Court dismisses vexatious procedure claim against bankrupt company, allowing procedural costs to defendants.

Jugement civil 2018TALCH11/00162

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Audience publique du vendredi dix-neuf octobre deux mille dix-huit

Numéros 85283, 89597 et 95150 du rôle (jonction)

Composition:

Paule MERSCH, vice-président,

Philipp ZANGERLÉ, juge

Stéphane SANTER, juge,

Marc ESPEN, greffier.

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I. ENTRE

la société de droit luxembourgeois PASTAMANO Sàrl & Cie. Secs, déclarée

en état de faillite par jugement no F381/2018 du 18 mai 2018, établie et ayant

son siège social à L-1618 Luxembourg, 2, rue des Gaulois, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 58.314,

représentée par son curateur Maître Maïka SKOROCHOD actuellement en

fonctions,

demanderesse aux termes d'un exploit d’assignation de l’huissier de justice

suppléant Yves TAPELLA, remplaçant l’huissier de justice Roland FUNK de

Luxembourg du 7 novembre 2003,

défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

la société anonyme EXPRESS SERVICES, établie et ayant son siège social à

L-1471 Luxembourg, 310, route d’Esch, représentée par son conseil

d’administration actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et

des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 4.516,

défenderesse aux fins du prédit exploit Yves TAPELLA,

ayant initialement comparu par Maître André MARC, comparant actuellement

par Maître Christian JUNGERS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

II. ENTRE

la société de droit luxembourgeois PASTAMANO Sàrl & Cie. Secs, déclarée

en état de faillite par jugement no F381/2018 du 18 mai 2018, établie et ayant

son siège social à L-1618 Luxembourg, 2, rue des Gaulois, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 58.314,

représentée par son curateur Maître Maïka SKOROCHOD actuellement en

fonctions,

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice

suppléant Geoffrey GALLE, remplaçant l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 6 juillet 2004,

défenderesse sur reconvention,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

A.), gérant de société en retraite, demeurant à L-(…), (…),

défendeur aux fins du prédit exploit Geoffrey GALLE,

demandeur par reconvention,

comparant par Maître Marc BADEN, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

III. ENTRE

la société de droit luxembourgeois PASTAMANO Sàrl & Cie. Secs, déclarée

en état de faillite par jugement no F381/2018 du 18 mai 2018, établie et ayant

son siège social à L-1618 Luxembourg, 2, rue des Gaulois, inscrite au registre

de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro B 58.314,

représentée par son curateur Maître Maïka SKOROCHOD actuellement en

fonctions,

demanderesse aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de justice

suppléant Geoffrey GALLE, remplaçant l’huissier de justice Pierre BIEL de

Luxembourg du 12 avril 2005,

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

ET

l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, pris en la personne de son

Ministre d’Etat, Premier Ministre, actuellement en fonctions, assigné en ses

bureaux à L-1352 Luxembourg, Hôtel de Bourgogne, 4, rue de la

Congrégation,

défendeur aux fins du prédit exploit Geoffrey GALLE,

comparant par Maître Alain RUKAVINA, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

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LE TRIBUNAL

Entendu la société de droit luxembourgeois Pastamano Sàrl & Cie. Secs en

faillite, par l’organe de son mandataire Maître Benoît ENTRINGER, avocat

constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu

la société anonyme Express Services, par l’organe de son

mandataire Maître Emilie WATY, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Christian JUNGERS, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Entendu A.), par l’organe de son mandataire Maître Stéphanie STAROWICZ,

avocat à la Cour, en remplacement de Maître Marc BADEN, avocat constitué,

demeurant à Luxembourg.

Entendu

l’Etat du Grand-Duché de Luxembourg, par l’organe de son

mandataire Maître Sabrina SOUSA, avocat, en remplacement de Maître Alain

RUKAVINA, avocat constitué, demeurant à Luxembourg.

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 15 décembre 2017.

Revu le jugement rendu par le Tribunal de céans en date du 16.12.2004 dont

le dispositif est conçu comme suit :

« statuant contradictoirement;

avant tout autre progrès en cause ; invite la partie demanderesse à établir

qu’elle n’est pas forclose pour agir, de qualifier à cet effet le vice dont elle fait

état et de prendre position par rapport à la clause excluant la responsabilité du

vendeur pour les vices apparents et cachés telle que figurant dans l’acte de

vente sub « Allgemeine Verfügungen » ;

refixe l’affaire à la conférence mise en état du mercredi 2 février 2005, à 15.00

heures, salle 35, deuxième étage du Palais de justice. »

Revu le jugement rendu par le Tribunal de céans en date du 18.5.2007 dont le

dispositif est conçu comme suit :

« statuant contradictoirement, le ministère public entendu;

vu l’ordonnance de clôture de l’instruction du 18 avril 2007 ;

surseoit à statuer en attendant la décision des juridictions pénales. »

Comme suite à l'arrêt de la cinquième chambre de la Cour d'appel siégeant en

matière correctionnelle rendu en date du 21.1.2014, les mandataires ont repris

leurs échanges de conclusions.

Aux fins d'une bonne compréhension des tenants et aboutissants de l'affaire,

le Tribunal entend reprendre l'ensemble des moyens et prétentions des parties

au litige.

L'affaire comprend trois volets:

-

l'action dirigée par la société PASTAMANO à l'encontre de la SA

EXPRESS SERVICES

-

l'action dirigée par la société PASTAMANO à l'encontre de A.)

-

l'action dirigée par la société PASTAMANO à l'encontre de l'ETAT du

Grand-Duché de Luxembourg

Le Tribunal tient à relever que la société PASTAMANO a été déclarée en état

de faillite en date du 18 mai 2018. A l’audience des plaidoiries, Maître Benoît

ENTRINGER a déclaré avoir reçu mandat du curateur, Maître Maïka

SKOROCHOD, représentant la société PASTAMANO en faillite. Il convient de

lui en donner acte.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

QUANT A L'ACTION DIRIGEE A L'ENCONTRE DE LA SA EXPRESS

SERVICES

La société PASTAMANO a, par exploit du 7.11.2003, fait donner assignation

à la SA EXPRESS SERVICES sur base des articles 1641 et suivants du Code

civil aux fins d'obtenir la restitution d'une partie du prix qu'elle a payé pour le

bien immobilier acquis de la part de l'assignée, soit le montant de 300.000

euros et l'allocation d'une indemnisation de l'ordre de 300.000 euros, ce

montants à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu'à solde. Elle a sollicité la majoration du taux d'intérêt légal, l'exécution

provisoire du jugement à intervenir et l'allocation d'une indemnité de procédure

de 1.500 euros sur base de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société PASTAMANO fait exposer :

- que suivant acte notarié du 21.12.1998, elle a acquis de la part de la SA

EXPRESS SERVICES un immeuble défini à l'acte comme « eine Immobilie

gelegen zu Pulvermühle – mit sämtlichen An- und Zubehör- und eingetragen

im Kataster wie folgt :

Gemeinde Luxemburg, frühere Gemeinde Hamm, Sektion B von Pulvermühl,

-Nummer (…), Ort genannt « rue (…)», Werkstatt, gross 26 Ar 60 Centiar » au

prix de 14.500.000 LUF, soit 359.445,61 euros,

- qu'après quelques transformations, elle a loué les lieux comme bureaux à

deux sociétés, la SA Artemis Information Management et la SA DS

Corporation, dont les baux ont commencé le 1.5.2001, respectivement le

1.10.2001,

- qu'en été 2003, elle a été informée par ses locataires que les lieux loués

étaient malsains parce que dégageant un produit nocif causant une gêne aux

salariés occupés dans les locaux,

- que par la suite, les locataires ont entamé des procédures devant la

juridiction du bail à loyer afin d'obtenir une expertise contradictoire pour

constater l'existence du produit nocif et sa provenance dans les lieux,

- qu'elle a fait intervenir la SA EXPRESS SERVICES dans ces prrocédures

afin de s'entendre déclarer communes les expertises à intervenir actuellement

en cours,

- qu'il y a de bonnes raisons de croire que les émissions nocives dont se

plaignent les employés des locataires proviennent des « Altlasten » d'une

exploitation de nettoyage à sec dans les lieux avant la vente du 21.12.1998,

- qu'au moment de cette vente était applicable la loi du 9.5.1990 relative aux

établissements dangereux, insalubres ou incommodes qui en son article 9,

alinéa final prévoyait que «

toute cessation d'activité doit être déclarée à

l'autorité qui a délivré l'autorisation et qui fixera les conditions pour assurer la

décontamination, la démolition des immeubles, l'assainissement du sous-sol et

la remise en état du site. »,

- que d'après les renseignements obtenus par la requérante, cette disposition

de police et donc d'ordre public n'a pas été respectée avant la vente, ce que la

venderesse en tant que professionnelle avertie ne pouvait ignorer.

La SA EXPRESS SERVICES devrait ainsi répondre des vices cachés de la

chose vendue rendant l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné,

c'est-à-dire servir d'immeuble de bureaux.

La requérante demande à être indemnisée de la perte de valeur de l'immeuble

et de tout préjudice accru ou à venir pour assurer la décontamination des

lieux, des frais divers, de la perte de loyers, des frais de décontamination et

des honoraires d'experts et d'avocats qu'elle a dû exposer.

Pour la perte de valeur, la requérante réclame le montant de 300.000 euros.

La requérante sollicite en outre l'allocation d'un montant indemnitaire de

300.000 euros sur base de l'article 1645 du Code civil.

La SA EXPRESS SERVICES conclut au débouté de la demande adverse.

S'agissant du prétendu vice caché affectant l'immeuble vendu, la SA

EXPRESS SERVICES fait d'abord valoir l'absence de preuve du vice, aucune

pièce versée en cause par la requérante ne documentant la contamination du

site.

La société PASTAMANO n'aurait jamais indiqué au vendeur qu'elle souhaitait

utiliser l'immeuble en tant qu'immeuble administratif avec surfaces de bureau.

Au moment de la vente, l'immeuble consistait en un site industriel et il n'y

aurait eu aucun motif raisonnable de croire que l'acheteur installerait des

surfaces de bureau. L'absence d'une qualité non convenue au moment de la

vente ne saurait constituer un vice.

