Tenant appeal against eviction dismissed; landlord loses rent claim but pays procedural costs.

Jugement bail à loyer (XIVe chambre)

2018TALCH14/00180

Audience publique du mardi, neuf octobre deux mille dix-huit

Numéro TAL-2018-02670 du rôle

Composition :

Anne-Françoise GREMLING, vice-présidente,

Laurence JAEGER, premier juge,

Anne CONTER, juge,

Eliane CLAUDE, greffière.

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

appelant aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA

d’Esch-sur-Alzette du 30 mars 2018,

comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat, demeurant à Esch-sur-Alzette,

et

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son siège social

à L-ADRESSE2.), représentée par son ou ses gérant(s) en fonctions, inscrite au

registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

intimée aux fins du prédit exploit de l’huissier de justice Nadine dite Nanou TAPELLA,

comparant par Maître Philippe PENNING, avocat, demeurant à Luxembourg.

_____________________________________________________________________________________________________

Faits

L’affaire, inscrite sous le numéro TAL-2018-2670 du rôle, appelée pour fixation à

l’audience publique du 8 mai 2018, fut fixée pour plaidoiries d’abord au 19 juin 2018 et

finalement à l’audience publique du mardi, 25 septembre 2018, à 9.00 heures, salle

TL 3.06.

A l’audience de ce jour-là, l’affaire fut utilement retenue et les débats eurent lieu

comme suit :

Maître Catia OLIVEIRA, avocat, en remplacement de Maître Filipe VALENTE,

comparant pour PERSONNE1.), donna lecture de l’acte d’appel et fut entendue en ses

explications.

Maître Lisa SCHULLER, avocat, en remplacement de Maître Philippe PENNING,

comparant pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., fournit ses

réponses.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique du mardi,

9 octobre 2018, le

jugement

qui suit :

Faits et rétroactes

Suivant contrat de bail signé le 15 juin 2016, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) s.àr.l. a donné en location à PERSONNE1.) une chambre meublée située

à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 400,00 euros,

augmenté par la suite à 500,00 euros, payable d’avance le premier de chaque mois.

Par requête déposée le 6 novembre 2017 au greffe, la société SOCIETE1.) a fait

convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette

pour l’entendre condamner à lui payer les loyers des mois de septembre et octobre

2017, voir résilier le bail existant entre parties et ordonner le déguerpissement du

locataire dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement à intervenir.

La société SOCIETE1.) a encore conclu à se voir allouer une indemnité de procédure

de 750,00 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile et à voir

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la bailleresse a fait valoir que le locataire, en omettant de

payer les loyers des mois de septembre et octobre 2017, n’a pas respecté les

obligations résultant du contrat de bail. Elle a soutenu avoir envoyé au locataire neuf

rappels par lettre recommandée pour le paiement des loyers précédents. Elle a fait

plaider que le non-respect des obligations contractuelles dans le chef du locataire

constitue une faute grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat.

A l’audience des plaidoiries de première instance du 14 février 2018, la société

SOCIETE1.) a augmenté sa demande au montant total de 2.500,00 euros, en faisant

valoir que les loyers des mois d’octobre 2017 à février 2018 inclus n’étaient pas payés.

Elle a maintenu sa demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement

du locataire.

PERSONNE1.) s’est opposé aux demandes de la bailleresse, en affirmant avoir

toujours payé les loyers. A l’appui de ses dires, il a versé des extraits bancaires.

Par jugement du 28 février 2018, le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, statuant

contradictoirement, a :

-

reçu la demande en la forme,

-

donné acte à la société SOCIETE1.) de l’augmentation de sa demande en

paiement,

-

dit la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de

2.500,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 2.500,00

euros,

-

résilié le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE1.),

-

condamné PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai d’un mois à partir de la notification du jugement,

-

au besoin autorisé la requérante à faire expulser le défendeur dans la forme légale

et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

-

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

-

dit la demande de la société SOCIETE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure fondée pour le montant de 250,00 euros,

-

condamné PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 250,00

euros sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

-

condamné PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, après avoir rappelé la teneur de l’article 1728 du code civil, le juge

de première instance a dit que, malgré la multitude d’extraits bancaires versés,

PERSONNE1.) reste en défaut de rapporter la preuve du paiement des loyers

réclamés par la bailleresse. Il a précisé que les ordres de virement versés par le

locataire n’établissent pas que les virements ont effectivement été exécutés.

Le juge de première instance a partant fait droit à la demande de la société

SOCIETE1.) pour le montant réclamé de 2.500,00 euros.

Constatant qu’il résulte des pièces versées au dossier que dès le début du contrat de

bail, la société SOCIETE1.) a dû envoyer neuf lettres de mise en demeure à

PERSONNE1.) afin que ce dernier s’acquitte régulièrement du paiement du loyer et

qu’actuellement, il redoit cinq loyers, le juge de première instance a prononcé la

résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire et la condamnation de ce dernier au

déguerpissement.

De ce jugement, PERSONNE1.) a régulièrement relevé appel par exploit d’huissier du

30 mars 2018.

