de première instance - le témoin affirme avoir

dénoncé le problème au niveau du chauffage au début de l’année 2017, soit

postérieurement au prononcé du jugement du tribunal de paix de Luxembourg du

22 décembre 2016, ayant déclaré résilié le bail et condamné les locataires au

déguerpissement.

Le montant de [2.500,00 + 2.800,00 + 1.000,00 + 200,00 =] 6.500,00 euros, auquel le

juge de première instance a fixé l’indemnisation à allouer à PERSONNE1.) du fait des

dégradations préénoncées est à considérer comme adéquat. En effet, si les dégâts

constatés dépassent l’usure normale, ils ne sont pas d’une envergure telle qu’ils

justifieraient que le coût de la remise en peinture de l’intégralité de l’appartement, du

remplacement de l’ensemble des fenêtres et sangles, ainsi que de l’installation d’une

nouvelle cuisine et d’une porte battante, soit mis à charge des intimés.

A l’instar du juge de première instance, le tribunal de céans considère encore qu’il ne

ressort pas de la facture de la société SOCIETE1.) du 13 avril 2017, que c’est en raison

d’agissements des intimés qu’il a dû être procédé au débouchage de la canalisation

de l’immeuble, sis au ADRESSE4.) à Luxembourg, étant rappelé que l’immeuble se

compose de trois appartements. Tel qu’il a été retenu par le jugement entrepris, les

frais de débouchage ne sont partant pas à supporter par les intimés.

Il convient ensuite de noter que c’est en vertu d’une appréciation adéquate de

l’importance des dégâts causés par les locataires, que le juge de première instance a

fixé au montant de 850,00 euros, équivalant à un mois de loyer, l’indemnité

d’indisponibilité à accorder à la partie bailleresse.

En instance d’appel, l’appelante ne fournit pas de renseignements au tribunal quant à

des démarches effectuées en vue d’une éventuelle remise en location de

l’appartement, de sorte que le jugement querellé est encore à confirmer pour autant

que la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de relocation a été

rejetée.

La demande des intimés tendant à se voir accorder des délais de paiement ou à voir

échelonner leur dette, formulée pour la première fois en instance d’appel - non

critiquée à cet égard - est à déclarer recevable.

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 1244 du code civil, le débiteur ne peut point

forcer le créancier à recevoir en partie le paiement d’une dette, même divisible. Les

juges peuvent néanmoins, en considération de la position du débiteur et en usant de

ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des délais modérés pour le paiement

et surseoir à l’exécution des poursuites toutes choses demeurant en état.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (Cour d’appel,

25 octobre 2006, n° 31036 du rôle). Le juge doit avoir égard à la situation des parties

et peut octroyer les délais de grâce au débiteur malheureux et de bonne foi (René

DEKKERS, Précis de droit civil belge, Tome II, n° 468). Le débiteur malheureux est

celui qui éprouve des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements

immédiatement sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait

un préjudice sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa

volonté (Juris-Classeur civil, articles 1235 à 1248, fasc. 40, n° 88).

Les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation pour décider si le débiteur

peut bénéficier de mesures de grâce. Cette solution est fermement admise depuis

longtemps (Cass. soc., 12 avr. 1956 : D. 1956, somm. p. 110 ; Bull. civ. 1956, IV,

n° 318. – Cass. 2e civ., 10 juin 1970 : Bull. civ. 1970, II, n° 201 ; JCP G 1970, IV, 204.

– Cass. 2e civ., 24 mars 1971 : Bull. civ. 1971, II, n° 88. – Cass. 2e civ.,

28 mars 1973 : Gaz. Pal. 1973, 1, somm., p. 125 ; Bull. civ. 1973, II, n° 94. – Voir aussi

Cass. req., 7 juin 1859 : DP 1860, 1, p. 21. – Cass. req., 8 nov. 1892 : DP 1893, 1, p.

33 ; S. 1893, 1, p. 248. – Cass. com., 21 janv. 1953 : D. 1953, p. 197. – Cass. com.,

23 juin 1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 396 ; JCP G 1965, IV, 110. – Cass. com., 5 oct.

1965 : Bull. civ. 1965, III, n° 480 ; JCP G 1965, IV, 138. – Cass. com.,

8 févr. 1972 : JCP G 1973, II, 17386, note Ph. Kahn. – Cass. com., 10 oct. 1973 : JCP

G 1973, IV, 370 ; Quot. jur., 7 févr. 1974. – Cass. com., 9 janv. 1974 : Bull. civ. 1974,

IV, n° 14, Juris-classeur civil, art. 1235 à 1248, fasc. 40, n° 81).

En l’espèce, les intimés, faisant état de leur situation financière précaire, restent en

défaut de présenter une projection approximative de l’évolution future de leur situation

financière et d’un plan de remboursement vérifiable.

En ces circonstances, il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande tendant à se voir

accorder des délais de paiement ou un échelonnement du remboursement de leur

dette.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, les demandes d’PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) en

allocation d’indemnités de procédure requièrent un rejet, tant pour la première instance

- par confirmation du jugement entrepris - que pour l’instance d’appel.

PERSONNE1.) ne justifiant pas de l’iniquité requise par l’article 240 du nouveau code

de procédure civile, elle est également à débouter de ses demandes en obtention

d’indemnités de procédure, tant pour la première instance - par confirmation du

jugement entrepris - que pour l’instance d’appel.

Il résulte de ce qui précède que ni l’appel principal, ni l’appel incident, ne sont fondés,

de sorte que le jugement entrepris est à confirmer dans toute sa teneur.

En tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de recours, il ne peut y avoir

exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est susceptible d’un recours et

que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant un jugement d’appel et

compte tenu du fait que le recours en cassation en matière civile n’a, en général, pas

d’effet suspensif, la demande formulée par PERSONNE1.) tendant à voir déclarer le

jugement à intervenir exécutoire par provision est à rejeter (cf. Jurisclasseur

Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos 5 et 6).

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme,

rejette l’offre de preuve présentée par PERSONNE3.) et de PERSONNE4.),

dit les appels principal et incident non fondés, partant,

confirme le jugement entrepris,

dit recevable, mais non fondée, la demande d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

basée sur l’article 1244 du code civil, partant en déboute,

dit non fondées les demandes respectives des parties en obtention d’une indemnité

de procédure pour l’instance d’appel, partant en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance d’appel.