La SA EXPRESS SERVICES conteste encore le caractère caché du vice. La

requérante aurait été au courant du fait qu'une analyse de sol a été effectuée

par la société Hannover Umwelttechnik GmbH, ce rapport documentant une

contamination du sol. L'acheteur aurait eu connaissance de ce rapport.

L'acheteur aurait donc eu connaissance du vice, étant donné que le vendeur le

lui aurait déclaré. Toute autre personne aurait pu prendre connaissance de ce

rapport que la SA EXPRESS SERVICES aurait transmis à l'Administration de

l'Environnement suivant courrier du 8.9.2003.

Au reproche adverse suivant lequel la SA EXPRESS SERVICES n'aurait pas

respecté les dispositions de la loi du 9.5.1990 relative aux établissements

dangereux, insalubres ou incommodes avant la vente, cette dernière rétorque

qu'elle n'était pas l'exploitante de l'entreprise de nettoyage à sec, mais la sàrl

EXPRESS Nettoyage à sec. La SA EXPRESS SERVICES n'aurait jamais été

que propriétaire de l'atelier qui, par contrat du 11.1.1985, aurait été donné en

location à la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec. En date du 16.12.1996, le

contrat de bail aurait été cédé à la société en commandite simple Piemont

Hôtel sàrl et cie secs dont B.) était l'un des associés commandités, de sorte

que B.) aurait eu connaissance de la qualité de l'immeuble depuis l'année

1996 au moins. En 1998, la société PASTAMANO, également représentée par

B.), a acheté l'immeuble de sorte qu'elle ne saurait faire valoir ne pas avoir eu

connaissance du vice.

Par ailleurs il faudrait relever que le prix de vente a été presque dérisoire de

sorte qu'il faudrait admettre que les parties ont tenu compte du passé du site

pour déterminer le prix.

L'acheteur aurait eu connaissance du fait que l'immeuble servait de site

industriel de sorte qu'en tant qu'acquéreur normalement prudent et diligent, il

n'aurait pas transformé l'immeuble en immeuble administratif sans entamer

préalablement une procédure de décontamination. La requérante n'aurait en

l'occurrence ni commandé d'analyse de sol, ni même demandé une

autorisation dite commodo-incommodo pourtant nécessaire pour des surfaces

de bureaux supérieures à 1.200 m2.

A titre subsidiaire, la SA EXPRESS SERVICES fait valoir que si le Tribunal

devait estimer que la preuve du fait que l'acheteur avait connaissance du vice

n'était pas rapportée, il y aurait lieu d'examiner si l'acheteur pouvait

légitimement ignorer le vice en cause.

Dans ce contexte, elle fait valoir que la société PASTAMANO était représentée

à l'acquisition par B.), entrepreneur de constructions qui devrait être considéré

comme acheteur averti agissant dans le cadre de ses compétences

techniques spéciales, le vendeur n'étant qu'une entreprise ayant pour activité

le nettoyage de bâtiments. L'acheteur aurait dès lors dû raisonnablement

procéder aux vérifications qui s'imposaient.

La SA EXPRESS SERVICES fait encore plaider la prévisibilité du vice eu

égard à l’exploitation d’une activité précédente de nettoyage à sec sur le site.

S'agissant de l'antériorité du vice au transfert des risques, la SA EXPRESS

SERVICES fait valoir qu'il n'est pas contesté que le « vice » existait au

moment de la vente et que les défauts ont même été indiqués à la partie

acquéreuse.

La SA EXPRESS SERVICES fait ensuite plaider que le contrat de vente

immobilière comporte une clause de non-garantie. Etant donné qu'en l'espèce,

le vendeur n'a pas caché le vice et que l'acheteur a été averti, la clause de

non-garantie trouverait à s'appliquer.

La SA EXPRESS SERVICES fait encore plaider la tardiveté de l'action pour

non-respect du bref délai de dénonciation prévu à l'article 1648 du Code civil.

Elle fait valoir que le vendeur aurait eu connaissance du rapport Hannover

Umwelttechnik dressé en 1988 au moment de la vente, sinon qu'elle aurait dû

constater le vice au plus tard au moment de la transformation et de la

rénovation de l'immeuble, ce qui rendrait son action tardive.

La SA EXPRESS SERVICES fait ensuite plaider la faute, sinon le fait

exonératoire de responsabilité de la victime, étant donné que la sàrl

PASTAMANO aurait transformé un immeuble ayant servi à une exploitation

industrielle en immeuble administratif sans procéder à une vérification des

risques d'environnement et à une décontamination du site. Si la

demanderesse n'avait pas transformé le bâtiment en surfaces de bureaux,

aucun dommage ne lui serait accru.

Enfin la SA EXPRESS SERVICES sollicite l'allocation d'une indemnité de

procédure de 1.500 euros sur base de l'article 240 NCPC.

La société PASTAMANO réplique d'abord par des précisions factuelles dans

leur ordre chronologique.

Elle fait ainsi exposer

- qu'en date du 7.1.1985 a été constituée par A.), son épouse C.) et D.) une

société à responsabilité limitée du nom de EXPRESS Nettoyage à sec sàrl

ayant pour objet une entreprise de nettoyage à sec et de blanchisserie,

- qu'en date du 11.1.1985, la SA EXPRESS SERVICES a signé avec la sàrl

EXPRESS Chemische Reinigung une convention dont les points 1 et 2

stipulent ce qui suit :

1) Herr A.) verpflichtet sich eine sàrl mit der Firmenbezeichnung « Express

Chemische Reinigung » zu gründen. Die Express Chemische Reinigung sàrl

führt auf eigene Rechnung und unter dem Namen « Express Chemische

Reinigung »den Betriebsteil chemische Reinigung, der bisher von der Express

SA betrieben wurde fort. Als Übernahmezeitpunkt und Beginn dieses

Vertrages wird der 1. Januar 1985 vereinbart. Soweit die sàrl Express

Chemische Reinigung zum 1.Januar 1985 noch nicht gegründet ist, haftet Herr

A.) persönlich für die Verpflichtungen aus diesem Vertrag. Die Express

Chemische Reinigung sàrl verpflichtet sich ihre Firmierung um den

Familiennamen des alleinigen Gesellschafters « (...) » zu ergänzen.

2) Die Fa. Express SA vermietet der Fa. Express Chemische Reinigung sàrl

das Gebäude 1, rue du Fort Dumoulin, Luxemburg-Pulvermühle sowie

sämtliche Gegenstände des unbeweglichen Anlagevermögens, wie sie

wertmässig in der Bilanz zum 31.12.1984 enthalten und im übrigen der

Mieterin bekannt sind, auf die Dauer von 15 Jahren.

- qu'en date du 6.9.1988, la Hannover Umwelttechnik GmbH, en abréviation

HUT, a déposé un rapport d'expertise « Bericht über Untersuchungen auf

leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe (LHW) auf dem Werksgelände

der Express SERVICES SA in Luxemburg »,

- que par acte du notaire Schwachtgen du 29.12.1988, la SA EXPRESS

SERVICES a vendu à la senc Wisser & Scholer le site du Fort Dumoulin,

- que celle-ci a rétrocédé en date du 10.12.1996 le même immeuble de

nouveau à la SA EXPRESS SERVICES,

- que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 13.12.1996, la sàrl

EXPRESS Nettoyage à sec s'est mise en liquidation,

- qu'en date du 16.12.1996, elle a cédé son bail à la secs Piemont sàrl et cie,

- qu'en date du 20.12.1996, la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec a été mise en

état de faillite,

- qu'en date du 21.12.1998, la SA EXPRESS SERVICES a vendu à la société

PASTAMANO l'immeuble en question.

La société PASTAMANO soutient qu'il résulterait de cette chronologie que la

SA EXPRESS SERVICES a jusqu'au 1.1.1985 exploité le nettoyage à sec du

Fort Moulin et que depuis cette date jusqu'à sa mise en liquidation,

respectivement jusqu'à sa faillite, la sàrl EXPRESS a assuré cette exploitation.

La société PASTAMANO se réfère ensuite au rapport d'expertise EUROFINS

dressé fin septembre 2004 dans le cadre de l'instance judiciaire l'opposant à

ses locataires devant le Justice de Paix siégeant en matière de bail à loyer.

Ce rapport d'expertise aurait permis d'établir



que depuis de longues années, suite à l'utilisation réitérée de produits

chimiques de type perchloréthylène et tétrachloréthylène, le sol du site litigieux

est fortement contaminé,



que cette contamination est invisible,



que d'après les experts, la concentration en produits nocifs était telle

que même le fait pour la société PASTAMANO de couler une nouvelle dalle de

béton à l'intérieur de l'immeuble pour aménager ses bureaux n'a pas empêché

les vapeurs de perchloréthylène de traverser cette dalle et de causer des

nuisances.

Il serait ainsi prouvé qu'il existe un vice du sol dû aux activités antérieures sur

le site, un vice caché pour avoir été ignoré par la société PASTAMANO au

moment de l'acquisition, le vendeur n'ayant pas attiré l'attention de

PASTAMANO sur la pollution du sol. Ce vice rendrait l'immeuble impropre à sa

destination qui était d'accueillir des bureaux.

Elle insiste pour affirmer qu'elle n'a eu connaissance du vice que suite aux

doléances de ses locataires en été 2003.

La SA EXPRESS SERVICES aurait violé l'obligation d'information qui lui aurait

incombé en tant que venderesse en ne révélant pas à la société PASTAMANO

le contenu du rapport HUT du 6.9.1988 qu'elle a pourtant envoyé à

l'Administration de l'Environnement en juillet 1998. La mauvaise foi de la SA

EXPRESS SERVICES serait patente au vu de l'expertise HUT et des cession-

rétrocession subséquentes. La mauvaise foi de la SA EXPRESS SERVICES

serait en outre à présumer alors que la SA EXPRESS SERVICES serait à

qualifier de vendeur professionnel.

La société PASTAMANO réfute le moyen de forclusion opposé à sa demande

en faisant valoir qu'elle n'a eu connaissance de la pollution du sol que suite

aux plaintes des salariés de ses locataires en août 2003, qui l'ont assignée en

tant que bailleresse devant la Justice de Paix fin septembre 2003, qu'elle a de

suite mis en intervention la SA EXPRESS SERVICES dans le cadre de cette

instance et qu'elle a assigné la SA EXPRESS SERVICES en date du

7.11.2003. Les dispositions de l'article 1648 du Code civil auraient été

respectées de sa part.