Moyens et prétentions des parties

Par réformation du jugement entrepris, l’appelant demande à voir déclarer non fondées

les demandes de la société SOCIETE1.) tendant (i) au paiement du montant de

2.500,00 euros, (ii) à la résiliation du contrat de bail et (iii) à l’obtention d’une indemnité

de procédure pour la première instance.

A titre subsidiaire, il demande à se voir accorder un délai de déguerpissement le plus

long possible.

Il réclame finalement une indemnité de procédure de 1.500,00 euros pour l’instance

d’appel.

A l’appui de son recours, l’appelant – qui verse un décompte reprenant le paiement de

tous les loyers depuis le début du bail – fait valoir que les loyers ont été intégralement

réglés. Il verse des extraits bancaires et des avis de débits et il insiste sur le fait que

même si le loyer est payé avec quelques jours de retard, il est payé régulièrement.

Dans ce contexte, l’appelant conteste formellement qu’au jour des plaidoiries de

première instance, il y ait eu des arriérés de loyers de cinq mois. Il admet que des fois,

le loyer est payé par des tiers, si sa propre situation financière ne lui permet pas de le

régler. Il donne à considérer qu’il est intérimaire et qu’il fait beaucoup d’efforts afin

d’honorer ses obligations découlant du contrat de bail.

Il insiste finalement pour dire que depuis octobre 2017, il a mis en place un ordre

permanent pour le paiement du loyer.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a résilié le contrat

de bail aux torts du locataire et ordonné le déguerpissement de ce dernier endéans un

délai d’un mois.

Quant aux arriérés de loyers, l’intimée conteste le décompte versé par l’appelant et

produit, à son tour, un décompte, suivant lequel d’une part, les loyers ont

systématiquement été payés avec retard et d’autre part, à l’heure actuelle, deux mois

de loyers restent en souffrance.

L’intimée formule, dès lors, une augmentation de la demande pour le montant de

1.000,00 euros, en faisant valoir que les loyers des mois d’août et de septembre 2018

n’ont pas été payés.

En droit, elle fait plaider que le bailleur n’a pas à souffrir du non-paiement ou du

paiement tardif du loyer. Elle estime qu’en l’espèce, le non-paiement du loyer

constitue, dans le chef de l’appelant, une faute caractérisée, justifiant la résiliation du

bail.

A titre subsidiaire, l’intimée demande à voir constater que les loyers sont payés, dès

le début du bail, avec un retard systématique. Estimant qu’il s’agit d’une faute

suffisamment grave, la bailleresse conclut à la résiliation du bail.

L’intimée demande finalement à voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il lui a

alloué une indemnité de procédure de 250,00 euros pour la première instance et à voir

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Motifs de la décision

Tant l’appelant que l’intimée versent un décompte, reprenant les paiements effectués

dès le mois de juin 2016.

Force est de constater que les décomptes versés de part et d’autre ne coïncident pas,

dans la mesure où le décompte de PERSONNE1.) ne fait apparaître aucun arriéré de

loyer, tandis que celui de la société SOCIETE1.) indique un solde négatif de deux mois

de loyers restés en souffrance.

Il appartient dès lors au tribunal de vérifier les paiements sur base des pièces versées.

Il appert des extraits de compte, respectivement des avis de débit de l’appelant, que

depuis août 2016, les loyers ont été payés comme suit :

-

loyer d’août 2016 payé le 22 août 2016,

-

loyer de septembre 2016 payé le 11 novembre 2016,

-

loyer d’octobre 2016 payé le 11 novembre 2016,

-

loyer de novembre 2016 payé le 19 septembre 2018,

-

loyer de décembre 2016 payé le 12 décembre 2016,

-

loyer de janvier 2017 payé le 12 janvier 2017,

-

loyer de février 2017 payé le 7 février 2017,

-

loyer de mars 2017 payé le 22 mars 2017,

-

loyer d’avril 2017 payé le 11 avril 2017,

-

loyer de mai 2017 payé le 18 mai 2017,

-

loyer de juin 2017 payé le 16 juin 2017,

-

loyer de juillet 2017 payé le 21 juin 2017,

-

loyer d’août 2017 payé le 15 août 2017,

-

loyer de septembre 2017 payé le 13 octobre 2017,

-

loyer d’octobre 2017 payé le 13 octobre 2017,

-

loyer de novembre 2017 payé le 21 novembre 2017,

-

loyer de décembre 2017 payé le 15 décembre 2017,

-

loyer de janvier 2018 payé le 15 janvier 2018,

-

loyer de février 2018 payé le 15 février 2018,

-

loyer de mars 2018 payé le 15 mars 2018,

-

loyer d’avril 2018 payé le 16 avril 2018,

-

loyer de mai 2018 payé le 15 mai 2018,

-

loyer de juin 2018 payé le 15 juin 2018,

-

loyer de juillet 2018 payé le 16 juillet 2018,

-

loyer d’août 2018 payé le 16 août 2018,

-

loyer de septembre 2018 payé le 19 septembre 2018.