S'agissant de la clause de non-garantie, la société PASTAMANO fait valoir

qu'il serait établi que la venderesse connaissait la pollution des lieux et qu'elle

ne l'a pas révélée à l'acquéreuse. La SA EXPRESS SERVICES serait à

considérer comme vendeur de mauvaise foi, de surcroît professionnel en la

matière, ce qui rendrait la clause de non-garantie inapplicable.

S'agissant du reproche formulé à son adresse de ne pas avoir demandé et

obtenu l'autorisation requise en matière d'établissements classés, il serait en

l'occurrence sans pertinence.

Par conclusions du 14.2.2006, la SA EXPRESS SERVICES livre son

historique des faits en faisant exposer



que par contrat de bail du 11.1.1985, la SA EXPRESS SERVICES, alors

propriétaire, a donné en location à la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec

l'immeuble sis à Luxembourg-Pulvermühle, rue du Fort Dumoulin, d'une

contenance de 26 ares 60 centiares,



qu'en date du 29.12.1988, la SA EXPRESS Services a vendu le prédit

immeuble à la société Wisser & Scholer senc au prix de 11.780.000 LUF,



qu'en date du 10.12.1996, la SA EXPRESS SERVICES a racheté

l'immeuble de la société Wisser & Scholer senc au prix de 17.000.000 LUF,



qu'en date du 16.12.1996, la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec a cédé

son bail sur l'immeuble à la société PASTAMANO sàrl & cie secs

(anciennement Hôtel PIEMONT II sàrl et cie secs) représentée par ses

associés commandités B.) et E.),



que le même jour, le 16.12.1996, la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec a

cédé son équipement de lavage et de nettoyage à la secs PASTAMANO &Cie

secs (anciennement Hôtel PIEMONT II sàrl et cie secs, représentée par ses

associés commandités B.) et E.) au prix de 1.000.000 LUF,



qu'en date du 21.12.1998, l'acte notarié de vente de l'immeuble dont

s'agit a été signé entre la SA EXPRESS SERVICES et la société

PASTAMANO,



que dans le courant de l'année 2000, la société PASTAMANO a sollicité

une autorisation de transformer les locaux,



que l'autorisation de bâtir a été délivrée en date du 6.9.2000 par

l'administration compétente,



que les locaux transformés par la société PASTAMANO en une surface

de bureaux de plus de 1.200 m2 ont été loués à deux sociétés, ces baux ayant

été résiliés en date du 16.12.2003.

La SA EXPRESS SERVICES fait valoir qu'à partir du 16.12.1996, la société

PASTAMANO était elle-même exploitante des lieux, étant donné que cette

dernière aurait à cette date acquis le droit au bail et le matériel de la sàrl

EXPRESS Nettoyage à sec.

La SA EXPRESS SERVICES n'aurait dès lors pas eu à obtenir une

autorisation

d'établissement

conformément

à

la

loi

du

16.4.1979,

respectivement celle du 9.5.1990 relative aux établissements dangereux,

insalubres ou incommodes, ni de faire une déclaration de cessation d'activités.

Elle rappelle qu'elle n'était pas l'exploitant de l'entreprise de nettoyage à sec.

S'agissant du rapport d'expertise Eurofins, la SA EXPRESS SERVICES élève

des critiques tenant à la partialité de l'expert et au bien-fondé de ses

conclusions. Ainsi, le malaise des salariés aurait pu être causé par un manque

d'aération.

La SA EXPRESS SERVICES souligne qu'avant l'acquisition du site, la société

PASTAMANO en a été locataire du 16.12.1996 au 20.12.1998. Elle serait à

qualifier d'acquéreur professionnel en tant que représentée par

B.),

entrepreneur de construction.

La SA EXPRESS SERVICES pouvait légitimement admettre que la société

PASTAMANO connaissait le problème de pollution du sol.

Le vice constituerait donc un vice apparent pour lequel la SA EXPRESS

SERVICES ne devrait aucune garantie.

S'agissant de la forclusion, la SA EXPRESS SERVICES fait valoir la tardiveté

de l'action adverse, la société PASTAMANO ayant dû constater le vice bien

avant les plaintes des salariés de ses locataires en été 2003. Ainsi, la société

PASTAMANO aurait connu le site depuis 1996 au moins. Par ailleurs le

rapport HUT aurait été déposé auprès de l'Administration de l'Environnement

en juillet 1998 où il était à disposition de tout intéressé. Au plus tard la société

PASTAMANO aurait dû constater le vice lors des travaux de transformation en

l'année 2000.

QUANT A L'ACTION DIRIGEE A L'ENCONTRE DE A.)

Par exploit du 6.7.2004, la société PASTAMANO a fait donner assignation à

A.) en tant que gérant-associé de la sàrl Express Nettoyage à sec pour

rechercher sa responsabilité sur base de l'article 1382 du Code civil. Sa

responsabilité serait engagée pour avoir violé la loi en ne prenant pas soin de

requérir les autorisations administratives nécessaires pour l'activité de

nettoyage à sec, pour avoir pollué le site et avoir omis de requérir et d'obtenir

une autorisation de décontamniation du site au moment de la cessation des

activités.

La société PASTAMANO réclame des dommages-intérêts à hauteur du

montant de 2.000.000 euros avec les intérêts légaux à partir de la demande

en justice jusqu'à solde. Elle sollicite la majoration du taux d'intérêt légal,

l'exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir et l'allocation

d'une indemnité de procédure de 2.500 euros sur base de l'article 240 NCPC.

A.) conclut au débouté de la partie adverse en faisant valoir que la société

PASTAMANO (anciennement Piemont) a pris la place, avant l'achat du

21.12.1998, de la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec et ne saurait soutenir avoir

ignoré l'exploitation de l'activité de nettoyage à sec sur le site. Elle en aurait

d'ailleurs été la dernière exploitante.

A.) soutient avoir obtenu l'autorisation du Ministère du Travail et au vu de la

lettre de l'Administration de l'Environnement du 13.8.1991, il aurait pu

légitimement croire qu'il était en règle et que ce qu'il fallait comme autorisation

avait été délivré.

Il fait valoir que la société PASTAMANO aurait dû installer un système

d'aération adéquat au vu des antécédents d'utilisation industrielle avant la

conversion en immeuble à bureaux.

Par contrat de vente du 16.12.1996, il se serait engagé à prêter assistance à

la société Piemont (actuellement PASTAMANO) pendant deux semaines pour

la remise en marche, la manutention et le fonctionnement ultérieur du matériel

et des machines de la sàrl Nettoyage à sec. Elle aurait donc été la dernière

exploitante et non la sàrl Express Nettoyage à sec de sorte que ce serait elle

qui aurait dû procéder à la déclaration au ministère compétent en vue de

l'assainissement et de la décontamination du sol.

Il résulterait des décisions répressives rendues à l'égard de B.) que la société

PASTAMANO était à considérer comme dernier exploitant au sens de la

législation sur la gestion des déchets.

Si la Cour retient que B.) savait au plus tard à partir du 18.7.2003 que le sol

était contaminé et qu'il n'est pas établi qu'avant cette date, il le savait, il aurait

néanmoins pu s'en douter et se renseigner auprès de l'Administration de

l'Environnement.

Enfin la société PASTAMANO n'aurait pas disposé d'une autorisation pour

transformer l'immeuble en local de bureaux.

Si la société PASTAMANO a subi un préjudice parce qu'elle a loué les lieux

comme surface de bureaux, elle en porterait la responsabilité alors qu'elle

n'aurait pas eu le droit de transformer les lieux en surfaces de bureau. Elle

aurait du moins dû prendre des mesures d'étanchéisation du sol pour éviter

tout danger pour les occupants.

A.) a augmenté sa demande en allocation d'une indemnité de procédure au

montant de 5.000 euros et a formulé une demande pour procédure vexatoire

et abusive de 16.000 euros.

La société PASTAMANO réplique



que A.) n'a jamais eu d'autorisation de l'Environnement,



que la société Piemont a acquis les biens d'exploitation, mais ne les

aurait jamais exploités.

QUANT A L'ACTION DIRIGEE A L'ENCONTRE DE L'ETAT

Par exploit du 12.4.2005, la société PASTAMANO a assigné l'ETAT au motif

qu'il aurait su qu'il n'y avait jamais eu d'autorisation pour l'activité de nettoyage

à sec sur le site en cause et qu'il serait resté inactif face à cette situation. Les

autorités étatiques auraient laissé travailler pendant de longues années un

établissement insalubre, engageant de ce fait la responsabilité de l'Etat sur

base de la loi de 1988 et de l'article 1382 du Code civil.

Suivant l'exploit introductif d'instance, la société PASTAMANO demande la

condamnation de l'Etat à lui payer le montant de 156.381,82 euro, soit le

montant de 67.746,50 euros au titre de frais d'expertise pour le volet

administratif et de 88.635,32 euros au titre de frais d'expertise pour le volet

civil, le montant de 5.000.000 euros au titre de frais de décontamination, le

montant de 1.000.000 euros pour pertes de loyer ainsi que le montant de

500.000 euros pour frais de procédure et dommage moral, ces montants avec

les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu'à solde. La société

PASTAMANO sollicite encore la moajoration du taux d'intérêt légal, l'exécution

provisoire sans caution du jugement à intervenir ainsi que l'allocation d'une

indemnité de procédure de 5.000 euros.

L'ETAT conteste toute responsabilité dans son chef en faisant valoir que

l'acheteur avait connaissance des problèmes du sol au moment de la vente

comme en attesterait la clause de l'acte notarié stipulant ce qui suit : « Das

Kaufobjekt wird verkauft so und in dem Zustand in welchem es sich zur Zeit

vorfindet, ohne Gewähr von Seiten des Verkäufers für sichtbare oder

versteckte

Mängel,

sowohl

der

Bodenbeschaffenheit

als

auch

der

Gebäulichkeiten. ».

La référence expresse aux dispositions du sol et à l'état des constructions

prouve qu'au moment de l'achat, le risque d'une éventuelle contamination a

été considéré par les parties et était accepté par l'acheteur. La demanderesse

aurait en tant que professionnelle en matière de promotion immobilière acheté

le terrain en connaissance de cause. On pourrait ainsi concevoir que le prix a

été fixé sous les mêmes considérations. Si après coup il se serait avéré qu'elle

a fait une mauvaise affaire, l'Etat n'en serait certainement pas responsable, la

demanderesse ayant été libre de ne pas avoir acheté le terrain.

La demanderesse aurait par ailleurs personnellement réalisé des travaux de

transformation des lieux en immeuble de bureaux. Si les travaux n'avaient pas

été faits de telle sorte à éviter tout risque de désagrément pour les locataires,

l'Etat ne pourrait pas en être rendu responsable.

Aucune autorisation sur base de la loi du 10.6.1999 sur les établissements

classés n'ayant été sollicitée pour cette exploitation d'un immeuble

administratif,

la

demanderesse

serait

malvenue

de

réclamer

une

indemnisation pour perte de loyers pour une exploitation qu'elle n'était pas

autorisée à exercer.

Il ne serait en tout état de cause pas établi qu'une intervention de l'Etat aurait

empêché une contamination qui a de surcroît pu avoir lieu avant même que

l'Etat était informé de l'existence de l'exploitation.

Enfin l'Etat conteste les préjudices allégués tant en leur principe qu'en leur

quantum. Aucun travail de décontamination n'aurait été entrepris par la

demanderesse. Il n'y aurait pas de preuve des frais et des pertes de loyers

allégués. Concernant le préjudice moral, l'Etat soutient qu'une société

commerciale ne saurait en éprouver.

Suivant conclusions du 22.11.2005, l'Etat formule encore une demande de

communication des pièces suivantes : le rapport GFA, le rapport y relatif

dressé par un organisme agréé et un plan de travail relatif à la remise en état

du site comprenant un plan d'assainissement.

La société PASTAMANO fait valoir que la négligence de l'Etat à veiller à

l'application de la législation sur les établissements dangereux et la pollution

constatée se trouvent en relation causale avec les préjudices par elle subis.

L'Etat aurait dû imposer à l'exploitant des conditions de stockage et

d'utilisation des produits polluants, conditions qui auraient empêché que ceux-

ci ne polluent l'environnement et ne nuisent à la santé d'autrui.

L'ETAT rétorque que la société PASTAMANO a eu connaissance des risques

de pollution et les a acceptés.

La société PASTAMANO n'aurait en outre pas sollicité d'autorisation sur base

de la loi sur les établissements classés au moment où elle a transformé un site

industriel en un immeuble administratif bien qu'elle en aurait eu l'obligation

légale et l'autorisation de construire aurait été établie sous la réserve et la

condition expresse que la société PASTAMANO se conforme à la législation

sur les établissements classés.

Si la société PASTAMANO avait fait les diligences nécessaires, la

contamination serait apparue beaucoup plus tôt. Il n'y aurait dans ce cas pas

eu de frais d'expertise et de perte de loyers. Les frais de décontamination

auraient été moindres qu'en présence d'un bâtiment d'ores et déjà construit et

des mesures auraient pu être prises pour éviter qu'il y ait des effets de la

contamination sur le personnel.

Il n'y aurait en tout état de cause pas de preuve d'un fonctionnement

défectueux des services de l'Etat.

L'Etat fait encore valoir que le rapport HUT constatant la pollution date de

1988 et n'a été porté à la connaissance du Ministère de l'Environnement qu'en

1998. L'Etat n'aurait rien pu empêcher, ni en 1991 lorsqu'il a constaté que la

sàrl EXPRESS Nettoyage à sec était exploitée sans autorisation, ni en 1998 à

la réception dudit rapport. Il formule enfin une offre de preuve par témoin pour

établir qu'il n'a eu connaissance du rapport HUT qu'en 1998.

L'Etat fait valoir que B.) a été reconnu pénalement fautif pour n'avoir pas

disposé des autorisations d'exploitation à délivrer par le Ministère du Travail et

le Ministère de l'Environnement. La société PASTAMANO serait, au travers

des agissements de son gérant et actionnaire B.), responsable du dommage

causé à autrui et à soi-même. B.) ayant été condamné pour ne pas avoir

opéré les travaux d'assainissement, il a créé le dommage allégué par la

société PASTAMANO en omettant de procéder à la dépollution des lieux.

L'Etat ne serait pas responsable, B.) ayant acheté en connaissance de cause

et l'Etat n'ayant pas à intervenir dans les transactions immobilières.

Par conclusions du 18.5.2017, la société PASTAMANO a évalué son

préjudice matériel au montant de 9.675.669,43 euros, soit le montant de

3.186.624,86 euros au titre de perte de loyers et le montant de 6.489.044,57

euros correspondant à la valeur du terrain sans pollution.

En tenant compte de la cession du site par la société PASTAMANO au prix de

500.000 euros, le préjudice matériel s'établirait au montant de ( 9.675.669,43 –

500.000 = ) 9.175.669,43 euros.

La société PASTAMANO demande en conséquence la condamnation des

trois parties qu'elle a assignées solidairement, sinon in solidum à lui payer le

montant de 9.175.853,73 euros, le montant de 3.186.624,86 euros avec les

intérêts légaux à compter de la date d'échéance des différents loyers ainsi que

les intérêts légaux sur le solde à compter du 18.7.2003, date à laquelle la

demanderesse a eu connaissance du vice jusqu’à solde.

A titre subsidiaire, elle demande l'institution d'une expertise judiciaire afin de

déterminer le préjudice qu'elle a subi et dans ce cas, la condamnation des

parties défenderesses solidairement, sinon in solidum une provision d'un

montant de 4.000.000 euros à titre de provision.

Enfin elle réitère sa demande de l'exécution provisoire du jugement à

intervenir.

La SA EXPRESS SERVICES conteste la demande indemnitaire adverse.

S'agissant de la perte de loyers, aucune telle perte n'aurait été subie pour la

période postérieure à la revente du terrain par la société Pastamano en date

du 28.11.2013. Pour le reste, il s'agirait d'un préjudice hypothétique. En tout

état de cause, il y aurait lieu de déduire d'une éventuelle perte de loyers les

frais fixes, tels les frais d'entretien, les impôts et autres charges.

S'agissant de l'indemnisation pour dépréciation de la valeur du terrain en

raison de la pollution, ce serait la société PASTAMANO qui serait responsable

de ce préjudice en ayant bradé le site au prix de 500.000 euros lors de la

revente du site.

A.) et l'Etat se rallient aux conclusions de la SA EXPRESS SERVICES

concernant le préjudice allégué en relation avec la perte de valeur du terrain.

Par conclusions du 27.10.2017, la société PASTAMANO augmente sa

demande

indemnitaire

du

montant

de

492.465,32

euros

du

chef

d'indemnisation qu'elle a dû payer à ses locataires et de garantie locative

suivant décompte de Maître Kronshagen du 17.8.2017 consécutif au jugement

en matière d’appel de bail à loyer rendu en date du 20.6.2017, confirmant le

jugement en matière de bail à loyer du 15.6.2016.

L'ETAT conteste le préjudice ayant trait à l'indemnisation des locataires alors

qu'aucune faute de l'Etat en lien causal avec le dommage allégué ne saurait

être retenue. Ainsi la majorité des griefs retenus par les décisions de bail à

loyer

seraient

étrangers aux problèmes de contamination. La société

PASTAMANO aurait été condamnée par les juridictions de bail à loyer pour

ses défaillances en tant que propriétaire-bailleur. L'Etat étant tiers aux rapports

locataire et propriétaire, il ne saurait avoir eu la moindre influence sur l'état de

l'immeuble donné en location.

A.) et la SA EXPRESS SERVICES contestent pareillement ce poste de

préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION

FAITS CONSTANTS EN CAUSE ET ANTECEDENTS JUDICIAIRES

Il est de notoriété que le site industriel sis à Pulvermühle dont s'agit a été

affecté à l'exploitation d' une activité de nettoyage à sec et de blanchisserie

depuis 1950.

La SA EXPRESS SERVICES a, suivant convention du 11.1.1985, cédé son

activité à la sàrl EXPRESS Nettoyage à sec, représentée par A.) et constituée

en date du 7.1.1985, et lui a donné en location à ces fins le site et son

équipement.

En date du 6.9.1988, la société Hannover Umwelttechnik GmbH a déposé un

rapport d'expertise intitulé « Bericht über Untersuchungen auf leichtflüchtige

halogenierte Kohlenwasserstoffe LHKW) auf dem Werksgelände de Express

SA in Luxemburg/Hamm ».

Il y a lieu d'en citer les passages les plus relevants pour l'espèce :

« Im Rahmen vorsorglicher Umweltschutzmassnahmen beauftragte die

Geschäftsführung der Firma Wisser Verwaltungs GmbH das unterzeichnende

Unternehmen damit den Untergrund des Betriebsgeländes der Firma Express

SA in Luxemburg-Hamm auf mögliche Verunreinigungen der ungesättigten

Bodenzone sowie de Grundwassers durch leichtflüchtige halogenierte

Kohelenwasserstoffe zu untersuchen.

…



Bewertung der Ergebnisse

4.1.Bewertung der Bodenluftmessungen

Die Ergebnisse der Bodenluftuntersuchungen legen dar dass im Bereich des

« Per »-Tanks und der Reinigungsanlagen erhebliche Kontaminationen der

wasserungesättigten Bodenzone vorliegen.

Der ein-/Ausgabereich der Reinigungsanlagen ist wesentlich höher belastet

(Faktor 20) als der Bereich unterhalb des « Per »-Tanks. Ein Vergleich der

Bodenluft-Konzentrationen der drei « Per »- Reinigungsanlagen ergibt dass

das Ausmass der Verunreinigung hauptsächlich von Alter und Standzeit der

Maschinen abhängt.

Die an der « Per »-Leitung vom Tank zu den Reinigungsanlagen und am

Sammelschacht

des

ehemaligen

Abwassernetzes

im

Fäberei-Raum

fesgestellten Konzentrationen von 300 ppm bzw. 200 ppm « Per » sind

verglichen mit den in den übrigen Bereichen gemessenen « Per »-

Konzentrationen relativ gering.