Il résulte de ce qui précède que PERSONNE1.) – qui a la charge de la preuve – a

établi que l’intégralité des loyers a été payée. Il ressort notamment des extraits

bancaires et des avis de débit versés par l’appelant que les loyers des mois de juin

2017 et août 2017 – qui n’ont pas été comptabilisés dans le décompte du bailleur –

ont pourtant bien été payés en date des 16 juin 2017 et 15 août 2017.

Il convient dès lors, d’une part, de réformer le jugement en ce qu’il a condamné

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 2.500,00 euros à titre

d’arriérés de loyer, et d’autre part, de déclarer non fondée l’augmentation de la

demande, formulée par la société SOCIETE1.), étant donné qu’il résulte de ce qui

précède que les loyers des mois d’août et de septembre 2018 ont également été

réglés.

Il est rappelé qu’à titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) conclut à la résiliation du

contrat de bail pour cause de paiement tardif des loyers.

Il n’est pas contesté que les loyers n’ont pas été payés le premier de chaque mois, tel

que stipulé à l’article 3 du contrat de bail conclu entre parties. Le locataire a partant

manqué à son obligation contractuelle de payer le loyer aux échéances convenues.

Si, en principe, le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (cf. Les Novelles, Droit civil, t. VI, éd.

2000, n° 388 bis).

Ainsi, selon les circonstances, le non-paiement d’un terme du loyer ou même de

plusieurs termes peut être considéré comme cause insuffisante pour prononcer la

résiliation du bail.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances.

Le juge n’est pas tenu de prononcer la résolution, selon son pouvoir d’appréciation, en

cas de manquements limités, justifiés par des difficultés financières temporaires (cf.

Les Novelles, n° 393). Le juge peut aussi tenir compte dans son appréciation des faits

survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement d’arriérés de loyers.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (cf. Les Novelles, n° 388 ter a). En outre, il

a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en fonction de l’existence

ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5 mars 1982, P. I, 800).

Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation aux torts du preneur,

s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La Cour de cassation belge

a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015) que le caractère grave de

l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou non d’un dommage dans

le chef du bailleur.

Finalement, il importe de souligner que les juges du fond ont le pouvoir souverain

d’apprécier si une résiliation du contrat de bail est justifiée lorsque la partie en faute a

mis fin à ses abus. Dans un tel cas, le juge doit, en effet, se montrer indulgent

(cf. Les Novelles, n° 390).

En l’espèce, à ce jour, il ne subsiste aucun arriéré de loyer, et le terme courant est

payé par ordre permanent vers le quinze de chaque mois.

Par ailleurs, la société SOCIETE1.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice.

Le tribunal considère, dès lors, que la résiliation du bail constitue en l’espèce une

mesure disproportionnée et ne se justifie pas.

Il résulte de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé, les

demandes en résiliation du bail et en déguerpissement consécutif du locataire étant,

par réformation de la décision attaquée, à dire non fondées.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763 du registre).

Au vu de l’issue du litige, la société SOCIETE1.) est à débouter de sa demande en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, par réformation du

jugement entrepris.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des sommes exposées non comprises dans les dépens, il y a lieu de

condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une indemnité de procédure de 300,00

euros pour l’instance d’appel.

Il y a lieu de rappeler, qu’en tant que dérogation à l’effet suspensif des voies de

recours, il ne peut y avoir exécution provisoire que lorsque la décision à exécuter est

susceptible d’un recours et que ce recours est suspensif. Le présent jugement étant

un jugement d’appel et compte tenu du fait que le recours en cassation en matière

civile n’a, en général, pas d’effet suspensif, la demande formulée par la société

SOCIETE1.) tendant à voir déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision

est à rejeter (cf. Jurisclasseur Procédure, V° exécution provisoire, fascicule 516, nos

5 et 6).

Il suit de l’ensemble des considérations qui précèdent que l’appel est fondé.

Dans la mesure où l’appel est fondé, il convient de faire masse des frais et dépens des

deux instances et de les imposer à la société SOCIETE1.).

L’assistance d’un avocat n’étant pas requise en instance d’appel en matière de bail à

loyer, la demande en distraction des frais et dépens de l’appelant n’est pas fondée.

Par ces motifs

Le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, quatorzième chambre, siégeant en

matière de bail à loyer et en instance d’appel, statuant contradictoirement,

reçoit l’appel en la forme,

le dit fondé,

partant, par réformation du jugement entrepris,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

paiement du montant de 2.500,00 euros, et en déboute,

dit non fondées les demandes de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement de PERSONNE1.), et en

déboute,

dit non fondée la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. en

obtention d’une indemnité de procédure pour la première instance, et en déboute,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l. de l’augmentation

de sa demande du montant de 1.000,00 euros,

la dit recevable, mais non fondée, et en déboute,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure

pour l’instance d’appel à hauteur de 300,00 euros,

condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.

à payer à

PERSONNE1.) le montant de 300,00 euros de ce chef,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

fait masse des frais et dépens des deux instances et les impose à la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l.