Die ungesättigte Bodenzone ist in allen Bereichen sanierungsbedürftig, da

Bodenluft-Konzentrationen

vorliegen

die

überall

zu

Grundwasserverunreinigungen führen.

4.2.Bewertung der Wasseranalysen

Verglichen mit den Tetrachlorethylen Konzentrationen der Bodenluft aus der

ungesättigten

Bodenzone

sind

Tetrachlorethylen,

bzw

...LHKW-

Konzentrationen des Grundwassers welches aus dem Betriebsbrunnen

gefördert wird relativ niedrig. Dies ist zu einem grossen Teil auf die ständige

Wasser entnahme zu Kühlzwecken zurückzuführen. Diese Wasserentnahme

verhindert

dass

sich

grössere

Mengen

leichtflüchtiger

halogenierter

Kohlenwasserstoffe in der wassergesättigten Bodenzone anreichern konnte.

…

4.3.Bewertung der Bodenanalyse

Im Schlamm des stillgelegten Regenwasserkanals an der Nordwestseite des

Betriebsgebäudes wurden LHKW-Konzentrationen von ca. 15.000 mug/kg

festgestellt.

Aus dem Analyseergebnis geht eindeutig hervor dass dieser sogenannte

Regenwasserschacht zumindest bis vor sehr kurzer Zeit auch als

Abwasserschacht

genutzt

worden

ist,

da

Konzentrationen

dieser

Grössenordnung in keinem Falle nur über den Luft/Regenwasser-Eintrag

entstehen können. Ausserdem spricht die äusserst geringe Konzentration des

Abbauproduktes 1.2-cis-Dichlorethen ( mug/kg) dafür dass der LHKW-Eintrag

rezent ist.



Empfehlung zur weiteren Vorgehensweise

5.1. Ungesättigte Bodenzone

Die sehr hohen Bodenluftkonzentrationen im Bereich des « Per »-Tanks und

der Reinigungsanlagen machen eine Sanierung der wasserungesättigten

Bodenzone unbedingt erforderlich.

…

5.2. Wassergesättigte Bodenzone

Eine Sanierung des im Betriebsbrunnen geförderten Grundwassers ist

unseres Erachtens zur Zeit nicht zwingend notwendig da wir davon ausgehen

dass bereits die Bodenluftabsaugung in den Schadenzentren die Qualität des

Grundwassers positiv beeinflussen wird.

... »

Suivant acte notarié du 29.12.1998, le site a été vendu par la SA EXPRESS

SERVICES à la société Wisser und Scholer senc au prix de 11.780.000 LUF.

Suivant acte notarié du 10.12.1996, la société Wisser und Scholer a revendu

le site à la SA EXPRESS SERVICES au prix de 17.000.000 LUF.

Suivant décision prise en assemblée générale extraordinaire en date du

13.12.1996, la sàrl Express Nettoyage à sec a été mise en liquidation.

Suivant convention de cession de bail du 16.12.1996, la sàrl Express,

représentée par son liquidateur A.), a cédé ses droits au bail commercial à la

secs Piemont sàrl &cie des locaux 1, rue du Fort Dumoulin à Luxembourg,

lesdits locaux ayant précédemment été donnés en bail à la sàrl Express

Nettoyage à sec suivant contrat du 11.1.1985 par le bailleur SA EXPRESS et

le sieur F.) et la cession des droits de preneur audit bail étant intervenues de la

part de la sàrl Express Nettoyage à sec en liquidation à l'occasion de l'arrêt de

ses activités.

Suivant convention de vente d'équipements de lavage et de nettoyage à sec

du même jour, la sàrl Express Nettoyage à sec, représentée par A.), a vendu

au prix de 1.000.000 LUF à la secs Piemont sàrl et cie, représentée par ses

associés commandités parmi lesquels B.), le matériel d'entreprise de lavage et

de nettoyage à sec usagé et en partie défectueux, à savoir l'ensemble des

équipements mobiliers comprenant notamment le parc de machines,

l'outillage, les produits en stock appartenant à la sàrl Express et se trouvant à

l'atelier de nettoyage à sec et de lavage 1, rue du Fort Dumoulin et encore

dans la pièce contiguë, installée comme l’atelier de couture et encore dans les

locaux servant au séjour du personnel, à l'exclusion du matériel et des

équipements mobiliers appartenant à la sàrl Express et se trouvant au local de

vente et au bureau du premier étage.

Suivant le point trois dudit contrat, le vendeur prêtera à l'acquéreur son

concours de good will pour la remise en marche, la manutention et le

fonctionnement ultérieur du matériel et des machines vendues pendant une

période de deux semaines.

La sàrl Express Nettoyage à sec a été déclarée en état de faillite suivant

jugement rendu en date du 20.12.1996.

Suivant acte notarié du 21.12.1998, la SA EXPRESS SERVICES a vendu à la

société Pastamano (anciennement Hôtel Piemont II) sàrl et cie secs

représentée à l'acte par B.), entrepreneur de construction, le site en litige situé

à Pulvermühle dans la commune de Luxembourg d'une contenance de 26

ares 60 centiares au prix de 14.500.000 LUF. L'acte contient une clause de

non-garantie dont la teneur est la suivante : « Das Kaufobjekt wird verkauft so

und in dem Zustande in welchem es sich zur Zeit vorfindet, ohne Gewähr von

Seiten des Verkäufers für sichtbare oder versteckte Mängel sowohl der

Bodenbeschaffenheit als auch der Gebäulichkeiten. »

En date du 6.9.2000, une autorisation de bâtir est accordée par l'autorité

compétente de la Ville de Luxembourg pour la transformation et la rénovation

de l'immeuble sis à Luxembourg, 1, rue du Fort Dumoulin à Luxembourg.

Suivant contrat de bail conclu en date du 11.5.2001 avec effet au 1.10.2001, la

SA DS Corporation a pris en location auprès de la société Pastamano & cie

secs des bureaux situés dans l'immeuble transformé et rénové sis à

Luxembourg, 1, rue du Fort Dumoulin.

Suivant contrat du 1.5.2001, la société Pastamano a encore conclu un bail

avec la société Artemis pour le restant de la surface de bureaux.

Suite aux plaintes en 2002 des salariés de ces deux locataires à propos de

problèmes de santé à leur lieu de travail, une expertise a été judiciairement

instituée aux fins de procéder aux vérifications qui s'imposaient dans ce

contexte.

La société d'expertise Eurofins a déposé son rapport en date du 24.9.2004. Il

en résulte que le site litigieux présente une pollution aux produits chimiques

utilisés dans le nettoyage à sec, notamment le perchloréthylène.

La société Eurofins a notamment retenu ce qui suit :

« Die Kontaminationen korrelieren eng mit den Standorten von zuordbarer

Maschinentechnik

(Reinigungsmaschinen)

und

Lager/Leitungssystemen

(Zuleitungen/Öltank) Weiterhin kommen ggf Undichtigkeiten und Leckagen als

Ursachen in Betracht.

…

In Kombination mit der historischen Recherche ist das Ergebnis der

Untersuchungen

eindeutig

und

zeigt

eine

direkte

Korrelation

der

Belastungssituation mit dem ehemaligen Betrieb der chemischen Wäscherei

der Fa. Express sàrl und deren Verwendung von Perchlorethylen auf. Die

Schadstoffe liegen z.T. in gesättigter Konzentration vor.

…

Die gemessenen Konzentrationen erklären sich über die Diffusion der

LHKW/Per aus dem Betrieb der chemischen Wäscherei durch die Bodenplatte

des Bürogebäudes. Der Betonboden stellt keinen nennenswerten Widerstand

dar.

... »

En date du 29.1.2004, 17 salariés des sociétés DS Corporation SA, CCM

(Luxembourg) SA, Accofin société fiduciaire sàrl, Cosal sàrl et SA Tripode ont

déposé une plainte avec constitution de partie civile contre B.) en tant que

responsable de la société Pastamano.

Suivant jugement no 2108/2013 du Tribunal d'arrondissement, siégeant en

matière correctionnelle, rendu en date du 11.7.2013, B.) a été retenu dans les

liens de l'infraction suivante :

« en sa qualité de gérant de la société PASTA MANO S.à r.l., cette société

prise pour autant que de besoin en sa qualité d’associé commandité de la

société PASTA MANO S.à.r.l. et CIE S.e.c.s., partant comme auteur ayant

personnellement commis l’infraction,

1) depuis le 18 juillet 2003, jusqu’au 20 octobre 2011, à Luxembourg-

Pulvermühle, 1 et 1A, rue du Fort Dumoulin, s.p.

en infraction à l’article 7.2. de la loi du 17 juin 1994 relative à la prévention et à

la gestion des déchets,

étant détenteur de déchets, ne pas avoir soit remis ces déchets à un collecteur

privé ou public ou à une autre entreprise qui exécute les opérations de

valorisation ou d’élimination titulaire d’une autorisation requise à cet effet, soit

assuré lui-même la collecte, la valorisation et l’élimination des déchets en se

conformant aux dispositions de ladite loi,

en l’espèce, ayant en sa possession, partant étant détenteur, depuis le 21

décembre 1998 – date de l’acte notarié n°757 constatant la vente de

l’immeuble situé à Luxembourg-Pulvermühle, numéro cadastral 70/1809 – de

terres contaminées au perchloroéthylène, au trichloroéthylène, au cis-1,2-

dichloroéthylène, au chlorure de vinyle, aux hydrocarbures et aux

hydrocarbures légers (benzène, toluène, éthylbenzène, xylènes), partant de

déchets au sens de la loi du 17 juin 1994 (annexe I.A. : catégorie Q4 et Q5) et

ayant connaissance depuis au moins le 17 octobre 2003 – date de la prise de

connaissance de l’expertise H.U.T. du 6 septembre 1988 – de ladite pollution,

ne pas avoir dépollué le site en prélevant ou en faisant prélever par une

société agrée les toxiques ainsi que les terres contaminées en vue de leur

valorisation ou élimination. »

B.) a été acquitté des préventions suivantes :

« 2) depuis le 1er octobre 2001, à Luxembourg-Pulvermühle, 1 et 1a, rue du

Fort Dumoulin, s.p.

en infraction aux articles 1er et 4 de la loi du 10 juin 1999 relative aux

établissements classés,

avoir exploité un établissement classé de la classe 1, à savoir des bureaux

occupant une surface utile totale de 1.200 à 2.400 m², sans disposer au

préalable des autorisations d’exploitation à délivrer par le ministre ayant dans

ses attributions le travail et le ministre ayant dans ses attributions

l’environnement,

en l’espèce, avoir exploité, en tant que propriétaire des lieux, des bureaux

d’une surface utile totale de 1.431 m², en donnant en location la totalité du

bâtiment, en partie (665 m² +5 m2 de parties communes) à la société

ARTEMIS INFORMATION MANAGEMENT s.à r.l. à partir du 1er juillet 2001

par contrat de bail commercial du 18 juin 2001 et en partie (761 m² +5 m2 de

parties communes) à la société DS CORPORATION s.a. à partir du 1er

octobre 2001 par contrat de bail commercial du 11 mai 2001, sans disposer

au préalable desdites autorisation d’exploitation.

3) depuis le 1er octobre 2001, à Luxembourg-Pulvermühle, 1a, rue du Fort

Dumoulin, s.p.

d’avoir, par défaut de prévoyance et de précaution, mais sans l’intention

d’attenter à la personne d’autrui, partant involontairement fait des blessures et

porté des coups,

en l’espèce, avoir involontairement causé notamment les blessures diverses

ci-après déterminées aux personnes y énoncées par le fait d’une

administration involontaire de substances chimiques et plus particulièrement

de perchloroéthylène, enfui(es) dans le sol non-décontaminé des bureaux

énoncés sub 2) mis en location sans autorisation d’exploitation :

-

G.), née le (…): vertiges, infection des voies respiratoires, maux de tête,

fatigue, troubles de la vue, troubles de mémoire, irritations de la peau;

-

H.), née le (…): infection des voies respiratoires, maux de tête, fatigue,

difficultés de concentration, troubles de la vue, troubles de mémoire,

troubles du sommeil, irritation de la peau ;

-

I.), née le (…) : maux de tête, fatigue, troubles de la vue, toux ;

-

J.), née le (…) : maux de tête, fatigue, difficultés de concentration,

troubles de la vue, irritations de la peau ;

-

K.), née le (…): maux de tête, fatigue, difficultés de concentration,

troubles de la vue, irritations de la peau ;

-

L.), (…): maux de tête, fatigue, difficultés de concentration, troubles de

la vue, troubles du sommeil, saignements du nez;

-

M.), né le (…): maux de tête, fatigue ; N.), né le (…): maux de tête,

troubles de la vue, toux ;

-

O.), née le (…): vertiges, infection des voies respiratoires, maux de tête,

fatigue, troubles de la vue, troubles de mémoire, troubles du sommeil,

saignements du nez ;

-

P.), née le (…): maux de tête, fatigue, troubles de la vue, irritations de la

peau ;

-

Q.), née le (…): vertiges, infection des voies respiratoires, maux de tête,

fatigue, troubles de la vue, saignements du nez ;

-

R.), née le (…): maux de tête, fatigue, difficultés de concentration,

troubles de la vue, troubles du sommeil ;

-

S.), né le (…): maux de tête, troubles de la vue ;

-

T.), né le (…): maux de tête, fatigue;

-

U.), né le (…): maux de tête, fatigue, troubles de la vue ;

-

V.), né le (…): maux de tête ;

-

W.), née le (…): maux de tête, fatigue, difficulté de troubles de la vue,

troubles du sommeil »

Le Tribunal siégeant en matière correctionnelle s'est, au vu de la décision au

pénal, déclaré incompétent pour connaître des demandes civiles.

Sur appel des seules parties civiles, la Cour d'Appel a, suivant arrêt du

21.1.2014, réformé le premier jugement en se déclarant compétente pour

connaître des demandes civiles et en y faisant droit par l'allocation à chacune

des parties demanderesses au civil d'un montant de 1.000 euros du chef de

préjudice moral pour douleurs endurées et atteinte à l'intégrité physique, après

avoir retenu sur base des indications des experts Garnier et Wennig que les

maux dont les parties civiles se sont plaintes résultent du seul fait de leur

exposition à des substances chimiques et que les demandeurs au civil

pouvaient prospérer dans leurs demandes respectives basées sur la

prévention de coups et blessures involontaires trouvant elle-même son

fondement dans la faute infractionnelle de B.) tirée de la violation de la loi

modifiée de 1994 sur la gestion et la prévention des déchets.

Les juridictions répressives ont retenu qu'il est établi que

B.)

a eu

connaissance de la pollution nocive pour les occupants des lieux loués le

18.7.2003.

S'agissant de la procédure qui s'est déroulée en matière de bail à loyer, le

Tribunal dispose de deux décisions rendues en première, puis en deuxième

instance.

Le dispositif du jugement rendu par le Tribunal de paix de et à Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, en date du 15.6.2016 est de la teneur

suivante :

« Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

r e v u

le jugement No. 3366/09 du 19 octobre 2009 ;

r e ç o i t

la requête en intervention en la pure forme ;

o r d o n n e

la jonction entre les affaires portant les numéros L-BAIL-

4263/2004 et L-BAIL-591/2015 du rôle afin d’y statuer par un seul et même

jugement ;

r e j e t t e

le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société à responsabilité

limitée PASTA MANO & CIE Secs ;

d é c l a r e

résilié le contrat de bail conclu le 11 mai 2001 avec effet au 1er

octobre 2001 entre la société à responsabilité limitée PASTA MANO & CIE

Secs et la société anonyme D.S. CORPORATION avec effet au 12 novembre

2003 aux torts exclusifs de la société à responsabilité limitée PASTA MANO &

CIE Secs ;

d i t

la demande de la société anonyme D.S. CORPORATION fondée pour

la somme de 284.488,48 euros à titre de remboursement de loyer ;

partant,

c o n d a m n e

la société à responsabilité limitée PASTA MANO

& CIE Secs à payer à la société anonyme D.S. CORPORATION la somme de

284.488,48 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en

justice, le 9 février 2004, jusqu’à solde ;

r é s e r v e

la demande relative aux loyers des mois d’octobre, novembre

et décembre 2003 ;

a u t o r i s e

la Trésorerie de l’Etat, Caisse de Consignation, à restituer la

somme de 12.010,32 euros à la société anonyme D.S. CORPORATION à titre

de loyer pour le mois de janvier 2004 :

r e j e t t e

les demandes tendant à l’indemnisation à titre de frais

d’investissement, frais de déménagement et trouble de jouissance ;

d i t

la demande de la société anonyme D.S. CORPORATION fondée pour

la somme de 33.685,50 euros à titre de frais d’expertise ;

partant,

c o n d a m n e

la société à responsabilité limitée PASTA MANO

& CIE Secs à payer à la société anonyme D.S. CORPORATION la somme de

33.685,50 euros avec les intérêts au taux légal à partir de la demande en

justice, le 9 février 2004, jusqu’à solde ;

d i t

la demande de la société anonyme D.S. CORPORATION fondée pour

la somme de 36.030,92 euros à titre de remboursement de la garantie

locative ;

partant,

a u t o r i s e

la Trésorerie de l’Etat, Caisse de Consignation, à

restituer la somme de 36.030,92 euros à la société anonyme D.S.

CORPORATION à titre de garantie locative avec les intérêts au taux légal à

partir de la date de consignation jusqu’à solde ;

se

d é c l a r e

incompétent pour connaître de la demande en déclaration

de jugement commun dirigée à l’encontre de la société anonyme MOULIN et

de la société à responsabilité limitée PASTA MANO ;

l a i s s e

les frais relatifs à la demande en intervention à charge de la

société anonyme D.S. CORPORATION ;

c o n d a m n e

la société à responsabilité limitée PASTA MANO & CIE

Secs à payer à la société anonyme D.S. CORPORATION une indemnité de

procédure de 2.000.- euros ;

r e j e t t e

les demandes relatives à l’allocation d’une indemnité de

procédure de la société à responsabilité limitée PASTA MANO & CIE Secs et

de la société anonyme MOULIN ;

r e j e t t e

la demande tendant à l’exécution provisoire du jugement à

intervenir ;

c o n d a m n e

la société à responsabilité limitée PASTA MANO & CIE

Secs aux frais et dépens de l’instance. »

Le dispositif du jugement rendu en instance d'appel en date du 20.6.2017 est

de la teneur suivante :

« Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre,

siégeant en matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant

contradictoirement,

ordonne la jonction des affaires inscrites sous les numéros de rôle 178585 et

178711,

reçoit les appels de la société en commandite simple par actions PASTA

MANO S.àr.l. & Cie Secs et de la société anonyme D.S. CORPORATION S.A.

en la forme,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise,

dit non fondé l’appel de la société en commandite simple par actions PASTA

MANO S.àr.l. & Cie Secs,

dit partiellement fondé l’appel de la société anonyme D.S. CORPORATION

S.A.,

partant, par réformation du jugement entrepris :

dit que le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, était compétent

pour connaître de la demande de la société anonyme D.S. CORPORATION

S.A., tendant à déclarer le jugement commun à la société à responsabilité

limitée PASTA MANO S.àr.l. et la société anonyme MOULIN S.A., par

évocation du litige en ce qui concerne le volet de la demande en déclaration

de jugement commun :

déclare recevable et fondée la demande en déclaration de jugement commun,

partant,

déclare le jugement entrepris commun à la société à responsabilité limitée

PASTA MANO S.àr.l. et la société anonyme MOULIN S.A.,

confirme le jugement entrepris pour le surplus,

dit non fondées les demandes respectives de la société en commandite simple

par actions PASTA MANO S.àr.l. & Cie Secs, de la société anonyme D.S.

CORPORATION S.A. et de la société anonyme MOULIN S.A. en allocation

d’une indemnité de procédure,

donne acte à la société anonyme D.S. CORPORATION S.A. qu’elle se

réserve le droit de réclamer ultérieurement le remboursement de l’intégralité

de ses frais d’avocat déboursés depuis la naissance du litige,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

renvoie le dossier en prosécution de cause devant le tribunal de paix de

Luxembourg,

condamne la société en commandite simple par actions PASTA MANO S.àr.l.

& Cie Secs aux frais et dépens de l’instance d’appel par elle introduite,

condamne la société anonyme D.S. CORPORATION S.A. aux frais et dépens

de l’instance d’appel par elle introduite, à concurrence de 50 pourcents,

condamne la société à responsabilité limitée PASTA MANO S.àr.l. et la

société anonyme MOULIN S.A. aux frais et dépens de l’instance d’appel

introduite contre elles par la société anonyme D.S. CORPORATION S.A.,

chacune à concurrence de 25 pourcents,

déclare le présent jugement commun à la société à responsabilité limitée

PASTA MANO S.àr.l. et la société anonyme MOULIN S.A. »

Le jugement de bail à loyer de première instance évoque longuement les

problèmes de contamination des lieux en se référant aux divers rapports

d'experts établis à leur propos.

Ainsi, le premier juge retient



que le rapport dressé en date du 8.7.2003 par la SA Luxcontrol a établi

des valeurs fort élevées pour le tétrachloréthylène permettant de conclure à

une source intrinsèque de cette substance,



que le résultat des analyses réalisées par Luxcontrol a démontré une

présence anormale de trichloréthylène, de tétrachloréthylène et de toluène

dans l'air ambiant et que les analyses effectuées sur l'eau potable relèvent que

des échantillons renferment des traces de perchloréthylène,



que les analyses réalisées par la Direction de la Santé ont révélé des

taux anormaux de perchloréthylène dans le sang des employés travaillant sur

le site,



que suivant courriers des 10.7. et 18.12.2003, le médecin du travail a

retenu que « les employés de ces sociétés sont exposés sur les lieux du

travail à du tétrachloréthylène. Une analyse toxicologique a été effectuée en

date du 2.7.2003 chez les salariés des entreprises concernées et citées ci-

dessus par le Laboratoire d'hygiène du milieu et de surveillance biologique.

Les résultats ont montré des valeurs de tétrachloréthylène plasmatiques

situées entre 3 et 5 microgrammes par litre. Il faut souligner que les locaux ont

été abondamment aérés durant les quatre semaines précédant le prélèvement

et compte tenu du temps de demi-vie plasmatique du perchloréthylène, les

résultats obtenus sont sous-évalués par rapport à l'exposition réelle au

toxique. » et que le médecin conclut « que la santé des travailleurs occupés

dans ces entreprises n'est plus garantie conformément à la loi du

17.6.1994. »,



qu'en date du 12.11.2003, le Ministère de l'Environnement a mis en

demeure entre autres la société PASTAMANO et la société locataire DS

Corporation en se proposant de faire cesser l'occupation des bureaux par

mesure provisoire,



que suivant rapport d'évaluation établi en date du 24.5.2004 sur

demande de la société PASTAMAO, le bureau d'études Soresma conclut qu'

« indubitablement sur le site se trouve une pollution importante par des

composés

organochlorés

volatils.

L'eau

souterraine

est

sévèrement

contaminée par du chlorure de vinyle et du 1,2 dichloroéthène (principalement

la forme cis). La valeur d'intervention est dépassée 1260 fois et 1020 fois.

...Compte tenu de la nature des composés identifiés, un risque pour la santé

des personnes occupant le site ne peut être écarté... »,



que suivant rapport d'expertise contradictoire dressé le 24.9.2004, les

experts Hering et Gass ont conclu ce qui suit : « die Fragen , die es im

Zusammenhang mit den unter Punkt 1 genannten Beweibeschlüssen zu

beantworten gilt beziehen sich im ewesentlichen auf die Bestimmung und die

Gefährdungsabschätzung von gesundheitlichen Stoffen auf dem ehemaligen

Betriebsgelände des chemischen Reinigung FA. Express und dem sich daraus

möglicherweise ergebenden Handlungsbedarf (Vorsorge/Gesundheitsschutz)

für die Büroangestellten der Mieter der dort ansässigen Büros Artemis/DS

Corporation bzw deren Besucher. Aufgrund der historischen Recherche und

den örtlichen Feststellungen ergibt sich eine Belastung des Standortes mit

gesundheitsgefährdenden Stoffen aus dem frühreren Betrieb der chemischen

Reinigung Fa. Express sàrl. …

Die Kontaminationsschwerpunkte weisen auf eine Korrelation mit dem

Reinigungsbetrieb der ehemals ansässigen chemische Wäscherei der Fa.

Express sàrl hin. Nach derzeitigem Kenntnisstand scheint insbesondere der

Bereich

der

ehemals

aufgestellten

Reinigungsmaschinen,

Öltank,

Leitungssysteme, etc einen Kontaminationsschwerpunkt darzustellen. ».

En date du 28.11.2013, la société PASTAMANO a vendu le site à la SA Moulin

au prix de 500.000 euros. L'acte notarié afférent à cette vente stipule

expressément que l'acquéreur se chargera de la décontamination des lieux.

L'ACTION EN GARANTIE DES VICES CACHES CONTRE LE VENDEUR

Au soutien de son action, la société PASTAMANO fait valoir que le site qu'elle

a acheté auprès de la SA EXPRESS SERVICES présentait une pollution aux

substances chimiques utilisées dans le nettoyage à sec. Elle qualifie cette

pollution, dont il serait établi qu'elle est invisible, comme vice caché ayant

affecté le site antérieurement à la vente.

La SA EXPRESS SERVICES serait un vendeur de mauvaise foi, de surcroît à

qualifier de vendeur professionnel, qui ne pourrait dès lors pas se prévaloir de

la clause de non-garantie figurant dans l'acte notarié et qui serait en vertu de

l'article 1645 du Code civil redevable de tous dommages pouvant être résultés

pour l'acquéreur de la vente dont s'agit.

Le contrat conclu entre la société PASTAMANO et la SA EXPRESS

SERVICES constitue une vente d'immeuble ordinaire soumise aux

dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil.

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à

raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à

l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que

l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné un moindre prix, s'il les

avait connus.

Pour pouvoir donner lieu à garantie, ce vice doit avoir existé au moment de la

vente et il ne doit pas s'être révélé à l'acheteur parce qu'il était caché.

Il incombe partant à l'acquéreur d'établir que les conditions de l'article 1641 du

Code civil sont réunies, ce qui implique la preuve de l'existence d'un vice, celle

de la gravité du vice, celle du caractère caché du vice et l'antériorité du vice à

la vente.

En l'occurrence le vice affectant l'usage de la chose vendue est établi à

suffisance de droit sur base des éléments précédemment exposés par le

Tribunal en termes de faits constants en cause et d'antécédents judiciaires.

Au vu des éléments préexposés, la gravité du vice de pollution n'est pas non

plus douteuse.

Le Tribunal tient à relever que l'argumentaire de la SA EXPRESS SERVICES

tiré de sa prétendue ignorance de la destination que la société PASTAMANO

donnerait au site et de l'absence d'accord des parties sur les qualités que

devrait présenter l'immeuble vendu est à rejeter, étant donné que le défaut de

pollution d'un objet immobilier vendu est à l'évidence requis en tout état de

cause et indépendamment de telles considérations.

La question du caractère caché ou non du vice pour l'acquéreur au moment de

la vente pose celle du moment auquel il a éventuellement pu perdre ce

caractère.

Dans ce contexte, le Tribunal tient à noter d'emblée que le fait que toutes les

décisions judiciaires prises tant en matière de bail à loyer qu'en matière

correctionnelle ont retenu qu'il est établi que la société PASTAMANO a eu

connaissance de la pollution au moment de la dénonciation de problèmes de

santé de la part des salariés de ses locataires en juillet 2003 n'empêche pas le

Tribunal, en tant que siégeant en matière civile dans le cadre de l'analyse à

laquelle il doit procéder dans le cadre de l'action spécifique de la garantie des

vices cachés à l'égard du vendeur, de situer cette connaissance, quant à lui, à

un moment antérieur à la vente sur base des éléments à sa disposition. Force

est en effet de constater que les précédentes décisions n'excluent pas une

connaissance antérieure, mais ne font que retenir dans leur cadre une date à

partir de laquelle la connaissance ne fait pas de doute.

Il est admis que si l'acheteur connaît le vice, celui-ci n'est pas caché à ses

yeux, même s'il n'est pas apparent, comme c'est le cas en l'espèce.

C'est le vendeur qui devra prouver que l'acheteur savait la chose vendue

viciée ou du moins qu'il n'a pu légitimement l'ignorer.

Pour déterminer si le vice est apparent ou caché, il faut tenir compte de la

compétence technique de l'acquéreur : si l'acquéreur est dépourvu de

compétences techniques, le vice est caché dès lors qu'il ne peut apparaître à

un homme normalement soucieux de ses intérêts (cf Jurisclasseur civil,

articles 1641 à 1649, fasc. 30, no 4 et suivants)

En l'espèce, l'associé commandité de la société Pastamano,

B.), est

entrepreneur de construction, de sorte qu'il faut admettre qu'au moment de la

vente en litige, il disposait de compétences techniques en matière de vente ou

de construction immobilière.

Il est admis que c'est au vendeur d'établir que son cocontractant connaissait

l'état de la chose ou son mauvais fonctionnement. Dès lors que le vice peut

être a priori considéré comme caché, il en résulte une présomption en faveur

de l'acquéreur : celui-ci sera réputé l'avoir ignoré, sauf à démontrer qu'il en

avait été dûment averti (Jurisclasseur articles 1641 à 1649, fasc. 30 Vente,

objet de la garantie : le vice caché , no 100). Dans la relation entre

professionnels, il est admis que la compétence de l'acquéreur implique, pour

le moins, qu'il ait procédé aux vérifications élémentaires que sa qualité permet

d'attendre de lui.

Mais cette qualité de professionnel de l'acquéreur n'est prise en considération

que si elle implique « une réelle capacité de contrôle de la chose vendue » (

Cass,1ère civ., 20.12.1983, Jurisdata no 1983-002726).

Il est par ailleurs admis que l'obligation d'information à charge du vendeur ne

déresponsabilise pas l'acquéreur qui a l'obligation de s'intéresser au bien qu'il

acquiert et de manifester sa curiosité tant à l'égard du vendeur qu'auprès de

toute autre instance ou autorité.

Par ailleurs la connaissance du vice par l'acquéreur est susceptible de se

déduire de toutes les circonstances de fait, tels que relations contractuelles

antérieures, renseignements dont disposait l'acheteur, prix plus ou moins

modique ou ne correspondant pas à la qualité revendiquée.

Il a encore été décidé que la pollution d'un terrain et la présence d'anciens

ouvrages enterrés ne constituent pas un vice caché dès lors que l'acheteur,

professionnel des opérations de construction et de promotion immobilière,

était informé de la présence d'hydrocarbures, avait conscience du risque de

pollution et avait été informé de l'existence de dalles ou cuves enterrées.

(Cass.3e civ., 18.11.2009, no 08-19.052) et que « l'acheteur est bien fondé à

agir en garantie des vices cachés, dans la mesure où la pollution affectant le

sous-sol du terrain ne pouvait être décelée que par une étude approfondie du

sous-sol, ce que l'acquéreur n'a pas fait lors de la vente et n'avait aucune

raison de le faire, puisque le risque de pollution résultant de l'activité des

anciens propriétaires du terrain ne lui avait pas été signalé ».(Cour d'appel de

Versailles, 13.1.2000, Jurisdata no 2000-1098829 ; D. 2000, p.94)

Force est de constater qu'en l'occurrence, si, devant les contestations

adverses, la SA EXPRESS SERVICES reste en défaut de prouver qu'elle a,

comme elle l'allègue, informé la société PASTAMANO de la pollution

documentée par le rapport HUT, c'est cependant à bon droit que la SA

EXPRESS SERVICES fait valoir qu'elle ne se trouvait pas en face d'un

acquéreur totalement novice et inconscient du risque de pollution, mais d'un

acquéreur versé en matière immobilière en tant que représenté par B.),

entrepreneur de construction et promoteur immobilier, qui est censé avoir

disposé de l'attentivité requise d'un professionnel en la matière à propos des

qualités de l'immeuble vendu et notamment de son innocuïté à tous égards.

Il s'y ajoute que la société PASTAMANO a été locataire du site pendant les

deux années ayant précédé la vente litigieuse, de 1996 à 1998, années au

cours desquelles elle avait tout loisir de se rendre compte de l'état du site et

de s'assurer de l'absence de pollution, pollution dont le risque ne pouvait être

ignoré par la société PASTAMANO dès avant l'acquisition de ce site.

S'il n'est pas établi que la société PASTAMANO se soit elle-même jamais

adonnée à l'activité de nettoyage à sec au cours de la période de location, il

reste qu'elle a dû avoir conscience du risque de pollution engendré par le

maniement de substances chimiques toxiques nécessaire à cette activité, le

danger de ces produits étant à considérer comme étant entré dans la

conscience publique depuis longtemps.

En tant qu'acquéreuse de l'ensemble de l'équipement dès 1996, elle a encore

pu se rendre compte de son état de vétusté et des risques de contamination

par substances toxiques que cet état était susceptible d'engendrer à l'occasion

de l'activité précédente de nettoyage à sec.

Enfin il ne fait pas de doute que le prix d'acquisition du site de 14,5 millions

d'euros a été plus qu'avantageux. Le caractère peu élevé du prix constitue, de

l'estime du Tribunal, un indice majeur contribuant à établir la connaissance

que la société PASTAMANO doit avoir eu des séquelles laissées en termes de

pollution sur le site par l'exploitation de l'activité de nettoyage à sec.

Ainsi faut-il admettre que le risque de pollution, voire l'existence d'une certaine

pollution limitée aux zones autour des installations critiques, a nécessairement

dû avoir été pris en considération par la société PASTAMANO dans le calcul et

l'appréciation du prix à payer.

Le site industriel litigieux est en effet implanté sur un terrain d'une contenance

de près de 27 ares en situation qualifiable de relativement centrale au sein de

la commune de Luxembourg. L'évaluation de l'immeuble de l'expert Kintzelé,

valeur en 2014 et à l'état non pollué, d'un montant de 6.489.044,57 euros -

valeur revendiquée par la société PASTAMANO en ce qu'elle en tire le chiffre

d'une partie de ses prétentions indemnitaires - rend plus que probable le fait

que le prix de la vente de 1998 était pour le moins très modique.

L'ensemble des prédites considérations amènent le Tribunal à la conclusion

que la société PASTAMANO doit avoir eu connaissance du vice de pollution

du site avant de l'acquérir ou du moins qu'elle ne peut légitimement prétendre

l'avoir ignoré.

Par conséquent, la société PASTAMANO ne saurait agir en garantie des vices

cachés à l'encontre de la SA EXPRESS SERVICES à propos du site que cette

dernière lui a vendu.

La société PASTAMANO est par conséquent à débouter de sa demande

formulée à l'encontre de la SA EXPRESS SERVICES.

Eu égard au sort réservé à cette demande, la société PASTAMANO est à

débouter de sa demande en allocation d'une indemnité de procédure tandis

qu'il y a lieu d'allouer à la SA EXPRESS SERVICE une indemnité de

procédure de 1.000 euros sur base de l'article 240 NCPC.

LES ACTIONS CONTRE A.) ET L'ETAT

Etant donné que le Tribunal a précédemment retenu que la société

PASTAMANO ne pouvait se prévaloir à l'égard de la SA EXPRESS SERVICES

d'un vice caché pour l'avoir connu, sinon du moins ne pouvait prétendre l'avoir

ignoré, elle ne saurait engager la responsabilité ni de l'Etat, ni de A.) alors

qu'en achetant en connaissance de cause, elle ne saurait formuler de

quelconques reproches à l'encontre de ces dernières parties en relation avec

de prétendus préjudices dont elle a elle-même à supporter le responsabilité.

Il convient par conséquent de débouter la société PASTAMANO de ses

demandes dirigées contre A.) et l'Etat.

Au vu du sort réservé à ces demandes, la société PASTAMANO est à

débouter de ses demandes en allocation d'une indemnité de procédure à

l'encontre de A.) et de l'Etat tandis qu'il y a lieu d'allouer à A.) et à l'Etat

chacun une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de l'article 240

NCPC.

S'agissant de la demande de A.) en allocation d'une indemnité pour procédure

vexatoire et abusive, il est admis qu'en matière d'abus des droits processuels,

la jurisprudence admet qu'un abus peut être commis dans l'exercice d'une

voie de droit. La question essentielle est évidemment celle de savoir en

quoi consiste l'abus dans de semblables hypothèses. Elle est délicate, car il

faut tenir compte de deux impératifs contradictoires: d'une part,la liberté de

recourir à la justice ; de sorte que l'échec ne peut constituer en soi une

faute (il serait excessif de sanctionner la moindre erreur de droit). D'autre

part, la nécessité de limiter les débordements de procédure (la justice est

un service public - gratuit en principe - et dont il ne faut pas abuser).

S'agissant des abus en matière d'action de justice, il est de règle que le

demandeur qui échoue dans son action et le défendeur qui est condamné

ne sont pas considérés ipso facto comme ayant commis un abus ( Civ.

1ère, 18.5.1949, Bull.Civ, I, no 175; Soc. 7.1.1955, Gaz.Pal. 1955.1.182;

Civ. 2E, 19.4.1958, Bull. Civ. Il, no 260; Civ. 1ère, 8.11.1976, JCP

1976.IV.395; Civ. 2E, 24.6.1987, Bull.Civ. Il, no 137).

Après avoir exigé une attitude malicieuse, sinon une erreur grossière

équipollente au dol, la jurisprudence en est arrivée à ne plus exiger qu'une

simple faute, souvent désignée de légèreté blâmable.

A ainsi été retenue en tant que légèreté le fait pour un demandeur, face à

plusieurs adversaires possibles, d'avoir attrait à l'instance certains

défendeurs dont la responsabilité personnelle n'était pas engagée (Com

30.10.1968, JCP 1969.11.15964, note R.Prieur).

Il ne suffit pas que la demande soit téméraire, mais il faut un comportement

procédural excédant l'exercice légitime du droit d'ester en justice.

Le juge doit également tenir compte, dans l'appréciation de la responsabilité,

de l'importance du préjudice que l'initiative du demandeur risque d'entraîner

pour le défendeur.

(cf Rép.Civ Dalloz, verbo abus de droit, no 119 et suivants)

Le Tribunal estime que par son action dirigée à l'encontre de A.), la société

PASTAMANO n'a, au vu des circonstances de la cause et des précédentes

considérations juridiques, pas excédé les limites de l'exercice légitime de son

droit d'agir en justice.

Il convient par conséquent de débouter A.) de sa demande reconventionnelle

en allocation d'une indemnité pour procédure vexatoire et abusive.

PAR CES MOTIFS

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, onzième chambre, siégeant

en matière civile, statuant contradictoirement,

reçoit en la forme les demandes de la société PASTAMANO en faillite dirigées

à l’encontre de la SA EXPRESS SERVICES, de A.) et de l’ETAT,

les déclare non fondées,

en laisse les frais à charge de la société PASTAMANO en faillite avec

distraction au profit, pour ce qui concerne leurs parties respectives, de Maître

Marc Baden et de Maître Christian Jungers, qui la demandent, affirmant en

avoir fait l'avance,

déboute la société PASTAMANO en faillite de ses demandes en allocation

d'indemnités de procédure sur base de l'article 240 NCPC,

déclare fondée la demande de la SA EXPRESS SERVICES à l'encontre de la

société PASTAMANO en faillite en allocation d'une indemnité de procédure sur

base de l'article 240 NCPC à hauteur du montant de 1.000 euros,

partant fixe la créance de la SA EXPRESS SERVICES de ce chef à l'encontre

de la société PASTAMANO en faillite au montant de 1.000 euros,

déclare fondée la demande de A.) à l'encontre de la société PASTAMANO en

faillite en allocation d'une indemnité de procédure sur base de l'article 240

NCPC à hauteur du montant de 1.000 euros,

partant fixe la créance de A.) de ce chef à l'encontre de la société

PASTAMANO en faillite au montant de 1.000 euros,

déclare fondée la demande de l'ETAT à l'encontre de la société PASTAMANO

en faillite en allocation d'une indemnité de procédure sur base de l'article 240

NCPC à hauteur du montant de 1.000 euros,

partant fixe la créance de l'ETAT de ce chef à l'encontre de la société

PASTAMANO en faillite au montant de 1.000 euros,

déboute A.) de sa demande reconventionnelle en allocation d'une indemnité

pour procédure vexatoire et abusive.